موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
با سلام. ملکی را از بانک در مزایده خریداری نمودم که متصرف داشت و خلع ید آن حدود ۵ سال طول کشید. در طول این ۵ سال، متصرف هزینه تعمیرات مشاع آپارتمان مانند تعمیرات آسانسور و پارکینگ و قبوض آب و شارژ ماهیانه را به نماینده ساختمان نپرداخته است. اکنون ساکنین مجتمع از من درخواست پرداخت بدهی متصرف را دارند با این منطق که شما مالک هستید. ضمنا متصرف سند عادی پیشفروش داشت و خود را مالک میدانست. آیا باید دادخواست حقوقی داده شود یا اینکه از قانون روابط موجر و مستاجر قابل استفاده است؟ ولی متصرف اجرتالمثل را نپرداخته است و از متصرف دادخواست اجرتالمثل ایام تصرف کردهام و به نماینده ساختمان گفتهام در صورت رای دادگاه و پرداخت اجرتالمثل حاضرم بدهی تعمیرات اساسی را پرداخت نمایم ولی بدهی شارژ و آب که بر عهده استفادهکننده است چه میشود؟
در برابر ساکنین ساختمان، شما بهعنوان مالک جدید مسئول پرداخت هزینههای اساسی و مشاعات (تعمیرات آسانسور و پارکینگ) هستید. اما در خصوص هزینههای مصرفی (شارژ و قبوض آب)، مسئول اصلی متصرف قبلی است که از این خدمات استفاده کرده است.
سلام
با توجه به اینکه متصرف ادعای مالکیت داشته مدیر ساختمان باید علیه وی دادخواست بدهید و همه هزینهها به عهده مصرف میباشد و شما تکلیفی ندارید البته پیشنهاد شما مبنی بر اینکه اگر اجرت المثل دریافت کردید متقبل میشوید معقول است ولی بعید است بتوانید اجرت المثل دریافت کنید
به طور کلی، بدهیهای ناشی از تصرف قبلی (متصرف سابق) به عهده خود اوست و شما به عنوان مالک جدید، مسئولیتی در قبال بدهیهای دوره قبل از تملک خود ندارید. با این حال، به دلیل پیچیدگی موضوع و انواع مختلف بدهیها، باید هر مورد را جداگانه بررسی کرد.
### تحلیل جزئیات و پاسخ به سوالات:
**۱. مسئولیت شما در قبال بدهیهای متصرف سابق:**
- **اصل کلی:** مسئولیت پرداخت بدهیهای مربوط به دوره قبل از انتقال مالکیت، بر عهده شخصی است که در آن زمان متصرف ملک بوده است. شما به عنوان مالک جدید، تنها مسئول بدهیهای دوره مالکیت خود هستید.
- **مستند قانونی:** این اصل از مواد ۲۲ و ۲۳ قانون مسئولیت مدنی و همچنین اصول کلی حقوقی مانند "قاعده تبعیت تعهدات از ملک" استنباط میشود. بر این اساس، تعهدات متصرف سابق به خود او منتقل میشود، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد.
**۲. تفکیک انواع بدهیها و نحوه برخورد با آنها:**
- **الف- هزینههای شارژ ماهیانه و قبوض آب (مصرفی):**
- این هزینهها به طور مستقیم مرتبط با "استفاده" و "تصرف" واحد در دوره زمانی خاص است.
- از آنجایی که شما در آن دوره تصرف نداشتهاید و استفادهای از خدمات (مانند آسانسور، نظافت، آب مصرفی و...) نکردهاید، این بدهیها به **عهده متصرف سابق** است.
- ساکنین یا نماینده ساختمان باید برای دریافت این طلب خود، به **متصرف سابق** مراجعه کنند. شما میتوانید با ارائه سند مالکیت خود و مشخص کردن تاریخ انتقال مالکیت، مسئولیت خود را رد کنید.
- **ب- هزینههای تعمیرات مشاع و اساسی (مانند آسانسور و پارکینگ):**
- این هزینهها مربوط به حفظ و نگهداری از خود ملک و قسمتهای مشترک است و تا حدی به "ملک" تعلق میگیرد، نه فقط به تصرف موقت.
- در عمل، ممکن است هیئت مدیره یا نماینده ساختمان به استناد "مالک بودن" شما، برای وصول این طلب به شما مراجعه کنند، چرا که دسترسی به متصرف سابق ممکن است سختتر باشد.
- **راهکار عملی:** رویکردی که شما در پیش گرفتهاید (پرداخت پس از دریافت اجرتالمثل) منطقی است. اما بهتر است به صورت رسمیتر عمل کنید:
- میتوانید به هیئت مدیره اعلام کنید که این بدهی مربوط به دوره قبل از مالکیت شماست و مسئولیت آن با متصرف سابق است.
- در عین حال، میتوانید به صورت شرطی اعلام کنید که در صورت دریافت اجرتالمثل از متصرف، بدهی تعمیرات اساسی را پرداخت خواهید کرد. این کار میتواند از طریق **تهاتر** (کسر کردن مبلغ بدهی متصرف به شما از مبلغی که شما به هیئت مدیره بدهکار هستید) انجام شود. برای این کار نیاز به رای دادگاه دارید.
**۳. راهحلهای حقوقی پیشرو:**
- **دادخواست حقوقی:** بله، بهترین راه حل، تقدیم **دادخواست حقوقی** علیه متصرف سابق است. در این دادخواست میتوانید چندین خواسته را مطرح کنید:
- **اجرتالمثل ایام تصرف:** برای مدت ۵ سالی که متصرف بدون حق در ملک شما بوده است.
- **بدهیهای متعلقه به ملک:** میتوانید از دادگاه بخواهید که مبلغ بدهیهای متصرف به هیئت مدیره (اعم از شارژ، آب و تعمیرات) را نیز محاسبه و از محل اجرتالممل متعلق به شما، به هیئت مدیره پرداخت کند یا به شما مجوز دهد این مبالغ را از اجرتالمثل کسر کنید.
- **خسارات تاخیر تادیه:** برای دیرکرد پرداخت اجرتالمثل.
- **قانون روابط موجر و مستاجر:** این قانون عمدتا ناظر بر روابط قراردادی است. از آنجایی که بین شما و متصرف سابق قرارداد اجارهای وجود نداشته و او خود را "مالک" میدانسته، استناد به این قانون چندان مستقیم نیست. اما دادگاه در محاسبه "اجرتالمثل" از نرخها و روشهای مشابه این قانون میتواند استفاده کند. بنابراین، موضوع بیشتر در حیطه **حقوق عام (دعوای اجرتالمثل و مطالبه مال)** میگنجد تا قانون روابط موجر و مستاجر.
### جمعبندی نهایی و توصیه:
۱. **شما در قبال بدهی شارژ و آب دوره تصرف متصرف سابق مسئولیتی ندارید.** این بدهیها به عهده خود اوست و ساکنین باید مستقیما به او مراجعه کنند.
۲. **برای بدهی تعمیرات اساسی مشاع،** بهترین راه حل، **تهاتر طلب شما از متصرف (اجرتالمثل) با طلب هیئت مدیره** است.
۳. **اقدام فوری:** هرچه سریعتر **دادخواست حقوقی** جامعی علیه متصرف سابق تنظیم و تقدیم دادگاه کنید. در این دادخواست، هم اجرتالمثل ایام تصرف و هم بدهیهای وی به هیئت مدیره را (به عنوان خسارت附带ی یا تحت عنوان دیگر) مطالبه کنید.
۴. **مدارک کلیدی:** سند مالکیت خود، مدارک مربوط به مزایده بانک، نامهها و اخطارهای هیئت مدیره مبنی بر بدهی متصرف سابق و هرگونه مدرک دیگری که طول دوره تصرف و عدم پرداختهای وی را ثابت کند، نزد خود نگهداری و به دادگاه ارائه دهید.
با این روش، شما به طور همزمان هم به دنبال گرفتن حق خود (اجرتالمثل) هستید و هم مسئله بدهیهای ساختمان را در چارچوب قانونی و با اتکا به رای دادگاه حل میکنید.
هزینههای مصرفی و جاری ساختمان (شارژ، آب، برق، گاز، نظافت و...)
بر اساس ماده ۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها،بر عهده کسی است که از آپارتمان استفاده میکند؛ اعم از مالک یا مستاجر یا هر متصرف دیگر. بنابراین چون در مدت تصرف، استفادهکنندهی واقعی «متصرف» بوده، تو مسئول پرداخت این هزینهها نیستی لاکن دادخواست جداگانه لازم نیست؛ در همان پروندهی اجرتالمثل ایام تصرف موضوع را ذکر کن.اگر مدیر ساختمان اصرار دارد، باید خودش علیه متصرف سابق طرح دعوا کند.
با سلام.
با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی پیچیدهای وجود دارد که چندین جنبه قانونی را در بر میگیرد. در ادامه، تحلیل کاملی از وضعیت شما و پاسخ به پرسشهایتان ارائه میشود.
به طور خلاصه، طبق قانون، شما به عنوان مالک فعلی در برابر مدیریت ساختمان مسئول پرداخت تمام بدهیهای معوقه، اعم از شارژ و هزینههای تعمیرات، هستید. اما همزمان این حق برای شما وجود دارد که تمامی مبالغ پرداختی را به همراه اجرتالمثل ایام تصرف، از متصرف قبلی به صورت قانونی مطالبه کنید.
تحلیل وضعیت حقوقی شما
بر اساس قوانین ایران، به خصوص قانون تملک آپارتمانها، رابطه شما با ساکنین و مدیریت ساختمان تعریف میشود، نه قانون روابط موجر و مستاجر . متصرف قبلی مستاجر شما نبوده، بلکه به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته است. بنابراین، شما باید از طریق دادخواست حقوقی مجزا برای احقاق حق خود اقدام کنید .
مسئولیت پرداخت بدهیها
مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، مالک جدید یک واحد آپارتمانی، مسئولیت تضامنی با مالک یا متصرف قبلی در قبال پرداخت بدهیهای معوقه ساختمان دارد . این بدان معناست که هیئت مدیره ساختمان قانونا حق دارد برای وصول مطالبات معوق، به هر یک از آنها (مالک قبلی/متصرف یا مالک جدید) مراجعه کند . از آنجا که شما در دسترس هستید، مطالبه آنها از شما کاملا قانونی است.
این مسئولیت شامل تمام بدهیها میشود:
هزینههای جاری: مانند شارژ ماهیانه و قبوض آب مشترک که مربوط به استفاده و نگهداری عمومی ساختمان است .
هزینههای تعمیرات اساسی: مانند تعمیر آسانسور و پارکینگ که برای حفظ و نگهداری بنا ضروری است .
بنابراین، پیشنهاد شما به نماینده ساختمان مبنی بر پرداخت بدهی پس از دریافت اجرتالمثل، از نظر قانونی الزامآور برای ساختمان نیست و آنها میتوانند بدهی را فورا از شما مطالبه کنند .
راهکار قانونی پیش روی شما
با توجه به وضعیت موجود، مسیر صحیح قانونی برای شما به شرح زیر است:
پرداخت بدهی به ساختمان: برای جلوگیری از اقدامات قانونی بعدی از سوی مدیریت ساختمان (مانند ارسال اظهارنامه یا حتی قطع خدمات مشترک) و برای نشان دادن حسن نیت، بهتر است بدهیهای معوقه را به هیئت مدیره پرداخت نمایید. حتما یک صورتحساب کامل و دقیق از تمام بدهیها دریافت کرده و پس از پرداخت، رسید و مفاصاحساب بگیرید .
اقامه دعوا علیه متصرف: شما این حق را دارید که تمامی مبالغی را که بابت بدهیهای متصرف به ساختمان پرداخت کردهاید، از او پس بگیرید. این حق به "حق مراجعه" معروف است .
شما که قبلا دادخواست مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را ارائه کردهاید، میتوانید با ارائه دادخواست جدیدی تحت عنوان "مطالبه خسارت"، مبلغ پرداختی به ساختمان را نیز از متصرف مطالبه کنید .
در دادخواست خود به روشنی توضیح دهید که این هزینهها در دوران تصرف غیرقانونی او ایجاد شده و شما طبق قانون مجبور به پرداخت آن به مدیریت ساختمان شدهاید. تمام مدارک پرداختی و صورتحساب ساختمان را به عنوان مدرک ضمیمه پرونده کنید.
پاسخ به سوالات اصلی شما
دادخواست حقوقی یا قانون روابط موجر و مستاجر؟
قطعا باید از طریق دادخواست حقوقی اقدام کنید . رابطه شما با متصرف، رابطه موجر و مستاجر نبوده است. مبنای قانونی شما برای بازپسگیری پول، قانون تملک آپارتمانها و مسئولیت متصرف در قبال هزینههای دوران تصرف خودش است.
بدهی شارژ و آب (هزینههای استفادهکننده) چه میشود؟
اگرچه این هزینهها به دلیل استفاده مستقیم متصرف ایجاد شده، اما در قبال ساختمان، شما مسئول پرداخت هستید . با این حال، در دادخواست خود علیه متصرف، میتوانید با استناد به اینکه این هزینهها ناشی از استفاده و بهرهبرداری مستقیم او بوده، با قدرت بیشتری این مبالغ را مطالبه کنید. دادگاه معمولا بین اجرتالمثل (که معادل اجارهبهای ملک است) و هزینههای جاری (که مصرفکننده باید بپردازد) تمایز قائل میشود و هر دو را برای شما از متصرف قبلی وصول خواهد کرد .
با سلام
خیر
بدهیهای معوقه و مربوط به استفاده و تصرف ملک مورد ادعا (مانند حق شارژ ، قبوض مصرفی آب و برق و گاز و تلفن ، و اجرتالمثل ) بر عهده متصرف قبلی می باشد .
با سلام، اصولا هزینههای جاری و مصرفی مانند شارژ ماهانه، نگهداری آسانسور و نظافت و... بهعهده استفادهکننده و متصرف است.
هزینهها یا تعمیرات اساسی ساختمان برعهده مالک می باشد ولیکن اگر مالک از ملک منتفع نشده و متصرف بدون مجوز استفاده کرده باشد، شما میتوانید پس از پرداخت آن، در دعوای مربوط به اجرتالمثل و یا در طرح دعوایی جداگانه این هزینهها را از متصرف مطالبه نمائید.
شما مالک هستید ولی منتفع نبودهاید؛ لذا تعهدات ناشی از انتفاع (مثل پرداخت شارژ و قبوض مصرفی) متوجه متصرف است، نه شما.در خصوص هزینههای مشترک پرداخت بر عهده مالک یا استفادهکننده است و اگر استفادهکننده غیر از مالک باشد، مدیر ساختمان ابتدا باید هزینهها را از استفادهکننده مطالبه کند.»و اگر استفادهکننده نپردازد، آنگاه مدیر میتواند برای وصول آن به مالک رجوع کند صرفا به منظور حفظ حقوق ساختمان — اما شما میتوانید پس از پرداخت، از متصرف مطالبه و وجه پرداختی را استرداد نمایید.
با سلام
خیر، بدهیهای مربوط به استفاده و تصرف ملک (مانند شارژ، قبوض آب، و اجرتالمثل) بر عهده متصرف قبلی است و شما به عنوان مالک جدید مسئولیتی برای پرداخت مستقیم آنها ندارید.
میتوانید نسبت به هزینه های مصرفی مانند شارژ ماهیانه و ... بر علیه متصرف طرح نمایید ولی در خصوص مطالبات مربوط به هزینه های بر عهده مالک بستگی به قرارداد یا مفاد آگهی مزایده دارد .
