قرار است طبقه دوم یک خانه ویلایی دو طبقه (دو واحد) را خریداری کنم. مالک (سازنده) به من گفته که پشتبام استخر روباز احداث شده است. من قرار است طبقه دوم را خریداری کنم.
مشکل از اینجا قابل پیشبینی میشود که اولا سازنده فعلا سند و پایان کار ساختمان را نگرفته است. ثانیا شرایط تامین و نگهداری و استفاده از این استخر چگونه میشود؟ آیا اگر استخر نشتی پیدا کند، آیا خطری برای من و خانه من ایجاد میشود؟
در قولنامهای که با سازنده میخواهم بنویسم چه الزاماتی را باید بنویسم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
با توجه به اطلاعات ارائه شده، خرید طبقهی دوم یک خانهی ویلایی دو طبقه با استخر روباز در پشتبام، نیازمند بررسی دقیق و پیشبینی مسائل حقوقی و فنی است. در ادامه به نگرانیهای شما و الزاماتی که باید در قولنامه در نظر بگیرید، پرداخته میشود:
مسائل مربوط به سند و پایان کار
یکی از اساسیترین مشکلات پیشبینی شده، عدم وجود سند و پایان کار ساختمان است. ساخت استخر در خانه یا آپارتمان نیازمند کسب مجوزهای لازم از شهرداری است . بدون این مجوزها، دریافت گواهی پایان کار با مشکل مواجه خواهد شد و احداث استخر غیرقانونی تلقی میشود. سازمانهای ذیربط میتوانند در صورت عدم وجود مجوز، دستور توقف ساخت یا بهرهبرداری را صادر کنند . بنابراین، تا زمانی که فروشنده این مدارک را دریافت نکرده است، وضعیت قانونی ملک و استخر مشخص نیست و انتقال رسمی سند با مشکل روبرو خواهد بود.
شرایط تامین، نگهداری و استفاده از استخر
مسئولیتها و هزینهها:
در یک ساختمان دو واحدی، نحوه استفاده، تامین هزینههای جاری (آب، برق، مواد شیمیایی) و نگهداری استخر (نظافت، تعمیرات دورهای) باید به طور شفاف مشخص شود. این موارد باید در قولنامه یا توافقنامهای جداگانه بین مالکین هر دو واحد تعیین گردد.
ضمانت استخر:
بسته به سن استخر و جزئیات ضمانتنامه، ممکن است ضمانتی برای استخر وجود نداشته باشد یا ضمانتنامه پس از فروش به مالک جدید منتقل نشود . حتما در مورد وجود ضمانتنامه برای ساخت استخر و تجهیزات آن و قابلیت انتقال آن به نام شما از فروشنده سوال کنید . عدم وجود ضمانت معتبر میتواند هزینههای تعمیرات احتمالی ناشی از مشکلات ساخت را به شما تحمیل کند .
خطرات احتمالی استخر روباز در پشتبام
نشت آب:
یکی از خطرات جدی استخرهای احداث شده در پشتبام، نشت آب است . هرگونه اشتباه در نصب و اجرای سیستم آببندی میتواند منجر به نفوذ آب به طبقات پایینتر، از جمله واحد شما شود . در مقایسه با استخرهای همسطح زمین، خسارات ناشی از نشت آب در استخرهای پشتبام میتواند به مراتب بیشتر باشد . برای جلوگیری از نشتی، توصیه میشود از عایقبندی پیشرفته یا حتی دال بتنی ضدآب دوم استفاده شود .
بار اضافی بر سازه:
استخر، به خصوص پس از آبگیری، وزن قابل توجهی را به سازه ساختمان تحمیل میکند. برای مثال، یک استخر با ابعاد ۳×۵ متر و عمق ۰.۸ متر، حدود ۱۲۰۰۰ لیتر آب در خود جای میدهد که وزنی معادل ۱۲ تن، بدون در نظر گرفتن وزن خود سازه استخر و افراد شناگر، ایجاد میکند . سازه ساختمان باید توانایی تحمل این بار اضافی (بیش از ۸۰۰ کیلوگرم بر متر مربع آب به همراه وزن استخر) را داشته باشد و احتمالا نیاز به تقویت سازه با تحمل ۱۲۰۰ تا ۱۳۰۰ کیلوگرم بر متر مربع وجود دارد . عدم محاسبات دقیق و اجرای صحیح میتواند ایمنی کل ساختمان را به خطر بیندازد.
ارتعاشات و صدا:
پمپاژ آب به داخل استخر میتواند باعث ایجاد ارتعاشاتی شود که ممکن است برای ساکنین، بهویژه در شب، ایجاد مزاحمت کند. استفاده از پمپهای بیصدا میتواند این مشکل را کاهش دهد .
الزامات قابل ذکر در قولنامه
با توجه به موارد فوق، در نظر گرفتن نکات زیر در قولنامه ضروری است:
تعهد فروشنده به اخذ سند و پایان کار:
قید شود که فروشنده متعهد به اخذ تمامی مجوزهای لازم برای استخر، گواهی پایان کار برای کل ساختمان (با لحاظ قانونی بودن استخر) و سند تفکیکی برای واحد شما در تاریخ معین است. عدم انجام این تعهد باید منجر به حق فسخ برای شما و یا پرداخت خسارت مشخص شود.
مسئولیت رفع نواقص و مشکلات استخر:
مسئولیت هرگونه عیب و نقص در سازه استخر، سیستم آببندی، لولهکشی و تجهیزات آن که منجر به نشت آب یا سایر مشکلات شود، برای مدت زمان مشخصی پس از تحویل، بر عهده فروشنده (سازنده) باشد. این موضوع به خصوص اگر ضمانتنامه معتبری وجود ندارد یا قابل انتقال نیست، اهمیت پیدا میکند .
تعیین دقیق نحوه استفاده و هزینههای نگهداری استخر:
اگر استخر مشاع محسوب میشود (که با توجه به قرارگیری در پشتبام محتمل است)، باید نحوه استفاده مشترک، ساعات استفاده، و مسئولیت پرداخت هزینههای جاری و تعمیرات بین دو واحد به طور دقیق مشخص و مکتوب شود.
مسئولیت ناشی از نشت آب:
با توجه به ریسک بالای نشت آب از استخر پشتبام و قرارگیری واحد شما دقیقا زیر آن، باید صراحتا قید شود که در صورت بروز هرگونه نشتی از استخر یا تاسیسات مرتبط با آن و ورود خسارت به واحد شما، مسئولیت جبران کامل خسارات وارده (شامل تعمیرات، بازسازی و خسارت به اثاثیه) بر عهده چه کسی خواهد بود. طبق قوانین عمومی، اگر منشاء نشتی از بخشهای مشاع ساختمان باشد، مسئولیت رفع نشتی و پرداخت هزینه تعمیرات بر عهده مدیر ساختمان و کلیه ساکنین است و از محل شارژ ساختمان تامین میشود . اما در مورد یک استخر اختصاصی یا با شرایط خاص روی بام، این مسئولیت باید به دقت در قولنامه تعریف شود.
بازرسی فنی:
شرطی برای امکان انجام بازرسی فنی دقیق از استخر و سازه ساختمان توسط کارشناس مورد اعتماد شما قبل از نهایی شدن معامله و پرداخت بخش عمده ثمن، در نظر بگیرید.
هزینههای انشعابات و شارژ:
پرداخت کلیه هزینههای مربوط به خدمات انشعابات (آب، برق، گاز و غیره) و هزینه ماهانه ملک (شارژ) تا زمان تحویل ملک به خریدار، معمولا بر عهده فروشنده است . این موضوع برای انشعابات و هزینههای مرتبط با استخر نیز باید روشن شود.
اسقاط خیارات:
دقت کنید که خیارات قانونی مهمی مانند خیار عیب (به دلیل مشکلات احتمالی استخر و ساختمان)، خیار تدلیس (در صورت پنهانکاری فروشنده در مورد مشکلات یا مجوزها) و خیار تخلف از شرط (در صورت عدم انجام تعهدات فروشنده) ساقط نشوند .
برای خرید طبقه دوم خانه با استخر روباز روی پشتبام در قولنامه این موارد را لحاظ کنید
سازنده تعهد دهد در زمان مشخص سند و پایان کار ارائه کند وگرنه جریمه یا حق فسخ داشته باشید
سازنده تضمین کند عایقبندی استاندارد است و در صورت نشتی خسارت واحد شما را جبران کند
مشخص شود استخر مشترک است یا اختصاصی و هزینههای نگهداری چگونه تقسیم میشود
سازنده یا مالکان استخر را بیمه کنند تا خسارات احتمالی مثل نشتی پوشش داده شود
ابتدا باید جزییات نقشه و پروانه ساخت صادره از شهرداری ساختمان بررسی گردد که در نقشه و پروانه ساخت استخر گنجانده شده یا نه ؟ اگر در نقشه پروانه ساخت ، احداث استخر گنجانده شده ، آیا استخر طبق نقشه احداث شده و استاندارد میباشد یانه؟ و نظام مهندسی ساختمان تایید کرده یانه؟ بهتر است ابتدا به شهرداری محل مراجعه نمایید تا بعدا مشکلی پیش نیاید. و صورت مجلس تفکیکی ملک بررسی شود که در آن استخر وجود دارد یا نه. و اگر وجود دارد مالکیت آن برای کدام طبقه است ؟
اصولا در پشت بام امکان احداث استخر نیست بنابراین ابتداء پروانه ساخت آپارتمان را مطالعه کنید ، چراکه پایان کار و سند می بایست منطبق بر پروانه ساخت باشد، ضمنا انتقال املاک دارای سند جدیدالصدور بدون تنظیم سند رسمی دیگر معتبر نیست
ابتدا از شهرداری در مورد مجوز احداث استخر و الزامات فنی و ایمنی آن اطلاعات لازم را بگیرد. برای تهیه متن قولنامه هم از کمک وکلا و کارآموزان استفاده نمایید. با توجه به شرایط اختصاصی، امکان درج متن قولنامه در اینجا وجود ندارد.
موفق باشید.
