عرض ادب و احترام
ما در یک مجتمع ۴ واحدی هستیم و در طبقه ۴ ساکنیم. آسانسور (بالابر) حدودا ۱۵ سال است که بدون مجوز نصب شده است. هر سال قرارداد برای پشتیبانی و... میبستیم. امسال ۳ واحد دیگر قرارداد نمیبندند و میگویند دستی خودمان روغنکاری میکنیم به خاطر هزینه و این خطرناک است و میگویند رای با اکثریت است. آیا واقعا در مجتمعها رای با اکثریت است؟ حتی در موارد اشتباهی مثل نبستن قرارداد برای سرویس آسانسور. حتی حاضر نیستند ورودی را ببندند و هزینه قراردادم را نمیدهند.
ممنون دارتون راهنمایی بفرمایید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
پاسخ کوتاه به پرسش شما این است: خیر، در این مورد خاص حق با اکثریت نیست.
قانون «اکثریت آرا» در آپارتمانها تنها برای تصمیمات مدیریتی و سلیقهای (مثل رنگامیزی راه پله یا گلکاری باغچه) کاربرد دارد، نه برای اموری که با جان انسانها و قوانین آمره (مثل ایمنی و استاندارد) سر و کار دارند. همسایگان شما با این تصمیم (روغنکاری دستی و لغو قرارداد سرویس) عملا مرتکب تخلف قانونی میشوند و اگر حادثهای رخ دهد، قانون هیچ توجهی به «رای اکثریت» نخواهد کرد و تمام مالکین (بهویژه مدیر ساختمان) مقصر شناخته میشوند.
در ادامه جزئیات قانونی و راهکارهای شما آورده شده است:
۱. سرویس و نگهداری آسانسور «الزامی» است، نه اختیاری
طبق «مقررات ملی ساختمان» (مبحث ۲۲) و استانداردهای اجباری سازمان ملی استاندارد، تمام ساختمانهای دارای آسانسور مکلف هستند که با یک شرکت حقوقی معتبر و دارای پروانه طراحی و مونتاژ، قرارداد سرویس و نگهداری سالیانه داشته باشند.
نکته مهم: سرویس آسانسور باید توسط «متخصص صاحب صلاحیت» انجام شود. روغنکاری دستی توسط ساکنین، مصداق «دخالت افراد غیرمسئول» است و نهتنها خطرناک است، بلکه از نظر قانونی جرمانگاری شده و در صورت بروز حادثه، هیچ بیمهای خسارت را پرداخت نمیکند.
۲. مسئولیت سنگین (کیفری و مالی) مدیر ساختمان
اگر آسانسور قرارداد سرویس و نگهداری معتبر نداشته باشد و حادثهای (حتی جزئی) رخ دهد:
بیمه هیچ مسولیتی قبول نمیکند: حتی اگر ساختمان بیمه مسئولیت مدنی داشته باشد، شرکت بیمه با استناد به اینکه «آسانسور سرویسکار مجاز نداشته و استاندارد نبوده»، از پرداخت دیه خودداری میکند.
مدیر ساختمان مقصر اصلی است: طبق قانون، مدیر ساختمان (و در نبود مدیر رسمی، تمام مالکین به صورت تضامنی) مسئول مستقیم ایمنی مشاعات هستند. در صورت سقوط یا گیر کردن منجر به جرح/فوت، مدیر ساختمان باید دیه کامل (که در ماههای حرام بسیار سنگین است) را از جیب خود بپردازد و حتی ممکن است به زندان محکوم شود.
اکثریت نجاتبخش نیست: در دادگاه، همسایگان نمیتوانند بگویند «چون رای دادیم سرویس نکنیم، پس بیگناهیم». توافق بر سر انجام کار خلاف قانون (عدم رعایت ایمنی)، باطل و بلااثر است.
۳. وضعیت آسانسور بدون مجوز (۱۵ ساله)
اینکه آسانسور ۱۵ سال پیش بدون مجوز نصب شده، وضعیت را خطرناکتر میکند. این آسانسورها معمولا «غیر استاندارد» تلقی میشوند. تنها راه قانونی برای کاهش مسئولیت مالکین در چنین ساختمانهایی، داشتن قرارداد سفت و سخت با یک شرکت معتبر است تا لااقل مسئولیت فنی بر عهده آن شرکت بیفتد. وقتی شما قرارداد را حذف میکنید، تمام بار مسئولیت فنی و جانی مستقیما روی دوش شما و همسایگان میافتد.
۴. راهکارهای قانونی شما (به عنوان طبقه ۴ و معترض)
شما در موقعیت خطرناکی هستید چون اگر حادثهای رخ دهد، حتی به عنوان مالک واحد ۴ ممکن است درگیر پرونده شوید. برای محافظت از خودتان اقدامات زیر را انجام دهید:
ارسال اظهارنامه قضایی (بسیار مهم):
به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی بروید و یک «اظهارنامه رسمی» برای مدیر ساختمان (یا هر ۳ مالک دیگر اگر مدیر ندارید) بفرستید.
شکایت برای پلمپ آسانسور:
اگر همسایگان حاضر به بستن قرارداد نیستند و آسانسور ناامن است، شما میتوانید به اداره کل استاندارد استان خود مراجعه و گزارش دهید که آسانسور ساختمان ناامن و بدون متولی است. بازرسان استاندارد میتوانند حکم پلمپ آسانسور را صادر کنند. وقتی آسانسور پلمپ شود، همسایگان مجبور میشوند برای فک پلمپ، قرارداد استاندارد ببندند.
پرداخت هزینه و دریافت از همسایگان:
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، اگر شما هزینه تعمیرات ضروری را بپردازید، میتوانید سهم همسایگان را از طریق شورای حل اختلاف مطالبه کنید. اما با توجه به اینکه آنها اجازه کار نمیدهند، راه حل «اظهارنامه» و «گزارش به اداره استاندارد» موثرتر است.
نتیجهگیری: استدلال همسایگان شما (صرفه جویی در هزینه) در برابر قانون و جان انسانها هیچ اعتباری ندارد. قطعا زیر بار روغنکاری دستی نروید و سریعا با ارسال اظهارنامه، حساب خود را از مسئولیت حادثه احتمالی جدا کنید.
بهطور معمول، تصمیمگیری و صدور رای بر اساس اکثریت آرا انجام میشود؛ با این حال، توصیه میشود جهت پیشگیری از مسئولیتهای احتمالی، از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به سایر مالکین، آنها را از خطرات و حوادث احتمالی پیشرو مطلع نمایید تا مراتب بهصورت مستند اعلام شده باشد.
عرض سلام و احترام
اکثریت در تصمیمگیری ساختمان شرط و چارچوب دارد و نمیتواند نگهداری ایمن تاسیسات مشترک را با اقدام غیرتخصصی حذف کند. شما با مدارک قراردادهای قبلی میتوانید سهم هزینه سرویس آسانسور را مطالبه کنید و همزمان خواستار صورتجلسه رسمی و توضیح جایگزین ایمن شوید.
تصمیمات عادی مجتمع با رای اکثریت معتبر است، اما در امور ایمنی و الزامی مثل سرویس و نگهداری آسانسور، رای اکثریت نمیتواند قانون و مقررات ایمنی را نقض کند.
نبستن قرارداد سرویس آسانسور تخلف است و هر واحد در صورت بروز حادثه مسئولیت حقوقی و کیفری خواهد داشت، حتی اگر اکثریت مخالف باشند.
ضمن یک اظهارنامه فرسودگی آسانسور لزوم تعمیر و سرویس سالانه آن ورود خسارت های مالی و جانی در صورت عدم تعمیر و...را با یک اظهارنامه به ایشان و انتساب این موارد در صورت تقصیر به ایشان را گوشزد کنید.اکر دلایل شما برای لزوم سرویس قوی است می توانید از طریق دادگاه الزام آنها را بخواهید
باید دید که آیا مجتمع اساسنامه دارد یا خیر. در غیر این صورت هیچ اکثریتی برای هیچ شخصی لازم الاتباع نیست. موضوع آسانسور و سرویس غیرحرفه ای آن را به صورت اظهارنامه به سایر ساکنین اطلاع بدهید تا اگر بعدا مشکلی پیش آمد، مسئول باشند.
خیر، طبق قانون تملک آپارتمانها و قواعد تسبیب، اکثریت حق اتخاذ تصمیماتی که ایمنی ساکنین را به مخاطره میاندازد ندارند و مسئولیت کیفری هرگونه حادثه بر عهده ممانعتکنندگان از ایمنسازی است. شما میتوانید با ارسال اظهارنامه رسمی به سایر واحدها، ضمن هشدار نسبت به عواقب جانی، به دلیل فقدان گواهی استاندارد، تقاضای پلمب و ممانعت از کارکرد آسانسور را از مراجع قضایی بخواهید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
