مدتی قبل منزل ما که ارث ورثه است و دست مستاجر بوده، همسایه پایینی اعلام کرد چند ماه نبوده و وقتی آمده دیده آب از سقف آمده و به کابینت و ... خسارت سنگین زده. شکایت کرد از ما ولی چون خوانده را یک نفر زده بود و اشارهای به منشا آب نکرده بود، رد شد. بعد صاحب منزل پایینی فوت کرد و دیگر شکایت نکردند هنوز. ولی الان ما منزل ورثهای را فروختیم و نیاز به نامه تسویه هیئت مدیره ساختمان داریم ولی میگویند باید تعهد دهید اگر شکایت این همسایه شما را محکوم کرد بیایید خسارت دهید. آیا به هیئت مدیره ربطی دارد و میتواند از دادن نامه تسویه امتناع کند در صورتی که نه شکایتی در جریان است و نه حکمی؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به اطلاعاتی که ارائه کردید و قوانین مربوط به تملک آپارتمانها در ایران، در ادامه به تحلیل وضعیت شما و پاسخ به پرسشهایتان میپردازیم.
آیا اقدام هیئت مدیره قانونی است؟
خیر، اقدام هیئت مدیره برای مشروط کردن صدور نامه تسویه حساب به ارائه تعهدنامه در مورد یک دعوای خصوصی و احتمالی در آینده، فاقد وجاهت قانونی است. هیئت مدیره از حدود اختیارات خود فراتر رفته است.
دلایل اصلی این موضوع:
محدودیت وظایف هیئت مدیره: وظیفه اصلی هیئت مدیره، حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین است. این وظایف عمدتا به امور مربوط به قسمتهای مشترک ساختمان (مشاعات) مانند جمعآوری شارژ، بیمه کردن بنا، و نگهداری از تاسیسات مشترک مربوط میشود.
ماهیت نامه تسویه حساب: بر اساس ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها، دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند انتقال، موظف به دریافت "گواهی مربوط به تسویه حساب هزینههای مشترک" هستند. این گواهی صرفا تایید میکند که مالک بدهی بابت شارژ و سایر هزینههای مشترک ساختمان ندارد و ارتباطی به اختلافات شخصی بین ساکنین یا دعاوی خصوصی آنها ندارد.
عدم وجود شکایت یا حکم قطعی: هیئت مدیره نمیتواند بر اساس یک احتمال یا یک شکایت که در گذشته رد شده است، اقدام کند. از آنجایی که در حال حاضر نه شکایتی در جریان است و نه حکمی از سوی دادگاه مبنی بر محکومیت شما صادر شده، هیئت مدیره هیچ مبنای قانونی برای این درخواست ندارد. مسئولیت جبران خسارت تنها پس از احراز مسئولیت توسط محاکم قضایی به وجود میآید.
دعوای خصوصی بین دو واحد: خسارت وارد شده به همسایه پایینی یک مسئله حقوقی خصوصی بین مالک آن واحد و شما (به عنوان وراث مالک واحد بالا) است. هیئت مدیره در این دعوای خصوصی سمتی ندارد و نمیتواند نقش مرجع قضایی یا ضامن را ایفا کند، مگر اینکه منشا خسارت از قسمتهای مشترک ساختمان (مانند لوله اصلی آب) بوده باشد و هیئت مدیره در انجام وظایف نگهداری خود کوتاهی کرده باشد.
چه اقداماتی میتوانید انجام دهید؟
با توجه به اینکه اقدام هیئت مدیره قانونی نیست و شما برای نهایی کردن فروش ملک نیاز به نامه تسویه دارید، میتوانید مراحل زیر را دنبال کنید:
مذاکره و ارائه استدلال قانونی:
به صورت رسمی و کتبی به هیئت مدیره مراجعه کنید و توضیح دهید که بر اساس قانون، نامه تسویه حساب صرفا برای بدهیهای مربوط به هزینههای مشترک ساختمان است.
تاکید کنید که هیچ بدهیای بابت شارژ ندارید و اختلاف با همسایه یک دعوای حقوقی خصوصی است که هیئت مدیره صلاحیتی برای ورود به آن ندارد.
ارسال اظهارنامه قضایی:
اگر هیئت مدیره همچنان از صدور نامه امتناع کرد، میتوانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یک اظهارنامه رسمی برای هیئت مدیره ارسال کنید.
در این اظهارنامه، ضمن اشاره به تسویه کامل هزینههای مشترک، از آنها بخواهید که ظرف مدت معینی (مثلا ۴۸ ساعت) نامه تسویه را صادر کنند و اعلام کنید که در غیر این صورت، مسئولیت هرگونه خسارت ناشی از تاخیر در فروش ملک (مانند فسخ معامله توسط خریدار) بر عهده آنها خواهد بود.
طرح دعوا در مراجع قضایی:
به عنوان آخرین راه حل، میتوانید با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، دعوای "الزام هیئت مدیره به صدور گواهی تسویه حساب هزینههای مشترک" را مطرح کنید.
با توجه به صراحت قانون، به احتمال بسیار زیاد دادگاه به نفع شما رای خواهد داد و هیئت مدیره را ملزم به صدور نامه خواهد کرد. همچنین میتوانید خسارات ناشی از این تاخیر را نیز مطالبه نمایید.
به طور خلاصه، هیئت مدیره نمیتواند صدور نامه تسویه حساب را به حل و فصل یک اختلاف شخصی یا ارائه تعهدی برای یک دعوای احتمالی در آینده مشروط کند. این اقدام یک سوءاستفاده از موقعیت و خارج از چارچوب وظایف قانونی آنها محسوب میشود.
کاربر محترم وقت بخیر هیئتمدیره فقط باید بررسی کند که شما بدهیای بابت شارژ یا هزینههای مشترک ندارید. اگر چنین بدهیای نیست، قانونا موظف است نامه تسویه را صادر کند و نمیتواند بهدلیل احتمال شکایت آینده از این کار امتناع کند.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
