من یک واحد آپارتمان پیشفروش خریدهام. ثمن کل ۲/۳۸۰میلیارد بود که ۲ میلیارد تومان را نقدا پرداخت کردم و قرار بود مابقی طی مراحل ساخت پرداخت شود، اما چون بعدا مشخص شد فروش مال غیر بوده و معامله باطل است، دیگر ادامه پرداختی انجام نشد.
حالا برای دادخواست حقوقی، باید کل ثمن (۲/۳۸۰) را بنویسم و تقاضای به نرخ روز کنم یا فقط همان مبلغ پرداختی (۲ میلیارد) را ذکر کنم؟
اگر کل ثمن را بنویسم، آیا دادگاه دادخواست را رد میکند یا فقط نسبت به مبلغ واقعی پرداختی رسیدگی خواهد کرد؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به اینکه معامله به دلیل "فروش مال غیر" باطل است، شما در تنظیم دادخواست حقوقی باید نکات مهمی را در نظر بگیرید. پاسخ به سوالات شما و راهنمایی لازم در این خصوص به شرح زیر است:
در دادخواست، کل ثمن معامله را مطالبه کنید یا فقط مبلغ پرداختی را؟
توصیه مؤکد این است که در ستون خواسته دادخواست، کل ثمن معامله یعنی ۲/۳۸۰ میلیارد تومان را به همراه کلیه خسارات قانونی از جمله "مطالبه غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن به نرخ روز" قید کنید. دلایل این امر به شرح زیر است:
• مبنای قانونی: اساس دادخواست شما، ابطال معامله و بازگرداندن وضعیت به حالت پیش از عقد قرارداد است. از نظر قانونی، با اثبات بطلان معامله، فروشنده مکلف است کل ثمن دریافتی را مسترد کند. علاوه بر این، در صورتی که شما از فضولی بودن معامله (فروش مال غیر) اطلاع نداشتهاید، میتوانید غرامت و خسارات وارده را نیز مطالبه کنید.
• محاسبه خسارت به نرخ روز: مهمترین بخش خواسته شما، مطالبه خسارت کاهش ارزش پول (تورم) است. بر اساس رویه قضایی و بهویژه رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، در موارد فروش مال غیر، فروشنده باید غرامات وارده به خریدار جاهل (بیاطلاع) را جبران کند که این غرامت شامل مابهالتفاوت ارزش ثمن در زمان معامله و قیمت روز ملک مشابه است. دادگاه برای محاسبه این غرامت، کل ثمن معامله را مبنا قرار میدهد، نه فقط مبلغ پرداختی را.
• خواسته شما مبنای رسیدگی دادگاه است: دادگاه فقط در محدوده خواسته شما رای صادر میکند. اگر شما فقط مبلغ ۲ میلیارد تومان را مطالبه کنید، دادگاه نیز نهایتا به همان مقدار (به علاوه خسارات) حکم خواهد داد و شما این فرصت را از دست میدهید که کل ارزش معامله را به نرخ روز دریافت کنید.
آیا دادگاه در صورت نوشتن کل ثمن، دادخواست را رد میکند؟
خیر، دادگاه دادخواست شما را به این دلیل رد نخواهد کرد. دادگاه به ماهیت دعوا و دلایل شما رسیدگی میکند. در نهایت، دادگاه پس از بررسی مدارک و اثبات بطلان معامله و احراز پرداخت ۲ میلیارد تومان از سوی شما، نسبت به موارد زیر تصمیمگیری خواهد کرد:
۱. اعلام بطلان معامله: اولین قدم، صدور حکم بر بطلان معامله به دلیل فروش مال غیر است.
۲. استرداد ثمن پرداختی: دادگاه فروشنده را به بازگرداندن مبلغ ۲ میلیارد تومان که شما پرداخت کردهاید، محکوم خواهد کرد.
۳. محاسبه و پرداخت غرامت (ارزش روز): مهمترین بخش، تعیین غرامت است. دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، ارزش روز آپارتمانی که موضوع قرارداد بوده را مشخص میکند. سپس مابهالتفاوت این ارزش روز با کل ثمن معامله (۲/۳۸۰ میلیارد تومان) را به عنوان خسارت محاسبه و فروشنده را به پرداخت آن محکوم میکند. در واقع، هدف قانونگذار این است که خسارت شما به گونهای جبران شود که گویی قدرت خرید خود را از دست ندادهاید.
نکات کلیدی برای تنظیم دادخواست:
• خواسته خود را دقیق بنویسید: در قسمت خواسته دادخواست، موارد زیر را به تفکیک بنویسید:
تایید و اعلام بطلان معامله مورخ ... به دلیل مستحق للغیر درآمدن مبیع.
استرداد ثمن پرداختی به مبلغ ۲ میلیارد تومان.
مطالبه غرامات وارده (کاهش ارزش ثمن) معادل مابهالتفاوت ثمن معامله و قیمت روز ملک، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
مطالبه کلیه خسارات دادرسی، از جمله هزینه دادرسی و حقالوکاله وکیل.
• جهل خود را اثبات کنید: برای اینکه بتوانید غرامت به نرخ روز را دریافت کنید، باید ثابت کنید که در زمان انجام معامله، از اینکه فروشنده مالک آپارتمان نبوده، اطلاع نداشتهاید (جاهل به فساد معامله بودهاید). اگر فروشنده بتواند ثابت کند که شما از این موضوع اطلاع داشتهاید، فقط میتوانید اصل پول پرداختی خود را پس بگیرید.
خلاصه:
شما باید در دادخواست خود کل ثمن معامله (۲/۳۸۰ میلیارد) را به عنوان مبنای مطالبه خسارت به نرخ روز قید کنید و به طور مشخص استرداد مبلغ پرداختی (۲ میلیارد) را نیز بخواهید. دادگاه دادخواست را رد نکرده و پس از رسیدگی، فروشنده را به بازپرداخت ۲ میلیارد تومان و پرداخت مابهالتفاوت ارزش روز ملک نسبت به کل مبلغ قرارداد به عنوان خسارت، محکوم خواهد کرد.
بادرود
در دادخواست فقط مبلغ واقعی پرداختشده (۲ میلیارد) را درج کنید و تقاضای تعدیل به نرخ روز نمایید.
اگر کل ثمن (۲/۳۸۰) را قید کنید، دادگاه نسبت به مازاد پرداختنشده قرار رد دعوا صادر میکند
فقط ثمنی را که واقعا پرداخت کردهاید مطالبه کنید و درخواست استرداد آن به نرخ روز را نیز مطرح نمایید. نسبت به بخشی از ثمن که پرداخت نشده، حقی برای مطالبه وجود ندارد.
دوست خوبم
نوشتن مبلغ مازاد هیچ سودی برای شما ندارد بلکه باید هزینه دادرسی آن را نیز پرداخت کنید
پس فقط مبلغ پرداختی و تقاضای محاسبه ارزش پول به نرخ روز داشته باشید
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
