با سلام و احترام فراوان خدمت شما،
از اینکه با ما در میان گذاشتید متشکریم. موضوع شما یکی از موارد پیچیده و در عین حال شایع در حقوق املاک شهری است. در پاسخ به پرسش شما مبنی بر امکانپذیر بودن افراز ملک مذکور، باید گفت که پاسخ مثبت قطعی نیست و با چالشهای مهمی روبرو است. در ادامه، جوانب مختلف موضوع را به تفصیل برایتان تشریح میکنم.
تحلیل وضعیت ملک شما
ملک شما دارای سه ویژگی کلیدی است که هرکدام در فرآیند افراز تاثیرگذارند:
مشاع بودن : شما و ۵ نفر دیگر به صورت مشترک مالک کل ملک هستید و سهم هر یک در تمام نقاط زمین پراکنده است. هدف از افراز، پایان دادن به همین حالت اشاعه است.
واقع شدن در محدوده شهری : این ویژگی پای شهرداری و قوانین مربوط به طرحهای جامع و تفصیلی شهری را به میان میآورد. هرگونه تقسیم و افراز در محدوده شهر باید با ضوابط شهرداری مطابقت داشته باشد.
قرار گرفتن بخشی از ملک در طرح عمرانی : این مهمترین و تعیینکنندهترین عامل در وضعیت فعلی شماست. اینکه تقریبا نیمی از ملک در طرح احداث بلوار قرار گرفته، فرآیند افراز را به شدت تحت تاثیر قرار میدهد.
آیا افراز ممکن است؟
پاسخ به این پرسش به دو بخش تقسیم میشود:
بخش اول: قسمتی که در طرح بلوار قرار دارد (تقریبا ۵,۰۰۰ متر مربع)
این بخش از زمین عملا از حالت مالکیت خصوصی خارج شده و کاربری عمومی (معبر) پیدا کرده است. بنابراین:
این قسمت قابل افراز برای مالکین خصوصی نیست. شما نمیتوانید سهم خود را از این ۵,۰۰۰ متر به صورت یک قطعه مجزا دریافت کنید، زیرا این بخش دیگر کاربری مسکونی، تجاری یا ... نخواهد داشت و متعلق به عموم است.
شهرداری موظف است این بخش از ملک را مطابق با "لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت" از شما و سایر شرکا تملک کرده و بهای آن را به قیمت روز به شما پرداخت کند. این مبلغ بین شما و سایر شرکا به نسبت سهمتان تقسیم خواهد شد.
بخش دوم: باقیمانده ملک (تقریبا ۵,۰۰۰ متر مربع)
اکنون سوال اصلی این است که آیا این ۵,۰۰۰ متر باقیمانده بین ۶ شریک قابل افراز است یا خیر؟
در اینجا مرجع تصمیمگیرنده، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. فرآیند به این صورت است:
ارائه درخواست افراز: شما یا هر یک از شرکا میتوانید درخواست افراز را به اداره ثبت اسناد تسلیم کنید.
استعلام از شهرداری: اداره ثبت مکلف است پیش از هر اقدامی، از شهرداری منطقه در مورد ملک استعلام کند.
پاسخ شهرداری: شهرداری با بررسی طرح تفصیلی شهر، دو موضوع را بررسی میکند:
اولا، تایید میکند که ۵,۰۰۰ متر از ملک در طرح بلوار است.
ثانیا، و مهمتر از آن، بررسی میکند که آیا باقیمانده ملک (۵,۰۰۰ متر) قابلیت تفکیک به ۶ قطعه را طبق ضوابط شهرسازی دارد یا خیر. هر منطقه شهری یک "حد نصاب تفکیک" (حداقل متراژ برای یک قطعه زمین) دارد.
سناریوهای احتمالی:
سناریوی اول (بسیار محتمل): افراز غیرممکن اعلام میشود.
اگر ۵,۰۰۰ متر باقیمانده تقسیم بر ۶ شریک شود، سهم هر نفر حدود ۸۳۳ متر مربع خواهد بود. اگر حد نصاب تفکیک در آن منطقه (مثلا) ۱۰۰۰ متر مربع باشد، شهرداری با افراز مخالفت خواهد کرد، زیرا قطعات حاصله از استاندارد شهرسازی کوچکتر خواهند بود.
در این حالت، اداره ثبت به دلیل مخالفت شهرداری، گواهی "عدم قابلیت افراز" صادر میکند.
سناریوی دوم (کمتر محتمل): افراز ممکن اعلام میشود.
اگر حد نصاب تفکیک در آن منطقه پایین باشد (مثلا ۵۰۰ متر مربع)، شهرداری ممکن است با افراز ۵,۰۰۰ متر باقیمانده به ۶ قطعه موافقت کند.
در این صورت، اداره ثبت فرآیند افراز را ادامه داده و پس از طی مراحل نقشهبرداری، برای هر یک از شما یک قطعه معین و یک سند مالکیت مجزا (در قسمت باقیمانده) صادر میکند.
راهکار چیست؟
با توجه به اینکه سناریوی اول (عدم امکان افراز) بسیار محتملتر است، راهکار قانونی برای جدا کردن سهم شما به شرح زیر است:
اخذ گواهی عدم قابلیت افراز: ابتدا باید با مراجعه به اداره ثبت، رسما درخواست افراز دهید تا گواهی "عدم قابلیت افراز" را دریافت کنید. این گواهی کلید اقدام بعدی شماست.
مراجعه به دادگاه و درخواست "دستور فروش": پس از دریافت گواهی فوق، شما میتوانید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست "دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز" را ثبت کنید.
صدور دستور فروش توسط دادگاه: دادگاه پس از بررسی مدارک (سند مالکیت و گواهی عدم افراز)، بدون ورود به ماهیت دعوا، دستور فروش کل ملک (هر ۱۰,۰۰۰ متر) را از طریق مزایده عمومی صادر میکند.
فروش ملک و تقسیم وجه: ملک از طریق مزایده به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود و وجه حاصل از فروش به نسبت سهم هر یک از شرکا (شامل شما) بینتان تقسیم میگردد
