لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.

وبلاگ بنیاد وکلا
فرشید شاه مردانی فیروزجائی
مشاوره حقوقی با فرشید شاه مردانی فیروزجائی کارشناس ارشد حقوق
۵.۰ بر اساس (۳) دیدگاه مشتریان

کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود

فرقی ندارد مورد اجاره، عین معین باشد یا کلی باشد،

اجاره به دو قسم تقسیم می شود:

  1. اجاره ی عهدی
  2. اجاره ی تملیکی

مورد دیگر از شرائط عقد اجاره، این است که ا گر مال مشاعی خوا ست ا جاره داده بشود بعد از عقد ا جاره فرد نمی تواند بدون اذن سایر شرکا در این مال مشاع تصرف کند.

تصرف در مال مشاع

 دقت داشته باشید تصرف در مال مشاع به دو گونه قابل تصور است:

  1. تصرف مادی
  2. تصرف حقوقی

تصرف حقوقی صحیح است. چند نفر با هم شریک هستند به صورت مشاعی، می خواهند؛ مثلا مال مشاع را اجاره بدهند یکی از مستاجرها می خواهد سهم خودش را به دیگری اجاره بدهد اشکالی ندارد، یک تصرف حقوقی است، اما اگر تصرف مادی خواست انجام بدهد فردی در این مال مشاع، باید اذن همه ی شرکا را بگیرد؛ چون مالکین مشاعی در ذره ذره ی مال مشاع با یک دیگر شریک هستند؛ لذاست که ماده ی ۴۷۵ قانون مدنی مقرر داشته: (اجاره ی مال مشاع جائز است یعنی تصرف حقوقی اش جائز است، لکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک).

اسلاید بیست و یکم: مشروع بودن منفعت برای این که عقد اجاره صحیح باشد، منفعت مورد اجاره هم باید مشروع باشد. در شرائط عمومی و اساسی عقد اجاره گفتیم که جهت عقد اجاره باید مشروعیت داشته باشد.

این جا دقت داشته باشید که در شرائط اختصا صی می گوییم علاوه بر ا ین که جهت عقد باید مشروعیت دا شته باشد منفعت مورد اجاره هم باید مشروع باشد، مشروع بودن یا نامشروع بودن جهت عقد اجاره با مشروعیت یا نامشروع بودن منفعت مورد اجاره چه فرقی دارد؟

مثال می زنم مشخص می شود. مشروعیت منفعت مورد اجاره مثل این که فردی خانه ای را اجاره می کند صرفا برای سکونت. عدم مشروعیت منفعت مورد اجاره. فردی مغازه ای را اجاره می کند منحصرا برای این که در آن مواد مخدر خرید و فروش کند.

مشروعیت جهت عقد اجاره، فردی کامیونی را اجاره می کند برای حمل بار. نامشروع بودن جهت عقد اجاره، مورد عقد اجاره در اینجا تمام منافع عین مستاجره هست اما وقتی که می خواهند عقد ببندند، تصریح می شود در ضمن عقد که صرفا از منفعت نام شروع تصریح استفاده بکنند، مثل اینکه کامیونی به اجاره داده می شود شرط می شود که برای حمل مواد مخدر از آن استفاده بشود، پس بنابراین ببینید وقتی که می گوییم مشروعیت جهت عقد اجاره، یعنی تمام منافع مدنظر است.

آن و قت یک منفعت نام شروعش بهش تصریح می شود که موجب بطلان عقد می شود، اما وقتی می گوییم منفعت مورد اجاره یعنی از همان ابتدا، صرفا یک منفعت خاصی شرط می شود که ازش استفاده بشود مثل این که خانه ای مثلا اجاره داده می شود که منحصرا و صرفا برای تاسیس قمار خانه ازش استفاده کنند.

مسائل

به یک سری مسائل توجه داشته باشید.

ببینید عقد اجاره ای منعقد می شود در آن شرط می شود که اگر اجیر، موضوع عقد اجاره را در مدت معین مثلا ده روز انجام داد به او صدهزار تومان اجرت تعلق می گیرد، اما اگر ده روز به پایان رسید، و اجیر هنوز موضوع عقد اجاره را انجام نداده است در این صورت اجرتی به او تعلق نخواهد گرفت؛ یعنی انجام عمل را اجیر اگر در زمان تعیین شده انجام بدهد به او اجرت تعلق می گیرد، اما اگر خارج از آن مدت بخواهد انجام بدهد، این جا عقد اجاره بدون عوض و مجانی خواهد بود.

در این رابطه بین فقها و حقوقدانان اختلاف نظر است:

 آیا چنین عقد اجاره ای صحیح است یا باطل خواهد بود؟

یک عده گفته اند که، چنین عقد اجاره ای باطل است، به خاطر اینکه عمل و مال الاجاره مجهول است؛ چون ما نمی دانیم بالاخره اجیر این عمل را در مدت ده روز انجام می دهد یا اینکه در خارج از ده روز می تواند این را انجام بدهد.

عمل مردد شد، مال الاجاره هم مردد است. آیا بالاخره عمل را در ظر ده روز انجام می دهد تا صدهزار تومان به او اجرت بدهیم، یا اینکه در خارج از مدت انجام می دهد که دیگر اجرتی به او تعلق نمی گیرد؟

یک عده ی دیگر گفتند که چنین عقدی صحیح است، از مفهوم مخالف در علم اصول استفاده کردند.

می گویند وقتی مستاجر، در اجاره ی اشخاص با اجیر شرط می کند که اگر مثلا کت و شلوار من را ظرف مدت ده روز دوختی، به تو صدهزار تومان اجرت می دهم همین امر مفهوم مخالفش این است که اگر خارج از مدت ده روز کت و شلوار من را دوختی اجرتی به تو تعلق نخواهد گرفت؛ یعنی قسمت اول عقد با قسمت دوم ملازمه دارد قسمت دوم که انجام موضوع اجاره در خارج از مدت معین شده است لازمه ی عقد اجاره ی اول است.

به نظر می رسد که چنین عقد اجاره ای باطل باشد، به خاطر اینکه چنان که در استدلال نظر اول گفتم عمل و مال الاجاره مجهول است.

ماهیت عقد اجاره

عقد اجاره یک عقد معوض است.

شما نمی توانید عقد اجاره را دو جزء بکنید،

بگویید یک قسمتش عقد اجاره ی معوض، یک قسمتش عقد اجاره ی غیرمعوض است. آن قسمت از عقد اجاره که در مدت ده روز می خواهد انجام بشود عقد اجاره ی معوض است، در مقابلش اجرت وجود دارد. آن قسمتی که خارج از ده روز است عقد اجاره ی غیرمعوض است. این چنین چیزی امکان پذیر نیست، به خاطر اینکه تعهدی که در عقد اجاره وجود دارد یک تعهد بسیط است. یک تعهد مرکب نیست که شما بخواهید عقد را دو جزء بکنید.

یعنی وقتی که ده روز منقضی شد، مدت اجاره تمام شده است؛ یعنی مدت منقضی شده است نه اینکه اصلا عقد اجاره کلا تمام بشود. خوب دقت کنید، انقضاء مدت صورت گرفته است، عقد اجاره تمام نشده است.

واضح تر بگویم، یعنی اگر مدت هم تمام شد این به این معنی نیست که مستاجر دیگر نمی خواهد کت، شلوار دوخته بشود، بلکه باز هم می خواهد که کت، شلوار دوخته بشود حتی بعد از ده روز.

پس بنابراین علاوه بر اینکه عمل و مال الاجاره مجهول  است، این اشکال هم به چنین عقد اجاره ای در واقع وارد می شود که عقد اجاره در این صورت به دو قسمت تقسیم شده، در حالی که عقد اجاره عقدی معاوضی است.

فرشید شاه مردانی فیروزجائی
مشاوره حقوقی با فرشید شاه مردانی فیروزجائی کارشناس ارشد حقوق
۵.۰ بر اساس (۳) دیدگاه مشتریان

کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود

ثبت دیدگاه

جهت ثبت دیدگاه خود ابتدا باید وارد حساب کاربری خود شوید:

ورود ثبت‌نام
دیدگاه‌ها

هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.

مشاوره خدمات در واتساپ سفارش سریع در واتساپ