- هر مالک میتواند برای استفادهٔ بهتر از قسمت اختصاصی خود عملیاتی انجام دهد، اما بدون موافقت اکثریت سایر مالکان حق ندارد در محل یا شکل در، سردر یا نمای خارجیِ در مرئی و منظر تغییری بدهد (ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها).
- قسمتهایی که برای استفادهٔ اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی تلقی نشده، از قسمتهای مشترک محسوب میشود، مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد (ماده ۲).
- تأمین دلیل فقط ملاحظه و صورتبرداری از دلایل است و حکم قلع بنا یا اعادهٔ وضع نمیدهد؛ ارزش آن را دادگاه رسیدگیکننده تعیین میکند (مواد ۱۴۹ و ۱۵۵ ق.آ.د.م).
چه زمانی به این درخواست نیاز دارید؟
- تغییر نمای بیرونی بدون موافقت مالکانهمسایه پنجره را بزرگ کرده، کولر یا داربست روی نما نصب کرده یا سنگ و رنگ نما را عوض کرده است. ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها این تغییرات را در مرئی و منظر، بدون موافقت اکثریت سایر مالکان ممنوع کرده است.
- اشغال یا تغییر قسمتهای مشترکبخشی از راهپله، پشتبام، حیاط، پارکینگ یا لابی به واحدی الحاق شده یا در آن تغییر ایجاد شده است. با تأمین دلیل، حدود اشغال و تاریخ آن پیش از تثبیت وضع جدید ثبت میشود.
- تغییرات داخلی مؤثر بر بنا و تأسیساتبرداشتن دیوار، جابهجایی لولهکشی یا دستکاری داکت و تأسیسات مشترک، حتی وقتی درون واحد انجام شود، میتواند به قسمت مشترک آسیب بزند. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصهٔ او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک است (ماده ۳).
- مستأجر واحد را تغییر داده استاگر تغییر کار مستأجر باشد، افزون بر قانون تملک آپارتمانها، تکالیف مستأجر در قانون مدنی هم مطرح میشود: رفتار متعارف و پرهیز از تعدی و تفریط (ماده ۴۹۰) و ضمانِ ناشی از تعدی و تفریط (ماده ۴۹۳).
تأمین دلیل تغییر در آپارتمان و نما چیست؟
عنوان این پروندهها «نماآت» را در کنار آپارتمان میآورد و منظور، همان اجزای بیرونی و الحاقیِ ساختمان است که در مرئی و منظر قرار دارند؛ ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها از آنها با تعبیر «محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی» یاد کرده است. موضوع دعوا معمولاً این است که یک واحد، بدون موافقت لازم، ظاهر ساختمان یا قسمتهای مشترک را تغییر داده است.
تأمین دلیل راهی است برای قفل کردن وضع موجود پیش از آنکه از بین برود. ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید هر شخص ذینفع که احتمال دهد در آینده استفاده از دلایل و مدارکش — تحقیق محلی، کسب اطلاع از مطلعین، نظر کارشناسان، قرائن و امارات موجود در محل — متعذر یا متعسر شود، میتواند از دادگاه درخواست تأمین آنها را بکند، و تصریح میکند که مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورتبرداری از این دلایل است.
در ساختمانهای چندواحدی این احتمال کاملاً واقعی است: کار ساختمانی چند روزه تمام میشود، نخاله جمع میشود، رنگ میخورد و پس از آن هیچکس نمیتواند بگوید دیوار کجا بود یا پنجره چه اندازه داشت. صورتجلسهٔ تأمین دلیل این تصویر را در یک تاریخ معین ثبت میکند. اما فراموش نکنید که این صورتجلسه رأی نیست و بهتنهایی چیزی را برنمیگرداند؛ تأمین دلیل برای حفظ دلیل است و تشخیص درجهٔ ارزش آن با دادگاه است (ماده ۱۵۵).
چه تغییری غیرمجاز است و چه کسی میتواند شکایت کند؟
ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها دو نیمه دارد و هر دو نیمه مهم است:
- نیمهٔ اول (اجازه): هر یک از مالکان میتواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفادهٔ بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد. یعنی هر تغییری در واحد شخصی، تخلف نیست.
- نیمهٔ دوم (ممنوعیت): هیچیک از مالکان حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکان تغییراتی در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهد. سه قید را با هم بخوانید: موافقت اکثریت، فهرست اجزا، و شرط «در مرئی و منظر بودن».
اگر تغییر در قسمت مشترک رخ داده باشد، بحث سادهتر است: قسمتهای مشترک، قسمتهایی است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به همهٔ مالکان به نسبت قسمت اختصاصیشان تعلق دارد؛ و بهطور کلی هر قسمتی که برای استفادهٔ اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی تلقی نشده، مشترک محسوب میشود، مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد (ماده ۲). ضمناً حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصهٔ او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک است (ماده ۳).
ذینفع کیست؟ هر یک از مالکان دیگر، به دلیل حصهٔ مشاعی که در قسمتهای مشترک دارد، ذینفع است. مدیر یا مدیران ساختمان هم که مجمع عمومی مالکان آنها را انتخاب میکند (ماده ۸) در چارچوب وظایفشان میتوانند اقدام کنند. اگر قراردادی بین مالکان نباشد، تصمیمات مربوط به ادارهٔ قسمتهای مشترک با اکثریت آرای مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند (ماده ۶) — همین ماده معیار سنجش «موافقت اکثریت» را هم به دست میدهد.
مرجع صالح: دادگاه صلح یا شورای حل اختلاف؟
بسیاری از نمونههای قدیمی این درخواست را خطاب به شورای حل اختلاف نوشتهاند، و سالها همینطور بود. اما قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ ورق را برگرداند: تأمین دلیل در بند ۷ مادهٔ ۱۲ آن، در شمار صلاحیتهای دادگاه صلح آمده است، و مادهٔ ۱۴ همان قانون میگوید از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون به دعاوی و امور مندرج در آن در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند.
پس امروز:
- اگر هنوز دعوایی طرح نکردهاید و فقط میخواهید وضع ساختمان ثبت شود: دادگاه صلح.
- در جریان یک پروندهٔ باز (مثلاً دعوای اعادهٔ وضع یا مطالبهٔ خسارت): ماده ۱۵۰ اجازه داده تأمین دلیل در هنگام دادرسی هم خواسته شود و همان مرجعِ رسیدگیکننده ترتیب اثر میدهد.
- صلاحیت محلی: ساختمان مال غیرمنقول است و دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه میشود که مال در حوزهٔ آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). صورتبرداری هم باید در محل انجام شود.
یک تذکر عملی: اگر موضوع علاوه بر جنبهٔ حقوقی، تخلف ساختمانی هم باشد — مثل تغییراتی که نیازمند پروانه است — پروندهٔ شهرداری و کمیسیونهای مربوط مسیر جداگانهای دارد و جایگزین دعوای حقوقی شما نمیشود. صورتجلسهٔ تأمین دلیل در هر دو مسیر به کار میآید.
هزینههای تأمین دلیل تغییر در آپارتمان
سه قلم هزینه دارید و هیچکدام دستمزد وکیل نیست:
- هزینهٔ دادرسی: این درخواست جزو دعاوی غیرمالی حساب میشود و رقم ثابتی دارد؛ مبنای آن بند ۱۳ مادهٔ ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت (مصوب ۱۳۷۳) است که ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی به آن ارجاع داده. این رقم هر سال طبق تعرفهٔ سالانه بهروز میشود و به ارزش آپارتمان یا وسعت تغییرات بستگی ندارد.
- دستمزد کارشناس: در این پروندهها کارشناسی ساختمان تقریباً همیشه لازم است، چون باید انحراف از نقشه و صورتمجلس تفکیکی و هزینهٔ اعادهٔ وضع سنجیده شود. ایداع دستمزد بر عهدهٔ متقاضی است و اگر ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ پرداخت نشود، کارشناسی از عداد دلایل او خارج میشود (ماده ۲۵۹). پس از وصول نظر کارشناس، طرفین یک هفته فرصت دارند نظر خود را کتباً اعلام کنند (ماده ۲۶۰).
- هزینههای جانبی: ابطال تمبر وکالتنامه هنگام ثبت، هزینهٔ اوراق و ابلاغ، و در صورت رسیدن کار به مرحلهٔ اجرای حکم، هزینهٔ اجرا طبق تعرفهٔ روز.
بخشی از این ارقام قابل مطالبه از طرف مقابل است: خسارات دادرسی عبارت است از هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای دیگری که مستقیماً مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده، از جمله حقالزحمهٔ کارشناسی و هزینهٔ تحقیقات محلی (ماده ۵۱۹)؛ در مقابل، هزینههایی که برای اثبات دعوا ضرورت نداشته قابل مطالبه نیست (ماده ۵۲۱). هیچیک از اینها دستمزد تنظیم درخواست نیست؛ آن رقم را خودِ وکیل در گفتوگو و پیش از پرداخت میگوید.
مدارکی که برای تنظیم این درخواست لازم است
- کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ ابلاغها از همین سامانه میآید.
- سند مالکیت واحد خودتان و در صورت دسترسی، صورتمجلس تفکیکی ساختمان؛ این سند مرز قسمت اختصاصی و مشترک را نشان میدهد.
- نقشههای معماری یا پروانهٔ ساختمانی، برای مقایسهٔ وضع فعلی با وضع مجاز.
- عکسهای قبل و بعد از تغییرات، هر تاریخی که داشته باشند.
- صورتجلسهٔ مجمع عمومی مالکان یا مصوبهٔ ساختمان دربارهٔ نما و قسمتهای مشترک، و مدرک انتخاب مدیر ساختمان (ماده ۸) اگر دعوا را مدیر طرح میکند.
- اخطار یا اظهارنامهای که به مالک یا مستأجر متخلف دادهاید و پاسخ او، در صورت وجود.
- فهرست دقیق تغییرات با ذکر محل هرکدام، نام و نشانی مالکان و متصرفان واحد مورد ادعا، و مشخصات ساختمان با پلاک ثبتی.
مراحل ثبت و اجرای تأمین دلیل
- ۱تنظیم درخواست با سه رکن ماده ۱۵۱مشخصات شما و طرف مقابل، موضوع دعوایی که تأمین دلیل برای اثبات آن خواسته میشود (اعادهٔ وضع سابق یا جبران خسارت) و اوضاع و احوالی که درخواست را توجیه میکند، یعنی در جریان بودن کار ساختمانی و احتمال محو شدن آثار وضع سابق.
- ۲فهرستکردن تغییرات و درخواست کارشناسیهر تغییر جداگانه نام برده میشود و ارجاع به کارشناس رسمی ساختمان برای تطبیق وضع موجود با نقشه و صورتمجلس تفکیکی و برآورد هزینهٔ اعادهٔ وضع، در همان متن خواسته میشود.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ درخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود، هزینهٔ ثابت را همانجا میپردازید و از آن پس ابلاغها به حساب ثنای شما میآید.
- ۴صدور قرار و تعیین وقت اجرادادگاه صلح روز و ساعت صورتبرداری در ساختمان را تعیین و مالک یا متصرف واحد را احضار میکند؛ نیامدن او جلوی اجرای قرار را نمیگیرد و اگر کار ساختمانی در جریان باشد، در امور فوری بدون احضار هم اقدام میشود (ماده ۱۵۲).
- ۵اجرای صورتبرداری در ساختمانمجری و کارشناس در محل حاضر میشوند، نما، قسمتهای مشترک و محل تغییرات را ملاحظه و ثبت میکنند و اظهارات مطلعین را میگیرند. دسترسی به پشتبام، راهپله و حیاط را از قبل هماهنگ کنید.
- ۶دریافت صورتجلسه و طرح دعوای اصلیصورتجلسه و نظر کارشناس در پرونده ثبت میشود و شما آن را پیوست دادخواست اعادهٔ وضع یا مطالبهٔ خسارت میکنید؛ وزن آن دلیل را بعداً همان دادگاهی میسنجد که به دعوای اصلی رسیدگی میکند (ماده ۱۵۵).
بعد از تأمین دلیل: اعادهٔ وضع یا جبران خسارت؟
صورتجلسه که آماده شد، باید تصمیم بگیرید چه میخواهید. دو خواستهٔ رایج وجود دارد و گاهی هر دو با هم مطرح میشوند:
- اعادهٔ وضع به حالت سابق: وقتی تغییر، مصداق همان چیزی است که ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها منع کرده — تغییر در محل یا شکل در، سردر یا نمای خارجیِ در مرئی و منظر، بدون موافقت اکثریت سایر مالکان — خواستهٔ طبیعی این است که وضع پیشین برگردد. اینجا نظر کارشناس دربارهٔ امکان و هزینهٔ اعاده، تعیینکننده است.
- جبران خسارت: قانون مسئولیت مدنی میگوید هرکس بدون مجوز قانونی، عمداً یا در نتیجهٔ بیاحتیاطی، به مال یا هر حق دیگری که بهموجب قانون برای افراد ایجاد شده لطمهای وارد کند که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود، مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود است (ماده ۱). دادگاه پس از رسیدگی و ثبوت امر، او را به جبران محکوم میکند (ماده ۲) و میزان زیان و طریقه و کیفیت جبران آن را با توجه به اوضاع و احوال قضیه تعیین میکند (ماده ۳).
اگر تغییر را مستأجرِ واحد انجام داده باشد، یک لایهٔ دیگر هم اضافه میشود: مستأجر مکلف است در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند (ماده ۴۹۰ قانون مدنی) و در صورت تعدی یا تفریط ضامن است، حتی اگر نقص در نتیجهٔ آن حاصل نشده باشد (ماده ۴۹۳). در این حالت مالکِ واحد و مستأجر هر دو ممکن است طرف دعوا قرار بگیرند و وکیل ستون خواندگان را بر همین اساس میبندد.
و یک نکتهٔ مالی که در این ساختمانها زیاد پیش میآید: پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است (ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها)؛ اختلاف بر سر نما، بهانهای برای توقف شارژ نیست و بالعکس.
اعتراض به صورتجلسه، واخواهی و تجدیدنظر
صورتجلسهٔ تأمین دلیل رأی نیست و مسیر مستقلی برای واخواهی یا تجدیدنظر نسبت به آن پیشبینی نشده است. طرف مقابل ایرادش را در دعوای اصلی مطرح میکند: میتواند بگوید تغییر در قسمت اختصاصی و خارج از مرئی و منظر بوده، یا موافقت اکثریت مالکان را داشته، یا درخواست ارجاع به هیئت کارشناسی بدهد. تصمیم نهایی دربارهٔ ارزش صورتجلسه با دادگاه است (ماده ۱۵۵). ضمناً اجرای تأمین دلیل میتواند به دادرس علیالبدل یا مدیر دفتر دادگاه ارجاع شود، مگر در مواردی که فقط تأمین دلیل مبنای حکم دادگاه قرار گیرد که در آن صورت قاضی صادرکنندهٔ رأی باید شخصاً اقدام کند یا گزارش تأمین دلیل موجب وثوق دادگاه باشد (ماده ۱۵۳).
واخواهی: اگر در دعوای اعادهٔ وضع یا خسارت حکمی صادر شود، ابتدا باید دید حکم حضوری است یا غیابی. ماده ۳۰۳ اصل را بر حضوری بودن حکم گذاشته و غیابی شدن آن را به جمع شدن سه شرط منوط کرده است: خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده باشد، دفاع کتبی هم نداده باشد، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد. اگر اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد حکم حضوری است، حتی وقتی مالکِ ایجادکنندهٔ تغییر هرگز در دادگاه حاضر نشده و لایحهای هم نفرستاده باشد؛ چنین حکمی واخواهی ندارد و اعتراض به آن در قالب تجدیدنظرخواهی مطرح میشود. در فرض غیابی، محکومٌعلیهِ غایب میتواند در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم دادخواست واخواهی بدهد (ماده ۳۰۵). مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر اثبات عذر موجه در حدود مواردی که ماده ۳۰۶ برشمرده است.
تجدیدنظر: مهلت درخواست تجدیدنظر برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶). مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴)، و کلیهٔ احکام صادره در دعاوی غیرمالی و احکام مالی بیش از نصاب مقرر قابل درخواست تجدیدنظرند (ماده ۳۳۱).
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- دیر اقدام کردن: پس از پایان کار ساختمانی و جمعشدن نخاله، آثار وضع سابق از بین میرود؛ تأمین دلیل باید در همان روزهای کار انجام شود.
- نوشتن خواستهٔ کلی: «تأمین دلیل از تغییرات» بدون فهرست دقیق، صورتجلسهای میسازد که در دادگاه به کار نمیآید.
- ندیدن نیمهٔ اول ماده ۹: هر تغییری تخلف نیست؛ مالک برای استفادهٔ بهتر از قسمت اختصاصی خود میتواند عملیات انجام دهد. ادعا باید روی قید «در مرئی و منظر» و «موافقت اکثریت» بنشیند.
- اشتباه در تشخیص مشترک و اختصاصی: بدون صورتمجلس تفکیکی و ماده ۲، ممکن است بخشی را مشترک بدانید که نیست؛ این ایراد، دعوا را از پا میاندازد.
- نگرفتن کارشناس: تطبیق وضع موجود با نقشه و برآورد هزینهٔ اعادهٔ وضع کار فنی است و بدون آن خواسته قابل ارزیابی نیست.
- خطا در سِمَت: اگر دعوا را مدیر ساختمان طرح میکند، باید مدرک انتخاب او و حدود اختیاراتش ضمیمه شود (ماده ۸)؛ در غیر این صورت ایراد سِمَت مطرح میشود.
- گرهزدن پرونده به شارژ: نپرداختن هزینههای مشترک راهحل اختلاف نما نیست؛ پرداخت آنها الزامی است (ماده ۴).