- اقسام خسارت و طرق جبران آن
- استحکام معاملات با وجه التزام
- جبران خسارت با تعیین مبلغ روزانه
- چگونگی اخذ جریمه دیرکرد
- تاثیر حوادث غیر مترقبه بر تعهدات متعهد
خسارت قراردادی به موردی اطلاق می‌شود که به موجب تعهدی لازم الاجراء در حین قرارداد، شخصی بهلحاظ عهد شکنی ناگزیر از جبران خسارت به طرف مقابل در معامله می‌شود.
در این مبحث به طور اختصار ضمن بررسی اقسام آن، به این مسئله خواهیم پرداخت که چگونه قانونگذار با تعبیه ساز و کارهایی از یک طرف امنیت و سرعت اجرای قراردادها را تامین نموده، و از طرف دیگر به عنوان عاملی بازدارنده به کاهش میزان دعاوی ناشی از تخلفات قراردادی توجه کرده است.
مفهوم خسارت
از نگاه عمومی و در زبان مردم به خسارت تاوان گفته می‌شود، اما از لحاظ حقوقی هر جا که نقصی در اموال ایجاد شود و یا منفعت مسلمی از دست برود و یا به سلامت و حیثیت و عواطف شخصی لطمه ای وارد آید، می گویند ضرری به بار آمده است.
در بحث حاضر، هنگامی که از خسارات حاصله از عدم اجرای تعهدات یا جبران آن گفته می‌شود، منظور از خسارت به معنی ضرر و زیان است و زمانی که از تادیه خسارات بحث می شود (موضوع مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی) به معنای چیزی است که برای جبران ضرر پرداخت می شود.
همچنین در ماده ۲۲۶ قانون مدنی در مورد عدم انجام تعهد از طرف یکی از دو طرف معامله، طرف دیگر می تواند ادعای خسارت نماید.
بنیاد وکلا به شما کمک می‌کند تا با جستجو و انتخاب متخصصین حقوقی، کار حقوقی خود را با هزینه مشخص و در کوتاه‌ترین زمان ممکن انجام دهید.
اقسام خسارت و طرق جبران آن
در یک تقسیم بندی کلی خسارت به دو گونه قابل تصور است:
- خسارت ناشی از قرارداد
- خسارت غیر قراردادی؛ که به مسئولیت قراردادی و نیز غیر قراردادی تعبیر می‌شود.
در اوصاف نوع اول مستفاد از قانون مدنی باید بیان داشت چنانچه بین زیان دیده و عامل ورود ضرر، قراردادی معتبر منعقد شده باشد و خسارت ناشی از اجرا نکردن مفاد این قرارداد باشد، در اینصورت قراردادی و گرنه غیر قراردادی است.
در واقع، مفهوم مسئولیت قراردادی، تعهدی است که در نتیجۀ تخلف از مفاد قرارداد، برای اشخاص ایجاد می شود، برخلاف مسئولیت مدنی خارج از قرارداد که ضمان قهری نیز لقب دارد، در آن قراردادی در کار نیست.
تعریف ساده ای که می‌توان از مسئولیت مدنی کرد اینکه؛ شخصی که با دیگری رابطه‌ی قراردادی ندارد (یعنی قراردادی تنظیم نکرده) لیکن به دیگری خسارتی وارد کند، موظف به جبران آن میباشد. به عبارت دیگر، در برابر او مسئولیت مدنی دارد یا ضامن است.
در همین راستا راه‌هایی که برای جبران خسارت می‌توان برشمرد یکی آن است که وضع زیاندیده به حالت قبل از ورود ضرر برگردانده شود؛ مانند درمان شکستگی ناشی از تصادف با عابر پیاده بر عهده گرفته شود و یا صافکاری خودرویی که در تصادف غیر عمدی دچار حادثه شده، انجام شود.
این روش بر دیگر روش‌ها ترجیح دارد، زیرا ضرر کاملا از بین می‌رود و خودرو به حالت اولیه بازمی‌گردد.
راه حل دیگر نیز جبران خسارت از طریق دادن معادل آن است.
این راه حل وقتی کاربرد دارد که اعاده‌ی وضع به حالت قبل از ورود زیان میسر نباشد.
این روش جبران خسارت یا دادن معادل غیرنقدی یا جبران نقدی ضرر است.
برای جبران خسارت‌های بدنی و معنوی بیشتر از روش جبران نقدی استفاده می‌شود.
در خصوص شرایط ایجاد مسئولیت قراردادی؛ اولا: برای اثبات این مسئولیت، وجود قرارداد ضرورت دارد، لذا احراز رابطۀ قراردادی میان خواهان و خوانده یکی از ارکان آن است.
ثانیا: این رابطه فقط در مورد طرفین قراردادی باید باشد، بر این اساس اگر طرف قرارداد به شخص دیگری که خارج از قرارداد است ضرری بزند، این مسئولیت قراردادی نخواهد بود.
ثالثا: باید بین خسارت وارده و قرارداد، رابطه علیت باشد که بتوان گفت خسارت در نتیجۀ عدم اجرای تعهد به وجود آمده است؛ برای مثال در قرارداد خرید و فروش آپارتمانی، اگر فروشنده در موعد مقرر تحویل ندهد و ضرری از این بابت به مشتری وارد شود، این در نتیجه مسئولیت قراردادی است.
استحکام معاملات با وجه التزام
هنگامی که قراردادی منعقد می‌شود که موضوع آن انجام کار یا ساختن چیزی است، همیشه این تردید وجود دارد که شاید متعهد پایبند به تعهد خود نباشد یا در انجام آن تاخیر داشته باشد، همچنین ممکن است پس از اجرای قرارداد مشخص شود در عملیات و کار انجا‌‌م‌شده نواقصی موجود است، بنابراین در این میان چکی به عنوان ضمانت بین طرفین رد و بدل می‌شود تا پشتوانه ای از برای تعهد فرد صادرکننده تلقی شود.
امروزه در معاملات بزرگ مانند مسکن و خودرو نیز یکی از تضمینات موجود در این نوع قراردادها، گنجاندن مبلغی به عنوان وجه التزام است.
به این نحو که متعاملین به منظور جبران خسارتی که از عدم اجرای تعهد توسط هریک طرفین ایجاد می‌شود، میتوانند مبلغی را در قرارداد پیش‌بینی کنند که هرگاه تعهد اجرا نشد مبلغ پیش‌بینی شده به زیاندیده، پرداخت شود.
در واقع رابطه ای بین عامل ورود زیان و زیان دیده بوجود می آید که زیان دیده را طلبکار و عامل ورود زیان را بدهکار می نماید و موضوع این رابطه جبران خسارت است. لیکن تخلف از انجام تعهد قراردادی به دو گونه قابل تصور است.
نوع اول اینکه پس از وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد غیر ممکن می‌شود و مبلغی که به عنوان جریمه تعیین شده، از طرفی که از انجام آن امتناع کرده اخذ و به طرف دیگر معامله پرداخت می‌شود و دریافت آن بدل از انجام تعهد تلقی می گردد.
مانند اینکه تالاری جهت برگزاری مراسم عقدی در شب عید غدیر به اجاره داده شود، که در این فرض آنچه به موجب قرارداد برای ذینفع موضوعیت داشته همزمان بودن تاریخ و انجام تعهد است که در اینصورت اجرای تعهد دیگر موضوعیت ندارد و لذا صرفا به درخواست جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد اکتفا می‌شود.
نوع دوم این استکه با وجود تخلف مزبور انجام تعهد باز هم ممکن باشد ولی انجام تعهد فقط به تاخیر افتاده باشد، یعنی پس از سپری شدن زمان مقرر برای اجرای تعهد، هنوز امکان انجام آن از بین نرفته و تحقق آن در خارج از زمان مقرر برای ذینفع مفید باشد.
بدیهی است در این صورت وی می‌تواند علاوه بر درخواست اجرای اصل تعهد قراردادی، خسارت ناشی از تاخیر را نیز مطالبه کند.
در مورد زمان اجرای تعهد قراردادی باید توجه داشت که به سه گونه مشخص می‌شود:
- الف) در صورتی که در عقد موعدی برای انجام تعهد معین نشده باشد، که اطلاق عقد عرفا اقتضای فوریت آن را دارد.
- ب) با توافق طرفهای قرارداد به هنگام عقد تعیین می‌شود.
- ج) با تعیین بعدی یکی از طرفها و یا شخصی ثالث.
بر همین اساس ماده ۲۲۶ قانون مدنی مقرر میدارد "در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید، مگر اینکه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است."
بهترین مثال از برای زمان اجرای تعهدات قراردادی نحوه خرید خودرو در بازار امروزی است.
بدینگونه که یک دسته از آنها که خودروهای تحویل فوری لقب دارد، به محض پرداخت وجه آن در محل بنگاه تحویل خریدار می‌شود.
دسته دیگر که به صورت پیش ثبت نام عرضه می‌شود و تاریخ قطعی تحویل آن از طرف کارخانه سازنده، همزمان با پرداخت بیعانه تعیین میگردد.
دسته سوم شامل خودروهای نوعا وارداتی است که هنگامی که خودرو بر روی عرشه کشتی است با اخذ بیعانه و اقساط معینی، پیش قراردادی تنظیم می‌شود.
لیکن نظر باینکه مراحل گذر از گمرگ با متغیرهای خارج از اراده نمایندگی آن روبروست، لذا تاریخ تحویل آن بر اساس نظر گمرگ (به عنوان ثالث) اعلام می‌شود.
بدیهی است در هر یک از موارد فوق چنانچه با توافق طرفین خسارت تاخیر تحویل پیش بینی شده باشد، حسب مورد به تعداد روزهای آن از مبلغ مانده ثمن، قابل کسر خواهد بود.
در خصوص میزان خسارت تخلف از انجام تعهد، آنچه را که متعاملین به هنگام تنظیم قرارداد توافق کردهاند، معتبر و لازمالوفاست.
در این ارتباط ماده ۲۳۰ قانون مدنی مقرر میدارد:
اگر در ضمن معامله شرط شده باشد در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به‌عنوان خسارت تادیه کند حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.
نمونه عملی این است که در مواردی مانند قراردادهای مشارکت مدنی ساخت و سازهای معمول، صاحب ملک در قبال واگذاری سهم ملکی به سازنده، می‌تواند چکهایی را جهت تضمین و حسن انجام کار در هریک از مراحل پروژه شامل تخریب، فونداسیون، سفت کاری، نازک کاری دریافت کند تا در صورت نقض تعهدات پیمانکار، آنها را به موقع اجراء بگذارد.
بنابراین با تعیین خسارت در قرارداد، می‌توان میزان خسارت را معین کرد و امتیاز این نوع خسارت این است که مبلغ آن مقطوع است.
یعنی اگر یکی از طرفین معامله تخلفی انجام دهد هنگام مراجعه به دادگاه قاضی نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از آنچه در قرارداد پیش‌بینی شده محکوم کند، حتی اگر میزان وجه التزام از خسارتی که واقعا به شخص وارد شده است خیلی بیشتر از خسارت واقعی باشد.
این توافق ضمن اینکه باعث زائل شدن نگرانی طرفین از مسئولیت‌های احتمالی و نا‌مشخص در آینده می‌شود و از بروز اختلافات میان طرفین قرارداد جلوگیری می‌کند، موجب معاف کردن زیان دیده، از اثبات ورود خسارت و تعیین میزان آن است؛ زیرا برای اجرای شرط و گرفتن وجه التزام کافی است ثابت شود که تعهد اجرا نشده است؛ درحالیکه مطابق قواعد عمومی مسئولیت مدنی، در صورت عدم پیش‌بینی چنین شرطی، مدعی خسارت باید ورود خسارت و رابطه میان عدم انجام تعهد و زیان موجود را نیز ثابت کند.
فرض کنیم در مثال های خودرو که فوقا اشاره شد، بابت تاخیر تحویل در زمان مورد توافق وجه مقطوعی از برای جبران خسارت تعیین نشده باشد، بدیهی است که زیاندیده باید اولا: ثابت کند که از تاخیر انجام تعهد ضرری متوجه وی شده و ثانیا: میزان خسارت نیز بر اساس نظریه کارشناس تعیین میگردد.
در حالیکه تعیین وجه التزام توافق شده حتی اگر مبلغ سنگینی باشد، ضمن اینکه خسارت دیده را بی نیاز از اثبات آن می‌کند، دادگاه را نیز ملزم به محکومیت پرداخت این جریمه مدنی، نه کم و نه بیش، مینماید.
برای رسیدن به همین فایده است که قانون، قاضی دادگاه را از تعدیل یعنی کاهش یا افزایش وجه التزام باز میدارد تا از شروط مقدماتی دعوای جبران خسارت جلوگیری شود.
بنابراین با گذاشتن شرط وجه التزام یعنی خسارت در قرارداد، می‌توان روند دادرسی در محاکم را کوتاه‌تر و به تثبیت و استحکام قراردادها کمک کرد.
البته در برخی موارد طریق میان برتری نیز وجود دارد که می‌توان تدابیری اندیشید که بار طرح دعوی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و حق الزحمه کارشناس و نیز تحمل مشقات دادرسی بر متعهد متخلف تحمیل شود.
بدین صورت که چنانچه در قرارداد مثلا ساخت پروژه ای پیش پرداختی داده شده، همزمان تضمینی مانند ضمانت نامه بانکی، چک یا سفته اخذ می‌شود که اگر مسیر کار در جهت ترسیم شده پیش نرفت، ذینفع بتواند آنها را به اجرا گذارده و نسبت به جبران خسارات حاصله اقدام نماید.
همچنین جهت حسن انجام کار معمولا ده در صد از هر پرداختی کسر و نزد صاحبکار نگهداری میگردد تا پس از تحویل کار، چنانچه ثابت شود که انجام کار مانند ساختن بنا و یا کارخانه ای، حاوی نقائصی باشد از محل آن جبران و الا به پیمانکار مسترد شود.
جبران خسارت با تعیین مبلغ روزانه
در خصوص چگونگی جبران خسارت علاوه بر حالتی که فوقا توصیف شد روش دیگر این است که؛ خسارتی از قرار مبلغی روزانه برای هر روز تاخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین میگردد.
به‌طور مثال در یک قرارداد پیمانکاری بین طرفین مقرر می‌شود که چنانچه پیمانکار موضوع قرارداد را تا تاریخ معین به اتمام نرساند، از آن تاریخ به بعد باید روزانه فلان مقدار را به‌عنوان خسارت بپردازد.
لذا با درج چنین شرطی در قراردادها که از نظر قانونی و اصول حقوقی مجاز و برای طرفین الزامآور است، در صورت تخلف، پیمانکار باید مبلغ مذکور را به‌عنوان خسارت بپردازد که به‌نوعی به استحکام و رعایت مفاد قراردادها بین طرفین معامله می‌انجامد.
مثال دیگر آن است که هنگام خرید آپارتمانی، فروشنده متعهد می‌شود در تاریخ معینی ضمن حضور در دفترخانه مدارک نقل و انتقال شامل مفاصای دارایی و شهرداری، صورتمجلس تفکیکی و…، را به همراه بیاورد و ملک را در موعد مقرر تحویل دهد.
همچنین خریدار ملتزم میگردد در قبال تحویل کلید، نسبت به پرداخت مبلغ مانده تعهد خود اقدام نماید.
از طرفی دیگر در بیع نامه مقرر می‌شود چنانچه طرفین در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند، مبلغ معینی را که وجه التزام نام دارد به یکدیگر بپردازند.
بهعلاوه مقرر میگردد هریک از متعاملین در تاریخ موعود از انجام تعهد خود قصور ورزد روزانه فلان مبلغ به عنوان خسارت به دیگری بپردازد.
بدیهی است چنانچه روز محضر فروشنده جهت تنظیم سند رسمی حاضر نشود یا خریدار اقدام به تهیه مانده بهای معامله (ثمن) نکند، هریک ملتزم به پرداخت خسارت مورد توافق به دیگری میباشد.
همچنین گنجاندن مبلغی به عنوان خسارت روزانه می تواند ضمن جبران زیان وارده ناشی از نقض تعهد، قبل از نیاز به دادرسی، فروشنده را وادار به انجام اقدامات لازم مبنی بر تدارک تمهیدات انتقال نماید.
نکته آخر اینکه بنا به قوانین جاری از جمله ماده ۲۲۱ قانون مدنی و نیز ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، مطالبه خسارت، مانع الزام به اجرای قرارداد نمی باشد و در کنار یکدیگر قابل مطالبه میباشند.
به عبارت دیگر در مثال بالا در فرض دریافت خسارت ناشی از قصور فروشنده اعم از وجه التزام مقطوع و یا خسارت تاخیر روزانه، اجرای اصل تعهد یعنی التزام به انتقال سند رسمی همچنان باقی است.
چگونگی اخذ جریمه دیرکرد
در مواردیکه موضوع تعهد دین و از نوع وجه رایج باشد و با مطالبه طلبکار و توان مدیون، وی از پرداخت امتناع مینماید، دادگاه خسارت تاخیر را با رعایت نرخ تورم متناسب با تغییر شاخص سالانه بانک مرکزی از زمان سررسید تا هنگام پرداخت (یعنی زمان اجرای حکم)، محاسبه و مورد حکم قرار می‌دهد، مگر اینکه به نحو دیگر مصالحه نمایند.
در این ارتباط، ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی ۱۳۷۹مقرر می دارد، هرگاه شخصی مبلغی وجه رایج در سر رسید معین را از بدهکار مطالبه کند که وی از پرداخت آن در موعد مقرر استنکاف نماید، علاوه بر استرداد اصل بدهی باید معادل قیمت کاهش یافته یا همان نرخ تورم را نیز به طلبکار بپردازد.
لذا رویه در دوایر اجرای احکام چنین است که برای محاسبه میزان دین به نرخ روز رقم شاخص سالانه زمان پرداخت دین را که از طرف بانک مرکزی برای سال قبل اعلام شده بر رقم شاخص سال سر رسید دین تقسیم و حاصل آن را در مبلغ دین ضرب مینمایند.
به‌طور مثال چنانچه دین مبلغ شش میلیون ریال و سر رسید آن سال ۱۳۷۵ و تاریخ پرداخت سال ۱۳۸۱ باشد، رقم شاخص سال ۱۳۸۰ که عدد ۹۱/۱۷۷ است بر رقم شاخص سال ۱۳۷۵ که عدد ۲۶/۸۵ میباشد تقسیم و حاصل آن در مبلغ شش میلیون ریال ضرب می‌شود.
در خصوص تفاوت بین خسارت تاخیر دینی با معاملات ربوی باید گفت، این مبلغ معادل قیمت کاهش یافته پول است و در واقع امری زیادی و اضافی نیست، در حالیکه ربا اخذ مازاد بر قیمت کاهش یافته است.
به‌طور مثال اگر شخصی مبلغ یک میلیون تومان به مدت شش ماه به دیگری بدهکار باشد و نرخ تورم در این مدت ۱۵% زیاد شود، هرگاه طلبکار در پایان مدت شش ماه اصل یک میلیون تومان بهعلاوه ۱۵% آنرا از بدهکار اخذ کند، در واقع استحقاق دریافت آن را دارد.
در این خصوص شورای نگهبان نیز در نظریه شماره ۷۷۴۲ مورخه ۱۳۶۱/۱۲/۱۱ در پاسخ به بانک مرکزی این فرمول را در مورد جریمه دیرکرد بانکها شرعی دانسته و دلیلی ندارد که به موارد مشابه تعمیم نیابد.
البته اگر مازاد بر ۱۵% مطالبه کند مازاد بر ۱۵% زیادی و ربا است.
در حال حاضر در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۵ نیز از همین فرمول تبعیت شده است.
بدینصورت که بر اساس تبصره یک اضافه شده به ماده ۱۵ اصلاحی بیان شده کلیه وجوه و تسهیلات اعطائی که بانکها در اجرای این قانون به اشخاص حقیقی و حقوقی پرداخت نموده یا مینمایند و برابر قرارداد مقرر شده که اشخاص مذکور در سررسید معینی وجوه و تسهیلات دریافتی را به انضمام سود بپردازند، در صورت عدم پرداخت و اعلام بانک بستانکار قابل مطالبه و وصول است.
و کلیه مراجع قضائی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند بر اساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور حکم و اجراییه و وصول مطالبات بانکها بهعلاوه خسارت و هزینههای ثبتی و اجرائی، دادرسی و حقالوکاله طبق مقررات قانون فوق اقدام نمایند.
همچنین اشخاصی که در قالب استفاده از خدمات بانکی از وجوه و منابع مالی بانکها به نحو غیرمجاز بهرهمند می شوند مکلفند علاوه بر استرداد وجوه مذکور، خسارت مربوط را به ترتیبی که در قراردادهای تنظیمی مقرر شده باشد، پرداخت نمایند.
آثار عدم اجرای تعهد
بر حسب ماده ۲۳۷ قانون مدنی در صورتی که به طور مثال فروشنده ساختمانی قدیمی، حین فروش ملتزم به بازسازی آن شود، لیکن متعاقبا از تعهد خود سر باز زند می‌توان با مراجعه به مقامات قانونی، اجبار متعهد به اجرای شرط ضمن قرارداد را خواستار شد.
البته به موجب ماده ۲۳۸ قانون مذکور، اگر اجبار وی به اجرای پروژه ممکن نبود ولی موضوع تعهد از جملۀ اموری باشد که توسط دیگری قابل انجام است، ذینفع می تواند با مراجعه به دادگاه توسط دیگری تعهد را اجرا نموده و مخارج آن را از متعهد متخلف اخذ نماید.
بدیهی است در صورتی که نه اجبار ممکن باشد و نه انجام کار توسط دیگری قابل انجام باشد مانند ترسیم تابلویی بدست نقاشی خاص، مطابق ماده ۲۳۹ قانون مدنی خواهان حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
مقدمات دادرسی جهت درخواست خسارت
بدون تردید، شخصی که چکی جهت تضمین تعهدات و نیز حسن انجام تعهدات قراردادی در کار های پروژه ای را بابت ضمانت ارائه می‌دهد در صورتیکه تعهدات را به درستی انجام دهد در پایان کار استحقاق استرداد چک ارائه شده را دارد.
اما در برخی موارد پیش می آید که متعهد از اجرای تعهد سرپیچی می‌کند یا شخصی که چک ضمانت نزد وی به امانت سپرده شده، از شرایط امانت عدول می‌کند.
در اینجا باید به دعوای طرفین در این خصوص رسیدگی شود.
در رابطه با چک‌های تضمینی هنگام تنظیم دادخواست باید به دو نکته توجه شود:
اولا: ابتدا باید نقض تعهد متخلف به اثبات برسد تا پس از بررسی توسط دادگاه صالحه و احراز التزام به پرداخت وجه چک، حکم به پرداخت آن صادر شود.
ثانیا: برای اقامه دعوای حقوقی باید در محل اقامت صادرکننده چک، دعوا طرح شود و اگر محل اقامت فرد صادرکننده چک تهران است و چک در شهرستان باشد، در تهران باید برای اقامه دعوای چک، اقدام شود.
اگر طرفین، در محل دیگری اقدام به عقد قرارداد کرده باشند یا در قرارداد خود، محل دیگری را برای انجام تعهد مشخص کرده باشند یا محل بانک صادرکننده دسته چک، محلی متفاوت از محل اقامت صادرکننده چک باشد، در این صورت علاوه بر محل اقامت صادرکننده، در این سه محل هم می‌توان اقدام به طرح دعوا کرد.
در خصوص تضمین معاملات املاک و مستغلات همانطوری که اشاره شد، چنانچه فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کند، خریدار می‌تواند با شمارش مانده مبلغ تعهد خود نزد سر دفتر چنانچه وجه نقد باشد و یا ارائه چک بانکی، گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه تا قبل از پایان وقت اداری را بگیرد.
در تعاقب آن وی قادر خواهد بود الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه کند.
بهعلاوه، در صورت عدم فراهم شدن مقدمات انتقال از قبیل اخذ خلافی، پایان کار شهرداری و یا صورت مجلس تفکیکی از ثبت مربوطه، این موارد نیز موضوع خواسته قرار میگیرد تا در صورت خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، کلیه تمهیدات لازم جهت امضای نماینده اجرای احکام، اتخاذ شود.
در مقابل، این حق برای فروشنده نیز محفوظ است تا در صورت عدم حضور خریدار در دفترخانه موضوع توافق، کلیه مدارک نقل و انتقال را به سر دفتر ارائه و جهت طرح دادخواست مانده ثمن، گواهی عدم حضور خریدار را بگیرد.
ذکر این نکته ضروری است که امکان بهره مندی از شرایط فوق صرفا زمانی مقدور خواهد بود که تاریخ تنظیم سند و دفترخانه آن معین باشد و بنابراین باید دقت شود، تاریخ مذکور با روز تعطیلی مصادف نشود.
تاثیر حوادث غیر مترقبه بر تعهدات متعهد
حوادث غیر مترقبه یا فورس ماژور به وقایعی مانند جنگ، بلایای طبیعی از قبیل زلزله و غیره، گفته می‌شود که در صورت حدوث و تحقق آنها کسیکه به لحاظ قرارداد، تعهداتی بر عهدهاش قرار گرفته از انجام تعهد تا زمان بر طرف نشدن آن، معاف می‌شود.
در این ارتباط ماده ۲۲۹ قانون مدنی مقرر میدارد: اگر متعهد بواسطه حادثه‌ای که رفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.
با این توصیف یکی از شرایط مسئولیت متعهد به جبران خسارت ناشی از تخلف انجام تعهد، حدوث وقایع غیر قابل پیش بینی است.
بدیهی است چنانچه فورس ماژور مانند آتش سوزی در بخشی از کارگاهی موقت باشد، اجرای قرارداد تا رفع حالت فورس ماژور متوقف می‌شود و تاخیر روزانه پیمانکار قابل توجیه است.
لیکن اگر فورس ماژور مستمر و دائمی باشد، سبب معاف شدن طرفین از تعهداتشان می‌شود که طبعا در صورت فسخ قرارداد، کلیه هزینه های کارهای انجام شده به طرف مقابل پرداخت خواهد شد.
همچنین باید نسبت به مطالبات متقابل شامل حقوق کارگران، اجاره تجهیزات، مصالح پای کار، مالیات و عوارض و بیمه تعیین تکلیف شود.
بنابراین متعهد خواه بعلت عدم انجام تعهد و خواه بعلت تاخیر در اجرای تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت می‌شود که نتواند ثابت نماید که عدم اجرای تعهد در نتیجه یک علت خارجی بوده است.
