موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
چگونه می‌توانم از تصرف مشاعات جلوگیری کنم؟
پرسیده شده ۸ ماه پیش
۴۵ پاسخ ثبت شده
سلام و درود خدمت وکلای گرانقدر
سازنده مجتمع بلافاصله پس از اتمام ساخت مجتمع آپارتمانی مسکونی، اقدام به تصرف زیرزمین و اتاقک خرپشته با اشخاص ثالث می‌نماید. در حال حاضر پایان کار و سند تفکیکی اخذ نشده است. در دعاوی رفع تصرف عدوانی، نظریه کارشناسی تصرف مشاعات و تغییر وضعیت آن تایید شده است. اما در سبق تصرف به مشکل خوردم، چرا که تصرفات همزمان با حضور ساکنین در مجتمع بوده است و گذشته‌ای وجود نداشته که آزاد و مشاع بودن آن نواحی اثبات شود.
به نظر بزرگواران، دعوای رفع تصرف عدوانی به هیچ وجه قابل توفیق نیست؟ چه دعوایی میتوان طرح کرد؟ اکثر دعاوی تصرف مشاعات، سبق تصرف خواهان می‌خواهد ظاهرا.
سپاسگزارم
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
به دلیل دشواری اثبات سابقه تصرف ساکنان، دعوای رفع تصرف عدوانی با ریسک رد مواجه است و وکلا پیشنهاد می‌کنند از عناوین دیگری مانند دعوای رفع ممانعت از حق، رفع مزاحمت، الزام به تحویل مبیع یا الزام به تعیین مشاعات و تفکیک استفاده شود.
اینکه کدام عنوان دعوا دقیقاً به نتیجه برسد، به مدارک قراردادی، وضعیت صورتمجلس تحویل و مندرجات نقشه ساختمان بستگی دارد.
آسیه فتاحی امیردهیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۴٫۸
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
راهکارهای حقوقی مقابله با تصرف مشاعات ساختمان
با توجه به نبود سند تفکیکی و چالش در اثبات سابقه تصرف، طرح دعوای رفع تصرف عدوانی صحیح نبوده و معمولاً رد میشود. بیشتر وکلا طرح دعاوی رفع ممانعت از حق یا رفع مزاحمت را پیشنهاد کرده‌اند و امکان درخواست دستور موقت برای منع استفاده اشخاص ثالث نیز وجود دارد. همچنین میتوانید دعوای الزام به تحویل مبیع یا الزام به تفکیک و تعیین مشاعات را علیه سازنده مطرح کنید تا مشاع بودن فضاها اثبات شود.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
۴۵ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۸ ماه پیش
مهدی حمیدی
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۵٫۰·۴۱ مشاوره موفق
در این وضعیت، دعوای رفع تصرف عدوانی به‌دلیل دشواری اثبات سبق تصرف ساکنین معمولا با ریسک رد مواجه است.
راهکار مؤثرتر، طرح دعوای «رفع مزاحمت و ممانعت از حق» یا «الزام به رفع تصرف و اعاده وضع مشاعات» با استناد به مقررات آپارتمانها، نظریه کارشناس و ماهیت ذاتی مشاع بودن زیرزمین و خرپشته است؛ همزمان میتوانید دستور موقت منع استفاده اشخاص ثالث را هم مطالبه کنید.
درود بر شما. با توجه به توضیحات شما، مسئله اصلی در دعوای رفع تصرف عدوانی، اثبات **«سبق تصرف»** شما به عنوان خواهان و **«لاحق بودن»** تصرف خوانده (سازنده) است.
شما کاملا درست تشخیص داده‌اید که در این شرایط خاص (تصرف همزمان با حضور ساکنین و عدم وجود سابقه تصرف شخصی در آن قسمت‌ها)، دعوای رفع تصرف عدوانی با دشواری جدی مواجه است.
در ادامه به تحلیل موضوع و ارائه راهکارهای جایگزین می‌پردازم:
### ۱. چرا دعوای رفع تصرف عدوانی مشکل دارد؟
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، شرایط دعوای تصرف عدوانی را مشخص کرده است. مهم‌ترین شرط آن این است که خواهان باید ثابت کند **«سابقا»** در ملک تصرف داشته و تصرف وی بدون رضایت یا به نحو عدوانی غصب شده است.
در مجتمع‌های آپارتمانی، قسمت‌هایی مانند زیرزمین (مشاعات) و خرپشته (پشت بام یا موتورخانه) جزء **مشاعات** ساختمان محسوب می‌شوند. مالکیت مشاعات به صورت **اشاعه** متعلق به تمام مالکان است.
- **مشکل:** شما به عنوان یک واحد از مجتمع، هرگز به صورت فیزیکی و مستقل در کل زیرزمین یا خرپشته تصرف نداشته‌اید تا بتوانید از آن «خلع ید» شوید. تصرف شما در مشاعات، یک تصرف «قهری» و ناشی از مالکیت بر واحد است، نه یک تصرف مادی مستقل.
- **رویه قضایی:** رویه غالب این است که در دعوای رفع تصرف عدوانی از مشاعات، هر یک از مالکان می‌توانند طرح دعوا کنند، اما اثبات سبق تصرف برای ایشان سخت است، مگر اینکه ثابت کنند قبل از تصرف خوانده، آن قسمت به صورت مشاع و در اختیار تمام ساکنین (از جمله خواهان) بوده است. در شرایط شما که تصرف سازنده همزمان با ورود ساکنین بوده، این سبق تصرف وجود ندارد و دادگاه ممکن است قرار رد دعوا صادر کند.
### ۲. چه دعوایی میتوانید طرح کنید؟
با توجه به اینکه سند تفکیکی و پایان کار صادر نشده، اما شما به عنوان خریدار در مجتمع ساکن هستید و مالک محسوب می‌شوید، بهترین و مؤثرترین راهکار حقوقی، طرح یکی از دعاوی زیر است:
#### گزینه اول: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع (همراه با خسارت)
اگر هنوز سند رسمی به نام شما منتقل نشده و واحد را به صورت وعده‌ای خریده‌اید:
- **ماهیت دعوا:** شما میتوانید علیه سازنده (به عنوان فروشنده) دعوای **«الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع»** را مطرح کنید.
- **ارتباط با مشاعات:** مطابق ماده ۳۳ قانون اموال و مالکیت، در فروش آپارتمان، مشاعات نیز به تبعیت از واحد مسکونی به خریدار منتقل میشود، مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین، اگر سازنده از تحویل کامل مبیع (که شامل مشاعات نیز میشود) خودداری کرده، این دعوا می‌تواند شامل مطالبه حق استفاده از مشاعات نیز بشود.
- **خواسته:** علاوه بر الزام به تنظیم سند، میتوانید **«تحویل تمامی قسمت‌های متعلق به واحد مسکونی اعم از اعیان و مشاعات»** را نیز به عنوان خواسته اضافه کنید و اثبات کنید که سازنده با تصرف زیرزمین و خرپشته، از انجام تعهد خود در تحویل کامل مبیع (که شامل حق استفاده از مشاعات است) خودداری کرده است.
#### گزینه دوم: دعوای الزام به رفع تصرف از مشاعات (بر اساس مالکیت)
این دعوا ممکن است با عنوان **«خلع ید از مشاعات»** یا **«رفع تصرف از مشاعات»** مطرح شود.
- **تفاوت با تصرف عدوانی:** این دعوا یک دعوای **مالکیت** است، نه دعوای تصرف. شما به استناد مالکیت خود بر واحد مسکونی و به تبع آن، مالکیت در مشاعات، علیه سازنده (که متصرف خوانده میشود) اقامه دعوا می‌کنید.
- **ادله:** نیازی به اثبات سبق تصرف شخصی ندارید. کافی است ثابت کنید:
۱. شما مالک یکی از واحدهای مجتمع هستید (قرارداد خرید، قبض‌های پرداختی و ...).
۲. زیرزمین و خرپشته جزء مشاعات ساختمان است (نظریه کارشناسی شما این موضوع را تایید کرده است).
۳. خوانده (سازنده) بدون رضایت شما و سایر مالکان، این قسمت‌ها را تصرف کرده است.
- **نکته مهم:** این دعوا باید با جلب نظر کارشناسی و اثبات اینکه این فضاها جزء مشاعات هستند (که شما دارید) و برای استفاده اختصاصی سازنده نیستند، قابل طرح است.
#### گزینه سوم: دعوا علیه اشخاص ثالث (متصرفین)
اگر اشخاص ثالث (غیر از سازنده) در این فضاها مستقر هستند:
- شما میتوانید علیه آن اشخاص نیز دعوای **«خلع ید و رفع تصرف»** را به استناد مالکیت خود در مشاعات مطرح کنید. در این حالت، سازنده را میتوان به عنوان **شخص ثالث** یا **قائم‌مقام** خوانده اصلی (اگر آن افراد را با اجاره یا توافق خود وارد کرده) وارد دعوا کرد.
### ۳. جمع‌بندی و توصیه نهایی
- **دعوای رفع تصرف عدوانی** به دلیل مشکل اثبات سبق تصرف، ریسک بالایی دارد و احتمال رد آن وجود دارد.
- **توصیه قاطع:** به جای آن، **دعوای اثبات مالکیت مشاعات به تبع مالکیت بر واحد** و سپس **الزام به رفع تصرف از مشاعات** یا **خلع ید از مشاعات** را مطرح کنید.
- **ضمائم ضروری:**
- قرارداد خرید واحد.
- نظریه کارشناسی که تصرف سازنده و تغییر وضعیت مشاعات را تایید می‌کند.
- استعلام یا هر مدرکی که نشان دهد پایان کار و سند تفکیکی هنوز صادر نشده است (تا مشخص شود سازنده هنوز به طور کامل به تعهداتش عمل نکرده).
- درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین حدود مشاعات و میزان تصرف خوانده.
در این مسیر، قوی‌ترین سند شما، **نظریه کارشناسی** مبنی بر تصرف مشاعات و تغییر وضعیت آن است که نشان می‌دهد سازنده از حدود اختیارات خود خارج شده است. با اتکا به این نظریه و اثبات مالکیت خود، شانس موفقیت در دادگاه بسیار بالاست.
محمدمهدی قنبری
۷ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
با درود و احترام؛
چالش شما در اثبات "سبق تصرف" در آپارتمان‌های نوساز که هنوز سند تفکیکی ندارند، از معضلات رایج در دعاوی تصرف است. با توجه به اینکه تصرفات سازنده همزمان با اسکان خریداران آغاز شده، اثبات تقدم زمانی تصرف خریداران بر مشاعات (مانند خرپشته و زیرزمین) دشوار است؛ چرا که سازنده از ابتدای عملیات ساختمانی بر کل ملک استیلا داشته است.
چالش دعوای تصرف عدوانی
در دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی، ارکان سه گانه "سبق تصرف خواهان"، "لحوق تصرف خوانده" و "عدوانی بودن" باید احراز شود. در مورد شما:
نقص در سبق تصرف: چون خریداران از ابتدا تصرف مستقلی بر مشاعات (بدون حضور سازنده) نداشته‌اند، دادگاه‌ها معمولا ید سازنده را "سبق" تلقی می‌کنند.
ماهیت مشاعی: طبق رویه قضایی، در مشاعات آپارتمانها چنانچه یکی از مالکین مانع استفاده دیگری شود، دعوای "رفع تصرف عدوانی" به دلیل اشتراک در حق، اغلب با قرار رد دعوا مواجه میشود و باید به عنوان "مزاحمت" یا "ممانعت از حق" مطرح گردد.
دعاوی جایگزین پیشنهادی
با توجه به وضعیت پرونده و تایید کارشناسی مبنی بر تغییر وضعیت مشاعات، گزینه‌های زیر توصیه میشود:
دعوای الزام به تحویل مبیع و رفع ممانعت از حق
به جای رفع تصرف، میتوانید از عناوین زیر استفاده کنید:
الزام به تحویل مبیع (مشاعات): اگر در قرارداد پیش‌فروش یا مبایعه‌نامه، مشاعات طبق قانون تملک آپارتمانها تعریف شده باشد، سازنده ملزم به تحویل کامل مبیع (شامل بخش‌های مشاعی) است.
رفع ممانعت از حق: این دعوا زمانی مطرح میشود که کسی مانع استفاده شما از حقتان شود بدون آنکه مال را از تصرف شما خارج کرده باشد. چون خرپشته و زیرزمین طبق قانون متعلق به همه است، تصرف اختصاصی سازنده "ممانعت از حق" سایرین در استفاده از آن تلقی میشود.
دعوای خلع ید مشاعی
اگر خریداران دارای سند مالکیت (حتی مشاعی از کل پلاک ثبتی مادر) باشند، دعوای "خلع ید" علیه سازنده و اشخاص ثالث راهگشاتر است.
در این حالت، نیازی به اثبات "سبق تصرف" نیست و صرف اثبات مالکیت کفایت می‌کند.
طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، در صورت صدور حکم خلع ید علیه یکی از شرکا (یا سازنده)، از تمام ملک خلع ید شده و ملک به تصرف هیچ‌یک از شرکا داده نمیشود تا تکلیف قانونی (افراز یا توافق) مشخص گردد.
دعوای الزام به ایفای تعهد و اعاده به وضع سابق
با توجه به نظریه کارشناسی مبنی بر "تغییر وضعیت مشاعات"، میتوانید دعوای "الزام به ایفای تعهدات قراردادی و قانونی" مبنی بر اعاده ساختمان به نقشه تایید شده و پایان کار را مطرح کنید. این مسیر به خصوص برای تخریب اتاقک‌های غیرمجاز در خرپشته یا زیرزمین که برخلاف پروانه ساخته شده‌اند، موثر است.
باسلام
دعوی الزام به تفکیک و تعیین مشاعات علیه سازنده یا مالک مطرح گردد
طرح این دعوی باعث می گردد دادگاه مشخص کنه چه بخش هایی مشاع است و چه کسی حق استفاده دارد
ابتدا اقدام به جمع آوری مدارک و شواهد کنید عکس وفیلم از فضای زیرزمین و خرپشته که توسط سازنده تصرف شده است
ارسال اظهارنامه و اعلام جرم بودن و غیرقانونی بودن تصرف مشاعات
مراجعه به شهردری منطقه و اعلام گزار ش
الزام به تنظیم سند تفکیکی
تا زمانی که سند تفکیکی صادر نشده است امکان استفاده کامل از رفع تصرف عدوانی محدود است.
۱. تعویض وثیقه یا تودیع وجه نقد اصولا ممکن است؛ حتی پس از قطعیت حکم، وفق مواد ۲۱۷ و ۲۴۷ قانون آیین دادرسی کیفری، مقام اجرای احکام می‌تواند وثیقه ملکی را به وجه نقد یا وثیقه دیگر تبدیل کند و الزام قانونی به «تحویل محکوم‌علیه» وجود ندارد.
۲. با توجه به اینکه حکم حبس از سال ۱۴۰۰ اجرا نشده، طبق مواد ۱۰۵ و ۱۰۷ قانون مجازات اسلامی ۱۳۹۲، مرور زمان اجرای مجازات (۱۰ سال برای حبس تعزیری درجه ۵) قابل طرح است؛ در صورت پذیرش، اجرای حکم و بالتبع بقای وثیقه منتفی میشود.
۳. رضایت شاکی مؤید زوال ضرورت تامین شدید است و در تصمیم قاضی اجرای احکام برای رفع اثر از وثیقه یا قبول وجه نقد مؤثر است.
تقدیم درخواست کتبی به اجرای احکام کیفری با خواسته «اعمال مرور زمان اجرای مجازات و رفع اثر/تبدیل وثیقه»، مستند به مواد فوق.
با سلام
خیر؛ در این وضعیت دعوی رفع تصرف عدوانی عملا قابل توفیق نیست چون رکن اساسی آن یعنی سبق تصرف خواهان احراز نمیشود و «مشاع بودن» جای سبق تصرف را نمی‌گیرد.
راه صحیح اقدام: دعوی خلع ید از مشاعات (همراه با قلع و قمع مستحدثات)
مبتنی بر مالکیت مشاعی است و سبق تصرف لازم ندارد.
در صورت وجود واگذاری به ثالث:
ابطال قراردادهای واگذاری مشاعات + خلع ید متصرف.
به‌عنوان مکمل یا موقت:
منع استفاده اختصاصی از مشاعات یا رفع مزاحمت حقوقی.
نکته مهم: اخذ پایان‌کار و سند تفکیکی شرط طرح دعوا نیست؛ تشخیص مشاع بودن با عرف، نقشه و نظر کارشناس انجام میشود.
سلام
دعوای رفع تصرف عدوانی ممکن است به دلیل عدم اثبات «سبق تصرف» با مشکل مواجه شود.
راهکار جایگزین:
طرح دعوای تخلیه عین غیرمنقول (مشاعات) با استناد به ماده ۱۰۸ قانون مدنی (تصرف عدوانی) و ماده ۶۰ قانون تملک آپارتمانها (حفظ مشاعات).
همچنین میتوان دعوای الزام به تنظیم سند تفکیکی و اعاده وضعیت مشاعات یا اتخاذ قرار تامین خواسته (مانع تصرف جدید) را در نظر گرفت.
تاکتیک: تمرکز بر تصرف عدوانی سازنده به عنوان مالک مشاع و نه اثبات «سبق تصرف» ساکنان.
عرض سلام و احترام ،
در پرونده شما اگر رفع تصرف عدوانی از جهت سبق با دشواری روبه رو است، بهترین مسیر معمولا طرح ممانعت از حق و الزام به رفع مزاحمت و تخلیه و اعاده وضعیت مشاعات همراه با درخواست دستور موقت است، چون با وجود نظریه کارشناسی درباره تصرف و تغییر وضعیت، می توان محور رسیدگی را از سبق تصرف به احراز حق مالکانه نسبت به مشترکات و سلب بهره برداری منتقل کرد
سلام مشاعات، چون «سبق تصرف» شرط دعوای تصرف عدوانی است، این دعوا معمولا قابل استناد نیست.
راه صحیح، طرح دعوای مالکیتی است:
- الزام به رفع تصرف از مشاعات
- ممانعت از حق
- الزام به رعایت مشاعات و اعاده وضع به حال سابق
در این دعاوی، مالکیت مشاعی کافی است و نیاز به سبق تصرف ندارید.
سلام می توانید دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق طرح نمایید. سبق تصرف لازم نیست، پس مشکل رفع تصرف عدوانی را ندارد. میتوان از آن برای خلع ید مشاعات یا جلوگیری از تغییر وضعیت استفاده کرد شواهد کارشناسی و مدارک مالکیت شما، برگ برنده هستند
سلام.
به‌دلیل عدم امکان اثبات سبق تصرف در مشاعات، دعوای رفع تصرف عدوانی توفیق چندانی ندارد؛ لذا طرح دعوای ممانعت از حق استفاده از مشاعات توام با الزام به رفع تصرف و قلع‌وقمع مستحدثات و عنداللزوم ابطال واگذاری مشاعات به ثالث و اخذ دستور موقت، مسیر حقوقی مؤثرتر محسوب میشود.
وقت بخیر
دعوای رفع تصرف عدوانی بدون احراز سبق تصرف قابل توفیق نیست و در این وضعیت رد میشود
به جای آن دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق نسبت به مشاعات قابل طرح است
همزمان میتوان دعوای الزام به تحویل و منع انتفاع غیرمجاز از مشاعات را اقامه کرد
در صورت فوریت میتوان دستور موقت و منع واگذاری درخواست نمود
راه حل این موضوع نسبتا پیچیده:
اگر بنای دادگاه بر این باشد که سابقا به تصرف شما داده نشده ، شما میتوانید از عنوان الزام به تحویل مبیع استفاده کنید ، اگر مدعی شود به شما تسلیم شده است ناخواسته سبق تصرف شما اقرار نموده است.
سلام
رکن رکین دعوای رفع تصرف عدوانی سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده است. چون سازنده از ابتدا ملک را در اختیار داشته، شما سابقه تصرف ندارید و این دعوا محکوم به رد است. راهکار صحیح، طرح دعوای حقوقی با خواسته خلع ید مشاعی و قلع و قمع مستحدثات در صورت ساخت‌وساز است. در دعوای خلع ید، دیگر نیازی به اثبات سابقه تصرف شما نیست، بلکه مالکیت شما ملاک است. از آنجا که طبق صورتمجلس تفکیکی یا عرف ساخت‌وساز، زیرزمین و خرپشته جزو مشاعات است و مالکیت مشاعات متعلق به همه مالکین است، سازنده حق تصرف انحصاری ندارد و دادگاه حکم به خلع ید او خواهد داد تا تمام مالکین بتوانند به صورت مشترک از آن استفاده کنند.
موفق باشید
همراه گرامی، بهترین دعاوی جایگزین: الزام سازنده به تحویل کامل مبیع (شامل زیرزمین و خرپشته) + رفع تصرف ثالث (کارشناسی فعلی‌تان مستقیما کمک می‌کند + قرارداد پیش فروش)/ الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی + تحویل مشاعات(قبل از پایان کار هم قابل طرح است) و یا در نهایت رفع مزاحمت یا ممانعت از حق
خلع ید فعلا مناسب نیست چون سند تفکیکی ندارید.
اگر خریداران متعددند، دعوای جمعی یا از طریق هیئت مدیره موقت خیلی مؤثرتر است.
سلام
در تصرف مشاعات، سبق تصرف به معنای تصرف اختصاصی لازم نیست و استفاده مشترک ساکنین، برای تحقق سبق تصرف کفایت می‌کند.
با این حال، اگر اثبات سبق تصرف در قالب دعوای تصرف دشوار باشد، مسیر صحیح‌تر دعوی خلع ید از مشاعات و الزام به رفع تصرف غیرقانونی سازنده است، نه صرفا رفع تصرف عدوانی
