دعوای تخلیه دعوایی است که از طرف موجر علیه مستاجر مطرح میگردد؛ یعنی مستاجر ملکی را اجاره کرده و مدت زمان آن به پایان رسیده است را به صورت داوطلبانه ملک تخلیه نمیکند و در این زمان موجر خواهان تخلیه ملک میشود.
به معنای دیگر مالک دعوایی را مطرح میکند که ملکی را به شخصی با رضایت خود اجاره داده است و حق تصرف را به او داده است ولی اکنون با به پایان رسیدن قرارداد، دیگر موجر رضایت نمیدهد، مستاجر باز هم در آن ملک بماند ولی مستاجر ملک او را تصرف کرده است و ملک را تخلیه نمیکند، که در این صورت مشکلات گوناگونی ایجاد میشود.
برای این عمل تخلیه ملک موردنظر باید از طرف شخص اجاره دهنده جنبه قانونی داشته باشد.
- مدت اجاره تمام شده باشد یا مستاجر مبلغ توافق شده اجاره را بیشتر از سه ماه باشد که پرداخت نکرده است.
- مستاجر کاری برخلاف قرارداد انجام داده باشد.
در این صورت است که میتوان به شورای حل اختلاف محل سکونت رفت و درخواست صدور تخلیه ملک را صادر کرد.
بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستاجر در سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن باید تقاضای تخلیه کرد که دادگاه طی مدت یک هفته پرونده را به شورای حل اختلاف ارسال می دارد.
مراحل و چگونگی گرفتن حکم تخلیه مستاجر برای منزل و مغازه
- تخلیه در ملکی که قرارداد اجاره آن به صورت عادی است:
اگر موجر و مستاجر برای بستن قرارداد، قرارداد را بین خودشان بسته باشند و به صورت رسمی نباشد و دفترخانه اسناد رسمی آن را تنظیم نکرده باشد، در این نوع قرارداد به سرعت میتوان حکم تخلیه را گرفت.
در این مورد فرقی بین قرارداد دستی خود و یا قراردادی که در آژانس های مسکونی انجام شده است نمیباشد و مقام قضایی مدارک استیجاری را کاملا به بررسی کرده و بعد دستور تخلیه میدهد.
در این حالت دیگر مستاجر حق هیچگونه اعتراضی نسبت به تخلیه محل موردنظر ندارد و اگر اعتراضی باشد باید بر طبق ماده ۵ قانون رابطه موجر و مستاجر میتواند دادخواست دهد که دیگر یک مسئله جداست و کاری به تخلیه ندارد.
- تخلیه در ملکی که قرارداد اجاره آن به صورت رسمی است:
اگر قرارداد بین موجر و مستاجر رسمی باشد و در دفترخانه رسمی تنظیم شده باشد تخلیه در مورد این امر یک مدت به طول می انجامد. چراکه مستاجر حق تجدیدنظر دارد.
حال اگر حکم دادگاه به نفع موجر صادر شود باید از آن دفترخانه ای که اجاره را تنظیم کرده اند تقاضای صدور اجراییه کند؛ که در این صورت مستاجر مهلت ۱۰ روز اعتراض را پیدا میکند. ولی اگر نسبت به اجراییه اعتراض نشود میتواند مستاجر را مجبور به تخلیه کند.
در صورتیکه مستاجر ضرر و زیانی وارد کرده باشد و یا اینکه شارژ و غیره را پرداخت نکرده باشد، موجر حق کم کردن این موارد را از ودیعه ای (مبلغی که مستاجر در ابتدا به موجر می دهد) که در دست دارد را ندارد، بلکه باید مبلغ مورد نظر را از دایره اجرایی بخواهد و دایره اجرایی مبلغ ودیعه را به طور کامل به مستاجر نمیدهد و این مبلغ را از آن کم میکند و مقدار باقی مانده را به مستاجر میدهد.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
اگر عین مستاجره و یا مورد اجاره، مسکونی باشد مرجع رسیدگی به آن شورای حل اختلاف است؛ حال اگر حکم تخلیه باعث عسر و حرج مستاجر شود قبل از تخلیه بر اساس ماده ۹ قانون ۱۳۶۲ مستاجر حق درخواست تاخیر را دارد.
اگر ملک مورد نظر تجاری و یا تابع مقررات حق کسب، پیشه و سرقفلی باشد مرجع رسیدگی به آن دادگاه میباشد و شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت و رسیدگی به آن است.
در صورتیکه مستاجر با وجود مخالفت موجر در ملک او مانده باشد باید اجرت این مدت را به موجر بپردازد و نحوه پرداختن اجرت المثل بستگی به نوع شرایط قرارداد و توافقنامه طرفین دارد.
ممکن است طرفین، مبلغی را به عنوان برای اجاره بهای مدت بعد از انقضای قرارداد توافق کرده باشند و یا ممکن است یک وجه التزامی را برای این مدت که قرارداد منقضی شده است را تعیین کرده باشند؛ در این دو صورت باید مطابق قرارداد عمل شود.
ولی اگر توافقی برای این مدت از قبل نکرده باشد مستاجر باید اجرت المثل پرداخت کند که نحوه محاسبه آن توسط کارشناس رسمی دادگستری میباشد.
برای تخلیه نیازی به اظهارنامه نیست چرا که با به اتمام رسیدن اجاره نامه مستاجر موظف است که ملک را تخلیه کند و بستگی به نوع قراردادشان دارد که تابع کدام قانون باشد.
دستور تخلیه زمانی صادر میشود که رابطه ای که بین موجر و مستاجر میباشد، بر اساس رابطه موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط آن در اجاره نامه ای که تنظیم شده رعایت شده باشد و همچنین دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند که قاضی می تواند ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر کند.
حال بنا بر هر دلیلی نتوان به رابطه قانون بین موجر و مستاجر اشاره کرد و نتوان دستور تخلیه صادر کرد، در این صورت حکم تخلیه را صادر میکند.
شرایط وجود دستور تخلیه
- اجاره نامه مدت دار داشته باشد.
- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- هر دو نسخه اجاره نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
- هر دو نسخه اجاره نامه را دو شاهد امضا کرده باشد.
- مدت اجاره تمام شده باشد.
در صورتیکه مدت اجاره تمام شده باشد و یکی از موارد بالا موجود نباشد، در این صورت حکم تخلیه صادر میشود و زمان بیشتری نسبت به دستور تخلیه میبرد.
در این زمینه شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر میکند و به مرجع اجرایی ابلاغ میکند و نیازی به اجراییه ندارد و همچنین قابل تجدیدنظر نمی باشد و ظرف سه روز بعد از ابلاغ، مستاجر موظف است ملک را تخلیه کند.
سریعترین راه برای اینکه ملک اجاره ای را مستاجر تخلیه کند همان مراجعه کردن به شورای حل اختلاف و با داشتن سند مالکیت و همچنین قرارداد اجاره است البته که شورا میتواند زمانی بیش از یک هفته را به مستاجر مهلت دهد.
در کل پس از پایان قرارداد اجاره، مستاجر اگر ملک را تخلیه نکند، موجر این حق را دارد که برای گرفتن دستور تخلیه در صورتیکه ملک مسکونی باشد به شورای حل اختلاف و در صورتیکه تجاری باشد به دادگاه عمومی که ملک در آنجا قرار دارد مراجعه کند.
