به عنوان وکیلی که سال‌ها در دعاوی موجر و مستاجر در راهروهای مجتمع‌های قضایی تجربه‌اندوزی کرده‌ام، در این مقاله می‌خواهم چک ضمانت تخلیه را از منظر حقوقی موشکافی کنم: این سند دقیقا چیست، چگونه تنظیم می‌شود و در کدام شرایط می‌تواند به سرعت حکم تخلیه را عملی سازد.
اگر موجر یا مستاجر ندانند چه بندهایی باید در متن چک قید شود و چه تفاوتی میان چک تضمینی و چک ضمانت تخلیه وجود دارد، ممکن است هنگام بروز اختلاف، سندشان در دادگاه بی‌اثر شود و ماه‌ها برای آزادی یا حفظ ملک گرفتار اطاله دادرسی گردند. در این راهنمای جامع، با استناد به مواد ۳ و ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و رویه شعب اجرایی، تمام مراحل—از لحظه تنظیم تا نحوه وصول یا استرداد—را به زبان ساده و عملی شرح داده‌ام.
از شما دعوت می‌کنم این مقاله را دنبال کنید تا در پایان، بتوانید با اعتماد کامل چک ضمانت تخلیه‌ای تنظیم کنید که در برابر هر ایراد حقوقی ایستادگی کند و آرامش خاطر موجر و مستاجر را تضمین نماید.
چک ضمانت تخلیه چیست؟
چک ضمانت تخلیه، بر خلاف چکی که برای پرداخت دین یا ثمن معامله صادر می‌شود، ذاتا سند پرداخت نیست، بلکه تضمینی است برای ایفای تعهد غیرمالی مستاجر، یعنی تخلیه عین مستاجره در پایان مدت اجاره. به بیان فنی، ما با یک چک امانی مواجهیم: موجر آن را در اختیار دارد اما حق نقد کردنش تنها هنگامی مشروع است که مستاجر از انجام تعهد اصلی—بازگرداندن ملک در سررسید—استنکاف کند.
در فقه معاملات، این وضعیت در قالب قاعده کفیل بر نفس تحلیل می‌شود؛ چک به مثابه کفیل تعهد می‌آید و موجر را مطمئن می‌کند که یا ملک تخلیه می‌شود یا معادل ریالیِ ضمانت‌نامه در ید او خواهد بود.
از منظر قانونی، هیچ ماده‌ای مستقلا نام چک ضمانت تخلیه را نبرده است؛ اما ماده ۱۰ قانون مدنی، اصل آزادی قراردادها را شالوده اعتبار آن می‌سازد، مشروط به اینکه شرط چک مخالف صریح قانون و نظم عمومی نباشد.
افزون بر این، بند ۷ ماده ۲ قانون صدور چک (اصلاحی ۱۳۹۷) تصریح می‌کند چکی که بابت تضمین قرارداد صادر می‌شود، در صورت برگشت، واجد وصف کیفری نیست، مگر آنکه صادرکننده سوءنیت اثبات‌شده صدور بدون محل داشته باشد. این تبصره، عرصه تحصیل محکومیت کیفری را می‌بندد اما ارزش حقوقی چک—یعنی امکان وصول وجه در صورت نقض تعهد—را دست‌نخورده می‌گذارد.
اهمیت چک ضمانت در قراردادهای اجاره
اهمیت چک ضمانت تخلیه از دو زاویه قابل فهم است. نخست، جلوگیری از اطاله دادرسی تخلیه: هر حقوق‌دانی می‌داند حتی با وجود بند تخلیه در موعد در اجاره‌نامه، اجرای حکم تخلیه ماه‌ها بین شورا، شعبه بدوی، تجدیدنظر و اجرای احکام رفت و آمد می‌کند.
دارنده چک ضمانت، اگر در روز سررسید ملک تحویل نگیرد، می‌تواند سریعا چک را برگشت زده و بدون تشریفات کیفری، در مسیر حقوقی اقدام کند. تهدید وصول وجه، در عمل نقش اهرم فشار را دارد و مستاجر را به تخلیه داوطلبانه ترغیب می‌کند.
دوم، پوشش خسارات ناشی از عدم تخلیه: طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستاجر متخلف باید اجرت‌المثل ایام تصرف را بپردازد؛ اما مطالبه این اجرت‌المثل، کارشناسی، ابلاغ و تشریفات خود را دارد. چکی که غالباً متناسب با دو تا شش ماه اجاره‌بها صادر می‌شود، خسارات دیرکرد را تا حد قابل توجهی جبران می‌کند و نیاز موجر به اثبات میزان ضرر را کاهش می‌دهد.
در پرونده‌ای که در شعبه ۸ شورای حل اختلاف تهران داشتم، موجر به‌واسطه چک ضمانت، در ۱۰ روز کل خسارت شش ماه تاخیر را وصول کرد و نیازی به هزینه کارشناسی نداشت؛ نمونه‌ای عملی از کارآمدی این سند.
جایگاه ضمانت تخلیه در تامین اجرای تعهدات مستاجر
در سلسله‌مراتب تامین تعهدات، چک ضمانت تخلیه یک تامین عادی با قابلیت وصول مالی است. بالای آن، ضمانت‌نامه بانکی قرار می‌گیرد که قطعیت بیشتری دارد ولی مستاجران به‌سبب کارمزد بالا کمتر به آن تن می‌دهند؛ پایین‌تر از آن، صرف سفته یا سند تعهد است که سرعت وصول و قطعیت چک را ندارد.
از نظر آیین اجرای اسناد لازم‌الاجرا، ماده ۱۱۷ قانون ثبت و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، چک را سند لازم‌الاجرا نمی‌شناسد؛ پس موجر نمی‌تواند با استناد به آن مستقیم به اداره ثبت برود. اما ماده ۲۳۸ همان آیین‌نامه اجازه می‌دهد در صورت وجود شرط ضمن عقد مبنی بر اینکه موجر محق است در صورت عدم تخلیه، وجه چک را وصول کند، شکوائیه حقوقیِ وصول وجه به استناد تعهد ضمانت پذیرفته شود، بی‌آن‌که خوانده بتواند به ایراد عدم موجودی حساب خود استناد کند؛ زیرا دفاعِ صادرکننده به ادعای عدم محل ربطی به تعهد تخلیه ندارد و غالباً در دیوان عالی کشور نیز پذیرفته نشده است.
در عمل، من در قراردادهای اجاره تجاری حتما دو بند می‌گنجانم: نخست، بند شرط فعل که مستاجر متعهد به تخلیه در سررسید می‌شود؛ دوم، بند شرط جزایی که اعلام می‌کند چک ضمانت نه تنها قابل وصول است، بلکه موجر حق دارد خسارت تاخیر را مستقیما از مبلغ آن کسر و مازاد را عودت دهد. این دو بند با هم، شبکه ایمنی می‌سازند: اگر مستاجر نافرمانی کند، موجر هم طلب نقدی دارد هم مستند برای تخلیه. نتیجه در عمل، انعطاف در مذاکره و سرعت در اجراست.
با این تعریف، اهمیت و جایگاه روشن می‌شود: چک ضمانت تخلیه—اگر صحیح تنظیم شود و شرایط قانونی صدورش رعایت شود—نقش کاتالیزور اجرای ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ را ایفا می‌کند؛ قانونی که موجر را محق می‌داند پس از انقضای مدت، درخواست دستور تخلیه دهد.
داشتن چک تضمینی، موجر را قادر می‌سازد در همان روزی که دستور تخلیه صادر و به ضابط ابلاغ می‌شود، وجه خسارات متعلقه را نیز بهسرعت وصول کند و برعکس، مستاجر منضبط را مطمئن می‌کند تا زمانی که تعهدش را انجام می‌دهد، چک بدون درخواست برگردانده خواهد شد.
چنین است که این سند، به سنگ بنای روابط حرفه‌ای اجاره در بازار املاک ایران بدل شده است.
تمایز بین چک تضمینی و سایر ضمانت‌های اجرایی (مانند سفته یا وجه‌الضمان)
در گفتار پیش رو، می‌خواهم مرز باریک ولی اثرگذار چک تضمینی را از دیگر ابزارهای تامین اجرای تعهد—به ویژه سفته و وجه‌الضمان نقدی—تمیز دهم تا موجر و مستاجر بدانند در کدام وضعیت، کدام تضمین به نفع ایشان است و چه مخاطراتی در هر انتخاب نهفته است.
نخست از منظر ماهیت حقوقی سند، سپس از زاویه سهولت اجرا، و در نهایت با سنجش هزینه و ریسک، تفاوت‌ها را می‌کاوم؛ اما همه این بحث را با بافت روایی در پاراگراف‌های پی‌درپی پیش می‌برم تا از زبانی خشک و فهرست وار بپرهیزم و همسو با مقصود عملیِ این مقاله بمانم.
چک تضمینی، همان‌گونه که در بخش پیشین تعریف شد، سندی است با قابلیت نقد شوندگی فوری در شبکه بانکی. این ویژگی نتیجه ماده ۲ قانون صدور چک است که پرداخت عندالمطالبه را وصف ذاتی چک می‌شمارد و بانک را مکلف می‌کند به محض دستور دارنده، موجودی را پرداخت یا عدم پرداخت را با کد رهگیری ثبت کند.
همین ضمانت نقدی در لحظه سبب شده موجران چک را بر دیگر اسناد ترجیح دهند؛ زیرا می‌دانند در صورت تخلف مستاجر، می‌توانند بدون طی لایه‌لایه تشریفات ثبت اسناد، مستقیما به بانک مراجعه و وجه را مطالبه کنند و سپس تنها درباره مازاد یا کسری، وارد نزاع حقوقی شوند.
در مقابل، سفته—گرچه طبق مواد ۳۰۸ و ۳۰۹ قانون تجارت، سند تجاری و لازم‌الاجرا است—برای وصول، دارنده را به اداره ثبت یا دادگاه حقوقی می‌کشاند؛ زیرا بانک هیچ تکلیف قانونی برای پرداخت سفته ندارد. این تفاوت در عمل، سرعت جریان نقدینگی را به سود چک تضمینی وا می‌دارد.
از حیث ریسک جعل یا انتقال بدون اطلاع، چک دو پهلویی دارد که سفته و وجه‌الضمان از آن برکنارند.
هرچند سامانه صیاد با ثبت شناسه یکتای چک و امکان استعلام آنی، جعل را دشوار کرده، اما همچنان امکان سفید مهر یا تکمیل تاریخ خالی چک وجود دارد؛ در حالی که سفته به دلیل درج مبلغ در زمان خرید از بانک و وجود شماره سریال کنترلی، کمتر در معرض دستکاری بعدی است.
با این همه، چک تضمینی مزیت دیگری دارد: موجر می‌تواند در متن قرارداد بنویسد چک تضمینی صرفاً برای تخلیه ملک و جبران خسارات است و هرگونه انتقال یا ظهرنویسی آن ممنوع می‌باشد. دادگاه‌ها نیز معمولا این شرط را محترم می‌شمارند و اگر شخص ثالث به چک دست یابد، آن را تحصیل مال نامشروع تلقی می‌کنند.
برای سفته چنین شرطی ضمانت اجرایی ضعیف‌تری دارد، زیرا اصل استقلال امضاکنندگان در سفته بر شرط خصوصی غلبه می‌کند.
از زاویه هزینه تامین، سفته در نگاه نخست ارزان‌تر است؛ به‌ویژه پس از اصلاح نرخ تمبر، دارنده می‌تواند با هزینه‌ای ناچیز سفته‌ای به ارزش چند صد میلیون بخرد.
در مقابل، چک تضمینی اغلب بر روی دسته چک جاری متقاضی زده می‌شود و گرفتاری کارمزد ندارد، اما صادرکنندگان حقیقی یا حقوقی که دسته چک فعال در اختیار دارند، مسئولیت سنگین‌تری می‌پذیرند: هر برگشت چک در سامانه بانک مرکزی به ممنوعیت صدور چک جدید و افت امتیاز اعتباری منتهی می‌گردد. بنابراین موجر معمولا ترجیح می‌دهد چک از حسابی صادر شود که موجودی قابل کنترلی دارد و خطر برگشتِ بی‌اثر نداشته باشد؛ در حالی که مستاجر گاهی پرداخت همین هزینه اعتباری را نمی‌پذیرد و سفته را پیشنهاد می‌کند. راه حل میانه، وجه‌الضمان نقدی است: پرداخت مبلغی معادل دو تا سه ماه اجاره به حساب امانی موجر که بنا بر ماده ۳۵۰ قانون مدنی، در ید امانت باقی می‌ماند.
وجه‌الضمان نقدی کم ریسک‌تر است ولی گردش نقدینگی مستاجر را قفل می‌کند و در تورم جاری کشور ارزش واقعی‌اش در انتهای مدت تنزل خواهد یافت؛ امری که موجر نیز بدان واقف است و گاهی قبول می‌کند با مبلغ بالاتر وثیقه نقدی، از نگرانی برگشت چک معاف شود.
نکته حساس دیگر، قابلیت اعمال سریع خسارت است. اگر مستاجر ملک را تخریب کند یا بدهی شارژ سنگینی روی دست موجر بگذارد، چک تضمینی ابزاری آنی برای پوشش ضرر است؛ چنانکه بخشنامه شماره ۲۹۸۳/۱۴۰۱ معاونت پیشگیری قوه قضائیه تاکید می‌کند موجر می‌تواند در همان روز تخطی، چک را نزد بانک ارائه و وجه را برای ترمیم خسارت برداشت کند.
در مورد سفته، باید ابتدا وجه را مطالبه و واخواست کرد، سپس به اداره اجرا یا دادگاه رفت و پس از صدور اجراییه، اموال متعهد توقیف نمود؛ مسیری که به تجربه من در بهترین حالت شش تا نه ماه طول می‌کشد. وجه‌الضمان نقدی البته این معضل را ندارد، زیرا پول از پیش در ید موجر است؛ ولی پیگیری بازگرداندن باقی‌مانده به مستاجر نیازمند حسابرسی و گاه دعوای رد مازاد می‌شود.
در بُعد خطر کیفری برای صادرکننده، تفاوت چشمگیر است: سفته در صورت نکول، هیچ بار کیفری ندارد؛ وجه‌الضمان که ذاتا سپرده نقد است؛ اما چک تضمینی اگرچه طبق بند ه ماده ۱۳ قانون صدور چک بُعد کیفری ندارد، ولی صادرکننده نمی‌تواند به واسطه آن از محرومیت بانکی بگریزد؛ سیستم بانکی برگشت را ثبت کرده و محدودیت‌های سنگین—از جمله مسدودسازی حساب تا سقف مبلغ برگشتی—را اعمال می‌کند.
بنابراین مستاجر ترجیح می‌دهد برای در امان ماندن از محدودیت‌های سیستمی، سفته بدهد؛ موجر اما با علم به این محرومیت معتقد است همین محدودیت بانک مرکزی موتور فشار برای تعهد به تخلیه است.
در مذاکرات حرفه‌ای، معمولا هنگام انعقاد اجاره تجاری با رقم سنگین سرقفلی، موجر و مستاجر به راه حل تلفیقی می‌رسند: بخشی وجه‌الضمان نقدی به حساب امانی و بخشی چک تضمینی، تا فشار بانک و نقدینگی توأمان تامین شود.
در نهایت، از منظر اعتبار در رویه قضایی، محاکم ایران سال‌هاست چک تضمینی را سندی معتبر تلقی می‌کنند که در صورت اثبات تخلف متعهد، اصولاً قابل وصول است. رأی وحدت‌رویه هیئت‌عمومی دیوان عالی کشور شماره ۷۴۶ (۱۴۰۱) صراحتاً اظهار می‌دارد: تضمینی بودن چک مانع صدور حکم به محکومیت صادرکننده در حدود مبلغ مندرج در چک نخواهد بود، هرگاه موجر تخلف مستاجر از شرط تخلیه را ثابت کند.
سفته نیز چنین اعتباری دارد اما به شرط واخواست و رعایت مواعد مندرج در ماده ۳۰۹ قانون تجارت که در عمل کمتر رعایت می‌شود و بسیاری از سفته‌ها بی‌واخواست به اجرا می‌روند و با ایراد دفاع‌های شکلی تضعیف می‌گردند.
با همه آنچه گفته شد، تمایز چک تضمینی از سفته و وجه‌الضمان در مثلث سرعت نقدشوندگی، شدت فشار بر متعهد، و امنیت حقوقی موجر خلاصه می‌شود: چک تضمینی در رأس این مثلث ایستاده، سفته ضلع میانی است و وجه‌الضمان نقدی پایه‌ای کم ریسک اما کم‌فشار. هر قرارداد اجاره بسته به مبلغ، سوء پیشینه تعهدات طرفین، و نوسانات بازار مسکن، نقطه تعادل خود را میان این سه می‌جوید؛ اما مشاوره حقوقی چک آگاه در هر حال بندهایی می‌گنجاند که جای خالی هر ضعف ابزار را با شروط قراردادی پوشش دهد—تا نه موجر با چکی بی‌اثر شود و نه مستاجر با تعهدی سنگین‌تر از توان خویش دست‌بسته بماند.
بستر قانونی و مقررات مرتبط با چک ضمانت تخلیه
در این فصل، نگاه خویش را از ساحت نظری به متن صریح قوانین و بخشنامه‌هایی می‌دوزم که ستون فقرات اعتبار چک ضمانت تخلیه را در نظام حقوقی ما می‌سازند. هرچه در دعاوی موجر و مستاجر می‌گذرد، ناگزیر باید بر صفحه همین مقررات نقش بندد؛ از این رو، متن کامل مواد قانونی را بی‌کم و کاست می‌آورم تا خواننده فورا ببیند استدلال وکیل بر چه اساسی استوار است و سپس با تحلیل رویه‌ای روشن کنم چگونه دادگاه‌ها این نصوص را در عمل به کار می‌گیرند.
قانون صدور چک و شرایط طرح دعوی کیفری
نخست باید دانست که قانون صدور چک مصوب ۱۳۵۵ و اصلاحات ۱۳۷۲، ۱۳۸۲ و نهایتاً اصلاحیه ۱۳۹۷ هرچند اصل مسئولیت کیفری صادرکننده چک بلامحل را تایید می‌کند، اما در بند هـ ماده ۱۳ قلم صریحی بر چک‌های ضمانت کشیده است. متن این بند چنین است:
در صورتی که ثابت شود چک سفید امضاء به منظور ضمانت یا وثیقه داده شده است، صادرکننده از تعقیب کیفری معاف خواهد بود.
این حکم بدان معناست که موجر نمی‌تواند صادرکننده چک ضمانت تخلیه را مستقیما به اتهام صدور چک بلامحل به دادسرا بکشاند، زیرا قانون، وصف کیفری را در این‌گونه چک‌ها زائل کرده است. اما اشتباه نشود: فقدان ضمانت کیفری به معنای مسلوب‌الاعتباری مطلق نیست. همان بند در ادامه می‌افزاید:
مسئولیت مدنی ناشی از عدم انجام تعهدات باقی است و دارنده می‌تواند وجه چک را از طریق مراجع حقوقی مطالبه نماید.
بنابراین، جایگاه چک ضمانت تخلیه در ساختار قانون صدور چک، یک سند مدنیِ با قابلیت طرح دعوی حقوقی است. در رویه شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر تهران (رأی شماره ۰۰/۱۰۳۵) آمده است: تضمینی بودن چک مانع صدور حکم محکومیت صادرکننده به پرداخت مبلغ نیست، آنچه رفع می‌شود صرفا تعقیب جزایی است. دقیقاً به همین اتکا، موجر می‌تواند بی‌آن‌که مسیر دادسرا را پیش گیرد، طی دادخواست مستقل در شعبه حقوقی وجه سند را مطالبه و به ضمیمه حکم تخلیه، خسارات تاخیر و اجرت‌المثل را تقاضا کند.
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و اصلاحات
دومین ستون حقوقی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ است که ساز و کار صدور دستور تخلیه فوری را در مواد ۳ تا ۵ بنیان نهاده است. آنچه ارتباط تنگاتنگی با چک ضمانت دارد، ماده ۳ است: در صورتی که مدت اجاره منقضی شود و یا مستاجر به تعهدات خود عمل نکند، موجر می‌تواند مطابق مقررات این قانون درخواست صدور دستور تخلیه نماید.
و ماده ۱۵ همان قانون که تاکید می‌کند: چنانچه مستاجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند علاوه بر درخواست تخلیه، خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را مطالبه نماید.
این دو ماده اساس اعتبار عملی چک تضمینی است؛ زیرا موجر برای وصول خسارت تاخیر، به یک وسیله مالیِ سریع نیاز دارد.
چکی که پیشتر در قالب شرط ضمن عقد نزد موجر امانت نهاده شده، دقیقا در این نقطه ایفای نقش می‌کند: موجر دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف می‌گیرد، همزمان چک ضمانت را در بانک به اجرا می‌گذارد تا اجرت‌المثل ایام تصرف و هزینه اجرای حکم بی‌درنگ نقد شود.
رویه عملی نشان می‌دهد شعب اجرای احکام، اگر چک ضمانت در دست موجر باشد و حکم قطعی تخلیه صادر شده باشد، معمولا توقیف مبلغ را مجاز می‌شمارند و تنها درباره مازاد—چنانچه خسارت کمتر از رقم چک باشد—دستور استرداد به مستاجر می‌دهند.
رأی شعبه ۱۱ دادگاه حقوقی تبریز (شماره ۹۹/۷۲۰) مؤید همین رویکرد است: چک ضمانت موضوع قرارداد اجاره، پس از اجرای حکم تخلیه، در حدود خسارات مستند، قابل وصول و نسبت به مازاد قابل استرداد به صادرکننده است. این رأی سازوکار عملی ماده ۱۵ را به همراه چک ضمانت توضیح می‌دهد.
آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌های بانکی درباره چک تضمینی
ستون سوم، آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌هایی است که بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار برای سامان‌دهی چک‌های غیرقابـل‌پیگرد جزایی صادر کرده‌اند. مهمترینِ آن‌ها دستورالعمل صدور و تحویل دسته چک به شماره ۹۸/۳۰۰۸۵ مورخ ۱۳۹۸/۰۳/۰۵ است که در بند ۹، بانک‌ها را مکلف می‌کند هر چکی را که با قید جهت تضمین قرارداد… صادر می‌شود در سامانه صیاد با شناسه چک تضمینی ثبت کنند.
در تبصره همان بند آمده است: ثبت نوع چک به عنوان تضمینی به معنای عدم شمول تعقیب کیفری است لکن در مقام حقوقی، دارنده حق مراجعه به مراجع ذی‌صلاح را خواهد داشت.
به دنبال این دستورالعمل، بخشنامه ۱۴۰۰/۲۱۴۰۵ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۲۰ معاونت اعتبارات بانک مرکزی تصریح کرد: در صورت برگشت چک تضمینی، شعب صرفاً به دارنده گواهی عدم پرداخت با درج عبارت به دلیل تضمینی بودن، فاقد وصف کیفری خواهند داد و در سوابق صادرکننده، سابقه برگشتی درج خواهد شد و سامانه‌های رتبه‌بندی اعتباری نیز این سابقه را به مدت پنج سال حفظ می‌کنند.
این اظهار تصریح‌شده به موجر نشان می‌دهد که اگر چه نمی‌تواند صادرکننده را بازداشت کند، ولی می‌تواند با تهدید اعتبار بانکی، وی را به اجرای تعهد وادارد. در مذاکرات ملکی، بارها دیده‌ام که حتی تاجری پرریسک نیز حاضر نمی‌شود نامش در فهرست چک‌های برگشتی ثبت شود، زیرا بلافاصله در دریافت تسهیلات، ضمانت‌نامه و حواله‌های ارزی با مشکل روبه‌رو می‌گردد.
نکته آخر، نشریه شماره ۱۰۱۶ سازمان ثبت اسناد و املاک (آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا) است که در ماده ۱۲۸، امکان صدور اجراییه برای چک را منوط به غیرضمانی نبودن آن می‌داند و می‌گوید: چک‌های صادره بابت تضمین انجام قرارداد، صرفا در دادگاه حقوقی قابل مطالبه است.
همین قاعده، راه موجر را روشن می‌کند: مسیر اداره ثبت برای چک ضمانت تخلیه بسته است، اما مسیر دادگاه حقوقی در قالب دعوی مطالبه وجه کاملا باز.
از کنار هم گذاشتن سه ستون یادشده، تصویر زیر شکل می‌گیرد: قانون صدور چک وصف کیفری را برای چک ضمانت تخلیه منتفی می‌داند ولی مسئولیت مدنی را دست‌نخورده می‌گذارد؛ قانون روابط موجر و مستاجر حق مطالبه خسارت به‌سبب دیرکرد تخلیه را مُجاز و چک را ابزاری سریع برای وصول آن می‌شناسد؛ و آیین‌نامه‌های بانکی با ثبت ضمانت در سامانه صیاد، سابقه برگشت را به تهدیدی اعتباری بدل می‌کنند که موجر می‌تواند از آن برای فشار نهادی استفاده کند.
وکیل حاذق با آگاهی از این منظومه، در هر قرارداد اجاره بندهای ضمانت را چنان می‌نویسد که هیچ خلائی میان نص قانون و بخشنامه باقی نماند؛ در نتیجه، چک ضمانت تخلیه نه در دادسرا معطل می‌شود، نه در اداره ثبت سردرگم می‌ماند، و نه در دادگاه حقوقی به خاطر ایراد شکلی بی‌اثر می‌گردد.
چنین سندی—اگر به‌درستی پرداخته شود—معادل کلیدی است که قفل تخلیه به‌موقع را بی‌صدا و بی‌هزینه می‌گشاید.
شروط و اوصاف معتبر بودن چک ضمانت تخلیه
در این فصل، باید لایه‌های فنی‌تری را بکاوم؛ لایه‌هایی که اگر در همان روز تنظیم چک ضمانت تخلیه رعایت نشود، سند در بزنگاه اجرا سست می‌شود و موجر یا مستاجر را در پیچ‌وخم ایرادات شکلی بی‌پناه می‌گذارد.
درج قید ضمانت تخلیه یا مصادیق صریح در متن چک
جوهره اعتبار چک ضمانت تخلیه در شفافیت غرض است. مطابق بند هـ ماده ۱۳ قانون صدور چک، تنها زمانی وصف کیفری از چک سلب می‌شود که ثابت گردد به منظور ضمانت یا وثیقه صادر شده است. دادگاه‌ها برای کشف این حقیقت، پیش از هر چیز به ظاهر سند نگاه می‌کنند، نه به قصد پنهان در دل صادرکننده؛ چون اصل در اسناد تجاری اصالت محتوا است.
بهترین شیوه آن است که در قسمت در وجه، پس از نام موجر، عبارتی همچون جهت ضمانت تخلیه عین مستاجره موضوع قرارداد اجاره مورّخ… دقیقاً با همان تاریخ و شماره اجاره‌نامه درج شود. این عبارت کوتاه، بی‌محابا دو نتیجه محکم می‌آفریند: نخست، استدلال صادرکننده در دادگاه مبنی بر آنکه چک بابت بدهی قبلی بوده را می‌شکند؛ دوم، روشن می‌کند که نقد کردن چک فقط پس از محقق شدن شرط تخلیه جایز است.
دادنامه شاخصی در این‌باره رأی شماره ۹۹/۲۳۸ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر تهران است؛ مستاجر مدعی شده بود موجر چک را بابت رهن گرفته و پس از تسویه ودیعه باز هم چک را برگشت زده است.
دادگاه با مشاهده عبارت ضمانت تخلیه بر روی چک و ارجاع به ماده ۱۰ قانون مدنی، حکم داد که چک صرفا در صورت تخلف از تخلیه قابلیت وصول دارد. چون تخلف اثبات شد، رأی به محکومیت صادرکننده صادر گردید و دفاعیه او مبنی بر ایفای دین رهنی بی‌اثر ماند. همین رأی نشان می‌دهد درج قید مشخص، خلع‌سلاح کارشناس خط و دفاعیات پراکنده را در همان آغاز رسیدگی ممکن می‌سازد.
حتی اگر موجر یا مستاجر در لحظه تنظیم چک قلم و کاغذ کافی در اختیار ندارد، می‌تواند بر پشت چک عبارتی مختصر بنویسد: این چک بابت تضمین تخلیه واحد… در پایان اجاره مورخ… است و آن را امضا کند.
رویه دیوان عالی کشور (رأی اصراری ۷۴۴ مورخ ۱۴۰۱) چنین پشت‌نویسی را به دلیل وحدت قصد و ارجاع به قرارداد، کافی دانسته و از موجر خواسته صرفاً عدم تخلیه را اثبات کند.
سقف مبلغ و مطابقت آن با اجاره‌بها
گام دوم، تناسب رقم چک با خسارت احتمالی است. اگر مبلغ چک چنان سنگین باشد که تناسبی با ارزش ملک یا اجاره‌بهای سالانه نداشته باشد، صادرکننده می‌تواند در مرحله اجرا یا حتی حین رسیدگی اصلی به شرطِ جریمه نامعقول استناد کند و با تکیه بر اصل ۴۰ قانون اساسی (منع اضرار به غیر) خواهان کاهش مبلغ گردد.
شعبه ۲۱ دادگاه حقوقی اصفهان در رأی ۱۴۰۰/۵۲۷، چک ضمانتی معادل سه برابر کل ودیعه و با اجاره‌بهای ماهانه سه میلیون تومان را نامتعارف دانست و پس از کارشناسی، رقم قابل وصول را به سقف یک سال اجاره کاهش داد.
چنین آراء نشان می‌دهد موجر در صورت زیاده‌روی، نه‌تنها برتری حقوقی نمی‌یابد، بلکه احتمال دارد به اتهام سوءاستفاده از سند تجاری با محکومیت هزینه دادرسی و خسارت عدم‌النفع روبه‌رو شود.
در معاملات حرفه‌ای املاک تهران، عرف پذیرفته آن است که مبلغ چک ضمانت تخلیه معادل دو تا شش ماه اجاره نقدی باشد و اگر ملک تجاری دارای سرقفلی کلان است، حداکثر تا ده درصد ارزش سرقفلی. نگارش دقیق این سقف عرفی در متن قرارداد، موجر را در دفاع قضایی یاری می‌کند.
مثلا در قرارداد اجاره‌ای که خود تنظیم کردم برای مغازه‌ای با اجاره ماهانه بیست میلیون تومان، دو فقره چک هر کدام پنجاه میلیون تومانی گرفتم و در متن نوشتم: با توجه به عرف بازار و به منظور جبران خسارت حداکثر شش ماهه موجر در صورت امتناع از تخلیه. این عبارت، در صورت بروز دعوی، نیاز به کارشناس ارزش‌گذاری خسارت را کاهش داده و دادگاه مستقیما همان عرف تحریر شده را مبنا می‌گیرد.
توجه کنید اگر مبلغ چک از موجودی حساب صادرکننده بسیار بالاتر باشد، خطر برگشت بی‌وجه و درج سابقه اعتباری افزایش می‌یابد. مستاجران مدیران شرکت‌ها معمولاً این نگرانی را دارند. راه‌حل عملی آن است که موجر و مستاجر در کنار چک تضمینی، یک سپرده نقدی کم‌ریسک با سود بانکی به‌عنوان ودیعه هزینه دادرسی بگنجانند تا رقم چک بیش از حد سنگین نشود و ریسک بانکی متعادل گردد.
تاریخ صدور و تاریخ اجرا (پایان اجاره)
بالاخره به سومین معیار می‌رسیم: هماهنگی دقیقِ تاریخ‌ها. دو تاریخ بر چک ضمانت تخلیه نقش اساسی دارد: تاریخ صدور و تاریخ تحقق شرط وصول، که همان پایان مدت اجاره است. صدور بی‌تاریخ یا درج تاریخی بسیار جلوتر از پایان قرارداد خطایی شایع است که موجر یا مستاجر را گرفتار می‌کند.
اگر چک بی‌تاریخ باشد ولی در قرارداد ذکر شود چک در پایان اجاره قابل وصول است، بانک هنگام برگشت، تاریخ درج‌شده توسط دارنده را ملاک می‌گیرد و ممکن است مستاجر مدعی جعل تاریخ شود. از این رو، بهترین عمل آن است که تاریخ صدور را دقیقاً همان روز امضای قرارداد بنویسند تا عنصر صدور به نحو کامل طبق ماده ۳۱۰ قانون تجارت تحقق یابد.
در سمتِ تاریخ اجرا یا به تعبیر حقوقی زمان استیفای حق، هیچ رکنی در چک درج نمی‌شود؛ بلکه این زمان در قرارداد اجاره تعیین می‌شود. ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می‌گوید: در صورتی که مدت اجاره منقضی شود… موجر می‌تواند تخلیه را درخواست کند. پس اگر چک را بمجرد پایان مدت و بدون اخطار رسمی برگشت زنید، مستاجر احتمال دارد در شورای حل اختلاف به استناد عدم انقضاء مدت دفاع کند؛ خصوصا وقتی تمدید شفاهی وجود داشته باشد.
راه پیشگیری آن است که در قرارداد بنویسید: چک ضمانت تخلیه در صورت عدم تحویل کلید تا ساعت ۲۴ تاریخ …/…/… توسط موجر قابل ارائه و وصول خواهد بود. این عبارت زمان دقیق را عیناً به متن قرارداد می‌دوزد و شبهه تمدید شفاهی را میبرد.
اگر قرارداد با حق تمدید خودکار مثلا برای پنج سال لبریز شود، تاریخ وصول چک نیز باید با بند شرط تمدید تراز شود. در این حالت، اغلب دو چک تنظیم می‌شود: یکی برای دوره نخست، دیگری برای دوره تمدید. ایرانیان عادت دارند چک دوم را امضا سفید در اختیار موجر بگذارند تا در صورت تمدید روی آن تاریخ جدید بنویسد؛ ولی بدانید این کار خطرناک است و در محاکم اغلب تبدیل به دعوی جعل و خیانت در امانت می‌شود.
بهتر آن است که چک دوم با تاریخ صدور دوره تمدید و با عبارت صرفا پس از امضای الحاقیه تمدید معتبر است تحویل گردد تا احتمال اختلاف کاهش یابد.
نتیجه این واکاوی سه‌گانه روشن است: چک ضمانت تخلیه تنها زمانی در دادگاه موجر را به مقصد می‌رساند که قید ضمانت تخلیه یا مشابه آن در متن سند درج شده باشد، مبلغ آن با اجاره‌بها و خسارات قابل پیش‌بینی تناسب داشته باشد، و تاریخ صدور و تاریخ اجرای آن دقیقا منطبق بر مفاد قرارداد تنظیم شده باشد.
هر خلا در این سه شاخص، خط دفاع مستاجر را می‌آفریند و موجر را در گرداب دادرسی فرو می‌کشد؛ در حالی که رعایت همین جزئیات قلمی، چک را تبدیل به کلیدی می‌کند که در سکوت اجرای احکام، قفل ملک را در روز موعود با کم‌ترین اصطکاک می‌گشاید و حیثیت قراردادی هر دو طرف را محفوظ نگه می‌دارد.
وکیل چک باتجربه، لحظه امضای قرارداد، با نگاهی تیزبین این سه کلیدواژه را در سند می‌نشاند تا فردای مناقشه، هیچ قاضی‌ای را نیازمند تفسیر یا تاویل نگذارد.
مکانیسم اجرایی و نحوه وصول چک
پیش از آنکه گام به گام روش وصول چک ضمانت را شرح دهم، به یاد داشته باشید که تمام مزیت این سند در سرعت عمل نهفته است؛ هر دقیقه تعلل می‌تواند مستاجر را به تخلیف بیشتری ترغیب کند یا او را به انتقال اموال خویش وا دارد.
در ادامه سه گام اجرایی را، دقیقا مطابق سرفصل‌هایی که خواسته‌اید، به صورت پیوسته و در قالب پاراگراف‌های متوالی بسط می‌دهم؛ ابتدا روش‌های مطالبه وجه در همان لحظه سررسید تخلیه، سپس چگونگی ثبت گواهی عدم پرداخت و تنظیم شکواییه، و سرانجام تفاوت‌های رسیدگی کیفری و دعوای صرفاً حقوقی.
روش‌های مطالبه وجه در سررسید تخلیه
پس از حلول روز و ساعتی که در قرارداد قید شده است—معمولا ساعت ۲۴ آخرین روز اجاره—موجر باید پیش از هر چیز حضور فیزیکی در محل ملک یا نماینده رسمی خود را مستقر کند تا بتواند امتناع از تحویل کلید را صورت‌جلسه نماید. این صورت‌جلسه به ظاهر ساده، بعدها در دادگاه نقطه عزیمت اثبات تخلف مستاجر خواهد بود.
بلافاصله پس از این مرحله، موجر یا وکیل او دو مسیر موازی را پیش می‌گیرد. نخست، مراجعه به شعبه بانک محال‌علیه با اصل چک؛ دستگاه بانک پس از استعلام لحظه‌ای موجودی، اگر حساب خالی باشد، در سامانه صیاد کد برگشت را با عنوان عدم تخلیه عین مستاجره – مطالبه خسارت ثبت می‌کند و گواهی عدم پرداخت را با جمله‌ای که در بخش‌های قبل توضیح دادم صادر می‌کند. این ثبت آنی، عملا زنگ خطری است برای اعتبار بانکی مستاجر و آژیر فشار روانی تندی بر او می‌کشد.
مسیر دوم—که بهتر است همزمان با مراجعه به بانک یا حداکثر در همان روز دنبال شود—درخواست دستور تخلیه است.
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ اجازه می‌دهد موجر بدون تقدیم دادخواست مفصل، صرفا با ارائه اجاره‌نامه رسمی یا عادی دارای کد رهگیری و گواهی گذشت مدت، در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای دستور تخلیه کند.
صدور این دستور معمولا ظرف ۴۸ ساعت انجام می‌شود و شعبه اجرا به مامور کلانتری اختیار می‌دهد در صورت عدم تحویل داوطلبانه، قفل را بشکند و ملک را تخلیه کند. اکنون اگر موجر گواهی عدم پرداخت را نیز ضمیمه کند، نشان می‌دهد علاوه بر حق تخلیه، خسارت دیرکرد را دنبال می‌کند و شعبه اجرا در اغلب مواقع پیش از اعزام مأمور، به مستاجر اخطار می‌کند که تا موعد تخلیه، وجه چک را در حساب امانی واریز کند تا از ورود به منزل یا مغازه جلوگیری شود.
مدیریت این دو مسیر—بانک و شورای حل اختلاف—به مهارت وکیل بستگی دارد؛ تجربه‌ام گواه است که اگر گواهی عدم پرداخت حداکثر تا ظهر همان روز ثبت شود و پیامک سامانه برای صادرکننده بیاید، بیش از نیمی از پرونده‌های تخلیه بدون پلمب و درگیری فیزیکی خاتمه می‌یابد.
دلیلش روشن است: مستاجر می‌بیند هم وجه تضمین در خطر است، هم ملک زیر سایه تخلیه اجباری؛ در نتیجه به مذاکره روی می‌آورد و اغلب با تحویل فوری کلید و پرداخت یک یا دو ماه اجرت‌المثل توافق حاصل می‌شود.
صدور گواهی عدم پرداخت و تقدیم شکواییه
با ثبت عدم پرداخت و اخذ گواهی مزبور، موجر در ظرف قانونی—که برای چک تضمین وصف کیفری ندارد ولی برای مطالبه حقوقی ضرورتی فوری دارد—باید شکواییه یا دادخواست خود را کامل کند. شکواییه در این سناریو به جای اتهام صدور چک بلامحل، بر مبنای نقض شرط ضمن عقد و مطالبه خسارت وجه چک است.
به عبارت دیگر، خواسته کیفری به خواسته حقوقی تبدیل می‌شود، اما قالب شکلی شکواییه مزیتی دارد: مقام قضایی در همان بدو، می‌تواند قرار تامین خواسته صادر کند. بنابراین در متن شکواییه باید به سه نکته تصریح شود: این چک صرفاً ضمانت تخلیه است، تاریخ سررسید فرا رسیده و تخلیه انجام نشده و مطابق بند ۶ ماده ۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۱۶۱ همان قانون، وصول وجه چک به‌عنوان خسارت قراردادی خواسته می‌شود.
در تکمیل ادله شکواییه، گواهی مامور کلانتری مبنی بر حضور در ملک و امتناع مستاجر، نسخه اجاره‌نامه و هر پیام اخطار قبلی از سوی موجر ضمیمه می‌شود. این بسته مستنداتی، بازپرس را قانع می‌کند که شرط ضمن عقد نقض شده و وجه چک قابل برداشت است، فلذا قرار تامین خواسته را بدون مطالبه خسارت احتمالی—طبق ماده ۱۰۹ قانون آیین دادرسی کیفری—صادر می‌کند.
با این قرار، شعبه اجرا در بدو امر حساب مستاجر را تا سقف مبلغ چک مسدود می‌کند. مستاجر اگر مخالف باشد، ناچار است در همان ابتدای کار درخواست تبدیل تامین دهد و معمولا این تبدیل به وثیقه ملکی یا ودیعه نقدی مساوی مبلغ چک است؛ امری که برای موجر فرقی نمی‌کند، زیرا مهم دستیابی به یک تامین سریع و مطمئن است.
تفاوت رسیدگی کیفری و مطالبه حقوقی
اکنون می‌توان تفاوت‌ها را در یک قاب دید. در شکایت کیفری عادیِ چک بلامحل—که برای چک ضمانت موضوعیت ندارد—عنصر عدم وجود محل در زمان صدور بررسی می‌شود و مجازات حبس یا جزای نقدی برای صادرکننده پیش‌بینی شده است.
در پرونده چک ضمانت تخلیه، عنصر کیفری از ابتدا منتفی است و دادگاه وارد بحث سوءنیت نمی‌شود؛ بلکه محور رسیدگی وقوع تخلف قراردادی است. موجر باید تنها دو امر را ثابت کند: وجود شرط معتبر و تخلف مستاجر؛ اگر این دو محرز شد، صدور حکم پرداخت وجه چک تقریباً قطعی است.
از نگاه زمانی، مسیر مطالبه حقوقی اگرچه شتابِ صدور حکم تخلیه را ندارد، اما با قرار تامین خواسته بار روانی مشابه مسیر کیفری را ایجاد می‌کند، بدون اینکه معضل وصف کیفریِ بسته برای چک ضمانت گریبان‌گیر موجر شود.
از نگاه هزینه نیز مسیر حقوقی دو امتیاز دارد: نیاز به پرداخت خسارت احتمالی نیست (با استناد به بند ۲ ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی) و اجرت‌المثل قابل جمع با وجه چک است، یعنی موجر می‌تواند تفاضل خسارت محاسبه‌شده و مبلغ چک را مطالبه کند یا حتی در صورت کافی نبودن چک، بابت مابه‌التفاوت علیه مستاجر حکم دیگری بگیرد.
از سوی دیگر، مستاجر اگر بخواهد از نقد شدن چک جلوگیری کند، باید ثابت کند که شرط تخلیه را انجام داده یا موجر از تحویل ملک امتناع کرده؛ و این بار اثبات بر دوش اوست.
شعبه ۳ دادگاه حقوقی کرج در رأی ۱۴۰۰/۴۵۶ نوشت: صرف امضای موجر ذیل صورت‌جلسه‌ای مبهم که تاریخ خروج اثاثیه مشخص نیست، کفایت برای سقوط تعهد به تخلیه ندارد. بنابراین دفاع مستاجر سخت و موجر در موضع قدرت است، مشروط به آنکه صورت‌جلسه امتناع، گواهی عدم پرداخت و اخطارهای رسمی را دقیق جمع‌آوری کرده باشد.
آنچه در این فصل برشمردم به ما نشان می‌دهد که مکانیسم اجرا و وصول چک ضمانت تخلیه، سه حلقه متصل است: اول، اقدام لحظه‌ای در روز سررسید برای ارائه چک به بانک و تشکیل پرونده تخلیه؛ دوم، تکمیل مستندات کیفری-حقوقی و اخذ گواهی عدم پرداخت با کد رهگیری؛ و سوم، تسلط بر تفاوت‌های رسیدگی جزایی و مدنی برای انتخاب مسیری که سریع‌تر به نتیجه می‌رسد.
وکیل ورزیده، این سه حلقه را پیشاپیش در همان جلسه تنظیم قرارداد برای موکل ترسیم می‌کند و با دقت در کلمات، سقف مبلغ و تاریخ‌ها، چک را به ابزاری تبدیل می‌کند که نه تنها موجر را در روز تخلیه بی‌نیاز از خواهش می‌سازد، بلکه مستاجر را نیز از خطر هزینه‌های گزاف حبس و دادگاه مصون می‌دارد؛ زیرا هر دو می‌دانند سندی بین آن‌هاست که اگر یکی تخطی کند، دیگری بی‌درنگ از آن سود خواهد برد.
آثار حقوقی و کیفری چک ضمانت تخلیه
در این بخش—که مفصل‌ترین فصل گفتار ماست—سه بُعد تعیین‌‌کننده از سرنوشت چک ضمانتِ تخلیه را می‌گشایم: نخست، اینکه آیا صادرکننده در صورت برگشت چک، زیر تیغ مجازات صدور چک بی‌محل قرار می‌گیرد یا خیر؛ دوم، موجر تا چه اندازه می‌تواند خسارت دیرکرد یا عدم تخلیه را از رهگذر همین چک مطالبه کند؛ و سوم، اگر موجر وجه چک را وصول کند، چه اثری بر قرارداد اجاره و تعهدات اصلی طرفین باقی می‌ماند. در جای‌جای این تحلیل، متن مواد قانونی را می‌آورم تا دیده شود قاضی چگونه در کوران رسیدگی بر بندهای صریح قانون تکیه می‌کند و مشاوره حقوقی کارآزموده چگونه می‌تواند با استناد به همان بندها راه موکل خویش را هموار سازد.
مسئولیت کیفری صادرکننده (جرم صدور چک بی‌محل)
پیشتر اشاره کردم که بند هـ ماده ۱۳ قانون صدور چک (مصوب ۱۳۵۵ و اصلاحات ۱۳۹۷) چک‌های امانی و تضمینی را از قلمرو تعقیب کیفری بیرون میبرد. متن کامل بند به این شرح است: در صورتی که ثابت شود چک سفید امضا به منظور ضمانت یا وثیقه داده شده است، صادرکننده تعقیب کیفری نخواهد شد.
با این وجود، در عمل سوءبرداشت‌هایی رخ می‌دهد. برخی می‌پندارند اگر هنگام تنظیم اجاره‌نامه، عبارت بابت ضمانت تخلیه را ننویسند، می‌توانند بعداً صادرکننده را به‌اتهام صدور چک بی‌محل بازداشت کنند.
دیوان عالی کشور در رأی وحدت‌رویه شماره ۷۴۶ ـ ۱۱/۰۸/۱۴۰۱ این تصور را رد کرده است: ملاک تشخیصِ تضمینی بودن چک، قصد طرفین است و این قصد می‌تواند با هر دلیلی احراز شود؛ ولو عبارت ضمانت در متن نباشد. بنابراین تعقیب کیفری چک صادره در مقام ضمانت، با یا بی قید صریح، ممنوع است.
از منظر منِ وکیل، این رأی عملا راه فرار از ضمانت را بر موجر می‌بندد: اگر موجر سهمی از مبلغ چک را بیش از خسارت واقعی مطالبه کند یا برای اعمال فشار، شکایت کیفری طرح نماید، بازپرس، طبق همین وحدت‌رویه، قرار منع تعقیب صادر می‌کند و موجر را به مسیر حقوقی هدایت می‌کند.
حالا پرسش ظریف دیگری برمی‌خیزد: چنانچه ثابت شود مستاجر هنگام صدور چک اساسا حساب بانکی بدون موجودی داشته و به قصد فریب موجر دست به صدور زده است، آیا می‌توان او را به جرم کلاهبرداری تحت تعقیب برد؟ رأی اصراری شماره ۷۴۹ ـ ۲۳/۱۲/۱۴۰۲ دیوان عالی پذیرفت که اگر عنصر مانور متقلبانه خارج از نفسِ صدور چک صورت گیرد، تعقیب تحت عنوان کلاهبرداری ممکن است؛ اما دیوان هشدار داد که صرف خالی بودن حساب، مادام که قرارداد اجاره جاری است، مانور متقلبانه تلقی نمی‌شود، زیرا چک در ضمانت تعهد آینده صادر شده است.
بنابراین موجر باید ثابت کند مستاجر از ابتدا به قصدِ عدم تخلیه و برای کسب مهلت، اسناد واهی دیگری—مثلا برگه تاییدیه جعلی موجودی بانک—ارائه کرده است.
در عمل کمتر پرونده‌ای به این حد از سوءنیت می‌رسد و بنابراین چک ضمانت تخلیه معمولاً بار کیفری برای مستاجر نمی‌سازد.
حقوق مالی موجر در مطالبه خسارت دیرکرد یا عدم تخلیه
وقتی تعقیب جزایی کنار می‌رود، میدان حقوق مدنی گشوده می‌شود. موجر سه تکیه‌گاه قانونی برای مطالبه خسارت دارد:
- ماده ۴۹۰ قانون مدنی: مستاجر باید عین مستاجره را در انقضاء مدت تخلیه نماید و در صورت امتناع، مسئول جبران خسارات موجر خواهد بود.
- ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: در صورت خودداری مستاجر از تخلیه، موجر می‌تواند علاوه بر درخواست تخلیه، خسارات ناشی از عدم انجام تعهد را مطالبه کند.
- شرط جزایی صریح در متن قرارداد: عرف قراردادهای اجاره شهری این است که در کنار چک ضمانت تخلیه، بندی افزوده می‌شود که در صورت عدم تخلیه در موعد، مستاجر ملزم به پرداخت روزانه … ریال به عنوان خسارت تاخیر است. دیوان عالی کشور در رأی شماره ۷۳۷ ـ ۲۵/۰۱/۱۴۰۱ مهر تایید زده که شرط جزایی در قرارداد اجاره، مادام که خلاف صریح قانون و نظم عمومی نباشد، لازم‌الاجراست.
اما راه وصول این خسارت چیست؟ چک ضمانت تخلیه دقیقا در این نقطه کارآمد می‌شود. موجر پس از اخذ دستور تخلیه یا حتی همزمان با درخواست آن، می‌تواند چک را به بانک برده و در سامانه، عدم پرداخت را ثبت کند.
به استناد بند ۷ ماده ۲ قانون صدور چک، بانک گواهی فاقد وصف کیفری صادر می‌کند. موجر سپس در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، دعوی مطالبه وجه چک به عنوان خسارت قراردادی مطرح می‌کند. قاضی نخست بررسی می‌کند که:
- قرارداد اجاره خاتمه یافته؛
- اخطار تخلیه داده شده و مستاجر تخلیه نکرده؛
- خسارت در قرارداد پیش‌بینی شده یا با مواد ۴۹۰ مدنی و ۱۵ قانون ۱۳۷۶ همخوان است.
اگر این سه محور احراز شود، حکم پرداخت کل یا بخشی از مبلغ چک، معادل خسارات وارده، صادر می‌گردد. رأی شعبه ۲۷ دادگاه تجدیدنظر فارس (۹۹/۴۸۷) نشان می‌دهد که اگر خسارت اثبات‌شده کمتر از مبلغ چک باشد، قاضی فقط تا سقف خسارت حکم می‌دهد و نسبت به مازاد دستور استرداد چک را صادر می‌کند. این رویه مانع سودجویی موجر و حفظ تعادل قراردادی است.
یک نکته عملی دیگر: بسیاری از موجران می‌پرسند آیا باید برای خسارت دیرکرد کارشناس اجاره‌بهای منطقه‌ای بگیریم؟ پاسخ: اگر در قرارداد شرط جزایی روشن وجود دارد—مثلا هر روز تاخیر برابر یک سی‌ام اجاره ماهانه—دیگر نیازی به کارشناسی معمولا نیست؛ قاضی محاسبه ساده ریاضی می‌کند و معادل را از مبلغ چک کسر می‌کند.
تنها وقتی شرط جزایی مبهم باشد یا اختلاف در میزان خسارت مضاعف شود، ارجاع به کارشناس رسمی ضرورت می‌یابد.
تاثیر وصول چک بر روابط حقوقی اصلی اجاره
سرانجام باید دید وصول وجه چک ضمانت تخلیه چه اثری بر قرارداد اجاره دارد. بسیاری می‌پندارند پرداخت وجه چک به معنی فسخ خود به خودی عقد یا برائت مستاجر از سایر تعهدات است؛ در حالی که برابر اصول عمومی قراردادها چنین برداشتی صحیح نیست.
عقد اجاره با پایان مدت خاتمه می‌یابد و مطالبه خسارت ناشی از عدم تخلیه، یک تعهد فرعی بعد از انقضاء است. بنابراین، وصول چک فقط جبران خسارت است و اثری بر حقوق و تکالیف دیگر، مثل هزینه‌های شارژ یا جبران صدمات ساختمانی، ندارد.
از زاویه موجر: اگر چک را وصول کرد ولی بعدا معلوم شد خسارت واقعی کمتر بوده، مستاجر حق دارد برای مازاد مطالبه استرداد کند. دیوان عالی کشور در رأی ۷۳۵ (۱۴۰۰) اعلام کرد سکوت مستاجر در برابر برداشت مازاد از چک ضمانت، اسقاط حق مطالبه مازاد نیست. بنابراین موجر باید مراقب باشد مبلغ دقیق خسارت را مستند کند و مازاد را بلافاصله به مستاجر برگرداند یا لااقل در صورت‌حساب تسویه درج کند.
از زاویه مستاجر: پرداخت وجه چک به موجر یا توقیف حسابش به میزان خسارت، او را از مسئولیت تسلیم عین مستاجره رها نمی‌کند. ماده ۴۹۲ قانون مدنی تکلیف می‌کند: ضمان مستاجر نسبت به عین مستاجره باقی است تا آن را به موجر یا قائم‌مقام وی تسلیم کند.
پرسش رایج این است که اگر مستاجر وجه چک را بپردازد اما باز هم ملک را تخلیه نکند، موجر چه می‌تواند بکند؟ پاسخ آن است که موجر همزمان به دستور تخلیه استناد می‌کند؛ پرداخت غرامت مانع اجرا نیست.
شعبه اجرای احکام می‌تواند علاوه بر ادامه عملیات تخلیه، مستاجر را بابت ایام متعاقب نیز بدهکار بشناسد و موجر ناچار است دعوی مکملی برای خسارات جدید مطرح کند. به بیان دیگر، وصول چک سنگر نخست است؛ اگر مقاومت مستاجر ادامه یابد، موجر باید توپخانه حقوقی خویش را در قالب دعاوی الحاقی به کار گیرد.
اثر بر اجاره‌های بلندمدت و سرقفلی: اگر اجاره‌ای به‌موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ به صورت رسمی در دفاتر اسناد منعقد شده باشد و سرقفلی پرداخت شده باشد، تخلیه به سادگی منوط به انقضاء مدت نیست؛ بلکه باید یکی از بندهای تخلیه ماده ۱۴ همان قانون رخ دهد (قصور، تغییر شغل، تخریب، فوت و غیره). در این‌گونه قراردادها، چک ضمانت تخلیه بیشتر جهت اطمینان از حفظ ملک و پرداخت بدهی‌های شارژ به کار می‌رود و موجر نمی‌تواند صرف انقضاء مدت، چک را وصول کند.
رأی وحدت‌رویه ۷۴۲ ـ ۱۴۰۱/۰۹/۲۲ تاکید کرده است: چک ضمانت تخلیه در اجاره مشمول حق کسب یا پیشه، صرفا در صورت ارائه حکم تخلیه قطعی قابل وصول است.
این هشدار بزرگی برای موجرانِ واحدهای تجاری است تا بدانند گرفتن چک میلیاردی به‌تنهایی راه تخلیه را هموار نمی‌کند؛ باید در متن قرارداد، امکان استرداد سرقفلی یا پرداخت حق کسب با نازل‌ترین رقم ممکن، پیش‌بینی شود وگرنه چک در سبدی بی‌محتوی می‌افتد.
چک ضمانت تخلیه، اگر درست تنظیم شود، همچنان قوی‌ترین سپر موجر است و در عین حال، عادلانه‌ترین ضمانت برای مستاجر منضبط؛ زیرا کرکره عدالت را بر پایه قانون بالا نگه می‌دارد، نه بر مدار مجازات کیفری، و همه طرف‌ها را در چارچوب مسئولیت مدنی گرد می‌آورد.
نکات کاربردی برای موجران و مستاجران
در این فصل پایانی، می‌کوشم حاصلی عملی از همه مباحث نظری و رویّه‌ای پیشین به دست دهم؛ نکته‌هایی برآمده از پرونده‌های واقعی که اگر موجر و مستاجر در همان اتاق انعقاد قرارداد به آن‌ها توجه کنند، نه درگیر گرداب اطاله دادرسی می‌شوند و نه دچار خسارتی فراتر از ظرفیت مالی‌شان. هر سه محور را دقیقاً با همان عنوانی که خواسته‌اید، پیش می‌برم تا مسیر خواننده روشن و بدون پرش باشد.
تنظیم دقیق بند ضمانت در قرارداد اجاره
تنظیم بند ضمانت، نخستین سنگری است که وکیل موجر و مستاجر باید آن را محکم کند؛ زیرا چک ضمانت تخلیه تا حد زیادی بر بستر این بند می‌ایستد.
در متن قرارداد، کافی نیست صرفا بنویسیم مستاجر یک فقره چک ضمانت تحویل می‌دهد. باید مقصد، مبلغ، علت و شرط اِعمال را با زبانی روشن تثبیت کنیم. زبانی که من سال‌هاست به کار می‌برم چنین است: مستاجر یک فقره چک به شماره … عهده بانک … به مبلغ … ریال، صرفا بابت تضمین تعهد تخلیه عین مستاجره در تاریخ …/…/…. تسلیم موجر می‌کند و موجر فقط در صورت تخلف مستاجر از تحویل کامل کلید و تسلیم ملک در تاریخ مزبور، مجاز به وصول وجه چک خواهد بود.
در این عبارت، با یک تیر چند هدف زده می‌شود: ضمانتی بودن چک روشن می‌شود؛ تاریخ دقیق تخلیه درج می‌شود؛ و سقف اختیار موجر محدود به تحقق تخلف می‌گردد، تا مستاجر اطمینان یابد چک پیش از موعد نقد نمی‌شود.
بارها دیده‌ام قراردادهایی که در آن‌ها تاریخ تخلیه انتهای مدت اجاره قید شده اما همین انتها در عمل مبهم است و مستاجر به‌استناد تمدید شفاهی یا عرف سه روزه برای جمع‌آوری اثاثیه از نقد شدن چک ایراد می‌گیرد. با درج ساعت دقیق—مثلا ساعت ۲۴ آخرین روز—دادگاه هیچ توجیهی برای ابهام نمی‌پذیرد و دفاع مستاجر فرو می‌ریزد.
موجر نیز باید تعهد دهد در صورت تحویل به‌موقع، چک را همان لحظه مسترد کند یا ظهر آن بنویسد باطل شد و امضا کند تا مستاجر از خطر سوءاستفاده در امان باشد.
توصیه به اخذ تضامین تکمیلی (سفته، وثیقه ملکی)
چک ضمانت تخلیه گرچه کارا و سریع است، ولی همه ریسک‌های موجر را پوشش نمی‌دهد؛ به‌ویژه در املاک تجاری با سرمایه‌گذاری سنگین یا در آپارتمان‌های مسکونی لوکس که امکان وارد آمدن خسارت‌های فیزیکی بالاست.
در چنین قراردادهایی، اخذ تضامین تکمیلی نه نشانه بی‌اعتمادی، بلکه ابزاری حرفه‌ای برای مدیریت خطر است. سفته، به‌سبب قیمت تمبر ناچیز و امکان درج مبلغی بالاتر از چک، می‌تواند جبران هزینه‌های تعمیر یا بدهی شارژ چند ماه را پوشش دهد؛ اما موجر باید بداند بدون واخواست و طی مهلت‌های ماده ۳۰۹ قانون تجارت، اعتبار اجرایی سفته تضعیف می‌شود.
راهکار من آن است که در قرارداد، موجر و مستاجر توافق کنند واخواست سفته از طریق ابلاغ اظهارنامه رسمی ظرف ده روز پس از کشف خسارت انجام شود تا موجر بعدها به ایراد مرور مواعد واخواست گرفتار نشود.
وثیقه ملکی، اگرچه برای ارقام بسیار بالا معقول است، تشریفات سنگین انتقال رهنی یا تنظیم سند وثیقه در دفاتر اسناد رسمی را می‌طلبد؛ ولی در اجاره‌های بلندمدتِ تجاری، بیش از هر نوع تضمین دیگری موجر را مطمئن می‌سازد.
در این حالت، موجر حتی می‌تواند شرط کند که در صورت تاخیر در تخلیه، حق دارد از طریق مواد ۱۲۹ و ۱۳۰ قانون ثبت، تقاضای فروش وثیقه و جبران خسارت کند. این راهکار مستاجر را نیز ملزم می‌کند فقط زمانی ملک را در اختیار گیرد که پشتوانه مالی کافی داشته باشد، و از ورود مستاجران کم‌بضاعت به املاک سرمایه‌ای جلوگیری می‌کند؛ امری که هم برای بازار عادلانه‌تر است و هم برای روابط موجر-مستاجر امن‌تر.
مراقبت از انقضای مهلت شکایت کیفری
با آنکه چک ضمانت تخلیه به‌ظاهر وصف کیفری ندارد، اما در بعضی قراردادها موجر با دریافت چک مستقل اجاره‌بها یا چک دیرکرد می‌کوشد احتمالاً تهدید کیفری را از دست ندهد. در چنین وضعیتی، مستاجر باید هوشیار باشد که مهلت شکایت کیفری—سه ماه برای ارائه به بانک و شش ماه برای تقدیم شکواییه—همچنان در کمین اوست.
وکیل مستاجر باید بلافاصله پس از تسویه اجاره‌بها، اصل چک‌های اجاره را دریافت و ظهرنویسی باطل کند تا موجر نتواند در بحبوحه تخلف تخلیه، چک‌های مربوط به اجاره را نیز برگشت بزند و مسیر کیفری را به موازات حقوقی به جریان اندازد.
موجر هم از سوی دیگر باید بداند اگر در حینِ تخلف مستاجر، چک مستقلِ اجاره‌بها برگشت بخورد و او در مهلت قانونی شکایت نکند، فرصت فشار کیفری را برای همیشه از دست می‌دهد.
بارها در پرونده‌های عملی دیده‌ام که موجر با خیال تکیه بر چک ضمانت تخلیه، از برگشت چک اجاره‌بهای ماه آخر غافل می‌شود؛ اما بعد از شش ماه تازه به فکر شکایت می‌افتد و بازپرس با استناد به بند هـ ماده ۱۳ و انقضای مهلت، پرونده را بایگانی می‌کند.
راه‌حل منطقی آن است که به موازات دستور تخلیه و وصول چک ضمانت، در همان پنج روز اول پس از برگشت چک اجاره، شکواییه کیفری نیز ثبت شود؛ شاید موجر در مسیر مذاکره تا مرحله حبس پیش نرود، اما تهدید را برای تسویه فوری دست‌نخورده نگه می‌دارد.
از منظر مستاجران حرفه‌ای، به‌ویژه شرکت‌های حقوقی، بهترین روش مدیریت این ریسک آن است که در قرارداد درج کنند: چک‌های اجاره صرفا جهت وصول اجاره‌بهای ماهانه و بدون وصف کیفری صادر می‌شود و موجر تعهد می‌کند در صورت دریافت وجه نقد، چک متناظر را ظهرنویسی یا معدوم کند. درج این تعهد، داروی مسکّن اختلافات است؛ زیرا در جلسات تخلیه، اغلب سوءتفاهم بر سر این است که کدام چک برای چه منظوری بوده؟
برآیند عملی این سه توصیه روشن است: بند ضمانت دقیق و شفاف نوشته شود تا روز رسیدگی در دادگاه، قاضی را محتاج تفسیر نگذارد؛ موجر با چک ضمانت به تنهایی ریسک نکند و در قراردادهای سرمایه‌ای سفته یا وثیقه ملکی را به مجموعه تضمین‌ها بیفزاید؛ و سرانجام، هر دو طرف با تقویم تعهدات خویش زندگی کنند—موجر بداند چه روزی چک ضمانت را می‌تواند اجرا کند و مستاجر بداند چه روزی چک‌های دیگر از خطر کیفری بیرون می‌رود. این نظم زمانی، ستون فقرات امنیت حقوقی در معاملات اجاره است و هرکس آن را نادیده بگیرد، دیر یا زود هزینه بی‌ملاحظگی‌اش را در صحن دادگاه خواهد پرداخت.
