سلام خسته نباشید. من چند روز قبل یک خانه را رهن و اجاره کردم و بنگاهدار به من گفت مالک به او اختیار داده و مالک نیست، رفته یک شهر دیگر و پسر مالک بهجای او امضا میکند اجارهنامه را و من هم فکر کردم بنگاهدار و پسر مالک اجازه دارند از طرف مالک برای انعقاد اجارهنامه. الان مالک آمده میگوید من معامله را قبول ندارم و سریع خانه من را طی یکی دو روز تخلیه کنید و ودیعه خودتان را هم بروید به هر کسی دادید بگیرید. الان من هم نمیتوانم کمتر از یک سال خانه را تخلیه کنم شرایط مالیاش را ندارم و ودیعه من هم دست پسرش است و نمیدهد به من. سوال اولم: الان راهی هست من تا سر سال خانه را تخلیه نکنم از طریق قانونی؟ سوال دوم: آیا مالک برای اینکه بتواند من را از خانه بیرون کند باید برود دادخواست رد معامله فضولی بدهد به شورا و سپس برود به دادگاه و دادخواست تخلیه بدهد؟ و دادخواست تخلیه حقوقی است؟ و همین پروسه ۶ ماهی زمان میبرد تقریبا؟ مالک چقدر زمان نیاز دارد تا بتواند من را از طریق قانونی از خانه بیرون کند؟ سوال سوم: مالک میتواند به زور بدون حکم قانونی من را از خانه بیرون کند؟ و اگر بیرون نشوم غاصب و غیره هستم و زندانی میشوم و باید خسارت بدهم؟ خیلی متشکرم لطفا اگر ممکن است بدون هوش مصنوعی به هر سه سوالم پاسخ دهید. خیلی متشکرم و معذرت میخواهم سه تا سوال است.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
پاسخ سوالات شما بر اساس قوانین مدنی ایران به شرح زیر است:
پاسخ کوتاه و فوری
شما طبق قانون وارد ملک شدهاید و «متصرف عدوانی» (زورگیر) نیستید، بنابراین مالک نمیتواند بدون حکم دادگاه شما را بیرون کند یا قفل را عوض کند. اما چون مالک قرارداد را رد کرده، قرارداد شما «باطل» است و حق شرعی و قانونی ماندن ندارید. با این حال، پروسه بیرون کردن شما توسط مالک زمانبر است و این به شما فرصت میدهد، اما هزینه «اجرتالمثل» (کرایه واقعی روزانه) بر گردن شما خواهد بود.
در ادامه پاسخ دقیق سه سوال شما را میدهم:
سوال اول: آیا راهی هست تا سر سال تخلیه نکنم؟
از نظر قانونی، چون قرارداد شما توسط مالک رد شده، این قرارداد باطل (کانلمیکن) است. یعنی انگار اصلا قراردادی وجود ندارد که شما بخواهید به «سر سال» یا «مهلت قرارداد» استناد کنید.
با این حال، در عمل شما در خانه ساکن هستید. تا زمانی که مالک نتواند حکم قطعی از دادگاه بگیرد، نمیتواند شما را بیرون کند. بنابراین «راه قانونی» برای ماندن وجود ندارد (چون حق با مالک است)، اما «روند رسیدگی قضایی» خودبهخود به شما زمان میدهد. شما میتوانید در دادگاه دفاع کنید که «من با حسن نیت و با اعتماد به بنگاه و فرزند ایشان قرارداد بستم»؛ این دفاع مانع تخلیه نهایی نمیشود، اما پروسه را طولانی میکند تا شما فرصت پیدا کنید ودیعه خود را از پسر پس بگیرید.
سوال دوم: مالک چه پروسهای را باید طی کند و چقدر زمان میبرد؟
بله، حدس شما کاملا درست است. کار مالک راحت نیست.
نوع شکایت: مالک نمیتواند «دستور تخلیه فوری» (که یکهفتهای صادر میشود) بگیرد؛ چون دستور تخلیه مخصوص قراردادهای اجاره صحیح و عادی است که مدتشان تمام شده. در اینجا مالک مدعی است اصلا قراردادی ندارد.
دادخواست خلع ید: مالک باید به دادگاه حقوقی (نه شورا) برود و دادخواست «اعلام بطلان معامله فضولی» و «خلع ید» بدهد.
زمانبندی: این یک پرونده حقوقی کامل است که شامل وقت رسیدگی، ابلاغیه، تشکیل جلسه دادگاه و صدور رای است. بله، این پروسه معمولا بین ۶ ماه تا یک سال (و گاهی بیشتر) زمان میبرد.
نکته مهم درباره ودیعه: متاسفانه در دعوای «خلع ید» (بر خلاف تخلیه)، چون مالک میگوید «من پولی نگرفتهام»، دادگاه معمولا او را مجبور نمیکند که ودیعه شما را به صندوق واریز کند تا حکم اجرا شود. او حکم خلع ید میگیرد و شما باید برای پولتان جداگانه از پسر شکایت کنید.
سوال سوم: آیا میتواند به زور بیرونم کند و آیا من زندانی میشوم؟
بیرون کردن به زور: خیر، ابدا. مالک حق ندارد خودش وسایل شما را بیرون بریزد یا قفل را عوض کند. اگر چنین کند، شما میتوانید به جرم «ممانعت از حق» یا «تصاررف عدوانی» از او شکایت کیفری کنید. او فقط با مامور اجرای احکام و حکم قاضی میتواند اقدام کند.
زندان و جرم: نگران زندان نباشید. شما با کلید و قرارداد (حتی فضولی) وارد شدهاید، پس ورود شما جرم کیفری (مثل ورود به زور) نبوده است. ماندن شما در ملک پس از اطلاع از نارضایتی مالک، «غصب» حقوقی است نه جرم کیفری که زندان داشته باشد.
خسارت (اجرتالمثل): این خطرناکترین بخش برای شماست. از روزی که مالک رسما (مثلا با اظهارنامه) معامله را رد کرد و گفت راضی نیست، شما «غاصب» محسوب میشوید. بابت تمام روزهایی که مینشینید، باید «اجرتالمثل» بدهید. اجرتالمثل یعنی کرایه واقعی و کارشناسی آن خانه که ممکن است از کرایهای که در قولنامه نوشتید (مثلا ماهی ۵ میلیون) خیلی بیشتر باشد (مثلا ماهی ۱۵ میلیون). دادگاه در نهایت شما را محکوم به پرداخت این مبلغ به مالک خواهد کرد.
مطابق توضیحاتی که داده اید مالک میتواند دادخواست خلع ید مطرح نماید . شما نیز برای استرداد مبلغ رهن میتوانید بر علیه پسر وی طرح شکایت کیفری و همینطور طرح دعوی حقوقی نمایید . علیه بنگاه نیز میتوانید در اتحادیه طرح شکایت کنید .
مالک نمی تواند شما را از منزلی که اجاره کرده اید بیرون کند و باید برای دریافت خسارت به فضول مراجعه کند اما این موضوع که شخصی ادعای مالکیت دارد و ابراز داشته شما به عنوان فضول در معامله ملک را به من اجاره داده اید را به صورت رسمی طی اظهارنامه ای به موجر اظهار نمایید؛ اگرچه که بهتر بود در زمان انعقاد قرارداد وکالتنامه رسمی تفویض اختیار اجاره دادن را ملاحظه می نمودید.
باسلام
به دلیل عدم رضایت و عدم تنفیذ مالک قرارداد اجاره باطل میباشد و میتواند جهت تخلیه اقدام نمایید
مدت زمان پروسه های رسیدگی قابل پیش بینی نیست
نمیتواند به زور و بدون حکم قانون تخلیه نماید.
قرارداد فضولی است مالک حق دارد تخلیه را بخواهد ولی در صورت اینکار شما میتوانید علیه پسر و بنگاه شکایت کیفری تجاره مال غیر را مطرح نمایید و کلیه خسارات قانونی و هزینه های مترتب را از انها بخواهید.
اجاره نامه توسط غیر مالک باطل است و مالک میتواند دادخواست دهد و خلع ید و اجرت المثل و ... مطالبه کند
تنها در صورتیکه شخص دارای وکالتنامه رسمی مدنی بااختیار اجاره ملک و ... داشته باشد صحیح می باشد.
به لحاظ عدم تنفیذ قرارداد اجاره از طرف مالک عقد اجاره باطل می باشد و مالک علی القاعده از دو طریق می تواند علیه شما در مراجع قضایی اقدام نماید. الف اقامه دعوی خلع ید که حداقل ۶ ماه طول می کشد، و منظور شما تا شب عید برای عدم تخلیه و حتی دوماه پس از ان نیز حاصل می گردد. ب مالک می تواند به عنوان تصرف عدوانی علیه شما شکایت مطرح کند ولی به لحاظ عدم سو نیت شما و با وجود قرارداد این شکایت نمی تواند برای مالک نتیجه داشته باشد و مالک مستقیما نمی تواند به شما مراجعه و با قهر و غلبه متوسل تخلیه ملک شود.
شما میتوانید تا پایان مدت قانونی اجاره در ملک بمانید مگر اینکه مالک رد معامله فضولی کند و دادگاه آن را باطل بداند، سپس دادخواست تخلیه مطرح و حکم صادر شود.
مالک باید در دادگاه رد معامله فضولی و سپس تخلیه بخواهد. این فرآیند معمولا حقوقی است و ممکن است چند ماه (مثلا ۳–۶ ماه) طول بکشد.
مالک نمیتواند به زور و بدون حکم قانونی شما را بیرون کند. اگر تلاش کند شما را از ملک خارج کند، این کار غیرقانونی است.
معامله فضولی می باشد و با رد مالک باطل شده است. مالک میتواند علیه شما خلع ید مطرح نماید. برای احقاق حق خود علیه فرزند مالک و متصدی املاک طرح دعوا نمایید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
