به ملکی که مصالح بیش از ۵۰ سال در آن سکونت دارد و قبل از سال ۱۴۰۱ آن را به فرزندان خود صلح عمری کرده است، (که حق فسخ در آن از طرفین سلب شده و نیز منافع ملک تا زمان حیات مصالح در اختیار ایشان قرار گرفته) مالیات خانههای گرانقیمت تعلق گرفته است.
سوالم این است که آیا ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم شامل مالیات بند ذ تبصره ۶ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۴۰۳ هم میشود؟ و اگر شامل نمیشود، پرداخت مالیات بر عهده مصالح است یا شخص متصالح؟
برای پاسخ به سوال شما، باید به چند نکته حقوقی و مالیاتی توجه کنیم:
۱. ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم:
این ماده مربوط به معافیت مالیاتی برای انتقال ملک به صورت ارث یا هبه (صلح بلاعوض) است. در شرایطی که ملک بیش از ۵۰ سال در مالکیت فرد بوده و به فرزندان صلح عمری شده، اگر این صلح بلاعوض باشد، ممکن است تحت شمول این ماده قرار گیرد و از مالیات معاف شود. اما در اینجا دو نکته مهم وجود دارد:
صلح عمری معمولا بهعنوان عقدی با دو جنبه تملیکی (انتقال مالکیت) و تعهدی (حق انتفاع برای مصالح) در نظر گرفته میشود.
اگر صلح بهصورت معوض (در مقابل عوض مالی) باشد، ممکن است مشمول مالیات نقلوانتقال شود.
۲. مالیات خانههای گرانقیمت (بند ذ تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳):
این مالیات، مالیات سالانه بر عین و منافع املاک لوکس است و ارتباطی با مالیات نقلوانتقال ندارد. بنابراین:
ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم (معافیت نقلوانتقال) شامل این مالیات نمیشود، چون این مالیات، سالانه و بر اساس ارزش ملک است، نه انتقال آن.
۳. تکلیف پرداخت مالیات خانههای گرانقیمت:
اگر ملک در دفتر املاک گرانقیمت ثبت شده باشد، مالیات آن باید پرداخت شود.
مسئول پرداخت مالیات:
در طول مدت صلح عمری: از آنجا که منافع ملک در اختیار مصالح (والدین) است، طبق اصول حقوقی، پرداخت مالیات بر عهده بهرهبردار (مصالح) است، مگر اینکه در قرارداد صلح، ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
پس از فوت مصالح: چون مالکیت به متصالحین (فرزندان) منتقل میشود، پرداخت مالیات بر عهده آنان خواهد بود.
نتیجهگیری:
ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم (معافیت نقلوانتقال) ربطی به مالیات سالانه خانههای گرانقیمت ندارد.
پرداخت مالیات خانههای گرانقیمت در طول مدت صلح عمری، بر عهده مصالح (والدین) است، چون منافع ملک در اختیار ایشان است.
اگر ملک بهدلیل ارزش بالا مشمول مالیات شده، حتی با وجود صلح عمری، این مالیات باید پرداخت شود.
پیشنهاد: برای اطمینان بیشتر، بهتر است با یک کارشناس مالیاتی یا وکیل متخصص مشورت کنید، چون ممکن است شرایط خاص قرارداد صلح یا رویه اداره مالیات محل، تاثیرگذار باشد.
در پاسخ به سؤال شما درباره تعلق مالیات خانههای گرانقیمت به ملکی که بهصورت صلح عمری قبل از سال ۱۴۰۱ به فرزندان منتقل شده و ارتباط آن با ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم و بند (ذ) تبصره ۶ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۴۰۳، توضیحات زیر ارائه میشود:
بررسی ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم و ارتباط آن با مالیات خانههای گرانقیمت
ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم به موضوع مالیات بر صلح مالیای میپردازد که منافع آن بهصورت مادامالعمر یا برای مدت معین به مصالح یا شخص ثالث اختصاص داده شده است. بر اساس این ماده، ماخذ مالیات متصالح در تاریخ تعلق منافع (جمع ارزش عین و منفعت) تعیین میشود و مالیات در زمان انتقال منافع اخذ میگردد، نه در زمان انتقال مالکیت. این بدان معناست که در مورد صلح عمری، تا زمانی که منافع به متصالح منتقل نشود (مثلا تا زمان فوت مصالح)، مالیات مربوط به انتقال مشمول متصالح نخواهد شد.
اما مالیات خانههای گرانقیمت که در بند (ذ) تبصره ۶ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۴۰۳ ذکر شده، به داراییهای با ارزش بیش از ۳۵ میلیارد تومان (برای سال ۱۴۰۳) اشاره دارد که شامل زمینهای فاقد اعیانی با کاربری مسکونی، اداری و تجاری، واحدهای مسکونی و باغویلاهای مجاز میشود. این مالیات بر اساس ارزش روز دارایی و بهصورت سالانه محاسبه میگردد و ارتباطی مستقیم با انتقال مالکیت یا منافع ندارد. نرخ این مالیات طبق منابع دیگر برای املاک با ارزش بیش از ۲۰ میلیارد تومان، ۰.۲ درصد مازاد بر این مبلغ است.
با توجه به تفاوت ماهیت این دو نوع مالیات، ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم شامل مالیات خانههای گرانقیمت مندرج در بند (ذ) تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ نمیشود. ماده ۱۲۲ صرفا به مالیات نقلوانتقال در زمان تعلق منافع میپردازد، در حالی که مالیات خانههای گرانقیمت یک مالیات سالانه بر دارایی است که به مالکیت فعلی ارتباط دارد، نه انتقال منافع.
مسئول پرداخت مالیات خانههای گرانقیمت: مصالح یا متصالح؟
در مورد صلح عمری که منافع تا زمان حیات مصالح در اختیار ایشان است و حق فسخ نیز از طرفین سلب شده، مالکیت قانونی ممکن است به متصالح منتقل شده باشد، اما منافع و حق استفاده همچنان نزد مصالح باقی است. با استناد به بند (ذ) تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳، ملاک تشخیص مالکیت برای مالیات خانههای گرانقیمت، سند رسمی مالکیت یا اسناد مثبته قابل احراز مالکیت است. همچنین، در تبصره ۲ ماده ۷ این آییننامه آمده که در مورد داراییهای متعلق به سازندگان که قبل از انتقال قطعی واگذار شده، با گیرنده یا خریدار مانند مالک رفتار میشود.
با توجه به اینکه در صلح عمری، مالکیت عین ممکن است به متصالح منتقل شده باشد (بسته به مفاد سند صلح)، اما منافع همچنان نزد مصالح است، تعیین مسئول پرداخت مالیات به تفسیر دقیق سند و وضعیت مالکیت بستگی دارد. اگر سند رسمی مالکیت به نام متصالح باشد، احتمالا متصالح بهعنوان مالک قانونی مسئول پرداخت مالیات سالانه خانههای گرانقیمت خواهد بود. اما اگر سند همچنان به نام مصالح باشد یا مالکیت بهصورت مشاعی تلقی شود، ممکن است مصالح نیز مسئول شناخته شود. ماده ۸ آییننامه اجرایی بند (ذ) تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ تصریح میکند که در داراییهای مشاعی، مالیات به نسبت سهم مالکیت هر فرد محاسبه میشود.
در نهایت، با توجه به پیچیدگیهای حقوقی و مالیاتی این موضوع، توصیه میشود برای تعیین دقیق مسئول پرداخت مالیات، سند صلح عمری و وضعیت مالکیت ملک بررسی شود و با یک مشاور مالیاتی یا حقوقی مشورت گردد. همچنین، از آنجا که مالیات خانههای گرانقیمت یک مالیات سالانه است و ارتباطی با زمان انتقال منافع ندارد، این مالیات احتمالا در حال حاضر (تا زمان حیات مصالح) بر اساس مالکیت قانونی سند تعیین میشود.
جمعبندی
ماده ۱۲۲ قانون مالیاتهای مستقیم شامل مالیات خانههای گرانقیمت مندرج در بند (ذ) تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ نمیشود، زیرا این دو نوع مالیات ماهیت متفاوتی دارند.
مسئول پرداخت مالیات خانههای گرانقیمت به مالکیت قانونی ملک (بر اساس سند رسمی) بستگی دارد. اگر سند به نام متصالح باشد، احتمالا متصالح مسئول پرداخت است و اگر به نام مصالح باشد، مصالح مسئول خواهد بود.
یک نکته کلی را برای همیشه در نظر داشته و ار مباحث حقوقی و استدلالهای مختلف دور بمانید و آن اینکه مالیات هرگونه نقل و انتقال به هنگام انتقال در دفترخانه توسط سیستم محاسبه و قبل از صدور سند باید پرداخت شود. اگر به محاسبه سیستم در هنگام نقل و انتقال اعتراض دارید عملیات انتقال را متوقف و بلافاصله به همراه وکیل متخصص به اداره مالیات مربوطه مراجعه و رفع ابهام کنید. وکیل مالیاتی راههای اعتراض یا اخذ معافیت یا عدم شمول را می داند و به شما کمک می کند.
در ضمن مالیات خانه های لوکس ربطی به مورد شما ندارد.
مالیات موضوع ماده ۱۲۲ در مورد نقل و انتقال ملک است که بر عهده متصالح است.
مالیات خانه های لوکس در قانون بودجه، مورد دیگری است که پرداخت آن هم برعهده مالک ، یعنی متصالح است.
برای اطلاعات بیشتر از مشاوره اختصاصی بنیاد وکلا استفاده نمایید.
موفق باشید.
