در این مقاله به سراغ یکی از قدیمیترین و در عین حال زندهترین نهادهای حقوقی در حقوق ایران میروم؛ یعنی عقد مزارعه. اگر شما مالک زمین کشاورزی هستید، یا به عنوان زارع میخواهید روی زمین دیگری کشت انجام دهید، یا حتی صرفا برای تنظیم یک قرارداد مطمئن کنجکاوید بدانید مزارعه دقیقا چه ماهیتی دارد و چه تفاوتی با اجاره و سهمکاری سنتی دارد، در این راهنمای جامع تلاش میکنم همه ابعاد این عقد را از منظر قانون مدنی، فقه امامیه و رویه عملی توضیح دهم
مطالعه دقیق مزارعه برای هر دو سوی رابطه، یعنی مالک و زارع، یک ضرورت عملی است، نه صرفا موضوعی تئوریک. اگر بدون آگاهی از شرایط صحت عقد، حدود اختیارات، تعهدات هر طرف و موارد بطلان یا فسخ وارد چنین رابطهای شوید، ممکن است در میانه کار با اختلافاتی مانند عدم توافق بر نوع محصول، تقسیم هزینهها، ادعای بطلان قرارداد به علت جهل به حصه، یا حتی دعوای خلع ید و مطالبه اجرتالمثل مواجه شوید.
اگر قصد تنظیم یک قرارداد مزارعه امن و دقیق را دارید، یا درگیر اختلافی در این زمینه شدهاید و میخواهید بدانید قانون در کنار شما چه ابزارهایی قرار داده است، از شما دعوت میکنم این مقاله را با حوصله دنبال کنید تا با تصویر روشنی از مزارعه چیست و چگونه باید آن را درست منعقد و اجرا کرد روبه رو شوید.
آشنایی با مفهوم عقد مزارعه
در این بخش میخواهم ابتدا تصویری روشن و قابلفهم از خود عقد مزارعه ارائه کنم؛ اینکه دقیقا وقتی از مزارعه صحبت میکنیم درباره چه نوع قراردادی حرف میزنیم، این عقد از کجا وارد نظام حقوقی ما شده و قانونگذار در قانون مدنی چه چارچوبی برای آن ترسیم کرده است.
مزارعه چیست؟
ماده ۵۱۸ قانون مدنی: مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر میدهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند.
از همین یک جمله چند نکته اساسی استخراج میشود که درک آنها برای هر مالک و هر زارع ضروری است. اول آنکه موضوع اصلی در مزارعه زمین است؛ یعنی قراردادی است که حول محور منافع یک زمین قابل زرع شکل میگیرد.
دوم اینکه این زمین برای مدت معین در اختیار طرف دیگر قرار میگیرد؛ پس عنصر زمان، رکن جدی این عقد است و مزارعه بدون تعیین مدت، با اشکال جدی روبه رو میشود.
سوم اینکه هدف از واگذاری زمین زراعت است؛ یعنی طرف مقابل موظف است در آن زمین کشت انجام دهد، نه استفاده از آن برای هر منظور دیگری. و چهارم اینکه حاصل زراعت، بین دو طرف تقسیم میشود؛ پس عوض زحمات زارع، اجرتالمثل ثابت یا مبلغ معین پول نیست، بلکه سهمی مشاع از محصول است.
به زبان کاربردی، در یک قرارداد مزارعه معمول، مالک یا صاحب منافع زمین (که در فقه و حقوق از او به مزارع یاد میشود) زمین خود را برای یک یا چند دوره کشت مشخص، به زارع (عامل) میسپارد تا وی با هزینه و کار خود در آن زراعت کند و در پایان، محصول به نسبت درصدی که قبلا توافق کردهاند (مثلا نصف، ثلث، ربع) بین آنان تقسیم شود. این قرارداد در عرف روستایی و کشاورزی ما، سالها تحت عناوینی نظیر نصفهکاری، سهمبری یا شریکی کشت کردن شناخته شده و قانون مدنی این رابطه عرفی را در قالب یک عقد معین، نظاممند کرده است.
تفاوت مهم مزارعه با اجاره همینجاست؛ در اجاره، مستاجر معمولا اجرت ثابتی به موجر میپردازد و سود یا زیان حاصل از استفاده از عین (مثلا محصول کشت) به حساب خود او میرود؛ اما در مزارعه، هر دو طرف در سود و در بسیاری موارد در ریسک محصول شریکاند.
به همین دلیل مزارعه را در دکترین، عقدی احتمالی میدانیم، زیرا مقدار واقعی عوض (میزان محصول) در زمان انعقاد عقد، معلوم و قطعی نیست و فقط ضابطه تقسیم (مثلا نصف یا ثلث) مشخص میشود.
نکته دیگری که از تعریف قانونی برمیآید، این است که در مزارعه، انتقال، انتقال منفعت زمین برای امر زراعت است، نه لزوما انتقال مالکیت عین.
بنابراین کسی که مالک منافع زمین است، ولو خود مالک عین نباشد، میتواند زمین را به مزارعه بدهد؛ این نکته را ماده ۵۲۲ قانون مدنی صریحا پذیرفته و اعلام کرده است که: در عقد مزارعه لازم نیست که متصرف زمین مالک آن هم باشد ولی لازم است که مالک منافع بوده باشد یا به عنوانی از عناوین از قبیل ولایت و غیره حق تصرف در آن را داشته باشد.
در عمل، در بسیاری از روستاها و اراضی کشاورزی، سر و کار ما با همین وضعیت است؛ شخصی که زمین را در اجاره بلندمدت دارد یا به موجب قرارداد دیگری حق بهرهبرداری دارد، ممکن است آن را به مزارعه به دیگری بسپارد.
فهم دقیق معنای مزارعه کمک میکند این روابط تو در تو با رعایت حدود قانونی تنظیم شود و حقوق هیچیک از اشخاص ذینفع تضییع نگردد.
مبانی فقهی و قانونی مزارعه
عقد مزارعه قبل از آنکه وارد قانون مدنی شود، در فقه امامیه جایگاه مشخص و مستقلی داشته است. فقها در کتب فقهی، باب جداگانهای تحت عنوان المزارعة و المساقاة گشودهاند و در آن، به تفصیل از شرایط صحت، نوع زرع، کیفیت تقسیم محصول، نقش بذر، آب، کار و سایر عوامل تولید، و نیز موارد بطلان و فسخ سخن گفتهاند.
در نظام فقهی، مزارعه به عنوان راهکاری شرعی برای مشارکت مالک زمین و زارع در تولید، بدون توسل به ربای قرضی و بدون تحمیل تمام ریسک بر یکی از طرفین، پذیرفته شده و مشروط به رعایت ضوابطی مانند تعیین مدت، تعیین نوع زرع (در غیر مواردی که عرفا نیاز نیست)، و تعیین سهم مشاع هر یک از طرفین بوده است.
قانونگذار ایرانی هنگام تدوین قانون مدنی، همین ساختار فقهی را تقریبا به طور مستقیم پذیرفته و مبحث مستقلی را در فصل پنجم از باب مزارعه و مساقات اختصاص داده است؛ مواد ۵۱۸ تا ۵۲۵ قانون مدنی، اختصاصا به عقد مزارعه پرداختهاند و ارکان اصلی آن را بیان کردهاند. غیر از ماده ۵۱۸ که تعریف را بیان میکند، ماده ۵۱۹ بلافاصله بر ضرورت تعیین سهم مشاع هر طرف تاکید میکند و میگوید:
ماده ۵۱۹ قانون مدنی: در عقد مزارعه حصه هر یک از مزارع و عامل باید به نحو اشاعه از قبیل ربع یا ثلث یا نصف و غیره معین گردد و اگر به نحو دیگر باشد احکام مزارعه جاری نخواهد شد.
بدین ترتیب قانونگذار، یکی از مهمترین شرایط فقهی مزارعه یعنی اشاعه در محصول و تعیین دقیق نسبت را عینا در متن قانون آورده است؛ اگر طرفین به جای تعیین ربع یا ثلث و امثال آن، صرفا بگویند هر چه صلاح بود یا هر چقدر بعدا توافق کنیم یا مثلا کل محصول از آن یکی باشد و دیگری فقط اجرت ثابت نقدی بگیرد، دیگر در آن رابطه، احکام مزارعه به معنای خاص، جاری نخواهد شد و باید قالب دیگری برای آن جستجو کرد.
ماده ۵۲۰ قانون مدنی نیز نشان میدهد که قانونگذار ضمن پایبندی به ساختار سنتی عقد، انعطاف معقولی را پیشبینی کرده است:
ماده ۵۲۰ قانون مدنی: در مزارعه جایز است شرط شود که یکی از دو طرف علاوه بر حصه از حاصل، مال دیگری نیز به طرف مقابل بدهد.
بر اساس این حکم، میتوان در قراردادهای مزارعه امروزی، علاوه بر سهم مشاع از محصول، مبلغی ثابت یا تعهد دیگری را هم برای یکی از طرفین پیشبینی کرد؛ به شرط آنکه اصل مشارکت در محصول و تعیین حصه اشاعی محفوظ بماند.
قانون مدنی در مواد بعدی، سایر ارکان فقهی را نیز بازتاب داده است. مثلا ماده ۵۲۳ مقرر میکند: زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود قابل باشد اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد… و سپس درباره حق فسخ در صورت جهل به لزوم انجام عملیات سنگین مانند حفر چاه یا نهر، حکم میدهد.
ماده ۵۲۴ نیز بر لزوم تعیین نوع زرع در عقد تاکید میکند، مگر در مواردی که عرفا معلوم باشد یا عقد برای مطلق زراعت واقع شده و عامل در انتخاب نوع زراعت مختار است.
این مجموعه مقررات نشان میدهد که قانونگذار، مزارعه را نه صرفا یک قرارداد کشاورزی ساده، بلکه نهادی با ساختار دقیق و متاثر از فقه امامیه دیده است؛ نهادی که در آن باید هم منافع مالک زمین و هم زحمات زارع و هم ریسکهای طبیعی کشاورزی مورد توجه قرار گیرد.
به عنوان وکیل، وقتی میخواهم قرارداد مزارعهای را تنظیم یا از موکل در دعوای مربوط به آن دفاع کنم، دقیقا به همین مواد استناد میکنم تا نشان دهم آیا قرارداد موجود با چهارچوب فقهی و قانونی منطبق است یا خیر.
ماهیت حقوقی عقد مزارعه
پس از تعریف و مرور مبانی فقهی و قانونی، نوبت به این پرسش میرسد که از نگاه حقوقی، مزارعه چه نوع عقدی است و چه اوصافی دارد. این بحث شاید در نگاه اول نظری به نظر برسد، اما در عمل آثار بسیار مهمی بر امکان فسخ، نحوه جبران خسارت، انتقال حقوق و تکالیف و حتی بر نحوه تنظیم مفاد قرارداد دارد.
نخستین وصف مهم، لازم بودن مزارعه است. قانون مدنی در ماده ۵۲۵ به صراحت میگوید: عقد مزارعه عقدی است لازم. یعنی هیچیک از طرفین، جز در موارد پیشبینیشده در قانون (وجود خیارات، تراضی بر اقاله، انفساخ قهری به علت از بین رفتن موضوع و مانند آن)، حق برهمزدن یکجانبه قرارداد را ندارد.
این ویژگی، مزارعه را از بسیاری توافقهای عرفی منعطفتر متمایز میکند و به طرفین، نوعی ثبات قراردادی میدهد که برای فعالیت کشاورزی میانمدت و بلندمدت ضروری است.
در دکترین حقوقی، مزارعه را معمولا عقدی معوض میشماریم؛ زیرا هر طرف، عوضی به دیگری میدهد: مزارع، منافع زمین و گاه بذر و بخشی از نهادهها را در اختیار میگذارد و زارع، کار، تخصص و مدیریت زراعت را ارائه میکند و در مقابل، هر دو در محصول شریک میشوند.
همچنین به اعتبار آنکه در نهایت، سهم مشاعی از محصول به طرفین تعلق میگیرد، میتوان مزارعه را تملیکی دانست؛ یعنی سبب ایجاد یا تحکیم نوعی مالکیت مشاع در محصول آینده میان طرفین میشود.
وصف دیگر مزارعه، احتمالی بودن آن است؛ به این معنا که در زمان انعقاد عقد، مقدار دقیق عوض (حجم محصول) معلوم نیست. طرفین فقط نسبت یا حصه خود را تعیین میکنند، اما اینکه محصول در پایان فصل کشت، صد کیلو خواهد بود یا هزار کیلو، معلوم نیست و به عوامل طبیعی و اقتصادی متعددی بستگی دارد.
همین وصف، در تحلیل ریسک و در تنظیم شروط قراردادی بسیار مهم است؛ زیرا نشان میدهد که طرفین، آگاهانه وارد قراردادی میشوند که نتیجه آن، متضمن نوعی عدم قطعیت است و نمیتوانند صرفا بر مبنای کاهش محصول، مدعی بطلان عقد شوند.
از نظر تشریفات نیز، مزارعه در حقوق ما رضایی است؛ یعنی قانونگذار برای صحت آن، تشریفات خاصی مثل تنظیم سند رسمی لازمالرعایه نکرده و توافق طرفین با ایجاب و قبول کافی است.
البته در عمل و با توجه به حساسیت مالکیت اراضی و لزوم امکان استناد در مراجع قضایی و ثبتی، همواره به موکلین توصیه میکنم مزارعه را در قالب قرارداد مکتوب دقیق و ترجیحا با امکان ثبت، منعقد کنند تا بعدها در اثبات مفاد و حدود تعهدات به مشکل برخورد نکنند.
در تحلیل ماهیت، برخی حقوقدانان، مزارعه را واجد عناصر مشترک با اجاره و شرکت میدانند؛ از یک سو شبیه اجاره است، چون منافع زمین برای مدت معین در اختیار عامل قرار میگیرد، اما از سوی دیگر به شرکت نزدیک میشود، زیرا حاصل زراعت به صورت مشاع بین طرفین تقسیم میگردد.
قانونگذار، با پیشبینی مزارعه به عنوان عقد معین مستقل، این وضعیت مرکب را پذیرفته و قواعد خاصی را برای آن وضع کرده است؛ به نحوی که اگر قرارداد کشاورزی، فاقد برخی ارکان بنیادین مزارعه باشد (مثل اشاعه در محصول)، دیگر نمیتوان آن را در قالب مزارعه تفسیر کرد، بلکه باید به سراغ قالبهایی مانند اجاره، شرکت یا حتی عقد نامعین موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی رفت.
نکتهای که در عمل بسیار مورد ابتلاست، بحث حق زارعانه یا نسق زراعی است؛ حقی که عرفا برای زارعی که سالها در زمین دیگری کشت کرده و آن را آباد کرده، به رسمیت شناخته میشود. هرچند این حق مستقیما در مواد مزارعه قانون مدنی نیامده، اما در قوانین و مقررات دیگر و رویه قضایی، مورد توجه قرار گرفته است و تحلیل آن بدون توجه به ماهیت مزارعه ممکن نیست.
وقتی مزارعه را عقدی لازم، معوض و تملیکی بدانیم، خیلی بهتر میتوانیم ریشه و آثار حق زارعانه را در پروندههای مربوط به تملک اراضی، خلع ید، اصلاحات ارضی و مانند آن توضیح دهیم.
ارکان و عناصر اصلی مزارعه
در این بخش میخواهم به اجزای اصلی هر قرارداد مزارعه بپردازم؛ یعنی همان عناصری که اگر درست شناخته و تنظیم نشوند، کل رابطه حقوقی بین مالک و زارع سست و پرریسک خواهد شد.
طرفین مزارعه
در هر عقد مزارعه، اولین رکن، اشخاصی هستند که قرارداد را منعقد میکنند. در اصطلاح حقوقی و فقهی، به مالک یا صاحب منافع زمین مزارع یا به تعبیر عرفیتر مالک یا زارعپذیر گفته میشود و شخصی که تعهد به انجام زراعت میکند عامل یا زارع نام دارد. قانون مدنی در ماده ۵۱۸، ضمن تعریف مزارعه، به این دو نقش اشاره میکند و محور قرارداد را واگذاری زمین از یکی به دیگری برای زراعت و تقسیم محصول قرار میدهد.
شرط اول در طرفین، داشتن اهلیت است. مطابق قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی، از جمله ماده ۲۱۰ که مقرر میکند: متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند و ماده ۲۱۱ که میگوید: برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند، انعقاد عقد مزارعه هم مانند هر عقد دیگر نیازمند آن است که دو طرف، بالغ، عاقل و رشید باشند و ممنوعالمعامله نباشند.
بنابراین، اگر مثلا ولیّ قهری یا قیم، به نمایندگی از صغیر یا محجور اقدام به انعقاد مزارعه میکند، باید سمت قانونی او در قرارداد ذکر و رعایت مصلحت مولّیعلیه احراز شود.
نکته مهم دیگر در مزارعه، سمت شخصی است که زمین را به مزارعه میدهد. قانون مدنی در ماده ۵۲۲ تصریح کرده است که متصرف زمین، لازم نیست مالک عین باشد، بلکه کافی است مالک منافع یا دارای حق تصرف قانونی باشد.
به بیان ساده، کسی که زمین را در اجاره بلندمدت دارد، یا به موجب ولایت، وصایت، تولیت موقوفه، مدیریت شرکت یا هر عنوان قانونی دیگر، حق بهرهبرداری از زمین را دارد، میتواند آن را به مزارعه بدهد.
در عمل، این موضوع در پروندههایی که مربوط به اراضی موقوفه، اراضی شرکتهای کشاورزی یا اراضی در اجارههای بلندمدت است، اهمیت ویژهای پیدا میکند و اگر سمت و اختیار شخص در قرارداد به روشنی درج نشود، بعدها ممکن است طرف مقابل با ادعای عدم اختیار، به اصل عقد ایراد بگیرد.
از سوی دیگر، زارع نیز باید شخصا یا از طریق کارگران و عوامل خود توانایی انجام زراعت را داشته باشد. هرچند قانون، شرط خاصی مانند داشتن مدرک یا پروانه کشاورزی برای زارع پیشبینی نکرده است، اما به عنوان وکیل قرارداد، همواره به موکلین توصیه میکنم در قرارداد، مشخصات کامل زارع، سوابق احتمالی فعالیت کشاورزی و حدود اختیارات او در استفاده از نیروی کار و ماشینآلات را روشن کنند تا در مرحله اجرا، اختلافی درباره نحوه انجام کار و مسئولیتها به وجود نیاید.
مورد مزارعه
رکن دوم مزارعه، مورد یا همان عین موضوع قرارداد است؛ یعنی زمینی که قرار است روی آن زراعت شود و نیز ملحقات ضروری آن. قانون مدنی در ماده ۵۲۳ میگوید:
زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود قابل باشد اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد. اگر در ضمن عقد، شرط شده باشد که زراعت در قطعه معینی از زمین واقع شود و آن قطعه برای زرع مقصود قابل نباشد، عامل حق فسخ خواهد داشت.
از این حکم چند نتیجه عملی مهم میگیرم. نخست اینکه زمین باید قابلیت زراعت داشته باشد؛ یعنی از نظر نوع خاک، شیب، امکان تامین آب و وضعیت حقوقی، اساسا امکان انجام کشت مورد نظر در آن وجود داشته باشد.
اگرچه ممکن است زمین نیازمند اصلاح، تسطیح، احداث نهر یا حفر چاه باشد، اما در بنیان خود نباید برای زراعت ناممکن باشد. دوم این که اگر طرفین، قطعه مشخصی را موضوع مزارعه قرار دادهاند و بعد معلوم شود که این قطعه به هیچوجه برای زراعت مورد نظر مناسب نیست، زارع میتواند قرارداد را فسخ کند و خود را درگیر تعهدی غیرقابل اجرا نبیند.
در عمل، مورد مزارعه فقط قطعه زمین به تنهایی نیست، بلکه معمولا شامل ملحقاتی مانند حق استفاده از چاه آب، کانال آبیاری، استخر ذخیره، راه دسترسی، ساختمان نگهبانی، انبار و حتی شبکه برق و تاسیسات پمپ است.
اگر این ملحقات برای امکان زراعت ضروری باشند و مالک در اختیار گذاشتن آنها کوتاهی کند، تعهد اصلی خود را اجرا نکرده و ممکن است مسئول جبران خسارت زارع شناخته شود.
به همین دلیل، در تنظیم قرارداد مزارعه، توصیه میکنم مشخصات دقیق زمین (شماره پلاک ثبتی، مساحت، حدود اربعه) و همچنین وضعیت تاسیسات و حق استفاده از منابع آب و راههای دسترسی به طور صریح قید شود.
عمل زراعی و تعهد به انجام کار
رکن سوم، همان عمل زراعت است که محور نقش زارع در مزارعه را تشکیل میدهد. بر اساس تعریف قانون مدنی، هدف از واگذاری زمین، آن است که طرف مقابل آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند. این یعنی زارع متعهد میشود همه اقدامات متعارف و لازم برای به ثمر رساندن کشت را از مرحله آمادهسازی زمین تا کاشت، داشت و برداشت انجام دهد.
تعهد زارع در اینجا، تعهد به انجام وسایل متعارف و رعایت اصول فنی و عرفی کشاورزی است، نه تعهد به تحقق حتمی محصول معین.
به بیان دیگر، اگر زارع با رعایت اصول فنی و با حسن نیت، همه اقدامات لازم را انجام دهد و در عین حال به دلیل حوادث قهری مانند خشکسالی شدید، سیل غیرمتعارف، آفات گسترده و غیرقابل کنترل یا حوادث غیرمترقبه دیگر محصول کاهش یابد یا از بین برود، مسوولیتی ناشی از عدم انجام تعهد بر عهده او قرار نمیگیرد، مگر آنکه در قرارداد خلاف این اصل شرط شده باشد.
اما اگر بیاحتیاطی، کمکاری یا عدم رعایت اصول فنی از سوی زارع سبب از بین رفتن محصول شود، میتوان او را نسبت به سهمی از خسارت که در اثر تقصیر او ایجاد شده مسئول دانست.
کار زارع در مزارعه معمولا شامل شخم، آمادهسازی، کاشت، آبیاری، وجین، کوددهی، مبارزه با آفات و در نهایت برداشت و تحویل محصول است. در بسیاری از قراردادها، روشن کردن اینکه کدام قسمتها به عهده زارع و کدام هزینهها به عهده مالک است، اهمیت زیادی دارد.
اگر این موضوع روشن نباشد، در انتهای فصل، اختلافات جدی بر سر جبران هزینهها و توزیع سود واقعی رخ میدهد. در رویه، دادگاهها نیز در چنین مواردی به عرف محل، نوع زراعت و رویه سابق طرفین توجه میکنند تا مشخص شود از ابتدا چه انتظاری از زارع وجود داشته است.
حصه مشاع محصول
یکی از مهمترین ارکان مزارعه، حصه یا سهم هر یک از طرفین از محصول است. قانون مدنی در ماده ۵۱۹ به صراحت مقرر میکند:
در عقد مزارعه حصه هر یک از مزارع و عامل باید به نحو اشاعه از قبیل ربع یا ثلث یا نصف و غیره معین گردد و اگر به نحو دیگر باشد احکام مزارعه جاری نخواهد شد.
این ماده به روشنی نشان میدهد که در مزارعه، هر دو طرف باید در محصول، شریک مشاع باشند و سهم آنان با نسبتی مانند یکدوم، یکسوم، یکچهارم و مانند آن مشخص شود.
اگر طرفین به جای نسبت مشاع، سهم یکی را به صورت مقدار ثابت (مثلا صد کیسه گندم) یا مبلغ پول تعیین کنند، آن رابطه دیگر مزارعه به معنای خاص نیست و ممکن است از نظر حقوقی در قالب اجاره، جعاله یا عقد نامعین تحلیل شود.
در عمل، معلوم و معین بودن حصه، هم از نظر صحت عقد و هم از نظر امکان اجرا اهمیت دارد. اگر طرفین مبهم و کلی توافق کنند که هر چه صلاح بود یا بعدا توافق میکنیم یا تقریبا نصف، چنین عباراتی میتواند موجب بطلان مزارعه یا لااقل بروز اختلاف جدی در زمان تقسیم محصول شود.
از این رو، همواره در مشاوره حقوقی قرارداد توصیه میکنم سهم هر یک از مزارع و زارع به صورت درصدی مشخص و غیرقابل تفسیر، در متن قرارداد درج شود و اگر قرار است سهمها نسبت به هزینههای انجامشده تعدیل گردد، نحوه این تعدیل نیز با فرمول روشن پیشبینی شود.
البته قانون مدنی در ماده ۵۲۰ این امکان را به طرفین داده است که شرط کنند علاوه بر سهم مشاع از محصول، یکی از آنها مال دیگری نیز به طرف مقابل بدهد.
بنابراین، اشکالی ندارد که مثلا توافق شود زارع علاوه بر دریافت یکسوم محصول، مبلغی ثابت نیز به مالک بپردازد یا بالعکس مالک علاوه بر سهم خود، مبلغی مشخص برای جبران بخشی از هزینههای زارع بپردازد؛ مشروط بر اینکه اصل مشارکت اشاعی در محصول حفظ شود.
مدت مزارعه
مدت در مزارعه، رکن حیاتی دیگری است که در عمل گاهی سادهانگارانه از کنار آن عبور میشود، در حالی که نبود مدت معین یا ابهام در آن میتواند به بروز اختلافات جدی و حتی ایراد بطلان عقد منجر شود. از تعریف قانونی مزارعه نیز برمیآید که زمین باید برای مدت معین در اختیار زارع قرار گیرد.
در عرف کشاورزی، مدت مزارعه غالبا بر مبنای یک چرخه زراعی مشخص میشود؛ مثلا یک فصل کشت گندم، یک سال زراعی، یا چند دوره کشت لگوم یا برنج.
در بسیاری از قراردادها، به جای ذکر تاریخ دقیق شروع و پایان، به تعابیری مانند از ابتدای سال زراعی تا برداشت محصول یا برای سه سال زراعی متوالی اکتفا میشود.
از نظر عملی، اگر مراد طرفین با توجه به عرف محل روشن باشد، دادگاهها چنین تعیین مدتی را قابل پذیرش میدانند، اما به عنوان وکیل، ترجیح میدهم در کنار این عبارات عرفی، تاریخ شمسی شروع و حداقل بازهای برای پایان کار نیز درج شود تا اختلافی بروز نکند.
در مزارعههای چندساله، به ویژه در کشتهای دائمی یا باغات که گاهی در قالب مزارعه تحلیل میشوند، تعیین مدت بلندمدت امری طبیعی است؛ ولی باید توجه داشت که طولانی بودن مدت، آثار مهمی بر حقوق طرفین، از جمله امکان فسخ به جهت عذر، انتقال منافع، تغییر شرایط اقتصادی و حتی بر حق زارعانه دارد.
اگر مدت به طور کلی نامشخص رها شود یا صرفا گفته شود تا هر وقت زراعت ادامه دارد، از نظر حقوقی، هم در مرحله صحت عقد و هم در مرحله اجرا، محل اشکال خواهد بود.
همچنین باید توجه داشت که با انقضای مدت مزارعه، اصل رابطه قراردادی پایان مییابد و زارع مکلف است زمین را تخلیه کند، مگر آنکه عقد جدیدی منعقد شود یا تمدید صریح یا ضمنی بین طرفین صورت گیرد. اگر پس از پایان مدت، زارع همچنان به زراعت ادامه دهد و مالک اعتراض نکند، ممکن است این وضعیت در رویه به منزله تمدید ضمنی تلقی شود، اما این امر مسلم و بدون تردید نیست و بهتر است تمدید، با توافق روشن و مکتوب انجام گیرد.
بذر و نهادهها
یکی از نقاط ظریف و در عین حال بسیار موثر در روابط مزارعه، این است که بذر و سایر نهادههای اصلی (مانند کود، سم، بخشی از هزینههای آب، سوخت، بذر دوم در تجدید کشت و…)، توسط کدام طرف تامین میشود.
قانون مدنی در باب مزارعه، حکم صریح و یکدست درباره این موضوع ارائه نکرده و بیشتر به عرف و توافق طرفین ارجاع داده است؛ اما در فقه و دکترین، این بحث به تفصیل مطرح شده است.
در عمل، سه حالت عمده متصور است. در وضعیتی، مالک علاوه بر زمین، بذر و گاهی بخشی از نهادهها را هم تامین میکند و زارع عمدتا کار و مدیریت را میآورد؛ در حالت دیگر، زارع خود بذر و نهادهها را تهیه میکند؛ و در حالت سوم، طرفین به نسبت معینی در تامین نهادهها مشارکت میکنند.
هر یک از این حالتها میتواند بر نحوه تعیین حصه، تقسیم هزینهها و در مواردی بر تحلیل مالکیت محصول تاثیر بگذارد.
اگر مالک بذر را تامین کند، در برخی تحلیلهای فقهی، نقش او در ایجاد محصول پررنگتر میشود و گاه برای او سهم بیشتری در محصول در نظر گرفته میشود؛ در مقابل، اگر زارع هم زمین را اجاره کرده و هم بذر را تامین میکند، رابطه حقوقی ممکن است به اجاره نزدیک شود.
به همین دلیل، در قراردادهای مزارعه امروزی، بهتر است دقیقا ذکر شود بذر، کود، سم، هزینههای آبیاری، ماشینآلات و… توسط چه کسی تامین میشود و آیا این موضوع در تعیین درصد سهم هر طرف لحاظ شده یا خیر.
از نظر حل اختلاف، اگر قرارداد ساکت باشد، دادگاهها معمولا به عرف محل رجوع میکنند؛ یعنی اگر در منطقهای، قاعده رایج این باشد که مالک بذر را میدهد، همان ملاک عمل قرار میگیرد، مگر اینکه ثابت شود طرفین به نحو دیگری تراضی کردهاند.
همین رجوع به عرف، اهمیت تصریح در قرارداد را دوچندان میکند، زیرا عرف محل همیشه یکدست و خالی از اختلافنظر نیست و به سادگی میتواند محل منازعه شود.
مکان و اوصاف زمین مزارعه
آخرین رکنی که در این بخش به آن میپردازم، اوصاف و ویژگیهای زمینی است که موضوع مزارعه قرار میگیرد. پیشتر به استناد ماده ۵۲۳ اشاره کردم که زمین باید برای زراعت مقصود قابل باشد، گرچه ممکن است نیازمند اصلاح یا تحصیل آب باشد. اما در عمل، کیفیت و اوصاف زمین به این یک جمله محدود نمیشود.
- ابتدا، مساحت و حدود زمین اهمیت جدی دارد. اگر مساحت، به طور تقریبی ذکر شود و اختلاف قابل توجهی میان مساحت واقعی و آنچه موضوع قرارداد بوده به وجود آید، هم بر میزان محصول مورد انتظار و هم بر عدالت در تقسیم حصه اثر میگذارد. به همین دلیل، درج مساحت دقیق و حتی در صورت امکان پیوست نقشه ثبتی یا کروکی عرفی، میتواند بسیاری از منازعات بعدی را منتفی کند.
- دوم، مسئله دسترسی و حقالمرور است. اگر زمین مزروعی راه مستقیمی به جاده عمومی نداشته باشد و عبور از اراضی مجاور برای ورود و خروج ماشینآلات، کارگران و انتقال محصول ضروری باشد، باید وضعیت این حق عبور در قرارداد روشن شود. در غیر این صورت، زارع ممکن است در میانه کار با ممانعت همسایه یا مالک راه مواجه شود و امکان اجرای تعهد خود را از دست بدهد. در چنین فرضی، اگر مالک زمین، تعهد خود را در فراهم کردن امکان استفاده متعارف از مورد مزارعه انجام نداده باشد، میتواند مسئول بخشی از خسارات زارع شناخته شود.
- سوم، اوصاف فنی زمین مانند نوع خاک، شیب، سابقه شوری یا آلودگی، وضعیت آبهای زیرزمینی و امکان بهرهبرداری از شبکه آبیاری است. هرچند قانون مدنی به طور جزئی وارد این مباحث نشده، اما از منظر مسئولیت قراردادی، اگر مالک اوصاف اساسی و موثری را کتمان یا خلاف واقع اظهار کند و زارع بر اساس اطلاعات نادرست وارد عقد شود، امکان طرح ادعاهایی مانند تدلیس یا خیار تخلف وصف وجود خواهد داشت.
- چهارم، وضعیت حقوقی زمین است؛ یعنی اینکه آیا زمین در رهن است، در طرح تملک دولتی قرار دارد، مشمول مقررات خاصی مانند اراضی ملی یا منابع طبیعی است، یا نسبت به آن دعوای مهمی در جریان است. اگر این وضعیت به گونهای باشد که عملا استفاده کشاورزی را در معرض خطر جدی قرار دهد و مالک آن را پنهان کند، میتواند منشاء مسئولیت و حق فسخ برای زارع شود.
با در نظر گرفتن مجموع این عناصر، میتوان گفت که مورد مزارعه فقط قطعه زمینی نیست که روی نقشه مشخص میشود، بلکه مجموعهای از اوصاف فنی، حقوقی و عملی است که باید در زمان انعقاد عقد مورد توجه و تا حد امکان در قرارداد منعکس شود. دقت در تنظیم این بخش، هم برای مالک و هم برای زارع نوعی سرمایهگذاری حقوقی است که از بسیاری اختلافات پرهزینه آینده جلوگیری میکند.
شرایط صحت و نفوذ عقد
در این بخش میخواهم از سطح تعریف و ارکان ظاهری مزارعه، وارد لایهای عمیقتر شوم؛ یعنی شرایطی که اگر رعایت نشوند، عقد از ابتدا باطل یا غیرنافذ خواهد بود و در نتیجه، هیچکدام از طرفین نمیتوانند بر مبنای آن در دادگاه ادعایی جدی مطرح کنند.
تعیین سهم طرفین و نوع محصول یا چرخه کشت
یکی از اساسیترین شرایط صحت مزارعه، تعیین دقیق و روشن حصه یا سهم هر یک از طرفین از محصول است. قانون مدنی در ماده ۵۱۹ مقرر میکند: در عقد مزارعه حصهٔ هر یک از مزارع و عامل باید به نحو اشاعه از قبیل ربع یا ثلث یا نصف و غیره معین گردد و اگر به نحو دیگر باشد احکام مزارعه جاری نخواهد شد.
به عنوان وکیل، از این ماده چند نکته کلیدی برداشت میکنم. نخست اینکه حصه باید به نحو اشاعه باشد؛ یعنی هر یک از مالک و زارع در کل محصول به نسبت معینی شریک شوند، نه اینکه قطعهای از زمین یا مقدار ثابتی از محصول منحصر به یکی اختصاص یابد.
دوم اینکه این نسبت باید معین باشد؛ الفاظ مبهم مثل حدود نصف، بنا به مصلحت، هر چه بعدا توافق شد یا به روال سابق از نظر حقوقی، سلامت عقد را با خطر روبه رو میکند و میتواند مصداق جهالت موثر باشد.
در عمل، بهترین حالت آن است که در قرارداد به صراحت نوشته شود: سهم مالک از کل محصول معادل … درصد و سهم زارع از کل محصول معادل … درصد و اگر بناست این درصدها پس از کسر برخی هزینهها اعمال شود، قاعده کسر و ترتیب محاسبه نیز صریحا توضیح داده شود.
ماده ۵۲۰ قانون مدنی نیز اجازه داده است که یکی از طرفین، علاوه بر حصه خود، مال دیگری نیز بدهد یا بگیرد؛ بنابراین اگر در کنار سهم مشاع، اجرت ثابت یا مبلغی به عنوان کمکهزینه تعیین شد، مادام که اصل اشاعه در محصول برقرار است، لطمهای به ماهیت مزارعه وارد نمیشود.
اما بحث فقط به سهم طرفین محدود نیست. نوع محصول یا دستکم چرخه کشت نیز باید به گونهای معلوم باشد که جهالت موثر از بین برود.
قانون مدنی در ماده ۵۲۴ بیان میکند: در مزارعه لازم نیست که نوع زرع در عقد معین شود ولی اگر در عقد، نوع خاصی از زرع قید شده باشد عامل نمیتواند غیر آن را زرع کند اگرچه آن زرع از زرع معین نافعتر باشد.
ظاهر این ماده در نگاه اول ممکن است این توهم را ایجاد کند که همیشه میتوان نوع زرع را مسکوت گذاشت؛ اما واقعیت این است که اگر سکوت، به حدی باشد که عرف نتواند نوع یا چرخه کشت را تشخیص دهد، زمینه برای اختلاف جدی و حتی ادعای غرر فراهم میشود.
در بسیاری از مناطق، وقتی گفته میشود مزارعه برای یک سال زراعی، عرفا معلوم است که در آن منطقه چه محصولی کاشته میشود؛ اما در اراضی متنوع یا در قراردادهای چندساله، بهتر است نوع محصول یا لااقل گروه محصولات و چرخه کشت (مثلا تناوب گندم، جو یا نباتات علوفهای) به طور کلی مشخص شود.
هدف از این تعیین، صرفا محدود کردن زارع نیست؛ بلکه طرفین میخواهند بدانند ریسکها و توقعات خود را بر چه مبنایی تنظیم میکنند.
مالک ممکن است تاسیسات و آب و خاک خود را برای نوع خاصی از کشت مناسب بداند و زارع نیز برنامه اقتصادی خود را با توجه به بازار آن محصول بسته باشد. تعارض انتظارات در این نقطه، اگر از ابتدا مدیریت نشود، در پایان دوره به اختلافی فرساینده تبدیل میشود.
قابلیت انتفاع و امکان عمل در مدت مقرر
شرط مهم دیگر صحت و نفوذ مزارعه، قابلیت انتفاع مورد و امکان اجرای عمل زراعت در مدت مقرر است. مطابق ماده ۲۱۴ قانون مدنی: مورد معامله باید مالیّت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. و ماده ۲۱۵ نیز میافزاید: مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.
در مزارعه، این قواعد عمومی با ماده ۵۲۳ قانون مدنی پیوند میخورد که میگوید: زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود قابل باشد اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد…
بنابراین، زمینی که اساسا امکان زراعت مورد نظر در آن وجود ندارد، یا وضعیت حقوقی آن به گونهای است که استفاده از آن در معرض مخاطرات جدی و غیرقابل پیشبینی قرار دارد، نمیتواند موضوع مزارعه صحیح قرار گیرد.
مثال روشن آن، زمینی است که در طرح تملک دولتی قطعی قرار گرفته و مالک میداند در فاصله کوتاهی خلعید خواهد شد، اما این امر را از زارع پنهان میکند؛ در چنین فرضی، میتوان از جهت فقدان امکان عرفی انتفاع در مدت قرارداد و حتی تدلیس سخن گفت.
عنصر دیگر، امکان انجام عمل در مدت است. اگر مدت مزارعه به گونهای تعیین شود که اجرای زراعت در آن عملا ممکن نباشد، مانند آنکه برای کشت محصولی که به یک فصل کامل نیاز دارد، مدت را به قدری کوتاه مقرر کنند که زمان کافی برای کاشت و داشت و برداشت باقی نماند، یا آغاز مدت را به زمانی موکول کنند که عملا فصل کشت سپری شده است، در این موارد، عقد با مشکل جدی مواجه میشود.
از سوی دیگر، اگر از ابتدا روشن باشد که در طول مدت تعیینشده، دسترسی به منابع حیاتی مانند آب وجود ندارد، یا حقوق آب محل اختلاف جدی با اشخاص ثالث است و احتمال محرومیت از آب بسیار بالاست، نمیتوان گفت قابلیت انتفاع و امکان عمل فراهم است.
در اینگونه موارد، حتی اگر عقد از حیث شکلی منعقد شود، در مقام اجرا، مسئولیت مالک در فراهم کردن مقدمات انتفاع و امکان طرح دعوای فسخ از جانب زارع مطرح خواهد شد.
من در عمل به موکلین توصیه میکنم قبل از انعقاد مزارعه، نهتنها وضعیت فنی و حقوقی زمین، بلکه زمانبندی کشت و تامین آب را نیز بررسی و در صورت امکان در قرارداد منعکس کنند؛ زیرا در غیر این صورت، بحث عدم امکان اجرای تعهد در میانه راه، به دعوایی پیچیده و پرهزینه تبدیل میشود.
مشروعیت جهت
بر اساس قواعد عمومی قراردادها، عقد مزارعه نیز باید شرایط چهارگانه ماده ۱۹۰ قانون مدنی را دارا باشد:
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
در مزارعه، مشروعیت جهت معمولا محل نزاع نیست؛ زیرا هدف اصلی، بهرهبرداری کشاورزی و تولید محصول است که فینفسه جهت مشروع و عقلایی است.
اما در مواردی که یکی از طرفین، مزارعه را وسیلهای برای پوشاندن امر نامشروعی قرار میدهد (مثلا استفاده از زمین برای فعالیتهای خلاف قانون تحت پوشش مزارعه)، اگر این جهت نامشروع در معامله تصریح یا برای طرف مقابل معلوم باشد، میتواند به استناد ماده ۲۱۷، عقد را باطل کند؛ آنجا که قانونگذار میگوید: در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است.
بحث مهمتر در مزارعه، غرر و جهالتهای موثر است. در فقه و حقوق، معامله غرری یعنی معامله مبتنی بر جهالت و خطر غیرمتعارف، مورد پذیرش نیست. در مزارعه، اگرچه سهم محصول و مقدار واقعی آن از ابتدا معلوم نیست، اما فقه و قانون این مقدار از عدم قطعیت را پذیرفتهاند، به شرط آنکه جهات اصلی عقد، مشخص و معلوم باشد.
به همین دلیل است که قانون مدنی بر تعیین حصه به نحو اشاعه، تعیین مدت، قابلیت انتفاع زمین و در موارد لازم تعیین نوع زرع تاکید کرده است.
اگر این عناصر به حدی مبهم باشند که هیچیک از طرفین نتوانند تصویر قابل اعتمادی از حقوق و تعهدات خود داشته باشند، عقد در معرض ایراد غرر قرار میگیرد.
برای مثال، اگر بدون تعیین مدت و بدون اشاره به چرخه کشت، فقط گفته شود تا هر وقت که زارع مشغول کشت باشد، محصول بین طرفین تقسیم میشود، یا اگر حصه به صورت شناور و وابسته به تصمیم یکجانبه یکی از طرفین تعیین شود، چنین جهالتهایی میتواند به استناد قواعد عمومی، سلامت عقد را متزلزل کند.
ماده ۲۳۳ قانون مدنی نیز مقرر میکند: شروط مفصله ذیل باطل است ولی مبطل عقد نیست:
- شرطی که انجام آن غیر مقدور باشد
- شرطی که در آن نفع و فایده نباشد
- شرطی که نامشروع باشد.
هر چند این ماده درباره شروط است، اما از نظر تحلیلی، اگر شرط نامشروع یا غیرمقدور در ذات ارکان عقد وارد شود، ممکن است به اصل عقد سرایت کند.
در مزارعه نیز باید مراقب بود که شروطی که درباره نحوه تقسیم محصول، اعمال نظارت، تحمیل تمام ریسکها بر یک طرف یا محدودسازی حقوق اساسی طرف مقابل مقرر میشود، از مرز مشروعیت و امکان عرفی خارج نشود.
لزوم تصریح به حقوق آب، آبیاری و نوبتبندی
در مزارعه، آب همان نقشی را دارد که خون برای بدن؛ بدون آب، هیچیک از تعهدات زارع و هیچیک از انتظارات مالک معنای واقعی پیدا نمیکند.
با این حال، در بسیاری از قراردادهای سنتی، موضوع آب و حق آبیاری به صورت بدیهی و غیرمکتوب رها شده و همین نقطه، بعدا به ریشه اختلافات جدی تبدیل میشود.
از منظر قواعد عمومی، مالک متعهد است مورد مزارعه را به گونهای در اختیار زارع بگذارد که وی بتواند انتفاع مورد نظر را ببرد؛ این تعهد، علاوه بر خود زمین، امکانات لازم و معمول مانند حق استفاده از آب را نیز در بر میگیرد، مگر آنکه خلاف آن صریحا شرط شده باشد.
اگر مالک میداند که حقابه زمین محدود است، یا طبق نوبتبندی قنات یا شبکه آبیاری، فقط در زمانهای خاصی میتوان از آب استفاده کرد، و این نکات را در قرارداد تصریح نمیکند، زمینه برای ادعای نقض تعهد و حتی فسخ فراهم میشود؛ به ویژه وقتی ثابت شود زارع بر خلاف واقع، تصور دسترسی آزاد و کافی به آب را داشته است.
من در قراردادهای مزارعهای که تنظیم میکنم، سعی میکنم چند محور را در باب آب و آبیاری روشن نمایم. منبع آب چیست: قنات، چاه مجوزدار، رودخانه، شبکه دولتی یا آب حقالابه از کانال مشترک. حق استفاده از این منبع در چه حدودی به زارع منتقل میشود؛ مثلا در همه ایام، یا مطابق نوبت عرفی، یا با زمانبندی مشخص. هزینههای آب (حقالنوبه، برق پمپ، تعمیرات اساسی تاسیسات آبیاری) بر عهده کدام طرف است یا به چه نسبتی تقسیم میشود.
تعیین دقیق نوبت آبیاری، به ویژه در مناطق دارای سیستم نوبتبندی سنتی یا شبکههای تحت مدیریت دولت، اهمیت مضاعف دارد. اگر نوبت دیرهنگام یا ناکافی باشد، زارع ممکن است نتواند به موقع آبیاری کند و محصول دچار خسارت شود.
در چنین مواردی، اگر ثابت شود مالک از ابتدا از محدودیتهای شدید نوبت آبیاری آگاه بوده و آن را کتمان کرده است، میتوان از سوءنیت و مسئولیت او سخن گفت.
از سوی دیگر، اگر حق آب ناشی از شراکت با مالکین دیگر است، باید جایگاه زارع در میان سایر شرکا روشن شود؛ اینکه آیا زارع در نوبت آبیاری مالک قائممقام او محسوب میشود و میتواند در همان نوبتها عمل کند، یا برای استفاده از آب، باید هماهنگی جداگانهای با شرکای دیگر انجام دهد.
تعهدات و حقوق طرفین در مزارعه
در این بخش میخواهم رابطه مالک و زارع را نه فقط از زاویه توافق اخلاقی، بلکه از منظر تعهدات حقوقی الزامآور آنها بررسی کنم.
تعهدات مالک
اولین و شاید مهمترین تعهد مالک در عقد مزارعه، تسلیم زمین و فراهم کردن امکان انتفاع زارع از آن است. مطابق قواعد عمومی قراردادها، قانون مدنی در ماده ۲۲۰ مقرر میکند:
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
و ماده ۲۲۱ نیز اضافه میکند: اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است؛ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده یا تعهد عرفا به منزله تصریح باشد یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.
بر این مبنا، وقتی مالک زمینی را به مزارعه میدهد، فقط تعهد نمیکند که روی کاغذ، قطعهای را به نام زارع بنویسد؛ بلکه باید زمین را در زمان مناسب و در وضعیتی تحویل دهد که زارع بتواند زراعت مورد نظر را در آن آغاز و اجرا کند. تسلیم، هم جنبه مادی دارد (در اختیار گذاشتن واقعی زمین) و هم جنبه حقوقی (رفع موانع قانونی و تصرفات اشخاص ثالث).
از سوی دیگر، قانون مدنی در ماده ۵۲۳ درباره مورد مزارعه میگوید: زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود قابل باشد اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد…
از این حکم استفاده میکنم که مالک موظف است زمینی را موضوع مزارعه قرار دهد که قابلیت زراعت مورد نظر را داشته باشد و اگر میداند زمین به طور اساسی با مشکل مواجه است (مثلا در مسیر طرح تملک عمومی قطعی قرار گرفته، یا به طور رسمی به عنوان مرتع ممنوعه اعلام شده)، نمیتواند با پنهان کردن این وضعیت، زارع را گرفتار تعهدی بیفایده کند.
تامین امکان انتفاع، فقط به تحویل فیزیکی زمین محدود نمیشود. مالک باید راه دسترسی متعارف به زمین، استفاده از تاسیسات ضروری مانند چاه، کانال، پمپ، انبار و… و نیز حقوق آب متعارف را تا جایی که در اختیار اوست در اختیار زارع بگذارد؛ مگر اینکه خلاف آن به صراحت شرط شده باشد.
اگر مالک بعدا با اقدامات خود این امکان را از بین ببرد، مثلا راه دسترسی را ببندد یا آب را به نفع کشت دیگری منحرف کند، از منظر حقوقی مصداق عدم اجرای تعهد و گاه تعدی و تفریط خواهد بود و مسئول جبران خسارت شناخته میشود.
در کنار اینها، رفع موانع قانونی نیز جزو تعهدات مالک است. اگر برای کشت، اخذ مجوز خاصی از مراجع دولتی ضروری باشد و مالک وعده کرده باشد که این مجوز را تامین میکند، اما به این وعده عمل نکند و زارع به دلیل فقدان مجوز با منع کشت، ضبط محصول یا جریمه مواجه شود، نمیتوان او را بلاوجه بدون جبران خسارت رها کرد.
در عمل، من توصیه میکنم هر تعهدی از این دست درباره مجوزها، حقابه ها، معارضین و دعاوی احتمالی، به صورت شفاف در قرارداد درج شود تا در زمان بروز مشکل، امکان استناد روشن وجود داشته باشد.
در مقابل این تعهدات، مالک حقوقی هم دارد؛ مهمترین آنها حق دریافت حصه خود از محصول و حق مطالبه خسارت در صورت قصور زارع است.
اگر زارع برخلاف قرارداد، کشت دیگری انجام دهد یا در نگهداری کوتاهی کند، مالک میتواند علاوه بر مطالبه سهم خود، در شرایطی به فسخ و مطالبه خسارت نیز متوسل شود که در بخشهای بعدی مقاله به آن خواهم پرداخت.
تعهدات زارع
نقش زارع در مزارعه، نقطه مقابل نقش مالک است؛ او زمین را برای کشت تحویل میگیرد و متعهد میشود عملیات زراعی را به نحو متعارف و فنی انجام دهد. به زبان ساده، زارع در برابر حق استفاده از زمین و دریافت سهمی از محصول، موظف است آنچه در توان یک کشاورز متعارف آگاه به اصول کشت است، انجام دهد.
از منظر حقوقی، تعهد زارع مصداق تعهد به انجام فعل است که ماده ۲۲۱ قانون مدنی درباره آن سخن گفته است.
اگر زارع در انجام این فعل کوتاهی کند، مطابق ماده ۲۲۷ قانون مدنی، برای رهایی از مسئولیت باید ثابت کند که عدم انجام تعهد ناشی از علت خارجی غیرقابل انتساب به او بوده است.
بنابراین اگر محصول به علت سیل غیرمتعارف، آفت فراگیر و غیرقابل کنترل، یا دستور مقام رسمی مبنی بر منع کشت از بین برود، در حالی که زارع تمام اقدامات متعارف را انجام داده باشد، نمیتوان صرفا به دلیل از بین رفتن محصول، او را مسئول شناخت.
اما اگر ثابت شود زارع به موقع آبیاری نکرده، مبارزه با آفات را انجام نداده، بذر نامرغوب استفاده کرده یا اصول کشت را نادیده گرفته است، مسئولیت جبران خسارت ناشی از این تقصیر متوجه او خواهد بود.
تعهد زارع فقط به مراحل اولیه کشت محدود نیست؛ او باید خاک را آماده کند، بذر را در زمان مناسب و به شیوه متعارف بکارد، آبیاری، وجین، کوددهی و مبارزه با آفات را پیگیری کند و در نهایت، برداشت محصول را نیز با رعایت اصول انجام دهد.
اگر در قرارداد شرط شده باشد که زارع برای حفظ حاصل، نگهبانی یا تامین حفاظت از محصول در برابر سرقت یا ورود دام را هم به عهده بگیرد، این شرط در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر است و در صورت تخلف، میتواند مبنای مطالبه خسارت قرار گیرد.
همزمان، زارع حقوق مهمی هم دارد. او حق دارد از زمین در حدود قرارداد بهرهبرداری کند، از امکان انتفاع متعارف برخوردار باشد، در برابر دخالتهای بیجا و مزاحم مالک مصون بماند و در پایان دوره، سهم خود از محصول را دریافت کند.
اگر مالک زمین را به نحوی تحویل دهد که امکان زراعت فراهم نباشد یا در طول دوره با اقداماتی مثل قطع آب یا جلوگیری از ورود کارگران، اجرای تعهدات زارع را غیرممکن کند، زارع میتواند به استناد همین نقض تعهد، مطالبه خسارت و در مواردی حق فسخ داشته باشد.
هزینهها و مخارج
یکی از مواردی که در عمل، منشاء بسیاری از دعاوی و دلخوریها در مزارعه است، مسئله هزینهها و مخارج است. قانون مدنی در باب مزارعه، جدول دقیقی برای تقسیم هزینهها ارائه نکرده و عملا این موضوع را به توافق طرفین و عرف محل واگذار کرده است.
همین سکوت نسبی، اگر با قرارداد دقیق جبران نشود، در انتهای فصل کشت به اختلافاتی شدید بر سر اینکه چه کسی باید چه چیزی را بپردازد، منتهی میشود.
هزینهها را میتوان به طور تحلیلی به چند دسته تقسیم کرد؛ هرچند در متن قرارداد، بهتر است به صورت مصداقی ذکر شوند.
بخشی از هزینهها سرمایهای است، مانند اصلاح اساسی زمین، تسطیح، احداث کانال یا استخر، حفر یا تعمیق چاه، خرید و نصب پمپ، ایجاد شبکه آبیاری تحت فشار.
این هزینهها معمولا عمر طولانیتری نسبت به یک فصل کشت دارند و در بسیاری از روابط، عرفا بر عهده مالک است؛ اما میتوان با شرط صریح، آنها را به صورت مشترک یا حتی بر عهده زارع گذاشت، مشروط بر اینکه سهم هر طرف در مالکیت یا بهرهبرداری از این تاسیسات نیز روشن شود.
دسته دیگر، هزینههای جاری است؛ مانند بذر، کود، سم، سوخت ماشینآلات، دستمزد کارگران فصلی، هزینه شخم و برداشت. در بسیاری از مناطق، عرف بر آن است که بخشی از این هزینهها را زارع میدهد و بخشی را مالک؛ و در نهایت، سود خالص پس از کسر مجموع هزینهها میان طرفین به نسبت سهمشان تقسیم میشود.
اما در برخی قراردادها، صریحا ذکر میشود که تمام هزینهها بر عهده زارع است و مالک فقط زمین را میدهد و سهمی از محصول میگیرد. هر دو الگو از منظر حقوقی ممکن است، به شرط آنکه به وضوح در قرارداد درج شود و باعث ایجاد غرر و جهالت در حصه و نتیجه عقد نشود.
از نظر حقوقی، ماده ۱۰ قانون مدنی به طرفین اجازه میدهد هر نوع تقسیم هزینهای را که خلاف صریح قانون و شرع نباشد، در قرارداد خود پیشبینی کنند: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
بنابراین، مشکل از خود آزادی قراردادی نیست؛ مشکل از جایی شروع میشود که طرفین درباره هزینهها سکوت میکنند یا الفاظی مبهم مثل طبق عرف یا به طور متعارف میآورند، بدون آنکه درک مشترکی از عرف داشته باشند.
در چنین حالتی، دادگاه ناچار است به عرف محل و نظر کارشناسان استناد کند و معمولا هیچیک از طرفین کاملا به نتیجه راضی نخواهند بود.
در رویهام، با مشاوره حقوقی به موکلین توصیه میکنم فهرستی از مهمترین هزینههای قابل پیشبینی را در متن قرارداد بیاورند و برای هر دسته، صریحا مشخص کنند که بر عهده چه کسی است یا به چه نسبتی تقسیم میشود و در پایان، تکلیف هزینههای غیرقابل پیشبینی اما ضروری را نیز با اشاره به ملاک ضرورت برای حفظ محصول و تصویب مشترک روشن کنند. این دقت، جلوی بسیاری از اختلافات پرتنش را میگیرد.
بیمه محصولات کشاورزی
یکی از موضوعات نسبتا جدید در روابط مزارعه، بحث بیمه محصولات کشاورزی و ارتباط آن با مسئولیت طرفین در برابر حوادث طبیعی و آفات است.
در گذشته، کشاورزی تقریبا کاملا بر دوش قضا و قدر و ریسک طبیعی بود؛ اما امروز نظام بیمه کشاورزی این امکان را فراهم کرده است که بخشی از این ریسک به شرکت بیمه منتقل شود. پرسش این است که در عقد مزارعه، چه کسی باید حق بیمه را پرداخت کند و غرامت بیمه به چه نسبتی بین طرفین تقسیم میشود؟
از منظر تحلیلی، محصول موضوع مزارعه مال مشترک مالک و زارع است؛ بنابراین اگر محصول بیمه شود، منطقی است که غرامت نیز در حکم بدل محصول تلقی شود و به همان نسبتی که در محصول حصه دارند، در وجهالضمان بیمه نیز شریک باشند؛ مگر اینکه خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد.
به همین ترتیب، هزینه بیمه نیز میتواند یا مشترک و متناسب با سهم طرفین باشد، یا به طور کامل بر عهده یکی از آنها قرار گیرد؛ این نیز از مصادیق آزادی قراردادی است و قانون منعی برای آن نگذاشته است.
مسئولیت در برابر حوادث، تابع تمایز کلاسیک میان قوه قاهره و تقصیر است. اگر حوادثی مانند سیل، تگرگ غیرمتعارف، سرمازدگی شدید، زلزله یا آفات عمومی و غیرقابل دفع باعث از بین رفتن محصول شود، و زارع بتواند ثابت کند که همه اقدامات متعارف را انجام داده، مطابق مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی، مسئولیتی بر او تحمیل نمیشود. ماده ۲۲۹ میگوید:
اگر متعهد به واسطه حادثهای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد شد.
اما اگر خسارت در اثر کوتاهی زارع در انجام عملیات لازم (مثلا ترک مبارزه با آفتی که عرفا و فنی قابل کنترل بوده) ایجاد شود، نمیتوان آن را قوه قاهره دانست و زارع در برابر مالک مسئول خواهد بود. در این میان، نقش بیمه مهم است؛ چون اگر بیمه خسارت ناشی از آفت را پوشش دهد، عملا بخشی از تعارض منافع طرفین کاهش مییابد.
البته اگر تقصیر زارع محرز باشد، شرکت بیمه نیز ممکن است از پرداخت تمام یا بخشی از خسارت خودداری کند یا پس از پرداخت، به زارع رجوع نماید.
به همین خاطر، من همواره پیشنهاد میکنم در قرارداد مزارعه، یک بند مستقل به بیمه اختصاص داده شود و در آن، موارد زیر روشن گردد: اینکه بیمه اخذ میشود یا خیر؛ اگر بله، نام بیمهگذار چه کسی است؛ حق بیمه را چه کسی میپردازد؛ غرامت احتمالی چگونه میان طرفین تقسیم میشود؛ و در صورت تقصیر آشکار یکی از طرفین، بیمه چگونه وارد عمل میشود. چنین شفافیتی در زمان بروز حادثه، مانع از اختلافات فرساینده بر سر پول بیمه خواهد شد.
حق نظارت و بازرسی مالک و حدود مداخله در عملیات
در نهایت، به موضوعی میرسم که از دید بسیاری از موکلین، بسیار حساس است: مالک تا کجا حق دارد در کار زارع دخالت کند؟ از یک سو، مالک حق دارد بر نحوه بهرهبرداری از زمین و حفظ منافع خود نظارت کند؛ از سوی دیگر، زارع نیز باید استقلال لازم برای اداره عملیات زراعی را داشته باشد. اگر نظارت به دخالت جزئی و دائمی تبدیل شود، هم کارایی زارع کاهش مییابد و هم مسئولیتها در هم میآمیزد.
از نظر حقوقی، اصل بر این است که زارع در چارچوب قرارداد و عرف، اختیار اداره عملیات کشت را دارد و مالک، صرفا حق نظارت و بازرسی دارد، نه حق مدیریت روزمره. این حق نظارت میتواند شامل بازدید از مزرعه، بررسی وضعیت کشت، مطالبه اطلاعات از زارع و حتی اخذ گزارشهای دورهای باشد، اما نمیتواند به گونهای اعمال شود که زارع عملا به مجری اوامر مالک تبدیل شود و استقلال حرفهای خود را از دست بدهد.
در عین حال، اگر مالک در قرارداد شرط کند که برای برخی تصمیمات مهم – مانند تغییر نوع محصول، فروش پیشازموعد محصول، واگذاری اجرای عملیات به ثالث – باید موافقت کتبی او اخذ شود، چنین شرطی با ماده ۱۰ قانون مدنی سازگار است و میتواند از اقدامات پرریسک یکجانبه زارع جلوگیری کند.
نکته ظریف اینجاست که اگر مالک در عمل، فراتر از نظارت، مسئولیت طراحی فنی کشت را نیز بر عهده بگیرد و دستوراتی بدهد که خلاف اصول فنی است، در صورت بروز خسارت، میتوان درباره مسئولیت مشترک یا حداقل کاهش مسئولیت زارع بحث کرد.
من در تنظیم قراردادها، معمولا یک بند مشخص به حق نظارت مالک اختصاص میدهم و در آن، مواردی مثل حق بازدید در ساعات متعارف، حق مطالبه اسناد و فاکتورهای هزینهای مرتبط با سهم مالک، حق حضور در زمان برداشت برای نظارت بر میزان محصول و نحوه تقسیم، و نیز ممنوعیت ایجاد اخلال در جریان عادی کار زارع را تصریح میکنم.
اگر مالک بدون دلیل موجه، مرتبا در کار روزمره زارع دخالت کند، دستورهای متناقض بدهد یا مانع از اجرای تصمیمات فنی او شود و در نتیجه محصول آسیب ببیند، نمیتواند تمام مسئولیت را بر دوش زارع بیندازد.
تقسیم محصول و تسویه حساب
در این بخش به مرحلهای میرسیم که ثمره تمام زحمات طرفین در طول فصل زراعی خود را نشان میدهد؛ یعنی زمان برداشت، تقسیم محصول و تسویه حساب نهایی میان مالک و زارع.
زمان، مکان و شیوه افراز و تحویل حصص
در هر عقد مزارعه، نقطه اوج رابطه، زمان تقسیم محصول است. طبق قاعده عمومی ایفای تعهد در قانون مدنی (از جمله مواد ۲۶۹ و ۲۷۵)، تعهد باید در زمان و مکان مقرر در عقد، یا در صورت سکوت عقد، مطابق عرف انجام شود.
در مزارعه، موضوع تعهد، تسلیم سهم مشاع هر یک از طرفین از محصول نهایی است؛ محصولی که تا لحظه تقسیم، به صورت اشاعه میان مالک و زارع مشترک است.
به طور معمول، زمان تقسیم محصول بلافاصله پس از برداشت یا پس از آمادهسازی اولیه (مثل خرمنکوبی، پاکسازی و خشک کردن) تعیین میشود.
اگر در قرارداد زمان خاصی برای تقسیم ذکر نشده باشد، معیار، زمان متعارف پس از برداشت در همان منطقه است؛ نه آنقدر زود که وزن و کیفیت محصول هنوز تثبیت نشده باشد و نه آنقدر دیر که خطر فساد، سرقت یا اختلاف در میزان محصول افزایش یابد.
تاخیر ناموجه هر یک از طرفین در حضور برای تقسیم، میتواند موجب ورود خسارت به دیگری شود و در صورت اثبات، مسئولیت مدنی به دنبال دارد.
از نظر مکان، اصل بر این است که تقسیم در محل حضور طبیعی محصول انجام شود؛ یعنی سر مزرعه یا در محلی که محصول پس از برداشت در آن انباشته شده است؛ مگر آنکه در قرارداد، مکان دیگری مثل انبار مشترک، سیلو، کارخانه یا محل تحویل به خریدار تعیین شده باشد.
ماده ۲۸۰ قانون مدنی مقرر میکند که ایفای تعهد در محل وقوع عقد انجام میشود، مگر خلاف آن مقرر شده باشد یا عرف، محل دیگری را اقتضا کند. در مزارعه، عرف غالبا محل محصول را به عنوان محل اجرای تعهد میشناسد، اما اگر طرفین توافق کنند که تقسیم پس از حمل محصول به انبار خاصی انجام شود، همان توافق ملاک خواهد بود.
شیوه افراز حصهها نیز باید به گونهای باشد که هر دو طرف از عدالت تقسیم مطمئن شوند. چون محصول تا لحظه تقسیم، مال مشاع است، افراز آن باید یا با توافق مستقیم طرفین، یا با حضور نماینده مورد اعتماد، یا در صورت اختلاف، با نظر کارشناس و حتی مامور اجرای دادگاه انجام شود.
در عمل، معمول است که در زمان تقسیم، هر دو طرف یا نمایندگانشان حضور دارند، محصول در چند قسمت تقریبا مساوی توزین یا پیمانه میشود و سپس با قرعه یا توافق، هر قسمت به یکی از شرکا اختصاص مییابد.
اگر یکی از طرفین بدون عذر موجه از حضور خودداری کند، طرف دیگر نمیتواند یکجانبه تقسیم کند و خود را فارغ بداند؛ بهتر است برای حفظ حقوق خود، از شورای حل اختلاف محل، بخشداری یا حتی دادگاه درخواست صورتبرداری و تنظیم صورتجلسه رسمی نماید.
در بسیاری از پروندهها دیدهام که چون تقسیم محصول به صورت شفاهی و بدون صورتجلسه انجام شده، بعدها هر یک از طرفین ادعای متفاوتی درباره مقدار محصول و سهم خود مطرح میکند.
به همین دلیل، به موکلین توصیه میکنم در زمان تقسیم، صورتجلسهای با ذکر وزن یا حجم محصول، کیفیت آن، میزان حصه هر طرف و کسورات اعمالشده تنظیم و به امضای طرفین و دو شاهد برسانند. این سند ساده، در دعوای بعدی، ارزش اثباتی بسیار بالایی دارد.
کیفیتسنجی محصولات
در تقسیم محصول، فقط مقدار مهم نیست؛ کیفیت نیز نقش تعیینکنندهای دارد. در بسیاری از محصولات کشاورزی، قیمت محصول درجه یک با محصول درجه دو یا سه تفاوت چشمگیر دارد و این تفاوت مستقیما بر ارزش اقتصادی حصه هر طرف اثر میگذارد.
از منظر حقوقی، محصول مزارعه یک مال مشاع است و تا زمانی که افراز نشده، هر دو طرف به نسبت سهم خود در تمام اجزای آن شریکاند؛ پس نمیتوان به طور یکجانبه محصول بهتر را به یک طرف و محصول ضعیفتر را به دیگری اختصاص داد، مگر با رضایت صریح او و جبران ارزش.
در عمل، معمول است که قبل از تقسیم نهایی، محصول از نظر درجه کیفی طبقهبندی شود؛ مثلا گندم پاک، گندم مخلوط با ناخالصی، یا میوه سالم و میوه آسیبدیده.
اگر این طبقهبندی با توافق طرفین و بر مبنای معیارهای عرفی بازار (یا معیارهای اعلامی مراکز خرید دولتی و تعاونیها) انجام شود، سپس هر قسمت کیفی به نسبت سهم، بین طرفین تقسیم گردد، تعادل حقوقی حفظ میشود.
در بسیاری از قراردادهای حرفهایتر، طرفین پیشاپیش میپذیرند که مرجع تشخیص کیفیت، آزمایشگاه یا مرکز خرید مشخصی باشد تا در زمان اختلاف، معیار روشن وجود داشته باشد.
مسئله افت و ضایعات نیز در تقسیم محصول بسیار حساس است. بخشی از کاهش وزن محصول ناشی از خشکشدن طبیعی، ریزش دانهها در حین برداشت، ضایعات انبارداری و حملونقل است.
عرف کشاورزی در هر منطقه، درصدی از این افت را طبیعی میداند و آن را پیش از تقسیم به حساب نمیآورد؛ یعنی محصول پس از رسیدن به حالت استاندارد تحویل و سپس حصهبندی میشود. اما اگر ضایعات ناشی از تقصیر یا سوءمدیریت یکی از طرفین یا کارگران او باشد، مانند انبار کردن محصول در محل نامناسب، عدم پوشش در برابر باران، یا حملونقل غیرمتعارف، مطابق قواعد عمومی مسئولیت، شخص مقصر نسبت به سهم طرف مقابل مسئول جبران خسارت خواهد بود.
کسورات قانونی و عرفی نیز جایگاه مهمی در تسویه حساب دارند. از جمله این کسورات میتوان به مالیاتها و عوارض مقرر بر فروش محصول، حقالعمل مراکز خرید، هزینه پاکسازی و خشککردن در سیلوها و کارخانهها، عوارض صادراتی (در صورت صدور محصول) و هزینههای اجباری مربوط به بستهبندی اشاره کرد.
اگر قرارداد در اینباره ساکت باشد، اصل این است که این هزینهها قبل از تقسیم سود خالص، از محصول یا ثمن فروش کسر میشود و سپس حصه هر طرف از باقیمانده محاسبه میگردد؛ اما بهتر است طرفین به صورت صریح توافق کنند که کدام کسورات از مجموع محصول و کدام از سهم هر طرف پرداخت خواهد شد.
گاهی نیز عرف منطقه یا قرارداد، کسوراتی مانند سهم کارگران برداشت یا حق نگهبانی را از کل محصول کسر میکند و باقیمانده را بین مالک و زارع تقسیم میکند. اگر چنین عرفی در منطقه پابرجاست و طرفین به آن آگاه و راضیاند، بهتر است در متن قرارداد به آن اشاره شود تا بعدها کسی به بهانه عدم اطلاع، آن را انکار نکند.
در پروندههایی که به من ارجاع شده، بخش قابلتوجهی از اختلافات مالی ناشی از این است که طرفین اصلا درک مشترکی از مفهوم محصول قابل تقسیم نداشتند؛ یکی محصول را قبل از هرگونه افت و کسورات معیار میداند، دیگری بعد از کسورات.
در حالی که اگر از ابتدا روشن شود که تقسیم بر مبنای محصول خالص پس از اعمال کسورات مشخص انجام میشود، این تعارضها مجال بروز نمییابد.
فروش مشترک محصول، پیشفروش و قراردادهای جانبی
پس از برداشت و پیش از تقسیم، یا بلافاصله پس از آن، موضوع فروش محصول مطرح میشود. از لحاظ حقوقی، محصول مزارعه تا زمان افراز، مال مشاع مالک و زارع است و بر اساس قواعد شرکت (مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی)، هر شریک نسبت به سهم خود در این مال، حق تصرف دارد، اما تصرفات مادی و حقوقی که با حقوق شریک دیگر منافات داشته باشد، نیازمند رضایت اوست. بنابراین، شایسته است که فروش محصول، امری مشترک و با توافق طرفین باشد.
یک شیوه رایج، فروش مشترک محصول است؛ یعنی مالک و زارع توافق میکنند که همه محصول در قالب یک قرارداد بیع به خریدار (مثلا کارخانه، تعاونی، یا تاجر) فروخته شود، ثمن در وجه یکی از آنها یا در حساب مشترک پرداخت گردد و سپس ثمن، طبق نسبت سهم هر طرف تقسیم شود.
چنین قراردادی از نظر حقوقی، بیع مال مشاع است که با تراضی همه شرکا منعقد شده و از حیث صحت، منعی ندارد. در این حالت، تقسیم محصول به صورت فیزیکی صورت نمیگیرد، بلکه آنچه افراز میشود ثمن است؛ یعنی هر یک به نسبت سهم خود از ثمن بهرهمند میشود.
در این نوع فروش، نکته مهم آن است که در قرارداد بیع، وضعیت مالکیت مشاعی محصول و حضور یا نمایندگی هر دو شریک صریحا ذکر شود؛ تا بعدها خریدار با ادعای جهل به شراکت، خود را فقط در برابر یکی از طرفین مسئول نداند.
همچنین باید روشن شود که هزینههای حمل، بارگیری، حقالعملکاری و سایر مخارج تا محل تحویل خریدار، از ثمن کسر میشود یا هر طرف سهم خود را جداگانه میپردازد.
نوع دیگر، پیشفروش محصول آینده است که در فقه و قانون مدنی تحت عنوان سلم یا سلف شناخته میشود. در این حالت، محصولی که هنوز برداشت نشده، با اوصاف معین و برای تحویل در زمان مشخص، در برابر ثمنی که باید تماما در مجلس عقد پرداخت شود، به خریدار فروخته میشود. مقررات بیع سلف در قانون مدنی، از جمله الزام به تعیین مقدار، وصف و موعد تحویل و لزوم تادیه تمام ثمن در مجلس عقد، باید در این قراردادها رعایت شود.
در مزارعه، پیشفروش محصول، باید با حضور و رضایت هر دو شریک انجام شود، زیرا موضوع عقد، محصول مشترک آنهاست.
اگر یکی از طرفین بدون اطلاع دیگری، سهم مشاع خود از محصول آینده را به صورت سلف به ثالث بفروشد، از نظر اصولی، نسبت به سهم خود چنین اختیاری دارد، اما اجرای عملی این فروش و تحویل محصول، بدون دخالت شریک دیگر دشوار و منشاء اختلاف خواهد بود.
به همین دلیل، در عمل، بهترین راه، تنظیم پیشفروش به صورت قراردادی مشترک و پیشبینی دقیق نحوه تقسیم ثمن و مسئولیت در برابر خریدار است.
قراردادهای جانبی دیگری هم در عمل دیده میشود؛ مانند قرارداد با کارخانه یا تعاونی مبنی بر اینکه آنها در طول فصل، بخشی از نهادهها (بذر، کود، سم) را تامین کنند و در پایان، محصول یا سهمی از آن را به قیمت معین یا قیمت روز خریداری نمایند.
این قراردادها میتوانند ترکیبی از بیع، جعاله و حتی مضاربه باشند، اما از منظر مزارعه، نکته کلیدی این است که مالک و زارع هر دو باید نسبت به حقوق خود در محصول و حدود تعهدات در برابر ثالث آگاه باشند و قراردادهای جانبی را به گونهای تنظیم کنند که با موازین عقد مزارعه و سهمبندی قانونی آن تعارض پیدا نکند.
در مواردی نیز دیدهام که زارع برای تامین هزینهها، قسمتی از سهم آینده خود را به صورت غیررسمی به دیگران واگذار میکند؛ مثلا به فردی میگوید در عوض فلان مبلغ، یکچهارم محصول سهم من از آن تو باشد.
از نظر حقوقی، اگر این توافق به عنوان صلح یا بیع سهم مشاع آینده تحلیل شود و شرایط عمومی صحت عقد را داشته باشد، میتواند معتبر باشد؛ اما اجرای آن، به خصوص وقتی مالک از آن بیخبر است، محل نزاع خواهد شد.
به همین علت، توصیه میکنم هرگونه انتقال، پیشفروش یا وثیقهگذاری سهم از محصول، با اطلاع مالک و ترجیحا با تنظیم سند کتبی انجام شود.
در مرحله تسویه حساب، تمام این روابط باید در یک تصویر روشن قرار گیرد: مقدار محصول، کیفیت آن، کسورات قانونی و عرفی، نحوه تقسیم محصول یا ثمن، و تاثیر قراردادهای جانبی بر سهم نهایی هر یک از طرفین.
اگر در ابتدای راه، در قرارداد مزارعه درباره این موضوعات به صورت دقیق و شفاف توافق شده باشد، تسویه حساب نهایی به یک فرآیند قابل پیشبینی و نسبتا آرام تبدیل میشود؛ در غیر این صورت، هر یک از این نقاط، میتواند به کانون اختلاف و طرح دعوا در دادگاه تبدیل گردد.
من همیشه به موکلین میگویم که مزارعه خوب، مزارعهای است که تسویهحسابش از قبل روی کاغذ طراحی شده باشد، نه اینکه پس از برداشت، تازه به فکر قواعد تقسیم و تسویه بیفتند.
وضعیتهای خاص در جریان عقد مزارعه
در این بخش به سراغ موقعیتهایی میروم که مزارعه روی کاغذ به خوبی شروع شده، اما در عمل با حوادث و وضعیتهای غیرعادی روبه رو میشود؛ کمبود یا قطع آب، خشکسالی و حوادث قهری، بایر شدن یا عدم قابلیت زرع زمین در میانه مدت، تغییر الگوی کشت و کشت دوم، و در نهایت بحث مهم مسئولیت هر یک از طرفین در برابر خسارتها.
فقدان یا کمبود آب و خشکسالی
آب، شریان اصلی هر مزارعه است. حتی اگر بهترین خاک و مرغوبترین بذر و کاردانترین زارع را داشته باشیم، بدون آب یا با کمبود شدید آن، محصولی شکل نخواهد گرفت. به همین دلیل، وضعیتهای مربوط به فقدان یا کمبود آب، از مهمترین مواردی است که در جریان مزارعه باید تکلیف آن روشن شود.
قانون مدنی در ماده ۵۲۳ درباره قابلیت زمین برای زرع میگوید: زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود قابل باشد اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد…
این عبارت نشان میدهد که قانونگذار پذیرفته است که ممکن است برای استفاده از زمین، نیاز به اصلاح و تحصیل آب باشد؛ اما اصل بر این است که در یک افق متعارف، امکان تامین آب وجود داشته باشد. اگر از ابتدا میدانیم که در منطقه، آب به طور کلی قطع شده یا دسترسی عرفی به آب ممکن نیست، نمیتوان ادعا کرد که مزارعهای با قابلیت اجرای واقعی منعقد شده است.
از سوی دیگر، در بحث حوادث غیرمترقبه و خشکسالی، باید به قواعد عمومی مسئولیت قراردادی توجه کنیم. ماده ۲۲۷ قانون مدنی مقرر میکند: متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمیتوان مربوط به او نمود.
و ماده ۲۲۹ نیز میافزاید: اگر متعهد به واسطه حادثهای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار او است نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد شد.
در مزارعه، زارع متعهد به انجام عملیات زراعی به نحو متعارف است، نه تعهد به تولید مقدار معینی محصول. اگر در طول مدت قرارداد، خشکسالی شدید و غیرمتعارفی رخ دهد که در حوزه اختیار او نیست و با وجود انجام همه اقدامات متعارف (مثل مدیریت آبیاری، استفاده به موقع از نوبت آب و…) باز هم محصول به شدت کاهش یابد یا از بین برود، میتوان این وضعیت را در چارچوب مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ تحلیل کرد و زارع را از مسئولیت جبران خسارت محصول از دسترفته، نسبت به مالک، مبری دانست؛ مشروط به آنکه بتواند اثبات کند که کوتاهی نکرده و حادثه، خارج از اختیار او بوده است.
در مقابل، اگر کمبود آب ناشی از تقصیر یا اقدام یکجانبه مالک باشد، مثلا مالک بدون عذر موجه، حقآبه را به نفع کشت دیگری منتقل کند، نوبت آبیاری را به دیگری واگذار کند یا تاسیسات پمپ و چاه را عمدا خاموش نگه دارد، دیگر نمیتوان به فورس ماژور استناد کرد.
در اینجا، عدم تامین آب مصداق نقض تعهد مالک است و زارع میتواند علاوه بر توقف عملیات، مطالبه خسارت و در مواردی، فسخ قرارداد را مطرح کند.
در عمل، در مواجهه با خشکسالی و کمبود آب، سه مسیر حقوقی و عملی پیش روی طرفین است: تراضی بر تعدیل قرارداد (مثلا کاهش سهمها، تمدید مدت، کاهش سطح زیر کشت)، تراضی بر اقاله و خاتمه مزارعه، یا در صورت فقدان تراضی، طرح دعوا برای اثبات فورس ماژور و عدم مسئولیت.
از نظر من وکیل، بهترین راه، پیشبینی این وضعیتها در خود قرارداد است؛ به گونهای که مثلا شرط شود در صورت کاهش آب به حدی که سطح زیر کشت از درصد معینی کمتر شود، طرفین مکلف به مذاکره برای تعدیل هستند و اگر ظرف مهلت مشخصی به توافق نرسیدند، هر کدام حق فسخ خواهند داشت.
عدم قابلیت زرع یا بایر شدن زمین در میانه مدت
گاه مشکل از آب نیست، بلکه خود زمین در میانه مدت به هر دلیل قابلیت زراعت را از دست میدهد؛ مثلا به علت رانش زمین، آلودگی شدید خاک، تملک قهری توسط دولت، یا ممنوعیتهای قانونی جدید.
در این وضعیت، باید بین حالتی که عدم قابلیت زرع ناشی از حوادث خارجی و غیرقابل انتساب به طرفین است، و حالتی که ناشی از رفتار خود مالک یا زارع است، تفکیک کنیم.
ماده ۵۲۳ قانون مدنی، علاوه بر قاعده کلی، قسمت دوم مهمی دارد: … هرگاه در ضمن عقد شرط شده باشد که زرع در قطعه معینی از زمین واقع شود و آن قطعه برای زرع مقصود قابل نباشد، عامل حق فسخ خواهد داشت.
این حق فسخ، ناظر به وضعیتی است که از ابتدا زمین معین، برای زرع مقصود قابل نبوده و زارع این موضوع را نمیدانسته است. اما اگر در میانه مدت، زمین به علت حادثهای غیرقابل پیشبینی برای زرع غیرقابل استفاده شود، از قواعد عمومی تلف موضوع عقد و انفساخ باید کمک گرفت.
در حقوق ما، در باب اجاره، ماده ۴۸۳ مقرر میکند که اگر عین مستاجره به طور کلی تلف شود، عقد منفسخ میشود؛ در مزارعه نیز با توجه به شباهت آن به اجاره منافع، میتوان با قیاس اولویت گفت که اگر زمین به گونهای از قابلیت انتفاع برای زرع خارج شود که موضوع قرارداد عملا از بین برود، عقد در قسمت باقیمانده از مدت، منفسخ میگردد.
تفاوت مهم در اینجاست که اگر بایر شدن زمین ناشی از تقصیر طرفی باشد، مثلا مالک بدون رعایت مقررات و بدون اطلاع زارع، اجازه دهد فعالیت معدنی یا عمرانی روی زمین انجام شود و خاک را از بین ببرد، یا زارع با سوءاستفاده از کود و سموم، خاک را به شدت آلوده کند، آن طرف مقصر علاوه بر انفساخ قرارداد (در فرض تلف موضوع)، مسئول جبران خسارت طرف مقابل نیز خواهد بود.
از نظر حقوقی، در این موارد باید میان دو نوع خسارت تفکیک کرد: خسارت مربوط به کار انجامشده و سرمایهگذاری قبلی، و خسارت مربوط به منافع از دسترفته آینده.
اگر قرارداد به علت تلف موضوع منفسخ شود، زارع حق دارد بابت عملیات انجامشدهای که سود آن به مالک رسیده یا در زمین ماندگار شده (مثلا اصلاح خاک، تسطیح، ایجاد کانال) اجرتالمثل مطالبه کند، به ویژه اگر تلف موضوع ناشی از رفتار مالک بوده باشد.
در مقابل، اگر بایر شدن ناشی از عوامل طبیعی و غیرقابل انتساب به طرفین باشد، هر کدام متحمل بخشی از زیان خود خواهند شد و کسی حق رجوع به دیگری برای زیان ناشی از قوه قاهره را ندارد.
به تجربه، بسیاری از اختلافات در این زمینه زمانی بروز میکند که مالک، زمین را در جریان مزارعه به فروش میرساند یا در طرحی دولتی واگذار میکند، بدون آنکه حقوق زارع را به روشنی در قرارداد انتقال منعکس کند.
در چنین وضعیتی، زارع نسبت به کار انجامشده و سهم خود از محصول احتمالی، ادعای حق زارعانه یا اجرتالمثل میکند و خریدار جدید نیز خود را بیاطلاع میداند. راهحل درست، توجه به حقوق زارع و پیشبینی سرنوشت مزارعه در هرگونه نقل و انتقال است.
تغییر الگوی کشت و شرط رضایت
موضوع دیگری که در جریان مزارعه زیاد با آن روبه رو میشوم، تغییر الگوی کشت و انجام کشت دوم یا تناوبی بدون هماهنگی روشن با مالک است. اصل بحث، به ماده ۵۲۴ قانون مدنی برمیگردد که میگوید: در مزارعه لازم نیست که نوع زرع در عقد معین شود ولی اگر در عقد نوع خاصی از زرع قید شده باشد عامل نمیتواند غیر آن را زرع نماید اگرچه آن زرع از زرع معین نافعتر باشد.
بر این مبنا، اگر در عقد مزارعه نوع خاصی از محصول (مثلا گندم) قید شده باشد، زارع حق ندارد خودسرانه آن را به محصول دیگری (مثلا سبزیجات یا صیفیجات) تغییر دهد؛ حتی اگر مدعی شود که محصول جدید سودآورتر است.
علت این محدودیت روشن است: ساختار خاک، حقآبه، زمانبندی کشت و برداشت، ریسکها و حتی برنامه اقتصادی مالک، بر اساس همان نوع محصول تنظیم شده است.
اگر نوع کشت در قرارداد ذکر نشده باشد، عرف محل و اوضاع و احوال حاکم بر عقد، نوع محصول را تعیین میکند. برای مثال، اگر در منطقهای، عرفا در آن فصل فقط برنج کشت میشود، طرفین نمیتوانند با استناد به سکوت قرارداد، محصولی کاملا نامتعارف و پرریسک را مبنا قرار دهند.
در هر صورت، تغییر الگوی کشت به معنای واقعی، اقدامی است که نیازمند رضایت مالک است؛ و این رضایت بهتر است صریح و مکتوب باشد، نه صرفا مبتنی بر برداشتهای شفاهی و غیرقابل اثبات.
در مورد کشت دوم یا تناوبی در همان سال زراعی، دو جنبه باید مورد توجه قرار گیرد. از یک سو، زارع با استفاده از زمین و منابع آب، در واقع بار اضافی بر زمین وارد میکند و مالک حق دارد نسبت به فرسایش خاک، کاهش حاصلخیزی یا مصرف بیش از حد آب حساس باشد.
از سوی دیگر، اگر کشت دوم در عرف منطقه امری رایج و حتی مطلوب باشد و باعث افزایش درآمد مشترک گردد، میتوان آن را جزئی از برنامه منطقی بهرهبرداری دانست.
در قراردادهای دقیق مزارعه، معمولا درباره کشت دوم صریحا تعیین تکلیف میکنم؛ یا ممنوعیت آن را ذکر میکنم، یا آن را منوط به رضایت کتبی مالک با تعیین سهمها و نحوه تقسیم هزینهها مینمایم، یا در چارچوب عرف، برای آن ضابطهای کلی قرار میدهم.
اگر زارع بدون اجازه و برخلاف قرارداد، کشت دوم انجام دهد، مالک میتواند نسبت به آن اعتراض کند و حتی درخواست خلع ید یا مطالبه اجرتالمثل استفاده اضافی از زمین را مطرح سازد؛ اما اگر مالک از ابتدا آگاه بوده و سکوت کرده یا حتی بهره مالی از کشت دوم برده است، این رفتار میتواند به عنوان رضایت ضمنی او تفسیر شود.
نکته مهم در تغییر الگوی کشت، اثر آن بر تقسیم محصول و تسویه حساب است. فرض کنید قرارداد برای کشت گندم منعقد شده، اما زارع به سمت محصولی رفته که هزینه بیشتری دارد و در عین حال، ریسک بازار آن بالاست.
اگر این تغییر با رضایت مالک انجام نشده باشد، در صورت زیان، زارع نمیتواند تمام ریسک را به مالک تحمیل کند و ادعا کند که سهم مالک هم باید از محصول زیاندیده محاسبه شود. برعکس، اگر تغییر با رضایت صریح یا ضمنی مالک انجام شده باشد، هر دو طرف ریسک و سود الگوی جدید را مشترکا خواهند پذیرفت.
خسارت ناشی از تقصیر هر یک از طرفین و معیار اثبات
به آخرین بحث این بخش یعنی مسئولیت و خسارت میرسیم؛ جایی که باید روشن شود اگر خسارتی به محصول، زمین یا منافع یکی از طرفین وارد شد، چه کسی مسئول است و این مسئولیت چگونه اثبات میشود.
در مزارعه، خسارت میتواند ناشی از تقصیر زارع، مالک یا حتی ثالث باشد. تقصیر زارع معمولا در قالب تاخیر یا کوتاهی در آبیاری، استفاده نامناسب از سموم، عدم مبارزه با آفات، انتخاب زمان نامناسب کشت یا برداشت، بیتوجهی به هشدارهای کارشناسی و مانند آن ظهور پیدا میکند.
تقصیر مالک، بیشتر در عدم تحویل به موقع زمین، ممانعت از دسترسی، قطع یا کاهش غیرموجه آب، ورود دام به مزرعه، تصرفات معارض یا واگذاری حقابه به دیگری بروز میکند.
معیار تشخیص تقصیر، رفتار شخص متعارف در همان شرایط است. از یک زارع حرفهای انتظار میرود آستانه معقولی از مراقبت و دانش فنی را رعایت کند؛ از یک مالک نیز انتظار میرود حداقلهای لازم برای امکان انتفاع را فراهم کند. اگر یکی از طرفین از این معیار متعارف فاصله بگیرد و در نتیجه، طرف دیگر متحمل ضرر شود، زمینه برای مطالبه خسارت فراهم است.
مسئله مهمتر، معیار اثبات است. در دعاوی مزارعه، اثبات تقصیر معمولا با ترکیبی از این ادله انجام میشود: شهادت شهود (کارگران، همسایگان، استفادهکنندگان از آب مشترک)، گزارشهای کارشناسی جهاد کشاورزی یا کارشناسان رسمی دادگستری در رشته کشاورزی، مدارک مرتبط با مصرف نهادهها، تصاویر و بازدیدهای میدانی، و مکاتبات و پیامهای رد و بدل شده میان طرفین.
برای مثال، اگر مالک مدعی باشد که زارع به موقع آبیاری نکرده، اما زارع مکاتباتی را ارائه کند که در آنها بارها به مالک هشدار داده که آب را در نوبت مقرر در اختیار او نگذاشتهاند، تحلیل تقصیر به سمت مالک متمایل خواهد شد.
در خصوص خسارت، باید رابطه سببیت نیز احراز شود؛ یعنی ثابت گردد که رفتار یا ترک فعل متهم به تقصیر، علت متعارف ورود خسارت بوده است. اگر خسارتی ناشی از ترکیبی از عوامل طبیعی و انسانی باشد، کار کارشناسی دقیق لازم است تا سهم هر عامل تعیین شود.
در عمل، دادگاهها غالبا موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهند تا مشخص کند که مثلا کاهش محصول تا چه میزان ناشی از خشکسالی و تا چه میزان ناشی از مدیریت نامناسب زارع بوده است.
طرفین میتوانند در قرارداد، تا حدودی دامنه مسئولیت خود را محدود یا تشدید کنند؛ برای مثال شرط کنند که در صورت بروز خسارت ناشی از آفات، اگر یکی از طرفین علیرغم اخطار کتبی طرف دیگر اقدام لازم را در مهلت معین انجام ندهد، مسئول تمام خسارت خواهد بود.
چنین شروطی در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر است، به شرط آنکه به طور کامل، مسئولیت ناشی از تقصیر عمدی یا سنگین را از دوش یکی از طرفین برندارد؛ زیرا چنین شرطی میتواند با نظم عمومی و قواعد آمره مسئولیت تعارض پیدا کند.
در نهایت، از منظر عملی، هرچه قرارداد مزارعه در بیان تعهدات، حدود مسئولیت، نحوه اعلام خطر (مثل الزام به اعلام کتبی در صورت مشاهده آفت یا مشکل آب) و شیوه حل اختلاف دقیقتر باشد، در زمان بروز خسارت، تکلیف دادگاه و طرفین روشنتر است.
وقتی طرفین از ابتدا پذیرفتهاند که در صورت بروز مشکل، باید در مهلت کوتاه و مشخصی به هم اطلاع دهند و راهحل مشترکی جستجو کنند، امکان اینکه اختلاف به دعوای سنگین خسارت تبدیل شود، بسیار کمتر خواهد شد. من همیشه به موکلین میگویم که مزارعه موفق، فقط آنی نیست که محصول خوبی میدهد؛ مزارعهای است که حتی در مواجهه با خشکسالی، آفت یا اختلاف، راه حقوقی روشن و منصفانهای برای هر دو طرف باقی میگذارد.
انتقال قرارداد مزارعه
نخست باید جایگاه زارع در عقد را مشخص کنم. در مزارعه، مالک یا صاحب منافع زمین (مزارع) منافع زمین را برای زراعت به عامل یا زارع واگذار میکند و زارع تعهد به انجام عملیات کشت مینماید.
قانون مدنی در ماده ۵۲۲ تصریح میکند: در عقد مزارعه لازم نیست که متصرف زمین مالک آن هم باشد ولی لازم است که مالک منافع بوده باشد یا به عنوانی از عناوین از قبیل ولایت و غیره حق تصرف در آن را داشته باشد.
این ماده نشان میدهد که آنچه منتقل میشود حق انتفاع و منافع است، نه لزوما خود عین. از اینجا پرسش مهمی شکل میگیرد: زارع که خود ذینفع در منافع و متعهد به عمل است، آیا میتواند این حق و تعهد را به دیگری بسپارد؟
به عنوان قاعده، مزارعه از عقود لازم است؛ ماده ۵۲۵ قانون مدنی میگوید: عقد مزارعه عقدی است لازم.
لازم بودن عقد به این معناست که هیچیک از طرفین نمیتوانند به تنهایی آن را برهم بزنند؛ اما این لزوما به معنای غیرقابلانتقال بودن حقوق ناشی از آن نیست. در تحلیل حقوقی، باید بین دو چیز تفکیک کنیم:
- اول، انتقال جایگاه قراردادی زارع به شخص ثالث؛ یعنی اینکه فرد جدید به جای زارع بنشیند و نسبت به مالک، همان حقوق و تعهدات را داشته باشد. چنین انتقالی بدون رضایت مالک، در عمل با مشکل روبه روست؛ زیرا بسیاری از مزارعات بر مبنای اعتماد شخصی و توانایی حرفهای خود زارع منعقد میشود. هرچند قانون تصریح مستقیم به بطلان چنین انتقالی نکرده، اما از قواعد عمومی، به ویژه اصل نسبی بودن قراردادها و لزوم رضایت طرف مقابل، استفاده میکنیم که جانشینی شخص ثالث، جز با رضایت مالک، معتبر و نافذ نخواهد بود.
- دوم، به کار گرفتن اشخاص ثالث توسط زارع برای انجام عملیات؛ مثلا استخدام کارگر، پیمانکار برداشت، یا سپردن بخشی از عملیات به شخص دیگر تحت نظارت خود. این امر، مادامی که در قرارداد ممنوع نشده و عرفا جزئی از شیوه متعارف انجام کشت است، نیازمند اذن خاص مالک نیست؛ زارع همچنان در برابر مالک مسئول اصلی است و اشخاصی که به خدمت گرفته، ابزار اجرای تعهد او محسوب میشوند، نه طرف قرارداد با مالک.
گاهی در عمل، زارع بدون رضایت مالک، عملا مزارعه دیگری با شخص ثالث منعقد میکند و آن شخص، تمام یا قسمت اعظم کار را بر عهده میگیرد. در این حالت، اگر مالک به طور صریح یا ضمنی مخالفت کند، میتواند به استناد تخلف از مفاد عقد یا تخلف از شرط مباشرت (اگر در عقد آمده باشد) درخواست فسخ یا مطالبه خسارت نماید.
اما اگر مالک از ابتدا مطلع بوده و سکوت کرده و از محصول مشترک بهره برده است، میتوان این سکوت را قرینهای بر رضایت ضمنی او دانست؛ هرچند در دعاوی، اثبات این رضایت ضمنی ساده نیست و بهتر است همه این موارد، در متن قرارداد اولیه پیشبینی شود.
به عنوان وکیل، همواره توصیه میکنم در قرارداد به صراحت قید شود که زارع حق مزارعهبالواسطه یا واگذاری تمام یا بخشی از تعهدات خود به ثالث را دارد یا نه؛ و اگر دارد، با چه قیودی (مثلا با اذن کتبی مالک، یا فقط برای بخشی از زمین، یا فقط در حد به کارگیری کمککار).
این شفافیت، هم خیال مالک را از این جهت که با چه کسی طرف است راحت میکند و هم زارع را از خطر ادعای فسخ در میانه کار دور نگه میدارد.
یکی از پروندههای متداول در دعاوی مزارعه، وقتی شکل میگیرد که مالک زمین در طول مدت مزارعه، زمین را به شخص ثالث میفروشد و خریدار جدید، زارع را مزاحم خود میداند و میخواهد او را از زمین بیرون کند. پرسش این است که فروش زمین چه اثری روی مزارعهای که قبلا به صورت صحیح منعقد شده دارد.
بر این مبنا، وقتی مالک، زمین را به مزارعه داده و مزارعه عقدی لازم است، خود او نمیتواند بدون سبب قانونی آن را برهم بزند. اگر پس از آن، عین زمین را به دیگری بفروشد، خریدار به عنوان قائممقام خاص مالک، نسبت به منافع نیز تا حدی که مالک متعهد شده است، قائممقام میشود. یعنی زمینی را میخرد که منافع آن تا پایان مدت مزارعه قبلا به زارع واگذار شده است.
بنابراین خریدار حق ندارد صرفا به استناد مالکیت جدید، زارع را از زمین خارج کند یا مانع ادامه زراعت شود؛ حقوق زارع تا پایان مدت مزارعه محترم است و خریدار باید آن را تحمل کند.
البته خریدار نسبت به سهم مالک از محصول، جایگزین او میشود و از زمانی که مالکیت به او منتقل شده، سهمی را دریافت میکند که قبلا باید به مالک میرسید.
اگر مالک، زمین را بدون اطلاع خریدار و بدون ذکر وجود مزارعه بفروشد، خریدار میتواند علیه فروشنده به عنوان بایع، مطالبه خسارت کند؛ اما این مساله نافی حقوق زارع نیست. زارع عقد لازم خود را با مالک قبلی منعقد کرده و تا زمانی که آن عقد، فسخ، اقاله یا منفسخ نشده است، اثر خود را نسبت به قائممقام او نیز حفظ میکند.
به تجربه میدانم که بسیاری از این اختلافات ناشی از این است که مالک در قرارداد فروش، سکوت میکند و خریدار را در وضعیتی قرار میدهد که بعدا با زارع وارد تعارض میشود. راهحل صحیح، آن است که در هر گونه نقل و انتقال عین زمین، وضعیت مزارعه موجود و حقوق زارع به طور شفاف در سند انتقال درج شود و حتی در برخی موارد، خود زارع با امضای ذیل سند، آگاهی و پذیرش خریدار جدید را تایید کند.
بحث دیگر، وثیقهگذاری منافع یا محصول مزارعه است؛ یعنی اینکه مالک یا زارع، حق خود را در زمین یا محصول، برای تضمین دینی در اختیار طلبکار قرار دهند.
قانون مدنی در ماده ۷۷۱، رهن را چنین تعریف میکند: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن میدهد.
طبق تفسیر غالب از مواد رهن، موضوع رهن باید عین مال باشد، نه منفعت و نه دین؛ یعنی نمیتوان به طور مستقیم، صرفا حق استفاده از زمین یا طلب حاصل از محصول را موضوع رهن مدنی قرار داد. از این جهت، منافع ناشی از مزارعه را نمیتوان در قالب رهن کلاسیک قانون مدنی، وثیقه گذاشت.
با این حال، در عمل دو راهحل حقوقی استفاده میشود. وثیقهگذاری خود عین زمین توسط مالک در برابر بانک یا طلبکار، که در صورت وجود مزارعه، باید با رعایت حقوق زارع باشد؛ یعنی مرتهن (طلبکار صاحب رهن) در صورت اقدام به اجرای رهن و فروش زمین، باید بداند که منافع آن تا پایان مدت مزارعه در اختیار زارع است و خریدار نیز با همین وضعیت مواجه خواهد شد. رهن عین، حقوق زارع را از بین نمیبرد؛ همانگونه که فروش عین، مزارعه را از بین نمیبرد.
دوم، استفاده از ساختارهای قراردادی دیگر برای وثیقهگذاری سهم از محصول آینده یا منافع، مثل صلح به عنوان وثیقه یا قراردادهای ترکیبی در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی.
به عنوان مثال، زارع میتواند سهم خود از محصول آینده را به طور مشروط به طلبکار صلح کند؛ به این معنا که اگر دین خود را در سررسید پرداخت کرد، صلح منفسخ شود و اگر پرداخت نکرد، طلبکار مالک آن سهم از محصول گردد. این ساختار، از جهت ماهیت، رهن به معنای خاص نیست، اما عملا کارکرد وثیقه را دارد.
درباره محصولی که هنوز برداشت نشده، تا زمانی که به عنوان مالی مستقل تحقق نیافته، وثیقهگذاری آن نیز باید با دقت انجام شود.
اگر محصول به صورت کلی در ذمه یا کلی فیالمعیّن مورد قرارداد قرار گیرد (مثلا ده تُن گندم حاصل از این مزارعه)، میتوان در قالب بیع سلف، صلح یا هر توافق مشروع دیگری، آن را به نفع طلبکار منتقل یا مشروط کرد؛ اما باید توجه داشت که این انتقال نسبت به سهم شریک دیگر (مالک یا زارع) نافذ نیست و فقط در محدوده سهم شخص متعهد اثر دارد.
خاتمه، انحلال و آثار پایان عقد
نخست باید روشن کنیم که مزارعه چگونه پایان مییابد و هر یک از شیوههای پایان، چه اثر متفاوتی روی حقوق و تعهدات طرفین میگذارد. به طور کلی چهار حالت اصلی قابل تصور است: انقضای مدت، فسخ، اقاله و بطلان.
- انقضای مدت: با رسیدن مدت مقرر در عقد، مزارعه نسبت به آینده خاتمه مییابد. تا لحظه انقضا، تمام آثار عقد برقرار است؛ محصولی که در زمین وجود دارد، به نسبت سهم طرفین مال مشترک آنهاست و هزینههایی که تا آن زمان انجام شده، جزء محاسبات تقسیم و تسویه خواهد بود. پس از انقضای مدت، زارع دیگر حق ادامه کشت یا تصرف جدید ندارد، مگر آنکه طرفین عقد جدیدی منعقد کنند یا تمدید را بپذیرند.
- فسخ: فسخ به معنای برهمزدن یکجانبه عقد به استناد یکی از خیارات قانونی یا قراردادی است. چون مزارعه عقد لازم است، اصل بر این است که جز در موارد وجود خیار (مثل خیار شرط، تخلف وصف، تعذر وفای به عقد و…)، قابل فسخ نیست. نکته مهم در مزارعه آن است که اثر فسخ، به طور معمول نسبت به آینده است، نه به صورت قهقرایی از زمان عقد؛ زیرا در طول مدت، منافع مشترک ایجاد شده، کشت انجام گرفته و محصولی (ولو در حال شکلگیری) به وجود آمده است. در عمل، دادگاهها در تحلیل فسخ مزارعه به این سمت میروند که آنچه گذشته، در قالب استیفاء منافع و تقسیم عادلانه کار و محصول جبران شود و فسخ، مانع از ترتیب اثر منطقی بر اعمال انجامشده تا زمان فسخ نیست.
- اقاله: اقاله وقتی است که طرفین به تراضی، عقد را برهم میزنند. ماده ۲۸۳ قانون مدنی مقرر میکند: بعد از معامله طرفین میتوانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند. و ماده ۲۸۶ میگوید: تلف عوضین یا یکی از آنها مانع اقاله نیست…در مزارعه، اقاله نیز عمدتا نسبت به آینده اثر میگذارد؛ یعنی طرفین توافق میکنند که از این به بعد، رابطه مزارعه ادامه نداشته باشد. درباره گذشته، میتوانند در خود قرارداد اقاله، تکلیف محصول موجود، هزینهها و اجرت اعمال انجامشده را مشخص کنند. اگر چنین توافقی صورت نگیرد، قاضی ناچار است با توسل به قواعد استیفاء و عرف، تعادل را برقرار کند.
- بطلان: بطلان مربوط به زمانی است که از ابتدا عقد، فاقد یکی از شرایط اساسی صحت (به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنی) بوده است؛ مثل فقدان اهلیت، نامشروع بودن جهت، مجهول بودن موضوع به نحوی که غرر فاحش ایجاد کند، یا عدم تحقق یکی از ارکان اصلی مزارعه، مثل تعیین حصه به نحو اشاعه. در این صورت، از لحاظ تحلیل حقوقی، عقد از آغاز اعتباری نداشته است.
اما در عمل، ممکن است طرفین بر مبنای همین عقد باطل، سالیانی زراعت کرده و محصول تقسیم کرده باشند. در چنین وضعیتی، قانونگذار با قواعدی مانند ماده ۳۳۶ (استیفاء) مانع میشود که کسی که از عمل دیگری منتفع شده، بدون پرداخت اجرتالمثل رها شود. ماده ۳۳۶ میگوید:
هر کس بر حسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفا برای آن عمل اجرت باشد… عامل مستحق اجرتالمثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرع داشته است.
یکی از پرسشهای حساس در پایان مزارعه، این است که اگر در زمان انقضا یا انحلال، محصول هنوز به مرحله نهایی نرسیده باشد، یا بذر، نهال و کشته در زمین موجود باشد، تکلیف آنها چیست و هزینههایی که زارع یا مالک انجام دادهاند چگونه جبران میشود.
ابتدا باید به این نکته توجه کنم که بذر و نهادهها، بسته به اینکه از ناحیه کدام طرف تامین شده باشد، وضعیت متفاوتی پیدا میکند. اگر بذر از جانب زارع بوده و در زمین کاشته شده، پس از کاشت و شروع رشد، دیگر نمیتوان آن را به صورت عین بذر سابق دید؛ در واقع با اختلاط نیروی کار زارع، منافع زمین و آب، مال مشترکی میان طرفین پدید میآید.
در پایان مزارعه، اگر محصول رسیده و قابل برداشت باشد، قاعده روشن است: محصول، مطابق نسبت حصهها بین طرفین تقسیم میشود و هزینههای متعارف نیز طبق توافق یا عرف، از آن کسر میگردد. اما اگر در زمان انقضا، محصول هنوز در مرحلهای است که برداشت به صورت عرفی ممکن یا مقرون به صرفه نیست، راهکارها متفاوت است:
در بسیاری از رویهها، یا طرفین بر تمدید مدت تا پایان برداشت توافق میکنند، یا مالک در مقابل پرداخت اجرتالمثل عملیات انجامشده از زارع، حق دارد زمین را تحویل بگیرد و خود یا با زارع جدید کشت را به پایان برساند.
به استناد ماده ۳۳۶، اگر زارع تا آنجا که توافق شده عمل کرده و مالک از این اعمال منتفع شده باشد، نادیدهگرفتن زحمات او بدون پرداخت اجرت، قابل قبول نیست.
در مورد هزینههای اصلاحی و سرمایهای که زارع انجام داده – مثل تسطیح زمین، ایجاد نهر، احداث استخر یا نصب سیستم آبیاری – اگر در قرارداد تکلیف آن مشخص نشده باشد، معمولا دادگاهها با توسل به قواعد استیفاء و عرف محل، حقی برای زارع در مطالبه اجرتالمثل یا بخشی از ارزش افزوده ایجادشده قائل میشوند؛ به ویژه اگر ثابت شود که این اقدامات به درخواست یا با اطلاع و رضایت مالک انجام شده است.
در مورد نهالها و کشتههای چندساله (مثلا در مزارعی که به کشتهای دائمی یا شبه دائمی نزدیک میشوند)، موضوع پیچیدهتر است و گاهی با بحث حق زارعانه گره میخورد؛ حقی که در مقررات خاص و رویه قضایی به عنوان جبران زحمات طولانی زارع و اعتباری که در زمین ایجاد کرده شناخته شده است. معیار کلی این است که مالک نمیتواند ارزش افزودهای را که مستقیما نتیجه کار زارع است، بدون پرداخت عوض عادلانه تصاحب کند.
سوال مهم دیگر این است که اگر مالک یا زارع در اثنای مزارعه فوت کند یا محجور (مثلا مجنون یا سفیه) شود، تکلیف عقد چیست؛ ادامه مییابد یا خودبه خود منحل میشود؟
قانون مدنی در ماده ۹۵۴، درباره عقود جایز میگوید: کلیه عقود جایزه به موت یا به جنون یا به سفه احد طرفین منفسخ میشود…
مزارعه، همانگونه که دیدیم، مطابق ماده ۵۲۵، عقد لازم است، نه جایز؛ بنابراین، قاعده ماده ۹۵۴ دربارهی انفساخ به سبب موت یا حجر، شامل مزارعه نمیشود. اصل بر این است که با فوت یکی از طرفین، عقد مزارعه به خودی خود منحل نمیشود و ورثه، قائممقام متوفی در حقوق و تعهدات او میگردند.
با این حال، باید به دو نکته توجه کرد:
نخست، اگر در عقد، مباشرت شخص زارع به صراحت شرط شده باشد و شخصیت او در درجهای باشد که طرف مقابل عقد را بر مبنای مهارت خاص یا اعتماد ویژه به او منعقد کرده، در فقه و دکترین بحث شده است که فوت او میتواند موجب انحلال عقد نسبت به آینده شود؛ زیرا موضوع تعهد – یعنی عمل شخص معین – دیگر قابل تحقق نیست.
در این صورت، ورثه زارع نسبت به محصول به دست آمده تا زمان فوت، ذیحق هستند، اما لزوما نمیتوانند خود را به جای او در ادامه مدت بنشانند، مگر با توافق مالک.
دوم، در فرض حجر (مثلا جنون یا سفه)، اگر شخص محجور زارع باشد، قیم یا ولی او میتواند در چارچوب مصلحت، ادامه مزارعه را اداره کند؛ اما اگر ادامه کار به مهارت و تشخیص خود شخص وابسته بوده و حالا آن مهارت از بین رفته، ممکن است استناد به عدم امکان اجرای صحیح تعهد، زمینه فسخ یا اقاله را فراهم کند.
اگر محجور، مالک باشد، قیم او جایگزین او در انجام تعهدات قراردادی میشود، اما نمیتواند بدون جهت قانونی، مزارعه را برهم بزند.
در عمل، توصیهام به طرفین این است که در قرارداد مزارعه، بند مستقلی درباره فوت یا حجر پیشبینی شود؛ مثلا تعیین شود که در صورت فوت زارع، ورثه حق دارند تا پایان فصل تحت نظارت شخصی واجد صلاحیت، زراعت را تکمیل کنند یا مالک حق دارد با پرداخت سهم عادلانهای از ارزش کار انجامشده، قرارداد را نسبت به آینده خاتمه دهد. چنین شفافیتی، هم حقوق ورثه را روشن میکند و هم مالک را در وضعیت مشخصی قرار میدهد.
آخرین حلقه زنجیره مزارعه، تحویل و تخلیه زمین است. با پایان مدت یا انحلال به یکی از طرق قانونی، زارع مکلف است ید خود را از زمین بردارد و آن را در وضعیتی که عرفا تحویل متعارف محسوب میشود، به مالک یا قائممقام او تسلیم کند.
اگر پس از پایان رابطه، زارع بدون مجوز قانونی و بدون توافق جدید همچنان در زمین بماند، ید او دیگر ید امانی ناشی از عقد نیست، بلکه به سمت ید ضمانی و در مواردی حتی احکام غصب میل میکند. قانون مدنی در ماده ۳۰۸، غصب را چنین تعریف میکند: غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان.
و ماده ۳۱۱ میگوید: غاصب باید عین مال مغصوب را عینا به صاحب آن رد نماید…
اگرچه زارع، در ابتدای امر غاصب نبوده و با اذن مالک وارد زمین شده است، اما ادامه تصرف او پس از پایان مزارعه، بدون رضایت مالک، میتواند مصداق استیلای عدوانی و در نتیجه موجب مسئولیت او برای اجرتالمثل منافع زمین در مدت تصرف اضافی باشد.
دادگاهها در چنین مواردی معمولا با ارجاع امر به کارشناس، میزان اجرتالمثل مدت تصرف اضافی را تعیین و زارع را محکوم میکنند.
از سوی دیگر، مالک نیز مکلف است در هنگام تحویل، موانعی برای برداشت محصول باقیمانده یا جمعآوری ابزار و تجهیزات زارع ایجاد نکند.
اگر هنوز محصول مشترک در زمین است، باید امکان برداشت و تقسیم آن را فراهم کند و نمیتواند به بهانه انقضای مدت، محصول را یکجانبه تصاحب کند. هرگونه ممانعت غیرموجه مالک در این مرحله، میتواند موجب مسئولیت او برای جبران خسارت زارع شود.
در عمل، بهترین شیوه، تنظیم صورتجلسه تحویل و تخلیه است؛ در این صورتجلسه، وضعیت زمین (سطح زیر کشت، آثار باقیمانده، تاسیسات)، وضعیت محصول (آیا کاملا برداشت شده یا بخشی باقی مانده است)، تحویل کلیدها، قطع دسترسی زارع به منابع آب و تاسیسات و هرگونه تعهد باقیمانده طرفین قید میشود.
شکایت و دادرسی در قرارداد مزارعه
در این بخش میخواهم از فضای قراردادی و تحلیلی مزارعه وارد مرحلهای شوم که عملا بسیاری از موکلین در آن به سراغ من میآیند؛ یعنی زمانی که اختلاف شکل گرفته و راهی جز طرح شکایت و پیگیری قضایی باقی نمانده است.
ادله اثبات
اولین پرسش هر موکل در پرونده مزارعه این است: چطور ثابت کنم حق با من است؟ پاسخ این پرسش مستقیما به قواعد اثبات دعوا در قانون مدنی گره میخورد. قانونگذار در ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی تکلیف بار اثبات را چنین روشن کرده است:
ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی: هرکس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند و مدعیعلیه هرگاه در مقام دفاع مدعی امری شود که محتاج به دلیل باشد، اثبات امر بر عهده او است.
بنابراین، اگر زارع مدعی است که بین او و مالک عقد مزارعه وجود دارد و مالک سهم او از محصول را نداده، اصل اثبات وجود عقد، شروط آن و مقدار محصول و سهم خودش با اوست. در مقابل، اگر مالک مدعی است که زارع بیش از مدت، در زمین مانده یا محصول را مخفی کرده، او باید این ادعا را با دلیل ثابت کند.
در دعاوی مزارعه، مهمترین ادله اثبات، معمولا این موارد است:
- سند مکتوب قرارداد: اگر مزارعه به صورت کتبی تنظیم شده باشد، این سند در صدر ادله قرار میگیرد. طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی: سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. و ماده ۱۲۸۶ نیز سند را به رسمی و عادی تقسیم میکند. قرارداد مزارعه عادی، در صورت انتساب، ارزش اثباتی جدی دارد؛ مگر آنکه جعلیت یا بیاعتباری آن ثابت شود.
- اسناد و مدارک تکمیلی: رسیدهای پرداخت هزینهها، گواهی خرید بذر و کود، اسناد بیمه محصول، گزارشهای جهاد کشاورزی، گواهی شورا یا دهیاری درباره سابقه کشت، همگی به عنوان قرائن و امارات میتوانند رابطه مزارعه و میزان کشت را تقویت کنند.
- شهادت شهود و گواهان محلی: در نبود سند مکتوب یا برای تکمیل آن، شهادت کارگران، همسایگان، بهرهبرداران از همان قنات یا چاه، و سایر مطلعین میتواند نقش مهمی داشته باشد. به ویژه در روستاها که بسیاری از توافقها شفاهی است، شهادت، ابزار اصلی اثبات است.
- معاینه و تحقیق محلی و کارشناسی: دادگاه به استناد مواد ۱۹۹ و ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی، میتواند برای کشف واقع، قرار معاینه محل، تحقیق محلی و ارجاع به کارشناس صادر کند. در پروندههای مزارعه، کارشناسان رسمی در رشته کشاورزی و منابع طبیعی با بازدید از زمین، سوابق کشت، نحوه تقسیم محصول و میزان کار انجامشده را ارزیابی میکنند.
- اقرار و سوگند: اقرار مالک به وجود مزارعه یا بدهی سهم محصول، برترین دلیل است. در مواردی که دلیل قاطعی در دست نیست، دادگاه ممکن است با توجه به مقررات سوگند، یکی از طرفین را به سوگند در اثبات یا نفی ادعا ارجاع دهد.
به عنوان وکیل، همیشه به موکلانم تاکید میکنم که در روابط مزارعه، تا حد امکان از شفاهی محض پرهیز کنند و لااقل صورتجلسات تقسیم محصول، رسیدهای تحویل بذر و هزینهها، و گواهی معتمدین محل را جمعآوری و نگهداری کنند؛ زیرا در لحظه دادرسی، بدون این پشتوانهها، اثبات بسیاری از ادعاهای درست، بسیار دشوار خواهد شد.
مرجع حل اختلاف
قدم بعدی این است که بدانیم برای طرح دعوای ناشی از مزارعه، به کجا باید مراجعه کرد. اصل کلی در قانون آیین دادرسی مدنی، صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول برای دعاوی مربوط به آن است. ماده ۱۲ این قانون مقرر میکند:
دعوای راجع به غیرمنقول اعم از دعوای مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است اگرچه خوانده مقیم آن حوزه نباشد.
از آنجا که مزارعه به طور جدی با منافع زمین غیرمنقول گره خورده است، در بسیاری از دعاوی مربوط به تحویل زمین، رفع تصرف، اثبات حق زارعانه یا اجرای الزام به تحویل منافع، دادگاه حقوقی محل وقوع زمین، مرجع صالح تلقی میشود.
اما همه دعاوی مزارعه الزاما دعوای راجع به غیرمنقول به معنای این ماده نیستند. برای مثال، اگر زارع فقط بخواهد مطالبه سهم محصول یا مطالبه وجهالمصالحه کند و دعوا صرفا جنبه مالی و شخصی داشته باشد، ممکن است بتوان به دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد نیز مراجعه کرد؛ هر چند در عمل، دادگاهها نسبت به دعاوی منشا گرفته از روابط مزارعه، غالبا صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک را ترجیح میدهند تا امکان معاینه محل و ارجاع به کارشناسی سادهتر باشد.
در کنار دادگاههای حقوقی، شوراهای حل اختلاف هم در چارچوب قانون شوراهای حل اختلاف، در حدود نصاب مالی و نوع دعوا، در برخی دعاوی مالی ناشی از مزارعه (مانند مطالبه مبالغ محدود سهم محصول، اجرتالمثلهای خرد یا هزینههای جزئی) صلاحیت دارند. در اینجا، هم نصاب قانونی و هم نوع دعوا اهمیت دارد و باید به قانون خاص شوراها مراجعه کرد.
راه سوم، داوری است. قانون آیین دادرسی مدنی در باب هفتم، داوری را پیشبینی کرده است. ماده ۴۵۴ این قانون بیان میکند:
کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند میتوانند با تراضی، منازعه و اختلاف خود را، اعم از اینکه در دادگاهها طرح شده یا نشده باشد و در صورت طرح در هر مرحلهای از رسیدگی باشد، به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند.
اگر در قرارداد مزارعه، شرط داوری گنجانده شده باشد و طرفین توافق کرده باشند که در صورت بروز اختلاف، موضوع به داور یا هیئت داوری منتخب آنها ارجاع شود، در زمان طرح دعوا، خوانده میتواند به این شرط استناد کرده و عدم صلاحیت دادگاه را مطرح کند. در این صورت، اختلاف در مسیر داوری حل میشود و رای داور، در صورت رعایت تشریفات، قابلیت صدور اجرائیه و اجرا را خواهد داشت.
به عنوان وکیل، در پروندههای کشاورزی بزرگ و پیچیده، غالبا توصیه میکنم شرط داوری با انتخاب اشخاص متخصص در امور کشاورزی و حقوقی در قرارداد گنجانده شود؛ زیرا رسیدگی در داوری هم تخصصیتر و هم معمولا سریعتر از روند رسمی دادگاه است، مشروط بر اینکه طرفین داور را درست انتخاب کنند و داوری به محملی برای کشمکشهای جدید تبدیل نشود.
خواستههای متعارف
وقتی به مرحله تنظیم دادخواست میرسیم، باید بدانیم خواسته دعوا را چگونه صورتبندی کنیم. در دعاوی ناشی از مزارعه، چند خواسته متعارف بیش از همه مطرح میشود:
- مطالبه سهم محصول: در این حالت، معمولا زارع ادعا میکند که مالک حصه او را از محصول تحویل نداده یا محصول را بدون تقسیم فروخته است؛ یا بالعکس، مالک مدعی است که زارع محصول را برداشت و سهم او را نپرداخته است. خواسته میتواند به صورت الزام خوانده به تحویل مقدار معین محصول (مثلا گندم یا برنج) یا الزام خوانده به پرداخت بهای روز سهم محصول طرح شود. اثبات این خواسته نیازمند ارائه ادلهای درباره میزان محصول برداشتشده، درصد حصه توافقی و مقدار سهم پرداختنشده است. اگر محصول هنوز موجود باشد، دادگاه میتواند با کارشناسی و صورتبرداری از محل، حکم به تقسیم و تحویل عین محصول دهد؛ اما اگر محصول فروخته شده یا تلف شده باشد، خواسته معمولا به شکل وجه نقد (قیمت محصول) مطرح میشود.
- مطالبه اجرتالمثل: در برخی موارد، رابطه مزارعه یا از ابتدا باطل است یا به هر دلیل، ادامه مزارعه منقطع میشود، اما یکی از طرفین از منافع زمین یا از کار طرف دیگر منتفع شده است. در اینجا، ماده ۳۳۶ قانون مدنی وارد عمل میشود: ماده ۳۳۶ قانون مدنی: هرکس بر حسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفا برای آن عمل اجرت باشد، یا کسی بر حسب عرف و عادت، عهدهدار انجام عملی باشد که عرفا برای آن عمل اجرت است، عامل مستحق اجرتالمثل خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرع داشته است. اگر زارع ثابت کند که به دستور یا رضایت مالک زمین را کشت کرده ولی به هر دلیل سهم محصول خود را دریافت نکرده، میتواند علاوه بر یا به جای مطالبه سهم محصول، اجرتالمثل عملیات انجامشده را بخواهد. از طرف دیگر، اگر ثابت شود زارع پس از پایان مدت، بدون حق در زمین مانده و از آن بهرهبرداری کرده، مالک میتواند اجرتالمثل منافع زمین را برای مدت تصرف اضافی مطالبه کند.
- فسخ یا اعلام بطلان مزارعه: گاهی خواسته اصلی، برهم زدن رابطه است؛ مثلا مالک مدعی است که زارع تعهدات خود را به طور اساسی نقض کرده (عدم کشت، تخریب تاسیسات، تغییر غیرمجاز نوع محصول) و بر این اساس، به استناد خیارات قانونی یا شرط قراردادی، درخواست فسخ مزارعه را دارد. یا زارع مدعی است که مزارعه از ابتدا به علت عدم تعیین حصه به نحو اشاعه یا مجهول بودن مدت، باطل بوده است و اکنون تقاضای اعلام بطلان و سپس مطالبه اجرتالمثل کار انجامشده را دارد. در اینگونه دعاوی، دادگاه ابتدا ماهیت و شرایط عقد را بررسی میکند؛ اگر عقد را صحیح بداند، به ادعای فسخ میپردازد و اگر شرایط اساسی را مفقود بداند، حکم به بطلان میدهد. آثار هر یک از این وضعیتها، همانطور که در بخش قبل توضیح دادم، بر گذشته و آینده رابطه متفاوت است.
در عمل، ترکیب این خواستهها در یک دادخواست کاملا متداول است؛ مثلا صدور حکم بر فسخ عقد مزارعه به جهت تخلف خوانده از انجام تعهدات، به همراه محکومیت وی به تحویل زمین، تقسیم محصول موجود و پرداخت خسارات و اجرتالمثل ایام تصرف.
نکته مهم این است که خواستهها باید روشن، قابل اندازهگیری و منطبق با مبانی قانونی تنظیم شود تا هم دادگاه تکلیف خود را بداند و هم در مرحله اجرا، ابهام کمتری وجود داشته باشد.
اجرای احکام
آخرین گام، اجرای حکمی است که پس از طی تشریفات دادرسی قطعی شده است. در پروندههای مزارعه، محکومبه غالبا یا تحویل عین محصول است، یا پرداخت وجه نقد (قیمت محصول یا اجرتالمثل)، یا رفع تصرف و تحویل زمین، یا ترکیبی از اینها.
در مورد احکام مالی (پرداخت وجه)، روال اجرای احکام مدنی مانند سایر دعاوی است: صدور اجرائیه، ابلاغ به محکومعلیه، مهلت قانونی، و در صورت استنکاف، توقیف اموال، حسابها یا حقوق مالی محکومعلیه. قانون اجرای احکام مدنی و مواد ۳۴ به بعد آن، چارچوب این اقدامات را تعیین کرده است.
اما جایی که پرونده مزارعه از سایر دعاوی متمایز میشود، جایی است که محکومبه تحویل محصول و افراز سهم مشاع است. اگر محصول هنوز موجود باشد و تلف نشده باشد، واحد اجرای احکام با همکاری کارشناس و با حضور طرفین، از محصول موجود صورتبرداری میکند.
محصول معمولا توزین یا به واحد متعارف منطقه (کیسه، خروار، تن و…) اندازهگیری میشود، سپس متناسب با سهم هر یک از طرفین، چند واحد تقریبا مساوی تعیین و به قید قرعه یا توافق میان آنها تقسیم میگردد.
این افراز در مرحله اجرا، در واقع نوعی تقسیم مال مشاع است که به جای طرح دعوای مستقل افراز، در چارچوب اجرای حکم انجام میشود. اگر طرف محکومعلیه در این مرحله همکاری نکند، مامور اجرا میتواند با حضور در محل، حتی بدون رضایت او عملیات توزین و افراز را انجام دهد و سهم محکومله را جدا کرده و در اختیار او قرار دهد.
در مواردی که احتمال تضییع یا برداشت شبانه محصول وجود دارد، استفاده از تامین دلیل و دستور موقت برای منع انتقال یا برداشت محصول تا تعیین تکلیف نهایی بسیار ضروری است.
در مورد تحویل زمین و رفع ید زارع یا مالک، واحد اجرا پس از ابلاغ اجرائیه و انقضای مهلت، در صورت استنکاف محکومعلیه، با حضور در محل و با استفاده از نیروی انتظامی در صورت لزوم، اقدام به تحویل زمین به محکومله میکند.
اگر تاسیسات یا کشتههایی باقی مانده باشد که در حکم درباره آنها تعیین تکلیف نشده، وضعیت پیچیده میشود و گاه نیاز به طرح دعوای تکمیلی یا توافق جدید میان طرفین خواهد بود؛ به همین دلیل، به عنوان وکیل، همواره اصرار دارم که در متن حکم خواسته شود که دادگاه تکلیف تاسیسات و کشتهای باقیمانده را نیز مشخص کند تا در مرحله اجرا، مرجع اجرا با ابهام مواجه نشود.
باسلام، چرا منابع و ارجاع را ذکر و مشخص ننموده ای؟