- پرداخت هزینههای مشترک برای مالک یا استفادهکننده الزامی است، حتی اگر از واحد استفاده نکند (مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمانها)؛ سهم هر واحد به نسبت مساحت یا توافق مالکان تعیین میشود.
- مدیر ساختمان ابتدا با اظهارنامه مطالبه میکند؛ اگر بدهکار ظرف ده روز نپرداخت، میتواند خدمات مشترک را قطع کند، از ادارهٔ ثبت اجراییه بگیرد یا به مرجع قضایی دادخواست بدهد (مادهٔ ۱۰ مکرر).
- این دعوا مالی است: تا نصاب قانونی در دادگاه صلح و بیش از آن در دادگاه حقوقی رسیدگی میشود (مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲)؛ همراه دادخواست میتوان قرار تأمین خواسته گرفت (مادهٔ ۱۰۸ ق.آ.د.م).
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- مالکِ ساکن که شارژ نمیدهدیکی از مالکان ماههاست سهم خود از شارژ و هزینههای نگهداری را نمیپردازد و قطع خدمات مشترک هم ممکن یا مؤثر نبوده است. مدیر با استناد به اظهارنامهٔ ابلاغشده دادخواست میدهد و اگر قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۰ مکرر میتواند علاوه بر اصل بدهی، جریمهٔ تا دو برابر مبلغ به نفع ساختمان را هم بخواهد.
- واحد خالی یا مالک غایبمالک میگوید «در واحد نمینشینم، پس شارژ نمیدهم». مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمانها صریح است: پرداخت هزینههای مشترک الزامی است، چه از ملک استفاده شود چه نشود؛ و طبق تبصرهٔ مادهٔ ۶، نشانی قانونی مالک همان واحد اوست، پس غیبت او ابلاغ را متوقف نمیکند.
- واحدِ در اجاره: مالک یا مستأجر؟مادهٔ ۱۰ مکرر مطالبه را هم از «مالک» و هم از «استفادهکننده» ممکن کرده است. اینکه شارژ جاری بر عهدهٔ مستأجر است یا مالک، به قرارداد اجارهٔ آنها برمیگردد؛ وکیل خوانده را طوری انتخاب میکند که دعوا به ایراد «سمت» برنخورد و در صورت لزوم هر دو را طرف دعوا قرار میدهد.
- قبضهای مشترک آب، برق، گاز و تلفنکنتور برخی انشعابها مشترک است و بدهی یک واحد، کل ساختمان را در خطر قطع میگذارد. سهم هر واحد طبق مادهٔ ۴ (نسبت مساحت یا ترتیبی که مالکان توافق کردهاند) محاسبه و همراه شارژ معوق در یک دادخواست مطالبه میشود.
- با تأمین خواسته یا بدون آن؟اگر بدهکار در حال فروش واحد یا انتقال اموال است، همراه دادخواست، قرار تأمین خواسته میگیرید تا معادل طلب از اموال او توقیف شود (مادهٔ ۱۰۸ ق.آ.د.م)؛ چون مستند شما سند عادی است، معمولاً باید خسارت احتمالی به صندوق دادگستری سپرده شود. اگر چنین نگرانیای نیست، نسخهٔ بدون تأمین همین دادخواست کافی است.
مطالبهٔ هزینههای مشترک آپارتمان یعنی چه و چرا با تأمین خواسته؟
در ساختمانهای چندواحدی، بخشهایی مثل راهپله، آسانسور، پشتبام، موتورخانه و انشعابهای مشترک متعلق به همهٔ مالکان است (مادهٔ ۲ قانون تملک آپارتمانها) و مخارج نگهداری و استفاده از آنها — همان چیزی که «شارژ» مینامیم، بهاضافهٔ قبضهای آب، برق، گاز و تلفنِ مشترک — باید بین واحدها تقسیم شود. مادهٔ ۴ همین قانون قاعدهٔ تقسیم را گفته است: به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر واحد، مگر هزینههایی که به مساحت ربطی ندارد و مساوی تقسیم میشود، یا مالکان ترتیب دیگری توافق کرده باشند. پرداخت این سهم الزامی است، حتی اگر مالک از واحد استفاده نکند.
وقتی واحدی نمیپردازد، مدیر ساختمان به نمایندگی از مالکان طلب را مطالبه میکند. اگر کار به دادخواست برسد، یک نگرانی واقعی باقی میماند: بدهکاری که تا امروز شارژ نداده، ممکن است تا صدور حکم، حساب و اموالش را جابهجا کند یا واحد را بفروشد و برود. قرار تأمین خواسته برای همین است: دادگاه پیش از رسیدگی به اصل دعوا، معادل مبلغ خواسته را از اموال خوانده توقیف میکند تا حکم آینده قابل اجرا بماند (مواد ۱۰۸ و ۱۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی). این صفحه نسخهٔ «با تأمین خواسته» را پوشش میدهد؛ اگر توقیف نمیخواهید، همین دادخواست بدون آن هم قابل تنظیم است.
شرایط و ارکان دعوا: سمت مدیر، صورتریز بدهی و اظهارنامه
سه رکن باید در دادخواست محکم باشد:
- سمت خواهان: مدیر یا هیئتمدیران، منتخب مجمع عمومی مالکاناند (مادهٔ ۸) و به نمایندگی از ساختمان طرح دعوا میکنند؛ صورتجلسهٔ انتخاب مدیر، مدرک سمت است و تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ مکرر پیوستکردن آن را صریحاً لازم دانسته است. تکمالکی که خودش هزینهٔ مشترک را جلو داده نیز میتواند سهم دیگران را مطالبه کند، اما مسیر اصلی قانون، مدیر است.
- صورتریز بدهی: مبلغ خواسته باید معلوم باشد؛ هم برای خود دعوا (بهای خواسته، مادهٔ ۶۱ و ۶۲ ق.آ.د.م) و هم برای تأمین خواسته که فقط با «میزان معلوم» پذیرفته میشود (مادهٔ ۱۱۳). صورتریز باید به تفکیک واحد، ماه و نوع هزینه باشد و مبنای تقسیم (مساحت، تقسیم مساوی یا مصوبهٔ مجمع طبق تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴) در آن روشن باشد.
- اظهارنامهٔ ابلاغشده: مادهٔ ۱۰ مکرر مطالبه را با اظهارنامه شروع میکند و مهلت دهروزه به بدهکار میدهد. برای مسیر اجراییهٔ ثبت، اظهارنامه شرط است؛ برای دادخواست هم بهترین دلیلِ مطالبه و امتناع است و ادعای «به من نگفته بودند» را میبندد.
برای تأمین خواسته، چون مستند شما سند عادی (صورتجلسه و صورتریز) است نه سند رسمی، معمولاً ذیل بند «د» مادهٔ ۱۰۸ میروید و دادگاه مبلغی را بهعنوان خسارت احتمالی تعیین میکند که باید نقداً به صندوق دادگستری سپرده شود؛ اگر دلیل مشخصی دارید که خوانده در حال انتقال اموال است، وکیل به بند «ب» (در معرض تضییع بودن خواسته) استناد میکند تا در صورت پذیرش، سپرده لازم نشود.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟ مرجع صالح و محل طرح دعوا
از اجرای قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، شورا دیگر رأی نمیدهد و فقط برای صلح و سازش اقدام میکند (مادهٔ ۱۴)؛ جای آن، دادگاه صلح نشسته است. دعوای مطالبهٔ شارژ و هزینههای مشترک یک دعوای مالی است، پس:
- اگر مجموع خواسته تا نصاب مالی دادگاه صلح باشد (بند ۱ مادهٔ ۱۲ قانون ۱۴۰۲؛ این نصاب هر چند سال قابل تعدیل است)، رسیدگی با دادگاه صلح است.
- اگر بیشتر باشد، با دادگاه حقوقی است.
در عمل لازم نیست خودتان مرجع را حساب کنید: دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میشود و به مرجع صالح ارجاع میگردد؛ مهم این است که مبلغ خواسته درست جمع شده باشد. درخواست تأمین خواسته هم به همان مرجعی داده میشود که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد (مادهٔ ۱۱۱ ق.آ.د.م).
محل طرح دعوا: قاعدهٔ عمومی، دادگاه محل اقامت خوانده است (مادهٔ ۱۱ ق.آ.د.م) و تبصرهٔ مادهٔ ۶ قانون تملک آپارتمانها کار را ساده کرده است: نشانی قانونی هر مالک، همان واحد اختصاصی او در ساختمان است، مگر نشانی دیگری در همان شهر اعلام کرده باشد. پس دعوا عملاً در حوزهٔ همان ساختمان طرح میشود و ابلاغ به واحد، ابلاغ قانونی است. یادتان باشد مسیر سومی هم هست که اصلاً دادگاه نمیخواهد: اجراییهٔ ادارهٔ ثبت بر پایهٔ اظهارنامهٔ ابلاغشده (مادهٔ ۱۰ مکرر)؛ در بخش اشتباهها میگوییم کدام مسیر برای کدام پرونده بهتر است.
هزینههای این دعوا: هزینهٔ دادرسی، خسارت احتمالی و جریمهٔ بدهکار
حساب هزینهها را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: دعوا مالی است و هزینهٔ دادرسی بر اساس بهای خواسته (جمع صورتریز بدهی) طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود؛ در دادگاه صلح نیز هزینهٔ دادرسی مطابق محاکم دادگستری است (مادهٔ ۱۹ قانون ۱۴۰۲). درخواست تأمین خواسته، خودش غیرمالی است و هزینهٔ ثابت جداگانه دارد.
- خسارت احتمالی تأمین خواسته: اگر تأمین ذیل بند «د» مادهٔ ۱۰۸ صادر شود، دادگاه مبلغی را (به تشخیص خودش و متناسب با خواسته) تعیین میکند که باید نقداً سپرده شود؛ اگر دعوا را ببرید یا خوانده ظرف بیست روز از حکم قطعی خسارتی مطالبه نکند، برمیگردد (مادهٔ ۱۲۰).
- هزینهٔ اظهارنامه و کارشناسی: ابلاغ اظهارنامه هزینهٔ اندکی دارد؛ اگر خوانده به نحوهٔ محاسبهٔ سهم اعتراض کند، ممکن است دادگاه کارشناس تعیین کند که دستمزد او طبق تعرفه است و در نهایت جزو خسارات دادرسی از محکومعلیه قابل مطالبه است (مادهٔ ۵۱۹ ق.آ.د.م).
- به نفع ساختمان: تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۰ مکرر — برای موردی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد — دادگاه را مکلف کرده واحد بدهکار را علاوه بر اصل بدهی تا دو برابر مبلغ به نفع مجموعه جریمه کند و از خدمات دولتیِ مجموعه محروم سازد و تبصرهٔ ۵ برای بدهکارِ تکراری جریمهٔ معادل محکومٌبه گذاشته است؛ خسارات دادرسی (هزینهٔ دادرسی و حقالوکاله) هم طبق مادهٔ ۵۱۵ قابل مطالبه است.
دستمزد تنظیم دادخواست جدا از اینهاست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی خواهان و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ اگر خواهان مدیر ساختمان است، صورتجلسهٔ مجمع عمومی که او را انتخاب کرده (مدرک سمت، تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ مکرر).
- صورتریز بدهی به تفکیک واحد، ماه و نوع هزینه، با مبنای تقسیم (نسبت مساحت، تقسیم مساوی یا مصوبهٔ مجمع طبق مادهٔ ۴).
- اظهارنامهٔ ارسالشده و گواهی ابلاغ آن؛ اگر هنوز نفرستادهاید، وکیل متن اظهارنامه را هم تنظیم میکند.
- قبضهای آب، برق، گاز و تلفن مشترک و فاکتورهای هزینههای نگهداری (آسانسور، موتورخانه، نظافت، بیمهٔ آتشسوزی مادهٔ ۱۴).
- مشخصات واحد بدهکار و مالک یا استفادهکنندهٔ آن؛ در واحدهای اجارهای، هر اطلاعی از قرارداد اجاره که تکلیف شارژ را روشن کند.
- برای تأمین خواسته: مشخصات مال قابل توقیف (پلاک ثبتی واحد، حساب بانکی، خودرو) و اگر به بند «ب» مادهٔ ۱۰۸ استناد میکنید، قرینهٔ در معرض تضییع بودن (آگهی فروش واحد، اقدام به انتقال).
مراحل مطالبهٔ شارژ و هزینههای مشترک با تأمین خواسته
- ۱اظهارنامه و مهلت دهروزهمدیر با اظهارنامه، مبلغ بدهی و صورتریز آن را به مالک یا استفادهکننده ابلاغ میکند (مادهٔ ۱۰ مکرر). اگر ظرف ده روز نپرداخت، راه قطع خدمات مشترک، اجراییهٔ ثبت و دادخواست باز میشود؛ این اظهارنامه بعداً مهمترین پیوست دادخواست است.
- ۲تنظیم دادخواست و درخواست تأمینوکیل دادخواست را با مشخصات طرفین، خواستهٔ «مطالبهٔ وجه بابت هزینههای مشترک و شارژ به مبلغ مشخص با احتساب خسارات دادرسی» و ستون جداگانهٔ «صدور قرار تأمین خواسته» تنظیم میکند و بند درست مادهٔ ۱۰۸ را انتخاب میکند.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ پرونده به مرجع صالح (دادگاه صلح تا نصاب قانونی، بالاتر از آن دادگاه حقوقی) ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید.
- ۴رسیدگی فوری به درخواست تأمیندادگاه بدون اخطار به طرف مقابل به دلایل شما رسیدگی و قرار قبول یا رد تأمین صادر میکند (مادهٔ ۱۱۵)؛ اگر خسارت احتمالی تعیین شود، پس از واریز، قرار صادر و برای اجرا (توقیف معادل طلب از اموال خوانده) فرستاده میشود و خوانده ده روز حق اعتراض دارد (مادهٔ ۱۱۶).
- ۵جلسهٔ رسیدگی به اصل دعوادادگاه به سمت مدیر، صورتریز، مبنای تقسیم و دفاع خوانده رسیدگی میکند و در صورت اختلاف در محاسبه، کارشناس تعیین میشود. دفاع رایج «استفاده نمیکنم» با متن صریح مادهٔ ۴ پاسخ میگیرد.
- ۶صدور رأی و اجرابا قطعیشدن رأی، اجراییه صادر میشود و محکومعلیه ده روز مهلت اجرای آن را دارد (مادهٔ ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی)؛ اگر نپرداخت، طلب از همان اموال توقیفشده در تأمین خواسته وصول میشود — این همان جایی است که تأمینِ اولِ کار، ماهها جستوجوی مال را حذف میکند.
بعد از صدور رأی: اجرا، جریمه و تسویه هنگام فروش واحد
اجرای حکم: پس از قطعیت، با درخواست شما اجراییه صادر میشود (مواد ۱ و ۵ قانون اجرای احکام مدنی) و اگر محکومعلیه ظرف ده روز نپردازد، از اموال توقیفشده یا سایر اموال او وصول میشود. اگر قرار تأمین خواسته اجرا شده باشد، مال از قبل توقیف است و پس از حکم، همان مال مبنای وصول قرار میگیرد؛ به همین دلیل تأمین خواسته در این دعوا عملاً پشتوانهٔ اجرای حکم است.
جریمه به نفع ساختمان: اگر دادگاه طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۰ مکرر علاوه بر بدهی، جریمهای تا دو برابر تعیین کرده باشد، این مبلغ به نفع مجموعه وصول میشود و اگر همان واحد دوباره محکوم شود، تبصرهٔ ۵ جریمهٔ دیگری معادل محکومٌبه پیشبینی کرده است. بازگشت خدمات مشترکِ قطعشده هم منوط به پرداخت بدهی و هزینهٔ وصل مجدد است.
تسویه هنگام نقل و انتقال: مادهٔ ۱۲ قانون تملک آپارتمانها دفاتر اسناد رسمی را موظف کرده هنگام تنظیم هر سند انتقال، اجاره، رهن یا صلح، گواهی تسویهٔ هزینههای مشترک به تأیید مدیر ساختمان را بخواهند یا تعهد خریدار به پرداخت بدهی معوق را در سند قید کنند. یعنی حتی اگر بدهکار واحد را بفروشد، بدهی گم نمیشود؛ مدیر باید صورتحساب دقیق نگه دارد و پیش از امضای هر گواهی تسویه، معوقات را وصول کند.
اگر رأی به زیان شما صادر شد یا خوانده غایب بود، بخش بعد مهلتهای واخواهی و تجدیدنظر را میگوید؛ این مهلتها کوتاهاند و از تاریخ ابلاغ در ثنا حساب میشوند.
اعتراض، واخواهی و تجدیدنظر در دعوای شارژ ساختمان
اعتراض به قرار تأمین خواسته: خوانده ظرف ده روز از ابلاغ میتواند به همان دادگاه اعتراض کند و دادگاه در اولین جلسه تعیین تکلیف میکند (مادهٔ ۱۱۶ ق.آ.د.م)؛ خود قرار قبول یا رد تأمین قابل تجدیدنظر نیست (مادهٔ ۱۱۹). خوانده میتواند به جای مال توقیفشده، وجه نقد یا اوراق بهادار بسپارد (مادهٔ ۱۲۴).
اعتراض به نظر مدیر: مالکی که اظهارنامه گرفته، طبق تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۱۰ مکرر ده روز فرصت دارد به نظر مدیر در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان اعتراض کند؛ رسیدگی خارج از نوبت است و رأی آن قطعی. اگر خدمات مشترک قطع شده و رسیدگی فوری ممکن نباشد، دادگاه میتواند دستور توقف قطع خدمات بدهد. مدیر باید آمادهٔ دفاع از صورتریز در همین رسیدگی باشد.
واخواهی و تجدیدنظر از رأی اصلی: رأی وقتی غیابی است که مالکِ بدهکار در هیچ جلسهای حاضر نشده باشد، لایحهای هم نفرستاده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد (مادهٔ ۳۰۳ ق.آ.د.م)؛ در این صورت بیست روز از ابلاغ واقعی برای واخواهی در همان مرجع فرصت دارد (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶). وقتی اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد، غیبت او در جلسات و نفرستادن لایحه رأی را غیابی نمیکند و اعتراض تنها با تجدیدنظرخواهی ممکن است. آرای دادگاه صلح در دعاوی مالی تا نصف نصاب قطعی است و بیش از آن ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان (تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون ۱۴۰۲)؛ آرای دادگاه حقوقی طبق مواد ۳۳۱ و ۳۳۶ ق.آ.د.م با همان مهلت بیستروزه قابل تجدیدنظرند. محاسبهٔ این مهلتها از تاریخ ابلاغ الکترونیک در ثناست، نه از روزی که رأی را دیدهاید.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- دادخواست بدون مدرک سمت: مدیری که صورتجلسهٔ انتخابش را پیوست نکند، با ایراد «ذیسمت نبودن» روبهرو میشود؛ تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰ مکرر این مدرک را صریحاً خواسته است.
- انتخاب مسیر گرانتر: برای بدهی روشن و بدون اختلاف، اجراییهٔ ثبت با همان اظهارنامه سریعتر و ارزانتر از دادخواست است؛ برعکس، وقتی محاسبه محل اختلاف است یا جریمهٔ تبصرهٔ ۱ و خسارات دادرسی میخواهید، مسیر درست دادگاه است. انتخاب اشتباه یعنی دوبارهکاری.
- خواستهٔ سرجمع و بدون صورتریز: «مطالبهٔ شارژ معوق» بدون تفکیک واحد و ماه، هم بهای خواسته را مخدوش میکند هم تأمین خواسته را (مادهٔ ۱۱۳ میزان معلوم میخواهد).
- طرح دعوا علیه شخص اشتباه: در واحد اجارهای، خواندهٔ درست بسته به قرارداد، مالک یا استفادهکننده است؛ دعوای صرفاً علیه مستأجری که رفته، اجرا را بیحاصل میکند.
- قطع خدماتِ خارج از ضابطه: قطع خدمات مشترک فقط پس از اظهارنامه و مهلت دهروزه مجاز است و با پرداخت بدهی باید فوراً وصل شود؛ قطع سلیقهای، ساختمان را در موضع ضعف و مسئولیت قرار میدهد.
- فراموشکردن جریمه و خسارات: نخواستن جریمهٔ تبصرهٔ ۱ و خسارات دادرسی (مادهٔ ۵۱۵) یعنی ساختمان بخشی از حق خود را جا میگذارد؛ دادگاه بیش از خواستهٔ شما حکم نمیدهد.
- تأمین خواسته بدون آمادگی برای خسارت احتمالی: با سند عادی، معمولاً سپردهٔ نقدی لازم است؛ اگر توان سپردن آن را ندارید، وکیل از ابتدا مسیر بدون تأمین را میچیند تا وقت و هزینه تلف نشود.