نحوه اثبات قانونی نبودن مصوبات مجمع عمومی مالکین ساختمان چگونه است؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
در پاسخ به پرسش‌های شما موارد زیر قابل ذکر است:

مطالبه وجه توسط هیئت مدیره
آیا هیئت مدیره ابتدا باید هزینه کند و بعد شکایت حقوقی مطرح نماید؟
خیر، لزوما نیازی نیست که هیئت مدیره ابتدا هزینه‌های مربوط به بازسازی و رنگ‌آمیزی را پرداخت کرده باشد تا بتواند از مالکینی که سهم خود را نپرداخته‌اند، شکایت کند. هیئت مدیره می‌تواند پس از تصویب موضوع در مجمع عمومی و مشخص شدن سهم هر یک از مالکین، در صورت عدم پرداخت توسط برخی از آن‌ها، برای مطالبه وجه و خسارت تاخیر تادیه اقدام قانونی نماید.
مطابق رویه قضایی، پیش از طرح دعوی در دادگاه، مدیر یا هیئت مدیره باید از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، مبلغ بدهی و صورت ریز آن را از مالک یا استفاده‌کننده مطالبه کند. اگر مالک ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه اعتراضی نکند، این امر به منزله تمکین او به تصمیم مدیر ساختمان در خصوص سهم تعیین شده تلقی می‌شود. پس از طی این مرحله و در صورت عدم پرداخت، هیئت مدیره می‌تواند دادخواست مطالبه وجه به همراه خسارت تاخیر تادیه را به دادگاه ارائه دهد. خسارت تاخیر تادیه، خسارتی است که به دلیل کاهش ارزش پول در زمان پرداخت محاسبه می‌شود.

اثبات بار رسمی و قانونی بودن جلسه مجمع عمومی
اثبات بار رسمی و قانونی بودن جلسه مجمع عمومی با چه کسی یا کسانی است؟
اثبات قانونی بودن جلسه مجمع عمومی و مصوبات آن اصولا بر عهده شخصی است که به نفع او رای یا تصمیمی صادر شده و قصد اجرای آن را دارد؛ در اینجا، هیئت مدیره (خواهان) باید قانونی بودن جلسه و مصوبات آن را اثبات کند.

برای قانونی و رسمی بودن جلسه مجمع عمومی و مصوبات آن، شرایط زیر باید رعایت شده باشد:

دعوت صحیح: دعوت به جلسه باید به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا پست الکترونیک و حداقل یک هفته پیش از تشکیل جلسه به اطلاع تمامی مالکین رسانده شود. آگهی دعوت باید شامل دستور جلسه باشد و تصمیمات خارج از دستور جلسه فاقد اعتبار قانونی است.

حد نصاب رسمیت جلسه: برای رسمیت یافتن مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین (صاحبان بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی) یا نمایندگان قانونی آنها ضروری است. اگر این حد نصاب در دعوت اول حاصل نشود، جلسه به نوبت دوم موکول می‌شود که در این صورت با حضور هر تعداد از مالکین دارای حق رای رسمیت می‌یابد، مشروط بر اینکه در آگهی دعوت دوم، نتیجه دعوت اول و عدم تشکیل آن به دلیل نرسیدن به حد نصاب ذکر شده باشد.

مشارکت مالکین: در مجمع عمومی، فقط مالکین یا نمایندگان قانونی آنها حق رای دارند. حضور و رای غیرمالکین (مگر به عنوان نماینده قانونی مالک) در تصمیم‌گیری‌ها معتبر نیست.

اکثریت آراء برای تصویب: مصوبات مجمع عمومی با آراء دو سوم مالکین حاضر در جلسه (که خودشان حائز شرایط حد نصاب رسمیت جلسه بوده‌اند) معتبر خواهد بود. در برخی موارد خاص مانند انتخاب مدیر، اکثریت آراء مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند، ملاک است.

تنظیم و نگهداری صورتجلسه: کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورتجلسه‌ای نوشته شده و توسط رئیس مجمع و دو ناظر منتخب مجمع امضا شود. این صورتجلسه باید توسط مدیر ساختمان نگهداری شود.

بنابراین، هیئت مدیره به عنوان خواهان دعوی، موظف است با ارائه مدارک مثبته مانند آگهی دعوت، لیست حاضرین در جلسه (با احراز مالکیت و میزان سهم آن‌ها)، صورتجلسه امضا شده و سایر مستندات، رعایت تشریفات قانونی و حصول حد نصاب‌های لازم برای تشکیل جلسه و تصویب مصوبات را در دادگاه اثبات نماید. اگر این موارد رعایت نشده باشد، قانونی بودن مصوبات مجمع زیر سوال می‌رود.