سؤال خیلی دقیقی پرسیدی و از نظر حقوقی نکته‌دار است.
به‌طور خلاصه **خیر، انتقال قطعی ملک در دفترخانه بدون وجود یک مبنای حقوقی (قرارداد یا سبب قانونی)** ممکن نیست.
اجازه بده کمی توضیح بدهم:
---
### 🔹 مفهوم انتقال سند قطعی
وقتی در دفترخانه انتقال قطعی انجام میشود، باید مشخص باشد **این انتقال بر چه اساسی و به چه نوع قرارداد یا عمل حقوقی** صورت میگیرد. دفترخانه فقط مجری تنظیم اسناد رسمی است و هیچ انتقالی را بدون "عنوان معامله" نمی‌تواند ثبت کند.
---
### 🔹 دلایل حقوقی
مطابق با مواد **۱۹۰، ۲۱ قانون ثبت، و قواعد عمومی معاملات در قانون مدنی**:
- هر نقل و انتقال ملک باید **دارای جهت و سبب مشروع** باشد.
- دفترخانه در سند باید بنویسد نوع عمل چیست: مثلا *بیع، صلح، هبه، وقف، ارث، تقسیم، و غیره*.
اگر پدر بخواهد فقط بگوید "می‌خواهم سند را به نام پسرم کنم" بدون اینکه بگوید به چه علت یا قراردادی، دفترخانه چنین سندی را تنظیم نمی‌کند چون:
۱. باید مشخص شود مالکیت چگونه منتقل میشود.
۲. انتقال مالکیت بدون «سبب حقوقی» فاقد اثر است و در ثبت هم قابل انجام نیست.
---
### 🔹 راه‌های قابل انجام برای پدر
اگر قصدش فقط «بخشیدن ملک به پسر» باشد و معامله مالی در میان نباشد، دو راه وجود دارد:
۱. **هبه (بخشش)**
- نوعی قرارداد رایگان است.
- در دفترخانه به‌عنوان «سند رسمی هبه» تنظیم میشود.
- گاهی با قبض و اقباض تکمیل میشود.
۲. **صلح عمری یا صلح قطعی**
- انتقال مالکیت در قالب "سند صلح" انجام میشود، گاهی با شرط حفظ حقوق پدر تا زمان حیات.
- معمولا کاربردش زمانی است که پدر بخواهد بعد از مرگ، ملک به پسر برسد ولی فعلا حق استفاده برای خودش محفوظ بماند.
۳. **بیع (خرید و فروش صوری)**
- اگر بخواهند مالیات انتقال را پرداخت کنند و به‌صورت معامله واقعی یا ظاهری عمل کنند.
---
### ⚖️ نتیجه نهایی
پدر **نمی‌تواند بدون وجود قرارداد مشخص (مثل هبه یا صلح یا بیع)** سند ملک را مستقیما در دفترخانه به نام پسر بزند.
دفترخانه موظف است نوع عمل حقوقی را در سند ذکر کند، و بدون آن سند معتبر و ثبت‌پذیر نیست.
---
