در این نوشته کسری یا مازاد مساحت را به زبان کاربردی باز می‌کنم: این که اختلاف بین متراژ مندرج در قرارداد و متراژ واقعی ملک هنگام تحویل، چه آثاری بر ثمن و تعهدات طرفین می‌گذارد، در چه مواردی می‌توان وجه مابه‌التفاوت گرفت و در چه فروضی حق فسخ شکل می‌گیرد. چارچوب بحث را بر قواعد عمومی قراردادها و بیع، خیارات مرتبط با مقدار و اوصاف مبیع و نیز مقررات خاص پیش‌فروش بنا می‌کنم؛ از جمله قواعد قانون مدنی درباره مقدار و اوصاف مبیع، و حکم صریح ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان ۱۳۸۹ درباره آستانه تغییر متراژ و نحوه محاسبه مابه‌التفاوت.
مطالعه این راهنما جلوی دو خطای پرهزینه را می‌گیرد: نخست، طرح دعوا با خواسته‌ای غلط یا مبنای محاسبه‌ای نادرست مثلا اصرار بر قیمت زمان عقد در حالی‌که قانون یا قرارداد، قیمت روز را ملاک کرده که می‌تواند به رد دعوا یا اطاله دادرسی بینجامد؛ دوم، چشم‌پوشی از حق فسخ در مواردی که کسری مساحت از حدّ عرف یا نصّ قانونی فراتر رفته و شما را محق به برهم‌زدن قرارداد و استرداد ثمن با خسارات تبعی می‌کند.
اگر خریدارید و با کسری متراژ روبه‌رو شده‌اید، یا فروشنده‌اید و با ادعای مازاد/کسری مواجه‌اید، دعوت می‌کنم ادامه مقاله را بخوانید.
آشنایی با مفهوم کسری یا مازاد مساحت در قراردادهای ملکی
در آغاز هر پرونده‌ای که به اختلاف متراژ برمی‌گردد، من قبل از هر چیز روشن می‌کنم مساحت در آن قرارداد چه جایگاهی داشته است: آیا ثمن بر مبنای هر مترمربع تعیین شده یا مبلغ به‌صورت مقطوع ذکر گردیده و مساحت صرفا وصفی از مبیع بوده است؟ این تفکیک تعیین می‌کند با کشف اختلاف در زمان تحویل، طرف زیان‌دیده چه حقوقی دارد و کدام مواد قانونی حاکم است.
کسری یا مازاد مساحت به چه حالتی گفته می‌شود؟
در ادبیات حقوقی معاملات ملکی، کسری یا اضافه مساحت یعنی عدم انطباق مساحت قراردادی با مساحت واقعی قابل تحویل هنگام تنظیم صورت‌جلسه تحویل.
معیار، مساحتی است که طرفین در قرارداد مبنا قرار داده‌اند؛ اگر مبنا مساحت مفید باشد، کشف اختلاف در مشاعات به تنهایی عنوان کسری/اضافه مساحت ایجاد نمی‌کند، مگر آنکه در متن قرارداد مشاعات یا پارکینگ و انباری نیز با ارقام مستقل موضوع تعهد شده باشد.
هرگاه ثمن بر هر مترمربع تعیین شده باشد، معامله از سنخ بیعِ مذروع است و اختلاف عددی متر مربع چه کسری و چه اضافه به طور مستقیم بر ثمن اثر می‌گذارد. اما اگر ثمن مقطوعا تعیین شده و مساحت صرفا وصف تابع بوده، اختلاف محدود متعارف ممکن است صرفا در قلمرو تخلف وصف بررسی شود و آثارش با قواعدی مانند ماده ۳۵۵ سنجیده گردد.
در پیش‌فروش نیز ملاک، مساحتی است که در قرارداد یا الحاقیه‌های فنی مصوب (نقشه‌های دارای مهر ناظر یا دفترچه مشخصات) تعیین شده و آیین اندازه‌گیری صریحا به آن ارجاع داده شده است.
کسری مساحت و آثار آن بر قرارداد
وقتی در زمان تحویل روشن می‌شود مساحت واقعی کمتر از مساحت مندرج در قرارداد است، نخست به این می‌نگرم که ثمن چگونه تعیین شده است.
اگر قرارداد بر مبنای قیمت هر مترمربع تنظیم شده، من به استناد ماده ۳۸۴ قانون مدنی، برای خریدار دو مسیر را طرح می‌کنم: یا فسخ کل معامله به عنوان خیارِ ناشی از کم و زیادی مقدار، یا مطالبه کاهش متناسب ثمن به نسبت کسری.
در عمل، هر دو مسیر باید با کارشناس رسمی همراه شود تا ضریب کسری و اثر آن بر ثمن دقیقا معلوم گردد. در فرضی که ثمن مقطوع بوده ولی مساحت از اوصاف اساسیِ مورد تراضی به شمار می‌رفته، امکان استناد به ماده ۳۵۵ برای اعمال خیارِ تخلف وصف به ویژه در کسری‌های فاحش و موثر در منفعت مورد نظر آزمودنی است؛ در این حالت، رویکرد دادگاه‌ها به سمت احراز یا عدم احراز اساسی بودن مساحت در قصد مشترک می‌رود و متن قرارداد، مکاتبات مقدماتی و عرف منطقه نقش تعیین‌کننده دارد.
در پیش‌فروش ساختمان، ماده ۷ قانون ۱۳۸۹ به‌طور خاص برای کسری مساحت قواعدی پیش‌بینی می‌کند. بر پایه رویه کاربردی این ماده، کسری جزئی تا آستانه معینی به‌سمت تسویه مالی مابه‌التفاوت سوق داده می‌شود و کسریِ بیش از آستانه، برای خریدار حق فسخ ایجاد می‌کند یا امکان توافق بر قیمت روز را پیش می‌نهد.
در این پرونده‌ها، من همواره به دقت روشن می‌کنم مبنای اندازه‌گیری چیست، مساحت مفید چگونه محاسبه شده، وضعیت فضاهای غیرمفید (مثلا تراس‌های غیرقابل‌استفاده) در قرارداد چه جایگاهی داشته و آیا در طول اجرا الحاقیه‌ای که مساحت را تغییر دهد امضا شده یا خیر؛ زیرا همین ظرایف است که سرنوشت دعوا را رقم می‌زند.
اضافه مساحت و حقوق فروشنده و خریدار
اگر مساحت واقعی از رقم قراردادی بیشتر باشد، قاعده‌ی کلیِ ماده ۳۸۵ قانون مدنی دست فروشنده را باز می‌گذارد: یا مطالبه افزایش متناسب ثمن به نسبت اضافه مساحت، یا در صورت امتناع خریدار از پرداخت و حسب اوضاع، تمسک به حق فسخ.
من در این وضعیت پیش از هر اقدام، به زبان قرارداد رجوع می‌کنم. اگر ثمن بر مبنای هر مترمربع تعیین شده باشد، مطالبه اضافه ثمن مسیر طبیعی است و کارشناس رسمی با تطبیق قیمت و مساحت، رقم دقیق را استخراج می‌کند.
اما اگر ثمن مقطوعا تعیین و در متن به مساحت تقریبی یا احتمال تلورانس تصریح شده باشد، در بسیاری از رویه‌ها اضافه مساحت محدود به تنهایی منشا مطالبه اضافه ثمن تلقی نمی‌شود مگر اینکه خلاف آن صریحا شرط شده باشد؛ در این صورت، دعوا از قالب کم‌وزیادی مقدار خارج و به سنجش قصد مشترک و شرط‌های صریح قراردادی کشیده می‌شود.
به عنوان وکیل فروشنده، وقتی دعوای اضافه مساحت را طرح می‌کنم، از همان ابتدا تکلیف نوع مساحت و مبنای قیمت‌گذاری را با سند می‌بندم و اگر قرارداد سکوت دارد، عرف منطقه و شیوه‌ی رایج قیمت‌گذاری را از طریق کارشناس و بنگاه‌های معتبر مستند می‌کنم.
در مقابل، اگر از خریدار دفاع می‌کنم و ثمن مقطوع بوده، با تاکید بر اینکه مساحت وصف تبعی و نه مبنای ثمن بوده، تلاش می‌کنم دعوا را از قلمرو ماده ۳۸۵ خارج و به قواعد تفسیر قرارداد هدایت کنم؛ در این استدلال، بندهای مساحت تقریبی، غیرقابل استناد بودن اندازه‌گیری اولیه یا حاکمیت نقشه نهایی معمولا نقش کلیدی دارند.
تفاوت‌های حقوقی کسری و اضافه
در کسری مساحت، دستِ بالا غالبا با خریدار است: یا می‌تواند ثمن را به نسبت کسری کاهش دهد یا در فروضی قرارداد را فسخ کند؛ مبنای این حقوق، ماده ۳۸۴ است و در معاملات پیش‌فروش، ماده ۷ قانون ۱۳۸۹ محدوده و آستانه را مشخص‌تر می‌کند.
در اضافه مساحت، ابتکار با فروشنده است و ماده ۳۸۵ به او اجازه می‌دهد افزایش متناسب ثمن را بخواهد یا در صورت عدم تمکین خریدار، به فسخ بیندیشد؛ با این تفاوت که در فروش‌های مقطوع و قراردادهایی که مساحت را وصف تبعی دانسته‌اند، امکان مطالبه اضافه ثمن بدون شرط صریح محدود می‌شود و دعوا به نفع حفظ معامله تفسیر می‌گردد.
در کسری، بار کارشناسی معمولا بر تعیین مساحت واقعیِ تحویلی و سپس ترجمه‌ی آن به کاهشِ ثمن یا احراز حق فسخ متمرکز است؛ در اضافه، چالش اصلی اثبات مبنای قیمت‌گذاری و قصد مشترک نسبت به اثر اضافه مساحت است.
در کسری، استناد به تخلف وصف اساسی (ماده ۳۵۵) وقتی مساحت در قصد مشترک نقشی بنیادی داشته راه فسخ را تقویت می‌کند؛ در اضافه، تخلف وصف معمولا به نفع بقای قرارداد عمل می‌کند، مگر اینکه اضافه مساحت وضعیت استفاده را به گونه‌ای تغییر داده باشد که تعادل اقتصادی معامله برای یکی از طرفین برهم بخورد و این برهم‌خوردگی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.
در همه این فروض، من به موکل یادآور می‌شوم که کلمات قرارداد شاه‌کلیدند: قیدهایی مانند به ازای هر مترمربع، مقطوعا، مساحت مفید مطابق نقشه فلان، تلورانس تا … درصد، یا مبنای محاسبه قیمت روز تحویل نه تزئینات ادبی، که تعیین‌کننده حقوق و تعهدات آتی‌اند.
هرگاه اختلاف مساحت رخ دهد، دعوا بر همان ریل کلمات حرکت می‌کند و دادگاه نیز با کنار هم گذاشتن متن قرارداد، عرف حرفه‌ای، و نظر کارشناس، به راه‌حل می‌رسد؛ وظیفه من این است که از همان ابتدا این ریل را درست انتخاب کنم تا نتیجه، یا اصلاحِ منصفانه ثمن باشد یا فسخ امن و قابل اجرا.
مبانی قانونی کسری یا اضافه مساحت
در این بخش، شالوده حقوقی دعواهای کسری و اضافه مساحت را به دقت می‌چینم: از تفاوت بنیادین شرط صفت مساحت با بیع مبتنی بر واحد اندازه‌گیری در قانون مدنی، تا قواعد خاص پیش‌فروش ساختمان و جایگاه قواعد تفسیریِ عرف در فهم اراده مشترک طرفین.
ماده ۳۵۵ قانون مدنی و سایر مواد مرتبط
در معاملات ملکی، نخست باید روشن کنیم مساحت در قرارداد چه جایگاهی داشته است. اگر مساحت به عنوان شرط صفت مبیع درج شده باشد، قاعده حاکم ماده ۳۵۵ قانون مدنی است؛ متن ماده که من در لوایح به صراحت نقل می‌کنم به روشنی می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
این عبارت چهار پیام حقوقی مهم دارد: یکی این که مساحت در این فرض، وصفی اساسی است؛ دوم اینکه کشف تفاوتِ موثر، حق فسخ دوجانبه ایجاد می‌کند؛ سوم اینکه طرفین می‌توانند با توافق، به جای فسخ سراغ تسویه مالی بروند؛ و چهارم اینکه بار اثبات شرط و تفاوت، بر عهده مدعی است.
اما همه اختلاف‌های متراژ، ذیل شرط صفت نمی‌روند. گاهی ثمن بر مبنای هر مترمربع تعیین شده و معامله از نوع بیع مذروع (مبتنی بر ذرع/مساحت) است.
اینجا ماده ۳۸۴ قانون مدنی مسیر را روشن می‌کند: هرگاه در حال معامله، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم، کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.
من از این ماده برای دو کار استفاده می‌کنم: یا کاهش متناسب ثمن را می‌خواهم، یا اگر کسری فاحش است و قصد مشترک را برهم زده فسخ را پیش می‌برم؛ در فرض اضافه، قاعده به‌نفع فروشنده است و زیاده، مال او دانسته شده مگر آن که طرفین تراضی دیگری کرده باشند.
در اموالی که تجزیه‌شان بدون ضرر ممکن نیست مانند خانه یا فرش ماده ۳۸۵ قانون مدنی دایره حق را دقیق‌تر می‌کند: اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی‌شود و به شرط بودنِ مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم، کمتر یا بیشتر درآید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
به بیان ساده، وقتی امکان تقسیط ثمن به نسبتِ مساحت به‌صورت عملی وجود ندارد، قانون حق فسخ را به طرف متضرر می‌دهد تا تعادل قرارداد بازیابی شود.
قانونگذار سپس نتیجه فسخ در دو ماده پیشین را در ماده ۳۸۶ تصریح کرده است: اگر در مورد دو ماده قبل معامله فسخ شود، بایع باید علاوه بر ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد. من این حکم را در همان دادخواست یا لایحه فسخ یادآوری می‌کنم تا دادگاه بداند بازگشت وضعیت مالی باید کامل باشد و هزینه‌های متعارف نیز به خریدار برگردد.
از سوی دیگر، اثرات حقوقی بیع صحیح را ماده ۳۶۲ مدنی جمع‌بندی می‌کند: با وقوع بیع، فروشنده ملزم به تسلیم و خریدار ملزم به تادیه ثمن است؛ این دو تکلیف، چارچوب داوری را در اختلاف‌های متراژ مشخص می‌کند و نشان می‌دهد چرا مبنای قیمت‌گذاری و زمان و معیار اندازه‌گیری باید در قرارداد روشن باشد.
در مقام استدلال، وقتی مساحت شرط اساسی یا مبنای قیمت‌گذاری بوده باشد، عدم انطباق در زمان تسلیم، نقض تکلیف تسلیم مورد تراضی است و قابلیت اعمال خیارات یا تعدیل ثمن را تقویت می‌کند.
در پیش‌فروش ساختمان، قانونگذار با ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، رژیم خاصی برقرار کرده که من در دعاوی آپارتمانی زیاد به آن استناد می‌کنم.
متن ماده، تکلیف اختلاف مساحت بر اساس صورتمجلس تفکیکی را روشن می‌سازد: اصل بر محاسبه مابه‌التفاوت بر اساس نرخ قراردادی است؛ اگر مساحت تا پنج درصد بیش از رقم قراردادی باشد، هیچ‌یک حق فسخ ندارند؛ اگر بیش از پنج درصد افزوده باشد، صرفا خریدار حق فسخ دارد؛ و اگر مساحت واحد تحویلی کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار هم حق فسخ دارد و هم می‌تواند خسارت را به قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناس مطالبه کند. این ماده عملا آستانه‌های حقوقی را برای اختلاف متراژ تعریف کرده و بسیاری از منازعات را از مسیر کارشناسیِ روشن عبور می‌دهد.
در همین چارچوب، گاه اختلاف از سنخ اضافه مساحت ثبتی است که نه در مرحله تحویل، بلکه در جریان اصلاح حدود و نقشه‌های ثبتی آشکار می‌شود. در این‌گونه پرونده‌ها، ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک، راه‌حل اداری اصلاح سند را در فرض اضافه مساحت ارائه کرده است؛ ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافه مساحت را بر مبنای ارزش مندرج در اولین سند انتقال به صندوق ثبت تودیع و اصلاح سند را مطالبه کند.
این حکم استثنایی است و من معمولا با احتیاط و تفسیر مضیق به سراغش می‌روم، زیرا قلمرو آن محدود به املاک ثبت‌شده و فرض اضافه مساحت است و برای کسری مساحت حکم مشابهی در متن ماده نیامده است.
در کنار اینها، قواعد تفسیری و تعهدیِ قانون مدنی نقش کلیدی دارند. ماده ۲۲۰ تصریح می‌کند که عقد نه تنها متعاملین را به اجرای مفاد تصریح شده، بلکه به نتایج ناشی از عرف و عادت و قانون نیز ملزم می‌کند؛ ماده ۲۲۴ می‌گوید الفاظ عقود محمول بر معانی عرفیه است؛ و ماده ۲۲۵، امر متعارف را حتی بدون تصریح به منزله ذکر در عقد می‌پذیرد.
این سه ماده ابزار من برای دفاع از ملاک‌های عرفی اندازه‌گیری است؛ مثلا اگر در قرارداد سکوت شده اما در عرف حرفه‌ایِ منطقه، مساحت مفید بر اساس صورتمجلس تفکیکی معیار است، با اتکا به این مواد، از همان معیار برای ارزیابی کسری یا اضافه مساحت بهره می‌گیرم.
به عنوان وکیل، من همواره میان این مواد تقسیم کار برقرار می‌کنم: وقتی ثمن بر اساس هر مترمربع تعیین شده، ماده ۳۸۴ محور است؛ وقتی ثمن مقطوع است ولی مساحت شرط صفت تلقی می‌شود، ماده ۳۵۵ تعیین‌کننده است؛ وقتی ساختمان پیش‌فروش است، ماده ۷ قانون خاص حاکم می‌شود؛ و در اضافه مساحت ناشی از اصلاح ثبتی، ماده ۱۴۹ قانون ثبت می‌تواند مسیر اصلاح سند را باز کند. این نقشه راه، هم حقوق موضوعه شما را دقیق می‌کند و هم از رفتن پرونده به بن‌بست‌های تفسیری جلوگیری می‌نماید.
جایگاه شرط تسلیم مبیع در حدود مشخص
بخش عمده‌ای از اختلاف‌های متراژ، از ابهام قراردادی می‌آید. من برای پیشگیری یا ترمیم این ابهام، به شرط تسلیم مبیع در حدود مشخص تکیه می‌کنم؛ شرطی که اگر به درستی نوشته شود، از بسیاری نزاع‌ها جلوگیری می‌کند و اگر نوشته نشده باشد، در رسیدگی قضایی به صورت معیار تفسیر ظاهر می‌شود. صورت‌بندی صحیح این شرط دست‌کم سه بُعد دارد.
بعد نخست، تصریح به معیار اندازه‌گیری است: آیا ملاک مساحت مفید واحد طبق صورتمجلس تفکیکی است یا زیربنای کل یا حتی مساحت عرفی قابل انتفاع؟ وقتی معیار روشن باشد، کارشناس نیز در همان قاب می‌سنجد و رای دادگاه از تزلزل بیرون می‌آید.
من در پیش‌فروش‌ها، این معیار را دقیقا به ماده ۷ و صورتمجلس تفکیکی گره می‌زنم تا بعدا اختلاف بر سر مفید/مشاع یا بالکن و تراس به دعوایی فرسایشی بدل نشود.
بعد دوم، تعیین تلورانس قراردادی یا همان حدود قابل اغماض است. ماده ۳۵۵ خود به امکان تراضی بر محاسبه زیاده یا نقیصه اشاره کرده؛ در عمل، من با گنجاندن بند تلورانس مثلا تا سه درصد می‌کوشم حق فسخ‌های هیجانی را به تسویه مالیِ پیش‌فرض تبدیل کنم.
همین منطق در ماده ۷ قانون پیش‌فروش با آستانه پنج درصد به صورت قانونی پیاده شده است؛ بنابراین اگر طرفین در قرارداد عادی نیز تلورانس معقول پیش‌بینی کنند، دعوا عمدتا به سمت محاسبه و پرداخت می‌رود نه انحلال.
بعد سوم، پیوند دادنِ تسلیم با حدود مشخص است. ماده ۳۶۲ فروشنده را به تسلیم و خریدار را به پرداختِ ثمن ملزم می‌کند؛ معنای عملی آن در اختلاف مساحت این است که تسلیم باید مطابق مورد تراضی باشد.
من در قراردادها می‌نویسم تسلیم مطابق نقشه‌های دارای مهر ناظر/صورتمجلس تفکیکی انجام می‌شود و هرگونه تفاوت، بر مبنای نرخ قراردادی محاسبه یا موجب اعمال حق فسخ پیش‌بینی‌شده خواهد بود. این زبان، تسلیم را از یک فعل صرف، به یک تعهد استاندارد تبدیل می‌کند و اگر به اختلاف برسیم، دادگاه مسیر را فرمول‌مند می‌بیند.
در مقام دادرسی، وقتی چنین شرطی وجود ندارد، من از مواد ۲۲۰، ۲۲۴ و ۲۲۵ برای بازسازی اراده مشترک استفاده می‌کنم. عرف بنگاهداری محل، شیوه قیمت‌گذاری منطقه، و معیارهای رایج اندازه‌گیری، با این سه ماده به قرارداد الحاق تفسیری می‌شوند؛ به ویژه ماده ۲۲۵ که امر متعارف را به منزله ذکر در عقد می‌پذیرد، بار اثبات را برای طرفی که می‌خواهد از معیار رایج تخطی کند، سنگین می‌کند.
در مقابل، اگر طرفین صریحا معیار متفاوتی را پذیرفته باشند، همان توافق مقدم است و من با استناد به اصل حاکمیت اراده و قواعد عمومی قراردادها، دعوا را در چارچوب همان معیار جمع می‌کنم.
نکته‌ای که در عمل مغفول می‌ماند، تفکیک شرط صفت و شرط فعل در این بندهاست. اگر طرفین صرفا بگویند مساحت حدود ۱۰۰ متر بدون تعیین اثر حقوقیِ تفاوت، غالبا دادگاه به سوی تفسیر عرفی می‌رود و اختلاف را با ماده ۳۸۴ یا ۳۸۵ می‌سنجد.
اما اگر تصریح کنند که تفاوت تا سه درصد صرفا به تسویه مالی و مازاد بر آن به حق فسخ برای خریدار می‌انجامد، این یک شرط قراردادیِ صریح است و قاضی در چهارچوب همان شرط حرکت می‌کند.
من در پرونده‌های دشوار، این تفکیک را برجسته می‌کنم تا از افتادن دعوا به حیطه ابهام جلوگیری شود.
در نهایت، باید دانست که زمانِ معیار نیز مهم است. اگر قرارداد قیمت را به نرخ روز تحویل گره زده باشد، هر محاسبه کسری یا اضافه مساحت باید بر همان مبنا انجام شود؛ همین منطق در ماده ۷ پیش‌فروش نیز با عبارت قیمت روز بناء در فروض خاصِ کسریِ شدید تاکید شده است.
در لوایح مراقبم تا محاسبه مابه‌التفاوت با زمان درست زمان تحویل یا زمان تنظیم صورت‌جلسه انجام شود تا رای هم قابل اجرا باشد و هم منصفانه.
نقش عرف و توافق طرفین در تعیین مساحت
اختلاف متراژ، هر قدر حقوقی باشد، بی‌نیاز از عرف حرفه‌ای نیست. قانونگذار آگاهانه سه ماده برای پیوند قرارداد با عرف گذاشته است: ۲۲۰، ۲۲۴ و ۲۲۵.
به تجربه می‌گویم وقتی متن قرارداد ساکت یا مجمل است، این سه ماده به کمک می‌آیند تا آن‌چه عرفا در قیمت موثر است وارد قرارداد شود؛ مثل اینکه در عرف ساخت و ساز شهری، معیار محاسبه قیمت واحدهای آپارتمانی مساحت مفید مندرج در صورتمجلس تفکیکی است و فضاهای مشاع و برخی تراس‌های غیرقابل‌استفاده، به عنوان مفید محسوب نمی‌شوند مگر آنکه صریحا توافق دیگری شده باشد.
برای اثبات این عرف، به اسناد رسمی ثبتی و شیوه‌نامه محاسبه مساحت و شهادت کارشناسان رسمی استناد می‌کنم و سپس با مواد ۲۲۴ و ۲۲۵ آن را به متن عقد پیوند می‌زنم.
در پیش‌فروش‌ها، نقش عرف با قانون می‌آمیزد. ماده ۷ پیش‌فروش، صورتمجلس تفکیکی را معیار نهایی دانسته و آستانه‌های پنج‌درصد و ۹۵درصد را برای حل اختلاف مقرر کرده است. این یعنی حتی اگر طرفین در طول ساخت، اعداد تقریبی جابه‌جا کنند، در پایان، آن‌چه در سند تفکیکی می‌آید، معیار محاسبه مابه‌التفاوت یا ایجاد حق فسخ خواهد بود.
عرف بازار، همچنین در تحلیل مقطوع بودن ثمن نقش دارد. اگر در منطقه‌ای عرف بر قیمت‌گذاری مقطوع باشد و متراژ صرفا وصفی فرعی تلقی شود، اثبات ادعای محاسبه به مترمربع دشوارتر است، مگر آنکه در قرارداد به صراحت آمده باشد. در مقابل، در مناطقی که عرف بنگاهداری بر قیمتِ هر مترمربعِ مفید است، حتی سکوت قرارداد می‌تواند با اتکاء به مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ به آن سمت تفسیر شود.
نهایتا، توافق طرفین بر عرف مقدم است. اگر دو طرف صریحا نوشته باشند که مساحت تقریبی است و تا سه درصد تفاوت بی‌اثر است و صرفا تسویه مالی می‌شود، همین بند بر هر عرف عامی حکومت می‌کند؛ همان‌طور که اگر نوشته باشند قیمت مقطوع است و مساحت وصف غیرموثر، ادعای بعدیِ افزایش یا کاهش ثمن به خاطر اختلاف جزئی دشوار خواهد شد. در قراردادنویسی و در دادرسی، همواره این اصل را پاس می‌دارم و دادگاه‌ها نیز به محض رویت اراده صریح، آن را بر عرف مقدم می‌دانند؛ مگر آنکه توافق برخلاف قواعد آمره یا نظم عمومی باشد.
در این نقطه، نقش ماده ۳۸۴ و ۳۸۵ دوباره زنده می‌شود: اگر توافق، مبنای بیع را ذرع و مساحت قرار داده باشد، کم و زیادی به‌طور خودکار به تعدیل یا فسخ می‌انجامد؛ و اگر مبنا مقطوع باشد، اختلاف به سوی شرط صفت و ماده ۳۵۵ می‌رود.
حقوق و تکالیف خریدار و فروشنده
در این بخش، از منظر یک وکیل ملکی که بارها دعواهای ناشی از اختلاف متراژ را تا صدور حکم و اجرا همراهی کرده‌ام، چارچوب عملی حقوق و تکالیف طرفین را می‌چینم.
حق مطالبه وجه به‌دلیل کسری یا اضافه مساحت
هرگاه ثمن معامله بر مبنای هر مترمربع تعیین شده باشد، اختلاف مساحت به‌طور مستقیم به اختلاف در ثمن ترجمه می‌شود و من مسیر مطالبه وجه را بر همین مبنا سامان می‌دهم. در کسری مساحت، خریدار می‌تواند کاهش متناسب ثمن را مطالبه کند؛ یعنی به نسبت کسریِ مترمربع‌ها، همان نرخ قراردادی بر واحد مساحت اعمال و مابه‌التفاوت از فروشنده ستانده شود.
در رویه، این کار بدون کارشناسی ممکن نیست. کارشناس رسمی با رجوع به قرارداد، الحاقیه‌ها و نقشه‌های مورد توافق، معیار مساحت (مثلا مساحت مفید یا زیربنای کل) را تثبیت می‌کند، سپس رقم کسری را با دقت مهندسی استخراج و گزارش می‌کند.
اگر قرارداد سکوت داشته باشد، برای تثبیت معیار، عرف حرفه‌ای و اسناد ثبتی مانند صورتمجلس تفکیکی نقش تعیین‌کننده دارد و من با اتکا به قواعد تفسیری قرارداد، همان عرف را وارد متن رابطه قراردادی می‌کنم تا مبنای محاسبه بی‌چون‌وچرا شود.
در اضافه مساحت، عکس ماجرا جاری است. اگر معامله بیعِ به متر باشد، فروشنده نه خریدار صاحب حق مطالبه وجه به نسبت اضافه می‌شود. باز هم نرخ، همان نرخ قراردادی هر متر است مگر آنکه طرفین بر معیار دیگری، مانند قیمت روز تحویل یا میانگین قیمت منطقه هنگام تحویل، صریحا توافق کرده باشند.
وقتی ثمن مقطوع تعیین شده و مساحت صرفا وصفی از مبیع بوده، دعوا ظریف‌تر می‌شود: در بسیاری از قراردادها، مساحت با قید تقریبی یا قابل اغماض تا درصدی معین درج می‌شود.
در این صورت، تا آستانه تلورانس پذیرفته‌شده، مطالبه اضافه ثمن به‌سبب مازاد مساحت وجاهت ندارد و من اگر از خریدار دفاع می‌کنم، روی همین بندهای قراردادی تکیه می‌کنم تا دعوا به جای افزایش پول، به تسویه عرفی ختم شود.
در مقابل، اگر از فروشنده نمایندگی دارم و قرارداد مساحت را وصفی اساسی یا مبنای ثمن دانسته، با استناد به همان متن، مسیر محاسبه اضافه ثمن را طرح می‌کنم و اگر خریدار نپردازد، آثار ناشی از تخلف او از تعهد پرداخت را نشان می‌دهم.
در معاملات پیش‌فروش، موضوع پیچیدگی دیگری می‌یابد. معیار نهایی در پایان پروژه، معمولا مساحت مندرج در صورتمجلس تفکیکی است و قانون خاص، برای اختلاف‌های جزئی و فاحش مرزبندی کرده است. نتیجه عملی این مرزبندی آن است که اختلاف‌های کوچک به سمت تسویه مالی هدایت شود و اختلاف‌های بزرگ‌تر، حق انتخاب قوی‌تری برای خریدار به وجود آورد.
اگر از خریدار دفاع می‌کنم، مراقبم که فروشنده نتواند با ارجاع به نقشه‌های غیرمصوب یا برآوردهای اولیه، صورتمجلس نهایی را دور بزند؛ و اگر از فروشنده دفاع می‌کنم، تضمین می‌کنم که محاسبه مابه‌التفاوت دقیقا بر مبنای نرخِ پذیرفته‌شده در قرارداد باشد تا بعدا دعوا به اختلاف تازه‌ای بر سر قیمت روز یا زمان مبنا تبدیل نشود.
نکته‌ای که در دعاوی مطالبه وجه کمتر به آن توجه می‌شود، زمان محاسبه و خسارت تاخیر است. اگر قرارداد نرخ را به روز تحویل گره زده، بدیهی است که مابه‌التفاوت باید با آن نرخ محاسبه شود، نه با نرخ روز انعقاد. اگر قرارداد ساکت باشد، من نسبت به زمانِ محاسبه استدلال می‌کنم: در کسری، زمان تحویل یا تنظیم صورت‌جلسه تحویل معمولا محل رجوع است؛ در اضافه مساحت نیز همین منطق جاری است، مگر آن که طرفین خلاف آن را شرط کرده باشند.
برای خسارت تاخیر در پرداخت مابه‌التفاوت، ابزارهای قانونیِ مطالبه خسارتِ ناشی از تاخیر، در صورت احراز مطالبه قبلی و تمکنِ بدهکار، قابل طرح است و در عمل، همراه کردن این خواسته با اصل دعوا، انگیزه طرف مقابل برای تسویه به موقع را بالا میبرد.
در دعاوی مطالبه وجه، توافقات جانبیِ طرفین درباره تعدیل نیز پررنگ است. من بارها دیده‌ام در متن قرارداد، بندی گنجانده‌اند که در صورت اختلاف مساحت، تسویه با قیمت روز منطقه یا قیمت اعلامی کارشناس منتخب انجام شود.
این بندها، اگر شفاف نوشته شوند و سازوکار ارجاع به کارشناس، انتخاب کارشناس و نحوه پرداخت روشن باشد، می‌تواند دعوا را از کشمکش قضایی دور کند.
اما اگر کلی‌گویی شده باشد، همان بند به کانون اختلافی جدید بدل می‌شود. به همین دلیل، در نگارش یا تفسیر چنین بندهایی، دقت در جزئیات از معیار قیمت‌گذاری تا زمان‌بندی و مرجع کارشناسی برای من حیاتی است.
امکان فسخ قرارداد توسط خریدار
فسخ، واکنش سنگین و پرهزینه‌ای است که قانونگذار فقط در فروضی خاص آن را به خریدار می‌دهد. مبنای این اختیار، یا تخلف از وصف اساسیِ مورد تراضی است یا کم‌وزیادی مقدار در اموالی که قابل تجزیه عملی نیستند و تفاوت، تعادل اقتصادی عقد را برهم می‌زند. وقتی در مقام وکیل خریدار فسخ را توصیه می‌کنم، نخست می‌سنجم که مساحت در قصد مشترک تا چه حد اساسی بوده است.
اگر در متن قرارداد آمده که ملک با مساحت معین موضوع معامله است و سایر اوصاف نیز حول همین عدد شکل گرفته، زمینه اعمال حق فسخ در کسریِ موثر فراهم است.
اما اگر مساحت با قید تقریبی آمده و ثمن نیز مقطوع تعیین شده، باید نشان دهم کسری به قدری فاحش است که وصفِ اساسی مخدوش و منفعت مورد انتظار خریدار برهم خورده است. اینجاست که عرف حرفه‌ای و گزارش کارشناسی به یاری می‌آید: آیا کسری به‌گونه‌ای است که چینش فضاها، کاربری یا امکان انتفاع مورد نظر خریدار را تغییر داده؟ اگر پاسخ مثبت باشد، استدلال فسخ قوت می‌گیرد.
در فرض بیع به متر، حق فسخ در کسری مقدار نصاب روشنی دارد: خریدار میان فسخ و قبول مبیع با کاهش ثمن مخیر است. من در عمل، اگر کسری اندک و قابل جبران مالی باشد، به جای ورود به ریسک‌های فسخ مانند بازگشت به وضعیت پیشین، هزینه‌های معامله و دعوای احتمالی بر سر منافع و منافع منافع راه تعدیل ثمن را در مشاوره حقوقی توصیه می‌کنم.
اما اگر کسری فاحش باشد یا در اثر کسری، مبیع اساسا چیزی غیر از موضوع تراضی شده باشد، فسخ تنها واکنش معقول است. در اموالی مانند خانه یا آپارتمان که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نیست، این تحلیل قوت بیشتری می‌یابد.
در پیش‌فروش‌ها، آستانه‌های مقرر در قانون خاص، راهنمای خوبی است: اگر مساحت نهایی پایین‌تر از حدی باشد که قانونگذار به عنوان مرز تحمل اختلاف شناخته، خریدار با استناد به همان قاعده، حق فسخ دارد و من نیز این حق را به‌صورت فوری و مستند اعمال می‌کنم.
فوریت اعمال خیار به محض علم به سبب فسخ نکته‌ای است که نباید از آن غفلت شود. در رویه، فوریت عرفی ملاک است؛ یعنی خریدار نباید پس از اطلاع از کسری فاحش، با رفتارهایی مانند ادامه استفاده بدون اعتراض، پرداخت اقساط باقیمانده بدون قید و شرط یا انعقاد الحاقیه‌های بی‌ارتباط، ظاهر رضایت بسازد.
بلافاصله پس از اطمینان از مبنای فسخ، اظهارنامه‌ای دقیق ارسال می‌کنم که در آن، سبب فسخ، زمان اطلاع، و اراده قطعی بر اعمال خیار به روشنی درج شده باشد.
سپس دادخواست فسخ، استرداد ثمن و هزینه‌های متعارف را طرح می‌کنم و همزمان، به‌تناسب پرونده، تامین خواسته می‌گیرم تا از نقل و انتقال مال یا تبانی‌های فرار از اجرا جلوگیری شود.
زمانِ معیار در فسخ نیز مهم است. اگر قرارداد پیش‌بینی کرده که در صورت کسری، تسویه با قیمت روز انجام شود، ممکن است فروشنده استدلال کند که راه فسخ بسته و تنها تسویه مجاز است. پاسخ من این است که چنین شرطی فقط در قلمرو اختلاف‌های اندک و قابل جبران مالی معتبر است و در کسری‌های فاحش که وصف اساسی را زیر و رو می‌کند، حق فسخ به عنوان قاعده آمره ناشی از تخلف وصف یا اختلال در تعادل اقتصادی عقد، قابل اسقاط کلی نیست مگر اینکه اراده طرفین به نحو روشن و مشخص خلاف آن را مقرر کرده باشد.
در دادگاه، پرونده‌هایی که این ظرایف را با اسناد و کارشناسی دقیق همراه دارند، معمولا مسیر روشن‌تری طی می‌کنند و رای نیز با قطعیت بیشتری صادر می‌شود.
مسئولیت فروشنده در صورت اعلام خلاف واقع
اعلام خلاف واقع درباره مساحت، صرفا یک خطای بی‌ضرر نیست؛ می‌تواند مسئولیت‌های جدی قراردادی و حتی ضمانت‌اجراهای خیارگونه به دنبال داشته باشد. من در چنین پرونده‌هایی میان سه وضعیت تفکیک می‌کنم.
- نخست، جایی که فروشنده بدون سوءنیت، عددِ اشتباه را از منبعی غیرقابل اتکا مثلا برآورد شفاهی یا نقشه‌های اولیه به قرارداد منتقل کرده است. در این حالت، اگر قرارداد بر مساحت معین یا بیع به متر بنا شده باشد، فروشنده ناگزیر از تحمل آثار حقوقی اختلاف است: یا کاهش ثمن را می‌پذیرد، یا معامله در معرض فسخ قرار می‌گیرد.
- دوم، جایی که فروشنده با علم به نادرستی عدد، آن را برای ترغیب خریدار اعلام کرده است؛ این وضعیت به قلمرو تدلیس نزدیک می‌شود و برای خریدار، علاوه بر حقوق پیش‌گفته، حق فسخ ناشی از فریب نیز مطرح است.
- سوم، جایی که فروشنده نه تنها عدد نادرست داده، بلکه با اسناد ظاهرا رسمی مانند گواهی‌های غیرمعتبر یا نقشه‌های فاقد امضای مجاز سعی در پنهان کردن حقیقت داشته است؛ در اینجا، به تناسب پرونده، امکان مطالبه خسارات فراتر از مابه‌التفاوت نیز تقویت می‌شود.
مسئولیت فروشنده، تنها در برابر خریدار اول متوقف نمی‌ماند. اگر ملک در زنجیره‌ای از نقل و انتقال‌ها جابه‌جا شده و هر بار مساحت نادرست مبنا قرار گرفته باشد، مسئله انتقال آثار و ضمان درک در معنای اعم حمایت از ثبات و اصالت موضوع معامله به میان می‌آید.
در چنین پرونده‌هایی، من با دقت مسیر اسناد را ردیابی می‌کنم و اگر فروشنده اولیه مبنای گمراهی بوده، او را در ردیف خواندگان قرار می‌دهم تا هزینه‌های ناشی از اختلاف مساحت فقط بر دوش فروشنده اخیر سنگینی نکند.
در مقابل، اگر از فروشنده اخیر دفاع می‌کنم و او خود نیز فریب خورده، با اثبات حسن نیت و ارائه اسناد اتکای مشروع مثلا اتکا به صورتمجلس تفکیکی یا گزارش رسمی کارشناس معرفی‌شده از سوی طرف مقابل تلاش می‌کنم مسئولیت را به‌طور عادلانه توزیع کنم.
در پیش‌فروش ساختمان، اعلام خلاف واقع درباره متراژ، اثر مضاعف دارد؛ زیرا پیش‌خریدار تعهدات مالی خود را معمولا مرحله‌ای و بر اساس پیشرفت کار می‌پردازد و هر درصد اختلاف مساحت، در نهایت در قیمت تمام‌شده اثر می‌گذارد.
اگر پیش‌فروشنده در بروشورها، اعلان‌ها یا مذاکرات، اعدادی را به عنوان قطعی معرفی کرده و سپس در قرارداد، آن‌ها را تقریبی خوانده باشد، من با جمع‌آوری ادله مذاکرات و تبلیغات، به دادگاه نشان می‌دهم که وصف مساحت در جلب اراده خریدار اساسی بوده و کاهش آن، فراتر از تلورانس عرفی است؛ نتیجه عملی چنین استدلالی، تقویت حق فسخ یا دست‌کم، الزام به تسویه بر مبنای نرخ‌های منصفانه و حتی جبران خسارت‌های تبعی (مانند هزینه‌های کارشناسی، نقل‌وانتقال و اسکان موقت) است.
مسئولیت فروشنده در اعلام خلاف واقع، صرفا مالی نیست؛ او تکلیف دارد به موقع و با حسن نیت، اسناد مبنا برای محاسبه مساحت را در اختیار خریدار یا کارشناس بگذارد.
خودداری از ارائه نقشه‌های دارای مهر ناظر، امتناع از معرفی کارگاه برای برداشت میدانی یا ایجاد مانع در ورود کارشناس به واحد، در عمل علیه فروشنده تفسیر می‌شود و من اگر در جایگاه خریدار باشم، با تنظیم صورت‌جلسه و اخذ دستور قضایی، این موانع را به فرصت اقناعی تبدیل می‌کنم.
در مقابل، اگر از فروشنده دفاع می‌کنم، تمام اسناد پایه از نقشه‌های اجرایی تا صورت‌جلسه‌های تغییرات پروژه را پیش‌دستانه ارائه می‌کنم تا قاضی و کارشناس ببینند که اختلاف، حاصلِ فرایند فنی و قابل سنجش است نه پنهان‌کاری.
مطالبه وجه ناشی از کسری یا اضافه مساحت
در این بخش، فرآیند مطالبه وجه را به صورت نظام‌مند توضیح می‌دهم؛ همان مسیری که در عمل، از لحظه کشف اختلاف متراژ تا صدور حکم و وصول مابه‌التفاوت طی می‌شود.
نحوه محاسبه وجه کسری یا اضافه
نقطه آغاز محاسبه، پاسخ به این پرسش است که ثمن چگونه تعیین شده است؟ اگر ثمن بر مبنای قیمت هر مترمربع شکل گرفته باشد، معامله از سنخ بیع به متر است و کم‌وزیادیِ مقدار مستقیما به پول ترجمه می‌شود.
در کسری مساحت، نرخ قراردادیِ هر مترمربع در عددِ کسری ضرب می‌شود و حاصل، مابه‌التفاوت قابل مطالبه است؛ در اضافه مساحت، عکس ماجرا رخ می‌دهد و فروشنده مستحق مطالبه اضافه ثمن خواهد بود. این قاعده ساده، تا زمانی بی‌دردسر کار می‌کند که قرارداد، معیار اندازه‌گیری را روشن کرده باشد.
اگر صراحت دارید که ملاک مساحت مفید است، کارشناس رسمی دقیقا بر همان اساس برداشت میدانی انجام می‌دهد و اگر ملاک زیربنای کل یا مساحت موضوع صورتمجلس تفکیکی است، گزارش کارشناسی نیز در همان قاب نوشته می‌شود.
اندازه این معیار در متن قرارداد روشن‌تر باشد، محاسبه‌ای که در گام بعد روی میز قاضی می‌گذارم، مناقشه کمتری برمی‌انگیزد و پرونده زودتر به صدور رای می‌رسد.
پیچیدگی زمانی آغاز می‌شود که ثمن مقطوع تعیین شده و مساحت فقط یک وصف از مبیع بوده است. در چنین قراردادهایی، ابتدا باید بفهمیم مساحت در قصد مشترک طرفین تا چه حد اساسی بوده است.
اگر از قرائن قراردادی برآید که رقم مساحت محور اصلی تراضی بوده مثلا در متن، قیمت مقطوع دقیقا از ضرب عدد مساحت در نرخ عرفی استخراج شده یا واژه‌هایی مانند مساحت معین و جزء ارکان معامله آمده در کسری، ممکن است دادگاه به سمت اعمال قواعد مربوط به تخلف وصف اساسی و سپس جبران مالی هدایت شود؛ در اضافه مساحت نیز فروشنده تنها در صورتی می‌تواند اضافه ثمن بخواهد که نشان دهد طرفین توافق داشته‌اند هر اختلافی ولو در قراردادِ مقطوع، با تسویه مالی اصلاح گردد.
در مقابل، اگر مساحت با قید تقریبی یا قابل اغماض تا درصدی معین درج شده، محاسبه صرفا پس از عبور از آستانه تلورانس معین موضوعیت پیدا می‌کند و زیر آن حد، اختلاف، اثر مالی ندارد. من در مقام وکیل، این ظرایف را از دل بندهای قراردادی بیرون می‌کشم تا دادگاه ببیند محاسبه مورد ادعا، در منطق متن جای می‌گیرد نه اینکه صرفا یک مطالبه‌گری پسینی باشد.
در قراردادهای پیش‌فروش، قانونگذار تکلیف را روشن‌تر کرده و معیار را به صورتمجلس تفکیکی گره زده است. معنای عملی این پیوند آن است که هر اختلاف ثبت‌شده در صورتمجلس، به طور پیش‌فرض بر اساس نرخ قراردادی تسویه می‌شود و تنها وقتی اختلاف از آستانه‌های پیش‌بینی‌شده عبور کند، حق فسخ برای پیش‌خریدار مطرح می‌شود.
از این رو اگر وکالت خریدار را برعهده داشته باشم، اجازه نمی‌دهم فروشنده با استناد به نقشه‌های غیرمصوب یا برآوردهای اولیه، رقم صورتمجلس را دور بزند؛ و اگر نماینده فروشنده باشم، مراقبم محاسبه دقیقا با همان نرخ مصرح در قرارداد یا الحاقیه انجام شود تا دعوا از اصل اختلاف مساحت به نرخ محاسبه منحرف نگردد.
در برخی قراردادها نیز طرفین به‌صراحت نوشته‌اند اختلاف مساحت با قیمت روز تحویل یا نرخ کارشناسی روز تسویه می‌شود.
در این وضعیت، من نشان می‌دهم چرا باید زمان محاسبه روز تحویل باشد و کارشناس چگونه باید نرخ روز را با ملاحظه مشخصات واحد و عرف منطقه استخراج کند؛ زیرا اگر زمان محاسبه روشن نشود، یک دعوای ساده محاسباتی به اختلافی دامنه‌دار بدل می‌شود.
مسئله دیگری که در محاسبه باید جدی گرفت، ماهیت مساحت مورد اختلاف است. بسیاری از تنش‌ها نه در خودِ مترمربع، بلکه در ماهیت آن رخ می‌دهد: آیا تراسِ نیمه‌مسقف جزء مساحت مفید است یا نه؟ پارکینگ و انباری اگر خارج از کد واحد تحویل داده شده، در محاسبه مابه‌التفاوت دخیل است یا مستقل از آن رسیدگی می‌شود؟ فضاهای مشاع مانند لابی اختصاصی هر طبقه چه نسبتی با محاسبه دارند؟
پاسخ این پرسش‌ها در قراردادهای دقیق پیشاپیش روشن شده است؛ اما اگر متن ساکت باشد، من از قواعد تفسیری که الفاظ عقود را محمول بر معانی عرفی می‌کند برای وارد کردن عرف حرفه‌ای به متن قرارداد بهره می‌گیرم و سپس با ارجاع به کارشناس، محاسبه را در همان چارچوب عرفی می‌نشانم.
وقتی قاضی ببیند معیار عرفی و فنی در متن استدلال من نشسته، رقم مابه‌التفاوت را با اطمینان بیشتری می‌پذیرد.
در نهایت باید گفت محاسبه، صرفا ضرب و تقسیم نیست؛ زمان مطالبه و خسارت تاخیر نیز بر خروجی اثر می‌گذارند. اگر از روز تحویل یا تاریخ صورت‌جلسه به‌موقع اظهارنامه داده‌اید و طرف مقابل با وجود تمکن، از پرداخت مابه‌التفاوت سرباز زده، شانس دریافت خسارت ناشی از تاخیر در ایفای تعهد بالاست.
من همیشه در جلسات مشاوره حقوقی ملکی توصیه می‌کنم کنار خواسته اصلیِ مطالبه مابه‌التفاوت، خواسته فرعی خسارت تاخیر از تاریخ مطالبه رسمی تا یوم‌الاداء را نیز در دادخواست بیاورید و مدارک تمکن مالی طرف مقابل را هم ضمیمه کنید تا دادگاه در چارچوب قواعد عام مسئولیت، حکم به جبرانِ معقول بدهد.
شرایط و مدارک لازم برای طرح دعوا
برای آن که دعوای مطالبه وجه به نتیجه برسد، پرونده ادله باید سه ستون را همزمان تقویت کند: اثبات اختلافِ واقعیِ مساحت، اثبات مبنای محاسبه و اثبات زمان و نحوه مطالبه. ستون اول، با یک گزارش کارشناسی دقیق و قابل دفاع بنا می‌شود. این گزارش باید روشن کند معیار اندازه‌گیری چه بوده، برداشت میدانی چگونه و توسط چه تیمی انجام شده و عدد اختلاف چگونه به دست آمده است.
اگر قرارداد معیار را تعیین کرده، کارشناس موظف است در همان ریل حرکت کند و اگر متن ساکت است، کارشناس باید عرف فنی و ثبتی را توضیح دهد تا دادگاه بتواند به آن تکیه کند. کنار گزارش اصلی، اسنادی مانند صورتمجلس تفکیکی، نقشه‌های دارای مهرِ ناظر، گواهی پایان‌کار یا تاییدیه‌های مهندسی، قاب فنیِ پرونده را کامل می‌کند.
من حتی اگر اختلاف کوچک باشد، از گزارش کارشناسی صرف‌نظر نمی‌کنم؛ زیرا استناد صرف به محاسبات شخصی یا مترکشی‌های غیررسمی، در شعب حقوقی ارزش اثباتی کافی ندارد.
ستون دوم، مبنای محاسبه را تثبیت می‌کند. اگر قرارداد قیمت هر مترمربع را قید کرده، ارائه همان بند کافی است؛ اگر نرخ به قیمت روز تحویل یا کارشناسی روز گره خورده، باید سازوکار انتخاب کارشناس، زمان مبنا و معیار ارزش‌گذاری را از متن بیرون بکشم و اگر مبهم است، با الحاقیه یا قرائن تکمیلی روشن‌سازی کنم.
در قراردادهای مقطوع، باید نشان دهم چرا مساحت وصف اساسیِ مورد تراضی بوده یا چرا طرفین توافق کرده‌اند اختلاف با تسویه مالی اصلاح شود. اگر در متن تلورانس پیش‌بینی شده، باید محاسبه نشان دهد اختلاف از آستانه عبور کرده تا دعوا محل پیدا کند؛ در غیر این‌صورت، خواسته مالی عملا شنیده نمی‌شود. در پیش‌فروش‌ها، ارائه صورتمجلس تفکیکی و اشاره به فرمول تسویه پذیرفته‌شده در قرارداد، مبنا را از اختلاف دور می‌کند.
ستون سوم، زمان و نحوه مطالبه را به شکل دقیق ثبت می‌کند. اظهارنامه رسمی که در آن به صراحت اختلاف، مبنای محاسبه و مهلت پرداخت ذکر شده، نه‌تنها عنصر امتناع را می‌سازد بلکه مبنای مطالبه خسارت تاخیر و محاسبه یوم‌الاداء را فراهم می‌کند.
اگر مذاکراتی انجام شده، صورت‌جلسه‌های غیررسمی یا پیام‌های رسمی ارسالی از طریق سامانه‌های مورد تایید، می‌تواند به عنوان امارات تکمیلی ارائه شود؛ اما تکیه بر مکاتبات غیررسمی یا پیام‌رسان‌های غیرقابل راستی‌آزمایی، راهبردی پرریسک است.
من همیشه به موکل می‌گویم هرچه را می‌خواهید فردا در دادگاه به آن استناد کنید، امروز از مسیر رسمی ثبت کنید تا فردا در مقام اثبات درمانده نشوید.
در کنار این سه ستون، اسناد پرداخت‌های قبلی نیز اهمیت دارد. اگر بیع به‌صورت اقساطی بوده و بخشی از ثمن پرداخت شده، محاسبه مابه‌التفاوت باید نسبت خود را با اقساط روشن کند.
اگر خریدار به‌جای بخشی از ثمن، ساز و کار تهاتر با خدمات یا مصالح داشته، باید نشان دهیم این تهاتر چه اثری بر نرخ محاسبه دارد. در پرونده‌های بانکی که تسهیلات بر مبنای متراژ تخصیص یافته، مکاتبات با بانک عامل می‌تواند به عنوان قرینه‌ای برای قصد مشترک طرفین نسبت به مساحتِ مبنا ارائه شود.
این ظرافت‌ها در ظاهر جزئی‌اند، اما در رای نهایی اثر می‌گذارند؛ دادگاهی که ببیند محاسبه با واقعیات اقتصادی پرونده همخوان است، راحت‌تر و با اتقان بیشتر حکم صادر می‌کند.
صلاحیت دادگاه در دعاوی مطالبه وجه
انتخاب مرجع صالح، گام راهبردی است. دعوای مطالبه مابه‌التفاوت ناشی از اختلاف مساحت ماهیتا دعوای دِینیِ ناشی از تعهد قراردادی است؛ بنابراین در قاعده، تابع قواعد عام صلاحیت محل اقامت خوانده است و از منظر محلی، اقامه دعوا در دادگاه عمومی حقوقیِ حوزه اقامت فروشنده یا خریدار بدهکار (بسته به اینکه کدام طرف باید بپردازد) صورت می‌گیرد.
اگر در قرارداد محل اجرای تعهد تعیین شده باشد مثلا پرداخت مابه‌التفاوت عندالتحویل در دفترخانه معینی انجام می‌شود می‌توان به صلاحیت محل اجرای تعهد نیز استناد کرد.
در مواردی که اختلاف همزمان به موضوعات غیرمنقول گره می‌خورد برای نمونه، خواسته‌های توامان غیرمالی مانند الزام به تنظیم صورت‌جلسه تحویل یا اصلاح سند نیز مطرح است من با دقت ترکیب خواسته‌ها را طوری طراحی می‌کنم که دعوای مالی مطالبه وجه در همان شعبه رسیدگی شود و مجبور به تجزیه دادرسی نشویم.
از حیث نصاب و رسیدگی، اگر رقم خواسته در حدودی باشد که به موجب قوانین جاری در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می‌گیرد، ممکن است ابتدا شورا درگیر رسیدگی شود؛ اما در دعواهای ملکیِ مبتنی بر اختلاف متراژ به ویژه وقتی کارشناسی گسترده لازم است ارجاع به دادگاه عمومی حقوقی عملا مسیر حرفه‌ای‌تری است.
اینجا، تشخیص منافع طرح در دادگاه یا صرفه در طرح در شورا تصمیمی است که پس از برآورد هزینه و زمان، به موکل پیشنهاد می‌کنم. نکته مهم دیگر، امکان طرح تامین خواسته همزمان با تقدیم دادخواست است.
اگر بیم نقل و انتقال اموال خوانده می‌رود یا خطر تفریط وجود دارد، من در همان دادخواست یا بلافاصله پس از آن، تقاضای تامین خواسته می‌دهم تا یا حساب بانکی یا مالی معادل خواسته تا زمان صدور حکم در توقیف بماند. این اقدام، هم دغدغه وصول را کم می‌کند و هم انگیزه طرف مقابل برای مذاکره را بالا میبرد.
در دعاوی مرتبط با پیش‌فروش، گاهی همزمان با مطالبه وجه، اختلافاتی مانند الزام به تحویل، رفع نقص یا اصلاح صورت‌جلسه مطرح می‌شود.
من ترجیح می‌دهم این خواسته‌ها را در قالب دعاوی مرتبط و قابل جمع، نزد یک شعبه طرح کنم تا با صدور قرار رسیدگی توامان، هم تعارض احتمالیِ آرای چند مرجع برطرف شود و هم کارشناسی‌ها یکپارچه بماند.
اگر هم ناچار باشیم برخی خواسته‌ها را در مرجع متفاوت پیگیری کنیم برای مثال، موضوع اصلاح سند در مسیر ثبتی و مطالبه وجه در مسیر قضایی هماهنگی زمان‌بندی و تبادل اسناد میان این مسیرها را خودم مدیریت می‌کنم تا هیچ حلقه‌ای از زنجیره اثبات معلق نماند.
فسخ قرارداد در صورت کسری یا اضافه مساحت
در این بخش، به سنگین‌ترین واکنش حقوقی قابل اعمال در اختلاف متراژ می‌پردازم: فسخ قرارداد. فسخ، آخرین ابزار است؛ ابزاری که وقتی توازن اقتصادی و موضوعی عقد در اثر کسری یا اضافه مساحت موثر برهم خورد و ترمیم مالی کافی نبود، مشروعیت می‌یابد.
شرایط قانونی فسخ قرارداد طبق قانون مدنی
نخست باید تشخیص دهیم اختلاف متراژ ذیل کدام رژیم حقوقی قرار می‌گیرد. اگر مساحت در قرارداد به عنوان شرط صفت قید شده باشد یعنی فروش ملک با مساحت معین، وصف اساسی مورد تراضی بوده با کشف کم و زیادی، حق فسخ برای طرف زیان‌دیده به طور اصولی شکل می‌گیرد.
در کسری، خریدار و در اضافه، فروشنده می‌تواند عقد را منحل کند؛ مگر آنکه طرفین توافق کنند به جای انحلال، تسویه مالی انجام شود.
اگر معامله به متر باشد و مبنای ثمن، واحد مساحت باشد، در کسری مقدار، خریدار میان فسخ و قبولِ مبیع با کاهش ثمن مخیر است و در اضافه مقدار، زیاده از آنِ فروشنده است و او نیز می‌تواند در مواردی با عدم تمکین خریدار، به سمت انحلال برود.
در اموالی چون خانه یا آپارتمان که تجزیه‌شان بدون ضرر ممکن نیست، قانون برای جلوگیری از بی‌عدالتی، حق فسخ را روشن‌تر کرده و دست طرف متضرر را باز گذاشته است. این نقشه راه به ما می‌گوید پیش از هر اقدامی، باید جایگاه مساحت را در قرارداد پیدا کنیم: وصفِ اساسی بوده یا مبنای ثمن، و اگر هیچ‌کدام نبوده، اختلاف را چگونه می‌توان حقوقا فربه کرد تا در دادرسی شنیده شود.
در کنار مبنا، فوریت اعمال خیار اهمیت دارد. در عمل، دادگاه‌ها انتظار دارند طرفی که از سبب فسخ آگاه می‌شود، بی‌درنگ یا در یک بازه عرفی اقدام کند. سکوت طولانی، رفتارهایی مانند تسلّم بدون اعتراض، پرداختِ اقساطِ باقیمانده بدون تحفظ یا امضای الحاقیه‌های بی‌ارتباط، می‌تواند به عنوان قرائن اسقاط ضمنی تلقی شود و راه فسخ را دشوار کند.
به همین دلیل، من پس از اطمینان از مبنای فسخ، فورا اظهارنامه‌ای دقیق ارسال می‌کنم و در آن، سبب فسخ، زمان اطلاع، و تصمیم قطعی بر اعمال خیار را اعلام می‌کنم و سپس دادخواست تنفیذ فسخ و آثار آن را به دادگاه صالح می‌دهم.
اگر در قرارداد، تلورانس معین شده باشد مثلا تا سه یا پنج درصد اثبات عبور از آستانه، شرط لازم برای شنیده‌شدن ادعای فسخ است و من این شرط را با گزارش کارشناسی محقق می‌کنم.
در پیش‌فروش ساختمان، قانون خاص با تعیین آستانه‌ها، راه را ساده‌تر کرده است. اگر مساحت نهایی کمتر از حدی باشد که قانون برای تحمل اختلاف شناخته، پیش‌خریدار حق فسخ دارد؛ در اضافه مساحت بیش از آستانه، حق فسخ برای پیش‌خریدار نیز پیش‌بینی شده است. در این چارچوب، اگر فروشنده بخواهد با پرداخت مابه‌التفاوت، خریدار را از فسخ منصرف کند، باید نشان دهد اختلاف در محدوده‌ای است که قانون یا قرارداد، تسویه مالی را کافی دانسته است.
در این پرونده‌ها، ملاک را همان صورتمجلس تفکیکی و نرخ‌های مندرج در قرارداد یا سازوکار کارشناسی می‌گذارم و اجازه نمی‌دهم بحث بر سر نقشه‌های غیرنهایی یا برآوردهای اولیه، حق فسخِ قانونی را کمرنگ کند.
تشخیص فاحش بودن کسری یا اضافه مساحت
فاحش بودن، مفهومی صرفا ریاضی نیست؛ ترکیبی است از درصد اختلاف، اثر اقتصادی بر تعادل عقد و تاثیر واقعی بر انتفاع مورد نظر طرف زیان‌دیده. در قراردادهایی که تلورانس روشن دارند، عبور از همان آستانه، معیار فاحش بودن است.
در پیش‌فروش‌ها نیز قانون، درصدهای مشخصی را برای مرزبندی مقرر کرده که کار را ساده می‌کند. اما در قراردادهای آزادِ فاقد تلورانس، باید فاحش بودن را برای دادگاه بسازیم. من این کار را در سه لایه انجام می‌دهم.
- لایه نخست، مقیاس نسبی است: اختلاف پنج متر در واحدی پنجاه‌متری، ده درصد است و معمولا اثر اقتصادی و کاربریِ معنادار دارد؛ اما همان پنج متر در واحدی دویست‌متری، ممکن است عرفا قابل اغماض باشد.
- لایه دوم، اثر کارکردی است: آیا کسری، چیدمان فضاها را از کار انداخته، یکی از اتاق‌ها را از حد استاندارد خارج کرده یا نورگیری و کاربری وعده داده شده را مخدوش کرده است؟ در این نقطه، گزارش کارشناس معماری یا شهرسازی که نشان دهد اختلاف، منفعت مورد نظر را هدف گرفته، نقش طلایی دارد.
- لایه سوم، اثر اقتصادی است: آیا اختلاف به گونه‌ای است که نسبت قیمت به کیفیت را در بازار به زیان طرف متضرر برهم زده و اگر او پیشاپیش از این کسری آگاه می‌بود، هرگز با این ثمن معامله نمی‌کرد؟ من این بعد را با گزارش‌های قیمت منطقه‌ای و قیاس با معاملات مشابه تقویت می‌کنم تا قاضی بپذیرد اختلاف فراتر از خطای خرد و به واقع، اخلال در تعادل قرارداد است.
در اضافه مساحت نیز فاحش بودن معنادار است؛ گرچه قاعده کلی در اضافه، به سود فروشنده است، اما اگر قرارداد مقطوع بوده و مساحت صرفا وصف تبعی محسوب می‌شده، ادعای اضافه ثمن فقط وقتی قابل دفاع است که اضافه، خارج از تحمل عرفی باشد یا در متن، اثر مالی اختلاف صریحا پذیرفته شده باشد.
آثار فسخ قرارداد بر مبایعه‌نامه و ثمن معامله
فسخ که محقق شد، قرارداد از زمان اعمال خیار منحل می‌شود و طرفین باید به وضعیت پیش از عقد بازگردند. معنای عملی این قاعده در معاملات ملکی، دو لایه دارد. لایه نخست، بازگشت‌های مالی است: فروشنده باید ثمن دریافتی را مسترد کند و هزینه‌های متعارف معامله و مصارف لازم را که خریدار پرداخت کرده، جبران نماید.
اگر خریدار از ملک منتفع شده برای نمونه مدتی سکونت داشته بحث اجرت‌المثل ایام انتفاع مطرح می‌شود و در مقابل، اگر فروشنده با تاخیر، ثمن را بازگردانده، خسارت ناشی از تاخیرِ تادیه یا منافعِ محبوس نیز قابل طرح است.
من در لوایح، این تعادل را دقیق می‌نشانم تا دادگاه تصویرِ کاملی از بده‌بستان‌های پس از فسخ داشته باشد و رای را به گونه‌ای بنویسد که اجرا، بی‌نیاز از تفسیرهای بعدی باشد.
لایه دوم، بازگشت‌های ثبتی و قراردادی است. اگر مبایعه‌نامه هنوز به انتقال رسمی منتهی نشده، با تنفیذ فسخ و قید آثار آن، عملا قرارداد بی‌اعتبار می‌شود و طرفین به نقطه صفر بازمی‌گردند. اما اگر سند رسمی انتقال صادر شده باشد، باید دعوایی با خواسته‌های متناسب نظیر ابطال سند رسمی انتقال به سبب فسخ و اعاده وضع به حال سابق طرح شود و هماهنگی با اداره ثبت برای قلع و قمع آثار ثبتی انجام گیرد.
در پیش‌فروش‌ها اگر واحد هنوز تحویل رسمی نشده، فسخ تعهدات آتی را متوقف می‌کند و اقساط پرداختی باید مسترد شود؛ اگر تحویل صورت گرفته اما صورتمجلس تفکیکی، اختلاف را محرز کرده، فسخ با قید همان اختلاف و استرداد اقساط به جریان می‌افتد.
در هر دو حالت، من مسیر هماهنگی میان دادگاه، اجرای احکام، اداره ثبت و در صورت دخالت تسهیلات بانکی بانک عامل را از ابتدا طراحی می‌کنم تا رای دادگاه در سرفصل‌های اداری متوقف نماند.
آثار جانبی فسخ نیز اهمیت دارد. مالیات نقل و انتقال، حق‌الثبت، کارمزدهای دفاتر و هزینه‌های کارشناسی، هر کدام سرنوشت خود را دارند. قاعده این است که هزینه‌های متعارف معامله در صورت فسخ باید جبران شود؛ اما جزئیات، بسته به زمان و نهاد دریافت‌کننده متفاوت است.
در لوایح، با قید صریح الزام به جبران هزینه‌های متعارف و تفصیلِ مصادیق مبتنی بر پرونده، از تبدیلِ اجرای حکم به سلسله‌ای از اختلافات تازه پیشگیری می‌کنم. اگر در میانه راه، ملک به ثالث منتقل شده باشد، موضوع پیچیده‌تر می‌شود و باید با تحلیل حسن نیت منتقل‌الیه و تاریخ‌های دقیق علم به سبب فسخ، ترکیب خواندگان و خواسته‌ها را به گونه‌ای بچینم که نه حق خریدار نخستین تضییع شود و نه به حقوق ثالث بی‌تقصیر خدشه وارد آید.
یک نکته راهبردی دیگر، نسبت فسخ با جبران مالیِ جایگزین است. همیشه به موکل می‌گویم فسخ، آخرین راه است؛ زیرا هر چند از نظر حقوقی مقتدر است، از نظر اقتصادی و زمانی پرهزینه است.
اگر بتوان با تسویه عادلانه و تضمین اجرای آن، تعادل عقد را بازگرداند، چنین راه‌حلی معمولا سریع‌تر، کم‌ریسک‌تر و عملی‌تر است. اما اگر اختلاف به قدری عمیق است که تسویه، واقعیت زیسته طرفِ متضرر را برنمی‌گرداند برای نمونه، کسری مساحت اتاقی که استاندارد قانونی کاربری را مخدوش کرده و انتفاع مورد نظر را ناممکن ساخته درنگ در فسخ خطاست و باید بی‌درنگ خیار را اعمال کرد.
دعوی تایید فسخ قرارداد
در این بخش به یکی از حساس‌ترین ابزارهای دفاعی و هجومی در اختلافات ملکی می‌پردازم: دعوی تایید فسخ.
بررسی طرح دعوای تایید فسخ
وقتی در بیع ملکی با اختلاف موثر مساحت روبه‌رو می‌شویم، مسیر فسخ از دو درگاه قانونی گشوده می‌شود. اگر مساحت در قرارداد شرط صفت بوده باشد، اختلاف موثر ذیل منطق ماده ۳۵۵ حق فسخ می‌سازد؛ و اگر قرارداد از سنخ بیع به متر باشد، به ویژه در اموالی که تجزیه آن‌ها بدون ضرر ممکن نیست، مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ امکان فسخ را به‌نفع طرفِ متضرر مهیا می‌کنند.
اعمال فسخ، با ارسال اظهارنامه صریح و مستند انجام می‌شود و از همان لحظه به شرط رعایت فوریت عرفی عقد از هم می‌گسلد. اما چرا با وجود این، سراغ دعوی تایید فسخ می‌رویم؟ پاسخ روشن است: زیرا بسیاری از آثار عملیِ فسخ، بدون حکم اعلامی دادگاه تحقق نمی‌پذیرد.
دفترخانه برای بی‌اعتبار شناختن مبایعه‌نامه و خودداری از تنظیم سند، بانک برای خاتمه تعهدات تسهیلاتی یا آزادسازی وثیقه، و اداره ثبت برای ترتیب اثر به آثار ثبتی انحلال، حکم قطعی می‌خواهند.
از سوی دیگر، طرف مقابل معمولا فسخ را انکار می‌کند یا به سقوط خیار به دلیل عدم فوریت، اسقاط ضمنی یا شرط قرارداد استناد می‌نماید.
دعوی تایید فسخ، ابزار حقوقی من برای پاسخ به این انکارها و عبور از دروازه‌های اداری است: دعوایی اعلامی که از دادگاه می‌خواهم بر اساس مستندات، محقق‌شدن فسخ را اعلام و تنفیذ کند تا هر مرجع دیگری ناگزیر از تبعیت از این اعلام باشد.
در آسیب‌شناسی پرونده‌های عملی، سه سناریو ضرورت این دعوی را مضاعف می‌کند:
- جایی که پس از اعمال فسخ، طرف مقابل به استناد اسقاط ضمنی مقاومت می‌کند؛ مثلا می‌گوید خریدار بعد از علم به کسری مساحت، اقساطی را بی‌قید و شرط پرداخته یا واحد را بدون اعتراض تحویل گرفته و از آن بهره‌برده، پس خیار را ساقط کرده است. دعاوی تایید فسخ، میدان مناسب برای سنجش این ادعاها با معیار فوریت عرفی و رفتارهای قاطع پس از آگاهی است.
- جایی که آثار فسخ باید به شخص ثالث سرایت کند؛ برای مثال، ابطال سند رسمی انتقال ثانویه یا جلوگیری از تنظیم سند به نام ثالث در صف دفترخانه. در این وضعیت، حکم اعلامی تایید فسخ، مبنای دعواهای تکمیلی مانند ابطال سند، الزام به استرداد منافع یا جلوگیری از انتقال قرار می‌گیرد.
- جایی که قرارداد، شرط داوری یا تلورانس و تسویه مالی را پیش‌بینی کرده و طرف مقابل ادعا می‌کند راه فسخ مسدود است. در چنین پرونده‌هایی، دادگاه باید ابتدا وجود و دامنه حق فسخ را در پرتو مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ و ۳۸۵، قواعد عمومی قراردادها (مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۲) و مفاد صریح قرارداد روشن کند؛ دعوی تایید فسخ دقیقا برای این روشن‌سازی قضایی طراحی می‌شود.
به عنوان وکیل، من این دعوی را اعلامی محض می‌نویسم؛ یعنی خواسته اصلی‌ام تایید و تنفیذ فسخ واقع‌شده است، نه فسخ قرارداد.
تفاوت مهم است: دادگاه در این قالب، اعلام می‌کند فسخ به موجب اعمال خیار و تحقق شرایط قانونی انجام شده و از تاریخ اظهارنامه یا هر تاریخ تصریح‌شده، قرارداد منحل است. این اعلام، بستر حقوقی مطمئن برای پیگیری آثار بعدی از استرداد ثمن تا ابطال سند فراهم می‌کند.
اگر قرارداد دربرگیرنده شرط داوری باشد، قبل از طرح دعوا از دادگاه، مسیر داوری را بررسی می‌کنم؛ زیرا در بسیاری از شعب، وجود شرط نافذ داوری موجب صدور قرار عدم استماع دعوای قضایی خواهد شد.
در پرونده‌های دارای چند خوانده برای نمونه فروشنده، مشاور املاک و منتقل‌الیه ثالث ترکیب خواندگان را با دقت می‌چینم تا حکم اعلامی، نسبت به تمامی ذی‌نفعان قابلیت استناد پیدا کند.
مدارک و مستندات لازم برای تایید فسخ
پرونده ادله در دعوی تایید فسخ باید سه پرسش بنیادین قاضی را بی‌درنگ پاسخ دهد: حق فسخ از کجا آمده؟ فسخ چگونه و به‌موقع اعمال شده؟ و رفتارهای پس از آگاهی، با حفظ خیار سازگار است یا نه؟ برای پاسخ به پرسش نخست، من مبایعه‌نامه و الحاقیه‌ها را ذره‌ذره می‌خوانم و جایگاه مساحت را در متن استخراج می‌کنم: آیا مساحت شرط صفت معین بوده یا مبنای ثمن واحد هر مترمربع؟ اگر تلورانس یا ساز و کار تسویه مالی پیش‌بینی شده، آستانه‌ها را دقیق روی کاغذ می‌آورم و با گزارش کارشناس نشان می‌دهم اختلاف از آن حد گذشته یا در همان حد، آثار حقوقی مورد ادعا پدید آمده است.
در قراردادهای پیش‌فروش، به‌جای بحث‌های طولانی، صورتمجلس تفکیکی را به عنوان معیار نهایی اختلاف می‌گذارم و اگر فروشنده می‌کوشد با نقشه‌های غیرنهایی اختلاف را کم‌مایه جلوه دهد، با مکاتبات رسمی شهرداری و نظام مهندسی، ارزش اثباتیِ صورتمجلس را تثبیت می‌کنم.
برای پاسخ به پرسش دوم چگونگی و زمان اعمال فسخ اظهارنامه‌ای که پیش‌تر ارسال کرده‌ام ستون اصلی است. این سند باید روشن بگوید به استناد ماده … و بند … قرارداد، به علت کسری/اضافه مساحت موثر، اینجانب فسخ را اعمال می‌کنم و تاریخ ابلاغ قانونی‌اش هم مشخص باشد.
اگر به‌جای اظهارنامه، فسخ در جلسه رسمیِ تحویل یا در صورت‌جلسه معارض قید شده، همان صورت‌جلسه به‌همراه امضای طرفین یا گواهی مامور دفترخانه/تحویل‌گیرنده، نقش اظهارنامه را ایفا می‌کند.
در کنار اینها، گزارش کارشناسی اختلاف مساحت با تصریح به معیار اندازه‌گیری و درصد اختلاف به‌همراه اسناد ثبتی (صورتمجلس تفکیکی، پایان‌کار، نقشه‌های دارای مهر ناظر) و مکاتبات قبلی طرفین، تصویر کامل و منسجم می‌سازد.
پرسش سوم حفظ یا سقوط خیار جایی است که بسیاری از پرونده‌ها می‌لغزند. طرفِ مقابل معمولا می‌گوید خریدار پس از اطلاع از اختلاف، بی‌قید و شرط اقساطی پرداخته، یا واحد را تحویل گرفته و برای مدتی استفاده کرده، پس خیار ساقط است.
من برای بی‌اثر کردن این استدلال‌ها، رفتارهای پس از آگاهی را با خط‌کشی زمانیِ دقیق می‌چینم: تاریخ گزارش کارشناسی، تاریخ تحویل، تاریخ اظهارنامه و هر پرداخت پس از آن. اگر پرداختی ناگزیر و با تحفظ بوده، همان تحفظ را مستند می‌کنم؛ اگر انتفاعی رخ داده، نشان می‌دهم انتفاع حداقلی تا زمان حل اختلاف بوده و همزمان خواهان اجرت‌المثل مناسب می‌شوم تا شائبه چشم‌پوشی از خیار شکل نگیرد.
در قراردادهایی که شرطِ اسقاط کافه خیارات آمده، تحلیل را ظریف‌تر می‌کنم: توضیح می‌دهم این عبارت در رویه، خیارات مبتنی بر تقلب یا تدلیس را به آسانی نمی‌زداید و درباره تخلف وصف یا کم‌وزیادیِ موثر، وقتی وصف به ارکان اساسی تراضی گره خورده، نمی‌توان آن را مطلق تلقی کرد؛ به‌ویژه اگر همان قرارداد در بند دیگری تلورانس و تسویه مالی را صراحتا پیش‌بینی کرده باشد.
افزون بر این، برای استحکام دعوی، قرائن قصد مشترک را نیز می‌آورم: مکاتبات پیش از عقد که نشان می‌دهد مساحت، محور تراضی بوده؛ تبلیغات فروشنده اگر مساحت را قطعی معرفی کرده؛ و حتی مقایسه قیمت با معاملات مشابه برای نشان دادن اینکه ثمن عملا از ضرب مساحت در نرخ عرفی ساخته شده است.
این قرائن، دادگاه را از سطحِ عدد خشک به سطح منطق اقتصادی معامله میبرد و تشخیص او را نسبت به ضرورت انحلال و بی‌اثر بودنِ راه‌حل‌های ناقص تقویت می‌کند.
آثار و تبعات فسخ قرارداد
اکنون که مبنای فسخ و ساز و کار تایید قضایی آن را توضیح دادم، نوبت به اثرات می‌رسد؛ آثاری که اگر از همان روز نخست با دقت طراحی نشوند، یک پیروزی حقوقی را به سلسله‌ای از منازعات اجرایی تبدیل می‌کنند.
بازگرداندن ثمن و مبیع پس از فسخ
فسخ، عقد را از تاریخ اعمال خیار منحل می‌کند و نتیجه‌اش بازگرداندن هر آن چیزی است که به موجب قرارداد رد و بدل شده است.
در بیع غیرمنقول، نخستین اثر، الزام فروشنده به استرداد ثمن دریافتی و مخارج متعارف معامله است و در مقابل، الزام خریدار به بازگرداندن مبیع در وضعیت قابل تسلیم.
اگر انتقال رسمی هنوز رخ نداده و ملک در ید فروشنده مانده، بازگشت مبیع به معنای بی‌اثر شدن تعهد به تنظیم سند است؛ در این حالت، من با حکم تایید فسخ و دستور دفترخانه، مسیر را می‌بندم و اگر لازم باشد، دستور موقت یا نهایی برای منع تنظیم هر سندی نسبت به ملک اخذ می‌کنم.
اما اگر انتقال رسمی انجام شده، بازگشت مبیع دیگر فقط یک جمله نیست؛ باید در کنار اجرای حکم تایید فسخ، دعوای ابطال سند رسمی انتقال و اعاده وضع به حال سابق طرح شود تا اداره ثبت، دفتر املاک را اصلاح کند.
در این مرحله، هماهنگی نزدیک با اداره ثبت و، در صورت وجود تسهیلات بانکیِ جاری، با بانکِ مرتهن حیاتی است؛ زیرا فسخ باید از لابه‌لای حقوق مرتهن و محدودیت‌های ثبتی نیز عبور کند.
بازگشت ثمن نیز ظرافت‌های خود را دارد. اگر ثمن نقدا و یک‌جا پرداخت شده، حکم به استرداد همان مبلغ با خسارتِ ناشی از تاخیر در حدودی که دادگاه با توجه به مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ تا ۲۳۰ می‌پذیرد قابل مطالبه است. اگر ثمن اقساطی و بخشی از آن پرداخت شده، باید نسبت پرداخت‌ها، تاریخ‌ها و آثار آن‌ها بر محاسبه خسارت روشن شود.
در پرونده‌های پیش‌فروش که خریدار مبالغی را مرحله‌ای پرداخته، استرداد اقساط با قید خسارات و هزینه‌های متعارف، خط اصلی است و اگر سازنده بخواهد به هزینه‌های ادعاییِ انجام‌شده در پروژه استناد کند، بار اثبات بر عهده اوست و من با درخواستِ ارائه مدارک مثبِت و حسابرسیِ کارشناسی، از تضییع حقوق خریدار جلوگیری می‌کنم.
در بسیاری از پرونده‌ها، همزمان باید تکلیف اجرت‌المثل ایام انتفاع و منافع محبوس نیز روشن شود. اگر خریدار پیش از کشف اختلاف در ملک ساکن شده، فروشنده می‌تواند اجرت‌المثل ایام استفاده را به نسبت زمان انتفاع و با لحاظ کیفیت بهره‌برداری مطالبه کند.
در مقابل، اگر فروشنده بازگشت ثمن را به تاخیر انداخته و خریدار از دسترسی به وجوه خود محروم مانده، من با استناد به قواعد مسئولیت و اصل لزوم (مواد ۲۱۹ تا ۲۲۲)، مطالبه خسارت ناشی از تاخیر را در کنار اصل استرداد مطرح می‌کنم.
هنرِ وکالت در اینجا، ترجمه دقیق زمان به پولِ قابل وصول است؛ یعنی هر روز تاخیر در استرداد یا هر روز استفاده از ملک، باید با عددی روشن در رای منعکس شود تا اجرا، کم‌اصطکاک و سریع باشد.
تکلیف خسارات وارده به طرفین
فسخ به‌معنای پایان‌دادن به تعهدات آینده است، نه پاک‌کردن گذشته. طرفی که با رفتارِ مقصرانه، سبب اختلاف شده، نمی‌تواند با پناه‌گرفتن پشت فسخ، از جبران خسارات شانه خالی کند. من در لوایح، با اتکا به مواد ۲۲۱، ۲۲۶، ۲۲۷، ۲۲۹ و ۲۳۰، تفکیک می‌کنم که کدام خسارت‌ها لازم و متعارفند و باید به زیان‌دیده بازگردند، و کدام خواسته‌ها افراطی یا غیرمستند است.
هزینه‌های کارشناسی، مخارج ناچار رفت و آمد و اداری، کارمزدهای رسمیِ انجام‌شده برای معامله‌ای که به سبب کسری مساحت بی‌نتیجه مانده، و در برخی موارد، هزینه‌های اسکان موقت اگر رابطه مستقیم با تخلف داشته باشد قابل مطالبه است.
اگر در قرارداد شرط جزایی برای تخلف یا تاخیر پیش‌بینی شده، آن شرط در چارچوب ماده ۲۳۰ معتبر است و من یا برای اجرای آن می‌کوشم یا، در مقام دفاع، با اثبات عدم انتساب تخلف یا غیرمنصفانه‌بودن مبلغ، کاهش یا بی‌اعتباریِ شرط را تعقیب می‌کنم.
در پرونده‌هایی که فروشنده اعلام خلاف واقع کرده برای نمونه، مساحت را بر خلاف واقع قطعی جلوه داده یا به نقشه‌های فاقد اعتبار استناد نموده دلالت‌های تقصیر پررنگ‌تر می‌شود. اینجا، افزون بر اصل استرداد و مخارج متعارف، می‌توان به جبران خسارات تبعی نیز اندیشید، مشروط بر اینکه رابطه سببیت دقیقا اثبات شود.
برای مثال، اگر خریدار به‌سبب اتکاء مشروع به اظهارات فروشنده، اجاره‌نامه پیشینِ خود را فسخ کرده و ناگزیر از سکونت موقت شده، با اثبات رابطه مباشر میان تخلف و هزینه ناگزیر، امکان مطالبه وجود دارد.
در سوی مقابل، اگر فروشنده نشان دهد اختلاف در محدوده تلورانس عرفی یا قراردادی بوده و او از ابتدا ساز و کار تسویه مالی را پیشنهاد کرده اما خریدار مسیر را به‌سوی فسخ برده، می‌توان دامنه خسارات را محدود کرد و از صدور آرای سنگین جلوگیری نمود.
نکته‌ای که در خسارت‌ها باید به آن حساس بود، پرهیز از دو بار جبران است. اگر به‌موجب حکم، مابه‌التفاوت ناشی از اختلاف مساحت به نرخ روز تحویل پرداخت شده، خواستن دوباره همان اثر تحت عنوان دیگری مثلا تفاوت قیمت بازار آزاد جایز نیست و من در مقام دفاع، این جریمه مضاعف را با دقت نشان می‌دهم.
از سوی دیگر، اگر طرف متخلف در اثنای رسیدگی، با پرداخت‌های مرحله‌ای و ارائه تضمین معتبر، زیان را کاهش داده، این رفتار در ارزیابی خسارت و حتی در اعمال تخفیف در ضمانت‌اجراهای قراردادی موثر است؛ دادگاه‌ها به رفتارهای اصلاحی و همکاری در ترمیم زیان وزن می‌دهند و این وزن باید در استراتژی ما منعکس شود.
استثنائات و محدودیت‌ها در اعمال فسخ
هیچ حقی مطلق نیست؛ حق فسخ هم از این قاعده مستثنا نیست. نخستین محدودیت، اسقاط است. اگر طرفین در قرارداد به‌صراحت اسقاط کافه خیارات را پذیرفته باشند، باید سنجید این اسقاط تا کجا امتداد دارد.
رویه قضایی، اسقاط پیشینی خیاراتی چون تدلیس یا تقلب را به آسانی نمی‌پذیرد و درباره تخلف وصف اساسی یا کم و زیادی موثر نیز، وقتی وصف به رکن اصلی تراضی گره خورده، اسقاط مطلق را محل تردید می‌داند.
به ویژه اگر همان قرارداد در بند دیگری تلورانس و تسویه مالی را تصریح کرده باشد، استدلال قوی است که اراده مشترک، حق فسخ را در حدی که اختلاف از تلورانس گذر کند محفوظ دانسته است. من این ظرافت را در لوایح باز می‌کنم تا دادگاه به جای خواندن یک عبارت کلی، به ساختار اراده مشترک توجه کند.
محدودیت دوم، فوریت اعمال خیار است. خیارِ ناشی از اختلاف مساحت مانند بسیاری از خیارات، با تاخیر ناموجه می‌تواند سقوط کند. اگر خریدار پس از اطلاع بی‌تفاوت بماند، بدون تحفظ اقساط را بپردازد، واحد را تحویل بگیرد و بهره‌برداری کند، یا حتی الحاقیه‌ای بی‌ارتباط را امضا نماید، دادگاه ممکن است این مجموعه رفتارها را اسقاط ضمنی بداند.
پاسخ حرفه‌ای من، مستندسازی تحفظ است: از روز آگاهی تا روز اعمال خیار، هر پرداخت و هر اقدام با قیدِ بدون اسقاط حقوق یا تا تعیین تکلیف اختلاف انجام می‌شود تا پل فرارِ طرف مقابل شکسته شود.
سومین محدودیت، شرط داوری است. بسیاری از قراردادهای حرفه‌ای، اختلافات را به داوری می‌سپارند؛ اگر شرط نافذ باشد، دعوای قضاییِ تایید فسخ به قرار عدم استماع می‌انجامد و باید ابتدا از مسیر داوری گذشت.
من پیش از هر اقدامی، شرط داوری را از حیث قابلیت اجرا، تعیین مرجع، نحوه انتخاب داور و دامنه صلاحیت می‌سنجم به ویژه اینکه آیا داور اختیار صدور رای اعلامی تایید فسخ و آثار ثبتی آن را دارد یا خیر و سپس برنامه را می‌چینم تا میان مسیر داوری و ضرورت‌های اداری (ثبت و دفترخانه) گسست ایجاد نشود.
چهارمین محدودیت، حقوق اشخاص ثالث با حسن نیت است. اگر ملک پس از بروز اختلاف و پیش از صدور حکم، به ثالثی منتقل شده باشد، دعوای تایید فسخ به تنهایی برای برهم‌زدن آثار انتقال کافی نیست. باید منتقل‌الیه نیز طرف دعوا قرار گیرد و اگر انتقال رسمی شده، دعوای تکمیلی ابطال سند رسمی طرح شود. در این نقطه، تاریخ‌ها حیاتی‌اند: تاریخ علم منتقل‌الیه به سبب فسخ، تاریخ اظهارنامه، تاریخ انتقال مقدم، و حتی تاریخ استعلام‌های ثبتی.
پنجمین محدودیت، تلورانس قراردادی و تسویه جایگزین است. اگر طرفین آگاهانه پذیرفته‌اند که اختلاف تا درصدی معین فقط با تسویه مالی اصلاح شود، نمی‌توان با اختلافی در آن بازه، به فسخ متوسل شد.
با این حال، اگر اختلاف از آستانه عبور کند یا آثار کارکردی غیرقابل‌اغماض داشته باشد مثلا کسری مساحت اتاق خواب تا حدی که استاندارد کاربری مخدوش شود می‌توان استدلال کرد که وصف اساسی نقض و حق فسخ دوباره زنده شده است. نقش کارشناسی دقیق در این نقطه حیاتی است؛ باید نشان داد اختلاف صرفا عدد نیست، بلکه کاربری و منفعت مقصود را برهم زده است.
سرانجام، محدودیت‌های ناشی از قوه قاهره و عدم انتساب را فراموش نکنیم. اگر فروشنده بتواند اثبات کند اختلاف ناشی از حادثه‌ای خارج از اراده و غیرقابل پیش‌بینی بوده و او نیز به‌موقع برای ترمیم یا تسویه اقدام کرده، دامنه مسئولیت و خسارات کاهش می‌یابد.
در مقابل، اگر خریدار نشان دهد فروشنده به‌رغم علم به اختلاف، سکوت کرده یا حتی اطلاعات نادرست داده، استحقاق جبران گسترده‌تری فراهم می‌شود.
راهکارهای قراردادی برای پیشگیری از اختلاف
در مقام وکیل ملکی، مهم‌ترین درسی که از پرونده‌های کسری و اضافه مساحت گرفته‌ام این است که سرچشمه بیشتر اختلاف‌ها نه در متر و سانتی‌متر، بلکه در کلمات قرارداد است. هدف من در این بخش آن است که با زبان عملی توضیح بدهم چگونه می‌توان از روز امضا، اختلاف متراژ فردا را پیشگیری کرد.
اهمیت تنظیم دقیق قرارداد و ذکر شرط مساحت
نقطه شروع، تعریف مساحتِ موضوع تعهد است. باید روشن باشد که طرفین درباره کدام نوع مساحت صحبت می‌کنند: مساحت مفیدِ قابل انتفاع در واحد، زیربنای کل، یا مساحت مندرج در صورتمجلس تفکیکی.
اگر معیار ترکیبی است برای نمونه، مفید به‌علاوه سهم پارکینگ و انباری با ارقام مستقل همین ترکیب باید با ارجاع صریح به نقشه‌های دارای مهر ناظر یا دفترچه مشخصات ضمیمه شود.
هنگامی که معیار در قرارداد نامشخص بماند، کارشناس در روز اختلاف ناچار است به عرف فنی ارجاع دهد و قاضی به قواعد تفسیری روی آورد؛ آن‌گاه دعوایی که می‌توانست در یک فرمول ساده جمع شود، به بحثی فرسایشی بر سر مفهوم مفید و مشاع بدل خواهد شد.
بنابراین، من در متن قرارداد می‌نویسم که تسلیم مبیع مطابق نقشه‌های مصوب و صورتمجلس تفکیکی انجام می‌شود و هر تفاوت، بر اساس سازوکار تعدیلِ مورد توافق جبران یا منتهی به حق فسخ پیش‌بینی‌شده می‌گردد.
دومین حلقه، تعیین مبنای قیمت‌گذاری است. قرارداد باید تصریح کند که ثمن چگونه ساخته شده: به ازای هر مترمربع یا مقطوع. اگر ثمن بر واحد مساحت استوار است، باید نرخ هر متر و زمان مرجع نرخ (روز عقد یا روز تحویل) روشن شود؛ اگر مقطوع است، باید جایگاه مساحت در تراضی تبیین گردد: آیا شرط صفت اساسی است یا وصفی تبعی با قید تقریبی؟ همین سطر کوتاه، فردا تعیین می‌کند اختلاف مساحت به کاهش/افزایش ثمن می‌انجامد یا به خیار فسخ.
من معمولا در پیش‌فروش‌ها یادآور می‌شوم که حتی اگر ثمن مقطوع تعیین شد، نتیجه نهایی باید با صورتمجلس تفکیکی تطبیق شود و هر اختلاف در چارچوب آستانه‌های مورد توافق تسویه گردد؛ در غیر این صورت، شما در پایان کار با دو سند مواجه می‌شوید: یکی قرارداد، دیگری صورتمجلس، و هیچ‌کدام راه دیگری را هموار نمی‌کنند.
حلقه سوم، پیش‌بینی تلورانس است. عرف بازار می‌پذیرد که ساخت‌وساز برآورد است و اختلاف جزئی در متراژ امری طبیعی. به همین دلیل، من در قرارداد قید می‌کنم که اختلاف تا درصدی معین مثلا سه یا پنج درصد صرفا به تسویه مالی می‌انجامد و نه فسخ؛ از آن حد که بگذرد، طرف زیان‌دیده مخیر به اعمال حق فسخ یا تسویه با فرمول توافق‌شده خواهد بود.
این بند، هم به خریدار اطمینان می‌دهد که کسری جدی او را در معرض مبیعی غیر از موضوع تراضی رها نمی‌کند، و هم به فروشنده فرصت می‌دهد تا اختلاف‌های خرد به ابزار چانه‌زنی تبدیل نشود.
اگر پروژه فازبندی است یا احتمال تغییر نقشه‌ها وجود دارد، قید به‌روزرسانی ملاک مساحت با آخرین نقشه مصوب و صورتمجلس و لزوم اطلاع‌رسانی کتبی تغییرات، سدّ بزرگی در برابر اختلافات بعدی ایجاد می‌کند.
در نهایت، باید زمان معیار و مرجع اندازه‌گیری را مشخص کرد. آیا سنجش نهایی در روز تحویل است یا روز تنظیم صورت‌جلسه؟ اگر تحویل به تعویق افتاد، کدام تاریخ ملاک نرخ و متراژ است؟ من این پرسش‌ها را در متن قرارداد پاسخ می‌دهم و اجازه نمی‌دهم در پایان کار، بحث به حدس و یادآوری شفاهی کشیده شود. قرارداد دقیق، نقشه راه اختلاف را از پیش ترسیم می‌کند؛ هر کجا اختلاف پدید آمد، بند مرجع را می‌خوانیم و فرمول را اجرا می‌کنیم.
استفاده از کارشناسی رسمی در زمان معامله
بزرگ‌ترین خطا آن است که کارشناسی را تنها در روز دعوا به یاد بیاوریم. بسیاری از اختلاف‌ها با یک کارشناسی پیش‌دستانه در زمان معامله یا پیش از انتقال رسمی قابل پیشگیری است.
اگر طرفین درباره مساحت تردید دارند، من توصیه می‌کنم در همان روز تنظیم قولنامه یا پیش از امضای مبایعه‌نامه قطعی، از کارشناس رسمی دادگستری در رشته مرتبط نقشه‌برداری یا راه و ساختمان دعوت شود تا با ابزار حرفه‌ای، برداشت میدانی انجام دهد و گزارش مختصر اما دقیق ارائه کند.
این گزارش به قرارداد الصاق و به عنوان معیار تفسیر شناخته می‌شود؛ یعنی اگر بعدا صورتمجلس تفکیکی تغییری کوچک نشان داد، ما می‌دانیم مبنای طرفین در روز تراضی چه بوده و اختلاف واقعی از کجا آغاز شده است.
در پروژه‌های پیش‌فروش، مسیر کمی متفاوت است. چون صورتمجلس تفکیکی در پایان صادر می‌شود، کارشناسی پیشینی اغلب بر نقشه‌های مصوب و شیت‌های کنترلی تمرکز دارد.
من در این موارد، دو ابزار قراردادی می‌گذارم: نخست، شرط تعلیقی که پرداخت بخشی از ثمن را موکول به صدور صورتمجلس و تطبیق آن با مساحت قراردادی می‌کند؛ دوم، سپرده تضمینی نزد دفترخانه یا یک حساب امانی که تا تعیین تکلیف نهایی متراژ مسدود می‌ماند و اگر اختلاف از آستانه تلورانس عبور کرد، طبق فرمول تعدیل یا حکم مرجع اختلاف به ذی‌حق پرداخت می‌شود.
این دو ابزار، انگیزه فروشنده برای دقت در نقشه و اجرا را بالا میبرد و خیال خریدار را از ریسک اختلاف آسوده‌تر می‌سازد.
نکته دیگر، استقلال کارشناس است. هر گزارشی که از سوی اشخاص ذی‌نفع صادر شود مهندسان پیمانکار، کارمندان فروش پروژه، یا حتی بنگاه طرف معامله در روز دعوا ارزش اقناعیِ محدودی دارد. من همیشه می‌کوشم یا کارشناس رسمیِ منتخب مشترک تعیین شود، یا اگر هر طرف کارشناس خود را دارد، در قرارداد پیش‌بینی کنم که در صورت اختلاف، کارشناس سومی با قرعه یا از طریق مرجع صنفی برگزیده شود و نظر او معیار نهایی قرار گیرد. این شفافیت، بسیاری از جدال‌ها را به یک فرایند قابل تحمل تبدیل می‌کند و قاضی را نیز از تردید می‌رهاند.
در معاملات خرد به‌ویژه واحدهای قدیمی یا املاکی که تغییر کاربری داده‌اند کارشناسی ساده با متر لیزری و تطبیق با نقشه‌های موجود کفایت می‌کند، اما حتی همین حداقل نیز باید صورت‌جلسه شود: چه فضاهایی مفید شمرده شد، تراس و نورگیر چگونه احتساب شد، و اشتراکات چگونه از محاسبه خارج گردید. این جزئیات است که فردا جلوی سوءتفاهم را می‌گیرد.
درج شروط تعدیلی و جبرانی در قرارداد
قرارداد بدون مکانیزم جبران، مانند ساختمانی است که راه‌پله اضطراری ندارد. من سه محور جبرانی را همواره وارد متن می‌کنم.
محور نخست، فرمول تعدیل است: اگر اختلاف تا تلورانس توافق‌شده بود، صرفا تسویه نقدی با نرخ مرجع انجام می‌شود؛ اگر از آن گذشت، طرف زیان‌دیده مخیر است میان فسخ یا تسویه با قیمت روز یا نرخ کارشناسی روز تحویل هر کدام که توافق شده است. تصریح به زمان ملاک در این بند حیاتی است؛ زیرا محور اکثر پرونده‌های فرسایشی همین تردید است که نرخ روزِ کدام تاریخ باید مبنا قرار گیرد.
محور دوم، حق تهاتر و کسر از اقساط است: اگر اختلاف در میانه پرداخت‌ها کشف شد، خریدار یا فروشنده مجاز است مابه‌التفاوت را از اقساط باقیمانده کسر یا بر آن بیفزاید و دفترخانه نیز مکلف است این تعدیل را در تنظیم سند رعایت کند. این حقِ روشن، طرف بدهکار را از تعلل بازمی‌دارد.
محور سوم، تضمین اجراست. من معمولا ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمین با سررسید مقید به تاریخ قطعی شدن صورتمجلس و گزارش کارشناسی نهایی مطالبه می‌کنم تا اگر طرف بدهکار از اجرای فرمول تعدیل سرباز زد، بتوان بدون طرح دعوای اصلی و صرفا با یک دستور موقت یا اجرائیه، مابه‌التفاوت را وصول کرد. در پروژه‌های بزرگ، درج وجه التزام متناسب برای تاخیر در تسویه مابه‌التفاوت نیز ابزار موثری است؛ مشروط به آنکه میزان وجه التزام با واقعیت اقتصادی قرارداد متناسب باشد تا در روز دادرسی، دادگاه آن را غیرمنصفانه تشخیص ندهد.
در کنار اینها، شرط اطلاع‌رسانی تغییرات را جدی بگیرید. اگر در مسیر اجرا، نقشه‌ها تغییر کرد یا به هر علت، مساحت برآوردی دستخوش اصلاح شد، فروشنده مکلف است ظرف مهلت معین موضوع را به اطلاع خریدار برساند و موافقت او را اخذ کند.
سکوت در برابر تغییرات اساسی، نه‌تنها اعتماد طرف مقابل را مخدوش می‌کند، که در روز دعوا زمینه استناد به تدلیس یا تخلف از حسن‌نیت قراردادی را فراهم می‌آورد. به بیان ساده، قرارداد باید نه فقط هدف، بلکه رفتار درست در مواجهه با تغییرات را نیز آموزش دهد.
