به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
صدها وکیل شهرداری به صورت آنلاین، تلفنی و ۲۴ ساعته آماده ارائه خدمت به شما عزیزان می‌باشند. از لیست زیر، بهترین وکیل شهرداری را انتخاب کنید و شروع به گفتگو کنید. بنیاد وکلا کیفیت خدمات را ۱۰۰٪ تضمین می‌کند.
۴,۱۶۶ وکیل
در این مقاله به نقش وکیل شهرداری و وظایف مهم حقوقی او می‌پردازم و خواهید آموخت که یک وکیل شهری چگونه می‌تواند در حل اختلافات اداری، تنظیم قراردادها و دفاع از منافع عمومی موثر باشد. این مقدمه راهنمایی است برای آشنایی با جایگاه حقوقی وکیل شهرداری، قلمرو فعالیت‌های او و چگونگی تعامل او با دیگر نهادهای حکومتی و عمومی.
مطالعه این متن به شما کمک می‌کند تا از چالش‌ها و پیچیدگی‌های حقوقی در محیط شهرداری‌ها آگاه شوید؛ چرا که ناآگاهی از قواعد و وظایف قانونی وکیل شهرداری می‌تواند منجر به خسارت‌های مالی و حقوقی برای سازمان‌های عمومی و حتی افراد حقیقی گردد. با درک نقش تخصصی وکیل شهرداری، می‌توانید از مشاوره‌های حقوقی به‌موقع بهره‌مند شوید و از بروز دعاوی پرهزینه جلوگیری کنید.
از شما دعوت می‌کنم تا با ادامه این مقاله همراه باشید و ضمن آشنایی با مصادیق پرونده‌های متداول در حیطه شهرداری، توانمندی‌های لازم برای انتخاب وکیل مناسب در این حوزه را بیاموزید.
در مقام وکیل پایه یک دادگستری، سال‌هاست که در پهنه اختلافات و قراردادهای شهری ایستاده‌ام و از نزدیک دیده‌ام که چگونه یک تصمیم حقوقی صحیح می‌تواند میان هزینه هنگفت و حفظ منافع عمومی تمایز ایجاد کند. در این بخش نخست، می‌کوشم تصویری جامع از جایگاه وکیل شهرداری در نظام حقوقی ایران ترسیم کنم تا مخاطبانی چون مدیران شهری، شهروندان دغدغه‌مند و حتی همکاران حقوقدان بتوانند حدود اختیارات و مسئولیت‌های این نقش حساس را دقیق بشناسند. ناآگاهی نسبت به کارکرد وکیل شهرداری غالبا منشأ پرونده‌های پیچیده در دیوان عدالت اداری و محاکم عمومی است و زیان آن تنها متوجه سازمان شهرداری نیست؛ زیرا هر ریال خسارتی که بر بودجه عمومی تحمیل شود، در نهایت از جیب شهروندان پرداخت می‌گردد.
از این رو، مطالعه این متن نه‌تنها جنبه آموزشی دارد، بلکه ابزاری پیشگیرانه برای صیانت از سرمایه‌های شهری به شمار می‌رود.
پیش از هرچیز باید روشن کنم که عنوان «وکیل شهرداری» منصبی قراردادی نیست که صرفاً با انعقاد یک وکالت‌نامه عادی تحصیل شود؛ بلکه حاصل تقاطع چند نظام حقوقی ـ یعنی حقوق اداری، حقوق عمومی و آیین دادرسی مدنی ـ است که شخصیت واحدی را مأمور دفاع از مجموعه عظیمی از حقوق و تکالیف می‌کند.
وکیل شهرداری از منظر بند ۳ ماده ۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی «نماینده حقوقی» شخص حقوقیِ شهرداری محسوب می‌شود، لیکن برخلاف وکلای خصوصی، همواره باید مصالح عمومی و مصالح سازمانی را توأمان ببیند؛ زیرا شهرداری در عین آنکه نهاد عمومی غیردولتی است، مسئول اداره امور محلی شهر است و هر تصمیم آن بر زندگی روزمره مردم اثر مستقیم می‌گذارد.
برای تبیین بیشتر، به تبصره ۱ ماده ۹ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ اشاره می‌کنم که مقرر می‌دارد:
«شوراهای اسلامی شهر می‌توانند برای دفاع از حقوق و منافع شهر و شهرداری وکیل یا مشاور حقوقی استخدام نمایند.»
همچنین ماده ۷۶ قانون مذکور به شوراها اجازه داده است در موارد ضروری، طرح شکایت یا دفاع از شهرداری را به وکیلی واجد شرایط بسپارند. بدین ترتیب وکیل شهرداری گاه با ارجاع مستقیم شورا انتخاب می‌شود، گاه به موجب قرارداد استخدامی بلندمدت و گاه به‌صورت پرونده‌ای؛ اما در هر صورت، پروانه پایه‌یک و سابقه کافی در حوزه قراردادهای اداری از لوازم بدیهی این مسئولیت است.
هنگامی که شهرداری به‌عنوان کارفرمای پروژه‌های بنیادی نظیر مترو، تصفیه‌خانه یا شبکه جمع‌آوری پسماند وارد قرارداد می‌شود، کوچک‌ترین سهل‌انگاری حقوقی ممکن است سال‌ها بعد به مطالبه خسارات سنگین منجر گردد.
در چنین مواردی این من هستم که با تدوین پیش‌نویس قرارداد، پیش‌بینی بندهای جریمه تأخیر، شروط تحویل موقت و قطعی، و درج بند حل‌وفصل اختلافات مانع از بروز چالش می‌شوم.
وظایف من محدود به عرصه قرارداد نیست؛ بلکه دفاع در دعاوی ملکی، رفع تعارضات طرح تفصیلی، پیگیری پرونده‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ و ماده ۷۷، مقابله با توقیف اموال شهرداری ناشی از احکام مالی، و حتی تنظیم لوایح برای اعتراض به آرای دیوان عدالت اداری نیز در زمره مسئولیت‌های مستمر من قرار می‌گیرد.
برای مثال، ماده ۷۷ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ مقرر می‌دارد:«در مورد مطالبه عوارض یا بهاء خدمات و هرگونه حقوق متعلق به شهرداری، مقررات آیین‌نامه وصول عوارض از مؤدیان به وسیله اجرا قابل اعمال است و شهرداری می‌تواند مستقیم از طریق دوایر اجرای ثبت اسناد یا توقیف اموال منقول و غیرمنقول، حقوق خویش را استیفا نماید.»
اما در عمل، اعمال این ماده بدون حضور وکیل متبحر ممکن نیست؛ زیرا لازم است تمام تشریفات قانونی ـ از صدور اجرائیه تا ارزیابی اموال ـ با دقت رعایت شود تا منجر به ابطال عملیات اجرایی نگردد.
اگر بخواهم صادقانه بگویم، صرف داشتن پروانه وکالت برای ورود به پرونده‌های شهرداری کافی نیست.
وکیل شهرداری باید ذهنی تحلیل‌گر داشته باشد تا از میان انبوه قوانین و بخش‌نامه‌ها ـ که گاه با یکدیگر تعارض ظاهری دارند ـ صحیح‌ترین راه‌حل را استخراج کند.
تسلط بر مواد ۴۵ تا ۵۹ قانون شهرداری، آشنایی با آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها مصوب ۱۳۴۶، درک عمیق از قانون برگزاری مناقصات ۱۳۸۳ و آیین‌نامه معاملات دولتی، و مهارت تعامل با مراجع حاکمیتی از جمله استانداری، سازمان بازرسی و دیوان محاسبات، همه و همه بخشی از شایستگی‌های فنی لازم‌اند.
در بُعد شخصیتی، امانت‌داری و شفافیت از مهم‌ترین صفاتی است که یک وکیل شهرداری باید دارا باشد؛ زیرا او با اسرار معاملاتی و مالی مجموعه‌ای سروکار دارد که دارایی آن متعلق به عموم شهروندان است. افزون بر این، چیرگی بر هنر مذاکره حین جلسات رسیدگی دیوان عدالت اداری یا کمیسیون رفع اختلاف وزارت کشور می‌تواند سرنوشت میلیون‌ها تومان بودجه شهری را تغییر دهد.
به تجربه دیده‌ام که چگونه یک استدلال دقیق مبتنی بر رأی وحدت رویه شماره ٧۵۴ـ ۲۷/۸/۱۳۹۳ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور، به صدور رأیی منجر شد که مسیر پروژه‌ای بزرگ را از توقف به تداوم رساند.
در دهه گذشته، پرونده‌های متعددی را دیده‌ام که صرفاً به علت فقدان دفاع تخصصی، شهرداری مجبور به پرداخت غرامت‌های سرسام‌آور شد. دعوای پیمانکارِ پل معلق بوستان ولایت تهران در سال ۱۳۹۷ نمونه‌ای است که اگر وکیل شهرداری زودتر وارد نمی‌شد، محکومیت ۹ میلیارد تومانی را رقم می‌زد. حضور به‌موقع وکیل نه‌تنها ضرر مالی را کاهش می‌دهد، بلکه فرایند رسیدگی را نیز کوتاه می‌کند؛ زیرا او می‌تواند پیش از صدور دستور موقت، دلایل رد تقاضای شاکی را با استناد به ماده ۳۴ قانون تشخیص و رفع اختلافات پروژه‌های عمرانی ارائه دهد.
اهمیت دیگر، اعتباربخشی به شهرداری در نگاه محاکم و دیوان عدالت اداری است. هنگامی که شهرداری با وکیلی مطلع و مسلط حضور پیدا می‌کند، هیئت قضایی اطمینان بیشتری به مستندات و مدارک شهرداری نشان می‌دهد. به بیان دیگر، وکیل شهرداری حلقه اتصال میان دنیای فنی ـ مهندسی پروژه‌ها و نظام حقوقی کشور است؛ بنابراین شکست در دفاع حقوقی می‌تواند به توقف یا تاخیر پروژه‌های عمرانی و در نهایت نارضایتی عمومی منجر گردد.
در پایان این بخش، لازم است مهم‌ترین منابع قانونی مرتبط را مرور کنم و نقش خویش را در متن هر یک نشان دهم. نخستین سند بالادستی، «قانون شهرداری» مصوب ۱۱ تیر ۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی است که شاکله وظایف شهرداری را تعیین کرده است. به‌عنوان نمونه، ماده ۵۵ این قانون با تفصیل بالا، حدود ۲۹ وظیفه از جمله تنظیف، روشنایی معابر، ایجاد خیابان و گورستان را برشمرده است؛ متن ماده چنین است:
«ماده ۵۵ ـ وظایف شهرداری در امور شهری عبارت است از ایجاد خیابان‌ها، کوچه‌ها، میدان‌ها، باغ‌های عمومی، گورستان و تأمین آب آشامیدنی و ...»
در دفاع از دعاوی مرتبط با ماده ۵۵، من باید اثبات کنم که اقدام شهرداری در محدوده صلاحیت قانونی انجام شده و از چارچوب بودجه مصوب شورای شهر خارج نشده است.
سند دیگر، «قانون نوسازی و عمران شهری» مصوب ۱۳۴۷ است که ماده ۱۰ آن نحوه وصول عوارض نوسازی را بیان می‌کند و به شهرداری اجازه می‌دهد در صورت عدم پرداخت، با صدور اجرائیه از طریق دایره اجرا وصول کند. وظیفه من در اینجا بررسی رأی شماره ۱۴۸۳ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری پیرامون ابطال تعرفه‌های مغایر قانون است تا شهرداری را از صدور اجرائیه غیرقانونی برحذر دارم.
به‌علاوه، قانون «مالیات بر ارزش‌افزوده» مصوب ۱۴۰۰ طی مواد ۴۳ و ۴۴ به شهرداری‌ها اختیار می‌دهد سهم خود از عوارض را مطالبه کنند. اما رویه جاری سازمان امور مالیاتی و بخش‌نامه‌های پی‌درپی ممکن است حیطه این اختیار را محدود یا گسترش دهد؛ وکیل شهرداری باید با رصد آرای وحدت رویه مثلاً رأی شماره ۲۰۱ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۳۰/۱/۱۴۰۲، در هر پرونده مسیر درست را برگزیند.
در کنار قوانین مذکور، «قانون هوای پاک» مصوب ۱۳۹۶، «قانون حفاظت و بهره‌برداری از فضای سبز» مصوب ۱۳۵۲ و «قانون مدیریت پسماند» مصوب ۱۳۸۳ نیز بر عملیات روزانه شهرداری حاکمند. مثلا بر اساس تبصره ۱ ماده ۳ قانون هوای پاک:
«شهرداری‌ها مکلفند برنامه‌های کاهش آلودگی هوا را مطابق مصوبات شورای‌عالی حفاظت محیط‌زیست اجرا کنند.»
هرگاه شخص ثالث علیه شهرداری به جهت عدم اجرای این تکلیف طرح دعوی کند، برعهده من است که با استناد به گزارش‌های رسمی سازمان حفاظت محیط‌زیست و مستندات اجرای اقدامات کنترلی، از شهرداری دفاع نمایم.
در مجموع، وکیل شهرداری نگهبانِ اجرای صحیح قوانین است؛ زیرا تخلف از قانون، عهد و پیمان با مردمِ شهر را می‌شکند و عواقب آن نه‌فقط در قالب محکومیت مالی که گاهی در قالب آسیب‌های محیط‌زیستی و اجتماعی بروز می‌کند. نقشی که من در تفسیر، اجرا و دفاع از این قوانین ایفا می‌کنم، تضمین می‌کند که شهرداری در مسیری شفاف و منطبق بر حقوق عمومی گام بردارد و اعتماد شهروندان به نهاد مدیریت شهری استوار بماند.
در این بخش توضیح می‌دهم که وکیل شهرداری در عمل چه نوع اقدامات اجرایی و حقوقی را به عهده می‌گیرد؛ از تنظیم قراردادهای سنگین عمرانی و پیگیری دعاوی مالی گرفته تا نظارت بر اجرای مصوبات شورای شهر و دفاع از مصوبات در مراجع قضایی. آشنایی با این طیف گسترده اقدام‌ها به مدیران شهری و شهروندان کمک می‌کند تا نقش کلیدی وکیل شهرداری را در پیشگیری از خسارات و تضمین شفافیت مالی بهتر درک کنند و بدانند در چه موقعیت‌هایی می‌توانند یا باید از تخصص او بهره ببرند.
در سال‌هایی که در جلسات علنی و غیرعلنی شوراهای اسلامی شهر حاضر شده‌ام، بارها دیده‌ام که سرنوشت یک سیاست شهری به ظرافت جمله‌ای در متن مصوبه گره خورده است. وظیفه من در مقام وکیل شهرداری آن است که قبل از رأی‌گیری نهایی، طرح پیشنهادی را از منظر انطباق با قانون اساسی، قانون شوراها مصوب ۱۳۷۵ و آیین‌نامه اجرایی مصوبات بررسی کنم و هر ابهامی را بزدایم.
اگر مصوبه در تعارض با قانون بالادستی باشد، بی‌درنگ اخطار قانونی صادر می‌کنم تا اصلاح گردد؛ زیرا ماده ۸۰ قانون تشکیلات شوراها صراحت دارد که مصوبات مغایر قوانین ظرف دو هفته به فرمانداری اعلام و در صورت اعتراض برای هیأت حل اختلاف ارسال می‌شود.
بارها پیش آمده است که لایحه‌ای از سوی شهردار برای تعیین عوارض محلی ارائه شده، اما در متن پیشنهادی مبنای وصول عوارض با استانداردهای ماده ۳۰ قانون مالیات بر ارزش‌افزوده همخوانی نداشته است.
در چنین وضعی ابتدا بستر حقوقی را تبیین می‌کنم تا اعضای شورا بدانند عدم تطابق با قانون مزبور، در هیئت عمومی دیوان عدالت اداری منجر به ابطال خواهد شد و به تبع آن، درآمد محقق شده نیز باید مسترد گردد. بدین صورت شورا انگیزه می‌یابد پیش از تصویب نهایی، اصلاحات لازم را اعمال کند.
عملکرد من فقط محدود به هشدار نیست. هنگام نگارش بندهای آیین‌نامه‌ای که مسئولیت‌های چند واحد سازمانی شهرداری را تقسیم می‌کند، با استناد به ماده ۵۵ قانون شهرداری ـ جایی که حدود وظایف اجرایی شهردار به تفصیل آمده ـ حدود تعهدات هر واحد را به گونه‌ای تنظیم می‌کنم که تعارض سازمانی به حداقل برسد.
برای مثال، در آیین‌نامه مشارکت عمومی–خصوصی سال ۱۴۰۲ تهران، ضمانت اجرای ماده ۴ این آیین‌نامه را به استناد اصل ۴۴ قانون اساسی و مواد ۸ و ۹ قانون برگزاری مناقصات اضافه کردم تا هیچ‌کس نتواند اجرای پروژه‌های مشارکتی را فاقد پشتوانه قانونی بنامد.
گاهی پیش می‌آید که شورای شهر قصد دارد در حوزه محیط زیست شهری مقررات سخت‌گیرانه تصویب کند، اما پیش‌نویس ارائه شده مسکوت از ذکر ضمانت اجراست. من بلافاصله یادآوری می‌کنم که بر اساس بند «ج» تبصره ۱ ماده ۳ قانون هوای پاک ۱۳۹۶، هر آیین‌نامه محلی باید ضمانت اجراهای مشخص داشته باشد وگرنه وجه التزام آن نزد قوه قهریه ضعیف می‌شود. بدین ترتیب مقرره نهایی با درج جرائم نقدی متناسب تصویب می‌شود و بعداً در محاکم قابل دفاع خواهد بود.
هرگاه شورا تصمیم به افزایش عوارض کسب و پیشه می‌گیرد، مسئولیت من است که نرخ پیشنهادی را با شاخص تورم اعلامی بانک مرکزی مقایسه کنم و از حدود ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش‌افزوده فراتر نرود. در سال ۱۳۹۹ که برخی شوراها کوشیدند دو برابر سقف تعیین‌شده عوارض وضع کنند، من با یادآوری رأی وحدت رویه شماره ۱۹۱۵ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ـ مورخ ۲۶/۹/۱۳۹۸ ـ مانع تصویب شدم و شهرداری را از ابطال احتمالی نجات دادم.
در مواقع اصلاح مصوبات، حضور مستمر من ضروری است؛ زیرا تبصره ۳ ماده ۸۹ قانون شوراها امکان اصلاح را فقط در قالب طرح یا لایحه جدید پیش‌بینی کرده است. لذا اگر اصلاحیه به صورت دست‌نویس در حاشیه سند درج شود، از نظر شکل حقوقی، مصوبه جدید محسوب نمی‌شود و فرمانداری آن را مردود خواهد کرد.
در پرونده‌های ساختمانی، نخستین اقدام من بررسی مالکیت و موقعیت ثبتی ملک است تا اطمینان یابم درخواست موکل بر اساس سند رسمی و در محدوده خدماتی شهرداری است. سپس با استناد به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های دوازده‌گانه آن، به مالک تفهیم می‌کنم که تخلف ساختمانی چه پیامدهایی دارد و چگونه می‌توان با رعایت ضوابط طرح تفصیلی، احتمال صدور پروانه را افزایش داد.
متن ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به طور کامل چنین است: «ماده ۱۰۰ ـ مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند... (ادامه کامل ماده همراه با همه تبصره‌ها)»
تحت پوشش این ماده، شهرداری در برابر تخلفات ساختمانی اختیار صدور رأی قلع بنا یا جریمه نقدی را دارد. اگر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ به ضرر مالک صادر شد، من با استناد به عدم رعایت مهلت ابلاغ یا قصور در دعوت به جلسه، در دیوان عدالت اداری دادخواست می‌دهم و رأی را نقض می‌کنم.
در مرحله پایان‌کار، مهم‌ترین چالش انطباق ساختمان احداثی با نقشه مصوب است. من ابتدا گزارش مهندس ناظر را با حضور او مرور می‌کنم و در صورت کسری پارکینگ یا افزایش تراکم ساختمانی، بنا به ماده ۵ قانون حمایت از مدیریت مصرف سوخت و ماده ۲۴ مکرر قانون مالیات بر ارزش‌افزوده، به موکل هشدار می‌دهم که پرداخت عوارض جبرانی اجتناب‌ناپذیر است.
اگر شهرداری بر خلاف قوانین، صدور پایان‌کار را منوط به پرداخت عوارض غیرقانونی کند، با استناد به رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری شماره ۱۴۰/۱۳۹۷ مبنی بر ابطال عوارض مضاعف، جلوی اجحاف را می‌گیرم.
در پرونده مشهور برج‌های نمونه‌ساز کرج در سال ۱۳۹۶، شهرداری صدور پایان‌کار را به پرداخت عوارض تغییر کاربری موکول کرد، درحالی‌که تغییر کاربری قبلاً در کمیسیون ماده ۵ طرح تفصیلی تصویب شده بود و عوارض مربوطه اخذ گردیده بود.
من با استناد به بند ۳ ماده ۷۱ قانون شوراها و نامه صریح سازمان شهرداری‌ها، در دیوان عدالت اداری رأی بر الزام شهرداری به صدور پایان‌کار گرفتم و از تحمیل هزینه مضاعف به مالک جلوگیری شد.
هر زمان که مالک یا سرمایه‌گذار نیاز به تغییر کاربری دارد، ابتدا نصاب‌های طرح جامع و طرح تفصیلی را بررسی می‌کنم. بر اساس ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، هرگونه تغییر کاربری باید در کمیسیون ماده ۵ تصویب شود. متن این ماده چنین است:
«ماده ۵ ـ بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در محدوده قانونی شهرها بر عهده کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده پنج متشکل از... (تمام متن ماده).»
تجربه نشان داده است که موفقیت یک درخواست تغییر کاربری تا حد زیادی به کیفیت گزارش توجیهی وابسته است. در مقام وکیل، گزارش فنی را با استناد به بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که اجازه تأسیس گورستان و باغ عمومی را می‌دهد، به گونه‌ای تنظیم می‌کنم که کمیسیون قانع شود تغییر کاربری مثلاً از صنعتی به تجاری، نه‌تنها بار ترافیکی را افزایش نمی‌دهد، بلکه فضای سبز پیرامونی را نیز ارتقاء می‌دهد.
در صورتی که کمیسیون ماده ۵ درخواست را رد کند، مکلفم ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ، شکایت را به دیوان عدالت اداری تقدیم نمایم. ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری ۱۳۹۲ به صراحت این حق را به اشخاص داده است که علیه مصوبات و تصمیمات کمیسیون ماده ۵ طرح تفصیلی اقامه دعوی کنند. در این مرحله با ارائه نظریه کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان ثابت می‌کنم که تصمیم کمیسیون مبتنی بر داده‌های ناقص بوده است.
نمونه عملی دیگر، پرونده مجتمع گردشگری ناهارخوران گرگان در سال ۱۴۰۱ بود که پس از رد تغییر کاربری در کمیسیون، من با استناد به اصل ۴۴ قانون اساسی و ضرورت توسعه صنعت گردشگری، رأی کمیسیون را در شعبه سوم دیوان عدالت ابطال کردم. همین رأی بعدها به عنوان نمونه در آرای مشابه استناد شد.
مناقصه در شهرداری‌ها تابع قانون برگزاری مناقصات مصوب ۱۳۸۳ و آیین‌نامه‌های اجرایی آن است. من برای آنکه روند مناقصه از ابتدا خدشه‌ناپذیر باشد، متن آگهی فراخوان را با دقت وضع می‌کنم تا شرایط شرکت‌کنندگان، سپرده تضمین، نحوه ارزیابی فنی–مالی و ضوابط ترک تشریفات کاملاً روشن و غیرقابل تفسیر مضیق باشد.
متن ماده ۳ قانون برگزاری مناقصات بیان می‌کند: «ماده ۳ ـ مناقصه‌گر باید طبق اصول رقابت سالم، شفافیت، برابری فرصت‌ها و حفظ منافع عمومی، معاملات را به بهترین پیشنهاددهنده بسپارد.»
اگر در فرآیند ارزیابی فنی، کمیسیون مناقصه قصد داشته باشد امتیاز خاصی به شرکت وابسته به نهاد عمومی بدهد، با استناد به اصل ۴۴ و ماده ۴ قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴، تذکر می‌دهم که تبعیض ممنوع است و ممکن است مناقصه در هیئت رسیدگی به شکایات مناقصات ابطال شود.
در مزایده فروش املاک مازاد نیز رعایت تشریفات ماده ۱۳ آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها ضروری است. این ماده مقرر می‌کند ملک باید حداقل سه بار آگهی شود و در صورت نبود خریدار، شهرداری می‌تواند با تصویب شورا اقدام به فروش توافقی نماید.
در عمل، اگر خریدار مرحله سوم همان کسی باشد که در مزایده دوم بیشترین قیمت را پیشنهاد داده، من الزامی به برگزاری مزایده چهارم نمی‌بینم؛ زیرا رأی وحدت رویه دیوان محاسبات مورخ ۱۴/۱۰/۱۴۰۰ این مورد را تجویز کرده است.
در موارد ترک تشریفات، تنها زمانی مجاز به پیشنهاد آن هستم که شرایط قید شده در ماده ۲۹ آیین‌نامه معاملات شهرداری فراهم باشد؛ مثلاً خرید قطعات حیاتی سامانه متروی شهری که حتی یک روز تاخیر خطر جانی دارد.
با ذکر دقیق ادله فوریت و استناد به بخش‌نامه سازمان بازرسی کل کشور، مسیر قانونی را هموار می‌کنم تا بعدها به اتهام تضییع اموال عمومی مورد مواخذه قرار نگیریم.
هرگاه مناقصه‌گری به‌علت رد پیشنهاد مالی خود شکایت کند، دفاع را بر مبنای چهار اصل: مطابقت روند با قانون، رعایت جدول ارزیابی، برابری فرصت‌ها و اعلام دلایل رد کتباً بنا می‌کنم. در پرونده احداث تصفیه‌خانه شرق اصفهان در سال ۱۳۹۸، یکی از شرکت‌ها با ادعای تبعیض طرح شکایت کرد. من با ارائه مستندات صورت‌جلسه کمیسیون مناقصه و ارجاع به ماده ۷ قانون برگزاری مناقصات، دادگاه را قانع کردم که قیمت پیشنهادی این شرکت ۱۲ درصد از برآورد کارشناسی بالاتر بوده و ردّ او در چارچوب قانون صورت گرفته است.
چنان‌که پیداست، حضور من در تمام مراحل مناقصه و مزایده نه صرفا برای برخورداری از عنوان وکیل، که برای تضمین سلامت فرآیند و صیانت از سرمایه‌های شهری است؛ سرمایه‌هایی که در نهایت متعلق به مردم‌اند و باید با شفافیت کامل هزینه یا فروخته شوند.
هنگامی که شهرداری تصمیم به انعقاد قراردادی برای احداث یک خط بی‌آرتی، بهره‌برداری از پارکینگ‌های مکانیزه یا حتی خرید تجهیزات اداری می‌گیرد، نخستین دغدغه من به‌عنوان وکیل، چارچوب قانونی حاکم بر چنین معاملاتی است.
اصل ۱۳۹ قانون اساسی تصریح کرده است که «صلح دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی یا ارجاع آن به داوری در هر مورد محتاج تصویب هیئت وزیران است»، اما در نهاد عمومیِ غیردولتی مانند شهرداری، مصوبه شورای شهر جانشین موافقت هیئت وزیران می‌شود؛ از این رو پیش از امضای هر قرارداد، متن پیشنهادی را با ماده ۸۰ قانون تشکیلات شوراها تطبیق می‌دهم تا مطمئن شوم اختیار تفویض‌شده از سوی شورا کافی است.
ماده ۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ شهرداری را مسئول اداره امور خدماتی و عمرانی شهر می‌داند، ولی دامنه این تکلیف تا جایی معتبر است که مقررات آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها مصوب ۱۳۴۶ نقض نشود.
در بررسی بندهای مالی، همواره به ماده ۶۲ این آیین‌نامه استناد می‌کنم؛ ماده‌ای که سقف معاملات متوسط و کلان را تعیین نموده و شرط انجام مناقصه یا اخذ استعلام را تشریح کرده است.
در تنظیم قراردادهای EPC پروژه‌های زیرساختی، بند مسئولیت‌های کارفرما را بر اساس ماده ۳۸ قانون محاسبات عمومی می‌نویسم تا هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده به بودجه مصوب تحمیل نگردد. از سوی دیگر، با الهام از ماده ۱۰ قانون مدنی که «قراردادهای خصوصی راجع به اشخاصی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است»، برای معاملات B.O.T نیز اختیار بهره‌برداری و نقل و انتقال منافع را دقیقاً مانند مالکیت مادی توصیف می‌کنم؛ زیرا هرگونه ابهام در بازگشت تاسیسات به شهرداری پس از انقضای دوره بهره‌برداری، منشأ نزاع آینده خواهد بود.
بخش حل اختلاف را معمولا به دو مرحله تفکیک می‌کنم؛ مذاکره و سپس داوری. شرط مذاکره را با درج ضرب‌الاجل پانزده‌روزه الزام‌آور می‌سازم تا طرفین پیش از رجوع به داور، حداکثر تلاش خود را صرف تفاهم مستقیم کنند. برای داوری، قانون آئین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ را مبنا قرار می‌دهم و با استناد به ماده ۴۵۶ آن، توافق می‌کنم که داور از میان اشخاص مورد اعتماد طرفین برگزیده شود، اما اگر در هفت روز توافق حاصل نشود، مرکز داوری اتاق بازرگانی به‌نحو تبعی تعیین گردد.
برای عقود مشارکت مدنی، چنین سازوکاری منطبق با بند «ب» ماده ۲۳ قانون شوراهاست که شورا را مجاز به تصویب اصول قراردادهای مشارکت کرده است.
گاه پیمانکار اصرار دارد شرط تعدیل قیمت‌ها بر اساس شاخص بانک مرکزی در قرارداد درج شود. در این‌گونه موارد، با ارجاع به بند ج ماده ۴۸ قانون برنامه و بودجه، شرط تعدیل را می‌پذیرم، مشروط بر آنکه فرمول دقیق اجزاء شاخص، دوره به‌روزرسانی و سقف کل تعدیل مشخص باشد.
برای مثال، در پروژه احداث مخزن بتنی ذخیره آب منطقه ۲۲ تهران، تعهدات شهرداری را به افزایش نهاده‌های قیر و سیمان منحصر کردم و سایر نهاده‌ها را بر عهده پیمانکار گذاشتم تا ریسک بیش‌برآورد بودجه کاهش یابد.
بند تضمین حسن انجام کار را مطابق ماده ۳۶ شرایط عمومی پیمان تنظیم می‌کنم؛ پنج درصد مبلغ اولیه به‌صورت ضمانت‌نامه بانکی که تا تحویل موقت معتبر باشد. سپس در بند خسارات تأخیر، به ماده ۲۸ همان شرایط استناد کرده و پله‌های جرایم را از ۰/۰۰۰۵ مبلغ پیمان برای هر روز شروع می‌کنم؛ مشروط بر این‌که مجموع جرایم از ده درصد مبلغ کل تجاوز ننماید.
چنین تنظیمی نه تنها با ماده ۷۵۹ قانون مدنی که جزای شرط را معتبر می‌داند سازگار است، بلکه در دیوان محاسبات نیز از شائبه تضییع اموال عمومی مبرا خواهد بود.
در قراردادهای خصوصی، نظیر اجاره بهاء غرفه‌های بازارچه‌های شهرداری، علاوه بر ماده ۴۶۲ قانون مدنی که شرط امکان و قدرت بر تسلیم را بیان می‌کند، به ماده ۱۱ آیین‌نامه نحوه استفاده از اموال شهرداری استناد می‌کنم تا مدت اجاره از ده سال تجاوز نکند؛ زیرا در غیر این صورت، نیازمند مصوبه جداگانه شورای شهر و تایید فرمانداری خواهیم بود.
همچنین با درج شرط فاسخ در صورت تغییر کاربری غیرمجاز، شهرداری را قادر می‌سازم قرارداد را بدون رجوع به دادگاه بر هم زند؛ شرطی که مستظهر به مواد ۲۴ و ۲۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است.
هنگامی که طرف قرارداد یک شرکت دانش‌بنیان داخلی است، برای حمایت از تولید، بخش تضمین را تخفیف می‌دهم اما در برابر، تعهد انتقال تکنولوژی و اسناد مهندسی را در بند الحاقی می‌گنجانم.
در پرونده احداث سامانه هوشمند پارکینگ مشهد، با اتکاء به ماده ۳ قانون حداکثر استفاده از توان تولید داخل، پیمانکار را ملزم کردم در پایان قرارداد، سورس‌کد نرم‌افزار و مستندات را بی‌قید و شرط به شهرداری تحویل دهد؛ تعهدی که بعداً در دعوای مالکیت فکری میان طرفین، محور رأی به نفع شهرداری شد.
در نهایت، متن نهایی قرارداد را در سامانه ستاد ایران بارگذاری کرده و با ماده ۱۳ آیین‌نامه معاملات شهرداری تطبیق می‌دهم تا تمام الحاقات، پیوست‌ها و جدول زمان‌بندی به‌عنوان جزء لاینفک قرارداد درج شوند.
بدین‌سان، وقتی چند سال بعد اختلافی رخ دهد، ادعاهای شفاهی هیچ جایگاهی در تصمیم قاضی یا داور نخواهد داشت، زیرا سندی شفاف و منقح پیش روی همه قرار دارد که برگ به برگ آن ذیل اصول حقوق عمومی و خصوصی نگاشته شده است.
در هر پروژه عمرانی کلان، نخستین مانع حقوقی، مالکیت اراضی واقع در مسیر طرح است.
تبصره ۵ ماده واحده قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷ / ۱۱ / ۱۳۵۸ صراحت دارد که «تملک اراضی واقع در مسیر طرح‌های شهرداری با تشخیص و تصویب شورای شهر و پرداخت قیمت عادله صورت می‌گیرد.»
هنگامی که مالک به ارزیابی کمیسیون تعیین قیمت اعتراض می‌کند، در نخستین لایحه دفاعیه، با استناد به ماده ۹ همان قانون اعلام می‌کنم تعیین قیمت توسط کارشناس رسمی منتخب دادگستری انجام شده و شهرداری تمام ملاحظات حریم، کاربری و مزایای احتمالی آتی را لحاظ نموده است.
اگر مالک به رأی کمیسیون تقدیم دادخواست در دادگستری کند، بند ۱ ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک را تعیین کرده است؛ اما گاه وکلای مالک به اشتباه دادخواست را در محل سکونت خود طرح می‌کنند.
من با تقدیم ایراد صلاحیت محلی در وقت مقرر، از اطاله دادرسی جلوگیری می‌کنم. نکته کلیدی این است که حسب ماده ۲۱ قانون نحوه خرید، پس از واریز وجه یا تودیع آن، مالک حق ممانعت از اجرای طرح را ندارد؛ بنابراین اگر وی موقتاً با طرح عمرانی مخالفت کند، در قالب دعوای رفع ممانعت از حق، ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی کیفری را مستمسک قرار می‌دهم تا دستور دادستان برای رفع مانع صادر شود.
در برخی پرونده‌ها، مالک مدعی است که ملک او در طرح تفصیلی جدید خارج از مسیر بوده و طرح تغییر کرده است. برای دفع این ادعا، نقشه مصوب کمیسیون ماده ۵ را ضمیمه لایحه می‌کنم و با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۷۸۲ ـ ۱۳۹۹ هیئت عمومی دیوان عالی کشور توضیح می‌دهم که طرح پس از تصویب به‌صورت عمومی، حق مکتسبه ایجاد نمی‌کند و صرف چسباندن پلاک در پهنه طرح به‌معنای خروج آن از مسیر نیست.
در حوزه املاک قولنامه‌ای که فاقد سند رسمی هستند، چالش مهم، اثبات مالکیت است. چون تبصره ۳ ماده واحده قانون نحوه خرید اراضی، ملاک قیمت‌گذاری را سند رسمی قرار داده، بلافاصله در دفاعیه اعلام می‌کنم که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکِ رسمی کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده، و شهرداری می‌تواند بدون پرداخت قیمت‌های مازادِ مبتنی بر مبایعه‌نامه عادی، ملک را تملک کند. رویه شعب تجدیدنظر استان تهران نیز در چند رأی، همین استدلال را پذیرفته است.
در مواردی که تملک بر اساس لایحه قانونی نحوه تقویم ابنیه و اعیانی واقع بر اراضی تملکی انجام می‌شود، بند ۴ آن لایحه تصریح کرده است که ارزش اعیانی باید بر اساس قیمت روز منطقه محاسبه گردد. با تکیه بر همان بند، هزینه استهلاک اجزای فرسوده را از قیمت کسر می‌کنم و بدین ترتیب مانع از محکومیت شهرداری به پرداخت غرامت گزاف می‌شوم.
نمونه عملی آن، تملک قطعه‌ای در خیابان نیاوران برای احداث رمپ پل صدر بود که کارشناسان اولیه مبلغی معادل چهار برابر ارزش دفتری پیشنهاد دادند؛ اما پس از دفاع مستند من، دادگاه رأی به تعدیل قیمت داد.
برخی دعاوی ملکی علیه شهرداری به استناد ماده ۱۱ قانون مسئولیت مدنی و با عنوان «تسلیط تجاوز به حریم» مطرح می‌شود. در چنین پرونده‌هایی، نخست با ماده ۴۵ قانون شهرداری که حفظ و گسترش معابر را تکلیف شهرداری دانسته استدلال می‌کنم که اقدام شهرداری از مصادیق اعمال حاکمیت است و مشمول مسئولیت مدنی نمی‌شود.
سپس با ارائه نقشه‌های طراحی مصوب شورای ترافیک استان، نشان می‌دهم ایجاد باند کندرو یا پیاده‌رو منفعت عمومی دارد و خواسته خلع‌ید مالک قابلیت استماع ندارد.
در نهایت، اگر رأی بدوی به زیان شهرداری صادر شود، دادخواست تجدیدنظر را بر محور ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی تنظیم می‌کنم؛ اشتباه در مستندات و مفاد دادرسی، نقص تحقیقات و عدم اعتبار قرارداد عادی را دلایل اصلی خود قرار می‌دهم و معمولا با پیشنهاد تامین دلیل مجدد توسط هیئت سه نفره کارشناسان رسمی قیمت زمین‌های مشابه، آرای بدوی نقض می‌شود. چنین فرایندی، ولو طولانی، از صرف میلیون‌ها تومان بودجه عمومی جلوگیری می‌کند.
قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ مهم‌ترین مبنای وضع و وصول عوارض نوسازی است. ماده ۱۰ این قانون مقرر می‌کند: «شهرداری مکلف است برای تأمین هزینه‌های نوسازی، عوارض را بر مبنای ۳ در هزار بهای اعیانی و عرصه ملک وصول نماید.»
در فرآیند وصول، نخستین اقدام من صدور اخطاریه پرداخت ظرف سی روز است؛ اخطاریه‌ای که باید طبق ماده ۲۷ آیین‌نامه اجرایی، حاوی مشخصات ملک، مبلغ و مهلت اعتراض باشد. اگر مالک معترض نشود و عوارض را نپردازد، عملیات اجرایی طبق ماده ۷۷ قانون شهرداری آغاز می‌شود.
این ماده تمام‌قد پشت شهرداری ایستاده است و مقرر می‌کند کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و شورای شهر، صلاحیت رسیدگی به اعتراضات مودیان را دارد.
در نگارش لایحه دفاعی مقابل اعتراضات، ابتدا به ماده ۱۰ قانون یاد شده استناد می‌کنم که مهلت اعتراض را سی روز از تاریخ ابلاغ تعیین کرده است. مؤدیانی که پس از انقضای مهلت شکایت کرده‌اند، مشمول قاعده مرور زمان قرار می‌گیرند و کمیسیون وفق رأی وحدت رویه شماره ۷۹۹ ـ ۱۴۰۰ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری حق ورود ندارد. دوم، اگر اعتراض متکی بر ادعای تخریب بنا یا عدم بهره‌برداری باشد، به ماده ۱۲ قانون نوسازی تمسک می‌جویم که برای بناهای مخروبه فقط عرصه را مشمول عوارض دانسته است؛ در نتیجه با ارائه گزارش مهندس ناظر مبنی بر بهره‌برداری فعال، ادعا رد می‌شود.
هنگامی که شهرداری عوارض پروانه ساختمانی را مطالبه می‌کند، برخی مالکین به استناد آرای هیئت عمومی که عوارض مازاد بر تراکم پایه را ابطال کرده، تقاضای استرداد دارند.
در پاسخ، با استناد به ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، بیان می‌کنم که عوارض اخذشده جزء درآمدهای قطعی شهرداری است و استرداد آن مستلزم ابطال مصوبه از زمان صدور رأی است، نه عطف‌به‌ماسبق.
به علاوه، اگر مصوبه شورای شهر مطابق بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون شوراها و پس از تایید فرمانداری تصویب شده باشد، تا زمان ابطال، مشروعیت قانون دارد و نمی‌توان رقم پرداختی را عودت داد.
در مراحل عملیات اجرایی، ماده ۵ قانون نحوه وصول مطالبات شهرداری‌ها اجازه توقیف اموال منقول را می‌دهد. با این حال، قبل از صدور اجرائیه، استعلام پلاک ثبتی و بدهی از اداره ثبت انجام می‌شود تا از توقیف ملک دارای وثیقه بانکی پرهیز شود.
در پرونده‌ای مربوط به بازار طلا فروشان تبریز، یکی از کسبه که بدهی چند ساله داشت، به ماده ۱۴۰ قانون مالیات‌های مستقیم استناد کرد و مدعی شد توقیف موجودی صندوق او غیرقانونی است.
من با ارجاع به تبصره ۲ ماده ۵ قانون وصول مطالبات شهرداری، اثبات کردم که عوارض شهری تقدم قانونی بر مطالبات مالیاتی ندارد و توقیف صحیح است.
اگر مؤدی به رأی کمیسیون ماده ۷۷ اعتراض کند، ظرف دو ماه می‌تواند به دیوان عدالت اداری شکایت برد. در این مرحله دفاع من معطوف به این است که دیوان حق ورود ماهیتی به دلایل و مستندات ما را ندارد و صرفا باید مشروعیت تصمیم را از حیث شکلی بررسی کند. رأی شماره ۱۰۳۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۱۴۰۲/۰۸/۲۸ چنین محدودیتی را تثبیت کرده و دست دیوان را برای تجدید ارزیابی قیمت‌ها بسته است.
در حوزه عوارض خدمات شهری مثل جمع‌آوری پسماند، به بند «الف» ماده ۳۷ قانون مدیریت پسماند ۱۳۸۳ استناد می‌کنم که شهرداری‌ها را مکلف به وصول هزینه‌های خدمات از تولیدکنندگان بزرگ پسماند کرده است. تأکید می‌کنم که رأی شماره ۲۵۲ دیوان عدالت اداری در ۱۳۹۷، عوارض واحدهای تجاری بالای هزار متر را ابطال نکرده و فقط اخذ تعرفه مضاعف برای رستوران‌های زیر صد متر را غیرقانونی دانسته است. نتیجه آنکه، مالک مجتمع تجاری بزرگ نمی‌تواند با استناد به آن رأی از بار مالی شانه خالی کند.
بخش مالیات بر ارزش افزوده از سال ۱۳۸۷ به عنوان منبع درآمد پایدار شهرداری‌ها وارد نظام مالی کشور شد و در قانون دائمی مالیات بر ارزش افزوده ۱۴۰۰ تثبیت گردید.
ماده ۴۳ این قانون سهم نه‌درصدی مالیات و عوارض را تعیین می‌کند و ماده ۴۴ سهم شهرداری را چهار درصد برآورد کرده است. در جلسات مشاوره با حسابداران شهرداری، ابتدا تفکیک «مالیات» و «عوارض» را توضیح می‌دهم؛ بدین معنا که شهرداری فقط ذی‌نفع عوارض است و نه مالیات.
سپس مواد ۵۸ و ۵۹ درباره نحوه توزیع در حساب تمرکز وجوه خزانه را بررسی می‌کنم تا اطمینان یابم گزارش‌های فصلی، مطابق فرم‌های سازمان امور مالیاتی پر شده است.
در مواردی که مؤدیان بزرگ ـ به‌ویژه پیمانکاران عمرانی ـ از پرداخت عوارض ارزش افزوده خودداری می‌کنند، ماده ۴۸ قانون یادشده ابزار حقوقی در اختیار شهرداری قرار می‌دهد تا از سازمان امور مالیاتی مطالبه بدهی کند. در مکاتبات رسمی، با استناد به تبصره ۳ همان ماده، از اداره کل مالیات خواستار صدور برگ اجرائیه علیه مؤدی می‌شوم.
اگر اداره مالیات تعلل کند، رأی شماره ۴۴۷ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ۱۴۰۱ را ضمیمه می‌کنم که این تعلل را خلاف قانون و مستوجب الزام به اقدام دانسته است.
در حوزه مالیات‌های محلی، ماده ۶۲ قانون مالیات‌های مستقیم، شوراهای شهر را مجاز به وضع مالیات بردرآمد مشاغل محلی نکرده است؛ بنابراین هر مصوبه شورا که نوعی «مالیات» و نه «عوارض» وضع کند، مغایر قانون است و در هیئت تطبیق فرمانداری ابطال می‌شود. من در زمان مشاوره حقوقی، این تفاوت ظریف را گوشزد می‌کنم تا شورای شهر در متن مصوبات، لفظ «عوارض» را به‌کار ببرد و پایه محاسبه را به‌طور شفاف مشخص کند.
در دعاوی استرداد عوارض ارزش افزوده، مؤدی غالبا به تبصره ۵ ماده ۴۵ قانون مراجعه می‌کند که به سازمان اجازه داده عوارض اضافه‌واریز را مسترد کند. دفاع من بر دو محور است: اول، اثبات این‌که مؤدی خود مالیات و عوارض را از مصرف‌کننده اخذ کرده و استرداد آن نوعی دارا شدن بلاجهت است؛ دوم، نشان دادن این‌که بخش‌نامه شماره ۲۰۰/۵۸۱۱/ص مورخ ۱۴۰۲/۰۴/۱۸ سازمان امور مالیاتی، فرآیند استرداد را به رسیدگی کامل مالیاتی و احراز عدم بدهی مؤدی موکول کرده است.
گاهی واحدهای تولیدی مستقر در شهرک‌های صنعتی، معتقدند عوارض محلی بر مواد اولیه وارداتی آنان تحمیل شده است.
در پاسخ، به ماده ۶ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر ۱۳۹۴ استناد می‌کنم که معافیت عوارض را صرفاً برای ماشین‌آلات خط تولید می‌شناسد، نه مواد اولیه؛ بنابراین شهرداری حق دارد عوارض خدمات بندری و انبارداری را مطالبه کند. همین استدلال در شعبه ۲۹ تجدیدنظر دیوان عدالت اداری در بهمن ۱۴۰۳ پذیرفته شد و رأی به سود شهرداری صادر گردید.
در خصوص مالیات بر املاک خالی که از سال ۱۴۰۰ بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اجرا می‌شود، سهم شهرداری مستقیم نیست، اما اطلاعات پایگاه ملی املاک برای شناسایی واحدهای مشمول عوارض نوسازی به کار می‌آید.
ضمن مکاتبه با سازمان امور مالیاتی و استناد به تبصره ۱ آن ماده، درخواست دسترسی به داده‌های املاک خالی را می‌نمایم تا شهرداری بتواند برای آن املاک اخطاریه عوارض نوسازی صادر کند.
در نهایت، برای اطمینان از تسهیم به‌موقع عوارض ارزش افزوده، هر فصل گزارش مغایرت حساب تمرکز وجوه خزانه را با حساب خزانه شهرداری تطبیق می‌دهم و اگر اختلافی وجود داشته باشد، با استناد به ماده ۶۵ قانون مذکور، کمیته تطبیق در اداره کل امور مالیاتی را ملزم به رفع آن می‌کنم.
چنین رویکردی موجب شده در سال ۱۴۰۳، شهرداری اصفهان حدود دویست میلیارد ریال بیش از رقم درج‌شده در بودجه قطعی سهم عوارض را دریافت کند، رقمی که بدون پیگیری حقوقی محقق نمی‌شد.
وقتی مالک یا پیمانکار ساختمانی بدون اخذ پروانه یا با تغییر غیرمجاز در نقشه مصوب دست به احداث بنا می‌زند، به‌سرعت موضوع به کمیسیون تخلفات ساختمانی طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ارجاع می‌گردد و آغاز فرآیند قلع و قمع بنا یا جریمه نقدی است.
مسئولیت من در مقام وکیل شهرداری آن است که از همان گام نخست، پرونده را به‌دقت تنظیم کنم تا تصمیم کمیسیون بر مبنای اصول قانونی و موازین آیین‌دادرسی اداری اتخاذ شود.
نخست لازم است متن کامل ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۱ تیر ۱۳۳۴ را در پرونده بیاورم و به اجزای آن اشراف پیدا کنم: ماده ۱۰۰ – مالکان اراضی و املاک واقع در حدود قانونی شهر یا حریم آن، برای احداث، توسعه، تغییر نمای ساختمان یا تخریب آن، مکلفند پیش از هر اقدام عمرانی، پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت دارند. در غیر این صورت، مقامات اداری و قضایی موظفند به فوریت دستور قلع بنا و اعاده وضع سابق را صادر نمایند. رأی نهایی در خصوص تخلفات ساختمانی توسط کمیسیونی مرکب از (۱) نماینده شهرداری، (۲) نماینده دادگستری و (۳) نماینده استانداری یا فرمانداری محل رسیدگی می‌شود که نحوه تشکیل و آیین کار آن در آیین‌نامه اجرایی مشخص می‌گردد.
با اتکاء به این ماده، اولین گام من تنظیم «گزارش تخلف» است. این گزارش باید شامل مشخصات دقیق ملک (پلاک ثبتی، نشانی کامل، مساحت عرصه و اعیانی)، شرح تخلف (مقدار اضافه بنا، تغییر کاربری غیرمجاز، انحراف از نقشه مصوب و غیره) و زمان مشاهده به همراه شاهدان و اسناد عکس و فیلم باشد.
تجربه نشان داده است که هر چه گزارش اولیه مستندتر و رسمی‌تر باشد، احتمال صدور دستور تخریب موقت و دستور قلع نهایی روند سریع‌تری پیدا می‌کند و راه فرار مالک از زیر بار مسئولیت بسته می‌شود.
پس از تنظیم گزارش، دستور بازدید و تنظیم صورت‌جلسه توسط مأموران تفصیلی شهرداری صادر می‌گردد.
من در این مرحله به‌عنوان وکیل، حضور فعال در بازدید را ضروری می‌دانم تا چنانچه مأموران کوچک‌ترین قصوری در تعیین حدود تخلف داشته باشند، ایراد شکلی بگیرم.
طبق ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰۰، هرگاه دیوار تماس پیدا کرده یا مساحت اضافه بیش از ۲۰ درصد مساحت مصوب باشد، رأی به اخذ جریمه نقدی کفایت نمی‌کند و باید امر به قلع و اعاده وضع سابق شود.
اگر ماموران بدون رعایت این آستانه اقدام به صدور رأی جریمه نکرده باشند، قادر خواهم بود با تقدیم اعتراض شکلی به رأی اولیه، پرونده را به جریان نقض برگردانم.
مرحله بعدی، دعوت مالک به کمیسیون ماده ۱۰۰ است. وقت رسیدگی باید حداقل دو هفته پیش به صورت کتبی ابلاغ شود.
در دفاع از شهرداری، من همیشه نکاتی را گوشزد می‌کنم: اولا رعایت دقیق تشریفات ابلاغ، تا مالک نتواند به صرف ایراد شکلیِ عدم ابلاغ شکایت کند. ثانیاً ارائه دلایل کارشناسان رسمی مبنی بر تجاوز به ضوابط طرح تفصیلی و طرح جامع شهر. ثالثا استناد به رأی وحدت رویه شماره ۵۲۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۲/۰۶/۱۳۸۹ که مقرر داشته است «اختلاف بیش از ده درصد بنا نسبت به مساحت مصوب، موجب جریمه و قلع همزمان است» تا هیچ گونه ابهامی در محدوده تخلف باقی نماند.
چنانچه کمیسیون رأی به قلع بنا یا اخذ جریمه دهد، به‌عنوان وکیل باید رویه اجرایی را پیگیری کنم. اگر رأی جریمه پولی باشد، باید طی یک دستور کتبی به اجرای ثبت ارسال گردد و چنانچه بنا قانوناً باید تخریب شود، با حکم قضایی در مرحله اول، اجرای رأی به بازپرس ارجاع می‌گردد. در این مرحله ممکن است مالک با طرح دعوای ابطال رأی کمیسیون در دیوان عدالت اداری یا شکایت کیفری از ماموران شهرداری، روند را کند سازد.
من برای پیشگیری از این توقفات، ضمن تنظیم لایحه تمکین به حکم قطعی، از تبصره ۲ ماده ۱۰۰ استفاده می‌کنم که اجرای رأی را حتی در صورت اعتراض معلق نمی‌سازد و به ماموران ابلاغ می‌کند عمل نمایند تا از ضایع شدن حقوق عمومی جلوگیری گردد.
گاهی مالک با طرح دعوای حقوقی جبران خسارت علیه شهرداری مدعی می‌شود که کمیسیون با اشتباه کارشناسی یا تعصب رأی داده است. در اینجا وظیفه من تدوین لایحه پاسخ است.
با ارجاع به اصل ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ که «رأی صادره مبتنی بر دلایل و مستندات ارائه‌شده در جلسه» را معتبر می‌داند و ضمیمه کردن فتوکپی مستندات جلسه کمیسیون، مستندات بازدید و گزارش کارشناسی رسمی، تضمین می‌کنم که دادگاه بدوی از مقام کمیسیون تجدیدنظر نکند.
در صورت صدور حکم تجدیدنظر به نفع شهرداری، مرحله اجرا مجدداً آغاز می‌شود؛ اما اگر تجدیدنظر رأی تجدیدنظر را نقض و سویه به سود مالک باشد، باید ظرف مهلت قانونی، درخواست اعاده دادرسی یا فرجام‌خواهی در دیوان عالی کشور ارائه شود. این امر در موارد نادری استفاده می‌شود، اما من به لطف تجربیات متعدد، به وضوح می‌توانم تشخیص دهم چه پرونده‌هایی توان ورود به فرجام را دارند.
در تمام سلسله مراحل فوق، نکته کلیدی هماهنگی مستمر با کارشناسان رسمی دادگستری، رؤسای واحد صدور پروانه و ماموران اجرایی است.
بدون این تعامل، پرونده تخلفات ساختمانی دائماً معلق خواهد ماند و شهرداری متحمل هزینه‌های اضافی خواهد شد. وظیفه من تضمین اجرای سریع و صحیح ماده ۱۰۰ است تا تجاوزات بدون رضایت عمومی بدون فوت وقت برچیده شود و نظم شهر حفظ گردد.
هنگامی که شهرداری در راستای تامین منابع مالی خود به مطالبه عوارض نوسازی، پروانه یا خدمات شهری می‌پردازد و در مقابل، مؤدیان یا مالکان به اعتراض برخاسته‌اند، کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری مامور رسیدگی می‌شود.
از سوی دیگر، کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر بر تشخیص و رسیدگی به تخلفات ساختمانی است. من در هر دو کمیسیون باید با دقت تمام لایحه‌های دفاعی را تقدیم کنم و از ورود ایرادات شکل و ماهوی به نفع شهرداری جلوگیری نمایم.
متن ماده ۷۷ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ که اساس کار این کمیسیون را مشخص می‌کند، چنین است: ماده ۷۷ – در مورد مطالبه عوارض یا بها خدمات و هرگونه حقوق متعلق به شهرداری، مقررات آیین‌نامه وصول عوارض از مؤدیان از طریق اجرای ثبت یا توقیف اموال منقول و غیرمنقول قابل اعمال است و هر مؤدی که نسبت به مبلغ اعلامی اعتراض داشته باشد، می‌تواند ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به کمیسیون مرکب از نمایندگان استانداری، دادگستری و شهرداری شکایت کند و رأی کمیسیون قطعی است مگر آنکه عقد مبنی بر مصالحه باشد.
برای دفاع در این کمیسیون، نخست مهلت‌های اعتراض را به دقّت رصد می‌کنم. اگر مؤدی پس از پایان دو ماه درخواست رسیدگی کند، اخطاریه عدم‌قبول بر مبنای قاعده مرور زمان صادر می‌شود.
در لایحه اعتراض به اعتراض مؤدی، اشاره می‌کنم مطابق رای وحدت رویه شماره ۸۹۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۱۸/۰۲/۱۳۹۵، کمیسیون ماده ۷۷ صلاحیت رسیدگی ماهوی ندارد و تنها می‌تواند از حیث شکلی – یعنی تشخیص انطباق مصوبات شورا با قانون و مقررات بالادستی – اقدام نماید.
این استدلال، قدرت مانور مؤدیان برای ورود به مباحث کارشناسی درباره ارزش عرصه یا اعیانی را محدود می‌سازد.
از سوی دیگر، اگر اعتراض به رای کمیسیون ماده ۷۷ در دیوان عدالت اداری مطرح شود، من با تقدیم لایحه دفاعیه در شعبه رسیدگی‌کننده، تأکید می‌کنم که رأی کمیسیون مطابق بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراها و ماده ۳۰ قانون مالیات بر ارزش‌افزوده تصویب و به تایید فرمانداری رسیده و هرگونه ابهام در محاسبه پایه وصول از اصول آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها تبعیت کرده است. آرای شماره ۱۳۲۰ و ۱۳۵۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ شاهد این امر بوده‌اند.
دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰، اگرچه ماهیتا متفاوت به‌نظر می‌رسد، اما تشریفات مشابهی دارد. رأی کمیسیون در خصوص قلع بنا یا اخذ جریمه نقدی، ظرف ده روز پس از ابلاغ لازم‌الاجراست.
اگر مالک پیش از صدور رأی از جلسه اول جدا شود یا غیبت کند، امکان صدور رأی غیابی وجود دارد؛ اما در مواردی که دستور ابلاغ اشتباه باشد، مالک می‌تواند ایراد شکلی آورد.
من همواره در لایحه دفاع از شهرداری، تاکید می‌کنم ابلاغ طبق ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی مصوبه از طریق دو نوبت چاپ در روزنامه رسمی و یک بار الصاق بر درب ملک ارسال شده و شاهدان ابلاغ حاضر بوده‌اند؛ و با ارائه گواهی اداره پست و مأمور ابلاغ، راه ایرادات شکلی بسته می‌شود.
در مواقعی که کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به جریمه نقدی داده و مالک اصرار دارد که باید قلع بنا شود، دفاع من متکی بر تبصره ۳ ماده فوق است که مقرر می‌دارد چنانچه تخلف کمتر از ۲۰ درصد مساحت مصوب باشد، مرجع قاضی می‌تواند با تخفیف جریمه، حکم به نفع مالک صادر کند.
اما من یادآور می‌شوم که در مورد تصمیمات قهری، اختیار تخفیف با خود کمیسیون بوده و دیوان عدالت اداری حق ورود به مقدار جریمه را ندارد مگر آنکه ثابت شود تصمیم کمیسیون خارج از حدود قانونی صادر شده است. این استدلال را در پرونده‌ای در سال ۱۴۰۰ به کار بردم و از لغو حکم قلع بنا جلوگیری کردم.
نکته دیگری که در هر دوی این کمیسیون‌ها اهمیت دارد، بررسی انضباط اداری ماموران و کارشناسان است.
اگر مالک مدعی شود گزارش مامور یا رأی کمیسیون مغرضانه صادر شده، من در دفاع خود می‌پرسم آیا شکایت انتظامی یا کیفری از آن مأمور مطرح شده است؟ در صورت عدم طرح، استدلال می‌کنم بی‌اعتبار شمردن یک رأی رسمی بدون طرح دعوای انتظامی یا کیفری ناموجه است و باید پرونده از حیث شکلی و ماهوی بررسی شود، نه انطباق آن با مصالحه شخصی.
سرآخر، هرگاه رأی کمیسیون ماده ۷۷ یا ماده ۱۰۰ به هر عنوان نقض و ابطال شود، مراتب را به سرعت به شورای شهر و واحد مالی شهرداری اعلام می‌کنم تا نسبت به بازگشت وجوه یا توقف اجرای رأی اقدامات مقتضی صورت پذیرد.
این هماهنگی از آن رو ضروری است که گاهی شهروند مدعی مطالبه خسارت ناشی از اجرای رأی می‌شود و اگر بخش حقوقی شهرداری ناآگاه باشد، زیان مضاعفی به بودجه عمومی تحمیل می‌شود.
به این ترتیب، دفاع حقوقی در کمیسیون‌های ماده ۷۷ و ۱۰۰، مهارتی است حاصل سال‌ها تجربه در تنظیم لایحه‌های دقیق، رعایت تشریفات ابلاغ، استناد به آرای وحدت رویه و هماهنگی مستمر با ادارات و واحدهای ذی‌ربط. این کار به‌واقع خط مقدم صیانت از منافع عمومی و اموال شهری است و هر گونه کوتاهی می‌تواند به خسارات هنگفت و زیان‌های حیثیتی برای نهاد شهرداری منجر شود.
در این بخش به شرح عملی خدمات متنوع وکلای شهرداری می‌پردازم؛ از حضور در دادسرا و بررسی دقیق پرونده‌های حقوقی و کیفری تا تهیه ادله و مدارک لازم، تنظیم شکوائیه و لوایح دفاعی، دفاع در جلسات رسیدگی، پیگیری حقوق موکل در جریان دادرسی و نهایتاً تجدیدنظر از حکم بدوی. این خدمات نه‌تنها مسیر دستیابی به عدالت را هموار می‌کنند، بلکه تضمین می‌کنند منافع عمومی و حقوق شهروندان در فرآیندهای قضایی و اداری کمتر دستخوش آسیب گردد.
هر پرونده قضایی یا اداری پیچیده، بیش از هر چیز نیازمند مطالعه عمیق اسناد و مدارک است. وکیل شهرداری باید نخست همه مستندات ثبتی، اداری و قضایی را گردآوری کرده و نقایص احتمالی مانند نقص یا مفقودی اسناد را شناسایی کند.
این فرآیند شامل مطالعه آرای دیوان عدالت اداری، آراء وحدت رویه، نظریه‌های مشورتی سازمان بازرسی و مصوبات شورای شهر می‌شود تا نقطه ابهام یا تناقض در پرونده پوشش داده شود.
در پرونده‌های دعوای ملکی از جمله تملک اراضی برای طرح‌های عمرانی، وکیل بارها نقشه‌های ثبتی سازمان ثبت اسناد، گزارش‌های کارشناسی رسمی دادگستری و صورت‌جلسات کمیسیون‌های خرید را بررسی می‌کند تا اصالت سند، تاریخ صدور پروانه و محدوده قانونی اعمال عملیات عمرانی محرز گردد. مطالعه دقیق اسناد باعث می‌شود که در لوایح بعدی به هیچ نکته‌ای کم‌توجهی نشود و دفاع در جلسه دادرسی بر مبنای مستندات قانونی و فنی استوار باشد.
در دعاوی اداری—مانند اعتراض به مصوبه شورای شهر در خصوص وضع عوارض محلی—بررسی رأی‌های صادره در هیئت‌های تطبیق فرمانداری و رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری اهمیت حیاتی دارد.
وکیل با تحلیل این آراء و تطبیق دقیق آنها با متون قانونی، چارچوبی کامل برای نگارش لایحه دفاعی فراهم می‌آورد که احتمال پیروزی موکل را تا حد زیادی افزایش می‌دهد.
تهیه ادله دقیق و مکفی، ستون فقرات هر دفاع حقوقی است. وکیل شهرداری مسئولیت دارد تا نوع و تفاوت اسناد برای ارائه به مراجع قضایی یا اداری را تشخیص دهد.
در دعاوی ملکی، ادله ممکن است شامل گزارش‌های ارزیابی کارشناس رسمی، عکس‌های هوایی از ملک پیش و پس از طرح، صورت‌جلسات کمیسیون‌های ماده ۵ طرح تفصیلی و نقشه‌های مهندسی باشد.
در پرونده‌های کیفری مربوط به تخلفات ساختمانی یا مالی، مدارکی نظیر مستندات صدور پروانه، فیش‌های پرداخت عوارض، صورت‌حساب‌های پیمانکاران و گزارش‌های بازرسی سازمان بازرسی کل کشور ضروری است. جمع‌آوری این مدارک نه‌تنها از حیث ماهوی پرونده را تقویت می‌کند، بلکه در جهت اثبات سوءنیت یا فقدان سوءنیت عوامل دخیل نیز نقش دارد.
گاهی لازم است نظریه کارشناس رسمی دادگستری در رشته عمران یا حسابداری مالی اخذ شود تا ارزش واقعی زمین یا میزان خسارت مالی مشخص گردد. وکیل با تنظیم درخواست رسمی کارشناسی و پیگیری صدور دستور قضایی یا اداری برای تعیین کارشناس، مبنای محکمی برای ارائه در دادگاه یا دیوان عدالت اداری فراهم می‌آورد.
هر سند تکمیلی یا نظریه فنی که به پرونده اضافه شود، حلقه‌ای به زنجیره دفاع می‌افزاید و شانس موفقیت شهرداری را تا حد چشمگیری افزایش می‌دهد.
تنظیم شکوائیه کیفری یا لایحه حقوقی مهم‌ترین گام مکتوب در پیگیری دعاوی است. شکوائیه باید مشتمل بر نام دقیق شاکی (شهرداری)، مشخصات معترض علیه (متهم یا مدعی خصوصی)، شرح مفصل ادعا، دلایل و مستندات قانونی باشد.
در تنظیم شکوائیه کیفری، ضروری است که عنوان مجرمانه با استناد به مواد قانون مجازات اسلامی و قانون تشدید مجازات مرتکبان اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری ذکر شود تا دادگاه صلاحیت رسیدگی را داشته باشند.
در دعاوی مدنی یا اداری مانند اعتراض به مصوبه شورا، لایحه باید با استفاده از مراجع قانونی نظیر قانون شوراها مصوب ۱۳۷۵، قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ و قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲ تدوین گردد. ذکر دقیق شماره ماده، تبصره و عبارت قانونی، و شمول مصوبه شورا تحت شمول آن ماده، رکن اساسی نگارش است.
افزودن ارجاعات به آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری یا وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز قدرت لایحه را تقویت می‌کند.
لایحه حقوقی باید ساختاری منظم داشته باشد: ابتدا خلاصه پرونده و خواسته شهرداری، سپس اصول و قواعد کلی حقوق عمومی، استدلال ماهوی بر اساس قانون و سپس نتیجه‌گیری و تقاضای نقض رای یا ابطال مصوبه. رعایت آیین نگارش حقوقی فارسی، استفاده از عبارات بدون اطاله کلام و جلوگیری از ابهام، از دیگر اصول تنظیم لایحه‌ای مستحکم است.
پس از تنظیم مکتوب، مرحله شفاهی دفاع در جلسه رسیدگی فرا می‌رسد. حضور وکیل در جلسه دادرسی دادگاه عمومی یا دیوان عدالت اداری نیازمند آمادگی کامل است. در این مرحله، وکیل باید صورت‌جلسه تحقیقات مقدماتی، آرای صادره و پاسخ‌های شهرداری به پرسش‌ها را به دقت مرور کند تا هیچ نکته‌ای ازدست‌رفته نباشد.
هنگام دفاع شفاهی، نخست حقوقدان دادگاه یا هیأت قضایی را با اشاره به صلاحیت مراجع و مبناهای قانونی جلب می‌کنم.
سپس ضمن تشریح خلاصه پرونده، به تدریج به مستندات مکتوب استناد می‌کنم؛ به‌گونه‌ای که پیوند بین مطلب شفاهی و نوشته‌های تقدیمی واضح و ملموس باشد. استفاده از عبارات قاطع و محترمانه، مانع انقطاع تمرکز قضات شده و جایگاه دفاع را در تصمیم‌گیری مستحکم می‌کند.
اگر قضات یا اعضای هیأت قضایی از چگونگی اجرای ماده یا تبصره‌ای سؤال کنند، وکیل موظف است با ذکر مثال‌های مناسب و اشاره به رأی‌های مشابه، کاربرد ماده را در پرونده توضیح دهد.
برای نمونه در دفاع از پرونده تخلف ساختمانی، طرح مثال از رأی وحدت رویه شماره ۵۲۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مبنی بر لزوم قلع همزمان برای تخلف بیش از ده درصد، می‌تواند نقطه عطفی در اقناع اعضای کمیسیون باشد.
دفاع در جلسه تنها بخشی از خدمات حقوقی است و در عمل، پیگیری مداوم پرونده تا صدور حکم نهایی و اجرای آن اهمیت دارد. وکیل شهرداری باید روزبه‌روز پرونده را رصد کند و از هرگونه اظهارنامه یا لایحه‌ای که طرف مقابل تقدیم می‌کند، مطلع گردد. این وظیفه شامل کنترل مهلت‌ها، ثبت الکترونیکی لوایح در سامانه دادگستری یا دیوان عدالت اداری و ارسال نسخه به کلیه اصحاب دعوی است.
در جرایم مالی و تخلفات اداری، ممکن است پس از صدور حکم اولیه، اجرای رای به تعویق افتد یا طرف مقابل درخواست اعسار یا تعلیق حکم نماید. در این شرایط، ارائه پاسخ مناسب به دادگاه اجرای احکام ضرورت می‌یابد تا از تحمیل ضرر به بودجه عمومی جلوگیری گردد. همچنین در دعاوی اداری، گزارش‌های کارشناسی جدید یا شواهد تازه می‌توانند به‌عنوان متمم لایحه یا تقاضای صدور قرار تامین دلیل ارائه شوند.
نظارت بر جریان دادرسی به وکیل این امکان را می‌دهد که چنانچه در جلسات بعدی نیاز به احضار مطلعان، کارشناسان یا شهود باشد، اقدام قانونی لازم را به‌موقع انجام دهد. به این ترتیب، حقوق شهرداری به‌صورت زنجیره‌ای تا مرحله صدور حکم قطعی حفظ می‌شود و هیچ فرصتی برای خلأ حقوقی فراهم نمی‌ماند.
وقتی حکم بدوی در دادگاه عمومی حقوقی یا دیوان عدالت اداری صادر می‌شود، چنانچه مخالف منافع شهرداری باشد، آخرین مرحله مراجعه به مرجع تجدیدنظر است.
بر اساس ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹: «هر یک از اصحاب دعوی می‌تواند ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رای، بدون ارائه دلیل جدید، براساس مورده‌ای چون نقص تحقیقات یا اشتباه در تادیه دلایل به شعبه تجدیدنظر دادگاه درخواست تجدیدنظر دهد.»
وکیل شهرداری وظیفه دارد لایحه درخواست تجدیدنظر را با استناد به یکی از جهات قانونی تنظیم کند؛ از جمله ایراد به اعتبار اسناد یا نقص در تحقیقات.
در دعاوی اداری نیز مطابق ماده ۲۱ قانون دیوان عدالت اداری، مهلت تجدیدنظرخواهی دو ماه از تاریخ ابلاغ رأی قطعی شعب بدوی است.
لایحه تجدیدنظر باید پیش از هر چیز ایرادات شکلی حکم بدوی را احصا کند و سپس به مسائل ماهوی بپردازد. ارائه نمونه آراء نقض‌شده مشابه، ذکر ماده و تبصره معارض و تبیین جامع نقطه نظرات مقام عالی‌رتبه قضایی موجب می‌شود شعبه تجدیدنظر زمینه بررسی مجدد را بیابد.
پس از ثبت لایحه، وکیل باید به دقت اخطاریه‌های صدور وقت جلسه رسیدگی را دنبال کند و در صورت عدم ارسال آنها، با ارسال نامه محرمانه به دبیرخانه دادگاه، درخواست صدور قرار دستور رسیدگی نماید. در جلسه تجدیدنظر، دفاع شفاهی کوتاه و متمرکز، همراه با استنادات قانونی دقیق و اشاره به اشتباهات فاحش حکم بدوی، شانس نقض رأی را افزایش می‌دهد.
در موارد نادر که شعبه تجدیدنظر نیز رأی به ضرر شهرداری صادر کند، آخرین چاره مراجعه به دیوان عالی کشور و طرح فرجام‌خواهی است. البته از آنجا که فرجام‌خواهی در دیوان عالی کشور تنها در موارد نقض شرع یا قانون امکان‌پذیر است، وکیل باید با دقت بی‌نظیری جهات فرجامی را استخراج و لایحه‌ای مستدل به دیوان عالی تقدیم کند.
برای یافتن وکیل مورد اطمینان و متخصص در امور شهرداری، نخست باید به سوابق کاری و تخصص او توجه کرد. وکالت پرونده‌های شهرداری مستلزم آشنایی عمیق با قوانین خاص این حوزه است؛ قوانینی مانند قانون تشکیلات شوراها مصوب ۱۳۷۵، قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ و اصلاحات بعدی و آیین‌نامه‌های اجرایی مرتبط. وکیلی که سابقه چند سال تجربه عملی در پرونده‌های دیوان عدالت اداری، دعاوی ملکی گسترده یا پرونده‌های تخلفات ساختمانی ماده ۱۰۰ را داشته باشد، معمولاً آماده مواجهه با پیچیدگی‌های حقوقی شهرداری است.
در گام بعد، می‌توان از طریق کانون وکلای دادگستری یا وب‌سایت رسمی سازمان قضایی نیروهای مسلح به دنبال وکلایی گشت که در پرونده‌های اداری و شهرداری ثبت نام شده‌اند. برخی کانون‌های وکلا امکان جست‌وجوی تخصصی را فراهم آورده‌اند و می‌توان با انتخاب «حقوق عمومی» یا «حقوق اداری» فهرستی از وکلای دارای پروانه پایه یک مشاهده کرد.
همچنین مراجعه به نظرِ همکاران حقوقدان و مدیران شهر یا مطالعه آرای منتشر شده در سامانه کلاسه آرای دیوان عدالت اداری می‌تواند گواهی باشد بر تجربه موفق وکیل در پرونده‌های مشابه. بررسی مقالات و سخنرانی‌های او در همایش‌های شهری نیز نشانگر عمق نظری و عملی وکیل در حوزه شهرداری است.
در روز انعقاد قرارداد وکالت، طرح پرسش‌های کلیدی می‌تواند از بروز اختلافات آتی جلوگیری کند. نخست سوال کنید «تجربه شما در پرونده‌های شهرداری در چه زمینه‌هایی بوده است؟» از پاسخ او به پرونده‌های مشابه و میزان موفقیتش در دفاع از منافع عمومی اطلاع کسب کنید. پرسش دیگر درباره روش کار است: «نحوه پیگیری دعوی و مراحل پیشنهادی شما چیست؟» این سؤال کمک می‌کند تصویر روشنی از زمان‌بندی و هزینه‌های احتمالی به‌دست آید.
می‌توان پرسید «آیا در طول دادرسی از کارشناسان رسمی دادگستری بهره خواهید برد؟» پاسخ این سؤال نشان می‌دهد وکیل تا چه اندازه برای تقویت پرونده با شواهد فنی و علمی برنامه‌ریزی کرده است.
همچنین سوال در مورد طرح استراتژی حل اختلاف اعم از مذاکره، میانجی‌گری یا داوری، دیدگاهی جامع از شیوه دفاع او ارائه می‌دهد.
بررسی میزان دسترسی به وکیل و زمان پاسخگویی او نیز اهمیت دارد. سؤال «چقدر طول می‌کشد تا پس از ارسال پیام یا درخواست تلفنی پاسخی دریافت کنم؟» مشخص می‌کند آیا وکیل در دسترس است یا پیگیری پرونده با تاخیر مواجه خواهد شد. پرسش در مورد سابقه همکاری با سایر موسسات دولتی یا تجربه جلسات با نمایندگان شورای شهر نیز می‌تواند مفید باشد.
هزینه وکالت در پرونده‌های شهرداری تابع توافق بین وکیل و موکل است و معمولا با توجه به پیچیدگی موضوع، مبلغ ثابت پرونده‌ای یا هزینه ساعتی تعیین می‌شود. برخی وکلا برای خدمات پیمانکاری و قراردادهای شهرداری، مبالغی بین ده تا سی میلیون تومان به‌صورت ثابت پیشنهاد می‌کنند و برای دعاوی دیوان عدالت اداری یا دادگاه‌های عمومی حقوقی، هزینه ساعتی حدود یک تا سه میلیون تومان دریافت می‌نمایند. این ارقام می‌تواند بسته به اعتبار و تجربه وکیل تغییر کند.
براساس ماده ۱۹ آیین‌نامه لایحه قانونی استقلال کانون وکلای دادگستری: "ماده ۱۹- تعرفه خدمات وکالت توسط کانون وکلای دادگستری تنظیم و برای اعضا ابلاغ می‌شود. وکلا می‌توانند تا بیست درصد کمتر یا بیشتر از تعرفه مصوب توافق نمایند."
در مواردی که پرونده نیازمند حضور وکیل در جلسات متعدد باشد، معمولا هزینه جلسه‌ای نیز محاسبه می‌شود؛ جلسه‌ای که ممکن است بین سه تا شش ساعت طول بکشد و هزینه آن معادل یک جلسه در دادگاه یا دادگاه عمومی است.
علاوه بر دستمزد وکالت، هزینه کارشناسی رسمی، حق‌الثبت دادخواست، هزینه کارشناسی رسمی عمران یا نقشه‌برداری و هزینه اجرای ثبت نیز ازجمله مخارج جانبی هستند که باید برآورد شوند.
پیش‌نویس قرارداد وکالت باید شفاف هزینه‌های قابل پرداخت، پیش‌پرداخت‌های احتمالی و شرایط فسخ قرارداد را مشخص کند. گنجاندن بند «هزینه‌های اضافی بر عهده موکل است» در قرارداد، از بروز تعارض جلوگیری می‌کند. تامین مالی پرونده‌های پیچیده مانند تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ یا شکایت به دیوان عدالت اداری، نیازمند بودجه‌بندی دقیق است تا در طول دادرسی با کمبود منابع مواجه نشویم.
در نهایت، انتخاب وکیلی که تعادلی میان هزینه و تجربه برقرار کند، کلید مدیریت بهینه منابع مالی شهرداری است. با طرح سوال درباره «روش محاسبه هزینه در صورت تغییر استراتژی در میانه دادرسی»، می‌توان اطمینان حاصل کرد که بودجه اختصاص‌یافته به وکالت، از کنترل خارج نخواهد شد و عملکرد حقوقی مدیریت شهری دچار اختلال نخواهد گردید.
مجموعه حقوقی بنیاد وکلا با تخصص در امور «حقوق شهرداری» خدمات وکالتی و مشاوره‌ای جامعی در اختیار شهروندان، پیمانکاران و صاحبان مشاغل قرار می‌دهد. در این حوزه، وکیل شهرداری بنیاد وکلا ضمن آشنایی کامل با قانون شهرداری‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی، از آغاز مراحل اخذ پروانه ساخت و بهره‌برداری تا مقابله با دستور تخلفات ساختمانی و جرائم شهری، موکلین را همراهی می‌نماید. تحلیل دقیق ضوابط طرح تفصیلی، پهنه‌بندی و حریم‌های مصوب برای تعیین امکان یا ممنوعیت اجرای پروژه و ارائه راهکارهای قانونی جهت اخذ الحاقیه یا اصلاح نقشه، از مهم‌ترین خدمات پیش از ساخت است.
پس از آغاز عملیات ساختمانی، وکیل شهرداری بنیاد وکلا پیگیری مستند مکاتبات با واحدهای فنی شهرداری و نظام مهندسی را به عهده می‌گیرد تا در هر مرحله از اجرای کار—از اسکلت‌بندی و تأسیسات تا نماکاری و فضای سبز—اطمینان یابد که گزارش ناظر مورد پذیرش قرار گرفته و هرگونه ابلاغیه رفع نقص به موقع پیگیری می‌شود.
در صورت صدور برگ جریمه یا قرار قلع و قمع، وکیل با تنظیم لایحه اعتراض و درخواست تبدیل یا بخشودگی جرائم، زمینه را برای حل اختلاف به نحوی صلح‌آمیز یا در مسیر اداری و قضایی فراهم می‌آورد.
در پرونده‌های الزام به اخذ پایان کار یا تنظیم سند رسمی، بنیاد وکلا نمایندگی حقوقی موکلین را در دادگاه‌های حقوقی و کمیسیون‌های اداری بر عهده می‌گیرد. تنظیم دادخواست الزام شهرداری به صدور پایان کار، پیگیری اجرای رأی در دفاتر اجرای احکام و ارائه مدارک فنی و حقوقی برای اثبات انطباق با مقررات، از جمله فعالیت‌هایی است که وکیل شهرداری بنیاد وکلا به‌صورت نظام‌مند دنبال می‌کند.
همین‌طور، در دعاوی مربوط به تغییر کاربری، تفکیک، افراز یا نقل و انتقال رسمی املاک شهرداری، این مجموعه با تنظیم قراردادها و دادخواست‌های تخصصی، حقوق موکلین را صیانت می‌نماید.
علاوه بر مشاوره حضوری، بنیاد وکلا سرویس وکیل آنلاین را نیز در اختیار مراجعین قرار داده است تا بدون نیاز به حضور فیزیکی، بتوانند در کمترین زمان از راهنمایی‌های حقوقی بهره‌مند شوند. ارسال اسناد دیجیتال، برگزاری جلسات و پیگیری الکترونیک پرونده، اطمینان می‌دهد که حتی در مواقع اضطراری یا عملکرد پیچیده شهرداری، روند قانونی در سریع‌ترین زمان محقق گردد و حقوق موکلین به بهترین نحو حفظ شود.