آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
می‌توانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
با سلام. بنده یک مغازه به صورت ملکیت و سرقفلی در سال ۹۴ از ورثه فردی خریداری نمودم. ملک یک پاساژ است که ۷ مغازه دارد و ۴ مالک مشاعی که به صورت ۲۲ سهم است و بنده ۴ سهم مالکیت از ۲۲ سهم را دارم. در اجاره‌نامه بین فروشنده و مالک اصلی که دست به دست چرخیده و به من رسیده و مربوط به سال ۱۳۲۵ است، البته این ۷ باب مغازه یک اجاره‌دار کل داشته که اختیار اجاره آن ۷ باب مغازه کل پاساژ به او داده شده بود.
حال متن اجاره‌نامه بدین شکل تنظیم گردیده: «مستاجر حق انتقال را کلا به غیر ندارد ولی در اجاره دادن آن را به طور جزء به جزء به اشخاص آزاد است. چنانچه آب و گل و سایر حقوق صنفی و سرقفلی ادعایی بنماید باطل و بلااثر قانونی است.»
حال با توجه به متن اجاره‌نامه، فروشنده قبلی که بدون اجازه مالکین مشاعی سرقفلی و منافع مغازه را به بنده انتقال داده، تخلف انجام داده؟ یا اینکه اصلا نیازی به اجازه مالکین مشاعی با توجه به اینکه در متن اجاره‌نامه اولیه که بین اجاره‌دار کل و مالک اولیه بوده و نوشته در خصوص جزء به جزء اجازه اجاره دادن دارد، برای بنده مشکلی پیش نمی‌آید و حق تخلیه و فسخ معامله برای هر یک از مالکین مشاعی به دلیل اینکه این انتقال بدون اجازه آنها صورت گرفته ایجاد نمی‌نماید؟
با توجه به متن اجاره‌نامه، به نظر می‌رسد که مستأجر حق انتقال کل منافع به غیر را ندارد، اما می‌تواند به صورت جزء به جزء به اشخاص دیگر اجاره دهد. این بدان معناست که فروشنده قبلی نباید بدون اجازه مالکین مشاعی کل سرقفلی و منافع مغازه را به شما منتقل می‌کرده است.
بر اساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی، اگر مستأجر بدون اجازه مالک منافع را به دیگری انتقال دهد، مالک حق فسخ اجاره را خواهد داشت. اما این حق فسخ به شرطی است که مالک از این موضوع اگاهی پیدا کند و بخواهد از این حق استفاده کند.
بنابراین، بهتر است که موضوع را با مالکین مشاعی در میان بگذارید و توافق لازم را با آنها اخذ نمایید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائه‌شده
به‌طور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه می‌شود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
با توجه به متن اجاره‌نامه و شرایط شرح‌داده‌شده، به‌صورت خلاصه می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:
۱. حق انتقال مستاگر کل به غیر (مطابق اجاره‌نامه سال ۱۳۲۵)
مستاجر کل (اجاره‌دار اصلی) طبق قرارداد حق انتقال کل اجاره را به غیر نداشته، اما اجازه داشته اجاره را به‌صورت جزءبه‌جزء (تک‌تک مغازه‌ها) به دیگران واگذار کند. بنابراین، انتقال جزءبه‌جزء (مثل اجاره یا فروش سرقفلی یک مغازه) در اصل مجاز بوده است.
۲. آیا انتقال سرقفلی به شما نیاز به اجازه مالکین مشاعی داشت؟
اگر انتقال سرقفلی توسط مستاجر کل یا نماینده قانونی او انجام شده باشد، با توجه به متن اجاره‌نامه، نیازی به اجازه مالکین مشاعی نبوده، زیرا مستاجر کل حق تقسیم اجاره را داشته است.
اما اگر انتقال سرقفلی بدون رعایت سهم‌بندی مشاعی (۴ سهم از ۲۲ سهم) یا برخلاف مفاد اجاره‌نامه انجام شده باشد، ممکن است منجر به اعتراض مالکین دیگر شود.
۳. آیا مالکین مشاعی می‌توانند معامله را فسخ یا درخواست تخلیه کنند؟
اگر انتقال سرقفلی مطابق اجاره‌نامه اصلی بوده (یعنی جزءبه‌جزء و بدون ادعای حقوق صنفی یا سرقفلی اضافی)، معامله شما معتبر است و مالکین مشاعی حق فسخ یا تخلیه ندارند.
اگر انتقال سرقفلی خارج از مفاد اجاره‌نامه یا بدون رضایت سایر مالکین مشاعی بوده، ممکن است برخی مالکین ادعای عدم نفوذ معامله را مطرح کنند، اما فسخ کامل قرارداد سخت است مگر اینکه تخلف آشکار از شرایط اجاره‌نامه ثابت شود.
۴. نکته مهم: بررسی حقوق سرقفلی و منافع
در برخی موارد، سرقفلی واقعی (حق مالی مستاجر) از حق مالکیت جدا است. اگر شما سرقفلی را به‌درستی خریداری کرده‌اید، حتی اگر مالکین مشاعی جدید بخواهند قرارداد را تغییر دهند، حق سرقفلی شما محفوظ است مگر اینکه خلاف آن در سند ذکر شده باشد.
پیشنهاد نهایی:
مدارک را دقیق بررسی کنید (خصوصا مفاد اجاره‌نامه اصلی و سند انتقال سرقفلی).
در صورت اختلاف، با یک وکیل متخصص املاک مشورت کنید تا از اعتبار معامله و حقوق شما مطمئن شوید.
اگر مالکین مشاعی ادعایی دارند، می‌توانید با استناد به اجاره‌نامه اصلی و سند انتقال، از حقوق خود دفاع کنید.
در کل، با توجه به اطلاعات داده‌شده، به نظر می‌رسد معامله شما معتبر است، اما برای اطمینان بیشتر، بررسی دقیق‌تر اسناد ضروری است.
