اجاره که از جمله مهمترین عقود معین محسوب می‌شود، عقدی است که به موجب آن، یک طرف منفعت عین یا نیروی کار خود را در ازای اخذ اجرت معامله می‌کند.
مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا نیروی انسان باشد.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید که «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود.»
در این تعریف به معوض بودن اجاره اشاره نشده است اما باید دانست که تملیک منافع رایگان نیست بلکه مستاجر نیز در برابر موجر متعهد است که مالی به او بپردازد.
به‌طور کلی می‌توان گفت اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد، برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می‌شود.
عقد اجاره، لازم و بین طرفین و قائم‌‌مقام قانونی آنها لازم‌‌‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود؛ بنابراین اجاره مانند عقود جایز، به فوت یا جنون موجر یا مستاجر منحل نمی‌شود.
با توجه به اینکه عقد اجاره، لازم است، تا زمانی که مدت آن پایان نیافته، اصولا نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند.
بنابراین اگر مستاجری برای مدت یک‌سال خانه‌ای اجاره کند و پس از ۶ ماه آن را رها سازد، هرگاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد، باید اجاره را تا پایان یک سال بپردازد.
انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممکن است که قانون به یکی از دو طرف حق فسخ دهد یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کرده یعنی اجاره را اقاله کنند.
از آثار مهم لزوم عقد این است که به فوت یا حجر موجر و مستاجر باطل نمی‌شود.
در ماده ۴۹۷ قانون مدنی، دو مورد از قاعده بقای اجاره در صورت مرگ یکی از دو طرف استثنا شده است که هیچ یک با لزوم عقد اجاره منافات ندارد:
یکی از این استثنائات، در صورتی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد؛ که در این حالت اجاره به فوت موجر باطل می‌شود. همچنین در صورتی که شرط مباشرت مستاجر شده باشد، فوت او از موارد انحلال اجاره است.
مستاجر مکلف است مال‌الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تادیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد، باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد. مستاجر باید در استعمال عین مستاجره، حدود متعارف را رعایت کند یعنی در آن تعدی و تفریط نکند.
تملیک منفعت و عوض
عقد اجاره در زمره عقود تملیکی است یعنی اگر مورد آن عین معین باشد، تمام منفعت متعلق به مستاجر می‌شود و او می‌تواند به عنوان مالک در آن تصرف کند اما در صورتی که عین مستاجره کلی باشد، عقد اجاره عهدی است؛ زیرا با مشخص نبودن عین، منفعت آن هم مشخص نیست تا بتوان انتقال مالکیت آن به مستاجر را تصور کرد.
همچنین در اثر عقد اجاره، تمام عوض نیز به ملکیت موجر درمی‌آید و او می‌تواند آن را یکجا مطالبه کند اما چون مالکیت قطعی موجر منوط به این است که مستاجر بتواند از همه منافعی که به او منتقل شده است، استفاده کند، هرگاه در خلال اجاره منافع از بین برود و مستاجر نتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد، حق دارد اجاره‌هایی که برای زمان آینده پرداخته است پس بگیرد.
موجر در مدت اجاره، مالک عین مستاجره بدون منفعت خواهد بود و می‌تواند آن را به هر کس که بخواهد انتقال دهد، چه منتقل‌الیه مستاجر باشد یا شخص ثالث؛ زیرا آنچه انتقال داده می‌شود، عین خالی از منفعت (مورد اجاره) است.
در صورتی که اجاره به جهتی از جهات فسخ شود یا به تراضی طرفین اقاله شود، مورد معامله به مالک قبل از عقد برمی‌گردد و موجر، مالک منفعت انتقالی می‌شود و می‌تواند هرگونه تصرفی در منفعت داشته باشد و به هر کس بخواهد آن را به نحوی از انحا واگذار کند.
از جمله تکالیف موجر، تسلیم مورد اجاره، انجام تعمیرات و تحمل مخارج و عدم تغییر در مورد اجاره است.
تسلیم مورد اجاره
در مورد تسلیم مورد اجاره باید گفت که موجر موظف است عین مستاجره را جهت انتفاع مستاجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستاجر می‌تواند الزام او به تسلیم عین مستاجره از دادگاه را درخواست کند.
در صورتی که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستاجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند، می‌تواند اجرت‌المثل عین مستاجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند؛ زیرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستاجر است و این منافع در مدت تصرف موجر به وسیله این شخص واگذار شده است.
تمامی تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است بر عهده مالک خواهد بود، مگر اینکه شرط خلاف شده یا آنکه عرف، اقتضای امر دیگری را داشته باشد.
موجر نمی‌تواند در عین مستاجره تغییری دهد که بهره‌برداری مستاجر را غیرممکن سازد، مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستاجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است.
مستاجر نیز تکالیفی بر عهده دارد که از جمله آنها می‌توان به تادیه مال‌الاجاره؛ رعایت حدود متعارف در استعمال عین مستاجره؛ استفاده در مورد اجاره و عدم تغییر عین توسط او اشاره کرد.
تادیه مال‌الاجاره
مستاجر مکلف است مال‌الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تادیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد، باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.
مستاجر باید در استعمال عین مستاجره، حدود متعارف را رعایت کند یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستاجر نسبت به عین مستاجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط کند.
بنابراین هرگاه عین مستاجره بدون تعدی و تفریط در ید مستاجر ناقص یا تلف شود، مستاجر در برابر مالک ضامن نیست اما در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقص، مستند به عمل مستاجر نباشد.
استفاده در مورد اجاره
مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده است، به کار ببرد؛ در غیر این‌صورت ضامن خواهد بود.
در صورتی که طرز مصرف و استفاده از عین مستاجره مشخص نشده باشد، مستاجر باید از آن، به‌گونه‌ای که عرف اقتضاء می‌کند، استفاده کند.
مستاجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستاجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد، باید آن را به صورت اولیه برگرداند.
