به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
صدها وکیل ملکی به صورت آنلاین، تلفنی و ۲۴ ساعته آماده ارائه خدمت به شما عزیزان می‌باشند. از لیست زیر، بهترین وکیل ملکی را انتخاب کنید و شروع به گفتگو کنید. بنیاد وکلا کیفیت خدمات را ۱۰۰٪ تضمین می‌کند.
۴,۱۷۱ وکیل
در این نوشتار، جایگاه وکیل ملکی در نظام حقوقی ایران بررسی خواهد شد و به اهمیت حضور او در حل‌وفصل پرونده‌های مرتبط با املاک و مستغلات پرداخته می‌شود. بر اساس مقررات قانون مدنی و نیز قوانین خاص ناظر بر معاملات و مالکیت، وکیل متخصص در این حوزه با ارائه راهکارهای قانونی و دفاع از حقوق مالکانه، نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات و تضمین امنیت معاملات ایفا می‌کند.
با مطالعه این مقدمه، مخاطبان با ضرورت آشنایی با خدمات وکیل ملکی آشنا می‌شوند و درک بهتری از فوایدی خواهند داشت که انتخاب وکیل در معاملات ملکی یا دعاوی مربوط به مالکیت برای آنان به همراه دارد. این آگاهی از زیان‌های احتمالی ناشی از تنظیم نادرست قراردادها یا ناآگاهی از حقوق قانونی جلوگیری کرده و در مسیر احقاق حق، سرعت و اطمینان بیشتری ایجاد خواهد کرد.
در پایان، از مخاطبان دعوت می‌شود تا با دقت به مطالب آتی توجه کنند و ضمن شناخت مسئولیت‌ها و کارکردهای وکیل ملکی، راهکارهای حقوقی موثرتری را برای تنظیم قراردادها و مدیریت دعاوی ملکی به کار گیرند. محتوای پیش‌رو می‌تواند چشم‌اندازی روشن از ضرورت حضور مشاور حقوقی در حوزه املاک و مستغلات ترسیم کند.
موضوع ملک و املاک در نظام حقوقی ایران ابعاد گسترده‌ای دارد و شامل تملک، نقل‌وانتقال، اجاره، سرقفلی، اختلافات ثبتی و بسیاری موارد دیگر می‌شود. قوانین مختلف، از جمله قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه‌های ثبتی، هر کدام بخشی از جنبه‌های حقوقی املاک را تحت پوشش قرار می‌دهند.
در این میان، اشخاصی که قصد انجام معاملات سنگین دارند یا با چالش‌های پیچیده‌ای نظیر دعوای خلع ید، مطالبه حقوق ارتفاقی، اختلافات ثبتی یا تخلفات در قراردادهای ملکی مواجه می‌شوند، اغلب به‌دنبال راهکاری مطمئن برای پیشگیری از خطرهای احتمالی هستند.
حضور یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند ضمن تضمین امنیت معاملات، از بروز اختلافات آتی جلوگیری کند. این مسئله، به ویژه در کلان‌شهرها و مناطقی که رشد معاملات و ساخت‌وسازهای شهری بیشتر است، اهمیت مضاعفی پیدا کرده است.
وکیل ملکی، وکیلی است که در حوزه دعاوی و معاملات مرتبط با املاک و مستغلات فعالیت می‌کند و با تسلط بر مواد قانونی مربوط به مالکیت و مقررات ثبتی، از حقوق موکل در محاکم قضایی و نیز فرایندهای اداری دفاع می‌نماید.
این وکیل ضمن آشنایی عمیق با اصول قانون مدنی، به قوانین خاصی مانند قانون ثبت اسناد و املاک، آیین‌نامه‌های مربوط به تفکیک و افراز اراضی، مقررات شهرسازی و قانون تملک آپارتمان‌ها نیز اشراف دارد.
بسیاری از پرونده‌های ملکی، با مبالغ قابل توجهی همراه است و اشتباه در تنظیم قرارداد یا غفلت از یک ماده قانونی می‌تواند خسارت‌های جبران‌ناپذیری به بار آورد. وکیل ملکی می‌کوشد با تحلیل دقیق مفاد قرارداد، بررسی اسناد و سوابق ثبتی، و ارزیابی شرایط حقوقی هر پرونده، از منافع موکل محافظت کند.
بخش مهمی از فعالیت‌های یک وکیل ملکی در دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اموال غیرمنقول انجام می‌شود. دعوای خلع ید، که به‌موجب آن مالک، متصرف غیرقانونی را از ملک خارج می‌کند، از جمله موارد شایع است.
علاوه بر این، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، اختلافات مرتبط با افراز و تقسیم اراضی مشاع، دعاوی مربوط به تخلیه واحدهای تجاری و سرقفلی نیز در حوزه تخصص وکیل ملکی قرار دارد. در دعاوی کیفری، گاه اتهام جعل اسناد، کلاهبرداری در معاملات ملکی یا فروش مال غیر مطرح می‌شود که بدون حضور یک وکیل آگاه، طرف دعوا ممکن است با مشکلات جدی مواجه شود.
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های یک وکیل ملکی، تسلط بر مقررات متنوعی است که در زمینه املاک و مستغلات وجود دارد.
قانون مدنی، در مواد ۳۰ تا ۳۸ به مبحث مالکیت و حدود آن پرداخته است و در سایر مواد، نکاتی درباره فروش، اجاره، حق شفعه، رهن و وثیقه مطرح شده است.
علاوه بر قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، آیین‌نامه اجرایی آن، قوانین خاص شهرسازی و مقررات مربوط به تملک و تصرف اراضی و املاک، همگی در تشخیص تکلیف حقوقی ملک تاثیرگذار هستند. وکیل ملکی باید با مطالعه مستمر رویه‌های قضایی و نظریه‌های مشورتی حقوقدانان، اطلاعات خود را همواره به‌روز نگه دارد؛ زیرا تغییرات در مقررات یا صدور آرا و وحدت رویه‌های جدید، ممکن است مسیر دعوا را دگرگون کند.
دومین ویژگی، توانایی تحلیل دقیق قراردادهای ملکی است. گاه اشخاص هنگام تنظیم مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه، صرفاً به فرم‌های چاپی یا توصیه‌های غیررسمی اکتفا می‌کنند و بندهایی در قرارداد درج می‌شود که در آینده، منشأ اختلافات جدی خواهد شد.
وکیل ملکی با بررسی بندهای قرارداد و مقایسه آن با قوانین مرتبط، می‌تواند ناسازگاری‌های احتمالی را شناسایی کرده و اصلاحات پیشنهادی را ارائه دهد. این نکته خصوصا در قراردادهایی که به‌طور سفارشی تنظیم می‌شود، اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا طرفین قرارداد ممکن است بندهایی را اضافه کنند که در صورت بروز اختلاف، هر یک تفسیری متفاوت از آن بند داشته باشند.
مهارت در مذاکره و حل‌وفصل مسالمت‌آمیز اختلافات از دیگر ویژگی‌های وکیل ملکی است. بخش قابل‌توجهی از دعاوی ملکی، پیش از رسیدگی قضایی، امکان مصالحه و حل اختلاف دارد؛ به ویژه زمانی که دو شریک در ملک مشاع، مایل به ادامه همکاری هستند اما بر سر افراز، تقسیم یا قیمت‌گذاری دچار اختلاف شده‌اند.
وکیل ملکی با تکیه بر دانسته‌های حقوقی و توانمندی‌های مذاکره، راهکارهایی را پیشنهاد می‌دهد تا هزینه‌های طرح دعوا، طولانی شدن فرایند قضایی و ریسک‌های احتمالی کاهش یابد.
زمانی که طرفین قصد طرح دعوای حقوقی داشته باشند، مهارت در نگارش دادخواست و لوایح حقوقی، ویژگی مهم دیگری برای یک وکیل ملکی محسوب می‌شود. تنظیم دادخواست با استناد دقیق به مواد قانونی، ارائه ادله کافی برای اثبات ادعا و نگارش لوایحی که بتوانند دادگاه را قانع کنند، نیازمند تجربه و دانش تخصصی است.
وکیل ملکی در همین راستا، ضمن بررسی اصالت اسناد و اطمینان از صحت آن‌ها، دلایلی مستند و متقن به دادگاه ارائه می‌دهد تا موکل خود را در رسیدن به نتیجه مطلوب کمک کند.
نخستین وظیفه وکیل ملکی، ارائه مشاوره حقوقی به مراجعان است. بسیاری از مراجعان ممکن است پیش از اقدام به خرید، فروش یا اجاره یک ملک، تمایل داشته باشند از وضعیت حقوقی آن اطمینان حاصل کنند.
بررسی مدارک ثبتی و اطمینان از عدم وجود معارض در اسناد، یا اطلاع از کاربری املاک شهری و محدودیت‌هایی که طرح‌های شهرسازی ایجاد می‌کند، از جمله اقداماتی است که به‌صورت مشاوره پیشگیرانه انجام می‌گیرد. در صورت وجود ابهامات، وکیل ممکن است توصیه کند که معامله تا زمان رفع مشکل حقوقی عقب بیفتد یا در قرارداد شرطی گذاشته شود که از حقوق خریدار محافظت نماید.
وظیفه دیگر وکیل ملکی، تنظیم یا اصلاح قراردادهای مربوط به املاک است. این قراردادها می‌تواند شامل مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، صلح‌نامه، هبه‌نامه، قرارداد پیش‌فروش ساختمان یا حتی تفاهم‌نامه‌های مشارکت در ساخت باشد.
هر قرارداد باید با دقت فراوان در جزئیات نوشته شود و همه بندهای آن با موازین قانون مدنی، قانون ثبت، قوانین شهرسازی و سایر مقررات تطبیق داده شود. کوچک‌ترین ناهماهنگی یا کم‌دقتی در واژه‌پردازی قرارداد، ممکن است بعداً به اختلافات پردامنه منجر شود. وکیل با تجربه خود در دعاوی مشابه، پیش‌بینی‌های لازم را انجام می‌دهد و متن قرارداد را به‌گونه‌ای تنظیم می‌کند که منافع موکل به بهترین شکل تامین شود.
علاوه بر این، پیگیری دعاوی مرتبط با املاک، بخش عمده‌ای از وظایف وکیل ملکی را شامل می‌شود. در دعاوی حقوقی، ممکن است موضوعات مختلفی مانند ابطال سند، خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی، تخلیه ملک، مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف یا افراز املاک مشاع مطرح شود. وکیل در این زمینه باید ابتدا شواهد و اسناد موجود را ارزیابی کند، در صورتی که نیاز به جلب کارشناس رسمی باشد، اقدامات لازم را انجام دهد و پس از ارائه ادله حقوقی مستدل، در جلسات دادگاه حضور پیدا کند.
همچنین در پرونده‌های کیفری، نظیر جعل سند ملکی یا فروش مال غیر، وکیل موظف است ضمن بررسی هویت اسناد، عنصر معنوی جرم و نقش متهم را تشریح کند تا مرجع قضایی بتواند حکم مناسبی صادر نماید.
در صورت صدور حکم به سود موکل، امر اجرای حکم و اقدامات مرتبط نیز در محدوده وظایف وکیل قرار می‌گیرد. در برخی موارد، محکومٌ‌علیه از اجرای حکم خلع ید یا انتقال سند رسمی طفره می‌رود و وکیل باید با مراجعه به دایره اجرای احکام دادگستری، دستور قضایی لازم را برای تخلیه ملک یا انتقال قهری سند پیگیری کند.
اگر در این مسیر، تخلفاتی رخ دهد یا محکومٌ‌علیه با نقل‌وانتقال صوری اموال خود را پنهان کند، وکیل می‌تواند با استناد به مقررات راجع به تقلب نسبت به طلبکاران یا معامله صوری، از دادگاه درخواست ابطال چنین معاملاتی را مطرح کند.
اهمیت حضور وکیل ملکی را می‌توان از زوایای مختلف بررسی کرد.
نخست، از منظر پیشگیری از وقوع اختلاف، می‌توان گفت تنظیم قراردادهای دقیق و منطبق با قانون، بزرگ‌ترین عامل جلوگیری از دعواهای احتمالی است. اشخاص معمولا با قراردادهای از پیش‌چاپ‌شده یا توصیه‌های شفاهی معامله می‌کنند، بدون آن که جزئیات حقوقی را در نظر بگیرند.
یک وکیل ملکی متخصص با بررسی شرایط واقعی طرفین، میزان سرمایه، وضعیت سند و قواعد حاکم بر معامله، می‌تواند قرارداد را به‌گونه‌ای تنظیم کند که ابهامات به حداقل برسد. در نتیجه، طرفین با اعتماد بیشتری وارد معامله می‌شوند و اگر اختلافی پدید آید، استناد به بندهای شفاف قرارداد، راهکار حل و فصل را آسان می‌سازد.
دوم، در مسیر طرح دعاوی قضایی مربوط به املاک، استفاده از وکیل ملکی ضروری به نظر می‌رسد. بسیاری از پرونده‌های ملکی با پیچیدگی‌های اداری همراه است و اسناد رسمی یا عادی گاه نیازمند تفسیر دقیق بر اساس قوانین ثبت و آیین‌نامه‌های ثبتی هستند.
افزون بر این، اختلافات ناشی از مغایرت بین سند ثبتی و وضع موجود ملک، مشکلات طرح‌های تفصیلی شهری، تغییر کاربری زمین یا حتی تعارضات میان مالک و اداره‌های دولتی مانند شهرداری یا سازمان آب و برق، نیازمند دفاع حقوقی محکم است.
وکیل ملکی، با تجربه در پرونده‌های مشابه و آشنایی با رویه‌های قضایی، نقشه راهی را ترسیم می‌کند که موکل را از سردرگمی نجات داده و فرایند رسیدگی را کوتاه‌تر کند.
سوم، حضور وکیل ملکی در برابر خطر جعل سند یا کلاهبرداری ملکی برای مالک ارزشمند خواهد بود. با آن‌که قانون ثبت اسناد و املاک در ماده ۲۲ تصریح دارد که دولت کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی به نام او ثبت شده باشد، اما در عمل، مواردی پیش می‌آید که افرادی با جعل سند، اقدام به فروش یک ملک در تملک فرد دیگر می‌کنند.
در چنین پرونده‌هایی، وکیل می‌تواند با استناد به دلایلی نظیر بررسی اصالت امضا، مهر و دستخط، کارشناسی خط و اثبات عدم حضور مالک واقعی در زمان معامله، از بروز خسارت جلوگیری کند.
اگر جعل سند کاملا محرز شود، وکیل می‌تواند علاوه بر درخواست ابطال سند جعلی، پیگیری کیفری کلاهبرداری یا جعل اسناد را نیز در دستور کار قرار دهد.
چهارم، زمانی که طرفین بر سر افراز اراضی یا تقسیم املاک مشاع دچار اختلاف می‌شوند، مداخلات وکیل ملکی مانع از طولانی شدن دعوا می‌گردد. تقسیم‌نامه‌های رسمی که حاوی اطلاعاتی درباره سهم هر یک از مالکان است، باید مطابق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع، آیین‌نامه‌های آن و قواعد ثبتی تنظیم شوند.
در غیر این صورت، نتیجه حاصل شاید از نظر حقوقی معتبر نباشد و امکان دارد خریدارانی که بخشی از ملک مشاع را معامله می‌کنند، با دعواهای بعدی از سوی سایر مالکان روبه‌رو شوند. وکیل با شناسایی محدوده دقیق هر سهم و ارائه طرحی که منافع تمام شرکا را تامین کند، پرونده را به سوی نتیجه منصفانه هدایت می‌کند.
در صورت عدم توافق، وکیل مسائل فنی و حقوقی را در دادگاه مطرح می‌کند تا قاضی حکم مقتضی برای افراز یا فروش ملک صادر نماید.
در نهایت، می‌توان گفت که نقش وکیل ملکی نه‌تنها در دعاوی قضایی بلکه در زمان مذاکره و تنظیم قراردادهای پیشگیرانه هم برجسته است. بسیاری از معاملات کلان ملکی، نظیر مشارکت در ساخت مجتمع‌های مسکونی، تجاری یا اداری، مستلزم آگاهی عمیق از مفاهیم حقوقی هستند. در این معاملات، عایدی و ضرر احتمالی هر یک از طرفین ممکن است بسیار سنگین باشد.
قراردادی که با بی‌دقتی تنظیم شود، زمینه بروز دعاوی و اختلافات بعدی را فراهم خواهد کرد و سال‌ها در دادگاه‌ها جریان خواهد داشت. وکیل ملکی با ارائه مشاوره پیشینی، از شکل‌گیری پرونده‌های متعدد و پیچیده جلوگیری می‌کند.
همچنین اگر طرفین تمایل به مصالحه داشته باشند، می‌تواند میانجی‌گری کند تا منافع واقعی و هزینه‌های احتمالی برای طرفین به شکل عادلانه تقسیم شود.
از آنچه گفته شد، روشن می‌شود که وکیل ملکی به علت شناخت کامل از مقررات حاکم بر زمین و ساختمان، مقررات شهرسازی، تعرفه‌های قانونی، ضوابط مربوط به اثبات مالکیت و شیوه ثبت رسمی معاملات، نقش مهمی در حفظ حقوق مردم و هموار کردن مسیر اجرای عدالت دارد.
حضور چنین وکیلی در هر مرحله، از تصمیم‌گیری درباره خرید یا فروش ملک تا رفع مناقشات پیچیده در دادگستری، مانع از ورود خسارات جبران‌ناپذیر به افراد شده و اعتماد در معاملات ملکی را افزایش می‌دهد.
تخصص‌های یک وکیل ملکی به مجموعه‌ای از مباحث و دعاوی مرتبط با املاک و مستغلات اختصاص دارد که هریک با قوانین متنوعی در حوزه حقوقی و ثبتی سر و کار دارند. وکیل ملکی نه تنها در نگارش قراردادها و پیشگیری از بروز اختلاف‌ها، بلکه در طرح و پیگیری دعاوی قضایی مربوط به زمین و ساختمان نیز نقش اساسی ایفا می‌کند.
در ادامه، حوزه‌های گوناگونی که وکیل ملکی می‌تواند به‌صورت تخصصی در آن‌ها به فعالیت بپردازد، معرفی می‌شود.
دعاوی ملکی حقوقی و ثبتی، گستره‌ای از اختلافات را دربر می‌گیرد که در نظام حقوقی ایران و با استناد به قوانین مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، آیین‌نامه‌های مربوط به تفکیک و افراز اراضی و سایر مقررات مشابه مورد رسیدگی قرار می‌گیرند. این نوع دعاوی، گاه در خصوص اصالت و صحت اسناد رسمی و عادی مطرح می‌شوند و گاه به اختلافات میان مالکان مشاع، ورثه یا خریداران و فروشندگان درباره حدود ثبتی ملک، تطابق سند با وضعیت موجود یا ادعاهای ثبت معارض مربوط می‌شود. وکیل ملکی در این حوزه، با مطالعه سوابق ثبتی، نقشه‌های تفکیکی و استعلام از مراجع ذی‌صلاح، تلاش می‌کند حقانیت موکل را ثابت نماید یا در صورت وجود ایراد در اسناد، راهکاری حقوقی برای رفع آن بیابد.
رهن، قراردادی است که بر اساس آن ملکی به‌عنوان وثیقه یک دین یا تعهد در اختیار طلبکار قرار می‌گیرد. چنانچه پس از اتمام تعهد یا پرداخت دین، طلبکار نسبت به فک رهن اقدام نکند، مالک می‌تواند علیه او دعوای الزام به فک رهن طرح کند.
در اغلب موارد، وقتی خریدار قصد انتقال سند به نام خود را دارد اما ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باقی مانده است، مشکل حقوقی پیش می‌آید. وکیل ملکی در دعوای الزام به فک رهن، ابتدا بررسی می‌کند آیا مبلغ بدهی تسویه شده یا شرایط قراردادی برای آزادسازی وثیقه محقق است.
سپس با ارائه اسناد مالی یا گواهی پرداخت، از دادگاه می‌خواهد رأیی صادر کند که الزاما منجر به خروج سند ملک از حالت رهنی شود و مالکیت کامل برای انتقال یا فروش مهیا گردد.
در بسیاری از معاملات عادی که اشخاص تنها به مبایعه‌نامه یا قول‌نامه بسنده می‌کنند، ممکن است انتقال سند رسمی در موعد مقرر صورت نگیرد و فروشنده یا خریدار از رفتن به دفترخانه خودداری کنند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، رایج‌ترین راهکار برای اجبار طرف معامله به انجام تعهد خویش در دفترخانه و صدور سند رسمی انتقال است.
وکیل ملکی در این دعاوی با استناد به مبایعه‌نامه یا هر سند رسمی و عادی معتبر، مدارک هویتی و استعلام از اداره ثبت، تلاش می‌کند دادگاه را متقاعد سازد که فروشنده هیچ مانع قانونی برای تنظیم سند ندارد و در صورت وجود وثیقه یا بازداشت روی ملک، باید اقداماتی نظیر فک رهن یا رفع توقیف صورت پذیرد. نتیجه این دعوا معمولا صدور حکم به نام خریدار و الزام فروشنده به انتقال رسمی ملک است.
دعوای تحویل مبیع، زمانی مطرح می‌شود که پس از انجام معامله و حتی انتقال سند رسمی، فروشنده ملک را به تصرف خریدار نسپرده باشد. در چنین حالتی، وکیل ملکی، با تقدیم دادخواست الزام به تحویل مبیع، از دادگاه می‌خواهد فروشنده را ملزم سازد تا ملک مورد معامله را از تصرف خود یا مستاجر دیگر خارج کرده و آن را در اختیار خریدار قرار دهد.
اقامه این دعوا، مستلزم ارائه اسناد اثبات‌کننده مالکیت خریدار و بیان مدت زمانی است که فروشنده باید ملک را تخلیه کند. در صورتی که فروشنده تسلیم حکم نشود، با مراجعه به واحد اجرای احکام، امکان دخالت قانونی و قهری برای تحویل ملک فراهم می‌گردد.
گاه پس از اتمام مدت اجاره یا تخلف مستاجر از تعهدات قراردادی (مانند پرداخت اجاره‌بها)، موجر می‌تواند دعوای الزام به تخلیه ملک را طرح کند.
در این دعوا، وکیل ملکی با توجه به قرارداد اجاره و مواد قانونی مرتبط (نظیر قانون روابط موجر و مستاجر)، دادخواست مناسبی را تقدیم می‌کند.
اگر قرارداد طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، تخلیه پس از اتمام قرارداد، با دستور تخلیه فوری ممکن است. اما اگر قرارداد به‌شیوه‌ای دیگر تنظیم شده باشد، شرایط متفاوتی حکمفرما می‌شود. وکیل برای تسریع روند، از دفتر خدمات الکترونیک قضایی کمک می‌گیرد تا دستور تخلیه در کوتاه‌ترین زمان صادر شود و مالک بتواند مجدداً تصرف خود را اعمال نماید.
ملک مشاع ممکن است بین چندین نفر با سهم‌های نامشخص به‌صورت مشترک باشد و یکی از شرکا برای پایان دادن به این شراکت، نیازمند افراز ملک باشد. افراز از مسیر ثبتی یا قضایی قابل انجام است. در روش ثبتی، اگر اداره ثبت درخواست افراز را بررسی کند و تشخیص دهد تقسیم ملک طبق نقشه قابل انجام است، اقدام می‌کند؛ اما در صورت مخالفت ثبت یا وجود اختلاف در میان شرکا، دعوای قضایی مطرح می‌شود. وکیل ملکی در دعوای افراز، با ارائه اسناد مالکیت مشاع و درخواست کارشناس رسمی، سعی دارد نصاب قانونی تقسیم را مشخص کند. در صورت صدور حکم افراز، هر شریکی قطعه جداگانه‌ای دریافت می‌کند و می‌تواند برای صدور سند مستقل اقدام نماید. اما اگر افراز غیرممکن تشخیص داده شود، دستور فروش ملک صادر خواهد شد.
تفکیک در حقوق املاک، به معنی جدا کردن بخش‌های مختلف یک ملک واحد به قطعات کوچک‌تر است. فرایند تفکیک به‌طور عمده در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌گیرد و از نقشه‌برداری تا صدور اسناد متعدد، مراحل گوناگونی دارد.
گاه در جریان تفکیک، اختلافاتی درباره متراژ قطعات، حریم راه‌ها یا امکانات زیربنایی به‌وجود می‌آید. در چنین مواردی، وکیل ملکی از طریق پیگیری اداری و در صورت لزوم، طرح دعوای حقوقی علیه تصمیم ثبت، تلاش می‌کند حقوق موکل خود را در مراحل صدور سند مستقل حفظ کند.
این دعاوی، وقتی پیچیده‌تر می‌شود که بخشی از زمین کاربری متفاوتی داشته باشد یا بخشی از آن مشاع باقی مانده باشد.
در قانون روابط موجر و مستاجر، سرقفلی موضوعی خاص محسوب می‌شود که بیشتر با اماکن تجاری و حق کسب‌وپیشه پیوند دارد.
سرقفلی می‌تواند به صورت مبلغی در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت شود و طبق توافق یا رویه عرفی، در زمان تخلیه، مجددا به مستاجر بازگردد.
با این حال، اختلافات مربوط به تمدید اجاره، انتقال سرقفلی به غیر، حق کسب‌وپیشه و موارد دیگری ممکن است در مراجع قضایی مطرح شود. وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی، ابتدا قرارداد اجاره و مفاد آن درباره حق سرقفلی را بررسی می‌کند و اگر شرطی برای انتقال به غیر یا دریافت مبالغ اضافی باشد، آن را به دادگاه ارائه می‌دهد.
نتیجه دعوا می‌تواند تعیین تکلیف درباره میزان حق سرقفلی، اجبار به تخلیه ملک یا حتی اجرای حکم افزایش یا بازپرداخت سرقفلی باشد.
اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که کسی بدون داشتن حق قانونی، مدتی در ملکی متعلق به دیگری سکونت یا تصرف داشته باشد و مالک قصد دریافت هزینه‌ای متناسب با استفاده صورت گرفته را داشته باشد.
این موضوع اغلب بین مالک و مستاجری که قراردادش تمام شده اما ملک را تحویل نداده، یا میان شرکای مشاعی رخ می‌دهد که یکی از آن‌ها با تصرف انحصاری ملک، به‌صورت رایگان از آن بهره‌برداری کرده است.
وکیل ملکی در دعوای مطالبه اجرت‌المثل، با ارائه ادله‌ای از جمله ارجاع موضوع به کارشناس رسمی، نشان می‌دهد ملک چه ارزشی در طول دوره تصرف داشته و بر مبنای قیمت روز یا میانگین عرفی، اجرت‌المثل را از متصرف طلب می‌کند. حکم قطعی برای اجرت‌المثل، ضمانت اجرای مالی دارد و قابل وصول از طریق توقیف اموال محکومٌ‌علیه است.
در قراردادهای مشارکت در ساخت یا فروش واحدهای پیش‌ساخته، دریافت پایان کار از سوی سازنده یا مالک یکی از تعهدات اصلی به شمار می‌رود. گاه سازنده بنا، با وجود اتمام ساخت و ساز، برای اخذ پایان کار از شهرداری اقدام نمی‌کند و این امر باعث بلاتکلیفی خریداران یا شرکای ملک می‌شود.
در چنین وضعیتی، طرف مقابل می‌تواند از طریق دادگاه دعوای الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند. وکیل ملکی در این زمینه بررسی می‌کند که آیا تمامی ضوابط فنی و مهندسی رعایت شده یا در ساختمان تخلفی وجود دارد که مانع دریافت پایان کار شود.
سپس با مراجعه به پرونده شهرداری، دریافت جریمه یا اصلاح بنا می‌تواند مطرح گردد. در نهایت، چنانچه سازنده همکاری نکند، حکم دادگاه می‌تواند سازنده را ملزم به ارائه مدارک لازم و طی مراحل اداری کند تا پایان کار صادر شود.
ابطال سند ملکی در مواردی نظیر جعل اسناد یا صدور سند بدون رعایت مقررات ثبتی مطرح می‌شود.
اگر فردی ادعا کند سند رسمی موجود برخلاف حقوق او صادر شده و این موضوع مغایر با سوابق ثبتی یا حقیقت مالکیت است، می‌تواند دادخواست ابطال سند را ارائه دهد.
وکیل ملکی با جمع‌آوری مدارک مکتوب، گاه نقشه‌های کاداستر و شهادت‌های معتبر، از دادگاه می‌خواهد سند موردنظر لغو شود تا تداخل مالکیت برطرف گردد. در صورت صدور حکم ابطال، در نهایت اداره ثبت مکلف است سند باطل شده را از سیستم رسمی حذف کند.
موفقیت در چنین دعوایی منوط به ارائه دلایل محکم و توجیهات حقوقی مستدل است، زیرا اصل بر اعتبار سند رسمی است و ابطال آن نیازمند اثبات تخلف یا خلاف قانون بودن فرآیند صدور سند است.
اسناد معارض وقتی پدید می‌آید که برای یک قطعه زمین یا ملک واحد، دو یا چند سند رسمی صادر شده باشد. در چنین شرایطی، دارندگان اسناد معارض هر یک خود را مالک می‌دانند. بر اساس مقررات، سند دوم ممکن است مشمول عنوان «معارض» شود و دارنده سند اول بتواند دعوایی طرح کند تا سند دوم ابطال شود.
وکیل ملکی در این دعوا، سعی می‌کند ابتدا ترتیب ثبت اسناد را بررسی کند و سوابق مالکیت را از دفاتر رسمی و اداره ثبت استعلام بگیرد. در صورت احراز تعارض و تقدم سند، دادگاه حکم به ابطال سند معارض می‌دهد. موضوع اسناد معارض در برخی موارد به پرونده‌های کیفری همچون جعل اسناد نیز پیوند می‌خورد و در کنار دعوای حقوقی، امکان تعقیب کیفری مرتکبان وجود دارد.
افراز و تفکیک دو مفهوم نزدیک به یکدیگر هستند اما تفاوت‌های مهمی دارند. تفکیک، تقسیم ملک واحد به قطعات کوچک‌تر است، بدون آن که مسئله مشاع بودن یا نبودن مالکیت در کار باشد.
افراز، زمانی مطرح می‌شود که چند مالک مشاع بخواهند سهام خود را جدا کنند. وکیل ملکی در دعاوی افراز و تفکیک، بررسی می‌کند چه نوع اقدام ثبتی یا قضایی مورد نیاز است.
اگر ملک قابلیت افراز داشته باشد و هیچ مانع فنی یا ثبتی وجود نداشته باشد، ممکن است از طریق اداره ثبت، موضوع حل‌وفصل شود. اما در صورت بروز اختلاف در سهم‌بندی یا طرح دعوا از سوی شرکا، راهکار قضایی مطرح می‌شود. هدف اصلی این دعاوی، رفع حالت اشاعه و تبدیل مالکیت مشاعی به مالکیت مفروز است.
علاوه بر دعاوی حقوقی، اختلافات ملکی ممکن است وجه کیفری هم پیدا کند. برای نمونه، اگر کسی با سوءنیت اقدام به جعل سند یا فروش مالی کند که مالک آن نیست، ارتکاب جرم کلاهبرداری یا فروش مال غیر در میان است. وکیل ملکی که تجربه رسیدگی به پرونده‌های کیفری دارد، از جنبه کیفری پرونده هم می‌تواند دفاع کند یا شکایت لازم را برای موکل تقدیم مراجع قضایی کند.
تشخیص ماهیت کیفری برخی اعمال در حوزه املاک ضروری است؛ زیرا احکام و مجازات‌هایی مانند حبس، جزای نقدی و رد مال در انتظار مرتکبان خواهد بود.
تصرف عدوانی در معنای عام کلمه، به گرفتن غیرمجاز و بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی اشاره دارد. دعوای تصرف عدوانی در دو وجه حقوقی و کیفری قابل طرح است. در بخش حقوقی، مالک یا متصرف سابق با اثبات سابقه تصرف و نشان دادن عدوانی بودن تصرف جدید، از دادگاه می‌خواهد که ملک را به وضعیت پیشین بازگرداند.
در بخش کیفری، اگر تصرف توأم با اخراج قهری مالک از ملک یا اقدامات خشونت‌آمیز باشد، مرتکب ممکن است به مجازات حبس محکوم شود. وکیل ملکی با بررسی اسناد تصرف و شرایط زمانی، از طریق تقدیم دادخواست یا شکایت کیفری و ارائه ادله، موضوع را در مراجع صالح دنبال می‌کند.
خلع ید از جمله دعاوی رایج در حوزه املاک است که مالک حقیقی، متصرف غیرقانونی را از ملک بیرون می‌کند. این دعوا ممکن است در مواردی مطرح شود که قرارداد اجاره پایان یافته یا معامله‌ای باطل شده، اما متصرف همچنان حاضر به تخلیه ملک نیست.
وکیل ملکی در دعوای خلع ید، با اثبات مالکیت رسمی یا معتبر موکل، دادگاه را قانع می‌نماید که تصرف خوانده فاقد مجوز قانونی است و باید به‌صورت قهری ملک تحویل داده شود. در صورت صدور حکم قطعی، واحد اجرای احکام قوه قضاییه برای خلع ید از متصرف اقدام می‌کند.
تجاوز به حریم ملکی زمانی شکل می‌گیرد که شخصی بدون رعایت مرزهای مشترک یا خطوط ثبتی، بخشی از ملک دیگری را تصرف کند یا ساخت‌وساز غیرمجاز در آن انجام دهد. در املاک زراعی یا باغی، ممکن است حریم قنوات، کانال‌های آبیاری یا جاده‌های دسترسی هم درگیر باشد.
وکیل ملکی از طریق ارائه اسناد نقشه‌برداری، استشهاد محلی و کارشناسی زمین، تجاوز را احراز می‌کند و در صورت موفقیت در دادگاه، حکم بر رفع تجاوز یا تخریب بنای ساخته‌شده صادر می‌شود.
تصرف غیرقانونی در ملک، با مفهومی کلی‌تر از تصرف عدوانی یا تجاوز به حریم مطرح می‌شود. هرگونه استقرار در یک ملک بدون رضایت مالک و بدون مجوز قانونی، مصداق تصرف غیرقانونی است. ممکن است این تصرف فاقد عنصر خشونت باشد اما از نظر حقوقی، نامشروع محسوب می‌شود و مالک می‌تواند دعوای خلع ید یا تخلیه را طرح کند. وکیل ملکی در این دعاوی به اسناد مالکیت، شهادت شهود و وضعیت تصرف توجه دارد و در نهایت، از دادگاه حکم رفع تصرف را درخواست می‌کند.
تخریب بنا یکی از مصادیق جرایم کیفری در حوزه املاک است. اگر کسی عمدتاً یا با هدف ضربه زدن به مالکیت دیگران، اقدام به تخریب ساختمان، دیوارکشی یا تاسیسات موجود در یک ملک کند، ممکن است به مجازات حبس یا جزای نقدی محکوم شود. وکیل ملکی در صورت وقوع این تخریب، با ثبت شکایت و ارائه ارزیابی خسارت، تلاش می‌کند خسارت مالی ناشی از تخریب را جبران کرده و مرتکبان به مجازات برسند. همچنین در صورتی که هدف از تخریب، تصرف عدوانی یا تغییر حریم بوده باشد، جنبه‌های حقوقی و کیفری با هم در پرونده مطرح خواهند شد.
کلاهبرداری ملکی هنگامی شکل می‌گیرد که فردی با توسل به فریب و صحنه‌سازی، اموال غیرمنقول دیگری را به خود منتسب کند یا به فروش برساند. فروش ملک غیر، فروش ملک با سند جعلی و وعده‌های واهی در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، نمونه‌هایی از کلاهبرداری ملکی محسوب می‌شوند.
وکیل در این پرونده‌ها با بررسی اسناد و شواهد، نشان می‌دهد که مرتکب قصد فریب و انتساب ناحق ملک به خود داشته یا قراردادی را منعقد کرده که پایه آن اطلاعات خلاف واقع بوده است. پس از اثبات جرم، دادگاه کیفری مرتکب را به مجازات حبس، رد مال و جزای نقدی محکوم می‌کند.
معاملات معارض وضعیتی است که یک فروشنده واحد، یک ملک یا مال غیرمنقول را دو بار به دو خریدار مختلف منتقل می‌کند، در حالی که خریدار دوم از قرارداد پیشین بی‌اطلاع است. اگر سند رسمی برای معامله نخست صادر شده باشد، معامله دوم قانوناً معارض تلقی می‌شود و قابل ابطال است.
وکیل ملکی در چنین پرونده‌ای می‌تواند با استناد به ماده ۱۱۷ قانون ثبت، نشان دهد که فروشنده مرتکب معامله معارض شده و خریدار اول حق اولویت دارد. گاه این پرونده‌ها جنبه کیفری هم پیدا می‌کنند، زیرا عمل فروشنده می‌تواند مصداق کلاهبرداری و تحصیل مال از طریق متقلبانه باشد.
بر اساس مقررات مربوط به حفظ اراضی کشاورزی و باغ‌ها، هرگونه تغییر کاربری از جمله ساخت‌وساز در اراضی زراعی و باغی بدون دریافت مجوزهای لازم، ممنوع است. در صورت تخلف، مراجع ذی‌صلاح نظیر جهاد کشاورزی یا شهرداری ممکن است اقدام به تخریب بنا کنند یا متخلف را مورد پیگرد قانونی قرار دهند.
وکیل ملکی در پرونده‌های تغییر کاربری غیرقانونی، ابتدا مستندات مربوط به مجوز یا پروانه ساخت را بررسی می‌کند. اگر موکل پروانه معتبر نداشته باشد، ممکن است دعوای حقوقی یا کیفری طرح شود و درخواست اعاده وضع زمین به حالت کشاورزی مطرح گردد. در نتیجه، نقش وکیل در حل این اختلافات، روشن کردن وضعیت قانونی و ارائه راهکار برای اخذ مجوزهای لازم خواهد بود.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک همواره یکی از دعاوی شاخص در حوزه املاک به شمار می‌آید.
در بسیاری از معاملات عادی یا قول‌نامه‌ای، فروشنده تنها قول شفاهی یا مکتوب بدون اعتبار رسمی برای انتقال سند می‌دهد، اما در عمل به تعهد خود پایبند نمی‌ماند. این امر می‌تواند علل مختلفی از جمله افزایش قیمت ملک، مشکلات ثبتی، توقیف بودن سند یا حتی سوءنیت فروشنده داشته باشد. وکیل ملکی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ابتدا تمام جوانب پرونده از جمله اصالت قرارداد عادی، توانایی فروشنده بر تسویه بدهی‌های احتمالی و عدم وجود معارض در ثبت را بررسی می‌کند. سپس با طرح دادخواست، خواسته صریح مبنی بر صدور حکم الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را بیان می‌کند.
دادگاه در صورت احراز صحت قرارداد و نبود موانع قانونی، حکم به نفع خریدار می‌دهد و این حکم در صورت عدم همکاری فروشنده، از طریق واحد اجرای احکام قابل اجبار است.
این موارد، تنها بخشی از تخصص‌های وکیل ملکی است که نقش او در دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط با زمین و مستغلات به‌خوبی روشن می‌سازد. هر یک از این دعاوی می‌تواند دارای ابعاد مالی یا حیثیتی قابل توجه باشد و استفاده از راهنمایی یک وکیل متخصص در حوزه املاک، افراد را از درگیر شدن در فرایندهای طولانی و پرهزینه قضایی مصون می‌دارد.
خدمات وکیل ملکی در نظام حقوقی ایران، طیف متنوعی از اقدامات حقوقی و قضایی را دربر می‌گیرد که از ارائه مشاوره اولیه تا پیگیری اجرای احکام دادگاه ادامه دارد. این خدمات معمولاً زمانی اهمیت دو چندان پیدا می‌کند که موضوع یک پرونده ملکی از ارزش مالی قابل‌توجهی برخوردار باشد یا پیچیدگی‌های متعدد حقوقی و ثبتی در آن به چشم بخورد.
در ادامه، چند نمونه از مهم‌ترین بخش‌های خدماتی که وکیل متخصص در حوزه املاک ارائه می‌دهد، بررسی می‌شود.
مشاوره حقوقی نخستین مرحله‌ای است که طی آن، وکیل ملکی با مطالعه دقیق وضعیت ملک، پیشینه ثبتی آن، مفاد قراردادهای مربوطه و شرایط حاکم بر رابطه حقوقی طرفین، راهکارهای ممکن را برای مراجعان مشخص می‌کند. این مرحله اغلب از بروز اختلافات پیچیده‌تر در آینده جلوگیری می‌کند؛ زیرا در صورت تشخیص ناسازگاری یا ایراد حقوقی در معامله، امکان اصلاح قرارداد یا انجام مذاکرات تکمیلی با طرف مقابل فراهم خواهد شد.
افزون بر این، ارائه مشاوره در مورد مراحل قانونی، هزینه‌های احتمالی و زمان تقریبی برای پیشبرد پرونده، از اتلاف وقت و منابع مالی جلوگیری می‌کند.
تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه و سایر اوراق قضایی یکی دیگر از ابعاد مهم خدمات وکیل ملکی است. در فرایند رسیدگی به پرونده‌های حقوقی یا کیفری مرتبط با املاک، نحوه نگارش اوراق رسمی و استناد صحیح به مواد قانونی و آیین دادرسی اهمیت ویژه‌ای دارد.
برای مثال، در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک، وکیل باید تمامی مراحل از تشخیص اصالت مبایعه‌نامه تا احراز شرایط انتقال قطعی را در متن دادخواست منعکس کند. همچنین، در دعاوی کیفری مربوط به جعل سند یا فروش مال غیر، اطلاعات دقیق از شرایط وقوع جرم و استنادات حقوقی باید در شکواییه درج شود تا مراجع قضایی درکی کامل از ابعاد پرونده به دست آورند.
هنگامی که مذاکرات دوستانه یا اقدامات اداری نتیجه‌بخش نبوده و طرفین به توافقی قابل قبول دست نیافته‌اند، وکیل ملکی اقدام به طرح دعوا در مرجع قضایی صالح می‌کند.
انتخاب دادگاه صلاحیت‌دار، تقدیم دادخواست یا شکواییه طبق قواعد آیین دادرسی مدنی یا کیفری و ارائه دلایل و مستندات معتبر، همگی در این مرحله انجام می‌شود.
وکیل باید پس از ارزیابی شواهد، در صورت لزوم، درخواست کارشناسی ارائه دهد یا از شهود و اسناد ثبتی استفاده کند.
در صورتی که دعوا در مرحله بدوی مطرح شود، امکان دارد روند رسیدگی مدت‌زمانی طولانی داشته باشد؛ اما حضور وکیل، سرعت و دقت کار را افزایش می‌دهد و دادگاه با استناد به مستندات و استدلال‌های حقوقی بهتر می‌تواند رأی مقتضی صادر کند.
در مراحل دادرسی، جلسات متعددی از جمله جلسات رسیدگی، تحقیق از شهود یا بررسی کارشناس رسمی برگزار می‌شود. وکیل ملکی متعهد است در این جلسات حاضر شود و با ارائه لایحه دفاعیه یا توضیحات شفاهی، از حقوق موکل خویش دفاع کند.
اگر نیاز باشد که اسناد تازه‌ای برای رد ادعای طرف مقابل یا تکمیل ادله به دادگاه ارائه شود، وکیل این امر را در کوتاه‌ترین زمان ممکن انجام می‌دهد.
فقدان حضور فعال در این جلسات، ممکن است رأی را به زیان یک طرف تغییر دهد و نتیجه‌ای مغایر با واقعیت محقق شود. از این رو، پیگیری مداوم جلسات رسیدگی و اطلاع‌رسانی منظم به موکل درباره روند پرونده، بخش جدایی‌ناپذیر خدمات وکیل در دعاوی ملکی است.
پس از صدور رأی بدوی، احتمال دارد طرف محکوم یا هریک از طرفین بخواهد درخواست تجدیدنظر یا فرجام‌خواهی مطرح کند. وکیل ملکی با ارزیابی محتوای رأی بدوی و شناسایی نقاط ضعف یا قوت پرونده، لایحه تجدیدنظر را تهیه و تقدیم دادگاه بالاتر می‌کند.
در صورت قطعیت رأی، مرحله اجرای حکم آغاز می‌شود و وکیل، در صورت عدم همکاری محکومٌ‌علیه، از ابزارهای قانونی مانند صدور اجراییه، توقیف اموال یا الزام به تحویل ملک استفاده می‌کند.
در دعاوی ملکی، اجرای حکم در بسیاری موارد شامل تغییرات عینی در ملک است؛ برای نمونه خلع ید، تحویل ملک یا تفکیک قطعات اراضی. پیگیری این مرحله نیز مستلزم آگاهی از مقررات اجرای احکام و هماهنگی با واحد اجرایی دادگستری است. در مجموع، وکیل ملکی تا زمان تحقق کامل رأی قضایی، از پرونده حمایت می‌کند و راهکارهای لازم را برای اجرای مؤثر حکم به‌کار می‌بندد.
یکی از پرسش‌های رایج در حوزه حقوق املاک و مستغلات، این است که چه زمانی مراجعه به وکیل ملکی ضرورت پیدا می‌کند.
از دید حقوقی، هنگامی که معامله یا اختلافی پیرامون یک ملک مطرح است، احتمال دارد مخاطرات جدی مالی و ثبتی به وجود آید؛ بنابراین، حضور وکیل ملکی به پیشگیری از ضررهای احتمالی و حل سریع‌تر دعوا کمک شایانی می‌کند.
مواردی همچون انعقاد قراردادهای کلان یا پیچیده (نظیر مشارکت در ساخت، پیش‌فروش ساختمان، خرید املاک با کاربری خاص)، اختلافات میان ورثه بر سر تقسیم املاک، دعاوی الزام به تنظیم سند یا تحویل ملک، و پرونده‌های کیفری مانند جعل اسناد یا فروش مال غیر، نمونه‌هایی‌اند که مراجعه به وکیل متخصص در این حوزه را اجتناب‌ناپذیر می‌سازند.
افزون بر مرحله بروز اختلاف، توصیه می‌شود در مراحل آغازین یک معامله یا پروژه ساختمانی نیز از مشاوره وکیل ملکی بهره‌مند شد. بررسی اسناد ثبتی، نقشه‌های تفکیکی، وضعیت کاربری زمین و نیز مفاد قراردادی که قرار است منعقد شود، اموری هستند که اگر با دقت انجام نشوند، بعدها منجر به طرح دعاوی گوناگون خواهد شد.
در نتیجه، مشاوره پیشگیرانه نه‌تنها هزینه‌های مالی و زمانی را کاهش می‌دهد، بلکه از وارد آمدن آسیب‌های روحی ناشی از طولانی شدن روند دادرسی نیز جلوگیری می‌کند.
حضور وکیل ملکی در تمامی مراحل، از زمان تصمیم به معامله تا اجرای حکم دادگاه، بهترین راهکار برای تضمین حقوق طرفین معامله و حفظ امنیت معاملاتی در عرصه املاک محسوب می‌شود.
انتخاب وکیل ملکی مناسب، مستلزم بررسی جوانب متعدد از جمله تخصص، تجربه کاری و میزان رضایتمندی موکلان پیشین است.
در وهله نخست، تسلط بر قوانین مدنی، ثبتی و مرتبط با معاملات املاک، یکی از شاخص‌های اصلی برای تشخیص صلاحیت یک وکیل ملکی محسوب می‌شود؛ زیرا در حل اختلافات و تنظیم قراردادهای حوزه املاک، مهارت در شناسایی خلاهای قانونی و پیش‌بینی مشکلات آینده اهمیت دارد. از این رو، مطالعه سوابق تحصیلی و پژوهشی وکیل، همچنین اطلاع از پرونده‌های موفقی که پیش‌تر در زمینه‌ای مشابه داشته است، راهی مطمئن برای ارزیابی میزان تسلط او بر مقررات و رویه‌های قضایی خواهد بود.
عامل دیگر، تجربه عملی و سابقه حضور در دادگاه‌های مرتبط با دعاوی ملکی است. وکیلی که پیش‌تر در پرونده‌های مهم املاک حضور فعال داشته و با جریان رسیدگی، نحوه دفاع و ادله اثبات مالکیت به‌خوبی آشناست، بهتر می‌تواند منافع موکل را تامین کند. در همین زمینه، مراجعه به پرونده‌های پیشین یا آگاهی از میزان موفقیت وکیلی که مدنظر قرار گرفته است، راهگشا به نظر می‌رسد.
نحوه تعامل وکیل با کارشناسان رسمی و توان او در جمع‌آوری مستندات مرتبط با اسناد ثبتی نیز از جمله مواردی است که می‌تواند در انتخاب وی تاثیر داشته باشد.
امکان گفتگو یا جلسه معارفه پیش از شروع رسمی همکاری نیز سودمند خواهد بود؛ زیرا اشخاص در این جلسه می‌توانند ضمن شرح کلیات پرونده، انتظارات خویش را از وکیل مطرح کنند و وکیل نیز راهکارهای بالقوه و هزینه‌های احتمالی را بیان کند. در این مرحله، میزان شفافیت وکیل در پاسخگویی و نحوه طرح سوالات کلیدی درباره ابعاد پرونده، معیار مناسبی برای سنجش توانایی وی در تشخیص نقاط قوت و ضعف دعوا یا معامله به شمار می‌رود. همچنین بررسی زمینه‌های تخصصی دیگر وکیل، مانند توانایی در امور کیفری یا تجربه در پرونده‌های ثبتی سنگین، می‌تواند در موقع لزوم ضروری باشد.
در نهایت، استفاده از نظر موکلان سابق یا مراجعه به بانک‌های اطلاعاتی حقوقی و سامانه‌های معتبر که کارنامه هر وکیل را منعکس می‌کنند، تصویری واقع‌بینانه از مهارت و خوش‌نامی او ارائه می‌دهد. در کنار تمامی این مراحل، بررسی مواردی همچون تعهد اخلاقی، رعایت امانتداری و رازداری وکیل نیز حائز اهمیت است؛ چرا که در پرونده‌های ملکی، ارزش مالی بالای موضوع موجب می‌شود اعتماد کامل به وکیل و اطمینان از رفتار حرفه‌ای او، ضرورت بیشتری داشته باشد.
بنیاد وکلا با در اختیار داشتن جمعی از وکلای متخصص و مجرب در حوزه املاک، بستری اطمینان‌بخش برای افرادی است که قصد دارند پرونده‌های ملکی خود را با بالاترین کیفیت پیگیری کنند. این مجموعه با ساماندهی منسجم در ارائه مشاوره تخصصی، طرح دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط با زمین و مستغلات، تنظیم قراردادهای دقیق و بررسی سوابق ثبتی املاک، تلاش می‌کند تا با تمرکز بر دانش روز حقوقی و تسلط بر رویه‌های قضایی، راهکاری قطعی برای حل‌وفصل اختلافات ملکی یا انجام معاملات امن ارائه دهد.
از آنجا که دعاوی زمین و ساختمان معمولا دارای ارزش مالی بالا و پیچیدگی‌های حقوقی و ثبتی فراوان هستند، حضور وکیل متخصص می‌تواند هزینه‌های زمانی و احتمالی غیرضروری را برای موکل کاهش دهد و احتمال دستیابی به نتیجه مطلوب را بیشتر کند.
مجموعه بنیاد وکلا در صفحه اختصاصی خدمات وکیل ملکی خود، فهرستی جامع از وکلای خبره در حوزه املاک را به کاربران معرفی می‌کند. در این بستر، امکان مقایسه سوابق علمی و عملی وکیلان، آگاهی از میزان تجربه آنان در دعاوی ملکی و حتی بررسی نظرها یا امتیازات ثبت‌شده توسط موکلان پیشین، به‌شکلی شفاف فراهم است. این ویژگی سبب می‌شود افراد بتوانند با توجه به گستره پرونده ملکی خود—خواه مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، افراز و تفکیک ملک، الزام به اخذ پایان کار، خلع ید یا دعواهای کیفری نظیر جعل سند و فروش مال غیر—وکیل مناسب را برگزینند.
یکی از خدمات ویژه بنیاد وکلا، امکان دریافت مشاوره به‌صورت آنلاین یا تلفنی است که باعث صرفه‌جویی در وقت و هزینه موکل می‌شود. اشخاص با ثبت درخواست مشاوره در سامانه، می‌توانند بدون نیاز به مراجعه حضوری مکرر، توضیحاتی درباره مشکل ملکی خود ارائه دهند و سپس وکیل متخصص در حوزه املاک، پاسخ و راهنمایی مورد نیاز را منتقل کند. در پرونده‌هایی که ضرورت طرح دعوا در دادگاه وجود دارد، این وکلای عضو بنیاد، با تنظیم دادخواست و لوایح دقیق و حضور مؤثر در مراحل دادرسی، احتمال موفقیت حقوقی یا دفاع از موکل در برابر ادعاهای ناروا را تقویت می‌کنند.
بنیاد وکلا با ایجاد زیرساخت الکترونیکی پیشرفته و پشتیبانی تخصصی، ارائه خدمات حقوقی را برای افرادی که در پی یک وکیل ملکی ماهر هستند، تسهیل کرده است. نتیجه چنین ساختاری، دسترسی فوری به طیف گسترده‌ای از متخصصان حقوق املاک، امکان ارزیابی وکلای عضو بر اساس سوابق و ارزیابی‌های ثبت‌شده، و نیز بهره‌مندی از پشتیبانی همیشگی در طی فرایند رسیدگی است. تمامی این جنبه‌ها باعث شده است که مراجعه‌کنندگان با اعتماد و آرامش بیشتری، فرآیند پرتنش و حساس دعاوی ملکی یا تنظیم قراردادهای کلان ساخت‌وساز را طی کرده و از بروز ریسک‌های ناخواسته دور بمانند.