آیا اجاره مال مشاع بدون رضایت جرم است؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با درود
در پاسخ به پرسش‌های شما در خصوص اجاره دادن مال مشاع بدون رضایت سایر شرکا، موارد زیر به تفکیک و با استناد به قوانین ایران تقدیم می‌گردد:
آیا اجاره دادن مال مشاع بدون رضایت سایر شرکا جرم انتقال مال غیر است؟
خیر، اجاره دادن مال مشاع توسط یکی از شرکا بدون رضایت دیگران، جرم انتقال مال غیر محسوب نمی‌شود. دلیل این امر تفاوت ماهیت "اجاره" با "انتقال مالکیت" است.

* ماهیت اجاره: در عقد اجاره، موجر (اجاره‌دهنده) تنها "منافع" ملک را برای مدت معینی به مستاجر واگذار می‌کند، نه "عین" یا مالکیت آن را. بنابراین، تصرف مستاجر در ملک، تصرفی است که از طرف یکی از مالکین به او اجازه داده شده است.
* جرم انتقال مال غیر: جرم انتقال مال غیر زمانی رخ می‌دهد که شخصی عین مال متعلق به دیگری را به عنوان مال خود و با قصد تصاحب، به فروش برساند یا منتقل کند. در اجاره مال مشاع، شریکی که ملک را اجاره می‌دهد، ادعای مالکیت کل ملک را ندارد و صرفا منافع آن را واگذار می‌کند.

با این حال، این اقدام از نظر حقوقی "غیرنافذ" است. به این معنا که این قرارداد اجاره نسبت به سهم سایر شرکا، معتبر نیست مگر اینکه آن‌ها بعدا رضایت خود را اعلام کنند (تنفیذ کنند). در غیر این صورت، شرکای دیگر می‌توانند به قرارداد اعتراض کرده و حقوق خود را پیگیری نمایند.
حقوق سایر شرکا در این وضعیت چیست؟
شرکایی که به این اجاره رضایت نداشته‌اند، می‌توانند اقدامات زیر را انجام دهند:

۱. مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف: شرکای ناراضی می‌توانند از شریک اجاره‌دهنده یا مستقیما از مستاجر (در صورتی که مستاجر از مشاعی بودن ملک و عدم رضایت سایرین آگاه بوده باشد)، به نسبت سهم خود "اجرت‌المثل" ایام تصرف را مطالبه کنند. اجرت‌المثل، اجاره‌بهای واقعی ملک است که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
۲. درخواست خلع ید: آن‌ها همچنین می‌توانند دادخواست خلع ید مستاجر از ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهند.

آیا مستاجر هم در صورت اطلاع مرتکب جرم شده؟
خیر، مستاجر حتی با اطلاع از مشاعی بودن ملک و عدم رضایت سایر شرکا، مرتکب جرم نشده است. همان‌طور که توضیح داده شد، عمل حقوقی انجام شده (اجاره) فاقد وصف کیفری است.
اما این آگاهی برای مستاجر مسئولیت حقوقی ایجاد می‌کند. اگر مستاجر بداند که ملک مشاع است و سایر شرکا به این اجاره رضایت ندارند، در مقابل آن‌ها مسئول خواهد بود. در این حالت، شرکای دیگر می‌توانند برای دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف به نسبت سهم خود، هم به شریک اجاره‌دهنده و هم مستقیما به مستاجر مراجعه کنند.