موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا عقبنشینی در ملک مشاعی در مزایده محسوب میشود؟
پرسیده شده ۹ ماه پیش
۴۹ پاسخ ثبت شده
عقبنشینی در ملک مشاعی در مزایده محسوب میشود؟ یعنی اگر ملک ۲۵۰ متر است و شهرداری ۲۰۰ متر را مجوز می‌دهد، در مزایده ملک مشاعی کارشناس دادگستری برای قیمت‌گذاری باید ۲۵۰ متر را حساب کند یا ۲۰۰ متر را؟ طبق کدام قانون؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بیشتر وکلا معتقدند در قیمت‌گذاری مزایده، متراژ مفید و قابل ساخت پس از کسر عقبنشینی مبنا قرار می‌گیرد، هرچند مساحت ثبتی کل نیز در گزارش ذکر میشود. در مقابل، برخی وکلا اشاره کرده‌اند که کل متراژ ثبتی ارزیابی شده اما بخشِ واقع در طرح با ارزش کمتر یا جهت مطالبه غرامت محاسبه میشود.
این یک رویه کلی در ارزیابی است و شیوه محاسبه دقیق بستگی به نحوه قیمت‌گذاری کارشناس و ضوابط شهرداری در پرونده شما دارد.
سارا علیپورآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۷
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
مبنای قیمت‌گذاری ملک مشاع با عقبنشینی در مزایده
در مزایده ملک مشاعی، کارشناس رسمی دادگستری مساحت کل ثبتی را در گزارش قید می‌کند، اما برای تعیین قیمت پایه مزایده، ملاک اصلی مساحت مفید و قابل ساخت پس از کسر عقبنشینی شهرداری است. با این حال برخی وکلا معتقدند ارزش بخش واقع در طرح عقبنشینی نیز به دلیل امکان مطالبه غرامت از شهرداری، به عنوان یک حق مالی با ارزش کمتر در ارزیابی کل لحاظ میگردد. در صورت اعتراض به نحوه محاسبه متراژ یا قیمت، طرفین می‌توانند در مهلت قانونی به نظریه کارشناس اعتراض کنند.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
سلام «در مزایده ملک مشاعی، کارشناس موظف است مساحت ثبتی (۲۵۰ متر) را ذکر کند، اما در قیمت‌گذاری فقط مساحت مفید قابل ساخت (۲۰۰ متر پس از عقبنشینی شهرداری) را مبنا قرار می‌دهد. این رویه بر اساس قانون شهرداری، آیین‌نامه کارشناسان رسمی دادگستری و مواد قانون اجرای احکام مدنی است که ارزش‌گذاری را بر پایه قابلیت انتفاع واقعی ملک الزام می‌کند
مبنای محاسبه مساحت: اصل بر این است که کل مساحت ملک (۲۵۰ متر) به عنوان دارایی ملموس مالک، مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. این مساحت در سند مالکیت قید شده و واقعیت فیزیکی زمین است.
تاثیر عقبنشینی: محدودیت صدور مجوز برای ۲۰۰ متر (به دلیل عقبنشینی اجباری یا طرح‌های شهری)، یک عامل کاهش‌دهنده ارزش محسوب میشود. کارشناس موظف است این محدودیت و تاثیر آن بر قابلیت بهره‌برداری و ساخت‌وساز در ملک را به دقت بررسی کند.
تا زمانی که عقبنشینی به صورت قانونی تملک یا تفکیک نشده باشد (یعنی به نام شهرداری منتقل نشده باشد)،
آن قسمت جزء پلاک ثبتی و ملک مشاع محسوب میشود؛ حتی اگر امکان ساخت نداشته باشد. صرف «عدم صدور مجوز ساخت» باعث خروج آن قسمت از مالکیت نمی‌شود.
کارشناس باید ۲۵۰ متر را به‌عنوان عرصه ملک در نظر بگیرد
اما ارزش‌گذاری باید با لحاظ محدودیت ساخت و عقبنشینی انجام شود
یعنی:
متراژ = ۲۵۰ متر
ارزش = کمتر از ملکی که تمام ۲۵۰ متر آن قابل ساخت باشد
کارشناس موظف است:
قید کند که ۲۰۰ متر قابل ساخت است
و ۵۰ متر در طرح عقبنشینی/اصلاحی شهرداری قرار دارد
و این موضوع در قیمت نهایی اثر کاهنده دارد
بله.
عقبنشینی از نظر حقوقی مالکیت را از بین نمی‌برد، بلکه فقط محدودیت در حق انتفاع و ساخت‌وساز ایجاد می‌کند.
کارشناس باید کل مساحت ثبتی (۲۵۰ متر) را مبنای ارزیابی قرار دهد
اما موظف است اثر عقبنشینی ۵۰ متری را در قیمت لحاظ و کسر ارزش کند.
❌ محاسبه فقط ۲۰۰ متر اشتباه است.
چون:
ملک فروخته‌شده در مزایده «سهم مشاع از پلاک ثبتی» است
پلاک ثبتی ۲۵۰ متر است، نه ۲۰۰ متر
✅ روش درست:
قیمت‌گذاری ۲۵۰ متر با اعمال ضریب کاهنده بابت عقبنشینی و عدم قابلیت انتفاع آن بخش.
نمایش ۴۵ پاسخ دیگر وکلابستن پاسخ‌های بیشتر
محمدمهدی قنبری
۹ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام وقتت بخیر
پاسخ کوتاه به سوال شما این است: کارشناس رسمی دادگستری موظف است مساحت کلی سند (۲۵۰ متر) را ذکر کند، اما در محاسبات ریالی، ارزش ملک را بر اساس «مساحت باقیمانده و مفید» (۲۰۰ متر) به علاوه ارزش احتمالی تراکم یا حق غرامت مساحت اصلاحی (۵۰ متر) تعیین می‌کند. بنابراین قیمت نهایی به قیمت یک ملک ۲۰۰ متری بسیار نزدیک‌تر خواهد بود تا ۲۵۰ متری.
عرض سلام و احترام
در مزایده، کارشناس بر اساس وضعیت واقعی و قابل انتفاع ملک ارزیابی می‌کند؛ اگر عقب نشینی به طور موثر باعث جدایی/کاهش قابلیت بهره برداری آن ۵۰ متر شده باشد، مبنا غالبا ۲۰۰ متر یا قیمت‌گذاری بخش باقی مانده میشود و ۲۵۰ متر فقط وقتی درست است که عقب نشینی در مقام تاثیر حقوقی و قابلیت انتفاع، قطعی و موثر نباشد
مهدی حمیدی
۸ ماه پیش
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۵٫۰·۴۱ مشاوره موفق
کارشناس دادگستری برای قیمت‌گذاری در مزایده ملک مشاع، باید مساحت موجود و قابل استفاده (۲۵۰ متر) را در نظر بگیرد.
اما برای تعیین قیمت نهایی، تاثیر عقبنشینی احتمالی و محدودیت ساخت شهرداری (۲۰۰ متر مجوز) را به عنوان یک نقص و کاهش دهنده قیمت لحاظ می‌کند.
با سلام
به موجب ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها، شهرداری ها می‌توانند در مواردی که لازم باشد، برای استفاده عموم مردم بخشی از زمین را جهت خیابون کشی و غیره بدون هزینه تملک کنند. بنابراین در زمان قیمت گذاری ملک تحت مزایده باید مقدار متراژ موثر ملکی که بعد از عقب نشینی باقی می‌ماند، لحاظ شود .
باسلام
کارشناس دادگستری جهت قیمت‌گذاری در مزایده ملک مشاع، بایستی مساحت موجود و قابل استفاده (۲۵۰ متر) را در نظر بگیرد.
ولیکن برای تعیین قیمت نهایی، تاثیر عقبنشینی احتمالی و محدودیت ساخت شهرداری (۲۰۰ متر مجوز) را به عنوان یک نقص و کاهش دهنده قیمت لحاظ نماید.
سلام شما باید یک نامه از شهرداری واسه شعبه اجرای احکام بیاورید یا اینکه کارشناسی که برای ارزیابی ملک مشخص میشود در نظر خود میزان کل ملک و عقب نشینی را لحاظ کند سپس از قاضی اجرای احکام بخواهید نسبت به ۲۰۰ متر مزاییده برگزار کند
با سلام ملاک میزان ملک تحویلی است بخاطر ملکی که وجود ندارد ثمنی تعلق نمیگیرد مگر انکه شرط شده باشددر هرصورت این زمین بااین متراژ فلان مبلغ ب۴روش رسیده و خریدار قبول کرده باشد
رامین رضایی ابهری
۹ ماه پیش
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۶·۱۶۱ مشاوره موفق
درود بر شما
با توجه به مساحت ۲۵۰ متر و عقب نشینی و اصلاح به مقدار۵۰ متر ، مجوزی که اعطا خواهد شد بر مبنای ملک اصلاح شده می باشد و اخذ مجوز صرفا برای ۲۰۰ متر مقدور خواهد بود.
با سلام - کارشناس در نظر کارشناسی خود قیمت کل ۲۵۰ رو قید و شرح می دهد که ۵۰ متر از آن باید به شهرداری واگذار شود و متقاضی تصمیم می گیرد که با شرایط موجود وارد مزایده بشود یا خیر
با سلام و احترام؛ کارشناس مکلف است ارزیابی را بر اساس کل مساحت (۲۵۰ متر) انجام دهد، اما ارزش بخش واقع در طرح را به دلیل محدودیت در انتفاع، کمتر از بخش باقیمانده محاسبه نماید. این اقدام مستند به لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ است، زیرا حق مطالبه غرامت یا امتیازات معوض بابت بخش عقب‌نشینی‌شده از شهرداری، متعلق به مالک (برنده مزایده) بوده و این حق مالی باید در قیمت کل ملک لحاظ گردد.
سلام و درود. در ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مشاعی برای مزایده، کارشناس دادگستری باید متراژ مؤثر پس از عقبنشینی یعنی همان ۲۰۰ متر را مبنا قرار دهد، نه کل ۲۵۰ متر. این موضوع بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و همچنین بندهای ۲۰ و ۲۵ ماده ۵۵ قانون شهرداری است که شهرداری را مجاز می‌کند بخشی از ملک را برای معابر و توسعه شهری بدون پرداخت هزینه تملک، به عقبنشینی اختصاص دهد.
سلام وقت بخیر
در مزایده ملک مشاع، مساحت ثبتی (۲۵۰ متر) ملاک است، اما کارشناس در ارزش‌گذاری فقط مساحت مفید و مجاز ساخت (۲۰۰ متر طبق ضوابط شهرداری) را لحاظ می‌کند.
مستند: ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع + آیین‌نامه کارشناسان رسمی دادگستری.
باسلام
بله محسوب می شود.
اگر کارشناس ۲۵۰ متر را کامل محاسبه کرده باشد اعتراض با استناد به:طرح مصوب شهرداری، عدم قابلیت انتفاع و ماده۱۲ قانون اجرای احکام مدنی کاملا وارد است.
