سلام
پاسخ زیر صرفا آگاهی بخش است و جای مشاورهی حضوری و بررسی مدارک توسط وکیل یا کارشناس رسمی را نمیگیرد.
۱. وضعیت فعلی ملک
خانه به صورت «مالکیت مشاع» (اشاعه) بین چند نفر (مادر و فرزندان) ثبت شده است.
برادرتان سهم خود (نیم دانگ) را با سند رسمی به خریدار منتقل کرده؛ بنابراین معامله از نظر قانون صحیح و قطعی است و اعتراض به «کمفروشی» یا «بیاطلاعی شما» موجب بطلان قرارداد نمیشود.
از آنجا که ملک بین بیش از دو نفر مشترک است، «حق شفعه» (ماده ۸۰۸ قانون مدنی) موضوعیت ندارد؛ یعنی شما نمیتوانید فقط با پرداخت همان ۳۰ میلیون معامله را به نام خود برگردانید.
۲. اختیارات خریدار جدید
الف) حق سکونت: خریدار مالک مشاع است، نه مالک یک واحد مستقل؛ بنابراین بهتنهایی نمیتواند «دستور تخلیه» یا «حکم تخلیه» بگیرد. دستور تخلیه فقط میان موجر و مستاجر مطرح میشود و در ملک مشاع قابل استناد نیست.
ب) مطالبه اجرتالمثل: اگر ثابت کند شما همه ملک را بدون اجازه او در اختیار دارید، میتواند از دادگاه «اجرتالمثل ایام تصرف» بگیرد (کرایه سهم خود از محل سکونت).
ج) تقاضای افراز/تقسیم: هر شریک مشاع حق دارد از اداره ثبت یا دادگاه، «افراز» بخواهد. اگر بنا قابل تقسیم فیزیکی نباشد، دادگاه دستور «فروش ملک» و تقسیم ثمن را میدهد. این مهمترین اهرم فشار خریدار است.
۳. چرا تهدید به تخلیه جای نگرانی ندارد؟
۱) چون شما مستاجر او نیستید؛ شریک او هستید.
۲) تا زمانی که ملک افراز یا فروخته نشده، هیچکس (حتی شما) نمیتواند دیگری را وادار به ترک ملک کند؛ مگر آنکه دادگاه تشخیص دهد تصرف یک نفر مزاحم حقوق سایر شرکاست و حکم به رفع مزاحمت یا پرداخت اجرت بدهد.
۴. راهکارهای عملی برای جلوگیری از تنش
الف) مذاکره و تسویه: بهترین راه، خرید سهم اوست. برای اثبات حسننیت:
اظهارنامه رسمی بفرستید و همان ۳۰ میلیون (یا رقمی که بهنظرتان منصفانه است) را پیشنهاد کنید.
اگر میپذیرد، در دفترخانه، انتقال رسمی انجام دهید.
ب) ودیعهی وجه در صندوق دادگستری: گرچه حق شفعه ندارید، ولی میتوانید پول را به صندوق دادگستری تودیع کنید و ثابت کنید قصد پرداخت دارید. این کار الزامآور نیست اما در صورت طرح دعوای اجرتالمثل یا فروش، به نفع شما ارزیابی میشود.
ج) ایجاد حق سکنی یا عمری برای مادر: اگر سایر ورثه موافقند، میتوانید هماکنون حق انتفاع یا حق سکنی مادامالعمر مادر را روی کل ملک در دفترخانه ثبت کنید تا حتی در صورت فروش، خریدار بعدی نتواند او را بیرون کند. (صدور این حق نیاز به امضای همه مالکها، از جمله خریدار فعلی، دارد.)
د) طرح دعوای افراز از جانب خودتان: اگر میبینید توافق نمیشود، میتوانید خودتان درخواست افراز بدهید. شاید خانه قابل افراز نباشد و در نتیجه بفروش برسد؛ اما با این کار، فرایند تحت کنترل و نظارت دادگاه پیش میرود و خریدار نمیتواند شما را غافلگیر کند.
ه) تنظیم قرارداد اجاره داخلی: میتوانید با سایر شرکای باقیمانده یک قرارداد اجاره داخلی بنویسید و اجرت سهم خریدار را بپردازید تا ادعای اجرتالمثل او بیوجه شود.
۵. جمع بندی
خریدار نمیتواند با «حکم تخلیه» شما را بیرون کند؛ تنها میتواند برای افراز/فروش یا اجرتالمثل اقدام کند.
بهترین روش، خرید سهم او یا توافق بر اجرت است.
حتما اظهارنامه رسمی ارسال کنید تا هرگونه مذاکره و پرداخت، مستند باشد.
اگر تهدید یا مزاحمت فراتر از دعوای حقوقی بود (مثلا تهدید جانی یا فحاشی)، بلافاصله شکایت کیفری تحت عنوان «تهدید» یا «اخلال در حق» مطرح کنید.
برای تنظیم دقیق اسناد (اظهارنامه، اجارهنامه داخلی، یا حق سکنی مادر) با وکیل متخصص املاک مشاع مشورت کنید.
امیدوارم این توضیحات نگرانی مادر را برطرف کند و مسیر حل وفصل مسالمت آمیز را نشان دهد.
