موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا اعلام قصد فروش ملک برای عدم تمدید اجاره و تخلیه مستاجر کافی است؟
پرسیده شده ۲ روز پیش
۲۷ پاسخ ثبت شده
ملکی در تهران اجاره کردهام که قرارداد آن از سال ۱۴۰۰ هرسال با پشتنویسی تمدید شده و آخرین قرارداد تا سوم مهر ۱۴۰۵ اعتبار دارد. با استناد به مصوبه سقف افزایش اجارهبها، اظهارنامهای برای تمدید یکساله با افزایش قانونی ارسال کردهام، اما موجر در پاسخ اعلام کرده قصد فروش ملک را دارد و به همین دلیل تمدید خودکار شامل حال من نمیشود و درخواست تخلیه کرده است. آیا صرف اعلام قصد فروش برای استفاده از این استثنا کافی است یا باید شرایط قانونی آن اثبات شود، و در دعوای تخلیه بار اثبات با کدام طرف است؟ موجرین زوجین هستند که هرکدام سهدانگ ملک را مالکاند و همسر سند ملکی دیگری نیز دارد؛ احتمال محرز شدن نیاز شخصی شوهر چقدر است؟ در صورت محکومیت به تخلیه، مهلت تخلیه و میزان خسارات احتمالی چقدر است، حدود حقالوکاله در تهران چقدر است و توافق وکیل مبنی بر بازگرداندن نیمی از حقالوکاله در صورت شکست پرونده، توافقی منطقی است؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
صرف اعلام قصد فروش مانع تمدید خودکار اجاره نیست و موجر برای تخلیه باید وقوع معامله قطعی یا استثنائات قانونی دیگر را اثبات کند. بار اثبات ادعاهایی مانند فروش یا نیاز شخصی کاملاً بر عهده موجر است.
این یک قاعده کلی است، اما نحوه دفاع شما بستگی مستقیم به دلایل و مدارکی دارد که موجر در دادگاه ارائه میدهد.
ابراهیم باقریان خوزانیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
بیاثری صرف قصد فروش در تخلیه مستأجر
بر اساس مصوبه سران سه قوه، صرف تمایل یا اعلام قصد فروش ملک نمیتواند مانع تمدید خودکار قرارداد اجاره شود و تنها انتقال و فروش قطعی جزو استثنائات است. بار اثبات وجود استثناهای قانونی نظیر فروش واقعی یا نیاز شخصی بر عهده موجر قرار دارد و صرف ادعا پذیرفته نمیشود. وجود ملک دیگر به نام همسر بهطور خودکار مانع ادعای نیاز شخصی شوهر نیست، اما میتواند در ارزیابی و تصمیم دادگاه مؤثر باشد. در صورت صدور حکم تخلیه، مهلت اجرا به نوع رأی بستگی دارد و خسارات احتمالی شامل هزینههای دادرسی یا اجرتالمثل ایام تصرف خواهد بود. میزان حقالوکاله توافقی است و شرط استرداد بخشی از آن در صورت عدم موفقیت معتبر است، مشروط بر اینکه حدود شکست در قرارداد وکالت دقیقاً مشخص شود.
منابع: مصوبه سران سه قوه در خصوص تمدید قراردادهای اجاره
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
صرف اعلام قصد فروش کافی نیست؛ موجر باید یکی از استثناهای قانونی تمدید را اثبات کند؛ مثلا فروش قطعی/رسمی یا احراز نیاز شخصی.
اگر شوهر مدعی نیاز شخصی به ملک باشد، صرف ادعا کافی نیست و باید شرایط آن در مرجع صالح احراز شود. داشتن ملک دیگر توسط همسر، بهتنهایی مانع احراز نیاز شوهر نیست، ولی میتواند در ارزیابی وضعیت مسکن خانوار مؤثر باشد.
بار اثبات استثنا اصولا بر عهده موجری است که به آن استناد میکند.
در صورت صدور حکم تخلیه، مهلت اجرا به نوع رای و مرحله اجرا بستگی دارد و نمیتوان همیشه یک مهلت ثابت اعلام کرد.
خسارت شما لزوما مبلغ سنگینی نیست؛ ممکن است شامل هزینه دادرسی، حقالوکاله در حدود قابل مطالبه و در صورت ادامه تصرف، اجرتالمثل باشد.
توافق «نصف حقالوکاله در صورت شکست» میتواند مناسب باشد، اما حتما باید در قرارداد دقیقا تعریف شود که «شکست» یعنی چه و تا چه مرحلهای (بدوی یا قطعی) محاسبه میشود.
در پرونده شما، مهمترین نکته این است که موجر دقیقا کدام استثنای قانونی را برای عدم تمدید مطرح میکند و دلیل اثباتی آن چیست.
صرف اعلام قصد فروش، فینفسه موجب زوال حق تمدید یا صدور حکم تخلیه نیست و موجر باید وجود و تحقق شرایط استثنای قانونی را اثبات نماید. بار اثبات سبب تخلیه نیز اصولا بر عهده موجر است.
در ادعای نیاز شخصی، صرف مالکیت شوهر نسبت به سهدانگ و نداشتن ملک به نام وی کافی نیست و نیاز واقعی و شرایط قانونی باید احراز شود؛ مالکیت ملک دیگر توسط همسر نیز میتواند در ارزیابی ادعای نیاز مؤثر باشد.
در صورت حکم تخلیه، مهلت اجرا و خسارات قابل مطالبه تابع مفاد رای و مقررات حاکم است. حقالوکاله نیز تابع توافق طرفین است و شرط استرداد ۵۰٪ در صورت عدم موفقیت، در صورت تصریح و تنظیم کتبی دقیق، قابل پیشبینی در قرارداد وکالت است.
صرف اینکه موجر بگوید قصد فروش دارد کافی نیست و او باید طبق قانون ثابت کند که برای فروش واقعا نیاز دارد. اگر شوهر ادعا کند برای فروش نیاز دارد، صرف داشتن ملک توسط همسر لزوما مانع نیست اما در ارزیابی دادگاه مهم است و بار اثبات این نیاز بر عهده موجر است. در مورد خسارت هم، مبالغ قابل مطالبه شما شامل هزینههای دادرسی، حقالوکاله و اجارهبهای زمان تصرف است. در مورد قرارداد با وکیل هم، پیشنهاد میشود توافق بر روی نصف حقالوکاله در صورت شکست پرونده را دقیقا و با جزئیات مشخص در قرارداد بنویسیم تا ابهامی باقی نماند. مهمترین بخش پرونده ما این است که موجر با چه دلیلی میخواهد قرارداد را تمدید نکند
با سلام واحترام
صرف اعلام قصد فروش، فینفسه برای خروج موجر از مقررات تمدید کافی نیست و باید شرایط و مستندات استثنای قانونی مورد ادعا احراز شود. در صورت طرح دعوای تخلیه، موجر باید مبنای قانونی ادعای خود را اثبات کند. همچنین صرف مالکیت زوجین بر ملک و داشتن ملک دیگر توسط زوجه، بهتنهایی اثباتکننده یا ردکننده نیاز شخصی نیست و باید وضعیت و ادله پرونده بررسی شود.
در صورت صدور حکم تخلیه نیز مهلت تخلیه و خسارات، بسته به مبنای حکم و مفاد قرارداد متفاوت است. حقالوکاله هم تابع توافق و تعرفه است و شرط استرداد نصف حقالوکاله در صورت شکست، در صورت تعیین دقیق مفهوم شکست و شرایط استرداد در قرارداد قابل توافق است.
سلام و احترام
برای اثبات قصد فروش موجر باید ادله ارائه کند که اراده و قصد واقعی موجر به فروش ملک را اثبات کند و بار اثباتی بر عهده موجر است
مساله نیاز شخصی به ملک با فروش آن ، متفاوت است و هر موردی که را که موجر ادعا کند باید دلیل اثباتی برای آن بیاورد
برای تخلیه مهلتی منطقی از طرف اجرای احکام داده میشود و اگر وجه التزام دیرکرد در تخلیه در قرارداد پیش بینی شده باشد ، طبق وجه التزام ، خسارت اخذ میشود و اگر وجه التزام پیش بینی نشده باشد ، طبق اجاره هر ماهه، خسارت اخذ میشود .
در مورد حق الوکاله ، معمولا نیمی از حق الوکاله ابتدای کار اخذ میشود و نیمی در انتها و پس از اخذ حکم به نفع موکل
صرف اعلام قصد فروش کافی نیست و موجر باید واقعا ملک را برای فروش عرضه کند یا نیاز شخصی خود را اثبات نماید بار اثبات این موضوع تماما بر عهده موجر است و چون شوهر سند ملک دیگری دارد ادعای نیاز شخصی او به سختی پذیرفته میشود در صورت محکومیت به تخلیه معمولا یک ماه مهلت داده میشود و اگر تخلیه بیدلیل باشد میتوانید خسارت مطالبه کنید حقالوکاله در تهران بر اساس تعرفه کانون وکلا و پیچیدگی پرونده تعیین میشود و توافق بازگرداندن نیمی از حقالوکاله در صورت شکست منطقی نیست زیرا وکیل تلاش خود را انجام داده است
با سلام،صرف قصد فروش کافی نیست و باید فروش قطعی و رسمی در دادگاه احراز شود.نیاز شخصی شخص یا افراد تحت تکفل نیز نیاز به اثبات دارد و بار اثباتش با موجر است یا توجه به اینکه ملک مشاعی است و مالکین دو نفر هستند تصرف مادی بدون اذن مالک دیگر امکان ندارد.حق الوکاله توافقی است.هر توافقی در قرارداد که یک نسخه نزد شماست قید شود.شفاهی توافق نشود.
اولا صرف اعلام قصد فروش ملک کافی نیست و باید انتقال آن در دادگاخ اثبات شود و بار اثبات بر عهده ی موجر است. ثانیا در صورتی که بخواهد به نیاز شخصی استناد کند از آنجا که میفرمایید ملک دیگری دارند بعید است دادگاه دلیل ایشان را بپذیرد.ثالثا از آنجا که قرارداد چند بار در پشت اجاره نامه تمدید شده موجر باید درخواست حکم تخلیه بدهد که رسیدگی آن در حوزه ی قضایی تهران حد اقل شش ماه طول میکشد. رابعا میزان حق الوکاله معمولا توافقی است و نحوه ی پرداخت و ضمانتهای اجرا را وکیل و موکل در توافق مالی مقرر میکنند
با سلام
صرف اعلام قصد فروش، بهتنهایی برای استفاده از استثنای تمدید کافی نیست و موجر باید شرایط قانونی استثنا را اثبات کند. در دعوای تخلیه نیز اصل بر این است که مدعی وجود شرایط استثنا باید آن را اثبات کند.
اما درباره اینکه نیاز شخصی شوهر یا داشتن ملک دیگر چه اثری دارد، و همچنین مهلت تخلیه، خسارت و حقالوکاله، بدون بررسی قرارداد و مستندات پرونده نمیتوان نظر قطعی داد. مهمترین دفاع شما فعلا اثبات شرایط تمدید و ایراد به تحقق استثنای فروش است.
صرف قصد فروش مانع تمدید خودکار نیست و فقط فروش قطعی استثناست و بار اثبات آن بر عهده موجر است. وجود ملک دیگر به نام همسر، ادعای نیاز شخصی را خودکار باطل نمیکند اما قرینه مؤثری برای دادگاه است و در صورت تخلیه، خسارات شامل هزینه دادرسی و اجرتالمثل ایام تصرف میشود.
صرف «قصد فروش» مستمسک قانونی تخلیه نیست و موجر باید مبایعهنامه معتبر ثبتشده در سامانه کدرهگیری را اثبات کند؛ ادعای نیاز شخصی نیز به دلیل مالکیت ۳ دانگ و املاک دیگر بهسختی اثبات میشود و بار اثبات کلا بر عهده موجر است.
در صورت حکم، مهلت تخلیه یک تا دو هفته بوده و خسارت فقط اجرتالمثل است؛ بابت حق الوکاله عرض شود هیچ وکیلی نمیتواند تعهد به نتیجه دهد زیرا که چنین امری تخلف محسوب میشود و از چنین شرطی میتوان استنباط به تعهد نتیجه نمود
بااحترام
صرف اعلام قصد فروش به تنهایی کافی نیست و موجر باید شرایط قانونی استثنا و مبنای درخواست تخلیه را اثبات کند اما از روی داشتن ملک دیگر توسط همسر نمیشود احتمال احراز نیاز شخصی شوهر را تعیین کرد مهلت تخلیه و خسارت هم به مبنای حکم و مفاد قرارداد بستگی دارد و درباره حقالوکاله و توافق بازگشت نصف آن بدون دیدن قرارداد وکیل نمیشود مشخص کرد
با سلام، صرف قصد فروش مانع تمدید خودکار نیست و تنها فروش قطعی میتواند استثنا محسوب شود؛ اثبات فروش بر عهده موجر است. داشتن ملک دیگر به نام همسر نیز بهتنهایی ادعای نیاز شخصی را رد نمیکند، اما میتواند قرینهای مؤثر برای دادگاه باشد و در صورت تخلیه، هزینه دادرسی و اجرتالمثل ایام تصرف نیز قابل مطالبه است.
درود و احترام
صرف قصد فروش صرفا برای خروج از سقف یاتمدید قانونی کافی نیست
شخصی که برای تخلیه اقدام می کند باید دلائل ارائه دهد
مالکیت سه دانگ شوهر و داشتن ملک دیگر ایشاندر احراز نیاز شخصی موثر است
در صورت حکم تخلیه و اجرای حکم معمولا مهلت جهت تخلیه داده میشود ودیعه باید قبل از تخلیه پرداخت شود
حق الوکاله کاملا توافقی ست
صرف اعلام موجر مبنی بر قصد فروش ملک برای جلوگیری از تمدید یکساله اجاره کافی نیست و باید شرایط استثنای مقرر در مصوبه، از جمله فروش قطعی و رسمی یا نیاز شخصی احراز شده توسط دادگاه، اثبات شود بنابراین اصل بر این است که موجر مدعی استثنا باید دلایل آن را ارائه کند مالکیت ملک دیگری توسط همسر نیز به تنهایی مانع پذیرش نیاز شخصی شوهر نیست و دادگاه باید شرایط واقعی سکونت و نیاز وی را بررسی کند در صورت صدور دستور تخلیه، با توجه به نوع تصمیم، مهلت اجرا میتواند بسیار کوتاه باشد بنابراین باید فورا درخواست توقف اجرا و اثبات استمرار اجاره را پیگیری کنید. همچنین در صورت رد قطعی اعتراض شما، امکان مطالبه خسارت ناشی از توقف اجرا وجود دارد حقالوکاله در تهران رقم ثابت ندارد و توافقی است اگر قرار است نصف آن در صورت شکست مسترد شود، حتما این شرط و منظور از شکست را دقیقا در قرارداد وکالت قید کنید
با توجه به متن مصوبه ۱۴۰۵، صرف اعلام اینکه «قصد فروش دارم» برای خروج ملک از شمول تمدید خودکار کافی نیست. استثنای فروش وقتی مطرح است که ملک در مدت تمدید، بهطور قطعی و رسمی معامله شده باشد؛ یعنی «قصد فروش» با «فروش قطعی و رسمی» تفاوت اساسی دارد
درود
بطور کلی بطور کلی صرف اعلام قصد فروش مانع تمدید خودکار اجاره نیست و موجر برای تخلیه باید وقوع معامله قطعی یا استثنائات قانونی دیگر را اثبات کند. بار اثبات ادعاهایی مانند فروش یا نیاز شخصی کاملا بر عهده موجر است.
با سلام
با توجه به مصوبه سران سه قوه یکی از استثنائات این مصوبه فروش و انتقال قطعی ملک مورد اجاره میباشد و صرف تمایل و قصد فروش شامل این بند نمی باشد ،چنانچه موجر درخواست صدور دستور تخلیه نمودند میتوانید دفاع نمایید
درود. صرف اعلام قصد فروش ملک، بهتنهایی برای خروج از شمول تمدید یکساله کافی نیست و موجر باید شرایط استثنای مقرر در مصوبه را اثبات کند.بنابراین اگر صرفا قصد فروش را مطرح کرده باشد و معامله قطعی صورت نپذیرفته باشد مستاجر میتواند به تمدید قرارداد با سقف قانونی استناد کند. در مورد ادعای نیاز شخصی هم صرف ادعا کافی نیست و احراز نیاز واقعی با دادگاه است و بار اثبات این امر بر عهده موجر قرار دارد؛ وجود ملک دیگر به نام همسر نیز بهخودیخود مانع احراز نیاز شوهر نیست، ولی میتواند قرینهای در ارزیابی ادعای وی باشد.
درود برشما، صرف ادعای موجر برای فروش باعث زوال تمدید اجاره شما نمیشود ایشان باید ادعای خود راثابت کند واینکه ملکی به نام همسرشان میباشد دلیلی برای اثبات نیازشخصی نیست اما شما میتوانید دردفاعیان خود به آن اشاره کنید، درمورد حق الوکاله هم توافقی میباشدوبستگی به توافق حضرتعالی با همکار محترم دارد
سلام با این بهانه موجر میتونه مستاجر رو ملزم به تخلیه کنه مخصوصا اینکه زوج هستن.... مهلت تخلیه با نظر قاضی معمولا بین ۵ الی ۷ روز است.... میزان حق الوکاله توافقی است... توافق بر برگرداندن نیمی از حق الوکاله منطقی و بسته به توافق است
