افراز
به معنی جداکردن یک چیز از یک شی دیگری است.
افراز ملک مشاع در اصطلاح حقوقی زمانی معنا خواهد داشت که تمام مالکین تصمیم براین داشته باشیند که سهم خود را از ملک مشاع جدا و معین کنند،
تا بتوانند به صورت شخصی از منافع آن استفاده کنند.
- چه ملکی غیرقابل افراز است؟
- نکات مهم در ارتباط با دعوای افراز ملک چیست؟
- مدارک ضروری برای افراز ملک مشاع چیست؟
- مدارک ضروی برای دعوای افراز از طریق دادگاه چیست؟
- افراز مالک مشاع در صلاحیت چه مراجعی قرار دارد؟
- خلع ید املاک مشاع چیست؟
چنانچه یک یا چند نفر در مال مشاع غیره منقول شریک باشند، و اگر تمای شرکا تمایل به تقسیم مال داشته باشند و در نحوه تقسیم و میزان سهم خود اخلافی نداشته باشند می توانند خود به تقسیم آن بپردازند.
نکته: بخاطر داشته باشید که حتما باید با شرکا ملک مشاع توافق حاصل کنید تا افراز ملک محقق شود.
در صورت تمایل در پرونده هایی که شامل املاک مشاع می شوند، حتما از یک وکیل پایه یک دادگستری در زمینه ملک کمک بگیرید.
چه ملکی غیرقابل افراز است؟
یکی از سوالات مهمی که دراین موضوع از وکیل ملکی پرسیده می شود، این است که آیا ممنوعیتی برای افراز ملک مشاع وجود دارد؟این ممنوعیت شامل چه مواردی می شومند؟
- شرکا در زمان تنظیم قرارداد شرط عدم افراز ملک مشاع را قرار داده باشند.
- براساس مقررات کشور چناچه تقسیم این ملک باعث آن شود که مالیت و هویت ملک از بین برود، تقسیم ممنوع خواهد بود.
- افراز ملک مشاع وقفی جایز تلقی میگردد ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز به حساب نمی آید.
- سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد، چنین ملکی تازمانی که رفع تعارض نشده باشد هرگز نمی توان اقدام به افرا ملک نمود.
- چنان چه ملک مورد نظر دارای سند قانونی نباشد درابتدا باید از طریق شورای حل اختلاف برای دریافت سند قانونی انجام گیرد، سپس اقدام به افراز ملک کنید.
نکات مهم در ارتباط با دعوای افراز ملک چیست؟
حداقل باید دو نفر شریک در دعوای افراز ملک وجود داشته باشند.
افراز ملک مشاع با درخواست شرکا امکان‌پذیر است.
چنانچه افراز ملک بروز شود که تعدادی از شرکا حقشان به جا نیاورده شود افراز ممنوع خواهد بود حتی اگر شرکا تراضی کرده باشند.
چنانچه ملک مشاع متعلق به ورثه باشد باید گواهی انحصار وراثت نیز ضمیمه دادخواست گردد.
اصل سند و کپی برابر سند مالکیت ملک نیز حتما باید ضمیمه دادخواست گردد.
تنها و فقط تنها افرادی که مالک رسمی ملک هستند حق اعتراض نسبت به رای اداره ثبت اسناد عدم افراز ملک را خواهند داشت.
دعاوی افراز ملک مشاع دعوای غیره مالی محسوب می شود، در نتیجه رای صادره در خصوص آن، قابل فرجام خوهی نیست.
مدارک ضروری برای افراز ملک مشاع چیست؟
مدارک ضروی برای دعوای افراز از طریق دادگاه چیست؟
- تصویر برابر اصل شده سند مالکیت
- گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز
- تصویر برابر اصل شده مدارک مثبت محجور بودن یا مفقودالاثر بودن شریک
- جلب نظر کارشناس
- معاینه محلی
- درخواست استعلام
افراز مال مشاع نسبت به چه اموالی امکان‌پذیر خواهد بود؟
افراز مال مشاع تنها نسبت به اموال غیرمنقول مشاعی انجام میشود و نسبت به اموال منقول امکان افراز وجود مخواهد داشت.
افراز مالک مشاع در صلاحیت چه مراجعی قرار دارد؟
برای درخواست افراز دو مرجع رسیدگی وجود دارد:
- مرجع اداره ثبت محل وقوع ملک
- دادگاه عمومی محل وقوع ملک
چنانچه بعضی از شرکا راضی به تقسیم ملک مشاع نباشد، چه باید کرد؟
باید به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه نمائید و چنانچه که ملک قابل افراز باشد افراز خواهد شد.
در غیره این صورت یک گواهی مبنی عدم افراز داده خواهد شد.
اگر ملکی تصرف شریک دیگر باشد و تمعیرات اساسی روی ملک مشاع قرار بگیرد، چه باید کنیم؟
میتوان با مراجعه به دفاتر شورای حل اختلاف در قالب رفع تصرف عدوانی اقدام نمائید.
اگر سند رسمی باشد می شود، در قالب خلع ید مشاعی نیز طرح دعوی کرد.
خلع ید املاک مشاع چیست؟
در املاک مشاع گاهی ممکن است یکی از شرکا به نحو غیر قانونی و بدون اذن، به سهم سایر مالکین تجاوز نموده و آن را به تصرف خود درآورد و یا ممکن است از قسمتهای مشترک ساختمان مانند حیاط، راه پله وغیره استفاده ای اختصاصی نماید، در این صورت هریک از مالکین، می توانند با اثبات غیر قانونی بودن و بدون اذن بودن تصرف، تقاضای خلع ید متصرف را از دادگاه داشته باشند.
اولین شرط برای امکان طرح دعوای خلع ید توسط مالک، در دست داشتن سند رسمی ملک است، بنابراین برای ملکهایی که سابقه ثبتی دارند ولی سند ندارند امکان طرح این دعوا وجود نخواهد داشت، مگر اینکه ضمن دادخواست خلع ید، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز طرح شود.
در دعوای خلع ید املاک غیر مشاع، با اجرای حکم ملک تخلیه و به مالک تحویل داده می شود، اما در اجرای حکم خلع ید املاک مشاع، ملک پس از تخلیه به هیچ کدام از مالکین تحویل داده نمی شود و مالکین می بایست برای مشخص شدن سهم خود و تحویل گرفتن آن، از اداره ثبت تقاضای افراز نمایند.
درصورتیکه قرارداد اجاره بین ۲ شریک تنظیم شده باشد فروش ملک مشاع امکان‌پذیر است؟
چنانچه ملک غیره قابل افراز باشد دیگر شریک می تواند ضمن گرفتن حکم تخلیه برای فروش ملک مشاعی غیره قابل افراز از طریق دادگاه مربوطه اقدام نماید.
برای فروش ملک مشاع سهم مالکین به چه صورت است؟
چناچنه سند هرواحد به صورت جداگانه باشد، نخواهید توانست دیگر مالک را مجبور به فروش سهمش کنید، لاکن درصورتی که ملک مشاع باشد، وبراساسی قولنامه، قرارداد، مبایعه نامه و یا سند هر فردی سهم خواهد برد.
حق شفعه درمورد ملک مشاع چیست؟ شفعه چیست؟
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی:
"چنانچه مال غیره منقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از شرکا سهم خود را به قصد فروش به شخص ثالثی متنقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروش را تملک کند.
به این حق، حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.
۳ نکته در مورد حق شفعه در ملک مشاع
- این حق مختص مال غیرمنقول است؛ مثل(زمین، ملک).
- حق شفعه باید بین دو نفر از شرکا باشد.
- یکی از شرکا میتواند مال غیر منقول را بفروشد.
حق شفعه در مورد همه اموال غیر منقول قابل اجرا می باشد؟
طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی:
خیر چنان چه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.
نکته: حق شفعه درمورد زمین مشاع صدق می شود.
آیا حق شفعه بین ۳ نفر یا بیشتر تعلق میگیرد؟
طبق ماده ۸۰۸ قانونی مدنی:
"در مورد هر ملکی مشاعی حق شفعه اعمال نمیشود، وتنها در مورد ملکی که بین دونفر شریک باشد، حق شفعه وجود دارد."
چه زمانی باید اخذ حق شفعه اعمال کرد؟
طبق ماده ۸۲۱ قانون مدنی:
"اخذ به شفعه در یک بیع صحیح ایجاد می شود و در بیع فاسد حق شفعه وجود ندارد و بعد از فوت صاحب حق به ورثه او منتقل می شود، درنگ در اعمال حق شفعه باعث سقوط حق می شود."
مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاه شدن از وقوع معامله رعایت می شود.
