اجاره به شرط تملیک یکی از ابزارهای نوین تامین مالی و مالکیت تدریجی است که به موجب ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) مصوب ۱۳۶۲ در حقوق ایران جایگاه قانونی یافته است. متن کامل این ماده چنین است: بانک‌ها می‌توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.
پرداختن به این موضوع، برای خواننده دو فایده اساسی دارد: نخست آن که با آشنایی با ساز و کار حقوقی و بانکی این عقد، می‌تواند با اطمینان بیشتری نسبت به تأمین مالی دارایی‌های گران‌قیمت اقدام کند؛ و دوم آنکه از بروز اختلافاتی مانند تفکیک مالکیت عین و منافع، محاسبه اقساط یا انتقال ضمانت‌ها پیشگیری می‌شود. ناآگاهی از ظرایف قانونی، ممکن است منجر به از دست رفتن حق مالکیت یا طرح دعاوی پیچیده و زمان‌بر در محاکم گردد.
از شما دعوت می‌کنم تا با مطالعه ادامه مقاله، ضمن آشنایی با شرایط انعقاد، آثار حقوقی و تعهدات طرفین در اجاره به شرط تملیک، از خطرهای احتمالی مصون بمانید و از ظرفیت‌های این ابزار در توسعه کسب و کار یا تأمین مسکن بهره گیرید.
اجاره به شرط تملیک چیست؟
در این بخش، نخست توضیح می‌دهم که اجاره به شرط تملیک دقیقا چه ماهیتی دارد و چرا از دید نظام حقوقی ما تلفیقی از قرارداد اجاره و بیع تلقی می‌شود. سپس با استناد به مقررات خاص بانکی، متن کامل ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا (۱۳۶۲) را نقل می‌کنم تا جایگاه تقنینی این نهاد روشن گردد؛ در پایان نیز به ظرفیت‌های اقتصادی آن اشاره می‌کنم.
اجاره به شرط تملیک قراردادی است که موجر (عموما بانک یا شرکت لیزینگ) مال منقول یا غیرمنقولی را ابتدا در قالب اجاره و در برابر اجرتِ اقساطی به متعامل واگذار میکند؛ لکن در متن قرارداد شرط می‌شود که با پایان مدت و پرداخت همه اقساط، عین مال قهرا به مستاجر تملیک شود. بدین ترتیب، بر خلاف اجاره صرف که تنها منافع را منتقل میکند، این قالب در نهایت مالکیت عین را نیز منتقل می‌نماید.
ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا همین منطق را چنین بیان کرده است: بانک‌ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.
چنان که ملاحظه می‌شود، قانون‌گذار صراحتاً به بانک‌ها اجازه داده است ابزار تملیک تدریجی را در خدمت بخش‌های مولّد اقتصاد به کار گیرند. بی‌توجهی به این امکان، افراد و بنگاه‌ها را از یکی از ارزان‌ترین شیوه‌های تأمین مالی دارایی‌های سرمایه‌ای محروم میکند.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی اساس اجاره را چنین تعریف میکند: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
براساس این ماده، اجاره انتقال دهنده منفعت است، ولی با الحاق شرط تملیک، عقد از مرحله منفعت فراتر می‌رود. به موازات آن، ماده ۴۵۸ قانون مدنی در باب بیع شرط مقرر می‌دارد: در عقد بیع، متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معیّنی تمام مِثلِ ثمن را به مشتری رد کند، اختیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد…
گرچه ماده ۴۵۸ ناظر به حق خیار است، فلسفه وجود شرط ضمن عقد و امکان تعلیق انتقال مالکیت را تأیید میکند. در نهایت ماده ۱۰ قانون مدنی به‌عنوان تجلّی اصل آزادی قراردادها اعلام میکند: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
ترکیب سه مقرره بالا بدین معناست که طرفین می‌توانند اجاره‌ای منعقد کنند که در آن شرط شود با انقضای مدت و وفای به اقساط، مالکیت به مستاجر منتقل گردد؛ زیرا نه تنها ممنوعیتی ندارد، بلکه با هدف ماده ۱۲ قانون بانکی هم‌ساز است.
شرایط صحت قرارداد اجاره به شرط تملیک
در این بخش ابتدا شرایط چهارگانه صحت هر قرارداد را بر اساس قانون مدنی تشریح می‌کنم و سپس نشان می‌دهم که چگونه این شرایط در قالب اجاره به شرط تملیک باید تحقق یابند. تعیین صحت این قرارداد مرکب، مستلزم احراز توأمان شرایط عمومی صحت هر معامله و ضوابط اختصاصی اجاره و فروش است.
بی‌تردید، اولین گام برای استقرار اعتبار اجاره به شرط تملیک رعایت چهار رکن اساسی است که قانون‌گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی آن‌ها را چنین برشمرده:
- قصد و رضای طرفین،
- اهلیت طرفین،
- موضوع معین و مشروع، و
- جهت یا علت معامله مشروع.
در گام دوم، ضروری است که ضوابط احکام اجاره و بیع شرط به صورت توأمان رعایت شود. ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره را انتقال مالکیت منافع می‌داند که برای صحت آن، وجود قصد و رضایت، اهلیت اصحاب، معین بودن عین مستاجره، امکان استفاده با بقاء اصل آن و تعیین مدت و اجرت شرط است.
مقدمه حقوقی ماده ۱۹۰ به ما می‌گوید که اگر یکی از ارکان چهارگانه در اجاره به شرط تملیک محقق نشود، قرارداد — حتی اگر فی‌الواقع اجرا شود — از نظر حقوقی باطل یا غیرنافذ خواهد بود.
قصد و رضای طرفین
میثاق اراده طرفین نقطه آغاز هر قراردادی است. قصد انشاء و رضایت بدون ابهام در عبارات و قصد انتقال حق استفاده از عین مستاجره در قالب اجاره و شرط تملیک را نمی‌توان با رخدادهای بعدی در هم آمیخت. اگر مثلا در متن قرارداد تصریح نشود که این عقد، همزمان، اجاره است و پس از پایان مدت به بیع منتهی می‌گردد، اختلاف در تفسیر اراده می‌تواند موجب ابهام و تردید در انشاء عقد شود. قانون مدنی اصل آزادی قراردادها را پذیرفته و مقرر می‌دارد که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
در اجاره به شرط تملیک، طرفین باید به‌روشنی مراتب زیر را ابراز کنند: انتقال منفعت مورد اجاره و الزامی بودن پرداخت اقساط اجاره به منزله ثمن بیع و نهایتاً انتقال مالکیت ذیل شرط ضمن عقد.
اهلیت طرفین
اهلیت برای معامله اشاره دارد به صلاحیت قانونی اشخاص در انعقاد قرارداد. هر فردی که به سن بلوغ رسیده و جنون یا عدم رشد او به اثبات نرسیده باشد، اهلیت قانونی دارد. قانون مدنی تصریح میکند که هیچ‌کس را نمی‌توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آنکه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.
در قرارداد اجاره به شرط تملیک لازم است هر دو طرف (موجر و مستاجر) حداقل اهلیت تصرف و استیفاء را داشته باشند. اگر مستاجری که شرط تملیک به نفع اوست محجور شناخته شود، قرارداد اجاره — و بالتبع شرط تملیک — تا زمان احراز رشد یا رفع حجر غیرنافذ خواهد بود.
موضوع معین و امکان معامله
عین مستاجره در اجاره به شرط تملیک باید معین باشد؛ یعنی مشخص و قابلیت تسلیم و انتفاع همزمان با بقاء اصل آن را داشته باشد. اجاره عین مجهول یا مردد به‌کلی باطل است. همچنین، طول مدت باید معین یا معلوم عنه باشد.
در کنار شرایط اجاره، شرط تملیک ایجاب میکند که موضوع معامله (یعنی خودِ همان عین مستاجره) قابلیت تملیک در پایان دوره را نیز داشته باشد؛ امری که از تعریف بیع نشأت می‌گیرد. قانون مدنی بیع را تملیک عین به عوض معلوم تعریف کرده است.
بنابراین، موضوع هر دو مرحله (اجاره و بیع شرط) باید مشخص، مشروع و امکان‌پذیر باشد.
علت مشروع
علت یا سبب انعقاد قرارداد نباید مخالف موازین فقهی و قانونی باشد. شرط تملیک در پایان دوره نباید به نحوی تنظیم شود که موجر را مستلزم اقدامات خلاف قانون یا شرع کند. به بیان دیگر، اجاره به شرط تملیک ابدا نباید وسیله دور زدن قواعد املاک یا سبب تضییع حقوق باشد؛ چرا که در صورت محرز شدن علت باطل، کل عقد محکوم به بطلان می‌شود.
ضوابط اختصاصی اجاره و بیع شرط
علاوه بر رعایت شرایط عمومی صحت معاملات، قرارداد اجاره به شرط تملیک می‌بایست فاقد نقیصه‌های اختصاصی هر کدام از دو عقد جداگانه باشد. از جمله آنکه در اجاره باید اجرت مقطوع یا قابل تعیین تعیین شده و موجر موظف به تسلیم عین مستاجره گردد. در بیع شرط، ثمن نهایی یا ضابطه تعیین آن (اقساط اجاره) باید در متن قرارداد روشن باشد تا خیار غرر یا خیار مجلس ایجاد نشود. هرگونه ابهام در مقدار یا نحوه پرداخت اقساط می‌تواند موجب بطلان فروش مشروط گردد.
نهایتا، اجاره به شرط تملیک یک قرارداد مرکب است؛ به این معنا که اراده انتقال منفعت (اجاره) و اراده انتقال مالکیت (بیع شرط) باید در یک سند و با شرایط انشاء واحد ابراز شده باشد. تفکیک یا تنظیم دو قرارداد مستقل اجاره و سپس بیع شرط به‌صورت جداگانه، بدون آنکه در لحظه انعقاد هردو اراده توأمان آشکار باشد، می‌تواند مورد خدشه قرار گیرد.
در پایان، رعایت این ارکان و ضوابط، به همراه نیل به شفافیت اراده طرفین، تنها راه استقرار صحیح و غیرقابل خدشه اجاره به شرط تملیک است. از بی‌توجهی به هر یک از این شرایط، علاوه بر ایجاد خلل در اعتبار قرارداد، امکان طرح دعوی فسخ یا ابطال پیش می‌آید و می‌تواند موجب تضییع حقوق هر یک از طرفین گردد.
تفاوت اجاره به شرط تملیک با بیع مدت‌دار و فروش اقساطی
در این بخش به تبیین تمایزات بنیادین میان اجاره به شرط تملیک، بیع مدت‌دار و فروش اقساطی می‌پردازم و نشان می‌دهم که هر یک از این سه قرارداد، علی‌رغم شباهت ظاهری، از لحاظ انتقال مالکیت، آثار حقوقی و ساختار قراردادی، وجه افتراق مشخصی دارند. شناخت دقیق این تفاوت‌ها شما را در انتخاب ابزار مناسب تأمین مالی و اجتناب از دعاوی پیچیده حقوقی یاری می‌رساند.
در اجاره به شرط تملیک رابطه حقوقی با اجاره آغاز می‌شود و پایان می‌یابد به بیع مشروط. در این عقد، موجر (بانک یا شرکت لیزینگ) عین مال منقول یا غیرمنقول را به مستأجر می‌سپارد تا از منفعت آن استفاده کند و در مقابل اجرتی (اقساطی یا نقدی) دریافت نماید؛ ولی شرط میکند که با انقضای مدت و پرداخت تمامی اقساط، مالکیت عین تحت همان قرارداد به مستاجر منتقل گردد.
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی:اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
اما در اینجا، علاوه بر ارکان اجاره، شرط نقل مالکیت ـ که از ارکان بیع شرط است ـ در قرارداد درج می‌شود تا انتقال قهری مالکیت تضمین گردد.
در بیع مدت‌دار (بیع نسیه یا بیع اجل) عقد بیع به‌طور مستقیم واقع می‌شود؛ یعنی بایع مالکیت عین را به مشتری تملیک میکند و مشتری ثمنِ فروش را متعهد می‌شود در موعدی معین یا ذیل اقساطی پرداخت کند. مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
تفاوت این عقد با اجاره به شرط تملیک در آن است که در لحظه انشاء عقد، انتقال مالکیت صورت می‌گیرد و مشتری از همان لحظه مالک مبیع است؛ ولی تادیه ثمن مشروط به موعد آینده می‌شود.
فروش اقساطی نوعی از بیع مدت‌دار است که در عرف معاملات بانکی و تجاری متداول شده؛ در این الگو، ضمن عقد بیع، قیمت نهایی کالا در قالب اقساط مواعد‌دار تقسیم می‌گردد و مالکیت بلافاصله به خریدار منتقل می‌شود. مطابق ماده ۳۶۲ قانون مدنی: آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است:
- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.
- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید.
- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.
بنابراین، فروش اقساطی از حیث حقوقی کاملاً یک بیع است که در آن صرفاً نحوه پرداخت ثمن اقساطی شده و ویژگی خاص چندانی به قرارداد نیفزوده است مگر جدول زمان‌بندی پرداخت و تضمین‌های معمول بانکی.
نقطه کانونی تمایز این سه عقد، زمان انتقال مالکیت عین است:
- در اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت منوط به پایان دوره اجاره و شرط ضمن عقد است.
- در بیع مدت‌دار، انتقال مالکیت از ابتدا انجام می‌شود و صرفا تأدیه ثمن موکول به آینده است.
- در فروش اقساطی، همانند بیع مدت‌دار، مالکیت به مجرد انعقاد عقد منتقل می‌شود و پرداخت اقساط عملا نحوه تادیه قیمت است.
این اختلاف در زمان انتقال مالکیت، آثار مهمی بر مسئولیت تامین، بیمه، مالیات و نحوه رسیدگی قضایی از جمله حق حبس و حق استرداد مبیع دارد.
از منظر فقه و اصول حقوقی نیز پایه اجاره به شرط تملیک بر تلفیق اراده اجاره‌دهنده و فروشنده است، اما بیع مدت‌دار صرفاً مظهری از اصل بیع اجل در فقه امامیه است که بایع مالک را مکلف ساخته ثمن را بعدها دریافت کند. قید شرط تملیک در عقد اجاره، فی‌البداه در متن قرارداد نگنجد، ویژگی عقد اجاره را بر آن غالب میکند و می‌تواند محل اختلاف باشد.
از حیث ریسک و ضمان، در اجاره به شرط تملیک تا زمان اِعمال شرط تملیک عین همچنان متعلق به موجر است و مستاجر تنها ضامن تقویت شرط اجاره (اقساط اجاره)، اما در بیع مدت‌دار و فروش اقساطی، پس از انعقاد عقد، مشتری ضامن نگهداری مبیع می‌شود و در صورت تلف، ملزم به تسلیم ثمن و یا جبران است.
از لحاظ ادله قانونی، اجاره به شرط تملیک در ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا ظرفیت اجرایی یافته، در حالی که بیع مدت‌دار و فروش اقساطی در کلیتِ فصول اول تا سوم باب سوم قانون مدنی (مباحث احکام بیع، خیار، آثار و تعهدات موجل) تبیین شده‌اند.
در عرصه طرح دعاوی و رسیدگی، الزام به تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت در اجاره به شرط تملیک منوط به تحقق شرط است؛ اما در بیع مدت‌دار و فروش اقساطی تنظیم سند رسمی، اغلب بلافاصله پس از انعقاد عقد و ثبت قرارداد لازم‌الاجراست؛ امری که در صورت تعلل قابل مطالبه قضایی است.
در نهایت، انتخاب هر یک از این سه قالب قراردادی باید براساس نیاز واقعی مشتری به استفاده فوری (اجاره) یا مالکیت فوری (بیع) و توان پرداخت (اقساطی یا مشروط) صورت گیرد. بی‌توجهی به این تفاوت‌ها می‌تواند موجب نقض اراده طرفین و به دنبال آن بطلان یا غیرنافذ شدن قرارداد گردد.
مراحل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک
در این بخش مراحل کلیدی از شروع مذاکره تا تحقق شرط تملیک را مرور خواهم کرد.
اجرای صحیح این قرارداد مرکب نیازمند هماهنگی میان واحد حقوقی، ثبتی و بانکی است. هر غفلت کوچک می‌تواند به تعلیق پرداخت‌ها، طرح دعوای ابطال قرارداد یا الزام به تنظیم سند رسمی در مقام اجرا منجر شود.
ابتدا، نیازهای متقاضی و مشخصات مورد اجاره (منقول یا غیرمنقول) کاملاً تعیین و ارزیابی می‌شود. ارزیابی فنی و اقتصادیِ دارایی، تضمین میکند که موضوع قرارداد امکان بهره‌برداری همزمان با حفظ اصل را دارد. بانک با بررسی توان بازپرداخت متقاضی، حداکثر مدت و اجرت را پیشنهاد میکند.
پس از توافق کلی، مرحله دوم شامل تنظیم پیش‌نویس قرارداد در واحد حقوقی است. در این سند باید به صراحت عین مستأجره، مدت اجاره، مبلغ اجاره هر قسط، نحوه و زمان پرداخت، تضمین‌ها و مهم‌تر از همه شرط تملیک تصریح شود. جهت تضمین اجرای شرط، معمولا بانک درخواست سند رهن یا ظهرنویسی سفته میکند. به موجب ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا:
بانک‌ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.
مرحله سوم، امضای قرارداد و دریافت پیش‌قسط یا اولین قسط اجاره است. در این زمان، موجر موظف است عین مستاجره را تحویل دهد یا سند مالکیت رسمی را به رهن مقابل تعهدات مستاجر بسپارد. اگر موضوع غیرمنقول باشد، تنظیم مبایعه‌نامه و وکالت بلاعزل برای تنظیم سند رسمی در آینده ضروری است.
پس از تحویل مورد اجاره، دوره اجاره آغاز می‌شود و مستأجر بر اساس جدول زمان‌بندی، نسبت به پرداخت اقساط اقدام می‌نماید. در این مدت، مسئولیت نگهداری و جبران خسارت‌های احتمالی به عهده مستاجر است؛ هرچند مالکیت عین همچنان در ید موجر باقی است. در این مرحله لازم است هر قسط تسویه شده با ریز گردش حساب و مفاصا‌حساب بانکی مستندسازی شود تا در پایان دوره اجاری، ادعای پرداخت قطعی اقساط قابل اثبات باشد.
بلافاصله پس از دریافت آخرین قسط، مرحله چهارم آغاز می‌شود: احراز وفای به شرط. با ارائه مفاصا‌حساب رسمی، درخواست تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی ثبت محل لازم است. برای املاک، مدارکی مانند پایان کار شهرداری یا تأیید تراکم و آماده‌سازی فضای قانونی نیز گاهی ضروری است تا وثیقه بانکی از شمول حقوق اشخاص دیگر خارج شود.
نهایتا، کارشناس ثبت اسناد پس از بررسی مدارک و احراز عدم تعهدات معوقه، سند انتقال مالکیت (وکالتی یا قطعی بر اساس قرارداد) را صادر میکند. این لحظه رسمی، تحقق قهری شرط تملیک و پایان رسمی دوره اجاره است.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک
در این بخش، به نکات کلیدی حقوقی و نگارشیِ متن قرارداد می‌پردازم تا از هرگونه ایراد تفسیر یا بطلان جلوگیری شود.
اصل بر آن است که اراده اجاره‌دهنده و شرط تملیک در یک سند واحد و بدون ابهام مندرج باشد. سند باید از دو بخش مجزا ولی پیوسته تشکیل گردد: نخست شرایط عمومی اجاره (اجاره‌نامه) و سپس شرط تملیک (بیع شرط) با ارجاع متقابل.
- در بخش اجاره‌نامه، باید ذکر شود: نام و مشخصات دقیق طرفین (با قید کد ملی یا شماره ثبت)، توصیف فنی و ثبتیِ مورد اجاره، مدت اجاره (با قید تاریخ دقیق آغاز و پایان بر اساس تقویم رسمی کشور)، مقدار اجرت ماهانه یا مقطوع و نحوه پرداخت (نقدی یا انتقال بانکی) و تضمین‌های مورد قبول بانک (مانند سفته یا ضمانت‌نامه بانکی). این قسمت بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی چنین آغاز می‌شود: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. این نقل دقیق متن قانونی کمک میکند که تفسیر قاضی یا کارشناس ثبتی به سوی مصداق دقیق اراده طرفین سوق یابد.
- در بخش بیع شرط، شرط ضمن عقد باید بیانگر آن باشد که موجر متعهد است چنانچه مستاجر به مفاد این قرارداد متعهد و تمام اقساط اجاره را تا پایان دوره بدون تاخیر یا اعتراض قانونی تادیه نماید، انتقال قطعی مالکیت عین مستاجره را در قالب سند رسمی به نام مستأجر تنظیم و تسلیم نماید. پیشنهاد می‌کنم در پایان این شرط، مهلت اداری تنظیم سند رسمی (مثلا ۳۰ روز از تاریخ تسلیم مفاصا‌حساب) نیز معین شود تا امکان مطالبه تاخیر در تنظیم سند فراهم آید.
- وکالت بلاعزل در تنظیم سند رسمی، لازم است. مستاجر باید در خصوص موضوع مورد اجاره و انتقال مالکیت وکالت بلاعزل به موجر یا نماینده قانونی او بدهد تا پس از وفای به شرط، نیازی به حضور مستاجر نباشد و فرآیند اداری به سرعت انجام گیرد. این وکالت باید به امضای رسمی طرفین برسد.
- تصریح به قوانین حاکم و حوزه قضایی. با اشاره به قانون عملیات بانکی بدون ربا و قانون مدنی، می‌توان از ارجاع به قانون خارجی یا عرف‌های نانوشته جلوگیری کرد. همچنین معین کردن دادگاه صالح در شهر محل اجرای قرارداد (مثلاً دادگاه‌های عمومی حقوقی تهران) از دیگر نکات کلیدی است.
- قید فورس ماژور. با توجه به ضرورت تداوم پرداخت اقساط، باید شرایطی برای موارد قهری مانند سیل، زلزله یا تحریم مالی پیش‌بینی شود تا در صورت تحقق، مهلت پرداخت‌ها به تناسب تمدید گردد.
- نشانی دقیق و شماره تلفن طرفین برای تسهیل ابلاغ‌ها باید به‌روز و با قید کلیه ابلاغات رسمی به نشانی مذکور معتبر است در متن گنجانده شود.
در پایان قرارداد، تمامی صفحات باید به امضای طرفین و دو شاهد قانونی برسد. ضمائم لازم مانند کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین، سند مالکیت یا گزارش کارشناس رسمی دادگستری، و نمونه سفته یا ضمانت‌نامه بانکی باید به جلد قرارداد الصاق گردد.
با رعایت دقیق این ساختار و نگارش منطبق بر اراده طرفین، می‌توان اطمینان داشت که قرارداد اجاره به شرط تملیک از گزند ایرادات شکلی، بطلان نسبی یا مطلق و همچنین تفسیر متناقض در دادگاه‌ها محفوظ خواهد ماند.
تامین حقوق موجر و مستاجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک
حقوق موجر در اجاره به شرط تملیک پیش از هر چیز متوجه نگهداری اصل مال است. مادامی که شرط تملیک محقق نشده، مالکیت اصلی با موجر است و مستاجر در حد انتفاع مسئول نگهداری عین مستاجره می‌باشد.
این موضوع از مفاد ماده ۴۶۶ قانون مدنی روشن می‌گردد که اجاره را انتقال مالکیت منافع عین مستاجره تعریف میکند؛ بنابراین فقدان مالکیت تملیکی، موجر را از هر تغییر جدی اعم از تعمیرات بنیادین یا واگذاری موقتی معاف نمی‌سازد.
با این حال، ناظر به حقوق مستاجر نیز باید تنظیم قرارداد به گونه‌ای باشد که اجرت مشخص و عادلانه تعیین شده و امکان استفاده مسالمت‌آمیز از مال فراهم شود.
از آنجا که اجاره به شرط تملیک در عمل ادغامی از عقد اجاره و بیع شرط است، برای تامین حقوق طرفین باید هر دو مجموعه قواعد در متن قرارداد لحاظ گردد. بالنسبة به موجر علاوه بر تضمین پرداخت اقساط، باید حق وصول اجرت را تضمین کند تا از توقف پرداخت‌ها و بی‌تعهدی مستأجر جلوگیری شود.
به همین دلیل معمولا بانک‌ها یا مؤسسات مالی، علاوه بر سفته یا ضمانت‌نامه بانکی، از مستأجر وثیقه غیرمنقول یا سپرده بانکی مطالبه می‌نمایند و این ضمائم باید در بندهای قرارداد صراحت داشته باشد.
در عین حال، مستأجر از حقوقی بهره‌مند است که حتی در صورت تاخیر جزئی در پرداخت اقساط نباید به تصرف وی لطمه وارد شود. نکته اساسی آن است که موجر نمی‌تواند بدون حکم قضایی یا انجام تشریفات قانونی عین مستاجره را پس بگیرد؛ زیرا تا زمان تحقق شرط تملیک، قرارداد اجاره جاری است و مستاجر عرصه انتفاع را در اختیار دارد. این امر مطابق عرف حقوقی و رویه قضایی کشور، موجب منع خودسرانه تصرف موجر می‌شود.
برای حفظ هرچه بهتر حقوق مستاجر علاوه بر درج خسارت تاخیر تادیه در هر قسط، باید مکانیسم تنفس شرعی یا تمدید اجباری مطابق قوانین فورس ماژور پیش‌بینی گردد.
هنگام وقوع حوادث قهری نظیر زلزله یا سیل، مستأجر ممکن است از پرداخت به‌موقع اقساط عاجز شود ولی در عین حال حق انتفاع از مال حفظ گردد و مهلت وی تمدید شود. این قید نه‌تنها رعایت اصل انصاف را میسر می‌سازد، بلکه از تعرض موجر به مستاجر تحت عنوان مطالبه معوقه جلوگیری میکند.
برای مقام قضایی ذی‌صلاح نیز باید پیش‌بینی شود که در دعاوی مرتبط با نقض تعهدات، رسیدگی بر اساس مدارک رسمی قرارداد و دفترچه اقساط صورت گیرد. لازم است در قرارداد تصریح شود که هرگونه اختلاف ناشی از تاخیر اقساط یا تفسیر بندهای قرارداد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل مال منقول یا غیرمنقول است تا از اطاله دادرسی و پراکندگی دعوا جلوگیری شود.
در نهایت، تنظیم دقیق مفاد شرط تملیک باعث می‌شود امکان ابطال یا تفسیر موسع قرارداد به نفع موجر یا مستاجر تقلیل یابد. برای نمونه، ذکر عبارت وقف تملیک منوط به تسویه حساب قطعی و تنظیم سند رسمی انتقال است مانع از آن می‌شود که مستأجر، بدون تودیع تمام اقساط و انجام تشریفات، ادعای تملیک نماید.
به همین ترتیب، اگر موجر به تاخیر در تنظیم سند رسمی متهم شود، مستاجر می‌تواند با استناد به مهلت قانونی مصرح در قرارداد، الزام موجر به تنظیم سند را از دادگاه بخواهد.
با رعایت این چارچوب و تضمین شروط مندرج، موجر و مستأجر هر دو از حمایت قانونی برخوردار می‌گردند؛ اولی از تضمین بازپرداخت تسهیلات و ثانوی از حق انتفاع تا زمان تحقق شرط و الزام موجر به انتقال رسمی مالکیت.
پرداخت اقساط و انتقال رسمی سند
در این بخش به شرح گام‌به‌گام چگونگی تادیه اقساط و روند حقوقی تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خواهم پرداخت. دانستن دقیق این مراحل، از سردرگمی طرفین در ادارات ثبت و محاکم قضایی می‌کاهد و تضمین‌کننده جریان مستمر اجرای شرط تملیک خواهد بود.
پس از امضای قرارداد و تحویل عین مستاجره، دوره پرداخت اقساط آغاز می‌شود. ضروری است که جدول زمان‌بندی پرداخت‌ها (ماهانه، فصلی یا سالانه) همراه با تاریخ دقیق هجری شمسی در قرارداد گنجانده شود.
همزمان با دریافت هر قسط، موجر یا نماینده قانونی او باید قبض رسید رسمی صادر کند که شامل مشخصات طرفین، مبلغ دریافت شده، شماره قسط و تاریخ پرداخت باشد. وجود این قبوض برای ارائه به دفترخانه و دادگاه اهمیت حیاتی دارد.
در فرآیند پرداخت، مستاجر موظف است مبلغ قسط را مطابق تاریخ مقرر و از طریق حساب بانکی ذکر شده در قرارداد واریز کند. توصیه می‌شود که قید شود تاریخ دفتر کل بانک مبدا ملاک تایید پرداخت است تا از اختلاف احتمالی بین اظهارنامه مستاجر و سوابق موجر جلوگیری شود.
با پرداخت آخرین قسط، مرحله فک ضمانت آغاز می‌شود. موجر موظف است ظرف مدت معینی (مثلا سی روز کاری) گزارش مفاصا حساب اقساط را تنظیم و به مستأجر ارائه کند. این سند رسمی مبنای درخواست تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است.
مستاجر سپس با همراه داشتن قرارداد اصلی، قبوض پرداخت اقساط، مفاصا حساب، وکالت بلاعزل و در صورت لزوم تاییدیه فنی کارشناسی به دفترخانه اسناد رسمی محل وقوع مال غیرمنقول یا نمایندگی مراجع صدور سند منقول مراجعه میکند. دفترخانه پس از احراز هویت طرفین، کنترل اعتبار وکالت بلاعزل و استعلام ثبتی (برای اطمینان از عدم تعهدات ثالث)، متن سند انتقال را تنظیم می‌نماید.
در ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا اشاره شده است که بانک مجاز است اموال را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار نماید، اما برای انتقال قطعی سند به نام مستاجر لازم است دفترخانه پس از دریافت مالیات و عوارض مرتبط (مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت)، سند را قطعی و در دفتر املاک ثبت نماید. این هزینه‌ها بسته به نوع مال و منطقه متفاوت است و بهتر است در قرارداد نیز قید شود که پرداخت آن‌ها به‌عهده مستأجر یا مشترک است تا در مرحله اجرا ابهامی ایجاد نشود.
نکته کلیدی دیگر، ثبت اجرایی وکالت فروش در دفتر اسناد رسمی است. در صورتی که مستاجر برای تحصیل سند رسمی حضور نیابد، این وکالت امکان می‌دهد موجر یا نماینده او به نمایندگی از مستاجر اقدام کند. البته در ادارات ثبت، حضور حداقل یک بار مستاجر برای اخذ کد رهگیری و تایید اطلاعات ضروری است.
پس از صدور و امضای سند رسمی انتقال، موجر یا وکیل وی آن را به اداره ثبت محل تسلیم میکند تا گواهی انتقال صادر شود و مالکیت به مستاجر منتقل گردد. این لحظه، تحقق نهایی شرط تملیک است و از آن پس مستأجر می‌تواند مانند مالک عادی نسبت به فروش، رهن یا اجاره مجدد مال اقدام نماید.
در صورتی که موجر از تنظیم سند رسمی خودداری نماید، مستأجر می‌تواند با ارائه مفاصا حساب و قرارداد اصلی به دادگاه حقوقی درخواست صادره الزام به تنظیم سند نماید. قاضی با احراز قطعی پرداخت‌ها و جعل نشدن اسناد، دستور اجرای ثبت صادر میکند و مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند نافذ است.
با پیمودن دقیق این مراحل و اسناد لازمه، انتقال رسمی سند در اجرای صحیح قرارداد اجاره به شرط تملیک تضمین می‌شود و مستأجر از مالکیت حقیقی برخوردار خواهد گشت.
آثار فسخ قرارداد و ضمانت‌اجرای خسارات در اجاره به شرط تملیک
در این بخش، نخست آثار حقوقی فسخ اجاره به شرط تملیک را بررسی می‌کنم و سپس به مکانیسم‌های ضمانت‌اجرای خسارات وارده می‌پردازم. آگاهی از این قواعد به موجر و مستاجر کمک میکند تا در صورت تخلف طرف مقابل، از ضوابط منصفانه و قانونی برخوردار شوند و دادخواست‌ها مستند و قوی تنظیم گردد.
فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک ممکن است ناشی از تاخیر عمده مستاجر در پرداخت اقساط، تلف عین مستاجره یا ابتلای عین به عیوب عمده باشد. چنانچه مستاجر بعد از اوّلین اخطار کتبی، به تعهد پرداخت اقساط به‌طور مداوم (برای مثال دو قسط) عمل نکند، موجر می‌تواند با طرح دعوای فسخ قرارداد در دادگاه یا اجرای ثبت، نسبت به تحقق قهری شرط تملیک ممانعت کند و تحویل فوری عین را طلب نماید.
با صدور حکم فسخ، آثار ماده ۳۸۶ قانون مدنی جاری می‌شود که در صورت فسخ معامله، وضعیت طرفین به حالت قبل از انعقاد قرارداد بازمی‌گردد. این بدان معناست که مستاجر موظف است عین مستاجره را بدون تعارف پس از فسخ به موجر مسترد کند و موجر هم باید اجرت‌المثل انتفاع مستاجر تا تاریخ فسخ را محاسبه و مطالبه نماید.
در خصوص ضمانت اجرای خسارات، مستاجر علاوه بر خسارت تاخیر تادیه اقساط، باید جبران خسارت تلف عمدی یا قصوری را بپردازد. ماده ۳۶۲ قانون مدنی مقرر می‌دارد که عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن میکند.
اگرچه در اجاره به شرط تملیک مالکیت مبیع تا تحقق شرط با موجر است، اما اصول ضمان عقد اجاره پابرجاست و مستاجر ضامن حفظ منافع است.
برای تضمین اجرایی خسارات، قرارداد باید خسارت قراردادی یا کاراچار را پیش‌بینی کند؛ به این معنا که در صورت فسخ به دلایل متعدد، مستاجر مکلف به پرداخت درصدی مشخص از کل اقساط باقی‌مانده به‌عنوان خسارت گردد. این شرط باید در متن قرارداد صراحت داشته باشد تا خیار تخلف از شرط ایجاد شود.
به‌علاوه، موجر می‌تواند هنگام فسخ، خسارت تأخیر تأدیه اقساط را بر اساس نرخ قرارداد یا نرخ قانونی بانکی (مطابق مصوبات بانک مرکزی) مطالبه کند. تأکید بر محاسبه خسارت بر مبنای نرخ رسمی مانع از چالش‌های قضایی بر أساس بهره غیرمجاز می‌شود.
چنانچه مستاجر قبل از تحقق شرط تملیک، عین مستاجره را تغییر ماهیت داده یا دستگاه را به نهادی غیر از موجر منتقل کند، موجر حق طرح دعوی اضافه بر خسارت را دارد. این دعوی می‌تواند مستند به بندهای ضمان در قرارداد و مواد مربوط به تخلف از شرط در قانون مدنی باشد. قاضی با استناد به ماده ۲۱۹ قانون مدنی که هر شرطی برخلاف مقتضای عقد باشد باطل است، ظرفیت رسیدگی به این تخلفات را دارا است.
در پایان، برای اجتناب از تضییع حقوق و سوء استفاده از هر دو سو، توصیه می‌شود که قرارداد اجاره به شرط تملیک داوری اختیاری را پیش‌بینی نماید تا در صورت بروز اختلافات مالی یا موارد جدی، پرونده‌ها سریع‌تر و با تخصص بیشتر از داوران منتخب حل و فصل شود. این سازوکار علاوه بر تسریع در اجرا، هزینه‌های دادرسی را کاهش می‌دهد و به حفظ روابط تجاری کمک میکند.
علی‌الخصوص در موارد املاک مسکونی یا صنعتی پرارزش، بهره‌گیری از سازوکار سپردن سیاه پرداخت نزد اتاق داوری یا سردفتر اسناد رسمی، می‌تواند از هرگونه انگیزه به تاخیر یا انکار پرداخت جلوگیری نماید.
به این ترتیب، آشنایی با آثار فسخ و ابزارهای ضمانت اجرا، موجر و مستأجر را در مدیریت بهینه ریسک قراردادی یاری می‌رساند و تضمینی برای حفظ منافع مشروع هر دو طرف به شمار می‌رود.
نکات تکمیلی اجاره به شرط تملیک
در این بخش، به نکات تکمیلی اجاره به شرط تملیک خواهم پرداخت و جوانب ظریف و کمتر مطرح‌شده‌ای را که در تنظیم و اجرای این قرارداد اهمیت دارد روشن خواهم ساخت. با بررسی مواردی مانند تضمین‌های تکمیلی، نکات ثبتی و مالیاتی و چگونگی مدیریت دعاوی احتمالی، تصویری جامع‌تر از این نهاد حقوقی در اختیار شما قرار می‌گیرد.
مالیات و هزینه‌های نقل و انتقال در اجاره به شرط تملیک
اولین هزینه بار مالی در انتقال مالکیت، مالیات نقل و انتقال املاک است. طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.
این حکم شامل کلیه اسنادی است که انتقال مالکیت نهادی را رقم می‌زند؛ از جمله تنظیم سند رسمی پس از تحقق شرط تملیک در دفترخانه.
برای محاسبه این مالیات مبنا، ارزش معاملاتی ملک است که توسط کمیسیون تقویم املاک هر منطقه تعیین می‌شود. ارزش معاملاتی معمولا کمتر از قیمت روز بازار است و ملاک محاسبه مالیات است؛ بنابراین ۵٪ از این ارزش، مبلغ قابل پرداخت خواهد بود. به عنوان مثال، اگر ارزش معاملاتی یک آپارتمان ۳۰۰ میلیون تومان باشد، مالیات نقل و انتقال آن ۱۵ میلیون تومان محاسبه می‌شود.
قانون‌گذار در برخی موارد معافیت‌هایی نیز پیش‌بینی کرده است. بر اساس ماده ۶۳ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال قطعی املاک بلاعوض و برخی انتقالات ناشی از اصلاحات ارضی یا واحدهای تعاونی مسکن مسکونی مشمول مالیات موضوع فصل نقل و انتقال نیستند. همچنین تا ده سال از تاریخ انتقال اول واحدهای ارزان‌قیمت تعاونی از مالیات معاف بوده و برخی املاک ملی یا آثار تاریخی نیز از این قاعده مستثنی‌اند.
از این رو، قبل از اقدام به نقل و انتقال، باید بررسی شود که آیا ملک مورد نظر حائز شرایط معافیت هست یا خیر.
علاوه بر مالیات نقل و انتقال، حق‌الثبت اسناد رسمی بر اساس ماده ۱۲۳ قانون ثبت اسناد و املاک تعیین می‌شود. این ماده مقرر می‌دارد که تعرفه ثبت کلیه اسناد در دفاتر اسناد رسمی به میزان نیم درصد مبلغ مندرج در سند و در موارد انتقال منافع، حسب مورد اخذ گردد.
در حال حاضر این نرخ با اصلاحاتی تا حدود یک درصد افزایش یافته و برای املاک، براساس قیمت منطقه‌ای اعلامی وزارت اقتصاد محاسبه می‌شود.
در کنار حق‌الثبت، حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی نیز اخذ می‌شود که مطابق تعاریف تعرفه ثبت اسناد، نیم درصد مبلغ مندرج در سند است. این هزینه به‌منظور پوشش خدمات دفترخانه دریافت می‌گردد و در اسناد انتقال منافع (اجاره به شرط تملیک) نیز به نسبت انتقال حقوق مالی محاسبه می‌شود.
دفاتر اسناد رسمی در کنار این دو هزینه، مالیات بر ارزش افزوده را نیز بر خدمات خود می‌افزایند. طبق رویه جاری، ۹٪ مالیات بر ارزش افزوده بر مجموع هزینه‌های خدمات دفترخانه (حق‌الثبت و حق‌التحریر) تعلق می‌گیرد و از طرفین قابل مطالبه است. این حکم از مصوبه‌های مرتبط با مالیات ارزش افزوده در خدمات اسنادی استخراج می‌شود.
برای صدور سند الکترونیکی مالکیت نیز دفاتر اسناد رسمی مجازند علاوه بر حق‌الثبت، مبلغ پنجاه هزار (۵۰٬۰۰۰) ریال بابت صدور هر سند الکترونیک دریافت کنند؛ این وجه به حساب درآمدی جداگانه خزانه واریز می‌شود.
در بسیاری موارد، هزینه‌های شهرداری مانند عوارض نوسازی و پسماند یا استعلام خلافی بر عهده فروشنده یا موجر محسوب می‌شود.
اغلب دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند رسمی، استعلام‌های لازم را از شهرداری اخذ کرده و هزینه آن را از فروشنده مطالبه می‌کنند تا ملک فاقد بدهی یا تعهداتی نظیر عوارض نباشد.
در عرف معاملات ملکی نیز معمول است که مالیات نقل و انتقال و هزینه‌های ثبت رسمی از جانب موجر (یا فروشنده اولیه در قرارداد عادی) پرداخت شود و خریدنده (مستاجر-خریدار) بر هزینه‌های جانبی مانند مالیات بر ارزش افزوده خدمات دفترخانه و هزینه صدور سند الکترونیکی سهم داشته باشد. این تقسیم عرفی با شرط صریح در قرارداد اجاره به شرط تملیک می‌تواند به شفافیت تعهدات مالی کمک کند.
در مقام نگارش قرارداد اجاره به شرط تملیک، توصیه می‌کنم بند مشخصی برای تعیین مسئول پرداخت هر یک از موارد فوق منعقد شود. مثلا قید شود مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت اسناد به عهده موجر و مالیات ارزش افزوده خدمات دفترخانه و هزینه صدور سند الکترونیکی به عهده مستأجر خواهد بود.
چنین ترتیبی از بروز اختلاف در زمان اجرای شرط تملیک جلوگیری میکند و هر دو طرف با اطمینان از هزینه نهایی قرارداد آگاه خواهند بود.
اجاره به شرط تملیک املاک تجاری در مقایسه مسکونی
مهم‌ترین تفاوت میان املاک تجاری و مسکونی، هدف و نوع استفاده از آن‌هاست که بر شروط و نحوه تنظیم قرارداد تاثیر مستقیم دارد. در املاک مسکونی، هدف اصلی استفاده شخصی و سکونت خانوادگی است و عموما تأکید بر شرایط آرامش‌بخش، محدودیت‌های مربوط به تعداد افراد ساکن و حقوق مرتبط با رفاه و آسایش زندگی است. بر این اساس، در قراردادهای اجاره به شرط تملیک مسکونی، توجه ویژه‌ای به تنظیم دقیق شروط مرتبط با نگهداری ملک، حفظ کاربری مسکونی، و شرایط انتفاع خصوصی می‌شود.
اما در املاک تجاری، هدف عمدتاً فعالیت اقتصادی، کسب‌وکار و انتفاع مالی است. بنابراین، در تنظیم قرارداد این‌گونه املاک باید توجه خاصی به شرایط مجوزهای صنفی، کاربری تجاری ملک، نحوه بهره‌برداری اقتصادی و همچنین مسئولیت‌های مالیاتی و بیمه‌ای صورت گیرد. در واقع، موجر و مستاجر باید در قرارداد مشخص کنند که هرگونه تغییر کاربری یا تغییرات فیزیکی در ملک که منجر به نقض مقررات شهرداری یا اتحادیه‌های صنفی گردد، چگونه مورد رسیدگی قرار گیرد.
املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی، مشمول الزامات بیشتری از نظر اخذ مجوزها و پروانه‌های صنفی هستند. به همین دلیل، در تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک املاک تجاری باید تصریح شود که مسئولیت دریافت مجوزهای لازم از اتحادیه‌ها، اصناف یا شهرداری‌ها بر عهده مستاجر است و موجر در این زمینه مسئولیتی نخواهد داشت. همچنین باید شرط شود که در صورت ابطال مجوز کسب یا بروز تخلف صنفی، موجر بتواند قرارداد را فسخ کرده یا خسارات ناشی از آن را مطالبه نماید.
در املاک مسکونی، این مجوزها عمدتاً مرتبط با سکونت یا نهایتاً اجاره به اشخاص ثالث هستند که محدودیت کمتری داشته و عمدتاً ملاحظات عرفی و اجتماعی دارند؛ به این معنا که محدودیت‌های خاصی در خصوص تعداد افراد ساکن یا میزان حق اجاره ملک به شخص ثالث ممکن است اعمال گردد که حتماً باید در متن قرارداد پیش‌بینی شود.
روش محاسبه میزان اجاره و قیمت تملیک در املاک تجاری و مسکونی نیز تفاوت عمده دارد. در املاک تجاری، علاوه بر ارزش معاملاتی ملک، قابلیت درآمدزایی و سود اقتصادی ناشی از فعالیت تجاری در آن نیز در نظر گرفته می‌شود. بنابراین معمولاً نرخ اقساط اجاره و شرایط مالی تملیک به شکل منعطف‌تر و متناسب با فعالیت اقتصادی تعیین می‌شود. این امر مستلزم آن است که قرارداد به گونه‌ای تنظیم گردد که در صورت کاهش سود اقتصادی یا بروز بحران‌های اقتصادی، موجر و مستأجر بتوانند تعدیل شرایط قرارداد را خواستار شوند.
در مقابل، در املاک مسکونی عمدتا نرخ اقساط اجاره بر اساس ارزش معاملاتی ملک و عرف بازار تعیین می‌شود و تغییرات در آن کمتر انعطاف‌پذیر بوده و معمولا تنها در شرایط بسیار خاص مثل حوادث قهری، قابل تغییر است.
یکی دیگر از وجوه تمایز میان قراردادهای تجاری و مسکونی در اجاره به شرط تملیک، حمایت‌های قانونی و قضایی است. در املاک تجاری، به دلیل ماهیت اقتصادی و درآمدزایی آن‌ها، در صورت بروز اختلاف، رویه قضایی بیشتر به رعایت دقیق شروط قراردادی و قواعد تجارت توجه دارد. دادگاه‌ها معمولاً از اعمال ملاحظات اجتماعی یا حمایت‌های خاص خانوادگی در رسیدگی به این اختلافات اجتناب می‌کنند و کاملاً تابع مقررات صریح قرارداد و قانون تجارت هستند.
اما در املاک مسکونی، ملاحظات اجتماعی، عرفی و انسانی در رویه قضایی نقش پررنگ‌تری دارند. مثلا اگر مستاجر به دلیل شرایط خاص خانوادگی یا مالی قادر به پرداخت اقساط نباشد، دادگاه‌ها معمولاً تمایل بیشتری به اعطای مهلت یا تعدیل شرایط قرارداد نشان می‌دهند.
تفاوت دیگر، ضمانت اجرای تخلف از شروط قرارداد است. در قرارداد املاک تجاری معمولاً برای تاخیر در پرداخت اقساط یا تخلفات دیگر، جریمه‌ها و شروط خسارتی مشخص و نسبتاً سنگینی تعیین می‌شود تا تعهد به انجام دقیق شروط را تضمین نماید. این جریمه‌ها به شکل واضح و بر اساس معیارهای اقتصادی در متن قرارداد گنجانده می‌شود.
اما در املاک مسکونی به دلیل رعایت جنبه‌های اجتماعی و خانوادگی، معمولاً مهلت بیشتری برای پرداخت اقساط معوقه تعیین شده و در صورت بروز تخلف، ابتدا اخطار رسمی صادر می‌شود و سپس در صورت تکرار و یا عدم رفع تخلف، قرارداد فسخ می‌گردد. همچنین، خسارت قراردادی در این نوع املاک معمولاً با انعطاف بیشتری همراه است.
نهایتا باید اشاره کنم که املاک تجاری عموماً مشمول مالیات بیشتری نسبت به املاک مسکونی هستند. مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری در خصوص املاک تجاری بر اساس نرخ‌های بالاتری تعیین می‌گردد که حتماً باید در زمان تنظیم قرارداد و پرداخت نهایی لحاظ شود. همچنین، هزینه‌های حق‌الثبت سند و هزینه‌های دفتری نیز معمولاً برای املاک تجاری بالاتر است.
در املاک مسکونی، این هزینه‌ها معمولا کمتر بوده و گاهی مشمول معافیت‌های قانونی یا تخفیفات خاصی هستند که موجر و مستأجر باید از قبل نسبت به آن‌ها آگاهی کامل داشته باشند.
با توجه به این تفاوت‌ها و رعایت دقیق شروط خاص هر کدام از املاک تجاری و مسکونی، می‌توان قرارداد اجاره به شرط تملیک را به نحوی تنظیم کرد که ضمن تامین منافع اقتصادی و حقوقی طرفین، از بروز هرگونه اختلاف یا ابهام جلوگیری شود.
نکات بانک‌ها و موسسه‌های مالی درباره تامین مسکن با اجاره به شرط تملیک
طبق ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۳۶۲) یکی از ابزارهای مشروع و مجاز تأمین مالی، قرارداد اجاره به شرط تملیک است. به موجب این ماده، بانک می‌تواند عین مال منقول یا غیرمنقولی را با شرایط مشخصی در اختیار متقاضی قرار دهد و شرط کند که پس از پایان مدت اجاره و پرداخت کامل اقساط، مالکیت عین به مستاجر منتقل شود.
در عمل، این قرارداد عمدتا در تامین مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد. بانک یا مؤسسه مالی، ملکی را خریداری میکند یا از موجودی املاک خود اختصاص می‌دهد، سپس طی قراردادی میان خود و متقاضی، ملک را به‌صورت اجاره در اختیار او می‌گذارد، مشروط بر آنکه با پرداخت کامل اقساط، مالکیت منتقل گردد.
نخستین نکته‌ای که در ساختار اجاره به شرط تملیک باید رعایت شود، مالکیت بانک یا موسسه مالی بر ملک موضوع قرارداد است. مطابق اصول حقوقی، کسی که مال را اجاره می‌دهد، باید مالک آن باشد یا دست‌کم نماینده قانونی مالک. در غیر این صورت، عقد اجاره از اساس باطل بوده یا دچار ایراد حقوقی است.
بنابراین، بانک باید پیش از تنظیم قرارداد با مشتری، سند رسمی ملک را به نام خود دریافت کرده یا با استفاده از اختیار وکالت‌نامه رسمی، قدرت انتقال آینده ملک را تضمین کرده باشد.
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های اجاره به شرط تملیک با عقد بیع اقساطی، ماهیت مشروط انتقال مالکیت است. در اینجا، تملیک منوط به تحقق شرایطی است که در قرارداد ذکر شده و باید به صورت روشن، غیرمبهم و قابل اثبات تنظیم گردد. شروطی مانند:
- پرداخت کامل اقساط در مدت تعیین‌شده
- رعایت تعهدات بیمه‌ای و نگهداری ملک
- عدم تخلف از شروط اصلی قرارداد
بانک باید این شروط را به دقت و با زبان حقوقی شفاف در قرارداد درج کند. ابهام در شرط انتقال یا نبود مکانیزم صریح برای تشخیص تحقق آن، موجب بروز اختلاف‌های جدی خواهد شد.
بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، طی سال‌های اخیر الگوهای معینی برای قراردادهای اجاره به شرط تملیک ارائه کرده است. این قراردادها به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که با اصول فقهی، الزامات حقوقی و ضوابط بانکداری اسلامی سازگار باشند. بانک‌ها و موسسات اعتباری موظف‌اند تنها در چارچوب همین نمونه‌قراردادها، اقدام به عقد اجاره به شرط تملیک نمایند.
در صورت عدول از این الگوها، مسئولیت حقوقی و تخلفات نظارتی متوجه نهاد مالی خواهد بود. همچنین، امکان حمایت از حقوق بانک در دعاوی آتی نیز کاهش می‌یابد.
از جمله مسائلی که در عمل موجب اختلاف می‌شود، فسخ قرارداد از سوی مشتری به دلایل غیرموجه است. بانک‌ها باید در متن قرارداد پیش‌بینی کنند که در صورت فسخ یک‌جانبه یا امتناع مستاجر از پرداخت اقساط، حق مطالبه خسارت، اجرت‌المثل ایام تصرف، یا استرداد ملک برای بانک محفوظ باشد.
همچنین، توصیه می‌شود شرط داوری یا ارجاع به هیات حل اختلاف بانکی نیز در قرارداد گنجانده شود تا در موارد اختلاف، روند حل اختلاف سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر طی شود.
از آنجا که مالکیت ملک در طول مدت اجاره با بانک باقی می‌ماند، خطرات ناشی از تلف یا خسارت کلی به عین، متوجه بانک خواهد بود. بنابراین لازم است که بانک ملک موضوع اجاره را تحت پوشش بیمه مناسب (اعم از آتش‌سوزی، زلزله و …) قرار دهد.
در عین حال، پرداخت هزینه بیمه می‌تواند از مستأجر مطالبه شود یا در اقساط لحاظ گردد. نکته مهم آن است که این موضوع باید در قرارداد تصریح شده و قبض بیمه‌نامه به مستاجر ابلاغ شود.
روند مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ثبت رسمی قرارداد
اصل در حقوق ایران، این است که قراردادها حتی اگر به شکل غیررسمی یا عادی منعقد شده باشند، مادامی‌که مخالف قانون و نظم عمومی نباشند، معتبر و لازم‌الاجرا هستند. با این حال، در خصوص انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می‌دارد:
دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بر این اساس، هرگونه تملیکی نسبت به املاک، از جمله انتقال ناشی از قرارداد اجاره به شرط تملیک، باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا قابلیت استناد قانونی، اجرایی و اثبات در محاکم داشته باشد. ثبت رسمی قرارداد، نه تنها به حمایت حقوقی از خریدار منجر می‌شود، بلکه بانک یا موسسه مالی را نیز در وصول مطالبات و اعمال ضمانت‌های قراردادی یاری میکند.
در قراردادهای اجاره به شرط تملیک که از سوی بانک‌ها و مؤسسات مالی تنظیم می‌شوند، موضوع معمولا انتقال تدریجی مالکیت یک ملک (مسکونی یا تجاری) به مشتری است. از آنجا که مالکیت ملک باید در نهایت به مستاجر منتقل شود، لازم است که این تعهد از طریق سند رسمی، مورد شناسایی دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد قرار گیرد.
ثبت قرارداد به‌ویژه در مواردی که بانک از ابتدا مالک رسمی ملک است، ساده‌تر است. اما در مواردی که ملک در مالکیت شخص ثالث بوده و بانک آن را برای قرارداد خریداری کرده یا اختیار انتقال از طریق وکالت‌نامه دارد، ضرورت ثبت رسمی دوچندان است تا از بروز اختلافات احتمالی با مالکان قبلی یا اشخاص ثالث جلوگیری شود.
فرآیند ثبت رسمی قرارداد اجاره به شرط تملیک در دفاتر اسناد رسمی، دارای مراحل مشخصی است که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنم:
- تهیه پیش‌نویس قرارداد با توافق طرفین: پیش از مراجعه به دفترخانه، بانک یا مؤسسه مالی به همراه مشتری، پیش‌نویس قرارداد اجاره به شرط تملیک را تنظیم می‌کنند. در این سند، مشخصات کامل ملک، طرفین قرارداد، شرایط پرداخت، مبلغ اجاره، مدت زمان قرارداد و شرط تملیک به‌روشنی قید می‌شود. این پیش‌نویس معمولا بر پایه فرم‌های استاندارد بانکی تهیه می‌شود، اما برای ثبت رسمی، باید با الزامات دفاتر اسناد رسمی تطبیق داده شود.
- ارسال اطلاعات ملک و مالک به دفترخانه: دفتر اسناد رسمی برای بررسی صحت مالکیت، ابتدا اطلاعات ثبتی ملک را از طریق سامانه ثبت آنی یا استعلام کتبی از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت میکند. بانک موظف است سند مالکیت، گواهی پایان کار، و نقشه تفکیکی (در صورت نیاز) را به دفترخانه ارائه دهد. در صورتی که ملک در رهن یا بازداشت باشد، ثبت قرارداد ممکن نخواهد بود مگر با اجازه مرجع ذی‌ربط.
- استعلام هویتی و احراز صلاحیت طرفین: دفترخانه باید هویت بانک (معمولا نماینده حقوقی بانک)، مشتری و سایر ذی‌نفعان را احراز کند. کارت ملی، شناسنامه، معرفی‌نامه رسمی نماینده بانک، و گواهی وکالت (در صورت وجود شخص ثالث) از مدارک ضروری در این مرحله هستند.
- تنظیم سند رسمی و امضای آن: پس از بررسی مدارک، سردفتر اقدام به تنظیم سند رسمی می‌نماید. این سند که معمولا تحت عنوان اجاره به شرط تملیک غیرمنقول یا عقد اجاره خاص تنظیم می‌شود، در دو نسخه صادر می‌گردد و به امضای طرفین و شهود می‌رسد. در این مرحله، دفترخانه موظف است تمام شروط ضمن عقد، حق فسخ، نحوه تملیک، ضمانت‌ها و تعهدات دو طرف را به‌صراحت در متن سند درج نماید.
- پرداخت هزینه‌های رسمی و مالیات‌ها: حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال (در صورت تملیک قطعی)، عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های قانونی در این مرحله پرداخت می‌شود. اگر انتقال مالکیت نهایی در پایان قرارداد صورت گیرد، ممکن است هزینه‌های نهایی به آن زمان موکول شود. در برخی موارد، این مبالغ در اقساط ماهانه مستاجر گنجانده می‌شود.
- تحویل نسخه رسمی و ارسال خلاصه سند به ثبت اسناد: پس از امضای سند، نسخه‌ای به مشتری و نسخه‌ای به بانک داده می‌شود و خلاصه سند نیز به اداره ثبت ارسال می‌گردد تا در پرونده ثبتی ملک ضبط شود. در نهایت، سند رسمی تضمین‌کننده حقوق طرفین در طول مدت قرارداد و مبنای انتقال قطعی ملک خواهد بود.
ثبت رسمی قرارداد اجاره به شرط تملیک، مزایای بی‌شماری دارد که در عمل، ضامن حسن اجرای قرارداد و جلوگیری از دعاوی متعدد می‌شود:
- اعتبار قانونی سند و امکان استناد آن در محاکم قضایی
- قابلیت اجرای مستقیم از طریق اداره اجرای ثبت
- کاهش احتمال تقلب، جعل یا فروش مجدد ملک
- شفافیت مالیاتی و انضباط در نظام بانکی
- تسهیل در انتقال نهایی مالکیت و صدور سند قطعی
در برخی پروژه‌های مسکونی، بانک اقدام به انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک نسبت به ملک در حال احداث میکند. در این موارد، ثبت رسمی قرارداد نیازمند پیش‌نیازهایی مانند پروانه ساختمانی، پیش‌نویس سند تفکیکی و تعهدنامه مالک اولیه است. دفاتر اسناد رسمی در این حالت معمولا قرارداد تعهد به اجاره به شرط تملیک تنظیم می‌کنند که پس از پایان ساخت و تحویل، به سند رسمی قطعی تبدیل خواهد شد.
چالش‌های حقوقی در اجرای اجاره به شرط تملیک و راهکارهای حل اختلاف
نخستین و جدی‌ترین چالش حقوقی، ابهام در زمان تحقق تملیک است. بسیاری از قراردادهای اجاره به شرط تملیک به‌گونه‌ای تنظیم می‌شوند که در پایان مدت اجاره، چنانچه مستاجر کلیه اقساط را پرداخت کرده باشد، انتقال مالکیت انجام می‌گیرد. اما در عمل، زمانی‌که مستأجر یک یا دو قسط پایانی را پرداخت نکرده یا به تأخیر انداخته، این سؤال اساسی مطرح می‌شود: آیا بانک می‌تواند از انتقال ملک امتناع ورزد؟ یا آیا مستاجر حق تملک را از دست داده است؟
در فقدان شرط صریح در قرارداد، رویه قضایی ناهماهنگ بوده است. برخی دادگاه‌ها، تعهد بانک به انتقال را تعهد اصلی دانسته‌اند و تأخیر جزئی را موجب سقوط مالکیت تلقی نکرده‌اند، اما برخی دیگر به استناد قاعده شرط، انتقال مالکیت را منوط به اجرای دقیق و کامل شروط دانسته‌اند.
مشاوره حقوقی و بانک‌ها باید در متن قرارداد به صورت صریح قید کنند که در صورت عدم پرداخت حتی یک قسط در موعد مقرر، بانک مختار به فسخ یا عدم انتقال مالکیت خواهد بود و همچنین نحوه جبران خسارت تأخیر را نیز پیش‌بینی کنند.
در برخی موارد، ملک موضوع اجاره به شرط تملیک در رهن بانک دیگری است یا در هنگام ثبت قرارداد، بازداشت شده یا برای وثیقه وام دیگری تخصیص یافته است. در این صورت، انتقال نهایی ملک به مستاجر ممکن نمی‌شود و اجرای قرارداد متوقف خواهد ماند.
این وضعیت، مستاجر را در موقعیتی آسیب‌پذیر قرار می‌دهد؛ چرا که اقساط را پرداخت کرده، اما به دلیل مانع ثبتی، نمی‌تواند سند به نام خود دریافت کند.
بانک یا موسسه مالی باید پیش از امضای قرارداد، استعلام ثبتی و بازداشتی ملک را انجام داده و پاک بودن سند را احراز نماید. همچنین در قرارداد باید شرط شود که انتقال سند به مشتری، منوط به نبود هرگونه مانع ثبتی است.
در طول اجرای قرارداد، ممکن است یکی از طرفین—اعم از بانک یا مستاجر—به دلیل دلایل اقتصادی، تغییر شرایط یا اختلاف‌نظر در اجرای تعهدات، تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. پرسش اصلی این است که آیا طرفین حق فسخ دارند؟ و اگر بله، آثار فسخ چیست؟
در پاسخ باید گفت، اصل بر لزوم قرارداد است و فسخ بدون پیش‌بینی قبلی در متن قرارداد یا بدون تحقق شرایط قانونی، امکان‌پذیر نیست. در اجاره به شرط تملیک، به‌ویژه با ساختار بانکی، اگر شرط فسخ درج نشده باشد، فسخ یک‌جانبه مجاز نیست.
قرارداد باید به وضوح شرایط و موارد فسخ را تعیین کند. مثلا عدم پرداخت بیش از دو قسط متوالی یا خسارت عمدی به ملک توسط مستاجر می‌تواند از اسباب فسخ توسط بانک تلقی شود. در مقابل، عدم بیمه‌گذاری ملک یا عدم انجام انتقال به‌رغم پرداخت اقساط می‌تواند مستأجر را محق به فسخ کند.
در موارد فسخ یا بطلان قرارداد، این اختلاف عمده پیش می‌آید که آیا مشتری حق دارد اقساط پرداختی خود را مسترد کند؟ یا آیا بانک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نماید؟ در غیاب پیش‌بینی قراردادی، این موضوعات منشأ اختلافات شدید و بعضاً دعاوی متقابل در دادگاه‌ها شده‌اند.
برخی آراء قضایی اقساط پرداختی را معادل اجاره‌بهای مصرف ملک تلقی کرده‌اند و مستأجر را فاقد حق استرداد دانسته‌اند. اما برخی دیگر با استناد به اصل غبن یا بطلان عقد، حکم به بازگشت اقساط داده‌اند.
بهترین شیوه، تعیین دقیق آثار مالی در صورت فسخ یا بطلان است. برای مثال: در صورت فسخ، بانک مجاز به مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود، لیکن مبالغ مازاد اقساط نسبت به اجرت‌المثل، به مستأجر بازگردانده می‌شود.
در بسیاری از قراردادهای اجاره به شرط تملیک، شرط می‌شود که بانک پس از پرداخت کامل اقساط، سند رسمی ملک را به نام مستاجر منتقل کند. با این حال، در عمل، بانک‌ها بعضاً با تأخیر یا استنکاف از تنظیم سند مواجه می‌شوند؛ به‌ویژه در مواردی که ملک موضوع قرارداد مشکلات ثبتی یا بدهی مالیاتی دارد.
در چنین شرایطی، مستاجر علی‌رغم ایفای تعهدات خود، نمی‌تواند سند رسمی دریافت کند و ناچار است با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وارد فرآیند قضایی شود.
در متن قرارداد باید شرط شود که بانک متعهد است ظرف مدت مشخص از تاریخ پرداخت قسط نهایی، سند رسمی را به نام مستأجر منتقل کند و در صورت تاخیر، موظف به پرداخت خسارت روزانه خواهد بود. این شرط، بانک را به اجرای فوری متعهد می‌سازد.
در غیاب شرط داوری یا مرجع توافقی برای حل اختلاف، طرفین ناگزیرند به دادگاه‌های عمومی مراجعه کنند. این امر فرآیند رسیدگی را طولانی و بعضاً پرهزینه می‌سازد.
درج شرط داوری، به‌ویژه ارجاع به هیأت داوری بانک یا مرکز داوری کانون بانک‌ها، می‌تواند اختلافات را در زمان کوتاه‌تر و با هزینه کمتری حل‌وفصل کند. همچنین، برخی بانک‌ها با ایجاد واحد رسیدگی به شکایات قراردادهای اجاره به شرط تملیک، گام مهمی در حل اختلافات برداشته‌اند.
آرای معتبر محاکم درباره اجاره به شرط تملیک
در ادامه، به تحلیل برخی از مهم‌ترین آرای دادگاه‌ها در خصوص اجاره به شرط تملیک می‌پردازم؛ آرایی که روشن‌کننده مسیر تفسیر قضات و همچنین هشداردهنده برای بانک‌ها، موسسات مالی و مشتریان هستند.
رأی درباره عدم تحقق تملیک به‌دلیل عدم پرداخت کامل اقساط
در یکی از آراء صادره از شعبه ۲۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، مستاجر مدعی بود که با پرداخت بیش از ۸۰ درصد از اقساط، حق دارد سند ملک به نام وی منتقل شود. بانک در مقابل استناد کرد که تنها در صورت پرداخت کامل اقساط، حق تملک محقق می‌شود.
دادگاه در این رأی، با تحلیل مفهوم شرط در عقد اجاره به شرط تملیک، اعلام نمود که انتقال مالکیت در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مشروط به اجرای تمام شروط مندرج در قرارداد است و پرداخت ناقص اقساط، ولو اکثریت آن، موجب تحقق تملیک نمی‌شود مگر آنکه شرط دیگری پیش‌بینی شده باشد.
این رأی نشان می‌دهد که در غیاب شرط یا قید خاص، قاضی خود را به متن قرارداد و اصل وفای به عهد مقید می‌داند.
رأی در خصوص بطلان قرارداد به علت عدم مالکیت بانک
در پرونده‌ای دیگر در یکی از دادگاه‌های عمومی حقوقی شهر مشهد، مستاجر پس از پرداخت اقساط، متوجه شد که ملک از ابتدا در مالکیت بانک نبوده و بانک نیز فاقد اختیار قانونی برای انتقال آن بوده است. خواهان با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت، خواستار ابطال قرارداد و استرداد وجوه پرداختی شد.
دادگاه در رأی صادره، با تاکید بر قاعده عدم تملیک ما لا یملک، قرارداد را باطل اعلام و بانک را محکوم به استرداد کلیه مبالغ پرداخت‌شده با احتساب خسارت تأخیر در تأدیه نمود.
در بخشی از دادنامه آمده است: بانک نمی‌تواند ملکی را که فاقد مالکیت یا نمایندگی رسمی نسبت به آن است، موضوع عقد اجاره به شرط تملیک قرار دهد؛ چنین قراردادی فاقد اثر حقوقی و موجب تضرر مشتری است.
این رأی یادآور می‌شود که اعتبار قرارداد، در گرو احراز واقعی مالکیت بانک یا داشتن اختیار قانونی انتقال است.
رأی در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی پس از پایان اقساط
در یکی از دعاوی مطرح‌شده در دیوان عدالت اداری، که سرانجام به دادگاه حقوقی ارجاع شد، مستاجر پس از پایان مدت قرارداد و پرداخت تمامی اقساط، خواهان الزام بانک به تنظیم سند رسمی شد. بانک در مقابل، با استناد به مشکلات ثبتی ملک و بدهی مالیاتی، از انجام انتقال امتناع ورزید.
دادگاه، با پذیرش استدلال خواهان، چنین رأی صادر کرد: با توجه به اینکه شرط انتقال مالکیت مندرج در قرارداد اجاره به شرط تملیک منجز به پرداخت کامل اقساط بوده و متعهد له این شرط را ایفاء نموده، بانک مکلف است سند رسمی ملک را در مهلت مقرر به نام مشتری منتقل نماید؛ و در صورت امتناع، حکم به انتقال صادر می‌شود.
این رأی تأکید میکند که به محض تحقق شرط، انتقال باید انجام شود و بهانه‌های ثانویه مانند مشکلات ثبتی ملک یا بدهی مالیاتی بانک، مجوزی برای امتناع از اجرای تعهد نیست.
رأی در مورد مطالبه اجرت‌المثل در صورت فسخ
در یک پرونده پیچیده در دادگاه حقوقی شهر اصفهان، مستاجر از ادامه قرارداد اجاره به شرط تملیک انصراف داده و اقساط پرداختی را مطالبه کرده بود. بانک در پاسخ، خواهان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف شد. دادگاه پس از رسیدگی، حکم داد که: در صورت فسخ قرارداد به تقصیر مستاجر، بانک محق به دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف است، مشروط به ارائه ارزیابی کارشناسی و اثبات میزان استفاده عرفی از ملک. در این پرونده، قاضی در صدور رأی به ماده ۴۹۴ قانون مدنی استناد کرد و بر آن تاکید نمود که تصرفات مستاجر در ملک، مادام که منتهی به تملیک نشده، تابع قواعد اجاره است.
یکی از مسائل مهم در رویه قضایی، عدم وحدت‌نظر در ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک است. برخی قضات این قرارداد را نوعی عقد اجاره با شرط تملیک تلقی می‌کنند، برخی آن را عقدی مستقل می‌دانند که تلفیقی از اجاره و بیع معلق است، و برخی دیگر آن را تابع قواعد عقد لازم می‌دانند.
برای مثال، در رأیی از شعبه ۵۵ دادگاه حقوقی تهران، دادگاه صراحتاً بیان کرده است: قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله قراردادهای مرکب است که آثار عقد اجاره و بیع را توأماً دارد. تفسیر این قرارداد نیازمند بررسی ماهوی و توجه به اراده مشترک طرفین است.
این رأی و مشابه آن، بیانگر رویکرد تحلیلی‌تر نسبت به ذات قرارداد و توجه به نیت واقعی طرفین است.
پرسش‌های متداول
تفاوت اصلی قرارداد اجاره به شرط تملیک با فروش اقساطی چیست؟
در صورت تاخیر مستاجر در پرداخت اقساط، موجر چه حقی دارد؟
هزینه‌های انتقال سند در پایان اجاره به شرط تملیک چگونه پرداخت می‌شود؟
اجاره به شرط تملیک با بنیاد وکلا
خدمات حقوقی بنیاد وکلا در زمینه اجاره به شرط تملیک، شامل مشاوره حقوقی قرارداد اجاره، تنظیم حرفه‌ای قرارداد و مدیریت اختلافات احتمالی است. از آنجا که قرارداد اجاره به شرط تملیک تلفیقی از دو عقد مهم و پیچیده (اجاره و بیع شرط) محسوب می‌شود، دریافت مشاوره از وکلای متخصص این بنیاد به متقاضیان کمک میکند تا با اطمینان بیشتری گام بردارند و از بروز دعاوی احتمالی پیشگیری کنند.
بنیاد وکلا به پشتوانه تجربه و تخصص وکلای مجرب خود، خدماتی از جمله مشاوره حقوقی حضوری، تلفنی و آنلاین را ارائه می‌دهد. در مشاوره‌ها، علاوه بر بررسی دقیق نیازهای متقاضی، شرایط قراردادی از جمله تنظیم بندهای حقوقی و مالی، شرایط انتقال مالکیت و تعهدات متقابل موجر و مستأجر نیز به طور جامع مورد بررسی قرار می‌گیرد.
همچنین وکیل قرارداد اجاره بنیاد وکلا با آگاهی از رویه قضایی و مقررات ثبتی، امکان تنظیم قراردادهای کاملا حقوقی و مستحکم را فراهم می‌کنند. در این قراردادها تمامی جزئیات از جمله نحوه پرداخت اقساط، انتقال سند، فسخ قرارداد و ضمانت‌های اجرایی با دقت بسیار بالا درج می‌گردد تا طرفین از مشکلات حقوقی در آینده مصون بمانند.
در نهایت، چنانچه اختلافی در خصوص قرارداد اجاره به شرط تملیک پیش بیاید، وکلای بنیاد آماده دفاع از حقوق شما در محاکم قضایی و مراجع داوری هستند. بهره‌گیری از این خدمات جامع و تخصصی باعث آرامش خاطر و تأمین منافع حقوقی بلندمدت برای شما خواهد بود.
