آیا بدهی متصرف به عهده من است؟

با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی پیچیده‌ای وجود دارد که چندین جنبه قانونی را در بر می‌گیرد. در ادامه، تحلیل کاملی از وضعیت شما و پاسخ به پرسش‌هایتان ارائه می‌شود.

به طور خلاصه، طبق قانون، شما به عنوان مالک فعلی در برابر مدیریت ساختمان مسئول پرداخت تمام بدهی‌های معوقه، اعم از شارژ و هزینه‌های تعمیرات، هستید. اما همزمان این حق برای شما وجود دارد که تمامی مبالغ پرداختی را به همراه اجرت‌المثل ایام تصرف، از متصرف قبلی به صورت قانونی مطالبه کنید.

تحلیل وضعیت حقوقی شما
بر اساس قوانین ایران، به خصوص قانون تملک آپارتمان‌ها، رابطه شما با ساکنین و مدیریت ساختمان تعریف می‌شود، نه قانون روابط موجر و مستاجر . متصرف قبلی مستاجر شما نبوده، بلکه به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته است. بنابراین، شما باید از طریق دادخواست حقوقی مجزا برای احقاق حق خود اقدام کنید .

مسئولیت پرداخت بدهی‌ها
مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، مالک جدید یک واحد آپارتمانی، مسئولیت تضامنی با مالک یا متصرف قبلی در قبال پرداخت بدهی‌های معوقه ساختمان دارد . این بدان معناست که هیئت مدیره ساختمان قانونا حق دارد برای وصول مطالبات معوق، به هر یک از آنها (مالک قبلی/متصرف یا مالک جدید) مراجعه کند . از آنجا که شما در دسترس هستید، مطالبه آنها از شما کاملا قانونی است.

این مسئولیت شامل تمام بدهی‌ها می‌شود:

هزینه‌های جاری: مانند شارژ ماهیانه و قبوض آب مشترک که مربوط به استفاده و نگهداری عمومی ساختمان است .

هزینه‌های تعمیرات اساسی: مانند تعمیر آسانسور و پارکینگ که برای حفظ و نگهداری بنا ضروری است .

بنابراین، پیشنهاد شما به نماینده ساختمان مبنی بر پرداخت بدهی پس از دریافت اجرت‌المثل، از نظر قانونی الزام‌آور برای ساختمان نیست و آنها می‌توانند بدهی را فورا از شما مطالبه کنند .

راهکار قانونی پیش روی شما
با توجه به وضعیت موجود، مسیر صحیح قانونی برای شما به شرح زیر است:

پرداخت بدهی به ساختمان: برای جلوگیری از اقدامات قانونی بعدی از سوی مدیریت ساختمان (مانند ارسال اظهارنامه یا حتی قطع خدمات مشترک) و برای نشان دادن حسن نیت، بهتر است بدهی‌های معوقه را به هیئت مدیره پرداخت نمایید. حتما یک صورت‌حساب کامل و دقیق از تمام بدهی‌ها دریافت کرده و پس از پرداخت، رسید و مفاصاحساب بگیرید .

اقامه دعوا علیه متصرف: شما این حق را دارید که تمامی مبالغی را که بابت بدهی‌های متصرف به ساختمان پرداخت کرده‌اید، از او پس بگیرید. این حق به "حق مراجعه" معروف است .

شما که قبلا دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را ارائه کرده‌اید، می‌توانید با ارائه دادخواست جدیدی تحت عنوان "مطالبه خسارت"، مبلغ پرداختی به ساختمان را نیز از متصرف مطالبه کنید .

در دادخواست خود به روشنی توضیح دهید که این هزینه‌ها در دوران تصرف غیرقانونی او ایجاد شده و شما طبق قانون مجبور به پرداخت آن به مدیریت ساختمان شده‌اید. تمام مدارک پرداختی و صورت‌حساب ساختمان را به عنوان مدرک ضمیمه پرونده کنید.

پاسخ به سوالات اصلی شما
دادخواست حقوقی یا قانون روابط موجر و مستاجر؟
قطعا باید از طریق دادخواست حقوقی اقدام کنید . رابطه شما با متصرف، رابطه موجر و مستاجر نبوده است. مبنای قانونی شما برای بازپس‌گیری پول، قانون تملک آپارتمان‌ها و مسئولیت متصرف در قبال هزینه‌های دوران تصرف خودش است.

بدهی شارژ و آب (هزینه‌های استفاده‌کننده) چه می‌شود؟
اگرچه این هزینه‌ها به دلیل استفاده مستقیم متصرف ایجاد شده، اما در قبال ساختمان، شما مسئول پرداخت هستید . با این حال، در دادخواست خود علیه متصرف، می‌توانید با استناد به اینکه این هزینه‌ها ناشی از استفاده و بهره‌برداری مستقیم او بوده، با قدرت بیشتری این مبالغ را مطالبه کنید. دادگاه معمولا بین اجرت‌المثل (که معادل اجاره‌بهای ملک است) و هزینه‌های جاری (که مصرف‌کننده باید بپردازد) تمایز قائل می‌شود و هر دو را برای شما از متصرف قبلی وصول خواهد کرد .

هزینه‌های مصرفی و جاری ساختمان (شارژ، آب، برق، گاز، نظافت و...)
بر اساس ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها،بر عهده کسی است که از آپارتمان استفاده می‌کند؛ اعم از مالک یا مستاجر یا هر متصرف دیگر. بنابراین چون در مدت تصرف، استفاده‌کننده‌ی واقعی «متصرف» بوده، تو مسئول پرداخت این هزینه‌ها نیستی لاکن دادخواست جداگانه لازم نیست؛ در همان پرونده‌ی اجرت‌المثل ایام تصرف موضوع را ذکر کن.اگر مدیر ساختمان اصرار دارد، باید خودش علیه متصرف سابق طرح دعوا کند.

میتوانید نسبت به هزینه های مصرفی مانند شارژ ماهیانه و ... بر علیه متصرف طرح نمایید ولی در خصوص مطالبات مربوط به هزینه های بر عهده مالک بستگی به قرارداد یا مفاد آگهی مزایده دارد .

شما مالک هستید ولی منتفع نبوده‌اید؛ لذا تعهدات ناشی از انتفاع (مثل پرداخت شارژ و قبوض مصرفی) متوجه متصرف است، نه شما.در خصوص هزینه‌های مشترک پرداخت بر عهده مالک یا استفاده‌کننده است و اگر استفاده‌کننده غیر از مالک باشد، مدیر ساختمان ابتدا باید هزینه‌ها را از استفاده‌کننده مطالبه کند.»و اگر استفاده‌کننده نپردازد، آنگاه مدیر می‌تواند برای وصول آن به مالک رجوع کند صرفا به منظور حفظ حقوق ساختمان — اما شما می‌توانید پس از پرداخت، از متصرف مطالبه و وجه پرداختی را استرداد نمایید.