خرید و فروش مسکن یکی از اموری است که می‌تواند سود و درآمد قابل توجهی به همراه بیاورد، مخصوصا در سال‌های اخیر که قیمت مسکن رشد به سزایی داشته است فعالیت در این بازار رونق بیشتری نیز یافته است، اما اگر شخصی بدون آگاهی کافی به بازار خرید و فروش وارد شود ممکن است با از دست دادن سرمایه خود و ضررهای قابل توجهی رو به رو شود.
خریداران و فروشندگان همواره حقیقت را بیان نمی‌کنند و قرارداد صحیح امضا نمی‌کنند، در نتیجه قربانی جرم کلاهبرداری حین خرید و فروش مسکن قرار گرفتن خطری است که همواره وجود دارد.
علاوه بر این ممکن است اشخاصی شغل خود را کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن قرار داده باشند و چندین شخص را قربانی اعمال ناصحیح خود نمایند.
اما کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن چیست و چگونه می‌توان از آن دوری کرد؟ با توجه به پرونده‌های کیفری و شکایاتی که تحت عنوان کلاهبرداری خرید و فروش مسکن تنظیم می‌شوند، حالت‌های چندگانه‌ای برای این جرم قابل تصور است، لذا برای پاسخ به سوالات فوق نخست جرم کلاهبرداری تعریف می‌شود و سپس انواع حالت‌هایی که شخص ممکن است قربانی این جرم واقع شود طبق تجربه در جلسات مشاوره حقوقی مطرح خواهند شد.
جرم کلاهبرداری
برای آن که رفتاری مجرمانه تلقی شده و مرتکب آن مجازات شود باید سه عنصر در کنار یکدیگر جمع شوند. عنصر اول را عنصر قانونی می‌گویند، بدین معنا که رفتار مجرمانه و مجازات آن باید در قوانین توسط مرجع صالح تعیین شده باشد. در جرم کلاهبرداری قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری را داریم که عنصر قانونی را تشکیل دهند.
عنصر بعدی را عنصر مادی تشکیل می‌دهد. عنصر مادی از بیان قانونگذار به دست می‌آید و به رفتاری اشاره دارد که جرم را محقق می‌سازد. عنصر سوم عنصر معنوی است.
عنصر معنوی به معنای وجود نیت و قصد سو است، عنصر معنوی را می‌توان مقدمه عنصر مادی نیز دانست؛ بدین معنا که شخص ابتدا در ذهن خود قصد ارتکاب جرم و انجام یک کار ناشایست را به امید به دست آوردن نتیجه‌ای می‌کند (عنصر معنوی)، سپس در عالم خارج اقدامات و رفتاری را صورت می‌دهد تا نیت خود را عملی سازد (عنصر مادی).
به موجب ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری، جرم کلاهبرداری در حالتی رخ می‌دهد که شخصی از طریق حیله و فریب اعمال متقلبانه‌ای انجام دهد و از این رفتار بتواند مال دیگری را تحصیل نماید.
از آنچه بیان شد به دست می‌آید که در تحقق عنصر مادی جرم کلاهبرداری وجود حداقل ۲ رکن ضروری است، رکن اول آن که مرتکب باید رفتار متقلبانه‌ای انجام داده باشد. رکن دوم آن که صاحب مال باید به دلیل رفتار متقلبانه مرتکب، با میل و اختیار خود مال خود را در اختیار وی قرار دهد.
جرم کلاهبرداری با توجه به کیفیت انجام و ارزش مال از دست رفته مجازات حبس از یک تا ده سال خواهد داشت. همچنین جبران ضررهای وارده من جمله برگرداندن مال تحصیل شده بر مرتکب لازم است.
از آنچه که بیان شد می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که چنانچه مرتکب به قهر و اجبار مالی را تحصیل کند، مشمول عنوان کلاهبرداری نیست. همچنین اگر رفتار متقلبانه مرتکب عرفا برای فریب کافی نباشد و یا آن که صاحب مال فریب آن رفتار را نخورده باشد، باز هم جرم کلاهبرداری رخ نداده است.
نکته دیگر آن که رفتار متقلبانه می‌تواند صحبت یا عملی باشد، مرتکب ممکن است صرفا با بیان جملاتی صاحب مال را بفریباند یا با فراهم کردن تجهیزات و امکاناتی این امر را میسر سازد.
انواع کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن
در بند پیش جرم کلاهبرداری معرفی شد، همان گونه که بیان شد رفتار متقلبانه‌ای باید انجام شود تا صاحب مال با میل و رضایت خود مال خود را به شخص کلاهبردار تسلیم نماید. برای تحقق کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن مصادیقی وجود دارد که متاسفانه در سطح اجتماع اتفاق می‌افتند، که من جمله عبارتند از:
کلاهبرداری از طریق تنظیم مبایعه نامه جعلی
مبایعه نامه به عنوان قرارداد غیر رسمی خرید و فروش به کار گرفته می‌شود. این اسم در واقع از عبارت بیع گرفته شده که به خرید و فروش اطلاق می‌شود.
اصولا هر چیزی را می‌توان از طریق مبایعه نامه عادی خرید و فروش کرد اما هر چه ارزش اقتصادی یک مال بیشتر باشد تنظیم غیر رسمی قرارداد فروش آن ریسک بیشتری به همراه دارد.
زمانی که موضوع قرارداد یک شی منقول است به راحتی قابل تصرف توسط خریدار است، اما زمانی که یک مال غیر منقول مثل مسکن است، ریسک قرارداد غیر رسمی که احتمال وجود چندین خریدار به طور همزمان را ایجاد می‌کند، برای خریدار که هزینه قابل توجه آن مسکن را پرداخته است غیر ضروری و سنگین است.
مبایعه نامه ممکن است حاوی مطالب غیر حقیقی باشد یا آن که نسبت به مالی باشد که در مالکیت فروشنده نیست.
برای آن که از این امر بتوان دوری کرد، بهترین گزینه‌ای که وجود دارد استفاده از قرارداد رسمی است که کد رهگیری داشته و به وسیله دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
کلاهبرداری از طریق ایجاد دفتر املاک دروغین
در این وضعیت مرتکب با ایجاد دفتر مسکن غیر حقیقی و فاقد مجوز و یا ادامه دادن به فعالیتی که مجوز آن منقضی شده است، نسبت به خرید و فروش مسکن اقدام می‌کنند.
در این حالت معمولا مالکین از همدستان صاحبین املاک هستند و از طریق فروش یک ملک به چندین خریدار از ایشان کلاهبرداری می‌کنند. از این حالت از کلاهبرداری می‌توان با بررسی مجوز دفاتر املاک و نیز تنظیم قرارداد رسمی خرید و فروش پیشگیری کرد.
البته عرف خرید و فروش مسکن آن است که مبلغی به عنوان پیش‌بها به فروشنده پرداخت می‌شود و تسویه کامل به زمانی در آینده و مشروط به تنظیم قرارداد رسمی می‌شود، با توجه به مبلغ قابل توجه املاک این امر قابل تصور و قابل درک است اما متاسفانه احتمال کلاهبرداری و از دست رفتن مبلغ پیش پرداخت را افزایش می‌دهد، به همین سبب باید نسبت به شناسایی مجوز دفاتر و هویت فروشنده اقدام شود.
کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن
موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن، یعنی ملک مورد معامله، معمولاً از طریق اشاره به پلاک ثبتی ملک صورت می‌گیرد، حال اگر خریدار ملک مورد معامله را بازدید نکرده باشد اما به تنظیم قرارداد رضایت دهد، ممکن است آنچه خریداری کرده با آنچه انتظار داشته متفاوت باشد.
به عنوان مثال ممکن است فروشنده ملکی ۱۲۰ متری با پارکینگ و انبار در یک مجتمع را به خریدار نشان دهد و با بیان اینکه ملک موضوع معامله در حال حاضر قابل بازدید نیست اما همین مشخصات را دارد، خریدار را به امضای قرارداد راضی کند. حال خریدار پس از پرداخت مبلغ متوجه می‌شود، پلاک ثبتی موضوع قرارداد یک واحد ۱۰۰ متری است که انبار و پارکینگ هم ندارد.
در این مثال کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد رخ داده است و برای جلوگیری از آن ضروری است که همواره پیش از امضای قرارداد از ملک مزبور بازدید به عمل آمده و مشخصات ملک با قرارداد تطبیق داده شود.
کلاهبرداری از طریق پیشفروش مسکن نیمه آماده
پیش فروش در فضای ساخت و ساز مسکن امریست عادی، سازنده از طریق پیش فروش یک یا چند دستگاه از املاک در حال ساخت، هزینه تکمیل آن را فراهم می‌سازد، و خریدار نیز با پرداخت مبلغی کمتر از قیمت بازار چند ماه صبر می‌کند تا ملک آماده شده را تحویل بگیرد.
این قرارداد برای هر دو سازنده و خریدار مناسب است، اما اگر تعهدات طرفین حقیقتا اجرا شود. در بسیاری مواقع مشاهده شده که سازنده ملکی که قصد تکمیل آن را ندارد به چندین نفر می‌فروشد، و یا حتی شخص ثالثی املاک نیمه تمامی را به چندین نفر می‌فروشد، هر دو موارد از مصادیق کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن هستند.
برای اینکه قربانی چنین کلاهبرداری واقع نشویم، مناسب است که از سازندگان با سابقه و با اعتبار خرید کرده و یا حداقل از مدارک و نقشه‌ها بازدید شود تا احتمال کلاهبرداری کاسته شود.
کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن از طریق استفاده از وکالتنامه جعلی
به عنوان یک اصل حقوقی هر شخص برای خود معامله می‌کند مگر آن که مدارک قائم مقامی معتبر داشته باشد. وکیل که به گفته قانونگذار عهده‌دار انجام برخی امور از طریق موکل می‌شود، می‌تواند از طرف موکل نسبت به خرید یا فروش املاک اقدام نماید.
پس طبیعی است که خریدار با مشاهده وکالتنامه نسبت به خرید ملک از وکیل فروشنده اقدام نماید، اما اگر وکالتنامه جعلی باشد و یا وکیل به هر دلیل سمت خود را از دست داده باشد، و یا حتی ملک مقدم بر قرارداد بین خریدار و وکیل توسط شخص مالک فروخته شده باشد چه؟ در تمام این حالت وکیل، مرتکب جرم کلاهبرداری شده است زیرا با انجام امور متقلبانه خریدار را فریب داده و وی را به پرداخت وجه قرارداد راضی کرده است.
برای آن که به دام این نوع از کلاهبرداری دچار نشویم شایسته است که مدارک احراز وکالت را به دقت بررسی کرده و در صورت امکان از مالک تایید آن را دریافت کنیم، همچنین اعتبار وکالتنامه رسمی قابل استعلام است.
کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن از طریق استفاده از سند مجعول
در حالت‌هایی که تاکنون بیان شد اسناد حقیقی مورد استفاده ناشایست قرار گرفته بودند، اما وضعیتی نیز قابل تصور است که شخص با جعل اسناد خود را مالک اموال دیگران نشان می‌دهند و به عنوان فروشنده نقش بازی می‌کنند.
در این حالت مرتکب علاوه بر فروش مال غیر و کلاهبرداری مرتکب جرم جعل و استفاده از سند مجعول نیز شده است. برای آن که از این نوع کلاهبرداری دور کنیم شایسته است که نسبت به استعلام اسناد هویتی و مالکیت، پیش از امضای قرارداد و پرداخت وجه اقدام نماییم.
کلاهبرداری از طریق پرداخت تسهیلات بانکی واهی
در این حالت مرتکب نسبت به تاسیس صندوق سرمایه‌گذاری حقیقی یا دروغین اقدام می‌کند، سپس با ادعای اینکه برای خرید مسکن تسهیلات ارائه می‌دهند نسبت به دریافت وجه از اشخاص اقدام می‌کنند.
مشخصا این موسسات حقیقتا تسهیلاتی اعطا نکرده و پس از دریافت وجوه از مردم با تعطیل کردن موسسه یا اعلام ورشکستگی کردن یا دیگر روش‌ها از بازپرداخت وجوه دریافت شده خودداری می‌نمایند.
کلاهبرداری از طریق فروش ملک رهنی
دریافت وام و تسهیلات از بانک‌ها نیازمند ارائه تضمین کافی است، در بسیاری از مواقع خواهان تسهیلات، ملک خود را در رهن بانک قرار می‌دهد.
مطابق قرارداد فی‌مابین بانک و گیرنده تسهیلات و نیز با توجه به ماهیت عقد رهن، ملک در رهن به صورت غیر مستقر در مالکیت بانک است، بدین معنا که اگر دارنده تعهدات خود را اجرا نکند ملک به مالکیت بانک منتقل خواهد شد. این شرط حتی در صورت انتقال به ثالث نیز باقی می‌ماند.
حال شخصی که ملک خود را در رهن بانک دارد آن را به ثالث می‌فروشد و سپس تعهدات خود نسبت به بانک را ایفا نمی‌کند، بانک مالک جدید ملک خواهد شد و خریدار مبالغ پرداختی را از دست خواهد داد.
حالت‌های بیان شده مصادیقی از جرم کلاهبرداری هستند که در خرید و فروش مسکن می‌توانند صورت پذیرند اما حالت حصری نداشته و ممکن از حالت دیگری رخ دهد که در بین موارد بیان شده نباشند.
با وجود تمثیلی بودن، از جمع آنچه که بیان شد می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که قربانی معمولا خریدار ملک است، مرتکب برای انجام رفتار مجرمانه خود از پیش برنامه‌ریزی کرده و مقدمات لازم را فراهم می‌سازد و نیز آگاهانه و با دقت رفتار کردن می‌تواند در بسیاری از مواقع شخص را قربانی این جرم شدن برهاند.
شکایت از جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن
همانطور که پیش از این بیان شد، جرم کلاهبرداری با مجازات حبس همراه است، اما برای اینکه مرتکب با مجازات رو‌به‌رو شود ضروری است قربانی طرح شکایت کیفری نماید.
در صورت احراز فراهم بودن شرایط تحقق جرم کلاهبرداری، مجازات قانونی در حق مرتکب اجرا خواهد شد اما مجازات وی همواره مطلوب قربانی نیست.
آنچه که قربانی بیش از هر چیزی بدان تمایل دارد جبران خسارت وارد شده است. به بیان قانونگذار، مرتکب جرم باید مبالغ دریافت شده را باز پس دهد، همچنین در صورت جمع بودن شرایطی، قربانی می‌تواند خسارت کاهش ارزش پول خود را نیز مطالبه نماید.
آنچه که حائز اهمیت است احراز جرم و انجام اقدامات حقوقی به موقع توسط قربانی است، اگر مرتکب اموالی نداشته باشد نهایتا به مجازات حبس محکوم می‌شود اما آیا این امر خسارات قربانی را جبران می‌کند؟ به همین سبب اقدامات به موقع جهت جلوگیری از فرار مرتکب و انتقال یا پنهان کردن اموال توسط وی برای جبران و تامین خسارات قربانی ضروری است.
وکیل در کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن
کلاهبردار به ویژه کلاهبردار در خرید و فروش مسکن معمولا با آمادگی قبلی اقدام می‌کند، حتی برای زمانی که مورد تعقیب و پیگیری قرار گیرد نیز آماده شده است.
در چنین جرمی مبالغ به دست آمده می‌تواند بسیار زیاد باشد، به نحوی که خروج از کشور برای مرتکب مناسب باشد، همچنین ممکن است مرتکب اموال به دست آمده را پنهان کرده یا منتقل سازد.
بهترین اقدامی که هر شخص برای خود می‌تواند انجام دهد آن است که تا حد امکان از افتادن به دام کلاهبرداری دوری کند، برای مثال در مصادیقی از کلاهبرداری که یاد شده اقداماتی را می‌توان پیش از خرید انجام داد تا از صحت و سقم قرارداد و موضوع آن اطلاع یافت.
وکلای حقوقی که به امور ثبتی و املاک آشنایی کامل دارند می‌توانند بسیاری از این اقدامات ضروری را انجام دهند، همچنین با بررسی قرارداد فی‌مابین از صحت و درستی آن مطمئن شوند، به همین دلیل بهتر آن است که پیش از امضای قرارداد و پرداخت وجه نسبت به دریافت مشاوره قراردادی و کمک وکیل آنلاین و حضوری متخصص اقدام نمایید، بنیاد وکلا خدمات بررسی و مشاوره قرارداد را برای شما فراهم ساخته است.
با وجودی که پیشگیری تا حد امکان بهترین گزینه است اما همواره میسر نیست، ممکن است شخصی قربانی جرم کلاهبرداری شود، همانگونه که پیش از این بیان شد در رسیدگی به جرم کلاهبرداری سرعت عمل در شکایت و درخواست اقدامات تامینی به همراه تنظیم دفاع مناسب و پیگیری مصرانه رمز موفقیت و زنده کردن اموال از دست رفته است، این امور نیاز به کمک متخصصین دارد.
به همین دلیل چنانچه در حین خرید و فروش مسکن قربانی جرم کلاهبرداری واقع شده‌اید، نسبت به دریافت مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری از مشاوران بنیاد وکلا و تنظیم قرارداد با وکلای حقوق ثبت و املاک بنیاد اقدام نمایید.
