اراضی زراعتی و باغ‌ها که غالباً خارج از شهرها قرار دارند، در کنار مراتع و جنگل‌ها و دیگر مناطق سبز و حاصل‌خیز، جزو ثروت‌های هر کشور هستند و برای حفظ آنها قوانین سفت و سختی هم تصویب می‌شود.
در ایران تشخیص اراضی عمومی و ملی از زمین‌های کشاورزی، زراعتی و باغ‌های اشخاص حقیقی بر اساس قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع انجام می‌شود. همچنین برای حفظ کاربری این اراضی که در مالکیت افراد قرار دارد قانون تصویب شده است تا تغییر کاربری صورت نگیرد.
یکی از مصادیق تغییر کاربردی زمین‌های کشاورزی، زراعتی و باغی، ساخت ویلا و خانه و حتی قرار دادن اتاقک نگهبانی پیش‌ساخته در آنهاست که به مجوز نیاز دارد.
ساخت خانه در زمین‌های کشاورزی و زراعی
مهم‌ترین منبع حقوقی درباره اراضی کشاورزی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌هاست که در خرداد ۱۳۷۴ در مجلس تصویب شد و یازده سال بعد در آبان سال ۱۳۸۵ اصلاح گردید. منبع قانونی بعدی آیین‌نامه اجرایی همین قانونی اصلاحی است که در آذر سال ۱۳۸۶ به تصویب هیئت دولت رسیده است.
در ادامه، موضوع ساخت خانه در زمین‌های کشاورزی را به شکل پرسش و پاسخ و بر اساس همین منابع قانونی پی می‌گیریم.
کدام اراضی، کشاورزی و زراعی هستند؟
مرجع تشخیص اراضی زراعی و مجوز تغییر کاربری کجاست؟
مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز کدامند؟
مجازات قانونی تغییر کاربری غیرمجاز چیست؟
طریقه گرفتن مجوز تغییر کاربری و احداث بنا چگونه است؟
کدام اراضی، کشاورزی و زراعی هستند؟
طبق این قانون، تمام زمین‌های زراعتی و کشاورزی و باغ‌ها مشمول این قانون و حفظ کاربری هستند اگر:
- در خارج از محدوده شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران باشند.
- در روستاهایی قرار داشته باشند که طرح «هادی روستا» در آنها مصوب شده و اجرا میگردد؛ طرح ساماندهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی. همچنین اگر زمین کشاورزی برای مدت طولانی بدون کشت بوده باشد (اصطلاحاً اراضی بایر) باز نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها هستند.
مرجع تشخیص اراضی زراعی و مجوز تغییر کاربری کجاست؟
تنها مرجع قانونی تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها و دادن مجوز تغییر کاربری آنها وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری نیز در این موضوع نظر سازمان جهاد کشاورزی مربوطه را استعلام می‌کنند. بنابراین مراکزی مانند دهیاری، شورای روستا، بخشداری، فرمانداری نمی‌توانند مجوز تغییر کاربری صادر کنند.
مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز کدامند؟
ساخت بنا و تأسیسات، ایجاد سکونت‌گاه‌های موقت، استقرار کانکس و آلاچیق، دیوارکشی اراضی، ساخت استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی، احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف، مخلوط‌ریزی و شن‌ریزی، و محوطه‌سازی (مانند سنگفرش، آسفالت‌کاری، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی و موارد مشابه) از مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می‌گردند.
بد نیست با چند مورد دیگر نیز آشنا شوید:
برداشت یا افزایش شن و ماسه؛ خاک‌برداری و خاک‌ریزی؛ گودبرداری؛ پی کنی؛ احداث کوره‌های آجر و گچ‌پزی؛ دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی؛ احداث جاده و راه؛ دفن زباله‌های واحدهای صنعتی؛ رها کردن پساب‌های واحدهای صنعتی، فاضلاب‌های شهری، ضایعات کارخانجات؛ لوله‌گذاری؛ عبور شبکه‌های برق؛ سوزاندن، قطع و ریشه‌کنی و خشک کردن باغات به هر طریق؛ احداث راه آهن و فرودگاه؛ احداث پارک و فضای سبز و پیست‌های ورزشی.
مجازات قانونی تغییر کاربری غیرمجاز چیست؟
تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و زراعتی و باغ‌ها که ساخت هرگونه ساختمان و بنا از مصادیق آن است به اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ اراضی زراعتی نیاز دارد و اگر بدون مجوز به تغییر کاربری اقدام شود، طبق این قانون، جرم محسوب می‌شود و برای آن اقدامات و مجازات‌های زیر در نظر گرفته شده است:
- مأموران جهاد کشاورزی محل، برای توقف عملیات، موضوع را به اداره متبوع خود اطلاع می‌دهند تا به مراجع قضایی اعلام گردد.
- پس از اعلام و اخطار کتبی جهاد کشاورزی محل به مالک یا قائم‌مقام قانونی وی اگر متخلف به تغییر کاربری و عملیات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بر اساس درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مجرم جلوگیری کند.
- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده نیروی انتظامی و مرجع قضایی و تنظیم صورت‌جلسه، رأساً برای تخریب بنا و سازه‌ها اقدام کنند و وضعیت زمین را به حالت اولیه خود برگردانند.
- علاوه بر موارد قبلی، طبق مواد ۳ و ۱۰ این قانون، مالکان یا متصرفان متخلف، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر قیمت روز اراضی زراعی و باغ‌ها با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است محکوم می‌شوند و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی (یعنی سه برابر قیمت روز) و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
مشکلات حقوقی و کیفری خود را در موضوع زمین و ملک، فقط از طریق وکیل متخصص امور ملکی و ثبتی بنیاد وکلا حل کنید؛ نه شیادانی که از شما پول زیادی درخواست می‌کنند و می‌گویند در مراکز دولتی آشنا و پارتی دارند.
طریقه گرفتن مجوز تغییر کاربری و احداث بنا چگونه است؟
تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعتی و باغ‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است و طبق تبصره یک ماده یک این قانون «تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میگردد.»
بنابراین برای تغییر کاربری و ساخت خانه و بنا در زمین‌های کشاورزی، باید به اداره جهاد کشاورزی محل مراجعه کرد و مدارک لازم و درخواست تغییر کاربرب را تحویل داد تا به دبیرخانه کمیسیون فوق ارجاع شود. دبیرخانه این کمیسیون استانی است و در سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان تشکیل میگردد. ابن دبیرخانه وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح کردن به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات است.
مهلت قانونی سازمان جهاد کشاورزی برای پاسخ به تقاضای کاربری حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون است.
اگر درباره مالکیت یا محدوده ثبتی زمین کشاورزی خود با مراکز دولتی مانند جهاد کشاورزی یا منابع طبیعی اختلاف یا پرونده در حال رسیدگی دارید از وکیل متخصص بنیاد وکلا کمک بگیرید. البته وکیل خود را می‌توانید پس از جستجو و بررسی سابقه و عملکرد از میان وکلای استان و شهر خود یا محل موضوع پرونده انتخاب کنید که طبیعتاً آگاهی بیشتری به پرونده قضایی شما خواهند داشت.
