لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
سلام. ما دو سال پیش یک زمین با برادرم قولنامه دستی نوشتیم. هر دو امضا زدیم و یک نفر شاهد امضا زد. بعد از ۶ ماه در دفترخانه وکالت به برادرم دادم. هر سه نفر قولنامه و معامله را قبول داریم. شخص دیگری علیه صوری بودن معامله شکایت کرد. آیا چون فقط امضا زدیم مورد تایید دادگاه هست؟ دو، چون شاهد فقط یک نفر امضا کرد، قبول است؟
بر اساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، سند عادی به سندی اطلاق می‌شود که توسط افراد بدون دخالت مامور رسمی تنظیم شده باشد و با امضا یا اثر انگشت طرفین یا نماینده آنها اعتبار پیدا می‌کند. بنابراین قول‌نامه‌ای که شما و برادرتان امضا کرده‌اید، به عنوان سند عادی معتبر است.
در خصوص تعداد شاهدان، قانون مدنی ایران تعداد معینی برای شاهدان در معاملات عادی مشخص نکرده است، اما داشتن شاهد بیشتر می‌تواند به اعتبار و قوت سند کمک کند. در هر صورت، دادگاه با توجه به شواهد و مدارک دیگر تصمیم‌گیری می‌کند.
همچنین، اگر شخص ثالثی ادعای صوری بودن معامله را کرده است، باید ادعای خود را با دلایل و مستندات کافی ثابت کند.
سلام و وقت به‌خیر 🌺
موضوع شما سه لایه کاملا جدا دارد:
۱) «صحت معامله» بین شما و برادرتان
۲) «قابلیت استناد» قولنامه در دادگاه
۳) «اثر معامله در برابر اشخاص ثالث» (همان شاکی مدعی صوری‌بودن)
بیایید هرکدام را دقیق و به استناد قانون بررسی کنیم.
------------------------------------------------
۱) آیا فروش زمین با قولنامه دستی معتبر است؟
------------------------------------------------
قانون مدنی برای صحت بیع زمین فقط پنج رکن می‌خواهد (قصد، رضا، اهلیت، موضوع و ثمن معین).
پس از نظر ماهوی، قرارداد دستی شما **صحیح و الزام‌‌آور** است؛ امضای شما و خریدار (برادر) کافی است.
ماده ۱۰ قانون مدنی: «قراردادهای خصوصی … در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
------------------------------------------------
۲) سند عادی امضا شده در دادگاه چه اعتباری دارد؟
------------------------------------------------
۱. سند شما «سند عادی» محسوب می‌شود (ماده ۱۲۸۹ ق.م).
۲. تا وقتی طرفین (شما و برادرتان) **امضاء را تصدیق کرده‌اید**، دادگاه آن را معتبر می‌شمارد؛ شخص ثالث نمی‌تواند امضای شما را انکار کند (ماده ۱۲۹۳).
۳. اگر ثالث ادعا کند قرارداد «صوری یا به قصد فرار از دین» است، باید خودش دلیل بیاورد؛ بار اثبات بر عهده مدعی صوری‌بودن است (قاعده «البینه علی المدعی»).
مدارکی که ادعای «واقعی بودن معامله» را تقویت می‌کند:
- رسید یا حواله پرداخت ثمن
- تحویل و تصرف زمین توسط برادر
- وکالتنامه رسمی‌ای که ۶ ماه بعد صادر کرده‌اید
- پرداخت عوارض، قبض آب و برق به نام برادر
- صورت‌جلسه تحویل، کروکی، عکس، شهادت شهود و …
------------------------------------------------
۳) تعداد شهود؛ یک شاهد کافی است؟
------------------------------------------------
برای «اثبات دعوای مالی» شهادت یک نفر به‌تنهایی نصاب قانونی را تکمیل نمی‌کند (ماده ۱۳۰۹ ق.م و مواد ۲۳۰ و ۲۴۱ قانون آیین دادرسی مدنی). اما در پرونده شما دو نکته وجود دارد:
۱) اصل اثبات معامله با **سند امضا شده** انجام می‌شود؛ شاهد فقط «مؤید» است.
۲) اگر قاضی نیاز به شهادت داشته باشد، می‌تواند یک شاهد + سوگند طرف شما را بپذیرد (شهادت‌نامه + قسم تمامی).
بنابراین یک شاهد به‌همراه سند و سوگند، غالبا کفایت می‌کند. البته اگر دو شاهد مرد یا یک مرد و دو زن داشته باشید خیال دادگاه راحت‌تر است.
------------------------------------------------
۴) چرا ثبت رسمی (سند قطعی) هنوز مهم است؟
------------------------------------------------
طبق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت:
- نقل و انتقال املاک در مناطق ثبت شده «باید» با سند رسمی ثبت شود؛
- سند عادی شما در برابر اشخاص ثالث (طلبکاران، ورثه، خریداران بعدی) **قابل استناد نیست** مگر این‌که قبل از طرح دعوای آنها، معامله را رسما ثبت کرده باشید یا حکم دادگاه گرفته باشید.
پس اگر شاکی بتواند ثابت کند شما قصد فرار از دین داشته‌اید و سند را ثبت نکرده‌اید، ممکن است حکم به «عدم نفوذ» یا «بطلان در برابر ثالث» بگیرد و ملک را توقیف کند، هرچند معامله بین خودتان صحیح باشد.
راه‌حل مطمئن:
۱) با همان وکالتنامه، فورا تنظیم «سند قطعی انتقال» در دفترخانه و ثبت در اداره ثبت اسناد.
۲) اگر پلاک در رهن یا بازداشت نیست، ظرف چند روز قابل انجام است.
۳) اگر بازداشت شده، باید ابتدا رفع بازداشت یا اخذ مجوز دادگاه کنید.
------------------------------------------------
۵) جمع‌‌بندی پاسخ پرسش‌های شما
------------------------------------------------
۱) «صرف امضا» روی قولنامه، تا وقتی طرفین انکار نکنند، برای دادگاه کفایت می‌کند و سند عادی معتبر است.
۲) وجود یک شاهد، در کنار سند کتبی و سایر قرائن، قابل قبول است؛ ولی اگر بتوانید نصاب شرعی (دو مرد یا یک مرد + دو زن) فراهم کنید بهتر است.
۳) بزرگ‌ترین خطر، «ثبت‌نشدن رسمی» است؛ یعنی معامله هرچند بین شما صحیح است، ولی ممکن است در برابر اشخاص ثالث بی‌اثر شود و ملک را توقیف کنند. سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین کار، تنظیم سند رسمی قطعی یا دست‌کم طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» است.
اگر نیاز به متن دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» بفرمایید تا تقدیمتان کنم. موفق باشید 🌹
سلام. موضوعی که مطرح کرده‌اید بسیار مهم است و به بررسی چند جنبه حقوقی نیاز دارد. در ادامه به سؤالات شما پاسخ می‌دهم:
---
### **۱. قولنامه دستی و اعتبار آن در دادگاه:**
قولنامه دستی (و بدون ثبت رسمی) از نظر قانونی ممکن است به عنوان یک قرارداد خصوصی محسوب شود، اما اعتبار آن در دادگاه به چند عامل بستگی دارد:
- **متن قولنامه:** اگر متن قولنامه به صورت واضح و دقیق نوشته شده باشد و شرایط معامله (مانند مشخصات زمین، مبلغ، تاریخ و غیره) به طور کامل ذکر شده باشد، احتمال تایید بیشتر است.
- **امضاهای طرفین:** امضای طرفین (شما و برادرتان) به عنوان نشانه‌ای از موافقت با شرایط معامله، می‌تواند در دادگاه مورد توجه قرار گیرد.
- **عدم ثبت رسمی:** اگرچه قولنامه دستی می‌تواند به عنوان یک مدرک معتبر در دادگاه ارائه شود، اما در مورد زمین‌ها و املاک، **ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی** الزامی است. بدون ثبت رسمی، معامله از نظر حقوقی کامل نیست و نمی‌تواند به طور قطعی مالکیت را منتقل کند.
---
### **۲. شاهد و اعتبار امضای او:**
- **تعداد شاهدان:** طبق قانون، در معاملات زمین و املاک، حضور **دو شاهد مستقل و بالغ** ضروری است. اگر فقط یک نفر به عنوان شاهد امضا کرده باشد، معامله از نظر قانونی ناقص محسوب می‌شود.
- **وضعیت شاهد:** اگر شاهد تنها، فردی باشد که با یکی از طرفین نسبت خاصی (مانند خویشاوندی یا منافع مشترک) داشته باشد، اعتبار شهادت او ممکن است مورد تردید قرار گیرد.
---
### **۳. شکایت شخص دیگر و موضوع "صوری بودن معامله":**
- **ادعای صوری بودن معامله:** اگر شخص ثالثی (فرد یا نهادی دیگر) شکایت کرده است که معامله صوری بوده و هدف آن فرار از تعهدات قانونی (مانند مالیات یا انتقال غیرقانونی مالکیت) بوده است، دادگاه موظف است موضوع را بررسی کند.
- **بررسی توسط دادگاه:** دادگاه به دلایل زیر ممکن است معامله را نقصانی یا صوری تشخیص دهد:
۱. عدم ثبت رسمی معامله در دفتر اسناد رسمی.
۲. وجود نواقص در مدارک (مانند کمبود تعداد شاهدان).
۳. شواهدی که نشان دهد معامله به ظاهر انجام شده، اما در عمل اجرا نشده است (مانند عدم پرداخت وجه یا نبود انتقال واقعی مالکیت).
---
### **۴. راهکارها و پیشنهادات:**
- **ثبت رسمی معامله:** اگر هنوز زمین به نام شما یا برادرتان نیست، باید فورا اقدام به ثبت رسمی معامله در دفتر اسناد رسمی کنید. البته این کار باید با رعایت تمامی شرایط قانونی انجام شود.
- **جمع‌آوری مدارک:** تمام مدارک مربوط به معامله (قولنامه دستی، رسید پرداخت وجه، تصاویر یا اسناد مرتبط) را جمع‌آوری کنید تا در صورت لزوم در دادگاه استفاده کنید.
- **استفاده از وکیل:** اگر موضوع به دادگاه کشیده شده است، حتما با یک وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید. وکیل می‌تواند به شما کمک کند تا حقوق خود را حفظ کنید و ادعای طرف مقابل را رد کنید.
- **مواردی که نیاز به شفاف‌سازی دارد:**
- آیا وجه معامله به طور کامل پرداخت شده است؟
- آیا زمین در حال حاضر در اختیار شما یا برادرتان است؟
- آیا شخص ثالثی حقی برای این زمین دارد (مانند وارث یا دارنده سند رسمی قبلی)؟
---
### **۵. نتیجه‌گیری:**
- قولنامه دستی و امضای طرفین می‌تواند به عنوان یک مدرک معتبر در دادگاه مورد توجه قرار گیرد، اما بدون ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی، معامله از نظر حقوقی کامل نیست.
- حضور فقط یک شاهد نقص قانونی ایجاد می‌کند و ممکن است دادگاه اعتبار معامله را تضعیف کند.
- اگر شخص ثالثی ادعا کند که معامله صوری بوده است، باید تمام مدارک و شواهد خود را جمع‌آوری کنید و با کمک وکیل، ادعای طرف مقابل را مقابله کنید.
---
**پیشنهاد نهایی:**
اگر موضوع به دادگاه کشیده شده است، فورا با یک وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید. وکیل می‌تواند بر اساس مدارک موجود و شرایط خاص شما، راهکارهای مناسب را ارائه دهد.
امیدوارم این توضیحات برای شما مفید بوده باشد. اگر سؤال دیگری دارید، خوشحال می‌شوم که پاسخ دهم. 😊
سلام
اصل بر صحت معامله است و هر کس مدعی بطلان معامله است باید ادعای خود را ثابت کند
