سلام وقتتون بخیر.
یک ساختمان مسکونی ۴ طبقه، ۸ واحدی که در هر طبقه آن یک انباری وجود دارد که برای استفاده ۲ واحدی است که در آن طبقه سکونت دارند، تصمیم بر زدن آسانسور شده است و قرار است این انباریها تبدیل به مکان نصب آسانسور شود.
حال از ۸ واحد که در این ساختمان سکونت دارند، ۷ واحد رضایت نصب آسانسور را دارند و یک نفر رضایت نمیدهد، چون توان پرداخت هزینه مالی آسانسور را ندارد.
آیا میتوان با رضایت ۷ نفر که در واقع اکثریت ساکنین را شامل میشود، آسانسور زد؟ آیا شهرداری مجوز ساخت و تخریب را میدهد؟
آیا امکان شکایت از فردی که رضایت نمیدهد وجود دارد؟ آیا میتوان شکایتی با عنوان تصرف عدوانی علیه فردی که رضایت نمیدهد انجام شود؟
آیا بعد از شکایت کردن دادگاه رای را برای افتتاح آسانسور میدهد؟ ممنون از پاسختون.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
پاسخ به سوالات شما نیازمند تفکیک چند مفهوم قانونی، به خصوص در حوزه "قانون تملک آپارتمانها" است.
به طور خلاصه، خیر، شما نمیتوانید با رضایت ۷ واحد از ۸ واحد، اقدام به تخریب انباریها و ساخت آسانسور کنید و شکایت از فرد مخالف نیز به نتیجه مطلوب شما نخواهد رسید.
در ادامه، پاسخ دقیق به هر یک از سوالات شما ارائه میشود:
۱. آیا با رضایت ۷ نفر (اکثریت) میتوان آسانسور زد؟
پاسخ منفی است. نصب آسانسور در حالت عادی یک تغییر برای افزایش رفاه ساختمان محسوب میشود و طبق قانون تملک آپارتمانها، تصمیمگیری در مورد آن با موافقت اکثریت مالکین (بیش از نصف مساحت کل قسمتهای اختصاصی) امکانپذیر است.
اما مشکل اصلی در پروژه شما، تخریب انباریهاست.
انباریها، حتی اگر در سند به صورت مشخص به واحدی تعلق نداشته باشند، جزو مشاعات و حقوق مشترک تمام مالکین محسوب میشوند. تخریب یک بخش از مشاعات و تغییر کاربری آن (از انباری به چاه آسانسور)، یک "تغییر اساسی در بنا" محسوب میشود و دیگر مشمول قانون اکثریت نیست.
بر اساس قوانین و رویه قضایی، هرگونه تغییر که حقوق مالکیت سایر شرکا در مشاعات را سلب یا محدود کند، نیازمند رضایت تمام مالکین (۱۰۰٪) است. از آنجایی که آن یک واحد نیز در آن انباریها سهم دارد، شما نمیتوانید بدون رضایت او، سهمش از مشاعات را تخریب کنید.
۲. آیا شهرداری مجوز ساخت و تخریب را میدهد؟
خیر. برای هرگونه عملیات ساختمانی، تخریب و تغییر در نقشه بنا، شهرداری نیازمند مدارک فنی (نقشه مهندسی) و مدارک حقوقی (رضایتنامه تمام مالکین) است. زمانی که شهرداری متوجه شود که پروژه شما مستلزم تخریب بخشی از مشاعات است، از شما رضایت محضری و امضاشده تمام ۸ مالک را درخواست خواهد کرد. بدون آن، هیچ مجوزی صادر نخواهد شد.
۳. آیا امکان شکایت از فردی که رضایت نمیدهد وجود دارد؟
شما میتوانید برای الزام او به موافقت، دادخواست حقوقی به دادگاه ارائه دهید، اما دادگاه به احتمال بسیار زیاد دادخواست شما را رد خواهد کرد.
دلیل آن این است که آن فرد از حق قانونی و مشروع خود استفاده میکند. حق مالکیت او بر بخش مشاعی (انباری) محترم است و دادگاه نمیتواند او را مجبور کند که از حق خود صرفنظر کند، حتی اگر این کار به نفع اکثریت باشد. عدم توانایی مالی نیز یک دلیل شخصی است و دادگاه به آن ورود نمیکند، بلکه به اصل حق مالکیت توجه دارد.
۴. آیا میتوان شکایتی با عنوان تصرف عدوانی انجام داد؟
خیر، به هیچ وجه. شکایت تصرف عدوانی کاملا بیارتباط با این موضوع است. تصرف عدوانی زمانی رخ میدهد که کسی ملک دیگری را به زور و بدون رضایت او تصرف کند. در اینجا، همسایه شما هیچ تصرفی انجام نداده، بلکه صرفا از دادن رضایت برای تغییر در ملک مشترک خودداری کرده است. این عمل او یک فعل حقوقی است، نه یک تصرف غیرقانونی. طرح چنین شکایتی قطعا رد خواهد شد.
۵. آیا دادگاه رای برای افتتاح آسانسور میدهد؟
همانطور که در سوال ۳ توضیح داده شد، اگر طرح شما مستلزم تخریب انباریها باشد، دادگاه به نفع شما رای نخواهد داد. دادگاه نمیتواند حق مالکیت یک فرد را به نفع رفاه دیگران سلب کند.
راه حل چیست؟
با توجه به شرایط قانونی، تنها دو راه حل پیش روی شماست:
۱. مذاکره و جلب رضایت: این بهترین و تنها راه قانونی است. ۷ واحد دیگر میتوانند با هم توافق کرده و پیشنهادهای جذابی به واحد مخالف ارائه دهند:
پرداخت کامل سهم او: ۷ واحد متعهد شوند که کل هزینه سهم واحد مخالف (هم هزینه ساخت و هم قدرالسهم از آسانسور) را بپردازند.
خرید سهم او از انباری: مبلغی را به عنوان ارزش سهم او از انباریهای تخریبشده به او بپردازید.
ایجاد یک انباری جایگزین: اگر فضای دیگری در ساختمان وجود دارد، یک انباری اختصاصی برای او بسازید.
۲. تغییر نقشه پروژه: با یک مهندس معمار مشورت کنید تا بررسی کند آیا امکان نصب آسانسور در مکان دیگری (مانند حیاط، نورگیر یا با تخریب بخش کوچکی از داخل واحدهای خودتان) بدون دست زدن به انباریها وجود دارد یا خیر. اگر چنین راهی پیدا شود که به مشاعات مشترک و حقوق فردی دیگران لطمه نزند، در آن صورت میتوانید با استناد به نظر کارشناس رسمی دادگستری و رای اکثریت، برای نصب آن اقدام کنید.
نتیجهگیری نهایی: تا زمانی که طرح شما شامل تخریب انباریها باشد، رضایت آن یک واحد الزامی است و هیچ راهکار قانونی برای مجبور کردن او وجود ندارد.
