قرارداد تایم شیرینگ و عقد اجاره

تعریف تایم شیر

دارا شدن عین یا منفعت به تبع عین، برای دوره یا مدت زمان معین، که مالکان به نوبت در طول زمان در آن عین با یکدیگر سهیم بوده و حق استفاده از عین را در نوبت اختصاصی خود دارا می باشند."

به طورکلی در تایم شیر حقی برای خریدار تایم شیر در استفاده از مال موضوع  تایم شیر- که معمولا یک ملک است- ایجاد می گردد، اما این حق موقت است. یعنی در محدوده زمانی مشخص قابل اعمال است که در نتیجه تعداد افراد زیادی می توانند از یک مال استفاده کنند.

این حق می تواند حق مالکیت باشد یا حق ناشی از مالکیت منافع یا اجاره باشد یا اینکه تنها حق استفاده برای شخص ایجاد  شده باشد.

• گفتار اول: مالکیت مشاعی (Joint Tenancy)
• مبحث دوم: عقد اجاره
• مبحث سوم: مالکیت زمانی و اجاره
• مبحث چهارم: تفاوت تایم شیر با عقد اجاره

در هر حال، هرگاه مالی مورد حق افراد مختلف قرار گیرد و این افراد بتوانند براساس برنامه و مقررات معینی، در ایام مشخصی از سال یا به تعداد سال های مشخص و یا برای همیشه از آن مال استفاده کنند، این نوعی تایم شیر است.

مالکیت مشاعی (Joint Tenancy) و مالکیت مشترک (Tenancy in common) دو نوع مالکیت اشتراکی در حقوق انگلیس هستند که دو قسم از قراردادهای تایم شیرینگ؛ یعنی دارا شدن عین برای دوره یا مدت زمان معین و دارا شدن منفعت به تبع عین برای دوره یا مدت زمان معین به ترتیب بر مبنای یک مالکیت مشترک(Tenancy in common) و یک مالکیت مشاع (Joint Tenancy) استوار است.

در مبحث بعدی تعریف و شرایط این دو نوع مالکیت شرح داده می شود.

گفتار اول: مالکیت مشاعی (Joint Tenancy)

بند اول: تعریف مالکیت مشاع

در حقوق انگلستان مالکیت مشاع "نوعی از مالکیت است که در آن مالکان به عنوان شرکای ملک شناخته شده و هرکدام مالک کل مال می باشند و هیچ یک از آنها به طور انفرادی، سهم مجزایی از مال را دارا نمی باشد."

حقوق مالکانه هر یک از شرکا منوط به رعایت حقوق دیگری یا دیگران امکان‌پذیر است؛ مثلا هر یک از مالکان نسبت به مال الاجاره چنین ملکی استحقاق دارد و می تواند سهم خود را واگذار کند.

این نوع مالکیت اشتراکی، دارای شخصیت حقوقی مستقل نبوده و می تواند طبق مقررات موضوعه یا قواعد انصاف بوجود آید.

بند دوم: شرایط ایجاد مالکیت مشاع

مالکیت مشاع وقتی محقق می گردد که چهار اتحاد میان مالکان در دارایی مورد نظر وجود داشته باشد.

به عبارت دیگر، هر زمان این چهار اتحاد برقرار گردد، فرض بر اینست که مالکیت مشاع ایجاد شده است.

این فرض هم در قوانین موضوعه پذیرفته شده و هم به وسیله قواعد انصاف تایید گردیده است.

در هر مالکیت مشاعی باید وحدت تصرف، وحدت منفعت، وحدت عنوان قانونی و وحدت زمان وجود داشته باشد. این چهار عنصر از زمان های گذشته به عنوان شرایط تشکیل مالکیت مشاع به حساب می آمده اند و اساس این امر بر این مفهوم استوار است که در مالکیت مشاع هر یک از شرکا نسبت به کل دارایی مالکیت دارد.

الف: وحدت تصرف (Unity of Possession):

این مفهوم بدین معناست که هر مالک مشاعی نسبت به تصرف کل مال مستحق می باشد.

این شرط در حقیقت مالکیت مشترک در مفهوم اعم را از مالکیت مستقل قسمت های مختلف اموال تمایز می بخشد و تنها شرطی است که برای یک مالکیت مشترک در مفهوم اخص (Tenancy in Common) نیز لازم است.

البته بدان معنا نیست که هر مالک مشترکی در مفهوم اعم لازم است که به طور دائم کل مال را در تصرف داشته باشد؛ چنانچه مالکان یک مالکیت مشاعی، منافع آن را به وسیله عقد اجاره یا اعطای جواز انتفاع از این مال، به دیگری یا دیگران واگذار نمایند -که در نتیجه منجر به عدم امکان تصرف مستقیم مالکان مشاع در مال مزبور برای مدت زمان معینی گردد- شرط وحدت تصرف در مالکیت مشاع را از بین نبرده و منجر به تغییر ماهیت آن نمی گردد.

ب: وحدت منفعت (Unity of Interest):

در یک مالکیت مشاع، مالکان باید منافعب هم اندازه و هم نوع داشته باشد. همچنین ماهیت منافع مالکان مال مشاع در چنین مالکیتی باید همانند و مشابه باشد.

ج: وحدت عنوان مالکیت (Unity of Title):

این امر ایجاب می نماید که منافع مالکان در دارایی اشتراکی از عنوان قانونی مشابهی نشات گیرد. تاثیر این شرط زمانی آشکار می شود که مثلا یکی از مالکین مشاعی سهم خود را به دیگری هبه نماید؛ در این حالت، عنوان قانونی منتقل الیه از دیگر مالکان  مشاع متفاوت خواهد بود.

این وضعیت سبب می شود در حالی که سایر مالکان، مالکیت مشاعی خود را حفظ می نمایند، وحدت منشا مالکیت نسبت به سهم منتقل شده به متهب از بین رفته و مالکیت منتقل شده به اومالکیت مشاعی محسوب نگردد.

د: وحدت زمان (Unity of Time):

مالکان مشاع باید به طور همزمان، دارای حق مالکیت نسبت به مال مزبور باشند.

بند دوم: مالکیت مشترک (Tenancy in Common)

الف: تعریف

در تعریف این قسم از مالکیت می توان گفت "نوعی از مالکیت است که در آن هرکدام از مالکان به عنوان صاحب سهم منفرد و مجزا در مال در نظر گرفته می شود".

در این قسم از مالکیت، هیچ گونه تسط مالکان در کل مال دیده نمی شود و این نوع مالکیت فقط بر اساس قواعد انصاف بوجود آمده و اعمال می گردد.

ب: شرایط ایجاد مالکیت مشترک

مالکیت مشترک در سه حالت بوجود می آید:

1. در جایی که یکی از چهار وحدت (به استثنای وحدت تصرف) موجود نباشد.
2. طرفین صراحتا برای تشکیل یک مالکیت مشترک اقدام یا از اشاره های گفتاری و لفظی نسبت به آن استفاده نمایند.
3. قواعد انصاف بر اساس استنباط از شرایط ویژه ای، مالکیت مشترک را مفروض بداند.

به طور کلی، شرط اصلی ایجاد مالکیت مشترک، اتحاد تصرف مالکان در مال است؛ به عبارت دیگر آنها نسبت به تصرف در کل مال استحقاق داشته باشند.

مبحث دوم: عقد اجاره

بنابر تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی "اجاره عقدی است که در آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود…" و با توجه به تعریف فقها از عقد اجاره که آن را تملیک منافع در قبال عوض دانسته اند و بند سوم ماده ۴۹۰ قانون مدنی اجاره عقدی معوض است.

ماهیت عقد اجاره همانند بیع تملیک است؛ با این تفاوت که  بیع مخصوص تملیک عین است ولی اجاره مخصوص تملیک منفعت، از جمله دیگر ویزگی های عقد اجاره اینست که عقدی موقت است یعنی تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود.

از طرف دیگر اجاره عقدی لازم است و جز در موارد مصرح در قانون یا تراضی طرفین، عقد برهم نمی خورد.

همچنین به فوت یا حجر موجر یا مستاجر اجاره باطل نمی شود، مگر در موارد استثنایی.

مبحث سوم: مالکیت زمانی و اجاره

حق مالکیتی که در قالب مالکیت زمانی به اشخاص واگذار می شود بر دو گونه است:

1. مالک شدن عین، به طور مطلق و بدون قید و شرط
2. مالک شدن منفعت ملک، یا به دست آوردن حق انتفاع برای دوره زمانی معین

باتوجه به دو قسم حق مالکیت، می توان در تعریف مالکیتگفت: رابطه ای است که بین یک شخص و یک شئ بوجود می آید و شخص می تواند از آن استفاده کند.

به عبارت دیگر، مالکیت امر اعتباری است که بر اساس نیازهای جامعه و پیشرفت تمدن بشری به اشکال مختلف ظهور پیدا می کند.

در نتیجه، زماندار بودن مالکیت، با وصف دائمی بودن آن منافاتی ندارد. به نظر می رسد می توان قسم اول مالکیت زمانی را حق مالکیت مطلق ملک دانست.

با این توضیح که مالکیت نسبت به ملک مطلق و بدون قید و شرط است و شخص تمام حقوق مالکانه از جمله انتفاع، اجاره، رهن و … را دارا می باشد و محدود به زمان خاص نمی باشد، اما یک محدودیتی که وجود دارد، مربوط به زمان استفاده  است که خریدار می تواند بر اساس شیوه ای که انتخاب می نماید، استفاده از ملک را محدود به یک هفته در سال نماید؛ ولی در مدت یک هفته که متعلق به خریدار است، دیگران هیچ حق مالکانه ای نسبت به ملک ندارند، ولی در عین حال مالک این یک هفته، در استفاده از ملک نباید به گونه ای عمل نماید که مضر حقوق مالکان باشد.

قسم دوم مالکیت زمانی را می توان تحت عنوان عقد اجاره منعقد نمود، اما باید بین موردی که منفعت منتقل می شود، با موردی که فقط  حق انتفاع منتقل می شود، تمییز قائل شد؛ چون در حق انتفاع، شخص مالک منافع نمی شود بر خلاف منفعت، فقط حق استفاده از ملک را به دست می آورد.

پس زمانی که منفعت ملکی، به دیگری منتقل می شود و برای دوره زمانی معین باشد، می توان عقد اجاره رابر آن منطبق دانست.

مبحث چهارم: تفاوت تایم شیر با عقد اجاره

1. در قرارداد تایم شیر مالکیت عین منتقل می شود اما در عقد اجاره فقط مالکیت منافع منتقل می شود.
2. فقط یک قسم از قراردادهای تایم شیر (مالک شدن منفعت ملک به تبع عین) در قالب عقد اجاره قابل تحقق و ایجاد است و انواع دیگر آن، در این قالب نمی گنجد.
3. احکام خاص اجاره مانند ضامن بودن مستاجر بعد از تعدی و تفریط در قرارداد تایم شیر راه ندارد و احکام و روابط بین طرفین را توافقات آنها تعیین می کند نه مواد قانونی.
4. در قرارداد تایم شیر قصد، خرید و فروش است نه اجاره و هیچ یک از طرفین چنین اراده ای ندارد، در حالیکه در اجاره قصد طرفین  و تصرفات خریدار نیز به بهره‌برداری در جهت خاصی که مالک تعیین کرده یا عرف اقتضا می کند، محدود نمی شود.

می‌دانید که تنظیم هرگونه قرارداد، امری حساس و نیازمند تخصص است؛ بنابراین برای جلوگیری از هرگونه پیشامد نامطلوب و عواقب بعضا جبران ناپذیر، توصیه میگردد از خدمات تنظیم قرارداد سایت معتبر بنیاد وکلا استفاده کنید.