با توجه به رغبت افراد به ایجاد ارزش افزوده برای املاک خود برای نیل به این هدف ایجاد برخی تغییرات در املاک اجتناب ناپذیر است یکی از مواردی که امروزه بسیار رواج یافته است ایجاد باغچه در اراضی کشاورزی است. دلیل آن ارزشمند و مطلوب بودن زمین تغییر کاربری شده نسبت به زمین کشاورزی است.
از طرف دیگر دولت برای تامین غذای افراد جامعه مجبور به تصویب قوانینی برای حفظ اراضی کشاورزی شده است و برای تغییر کابری این اراضی شرایط خاصی را در قانون پیش‌بینی نموده است.
این قانون برای تغییر کاربری مقررات سختگیرانه را در نظر گرفته که بعضا موجب می‌شود افرادی که بدون رعایت این قوانین اقدام به تغییر غیر مجاز کاربری می‌نمایند، مشمول عنوان مجرمانه شوند.
لذا امروزه جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی کشاورزی و باغات یکی از جرایم مبتلا به است که با کثرت طرح آن ادر دادگاهها روبه‌رو هستیم و متاسفانه در پاره‌ای موارد آثار زیان‌بار و غیر قابل جبرانی را به همراه دارد.
از طرفی برخی از افراد با تغییر کاربری این اراضی موجبات خدشه به امنیت تامین مواد غذایی را رغم می‌زنند و از طرفی سیستم قضایی پس از احراز مجرمیت مرتکب نسبت به تخریب ابنیه ساخته شده در این اراضی اقدام می‌کند که این تخریب علاوه بر زیان مادی برای مرتکب موجب تضییع منابع کشور نیز می‌گردد.
برای دریافت مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری همین حالا رزرو وقت نمایید.
جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و مرجع صالح
رویه معمول این است که نسبت به این جرم اداره جهاد کشاورزی اعلام جرم می‌کند و رسیدگی به این جرم در صلاحیت دادگاه کیفری دو است.
طرح اتهام تغییر غیرمجاز کاربری اراضی کشاورزی و باغات به این علت مستقیما در دادگاه کیفری دو رسیدگی می‌شود که این جرم از جرایم درجه ۷ تلقی می‌شود و جرایم درجه ۷ و ۸ نیز از جرایمی هستند که هم تحقیقات مقدماتی و هم رسیدگی آن در صلاحیت دادگاه کیفری دو است و نیاز به کیفرخواست ندارد.
شیوه دفاع از اتهام تغییر غیر مجاز کاربری اراضی زراعی
یک وکیل ملکی زبده و کارامد قبل از ورود به دفاع باید ارکان تشکیل دهنده جرم را بشناسد و با تحلیل آن استدلال لازم برای دفاع را کسب نماید. جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی نیز از این اصل مستثنی نیست.
عنصر قانونی این جرم قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات مصوب سال ۷۶ و اصلاحی ۸۵ است.
برای شناسایی عنصر مادی این جرم ابتدا باید رفتاری که موجب بروز و حدوث این جرم می‌شود را مورد بررسی قرار دهیم. عنصر مادی جرم در ماده یک این قانون مورد اشاره واقع شده است که همان اقدام و انجام عملی است که موجب تغییر کاربری این اراضی به امور دیگر است.
در آیین نامه این قانون به صورت مصداقی نوع رفتار مجرمانه مشخص شده است که عبارتند از: احداث بنا، احداث اتاقک، استخر، گلخانه و غیره.
در این قانون دیوارکشی اطراف باغات به عنوان رفتار مجرمانه تغییر کاربری ذکر نشده لذا برخی از شعبات دادگاه دیوارکشی را مصداق احداث بنا تلقی و آن را جرم می‌انگارند اما باید توجه نمود که اصولا دیوارکشی اطراف باغات تغییر کاربری محسوب نمی‌شود، بلکه امری است که برای بهینه سازی باغات صورت می‌گیرد و موجب حفاظت این باغات از گزند اسیب‌های احتمالی می‌باشد.
برای انتفاع بهینه از اراضی لازم است بناهایی مانند اتاقک انباری یا سرویس بهداشتی نیز چون جزئی از ملزومات است را نباید تغییر کاربری محسوب نماییم. البته رویه اکثر دادگاه این است که دیوارکشی اطراف باغات را تغییر کاربری محسوب نمی‌نمایند.
موضوع جرم تغییر غیر مجاز اراضی
موضوع جرم زمین‌های خارج از شهرها و روستاها می‌باشد لذا زمین‌های داخل شهرها و روستاها از این قانون خروج موضوعی دارند.
نکته حائز اهمیت دیگر این است که زمین‌های ملکی موضوع این قانون بایستی قابلیت کشاورزی داشته باشند و هر زمین خارج از بافت شهر و روستا در شمول این قانون قرار نمی‌گیرد.
بنابراین زمین‌های سنگلاخی و غیره که قابلیت کشاورزی ندارند، در صورت احداث بنا در اینگونه زمین‌ها نمی‌توان تغییر غیر مجاز کاربری تلقی کرد. به همین علت این اراضی بایستی بر اساس نظریه کارشناس رسمی قابلیت کشت و زرع داشته باشند.
سوالی که مطرح می‌شود این است که قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی سال ۷۴ تصویب شد و بعضا در این اراضی بناهایی با قدمت زیاد و قبل از سال ۷۴ وجود دارد. اگر این بناها تخریب و به جای آن بنای نو ساخته شود آیا می‌توان این عمل را تغییر غیر مجاز کاربری تلقی کرد؟
در این مورد رویه دادگاهها متفاوت است. برخی از دادگاهها که البته غالب دادگاهها هستند، اقدام این چنینی را تغییر غیر مجاز کاربری نمی‌دانند. البته به شرطی که بنای نوساز در همان مختصات بنای سابق ساخته شود و بنای اضافی احداث نشود و اگر بنای مازاد بر بنای قبلی ساخته شود می‌بایست تحت عنوان تغییر غیر مجاز کاربری مورد پیگرد قرار گیرد.
اما اقلیت دادگاهها احداث بنا حتی اگر در مختصات و محل بنای سابق باشد را نیز تغییر غیر مجاز کاربری می‌دانند که استدلال این دادگاهها توجیه قانونی ندارد چون تغییر کاربری قبل از تصویب قانون صورت گرفته و در حال حاضر آن بنا مورد باز‌سازی و ترمیم قرار گرفته است و نباید تغییر کاربری تلقی شود.
استفاده از اصول و مبانی قانونی برای دفاع از اتهام
در رابطه با جرم تغییر غیر مجاز کاربری آنچه تفسیر به نفع متهم است این است که آن را جرم مطلق بدانیم و فرض را این بگذاریم که این جرم با اولین اقدام مرتکب مبنی بر تغییر کاربری حادث می‌شود.
در این صورت است که با توجه به درجه ۷ بودن این جرم پس از سه سال جرم مشمول مرور زمان شده و متهم قابل تعقیب نخواهد بود اما رویه دادگاهها این جرم را جرمی مستمر می‌دانند که تا وقتی بنا وجود دارد متهم قابل تعقیب است.
در رابطه با مطلق یا مقید بودن جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی نیز اختلاف نظر وجود دارد و برخی جرم را با ارتکاب رفتار انجام شده می‌دانند و برخی دیگر نیز به توجه به ماده ۳ و ماده ۱ این قانون ان را جرمی مقید می‌دانند و معتقدند که ارتکاب جرم می‌بایست مانع تداوم زراعت گردد. اما دیدگاه غالب و رویه قضایی این جرم را جرمی مطلق فرض می‌کند.
شیوه رسیدگی به اتهام تغییر غیر مجاز اراضی زراعی در دادگاهها
رسیدگی به این جرم همانگونه که عرض شد چون جرمی درجه ۷ محسوب می‌شود، بنابراین دادگاه‌های کیفری ۲ صالح به رسیدگی می‌باشند و چون دادگاه‌های بخش نیز دارای همان صلاحیت دادگاه‌های بخش هستند، بنابراین دادگاه‌های بخش نیز صلاحیت رسیدگی دارند.
طرز رسیدگی به این صورت است که شاکی این اتهام جهاد کشاورزی است و با شکایت جهاد کشاورزی پرونده به شعب دادگاه‌های کیفری ۲ ارجاع می‌شود.
آنچه حائز اهمیت است تحقیقات مقدماتی در رابطه با این اتهام صورت می‌گیرد و بر خلاف سایر اتهامات که ابتدا دادگاه یا دادسرادر رابطه با جرم تحقیقاتی انجام می‌دهد و اگر موضوع را واجد جنبه کیفری بداند متهم را احضار می‌کند، در این اتهام دادگاه بدوا و بدون اینکه تحقیقی نموده باشد متهم را احضار و از وی تحقیقات لازمه را به عمل می‌آورد.
موضوع مهم دیگر این است که در تبصره ۱ ماده ۲ این قانون مرجع تشخیص ارتکاب این جرم جهاد کشاورزی است و اتفاق مهمی که می‌افتد این است که جهاد کشاورزی از سویی شاکی و از سویی نقش کارشناس را بر عهده دارد و جمع این دو عنوان از نظر اصول دادرسی واجد اشکال است.
در این مورد یک وکیل زبده و کارآمد بایستی از دادگاه درخواست ارجاع به کارشناس نماید و چه بسا کارشناس زمینی را فاقد قابلیت زراعت معرفی نماید و دادگاه با توجه به نظریه کارشناس قرا منع تعقیب صادر کند.
اگر ساختمانی در زمین وجود دارد که دارای قدمت است برای تعیین قدمت ساختمان برای استفاده از مرور زمان بایستی ارجاع به کارشناس راه و ساختمان درخواست شود تا قدمت ساختمان تعیین و با اتکا به قدمت ساختمان ایراد مرور زمان تعقیب صورت گیرد.
برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی و امور مربوط به تغییر کاربری اراضی می‌توانید از متخصصین حقوقی ما در بنیاد وکلا یاری جویید.
خدمت حقوقی وکیل آنلاین بالاترین تقاضا را بین مراجعین ما دارد.
