موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا می‌توانم پیش از جلسه دادگاه قرار تامین وثیقه بگیرم؟
پرسیده شده ۵ ماه پیش
۶۱ پاسخ ثبت شده
سلام. در سال ۹۱ آپارتمانی را پیش‌خرید کردم و در سال ۹۳ تحویل گرفتم و سند به نام من منتقل شد. مالک زمین مجتمع در سال ۱۳۸۲ قراردادی با سازنده دیگری داشت که فسخ شد و سازنده واحدی را به شخصی پیش‌فروش کرد. خریدار اولیه دادخواست‌های مختلفی ارائه داده که تنها به استرداد وجه بیعانه منجر شد. آیا ممکن است برای من و مالکیت من مشکلی پیش بیاید؟ آیا می‌توانم پیش از جلسه اول دادگاه از قاضی تقاضای قرار تامین وثیقه کنم و در صورت عدم ارائه، رد دادخواست صادر شود؟ با توجه به ارزش آپارتمان که حدود ۷ میلیارد است، چه مبلغی برای قرار تامین وثیقه تقاضا کنم؟ ممنونم.
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
با داشتن سند رسمی مالکیت شما از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است و امکان اخذ تامین وثیقه با مبلغ دلخواه وجود ندارد، اما میتوانید درخواست تامین دعوای واهی را مطرح کنید که پذیرش و تعیین مبلغ آن به نظر دادگاه بستگی دارد.
این قاعده کلی است اما اثر دعاوی خریدار قبلی بر ملک شما، به خواسته دقیق دادخواست جدید و اسناد طرفین بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
قواعد درخواست تامین و اعتبار سند رسمی
داشتن سند رسمی مالکیت پشتوانه حقوقی بسیار محکمی است و با توجه به اینکه آرای قبلی طرف صرفاً به استرداد وجه منجر شده، خطر جدی مالکیت شما را تهدید نمی‌کند مگر در موارد استثنایی مانند اثبات بطلان قرارداد اولیه. عنوان قرار تامین وثیقه در این پرونده وجود ندارد و مطالبه مبلغی مانند ۷ میلیارد تومان فاقد وجاهت قانونی است. شما به عنوان خوانده میتوانید تا پایان اولین جلسه دادرسی درخواست تامین دعوای واهی مطرح کنید. در صورت پذیرش دادگاه، تعیین میزان خسارت و مهلت تودیع آن کاملاً با نظر قاضی خواهد بود و خواهان موظف به سپردن آن میشود.
منابع: قانون ثبت، ماده ۲۲؛ قانون آیین دادرسی مدنی، مواد ۱۰۸ تا ۱۱۷
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
سلام. نگرانی شما کاملا قابل درک است. با توجه به اینکه سند رسمی ملک به نام شماست (و نه فقط پیش‌خرید)، مالکیت شما قوی و محفوظ است، اما همچنان باید هوشیار باشید. پاسخ پرسش‌هایتان را به ترتیب می‌دهم:
۱. آیا ممکن است برای مالکیت من مشکلی پیش بیاید؟
به احتمال بسیار زیاد خیر، اما یک ریسک کوچک وجود دارد.
· شما مالک رسمی هستید (سند به نام شما). طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، هر کسی که سند رسمی دارد، مالک مطلق شناخته میشود مگر اینکه سند به دلیل کلاهبرداری یا جعل باطل شود.
· خریدار اولیه (از سازنده قبلی) فقط یک دعوای حقوقی علیه همان سازنده دارد و رای هم فقط به استرداد بیعانه منجر شده. او هیچ حقی نسبت به زمین یا آپارتمان شما ندارد.
· تنها سناریوی خطرناک: اگر ثابت شود که سازنده اصلی (سال ۱۳۸۲) اصلا حق فروش آن واحد را نداشته و شما هم در زمان خرید «توجه به اصالت نداشتن سازنده» را نادیده گرفته‌اید، ممکن است دعوای خلع ید مطرح شود. اما با توجه به اینکه سند رسمی دارید و سال‌ها بدون مزاحمت بودید، شانس موفقیت طرف مقابل نزدیک به صفر است.
توصیه: نگران نباشید، اما پرونده را رها نکنید. حتما در جلسه دادگاه حاضر شوید و سند رسمی و قرارداد پیش‌خرید خود را ارائه دهید.
۲. آیا می‌توانم تقاضای قرار تامین وثیقه کنم تا بدون وثیقه، دادخواست رد شود؟
خیر، این قرار به این شکل کار نمی‌کند. توضیح دهم:
· قرار تامین وثیقه زمانی صادر میشود که خواهان (طرف مقابل) بخواهد از محکوم‌علیه (شما) توقیف اموال کند. این قرار علیه خواهان صادر نمی‌شود.
· آنچه شما میتوانید درخواست کنید، تامین خسارت احتمالی علیه خواهان است (ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی). به این معنی که اگر خواهان نتواند حق خود را اثبات کند و به شما خسارت وارد شود، دادگاه از او وثیقه می‌گیرد.
· اما رد دادخواست به دلیل عدم ارائه وثیقه مربوط به مواردی است که خود خواهان دستور تامین خواسته گرفته باشد. اینجا جای آن نیست.
پس به طور خلاصه: شما نمی‌توانید با درخواست وثیقه از طرف مقابل، باعث رد دادخواست او شوید.
۳. چه مبلغی برای تامین وثیقه تقاضا کنم؟
اگر منظورتان همان تامین خسارت احتمالی علیه خواهان است (که توصیه می‌کنم حتما درخواست دهید)، مبلغ پیشنهادی:
· حداقل ۱۰ درصد ارزش ملک = ۷۰۰ میلیون تومان
· بهتر و مؤثرتر: ۲۰ درصد ارزش ملک = ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان (چون دادگاه معمولا مبلغی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد قبول میکند)
اما توجه کنید: دادگاه تشخیص نهایی را دارد. اگر مبلغ را خیلی بالا ببرید (مثلا ۵۰ درصد)، ممکن است رد کند. محدوده ۱۰ تا ۲۰ درصد منطقی‌ترین است.
نحوه درخواست: در اولین جلسه دادگاه، به قاضی بگویید: «خواهان بدون داشتن حق، باعث مزاحمت ملکی من شده است. با توجه به ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای تامین خسارت احتمالی به میزان ۱ میلیارد تومان از خواهان دارم تا در صورت اثبات بی‌حقی او، هزینه دادرسی و خسارت تاخیر اجرای حکم از محل آن وصول شود.»
توصیه نهایی و فوری:
۱. یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی در شهر محل وقوع ملک بگیرید (حتی برای یک جلسه مشاوره). هزینه آن بسیار کمتر از ریسک از دست دادن ملک است.
۲. تمام مدارک زیر را آماده کنید: سند رسمی مالکیت، قرارداد پیش‌خرید سال ۹۱، رسید پرداخت‌ها، برگه تحویل ملک در سال ۹۳، هر نامه یا رای قبلی صادر شده برای خریدار اولیه.
۳. در هیچ جلسه‌ای غیبت نکنید. اگر نتوانید بروید، وکیل بفرستید.
۴. اگر طرف مقابل بارها دعوای بی‌اساس مطرح کرده، میتوانید پس از پایان پرونده، خواستار محکومیت او به پرداخت خسارت ناشی از اقامه دعوای واهی شوید.
آرامش داشته باشید؛ حقوق شما به خوبی قابل دفاع است. اگر سوال دیگری دارید، در خدمتم.
محمدمهدی قنبری
۵ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام وقتت بخیر
سوال :: آیا ممکن است برای مالکیت شما مشکلی پیش بیاید؟
به طور کلی بله، از نظر نظری هر کسی می‌تواند طرح دعوا کند؛ اما موفق شدن او مسئله دیگری است.
در وضعیت شما، اگر سند رسمی به نام شماست، طرف مقابل برای تعرض به مالکیت شما باید ادله محکم داشته باشد؛ مثلا بتواند یکی از این‌ها را ثابت کند:
معامله یا انتقال‌های بعدی فضولی، باطل یا بلااثر بوده،
قرارداد اولیه او همچنان معتبر بوده و حق عینی یا حق الزام‌آور مؤثر داشته،
آرای قبلی مانع از طرح دعوای جدید نیستند و موضوع جدیدی مطرح کرده،
یا بتواند ابطال سند رسمی شما را با مبنای قوی بخواهد.
اما اگر همان شخص قبلا در دعاوی مختلف فقط به استرداد وجه رسیده و نه الزام به تنظیم سند یا تحویل ملک، این موضوع معمولا نشان می‌دهد که مسیر حقوقی او بیشتر به سمت مطالبه خسارت/ثمن رفته نه اثبات مالکیت نسبت به واحد شما. این برای شما علامت مثبت است، هرچند قطعی نیست.
سوال :: آیا میتوانید از قاضی بخواهید «تامین» بسپارد و اگر نداد دادخواستش رد شود؟
اینجا باید یک تفکیک مهم را در نظر بگیرید:
الف) اگر منظورتان «تامین خواسته» یا «تامین دلیل» یا «وثیقه» به معنای کیفری است:
این‌ها با مورد شما یکی نیستند.
ب) آنچه احتمالا مدنظر شماست: تامین دعوای واهی / تامین خسارت احتمالی
در آیین دادرسی مدنی، در بعضی موارد خوانده می‌تواند از دادگاه بخواهد خواهان برای خسارات احتمالی ناشی از دادرسی تامین بسپارد.
این تامین، معمولا وثیقه کیفری نیست، بلکه نوعی سپرده/تضمین برای خسارت احتمالی است.
اما چند نکته مهم:
این درخواست در همه دعاوی و برای هر خواهان به سادگی پذیرفته نمی‌شود.
پذیرش آن منوط به شرایط قانونی خاص است.
دادگاه اگر شرایط را موجود بداند، مهلت می‌دهد تا خواهان تامین بسپارد.
در صورت عدم سپردن تامین در مهلت مقرر، قرار رد دادخواست یا توقف رسیدگی ممکن است مطرح شود، ولی این بسته به قالب و مبنای قانونی درخواست و نظر دادگاه است.
آیا قبل از جلسه اول میشود این درخواست را داد؟
بله، بهتر است در اولین فرصت این کار انجام شود:
یا در لایحه دفاعیه قبل از جلسه اول،
یا در اولین جلسه دادرسی،
و حتی بهتر است هم‌زمان با دریافت ابلاغ دادخواست، وکیل شما فورا لایحه بدهد.
چون برخی ایرادات و درخواست‌ها باید در اولین دفاع مطرح شوند تا اثر مناسب داشته باشند.
سلام پیرو سوال شما، با فرض اینکه شما با مالک رسمی یا قائم‌مقام قانونی او معامله کرده‌اید، سند رسمی انتقال به نام شما تنظیم شده و انتقال در دفتر املاک نیز ثبت شده باشد، دعوای خریدار قبلی اصولا نباید مالکیت شما را متزلزل کند؛ طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا انتقال رسمی آن به او در دفتر املاک ثبت شده، مالک می‌شناسد. درباره «تامین وثیقه»، اصطلاح دقیق‌تر تامین خسارات احتمالی موضوع ماده ۱۰۹ آیین دادرسی مدنی است؛ شما به‌عنوان خوانده میتوانید با توجه به اوضاع دعوا درخواست تامین کنید و اگر دادگاه قرار صادر کند و خواهان در مهلت مقرر تامین ندهد، با درخواست شما امکان صدور قرار رد دادخواست وجود دارد. اما صرف اینکه ارزش آپارتمان ۷ میلیارد تومان است، به این معنا نیست که باید تامین ۷ میلیاردی بخواهید؛ تامین ماده ۱۰۹ ناظر به خسارات احتمالی ناشی از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله است، نه ارزش ملک یا خسارت احتمالی مالکیت، و میزان آن را دادگاه با توجه به نوع و وضعیت دعوا تعیین میکند؛ بنابراین تقاضای تامین به مبلغ معادل ارزش آپارتمان مبنای قانونی ندارد و بهتر است درخواست را بدون تعیین مبلغ یا با ذکر «به میزان مورد تشخیص دادگاه» مطرح کنید. ضمن اینکه اگر خواهان قبلی صرفا وجه بیعانه را مسترد گرفته و دعوای مالکیتی مؤثری علیه مالک رسمی یا منتقل‌الیه نداشته، این سابقه می‌تواند در ارزیابی ادعای فعلی او اهمیت زیادی داشته باشد.
درود بر شما؛
خیر. در این فرض، درخواست «تامین وثیقه» موضوعیت ندارد. آنچه قابل طرح است «درخواست اخذ تامین از خواهان» مطابق مواد ۱۰۸ تا ۱۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی است که صرفا در موارد مصرح قانونی و با احراز شرایط آن امکانپذیر است و عدم تودیع تامین، حسب مورد می‌تواند به رد دادخواست یا رد درخواست تامین منجر شود، نه صرف اقامه دعوا.
با توجه به اینکه سند رسمی مالکیت به نام شما صادر شده و دعاوی پیشین خریدار اولیه نیز به استرداد ثمن منتهی شده است، اصل بر اعتبار سند رسمی و ثبات مالکیت شماست و مدعی باید ادعای خود را با دلایل قانونی اثبات کند. مبلغ تامین نیز رقم ثابتی ندارد و به تشخیص دادگاه، با توجه به خسارت احتمالی و اوضاع پرونده تعیین میشود؛ لذا مطالبه مبلغ مشخص مانند ۷ میلیارد تومان فاقد مبنای قانونی است.
برای بررسی امکان درخواست تامین از خواهان، دفاع مبتنی بر اعتبار سند رسمی، اعتبار امر مختومه و تنظیم لایحه مؤثر، مطالعه دادخواست، خواسته دعوا و سوابق پرونده ضروری است.
با درود ، بنابه اظهارات شما و دلایل و مستندات قانونی شما ، چون خواسته خواهان مذکور فقط منتج به استرداد وجه بیعانه شده ، به عقیده من ، فروشنده واحد مذکور ، طبق قرارداد مشارکت حق فروش واحد در اون مرحله به غیر نداشته ، نهایتا فقط باید وجه بیعانه اش را از سازنده قبلی اخذ کنند.
به هرحال با این شرایط خطری متوجه شما نیست، ولی اگر شما خوانده هستید ، طبق قانون آیین دادرسی مدنی میتوانید باستناد سند مالکیت و قرارداد پیش خرید و تصمیم دادگاه ، بعلت طرح دعوی واهی ،تقاضای صدور قرار تامین خسارت احتمالی حدود ده تا بیست درصد ارزش ملک تون علیه خواهان نمایید،
بهتر است با ارسال تصاویر رای صادره و متن دادخواست خواهان و قرارداد تون به ما از طریق سایت بنیاد وکلا مشورت کنید تا راهکارهای مناسب قانونی ارائه گردد
چون سند رسمی به نام شماست و حکم قبلی تنها به استرداد وجه بیعانه منجر شده، مالکیت شما در خطر جدی نیست، اما باید در دادگاه حاضر شوید و از مالکیت خود دفاع کنید. میتوانید پیش از جلسه اول، از قاضی تقاضای قرار تامین وثیقه کنید، اما رد دادخواست خواهان به‌خاطر عدم ارائه وثیقه فقط در موارد قانونی خاص ممکن است. مبلغ وثیقه را متناسب با خسارت احتمالی و ارزش ملک تعیین می‌کنند و شما میتوانید معادل خسارت احتمالی یا بخشی از ارزش آپارتمان را پیشنهاد دهید.
با سلام مالکیت شما به دلیل انتقال سند رسمی پس از تحویل، از اعتبار بالایی برخوردار است اما وجود دعاوی پیشین بر روی زمین مستلزم بررسی وضعیت نهایی قرارداد فسخ شده است.
درخواست قرار تامین وثیقه پیش از صدور حکم قطعی برای تضمین اجرای حکم در صورت محکومیت شما امکانپذیر است اما قاضی بر اساس احتمال ضرر و زیان و توازن منافع تصمیم می‌گیرد.
طلب مالی بیش از ارزش مورد مناقشه یا صرفا برای رد دعوا در قالب وثیقه معمولا پذیرفته نمی‌شود و مبلغ وثیقه بر اساس میزان احتمال خسارت و ارزش مال تعیین می‌گردد.
باسلام، مالکیت شما به دلیل انتقال سند رسمی پس از تحویل، از اعتبار بالایی برخوردار است، اما دعاوی پیشین درباره زمین، بررسی وضعیت نهایی قرارداد فسخ‌شده را ضروری میکند. درخواست تامین وثیقه پیش از صدور حکم قطعی برای تضمین اجرای حکم در صورت محکومیت، با تصمیم قاضی و با توجه به احتمال ضرر و زیان و توازن منافع امکانپذیر است. طلب مالی بیش از ارزش مورد مناقشه یا صرفا برای رد دعوا معمولا به‌عنوان وثیقه پذیرفته نمی‌شود و مبلغ وثیقه بر اساس احتمال خسارت و ارزش مال تعیین می‌گردد.
با سلام کاربر گرامی با توجه به توصیفات شما و اینکه به دعوای سازنده اولیه رد شده است برای شما مشکلی پیش نخواهد آمد در مورد سوال دوم اگر منظور شما ایراد به تامین دعوای واهی هست شما میتوانید تا اولین جلسه دادرسی از دادگاه تامین دعوای واهی را بخواهید و برای آن به اظهار نظر شما نیست و بنا بر مصلحت دادگاه انجام خواهد شد
درخواست تامین خواسته را میتوانید قبل از جلسه اول (ضمن یا قبل از دادخواست) طبق ماده ۱۰۸ بدهید؛ رد دادخواست شما معمولا رخ نمی‌دهد و فقط ممکن است قرار تامین صادر نشود؛ برای خواسته حدود ۷ میلیارد، معمولا پیشنهاد ۱۰٪ تا ۲۰٪ (حدود ۷۰۰ میلیون تا ۱.۴ میلیارد) منطقی است
خیر مالکیت شما به عنوان خریدار با حسن نیت محفوظ است. می توانید تامین خواسته به مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان بخواهید.خیر مالکیت شما به عنوان خریدار با حسن نیت محفوظ است. می توانید تامین خواسته به مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان بخواهید.
سلام، با اینکه سوال مبهم و پاسخ به سوال شما مستلزم بررسی قراردادهای مشارکت و فروش و کلیه جزئیات میباشد ولیکن بنظر باتوجه به توضیحات مشکلی برای مالکیت شما پیش نخواهد آمد. اگر منظورتان از قرار وثیقه، ایراد تامین دعوای واهی است، می توانید تقاضا کنید.
مالکیت شما در خطر نیست
سند رسمی به نامت پشتوانه قوی است
خریدار اولیه فقط وجه گرفته ادعای ملک ندارد
تامین خواسته قبل جلسه ممکن است
مبلغ ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش یعنی ۷۰۰ میلیون تا ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون
عدم پرداخت تامین موجب رد دادخواست میشود
با اینکه پاسخ به سوال شما مستلزم و بررسی قراردادهای مشارکت و فروش میباشد ولیکن باتوجه به توضیحات مشکل برای شما بعید به نظر میرسد...
پیشنهاد میشود تقاضای مشاوره جهت بررسی دقیق بنمایید.
باسلام؛
اظهارات شما موضوع را مشخص ننموده لذا بهتر است مدارکتان بررسی شود. اما به طور کلی به عنوان خوانده اگر باشید می توانید درخواست تامین دعوای واهی نمائید.
دوست عزیز، داشتن سند رسمی مزیت بزرگی است اما تقاضای تامین وثیقه و دفاع در برابر ادعاهای معارض نکات فنی و حساسیت‌های خاصی دارد که پیشنهاد میشود حتما با وکلای سایت مشورت کنید.
سلام
با توجه به اینکه سند رسمی به نام شما منتقل شده است تا حدودی خیالتان راحت باشد ولیکن در صورت طرح دعوی بعنوان خوانده میتوانید تقاضای تامین برای دعوی واهی را از دادگاه بخواهید.
قرارتامین وثیقه در دعوی شما مفهومی ندارد.
درود مالکیت شما با سند رسمی تقریبا امن است
«وثیقه برای رد دعوا» مفهومی ندارد
تامین خواسته برای توقیف اموال خوانده است، نه ابطال دعوا
مبلغ آن معمولا برابر ارزش خواسته (مثلا ۷ میلیارد) در نظر گرفته میشود
عرض سلام
باتوجه به اینکه قرارداد سازنده فسخ شده است انتقالات بعدی وی معتبر نیست. می توانید درخواست صدور قرار تامین دعوای واهی مطرح کنید اما در رویه زیاد مورد توجه قضات نیست.
سلام ظاهرا توضیحاتی درباره نتیجه دعاوی مطرح شده از سوی خریدار اولیه دادید ولی اطلاعات راجع دعاوی اخیر به اندازه‌ای نیست که امکان اظهارنظر باشد. بهتر است درخواست مشاوره ثبت کنید جهت اظهار نظر دقیق
سلام و عرض ادب
به نظر می رسد مورد شما مشمول تلف حکمی باشد لذا بعید به نظر می رسد که برای مالکیت شما مشکلی به وجود آید در عین حال اگر منظورتان تامین دعوای واهی است در صورت فقدان ادله قوی امکان این امر وجود دارد که با درخواست شما در جلسه اول صورت می پذیرد
درود
خواسته شما از دادگاه چه میباشد؟
می بایست اسناد و مدارک و قرارداد مشارکت و همچنین دادنامه صادره بررسی شوند تا بتوان به قطعیت نظر داد، پیشنهاد میشود از قسمت مشاوره سایت جهت پاسخ دقیق اقدام کنید.
مالکیت شما محفوظ است مگر اینکه سند شما به جعل یا کلاهبرداری ثابت شود؛ درخواست وثیقه پس از ابلاغ دادخواست امکانپذیر است، اما رد دادخواست به عدم ارائه وثیقه ربطی ندارد.
اگر سند رسمی مالکیت به نام شما صادر شده و دعاوی قبلی خریدار اولیه صرفا به استرداد وجه منتهی شده است، در حالت عادی مالکیت شما از پشتوانه قانونی قوی برخوردار است.
در خصوص تامین، در دعاوی حقوقی نمی‌توان از دادگاه درخواست "قرار تامین وثیقه" از خواهان کرد تا در صورت نسپردن آن، دادخواست رد شود. فقط در مواردی که قانون پیش‌بینی کرده (مانند برخی درخواست‌های خاص)، امکان اخذ تامین خسارت احتمالی وجود دارد و میزان آن را دادگاه تعیین میکند، نه خوانده. بنابراین درخواست مبلغ مشخصی مانند ۷ میلیارد تومان مبنای قانونی ندارد.
سلام با توجه به توضیحاتی که بیان کردین مشکلی جهت مالکیت شما پیش نمیاد
اما بهتر است از مشاوره تلفنی وکلا استفاده کنید تا مدارک و اسناد به درستی بررسی گردد و راهنمایی صحیح صورت گیرد
سلام
سوال شما درست طرح نشده، تمام پاسخ های هم که داده شده صرفا بر اساس حدس و گمان می باشد، پیشنهاد می کنم یا سوال رو بهتر و با جزئیات بیشتر مجدد طرح کنید یا تماس مشاوره بگیرید.
با سلام با توجه به مواردی که عنوان نمودید مشکلی برای شما پیش نمیاد در مورد پرسش دوم باید تقاضای تامین خسارت احتمالی از خواهان بنماید و ربطی به رد دادخواست ندارد
