سلام. نگرانی شما کاملا قابل درک است. با توجه به اینکه سند رسمی ملک به نام شماست (و نه فقط پیش‌خرید)، مالکیت شما قوی و محفوظ است، اما همچنان باید هوشیار باشید. پاسخ پرسش‌هایتان را به ترتیب می‌دهم:
۱. آیا ممکن است برای مالکیت من مشکلی پیش بیاید؟
به احتمال بسیار زیاد خیر، اما یک ریسک کوچک وجود دارد.
· شما مالک رسمی هستید (سند به نام شما). طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، هر کسی که سند رسمی دارد، مالک مطلق شناخته میشود مگر اینکه سند به دلیل کلاهبرداری یا جعل باطل شود.
· خریدار اولیه (از سازنده قبلی) فقط یک دعوای حقوقی علیه همان سازنده دارد و رای هم فقط به استرداد بیعانه منجر شده. او هیچ حقی نسبت به زمین یا آپارتمان شما ندارد.
· تنها سناریوی خطرناک: اگر ثابت شود که سازنده اصلی (سال ۱۳۸۲) اصلا حق فروش آن واحد را نداشته و شما هم در زمان خرید «توجه به اصالت نداشتن سازنده» را نادیده گرفته‌اید، ممکن است دعوای خلع ید مطرح شود. اما با توجه به اینکه سند رسمی دارید و سال‌ها بدون مزاحمت بودید، شانس موفقیت طرف مقابل نزدیک به صفر است.
توصیه: نگران نباشید، اما پرونده را رها نکنید. حتما در جلسه دادگاه حاضر شوید و سند رسمی و قرارداد پیش‌خرید خود را ارائه دهید.
۲. آیا می‌توانم تقاضای قرار تامین وثیقه کنم تا بدون وثیقه، دادخواست رد شود؟
خیر، این قرار به این شکل کار نمی‌کند. توضیح دهم:
· قرار تامین وثیقه زمانی صادر میشود که خواهان (طرف مقابل) بخواهد از محکوم‌علیه (شما) توقیف اموال کند. این قرار علیه خواهان صادر نمی‌شود.
· آنچه شما میتوانید درخواست کنید، تامین خسارت احتمالی علیه خواهان است (ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی). به این معنی که اگر خواهان نتواند حق خود را اثبات کند و به شما خسارت وارد شود، دادگاه از او وثیقه می‌گیرد.
· اما رد دادخواست به دلیل عدم ارائه وثیقه مربوط به مواردی است که خود خواهان دستور تامین خواسته گرفته باشد. اینجا جای آن نیست.
پس به طور خلاصه: شما نمی‌توانید با درخواست وثیقه از طرف مقابل، باعث رد دادخواست او شوید.
۳. چه مبلغی برای تامین وثیقه تقاضا کنم؟
اگر منظورتان همان تامین خسارت احتمالی علیه خواهان است (که توصیه می‌کنم حتما درخواست دهید)، مبلغ پیشنهادی:
· حداقل ۱۰ درصد ارزش ملک = ۷۰۰ میلیون تومان
· بهتر و مؤثرتر: ۲۰ درصد ارزش ملک = ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان (چون دادگاه معمولا مبلغی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد قبول میکند)
اما توجه کنید: دادگاه تشخیص نهایی را دارد. اگر مبلغ را خیلی بالا ببرید (مثلا ۵۰ درصد)، ممکن است رد کند. محدوده ۱۰ تا ۲۰ درصد منطقی‌ترین است.
نحوه درخواست: در اولین جلسه دادگاه، به قاضی بگویید: «خواهان بدون داشتن حق، باعث مزاحمت ملکی من شده است. با توجه به ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای تامین خسارت احتمالی به میزان ۱ میلیارد تومان از خواهان دارم تا در صورت اثبات بی‌حقی او، هزینه دادرسی و خسارت تاخیر اجرای حکم از محل آن وصول شود.»
توصیه نهایی و فوری:
۱. یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی در شهر محل وقوع ملک بگیرید (حتی برای یک جلسه مشاوره). هزینه آن بسیار کمتر از ریسک از دست دادن ملک است.
۲. تمام مدارک زیر را آماده کنید: سند رسمی مالکیت، قرارداد پیش‌خرید سال ۹۱، رسید پرداخت‌ها، برگه تحویل ملک در سال ۹۳، هر نامه یا رای قبلی صادر شده برای خریدار اولیه.
۳. در هیچ جلسه‌ای غیبت نکنید. اگر نتوانید بروید، وکیل بفرستید.
۴. اگر طرف مقابل بارها دعوای بی‌اساس مطرح کرده، میتوانید پس از پایان پرونده، خواستار محکومیت او به پرداخت خسارت ناشی از اقامه دعوای واهی شوید.
آرامش داشته باشید؛ حقوق شما به خوبی قابل دفاع است. اگر سوال دیگری دارید، در خدمتم.
