با سلام و احترام.
با توجه به مشکلی که برای شما پیش آمده است، طبق قوانین تملک آپارتمان‌ها در ایران، شما حقوق مشخصی دارید و میتوانید از طریق راهکارهای قانونی موضوع را پیگیری کنید. در ادامه، مراحل و نکات حقوقی مربوط به شرایط شما توضیح داده شده است.
وضعیت حقوقی پشت بام و مسئولیت تعمیرات
بر اساس ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، پشت بام جزء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، مگر اینکه در سند مالکیت واحد خاصی به صورت اختصاصی قید شده باشد که معمولا چنین نیست. بنابراین:
مسئولیت مشترک: هزینه‌های مربوط به نگهداری، تعمیرات و ایزولاسیون (مانند ایزوگام) پشت بام بر عهده تمام مالکین ساختمان است و این هزینه باید بر اساس سهم هر واحد یا طبق توافق مالکان تقسیم شود. این تصور که طبقات پایین‌تر مسئولیتی در قبال تعمیر پشت بام ندارند، کاملا اشتباه و خلاف قانون است.
استفاده مشترک: همانطور که همه‌ی ساکنین حق استفاده متعارف از پشت بام را دارند، در هزینه‌های آن نیز شریک هستند.
راهکارهای حل مشکل
با توجه به اینکه همسایگان نه در تعمیرات مشارکت می‌کنند و نه به شما اجازه تعمیر می‌دهند، شما میتوانید اقدامات زیر را به ترتیب انجام دهید:
۱. ارسال اظهارنامه رسمی
اولین قدم قانونی، ارسال اظهارنامه رسمی برای همسایگانی است که همکاری نمی‌کنند. شما میتوانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، اظهارنامه‌ای تنظیم کرده و در آن موارد زیر را قید کنید:
شرح کامل مشکل (نشت آب و خسارت به واحد شما).
ضرورت فوری تعمیرات اساسی و ایزولاسیون پشت بام.
یادآوری مسئولیت قانونی مشترک تمام مالکین در قبال هزینه‌های مشاعات.
درخواست رسمی برای مشارکت در پرداخت هزینه‌ها و عدم ممانعت از انجام تعمیرات.
اعلام اینکه در صورت عدم همکاری، از طریق مراجع قضایی اقدام خواهید کرد.
این اقدام، جنبه رسمی و قانونی به درخواست شما می‌دهد و در صورت طرح دعوا در دادگاه، به عنوان مدرک استفاده می‌شود.
۲. تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف
برای اثبات ضرورت فوری تعمیرات و میزان خسارت، به شورای حل اختلاف محل ملک خود مراجعه کرده و درخواست تامین دلیل کنید. شورا یک کارشناس رسمی دادگستری را برای بازدید از ساختمان و تهیه گزارش تعیین می‌کند. این گزارش کارشناسی، وضعیت فرسودگی، علت نشت آب و لزوم فوری تعمیرات را به صورت مستند ثبت می‌کند و مدرک بسیار محکمی در دادگاه خواهد بود.
۳. طرح دعوا در دادگاه
اگر اقدامات بالا نتیجه‌بخش نبود، میتوانید با در دست داشتن گزارش کارشناس و اظهارنامه، در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دادخواست خود را ثبت کنید. دو نوع دعوا میتوانید مطرح کنید:
دعوای الزام به تعمیر مشاعات: در این دعوا، از دادگاه می‌خواهید که سایر مالکین را ملزم به مشارکت در تعمیرات و پرداخت سهم خود کند.
دعوای رفع ممانعت از حق: از آنجایی که همسایگان مانع تعمیر توسط شما نیز شده‌اند، این دعوا به شما اجازه می‌دهد تا با حکم دادگاه، مانع اقدامات آن‌ها شوید و تعمیرات را انجام دهید. جلوگیری از تعمیرات ضروری، مصداق ممانعت از حق است.
۴. درخواست دستور موقت
با توجه به اینکه نشت آب به واحد شما خسارت وارد می‌کند و تاخیر در تعمیرات موجب زیان بیشتر می‌شود، میتوانید همزمان با دادخواست اصلی، درخواست صدور دستور موقت را نیز مطرح کنید. در صورت موافقت قاضی، دادگاه حکمی فوری صادر می‌کند که به شما اجازه می‌دهد تعمیرات را بدون فوت وقت آغاز کنید تا از خسارت بیشتر جلوگیری شود.
نکات مهم
پرداخت هزینه توسط شما: قانون این اجازه را می‌دهد که در موارد ضروری، یکی از مالکین برای جلوگیری از افزایش خسارت، هزینه‌ها را شخصا پرداخت کرده و سپس سهم سایرین را از طریق مراجع قضایی مطالبه کند. اما چون همسایگان شما به صورت فیزیکی مانع کار شده‌اند، ابتدا باید از طریق دستور موقت یا حکم دادگاه، مجوز انجام تعمیرات را بگیرید.
مدیر ساختمان: اگر ساختمان شما مدیر یا هیئت مدیره دارد، وظیفه پیگیری این امور در وهله اول بر عهده اوست. شما میتوانید ابتدا از مدیر بخواهید که اقدامات لازم را انجام دهد و در صورت عدم اقدام از سوی او، شخصا پیگیری کنید.
خسارات وارده: شما میتوانید خساراتی که به دلیل نشت آب به واحد و وسایل شما وارد شده است را نیز با نظر کارشناس برآورد کرده و از مالکین دیگر مطالبه کنید.
در نهایت، با توجه به پیچیدگی‌های قانونی و برای تسریع روند کار، توصیه می‌شود از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره‌مند شوید.
