قرارداد وکالتقراردادها

تشــریح آثار وکالت بلاعزل بر روابط موکل و وکیل (قسمت ۲)

بند دوم- ضـــم وکیل یا امین و یا نـــاظر به وکیل

امروزه در برخی از موارد، موکل پس از تنظیم و اعطای وکالت به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضای ضم وکیل می‌نماید.

دفترخانه نیز ممکن است با تنظیم سند ضم وکیل، وکیلی دیگر را به وکیل اول ضمیمه نموده و اخطاریه ای هم برای وکیل اول ارسال دارد.

سؤال این است که آیا موکل پس از اعطای وکالت بلاعزل می‌تواند وکیل دیگری را ضم وکیل اول کند و یا ناظری را برای او تعیین کند و سؤال دیگر اینکه آیا اساسا ضم امین در این گونه وکالت‌ها توسط موکل مجاز می‌باشد؟

به عنوان مثال در وکالتی که به صورت بلاعزل است موکل، وکیل دیگری را انتخاب و به وکیل مورد نظر منضم نماید و مقرر کند که هر گونه اقدامی‌در خصوص موضوع وکالت باید با توافق مشترک هر دو وکیل باشد و یا این که مثلا اقدامات وکیل باید با نظارت ناظر منتخب موکل صورت گیرد.

به نظر می‌رسد در وکالت‌هایی که به صورت شرط نتیجه ضمن عقد لازم منعقد می‌گردد و این حقوق نیز با توافق طرفین و بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی اسقاط شده است تا زمانی که عقد اصلی به اعتبار خود باقی است، احدی از طرفین به تنهایی حق تغییر مفاد مورد توافق را نداشته باشند.

یعنی هیچ یک از طرفین بدون توافق طرف دیگر حق کم و یا زیاد کردن تعهدات توافق شده را نخواهد داشت؛ زیرا وکالت اعطایی که به صورت شرط ضمن عقد آمده، جزیی از اجزای عقد محسوب  می‌گردد و در نتیجه تا زمانی که عقد اصلی به اعتبار خود باقی است، تغییر شرایط از طرف هر یک از طرفین بدون رضایت دیگری مورد قبول نیست.

گماشتن ناظر بر وکیل بلاعزل و یا انتخاب وکیل دیگر و یا ضم او به وکیل مورد نظر نیز به نوعی ایجاد تغییر در مفاد مربوط به تعهدات محسوب می‌گردد.

بنابراین اعمال مذکور دارای اثر حقوقی نبوده و اختیارات وکیل را مقید نمی‌سازد. به عبارت دیگر وکیل ملزم به انجام امور مربوط به وکالت به همراه وکیل دیگر و یا با تصویب ناظر نیست بلکه بدون نیاز به این قید و بندها و به طور مستقل می‌تواند به انجام دادن موضوع وکالت بپردازد.

در وکالت‌هایی که به طور مستقل اعطا می‌گردد و فقط عدم عزل ضمن عقد دیگری درج شده و به تبع آن حق عزل وکیل از موکل سلب می‌گردد، به نظر می‌رسد که موکل اختیار انتخاب وکیل دیگر و ضم او به وکیل بلاعزل و یا انتخاب ناظر بر او را داشته باشد؛ لذا وکیل بلاعزل در مواجهه با این گونه موارد باید به تصمیمات موکل احترام گذاشته و در اجرای امور مربوط به وکالت، این تصمیمات را لحاظ نماید.

در این زمینه، اداره‌ی  حقوقی قوه‌ی  قضاییه نظریه ارشادی خود را با شماره  ی۶۳۱۰/۷ مورخ ۱۲/۱۰/۷۶ چنین بیان می‌دارد:

«اگر مالکی برای فروش ملک خود به کسی وکالت بلاعزل داده و بعدا وکیل دیگری را هم برای همان کار تعیین و وی را به وکیل اول ضمیمه نموده که مورد وکالت را مجتمعا انجام دهند، متعاقب آن شخص دیگر را هم تعیین نماید که وکیل مذکور در انجام مورد وکالت بایستی نظر شخص سوم را هم اخذ و موافقت او را هم کسب نماید و آنگاه اقدام به وکالت شود، انجام این امر و قید آن در سند رسمی‌مخالفتی با قوانین موجود ندارد و عملی است در حدود قانون و دارای اعتبار قانونی است.

آثار قانونی به وکالتنامه پیرو و ضم یا تعیین شخص سوم به عنوان امین مترتب خواهد بود و اگر وکیل نخستین، مستقلا ملک مورد وکالت را به بیع قطعی به ثالثی رسما انتقال دهد و از ضم وکیل دوم و تعیین شخص سومی‌(دیگری) که بایستی اعمال او را تصویب و تایید نماید، اطلاع نداشته باشد بیع انجام شده توسط وکیل نخستین با توجه به ماده ۶۸۰ قانون مدنی صحیح و قانونی است. ولی اگر با وجود اطلاع از آن چه گذشت اقدام به فروش به تنهایی و به استقلال نموده باشد بیع انجام شده غیرنافذ بوده و در صورتی که مالک تنفیذ نماید، صحیح و الا باطل خواهد بود».

در قسمتی از بند ۴۸۷ از مجموعه بخش نامه های ثبتی نیز آمده است:

«در صورتی که عزل وکیل ضمن عقد لازم از موکل سلب شده است با تلگرام نمی‌توان تغییری در سند وکالت صورت داد و وکالت تابع ماده ۶۷۹ قانون مدنی است.

اصولا ضم امین در وکالت بی مورد بوده و خلاف مقررات محسوب می‌شود». (جوابیه‌ی اختصاصی شماره ۴۲۹۱/۳۴ مورخ ۳/۴/۷۶ اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور). 

در قوانین مدنی برخی از کشورهای عربی به صراحت به عدم امکان تقیید اختیارات وکیل در جایی که وکالت در جهت مصالح وکیل یا مصالح شخص ثالثی باشد تصریح شده است.

طبق بند دوم ماده ۷۱۵ قانون مدنی مصراگر وکالت به نفع وکیل یا بیگانه ای منعقد شده باشد موکل نمی‌تواند بدون رضایت ذینفع، وکالت را پایان دهد یا قیدی بر آن بیفزاید.

ضم وکیل یا امین و یا ناظر نیز به نوعی مقید نمودن وکیل است که مطابق این ماده منوط به رضای کسی است که وکالت به نفع او صادر شده است.

ماده ۶۸۱ قانون مدنی سوریه، ماده ۹۴۷ قانون مدنی عراق و مواد ۸۱۰ و ۸۱۱ قوانین عقود و تعهدات لبنان نیز مشابه همین مقررات را وضع نموده اند.

اثر شرط عدم عــــزل نسبت به وکیـــل

امروزه در برخی از موارد، وکالت هایی با قصد و هدف انتقال منعقد می‌گردند که برای تسهیل در  بعضی امور از جمله انجام معاملات بعدی با اعطای حق توکیل همراه هستند؛ زیرا در حالتی که وکالت در جهت انجام معامله به خریدار داده می‌شود و خریدار مزبور هم که مال موضوع معامله را به دیگری انتقال می‌دهد و قصد دارد اختیاری را که به موجب وکالت‌نامه از مالک اولیه دارد به خریدار جدید انتقال دهد از تفویض وکالت بهره می‌برد.

در این گفتار شرط عدم عزل در چنین وکالت هایی به شرح ذیل مورد بررسی قرار می‌گیرد.

 بند اول – انتقــــال مال

در بعضی موارد ممکن است متعاقدین به جای عقد بیع، اقدام به انعقاد عقد وکالت نمایند.

در بسیاری از موارد در قراردادهای فروش املاک، خودرو، حق اشتراک تلفن و یا سهام شرکت ها به دلیل این که ممکن است مقدمات و شرایط تنظیم سند قطعی انتقال یا واگذاری حقوق، فراهم نباشد؛ لذا این گونه قراردادها در پوشش عقد وکالت با شرط عزل نکردن وکیل منعقد می‌گردند.

در حقیقت، نیاز واقعی در روابط اقتصادی و معاملاتی موجب شد که به جای استفاده از عقد بیع و یا سایر عقود تملیکی به این گونه وکالت ها روی آورده شود و در مواردی که امکان تنظیم عقد بیع یا عقود مشابه در معاملات و مبادلات اقتصادی به دلایلی میسر و ممکن نبود به ناچار به این عمل حقوقی متوسل شوند و برای این منظور طرفین عقد برای بیع عادی خود بدون رعایت تشریفات بیع قطعی و رسمی ‌از قالب وکالت بلاعزل به عنوان سند استفاده می‌کنند.

در این گونه وکالت ها معمولا شروطی بدین مضمون قید می‌گردد: «موکل ضمن عقد خارج لازم، حق عزل وکیل را اسقاط می‌نماید، موکل انجام هرگونه عمل مغایر را ضمن عقد خارج لازم از خود سلب می‌نماید، موکل ضمن عقد خارج لازم، حق ضم امین و وکیل را اسقاط می‌نماید، وکیل اختیار توکیل به غیر و عزل وکلای انتصابی را دارد و هم چنین اختیار انعقاد هرگونه معامله از جمله صلح بلاعوض و نیز انتقال مورد معامله به خود را دارد».

در این گونه قراردادها فروشنده ثمن را از خریدار دریافت می‌کند و با تسلیم اسناد و مدارک به او وکالتی با اختیارات وسیع چون حق توکیل غیر و هم چنین انتقال مورد وکالت به خود یا هر شخص دیگری را می‌دهد.

از طرفی وکیل هم به توسط این وکالت با فراهم نمودن اسناد مربوط، مورد معامله را به خود یا هر شخصی که می‌خواهد در دفتر اسناد رسمی‌انتقال می‌دهد.

پس به طور کلی در مورد این قرارداد می‌توان گفت که قراردادی است که در آن یکی از طرفین، برای انتقال مال خود به دیگری وی را نایب خود قرار می‌دهد و برای این منظور در ضمن عقد شروطی را درج می‌کند که طبق آن کلیه حقوق و اختیارات موکل به وکیل تفویض می‌گردد.

اثر اصلی چنین وکالت هایی که در مقام انتقال منعقد می‌گردند، بر خلاف وکالت های معمولی که اثر اصلی در آنها ایجاد اذن برای وکیل است، ایجاد تعهد به انتقال برای موکل و نیز ایجاد حق برای وکیل است و در حقیقت موکل فروشنده و در مقام بایع بوده و وکیل هم خریدار واقعی است که وکالت به نفع او منعقد شده است.

با توجه به این که این وکالت ها جایگزین بیع است، اختیار وکیل بیش از اذن و اباحه  در تصرف است و در حقیقت تضمین انتقال حقوق موکل به وکیل نیز خواهد بود.

در نتیجه با ماهیتی متفاوت از وکالت های معمولی بیشتر آثاری که ایجاد می‌کند بر پایه بیعی است که در ضمن آن واقع شده است.

در چنین وکالت هایی با توجه به این که موکل به طور ضمنی حق انتقال را از خود سلب نموده و آن را به وکیل (خریدار) واگذار کرده است؛ لذا این تعهد به طور ضمنی تعهد به عدم انتقال به ثالث نیز  می‌باشد.

علی رغم همه این موارد باید گفت که در این گونه موارد انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد بلکه با اجرای آن  می‌توان به پدیده انتقال رسید.

نظر دکتر کاتوزیان نیز این است که با این که بعضی شواهد حکایت از آن دارد که هدف واقعی طرفین انتقال مالکیت است اما با این وجود، تملیک صورت نمی‌گیرد چرا که پیش از وقوع بیع نمی‌توان وکیل را مالک شناخت. 

مثال بارز برای موضوع مورد بحث وکالت هایی است که پیوست قول نامه ها می‌شود.

در این گونه وکالت ها بخش عمده ثمن دریافت شده و از سوی دیگر ملک به تصرف خریدار رسیده است و خریدار، وکالت نامه با شرط عدم عزل را هم از فروشنده گرفته و تنها سند انتقال تنظیم نشده است.

فایده این وکالت این است که خریدار بتواند ضمن انجام کلیه‌ی استعلامات، عوارض را پرداخته و خودش در دفترخانه، سند انتقال را تنظیم کند.

این وکالت را نمی‌توان از قرارداد اصلی جدا دانست بنابراین اگر موکل هم وکیل را عزل کند این عزل موثر نبوده و وکیل هم چنان می‌تواند به دفتر اسناد رسمی‌مراجعه نموده و طبق وکالت نامه ای که در دست دارد ملک را به خود و یا به هر شخصی که بخواهد انتقال دهد.

به طور کلی در این موارد متعاقدین ابتدا عقد بیع را منعقد ساخته و سپس برای انجام تشریفات بعدی از قبیل تنظیم سند رسمی‌اقدام به تنظیم وکالت می‌نمایند.

پس به نظر می‌رسد برای همه موارد مذکور در این محبث نمی‌توان حکمی‌کلی صادر نمود بلکه حسب شرایط و اوضاع و احوال و قصد مشترک و واقعی طرفین، حکم نیز متفاوت خواهد بود؛ لذا مستندا به ماده ۴ قانون آیین دادرسی مدنی باید در هر دعوی به نحو خاصی تعیین تکلیف نمود.

با همه مزایایی که شاید بتوان برای چنین وکالت هایی قایل شد اما باید دانست که بعضا می‌تواند باعث ایجاد ناهنجاری هایی نیز گردد.

برای نمونه می‌توان به آپارتمانی اشاره نمود که مالک آن با دریافت ثمن و با وکالت فسخ ناپذیر آن را واگذار می‌کند ولی مالکیت این آپارتمان در دفتر املاک هم چنان به نام فروشنده باقی می‌ماند.

در این فرض اگر قبل از تنظیم سند انتقال رسمی‌از سوی خریدار، فروشنده در دعوایی که از سوی شخص دیگری علیه او اقامه شده محکوم شود و شخصی که حکم به سود او صادر شده و با صدور اجراییه همین آپارتمان را توقیف نماید با توجه به این که بر پایه ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده مالک می‌شناسد و هرگونه انتقال نیز باید در دفتر املاک به ثبت برسد؛ لذا در این گونه موارد زیان متوجه وکیل می‌شود، مگر آن که دادگاه ماده ۲۲ قانون ثبت را نادیده بگیرد.

شاید به همین جهت بود که سازمان ثبت در مهرماه ۱۳۶۵ بخش نامه ای به دفاتر اسناد رسمی‌ابلاغ کرد که طی آن تنظیم این گونه وکالت ها ممنوع گردید. بند ۷۷ این بخش نامه مقرر می‌داشت:

«سردفتران اسناد رسمی‌از ثبت وکالت نامه ای که مدلولا انتقال ملک غیرمنقول یا وسایط نقلیه به وکیل یا شخص ثالث و یا متضمن معاوضه ملک یا اعیانی تلقی می‌شود خودداری نمایند».

از این بخش نامه شکایتی به دیوان عدالت اداری تقدیم و درخواست ابطال آن گردید که به دنبال آن دیوان عدالت اداری در زمینه احتمال مغایرت این بخش نامه با شرع از سوی شورای نگهبان نظرخواهی نموده و در نهایت رای هیات عمومی‌دیوان در این زمینه چنین صادر می‌گردد:

«مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی‌و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیر ماه ۱۳۵۴ سردفتران و دفتریاران موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند، مگر آن که مفاد و مدلول سند، مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی‌یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت باید علت امتناع را کتبا به تقاضا کننده اعلام نمایند.

نظر به این که انعقاد عقد وکالت به منظور انجام معاملات و قراردادها در حدود مقررات فصل سیزدهم قانون مدنی در مبحث وکالت، مخالفتی با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی‌و اخلاق حسنه ندارد.

لذا بند ۷۷ بخش نامه های ثبتی که متضمن منع سردفتر اسناد رسمی‌از ثبت وکالت نامه ای که مدلولا انتقال ملک غیرمنقول یا وسلیط نقلیه به وکیل یا اشخاص ثالث یا متضمن معاوضه ملک یا اعیانی تلقی شود، مغایر ماده ۳۰ فوق الذکر تشخیص داده می‌شود و ابطال می‌گردد».

بدین ترتیب با صدور این رای و ابطال بخش نامه سازمان ثبت اسناد، ثبت چنین وکالت نامه هایی ادامه و گسترش پیدا نمود، اما با این وجود به دلیل نبود نص قانونی، دفاتر اسناد رسمی‌در مواجهه با این موارد به شکل های متفاوت از هم عمل می‌نمایند.

میانگین امتیازات ۵ از ۵
از مجموع ۱ رای

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

همچنین ببینید
بستن
دکمه بازگشت به بالا