سلام وقتت بخیر
پاسخ کلی این است که اگر این ملک، تنها منزل متعارف شما و محل سکونت فعلی خانواده باشد، سهم سه‌دانگ شما (و در عمل، تمام ملکی که در آن ساکن هستید) از شمول توقیف خارج و جزء مستثنیات دین محسوب میشود؛ اما جزئیات مهمی وجود دارد که در ادامه توضیح داده میشود.
مبنای قانونی مستثنیات دین برای منزل
طبق ماده ۲۴ «قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی»، منزل مسکونی که عرفا در شان محکوم‌علیه (بدهکار) در حالت اعسار او باشد، جزء مستثنیات دین است و قابل توقیف برای دین (از جمله مهریه) نیست.
نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه تصریح کرده‌اند که این حکم فرقی بین شش‌دانگ و سهم مشاع قائل نشده؛ حتی اگر شخص فقط مالک سه دانگ یک منزل باشد، در صورتی که همان‌جا محل سکونت او و در حد شانش باشد، جزو مستثنیات دین است.
وضعیت ملک مشاع (سه دانگ شما)
درباره ملک مشاع، به صراحت بیان شده است که اگر سهم مشاع شخص از ملکی باشد که «منزل مسکونی اصلی» و محل سکونت او و خانواده‌اش است، همان سهم مشاع نیز مشمول مستثنیات دین است.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز تاکید می‌کند: محل سکونت محکوم‌علیه، گرچه فقط سه دانگ آن ملک را مالک باشد، مستثنیات دین است؛ مشروط بر اینکه در شان و مورد نیاز او باشد.
با این وصف، در فرضی که نوشته‌اید (سه دانگ شما و سه دانگ همسر، و سکونت مشترک خانواده در همین ملک) در حالت معمول، سه دانگ شما به عنوان سهم مشاع، مشمول مستثنیات دین محسوب میشود.
تاثیر سکونت در ملک بر امکان توقیف
شرط اصلی برای اینکه منزل مشمول مستثنیات دین شود، این است که:
محل سکونت فعلی بدهکار و افراد تحت تکفل او باشد؛ و
از نظر مساحت، ارزش و موقعیت، عرفا در حد شان و نیاز او در حالت اعسار باشد.
در نظریات مشورتی اخیر تصریح شده که اگر منزل خالی باشد یا بدهکار آن را به اجاره داده باشد و خود در آن سکونت نداشته باشد، دیگر «منزل مسکونی مورد نیاز او» تلقی نشده و از شمول مستثنیات دین خارج میشود.
در وضعیت شما که در یکی از طبقات همین ملک سکونت دارید، اصل بر این است که آن طبقه (و در نگاه کلی، این ملک به عنوان واحد مسکونی متعارف) جزء مستثنیات دین است، مگر اینکه دادگاه به این نتیجه برسد که این ملک بیش از شان و نیاز شماست (مثلا بسیار لوکس یا چند‌واحدی و قابل تبدیل به منزلی متعارف‌تر باشد).
اجاره دادن یک طبقه چه اثری دارد؟
ملاک قانون، «منزل مسکونی مورد نیاز» است، نه لزوما شش‌دانگ کل بنا.
در پرونده‌های مشابه، رویه این است که اگر بخشی از ملک به اجاره داده شده ولی همان ملک همچنان منزل اصلی بدهکار است، اصل امکان استناد به مستثنیات دین برای آن حفظ میشود؛ اما ممکن است اجرای احکام استدلال کند که یک واحد از این ساختمان برای رفع نیاز شما کافی است و مازاد (مثلا طبقه اجاری) میتواند برای پرداخت دین مورد استفاده قرار گیرد (از طریق افراز، فروش سهم، یا جایگزینی با منزل ارزان‌تر).
بنابراین:
صرف اجاره دادن یک طبقه، حق استناد شما به مستثنیات دین نسبت به طبقه محل سکونت را از بین نمی‌برد.
اما ممکن است اجرای احکام یا دادگاه استدلال کند که تمام دو طبقه با هم، زائد بر نیاز است، و در نتیجه به فروش ملک و تامین منزل مناسب‌تر و متعارف‌تر برای شما حکم دهد و باقی ثمن را صرف پرداخت دین کند.
پاسخ مشخص به دو سوال شما
۱. آیا سه دانگ شما مستثنیات دین است؟
با فرض اینکه:
این ملک تنها یا اصلی‌ترین محل سکونت شما و خانواده‌تان است،
در حد شان و نیاز عرفی شما در وضعیت اعسار است،
و شما واقعا ساکن یکی از طبقات هستید؛
آنگاه سه دانگ مشاع شما، نسبت به آن‌بخشی از ملک که به عنوان منزل مسکونی مورد نیاز شما شناخته میشود، جزء مستثنیات دین محسوب میگردد و اصولا نباید توقیف شود.
در آرای تحلیلی و نظریات مشورتی، صراحتا آمده که حتی سه‌دانگ خانه نیز در چنین فرضی مستثنیات دین است.
۲. آیا با وجود سکونت، امکان توقیف تمام ملک یا سهم شما وجود دارد؟
از نظر «قانونی صرف»، توقیف سهم مشاع بدهکار از ملک (حتی اگر با دیگران مشاع باشد) از سوی داین امکانپذیر است؛ یعنی اداره ثبت یا اجرای احکام میتواند فعلا دستور توقیف سه دانگ شما را صادر کند.
اما شما حق دارید فورا به توقیف اعتراض کنید و به استناد ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، «استناد به مستثنیات دین» نمایید و درخواست رفع توقیف از سه‌دانگ خود را بدهید.
اگر قاضی بپذیرد که این ملک در حد شان و تنها منزل مورد نیاز شماست، باید نسبت به «کل ملکی که برای سکونت شما لازم است» رفع توقیف کند، حتی اگر شما شش‌دانگ مالک نباشید.
در عمل دو حالت رخ می‌دهد:
اگر دادگاه بپذیرد که یک واحد از این دوطبقه، نیاز شما را به‌طور متعارف تامین می‌کند، ممکن است فقط نسبت به آن واحد (یا معادل آن در سه‌دانگ شما) مستثنیات دین را بپذیرد، و نسبت به مازاد (مثلا ارزش طبقه دیگر) توقیف و نهایتا فروش را مجاز بداند.
اگر تشخیص دهد که کل بنا با اوصاف فعلی، در حد شان و نیاز شماست، باید از توقیف نسبت به سهم شما به‌طور کامل رفع اثر کند و امکان مزایده سهم شما را ندهد.
نکات عملی و پیشنهاد اقدام
فورا تصویر دستور توقیف و پرونده اجرایی را بگیرید و «اعتراض به عملیات اجرایی با استناد به مستثنیات دین» تنظیم کنید و توضیح دهید:
این ملک تنها منزل و محل سکونت شما و خانواده است؛
شما فقط سه دانگ مشاع دارید؛
امکان تهیه منزل متعارف دیگر بدون فروش این ملک ندارید؛
و هرگونه فروش سهم شما موجب سلب سرپناه از شما و فرزندان میشود.
اگر در شهر شما رویه سخت‌گیرانه است و احتمال تشخیص «زائد بر شان» بودن ملک وجود دارد، توصیه جدی این است که حتما با یک وکیل متخصص اجرای احکام و خانواده مشورت حضوری کنید تا بر اساس ارزش ملک، محل، درآمد و وضعیت خانوادگی شما لایحه دقیق و مستند تنظیم کند.
جمع‌بندی کوتاه
بله؛ در فرض سکونت فعلی شما و خانواده در این ملک و متعارف بودن آن، سه‌دانگ مشاع شما از حیث بخشی که به‌عنوان منزل مورد نیاز شما محسوب میشود، مستثنیات دین است و باید از توقیف خارج شود.
امکان صدور دستور توقیف از سوی اجرا هست، اما با طرح اعتراض و استناد به مستثنیات دین، در اغلب رویه‌ها از فروش و مزایده سهم شما جلوگیری میشود؛ مگر آن‌که دادگاه ملک را زائد بر شان و نیاز تشخیص دهد و حکم به تامین مسکن متعارف‌تر و استفاده از مابقی برای پرداخت دین بدهد.
