سلام
اگر مالک عرصه و مالک اعیان دو شخص متفاوت باشند، اصل بر این است که هیچ‌یک نمی‌تواند بدون توجه به حقوق دیگری، ملک را به نحوی منتقل یا تصرف کند که حق طرف مقابل از بین برود.
در فرضی که مالک عرصه قصد فروش داشته باشد اما مالک اعیان با فروش موافق نباشد، دادگاه ابتدا منشا مالکیت اعیان را بررسی میکند؛ یعنی مشخص می‌شود اعیان بر اساس قرارداد، حق قانونی، وقف، حق احداث یا سبب دیگری ایجاد شده است یا خیر.
در عمل، رویه معمول چنین است:
* مالک عرصه میتواند عرصه خود را منتقل کند، اما انتقال او به حقوق مالک اعیان لطمه نمی‌زند و خریدار نیز قائم‌مقام فروشنده با همان محدودیت‌ها خواهد بود.
* اگر تفکیک حقوق عرصه و اعیان امکان‌پذیر باشد، الزام مالک اعیان به فروش صرفا به دلیل درخواست مالک عرصه معمولا امکان‌پذیر نیست.
* اگر ادامه این وضعیت موجب اختلاف اساسی شود و قانون برای مورد خاص راهکاری پیش‌بینی کرده باشد، دادگاه ممکن است با جلب نظر کارشناس، راه‌حل مناسب را بررسی کند؛ مانند تعیین حقوق هر یک یا ارزیابی امکان خرید حقوق طرف مقابل. اما این موضوع به نوع رابطه حقوقی میان عرصه و اعیان بستگی دارد.
بنابراین، صرف مخالفت مالک اعیان، به مالک عرصه این اختیار را نمی‌دهد که از دادگاه الزام او به فروش را بخواهد؛ همان‌گونه که مالک اعیان نیز نمی‌تواند مالک عرصه را مجبور به انتقال عرصه کند، مگر در مواردی که قانون حکم خاصی مقرر کرده باشد.
نتیجه نهایی این‌گونه پرونده‌ها وابسته به عواملی مانند:
* منشا مالکیت اعیان؛
* نوع قرارداد یا حق ایجاد بنا؛
* وجود یا عدم وجود حق انتقال؛
* و مقررات خاص حاکم بر ملک (مانند موقوفه بودن یا مقررات ثبتی)
است.
اسناد و مدارک، از جمله سند مالکیت عرصه، سند یا مدرک مالکیت اعیان، قراردادهای مربوط، مجوز احداث بنا و سوابق ثبتی، باید برای تعیین راهکار مناسب توسط وکیل بررسی شود.
