آیا امکان پس گرفتن زمین از متصرف وجود دارد؟

سلام
زمینی وکالتی بدون مبایعه نامه خریدم که استعلام اداره ثبت داشت برای قطعی کردن زمین که مالک قبلی قطعی خریده بود، اقدام کردم که به گفته شهرداری مالک آن زمین کس دیگری است که سند تک برگ دارد و پروانه ساختمان مربوط به زمین ما را از طریق دیوان عدالت باطل کرده است، چون زمین عرصه بود پشت سند ماده ۱۴۷ آنها نوشته بود با بنای احداثی. با مراجعه به اداره ثبت دریافتم که خطایی رخ داده و به بیان متصرف که سند ۱۴۷ گرفته برای زمین زیر بنای ۱۸۰متری صادر شده برای زمینی که پروانه ساخت ندارد. سپس با سندی که اخذ کردن پروانه ما را باطل کردن و پروانه برای خودشان گرفتن.
۱.حال باید چه اقدامی انجام دهم تصرف عدوانی یا ابطال سند؟
۲. اگر تصرف عدوانی کیفری انجام بدم به نتیجه میرسم؟
۳. کارشناس ثبت چرا میگوید ثبت آنها مشکلی ندارد در صورتی که اداره ثبت به اشتباهشان پی برده؟