من طبقه سوم یک ساختمان چهارطبقه را خریدهام. در همکف، در فضای پارکینگ ۲۴ متر بنا ساخته شده بود و هنگام انتقال سند مشخص شد پایانکار ندارد. با شرط رفع مشکل توسط مالک و گرفتن چک ضمانت خرید انجام شد و سازنده خلافی را پرداخت و آن ۲۴ متر را در پایانکار بهعنوان انباری مسکونی ثبت کرده است. اکنون سازنده میگوید فقط ۲٫۵ متر از عرصه واحد من کم شده و هزینهاش را میپردازد و باید برای اصلاحات به اداره ثبت برویم. آیا من از آن ۲۴ متر که در مشاعات ساخته شده سهم دارم یا فقط باید بابت کاهش عرصه پول بگیرم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
این موضوع یکی از چالشهای رایج در حقوق آپارتماننشینی و قراردادهای پیشفروش یا خرید و فروش است. برای پاسخ دقیق، باید ابعاد حقوقی موضوع را کالبدشکافی کنم برای شما:
۱. مالکیت مشاعات (عرصه)
طبق قانون تملک آپارتمانها، حیاط، پارکینگ و فضاهای مشترک جزو مشاعات محسوب میشوند. هر واحد به نسبت مساحت اعیانی خود، در «عرصه» (زمین) ساختمان سهم دارد. وقتی سازنده در فضای مشاعی (پارکینگ) ۲۴ متر بنا ساخته است، در واقع از حقوق مشاعی شما و سایر مالکین استفاده کرده است.
۲. تبدیل مشاع به اختصاصی
سازنده با پرداخت جریمه به کمیسیون ماده ۱۰۰ و دریافت پایانکار، توانسته آن ۲۴ متر را از حالت «خلافی» خارج و به عنوان «انباری مسکونی» (که یک فضای اختصاصی است) ثبت کند.
اما نکته اینجاست: صرف پرداخت جریمه شهرداری توسط سازنده، به معنای مالکیت مطلق او بر آن بنا نیست. از آنجا که این بنا در مشاعات احداث شده، تمام مالکین ساختمان در آن سهیم هستند، مگر اینکه در سند یا قرارداد اولیه، حق استفاده یا مالکیت این فضا را از خود سلب کرده باشند.
۳. تفاوت «کاهش سهم عرصه» با «سهم از بنا»
سازنده ادعا میکند که فقط ۲.۵ متر از سهم زمین شما کم شده و میخواهد پول آن را بدهد. این یک ترفند حقوقی-اقتصادی است:
دیدگاه سازنده: او فقط ارزش متراژی زمین را در نظر میگیرد.
دیدگاه قانون و منافع شما: شما نه تنها در زمین، بلکه در آن ۲۴ متر بنای جدید نیز به نسبت سهم خود مالکیت دارید. قیمت یک متر «انباری مسکونی» یا «بنای سرایداری/مسکونی» بسیار بیشتر از قیمت خام زمین (عرصه) است.
۴. آیا باید به اداره ثبت بروید؟
سازنده برای اینکه بتواند برای آن ۲۴ متر «سند تفکیکی» جداگانه بگیرد و آن را به نام خودش ثبت کند یا بفروشد، به رضایت و امضای تمام مالکین (از جمله شما) نیاز دارد.
اگر شما به اداره ثبت بروید و صورتجلسه تفکیکی جدید را امضا کنید، در واقع پذیرفتهاید که:
از سهم خود در مشاعات (آن ۲۴ متر) گذشت کردهاید.
کاهش سهم خود از کل زمین ساختمان را قبول کردهاید.
در ازای مبلغی (که احتمالا ناچیز است) مالکیت آن فضا را به سازنده واگذار کردهاید.
چه باید کرد؟ (راهکارهای پیشنهادی)
۱. عدم امضای عجولانه: تا زمانی که به توافق عادلانه نرسیدهاید، هیچ سندی را در اداره ثبت یا دفترخانه امضا نکنید. امضای شما کلید اصلی سازنده برای رسیدن به سود این ۲۴ متر است.
۲. محاسبه ارزش واقعی: ارزش ۲.۵ متر از عرصه با ارزش سهم شما از ۲۴ متر بنای مسکونی/انباری متفاوت است. شما باید سهم خود از «ارزش افزوده» ایجاد شده را مطالبه کنید.
۳. بررسی قرارداد: قرارداد خرید خود را چک کنید. اگر در آن قید شده که مشاعات طبق نقشه تحویل داده میشود و هرگونه تغییر در مشاعات باید با رضایت شما باشد، موضع شما بسیار قوی است.
۴. مطالبه سهم از اعیان: شما میتوانید بگویید که من پول زمین را نمیخواهم، بلکه من هم به نسبت سهمم از واحد، در مالکیت این ۲۴ متر جدید شریک هستم (مشاعا). یا اینکه سازنده باید معادل قیمت روز آن فضا (نه قیمت زمین خالی) با شما تسویه کند.
با تبدیل فضای مشاع پارکینگ به «انباری مسکونی» در پایانکار، در واقع بخشی از مشاعات ساختمان (که متعلق به همه واحدهاست) به مالکیت اختصاصی سازنده درآمده است. طبق قانون تملک آپارتمانها:
۱. شما به نسبت سهمالارث خود از کل مشاعات، در آن ۲۴ متر سهم دارید و این سهم فقط محدود به «عرصه» (زمین) نیست، بلکه شامل «اعیان» (بنای ساخته شده) نیز میشود.
۲. سازنده نمیتواند شما را مجبور به دریافت وجه و امضای اصلاحیه سند کند؛ این یک توافق است و شما حق دارید یا سهم خود از آن واحد را بخواهید و یا قیمت روز سهم خود از آن ۲۴ متر بنای مسکونی را (نه فقط قیمت زمین) مطالبه کنید.
قبل از هرگونه امضا در اداره ثبت، مابهالتفاوت قیمت واقعی سهم خود را بر اساس نظر کارشناس دریافت کنید، زیرا با امضای اصلاحیه، حق شما نسبت به آن فضا بهطور کامل سلب میشود.
باسلام
مشاعات متعلق به تمامی مالکین میباشد
و شما به عنوان یکی از مالکین در آن سهیم هستید و دارای حق
میتوانید اقدام به اخذ کارشناس نمایید تا حدوحدود و میزان حق شما را تعیین نماید.و در صورت عدم همکاری باشما،میتوانید به عنوان مالک مشاعی مخالفت نمایید.
بادرود
به نظر میرسد شما در آن ۲۴ متر که در فضای مشاعات (پارکینگ) ساخته شده سهم مشاعی دارید و سازنده بدون رضایت تمام مالکین حق تملک اختصاصی آن را ندارد، لذا میتوانید به جای قبول مبلغ ناچیز بابت کاهش عرصه، سهم خود از آن فضا یا معادل ریالی واقعی آن را مطالبه کنید.
عرض سلام و احترام
تا وقتی انباری ۲۴ متری در سند و تفکیک رسمی به واحد شما متصل باشد، شما سهم دارید؛ اگر با اصلاحات ثبتی عملا حذف شود، مسیر درست مطالبه تفاوت ارزش و خسارت است نه رضایت به صرف پول بدون تعیین تکلیف دقیق حدود.
اظخار نظر و ارائه راه اقدامات جهت احقاق حقوقتان مستلزم بررسی اسناد و مدارک میباشد. از مشاوره تلفنی یا انلاین استفاده کنید تا مدارک را برایم ارسال نمپده و راهنماییتان کنم.
ابتدا تامین دلیل بدهید تا کارشناس ثبتی موضوع را بررسی کند و وضعیت بنای ساخته شده در بخش مشاعات را بررسی کند اگر در بخش مشاعی ساخته شده و با کاربری انباری پس شما نیز سهم دارید و موضوع را با اظهارنامه به اطلاع مالک برسانید و تقاضای حقوق قانونی خود را بنمایید
آن ۲۴ متر بستگی به پایانکار و صورتمجلس تفکیکی دارد. اگر به نام واحد شما ثبت نشده باشد، صرف ساختن در مشاعات برای شما حق ایجاد نمیکند. فقط کاهش عرصه هم باید طبق سند و مدارک مشخص شود.
درصورتیکه ساخت موصوف در مشاعات باشد مطابق قانون مشاعات متعلق به تمامی مالکین میباشدو شما به عنوان یکی از مالکین در آن سهیم هستید شما در ابتدا میتوانید دادخواست تامین دلیل داده و اقدام به اخذ نظریه کارشناس نموده تا میزان حق شما تعیین گردد.و سپس با اظهارنامه موضوع را به مالک اطلاع دهید در صورت عدم همکاری باشما،میتوانید به عنوان مالک مشاعی مخالفت نماییدو با توجه به نظریه کارشناسی و اظهارنامه ارسالی اقدام قضایی متناسب برای گرفتن حق خودتون را انجام بدهید در هرحال تمامی این موارد بستگی به بررسی بیشتر موضوع و مطالعه مدارک شما دارد تا بتوان نظر قطعی ارایه داد من در خدمتتون هستم.
بله، اگر آن ۲۴ متر از مشاعات (پارکینگ) کسر و به انباری اختصاصی تبدیل شده باشد، شما بهعنوان مالک واحد، در آن حق و سهم مشاع دارید و صرف پرداخت پول کاهش عرصه جایگزین حق شما نمیشود.
پارکینگ قانونا جزء مشاعات ساختمان ۴ طبقه است.اگر ۲۴ متر بهعنوان انباری مسکونی در مشاعات ثبت شده، متعلق به کل ساختمان است و در صورت کسر از عرصه اختصاصی شما، صرفا مستحق دریافت خسارت تقلیل مساحت (بابت دوونیم متر) بر مبنای ثمن قرارداد هستید.
اگر انباری در قسمت مشاعات ساختمان بنا شده باشد تمامی مالکین در آن سهیم می باشید که این مورد نیازمند بررسی نقشه های ساختمان و صورت مجلس تفکیکی می باشد .
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
