شاید ما هم با شنیدن موضوع"تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه" با خود بگویید که هر دوی این موضوعات به یک مبحث اشاره می کنند و شاید در نگاه اول تفاوتی بین آنها وجود نداشته باشد، اما این طور نیست و این دو مبحث از نظر حقوقی موضوعاتی کاملا مجزا و متفاوتی هستند. حال اگر بین این دو موضوع تفاوتی وجود دارد آن تفاوت چه می تواند باشد؟ در چه شرایطی صاحب‌خانه می تواند از دادگاه دستور تخلیه و در چه شرایطی حکم تخلیه را اخذ کند؟
برای کسب اطلاعات کامل در این باره و دریافت پاسخ پرسش های خود با ما همراه باشید.
دستور تخلیه چه زمانی صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن کدامند؟
شرایط لازم برای گرفتن دستور تخلیه
مرجع قضایی صالح جهت مراجعه و دریافت دستور تخلیه
آیا اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر امکان پذیر است؟
حکم تخلیه چه زمانی صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن کدامند؟
مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در مورد نحوه اجرا
دستور تخلیه چه زمانی صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن کدامند؟
اقدام به اخذ دستور تخلیه زمانی صورت می گیرد که موعد اجاره ملک بر اساس آنچه که در قرارداد اجاره فی مابین موجر و مستاجر قید شده به پایان رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک سرباز زند. در این شرایط صاحب خانه می تواند برای خارج کردن مستاجر و تصرف مجدد در ملک خود، دستور تخلیه را از مرجع قضایی مربوطه اخذ نموده و مستاجر را از ملک خود بیرون نماید.
به عنوان مثال: شما ملک مسکونی خود را به شخصی در شهریور ماه سال ۱۳۹۹ به مدت یکسال اجاره می دهید. آن شخص موظف است که در شهریور ماه سال ۱۴۰۰ و پیش از اتمام قرارداد ملک را تخلیه و در موعد معین آن را به شما تحویل نماید. در صورتی که مستاجر این کار را نکرده و حتی با درخواست و تذکر شما باز هم اقدام به تخلیه ننماید، شما می توانید با گرفتن دستور تخلیه از مراجع قانونی اقدام به تخلیه واحد مسکونی یا تجاری خود نمایید.
شرایط لازم برای گرفتن دستور تخلیه
شرایط ذیل جزو الزامات قانونی در دریافت دستور تخلیه از مراجع قانونی میباشد:
- در قرارداد اجاره، مدت قيد شده باشد.
- قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري و البته فاقد سرقفلی باشد.
- دو شاهد و گواه ذيل قرارداد اجاره را امضاء كرده باشند.
- مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و امضاء شده باشد.
مرجع قضایی صالح جهت مراجعه و دریافت دستور تخلیه
مرجع قضایی صالح جهت رسیدگی و دریافت دستور تخلیه و صدور آن در قراردادهای رسمی وعادی، شوراهای حل اختلاف منطقه یا محلی است که ملک در حوزه آن قرار گرفته است.
ضمنا در مورد قراردادهاي اجاره رسمی، مي توانید تخليه ملك را از طريق اجراي ثبت نيز انجام داد. اما در این خصوص باید به این موضوع توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای سال ۱۳۵۶و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود. در این خصوص می بایست حتما به دادگاه صالح مراجعه گردد.
نکته مهم: دستور تخلیه قابل اعتراض وتجدیدنظر نیست.
دستور تخليه بدون تشكيل جلسه و خارج از نوبت، مورد رسيدگي قرار گرفته و دستور لازم صادر مي شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي هم نيست، اما در صورتی که مستأجر مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد در اينصورت بايد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده، شكايت مستأجر را وارد بداند در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي صادر ميگردد.
نحوه جبران خسارت
اگر شما به عنوان صاحب خانه، ادعای ورود خسارت به ملك خود را دارید و يا بابت پول آب، برق، تلفن ویا شارژ، طلبي از مستأجر داشته باشید، بايد ابتدا دادخواستی جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زيان يا بدهي مستاجر، به دادگاه محل وقوع ملک (ازطریق دفاتر خدمات قضایی) ارسال نمایید، و سپس گواهي دفتر شعبه دادگاهي كه پرونده در آنجا مطرح شده است را به واحد اجراي احكام شوراي حل اختلاف تحويل دهید تا شورا مبلغ وديعه را به مستأجر تحويل ندهند.
آیا اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر امکان پذیر است؟
پاسخ به این سوال مثبت است، اگر در هنگام تخليه ملك، مستأجر حضور نداشته باشد و اسباب و اثاثيه اي در آنجا باشد، مي توان با معرفي يك انبار عمومي و انتقال اموال به آنجا، تخليه ملك را انجام داد.
حکم تخلیه چه زمانی صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن کدامند؟
زمانی می توان اقدام به اخذ حکم تخلیه نمود که شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه وجود نداشته باشد و گرنه موجر به راحتی می تواند با ارائه مستندات لازم، دستور تخلیه را بدون طی مراحل قانونی پیچیده و تشریفات زمانبر آن اخذ، و تخلیه ملک خود را به انجام برساند. به عبارتی با توجه به شرایط اخذ دستور تخلیه، در صورتی که مدت اجاره به صورت دقیق در اجاره نامه رسمی قید نشده باشد، امضای دو شاهد در قسمت پایانی قرارداد اجاره وجود نداشته باشد، اجاره نامه در دو نسخه تنظیم نشده باشد،در این شرایط، مالک شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه را نخواهد داشت و از این رو بایستی با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل می تواند اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید.
مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه
در این خصوص می بایست میان قراردادهای اجاره ای که در آن ها سرقفلی پیش بینی شده و موارد بدون حق سرقفلی، تفکیک قائل شد. به این صورت که اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن مسكونی و يا اماكن تجاری بدون حق سرقفلي باشد، مرجع صالح، همان شورای حل اختلاف محل وقوع ملك است
ولی اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن تجاری دارای حق سرقفلی باشد، در اينصورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
برخلاف دستور تخلیه، رایی كه در مورد حكم تخليه صادر مي شود قابل تجديدنظرخواهي و در صورت غيابي بودن، قابل واخواهي مي باشد
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در مورد نحوه اجرا
برای اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه وجود ندارد. در این مورد یک مامور ابلاغ موظف می شود که ظرف ۲۴ ساعت دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ و از او رسید دریافت کند. در صورتی که مستاجر از ارائه رسید سر باز زند، مامور این موضوع را در ابلاغ نامه قید می کند و ظرف سه روز اقدام به اجرای مفاد دستور می نماید. دستور تخلیه حتی در صورت عدم حضور مستاجر در داخل خانه و وجود اسباب و وسیله های او در آنجا نیز انجام می شود و مامور با تخلیه محل دستور انتقال اثاثیه به نزدیکترین انبار عمومی را می دهد.
اما در مورد حکم تخلیه برای اجرای حکم، صدور اجراییه که بر اساس دادخواست موجر صادر و به مستاجر ابلاغ می شود ضروری است. مستاجر در این حالت موظف است تا ۱۰ روز پس از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه و از آن خارج شود. در صورتی که در ظرف این مدت مستاجر تخلیه ملک را انجام ندهد این کار از طریق دادگاه صورت می پذیرد. در این حالت صاحب ملک مبلغ ودیعه اجاره اخذ شده از مستاجر را به حساب سپرده دادگستری واریز می کند و اقدام به اجرای حکم تخلیه به دست مامور قانون می نماید.
با توجه به تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در نحوه اجرا، در صورتی که شرایط لازم را برای اخذ دستور تخلیه داشته باشید، بهتر است اقدام به اخذ دستور تخلیه نمایید تا در سریع ترین زمان ممکن مراتب قانونی تخلیه ملک شما صورت پذیرد چرا که طی مراحل قانونی و اجرای حکم تخلیه پروسه ای زمانبر تر از صدور و اجرای دستور تخلیه است.
