قولنامه از نظر لغوی ترکیبی از دو لغت “قول” و “نامه” به معنی نوشته یا پیمان نوشته شده و یا نامه‌ای که حاوی یک تعهد و قبول است، از نظر اصطلاحی وعده بیع این است که فروشنده تعهد می کند که تا زمان ثبت مبیع در اسناد رسمی ، مورد بیع را به کسی نفروشد و در مقابل خریدار هم در یک نوشته ای تعهد می کند که در مدت مذکور ثمن را تحویل بایع دهد و زیر قول خود نزند. برای مثال؛ من مایل هستم که خانه خود را به آقای بهزاد نوری بفروشم.
لذا در مورد قیمت و شرایط دیگر معامله با هم به توافق رسیده ایم، اما آقای بهزاد نوری برای تهیه پول و مقدمات اولیه، به چند روز مهلت احتیاج دارد، همچنین بنده هم باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و … اقدام کنم، تا عمل ثبت سند ممکن شود.
لذا برای اینکه این معامله حالت قطعی پیدا کند و به نوعی من و آقای نوری به این معامله پایند باشیم سندی می نویسیم و در ضمن این سند من تعهد می کنم که اسناد لازم که در بالا گفته شد را ظرف دو ماه تهیه کنم و برای انتقال خانه فوق الذکر در برابر یک میلیارد ریال در دفتر خانه شماره فلان استان اردبیل حاضر شوم و آقای نوری هم در برابر، ملتزم می شود که در این دفترخانه با آوردن ثمن معامله برای زدن سند خانه بیاید.
پس می بینیم که هدف از ایجاد وعده بیع و تنظیم قولنامه موجود، این است که بین من و آقای نوری دینی به وجود آید که موضوع آن انشاء عقد بیع است، لذا اگر مثلا آقای نوری بعد از دوماه ثمن را در دفترخانه حاضر نکند بنده می توانم الزام او را به بیع از دادگاه بخواهم.
رویه قضایی در برابر این پرسش که آیا قولنامه التزام به خرید و فروش است یا سند بیع، هیچ گاه پاسخ قطعی نداشته است.
بخشی از این اشکال مربوط به گونه گونی قولنامه است.
بیشتر این اسناد را واسطه هایی می نویسند که آگاهی اندکی از قوانین دارند.
انضباط و قاعده ای در کار نیست و گاه نیز آمیخته با نیرنگ و ریا است، طبیعی است که تصمیم دادگاه در برابر این پراکنده گوییها، یکنواخت و همگون نیست و در هر مورد متکی به اوضاع احوال و شیوه خاص تنظیم سند است، ولی بخش مهمتر ناشی از بیگانه بودن این سنخ وعده ها در نظام عقود سنتی ماست؛ وعده ای است الزام آور و دارای آثار حقوقی و تنها فقیهی می تواند آن را بپذیرد که به نفوذ شرط ابتدائی اعتقاد داشته باشد.
شاید به خاطر همین امر باشد که در حقوق ایران رویه قضایی ایران در این موضوع وحدت نظر ندارد گروهی قولنامه را، پیش قرارداد حاوی تعهد به بیع می دانند گروهی هم حذف قولنامه به عنوان سند الزام آور می دانند.
در آخر گروهی هم مبایعه نامه را به جای قولنامه می آوردند و عنوان می کند که قولنامه خود عقد بیع است و عقد با ایجاب و قبولی که در آن می آید واقع می شود؛ تعهد به تنظیم سند رسمی برای کمال عقد و نفوذ آن در برابر دیگران است و چهره فرعی دارد.
به بیان دیگر، عقد بیع با امضای سند قولنامه واقع می شود و مالکیت انتقال می یابد؛ منتها تعهد به تنظیم سند، مانند التزام به تسلیم، بر عهده دو طرف باقی می ماند که می توان اجرای آن را از دادگاه خواست.
املاک در حقوق ثبت به دو دسته تقسیم شده‌اند؛ یک دسته املاکی که ثبت شده‌اند و دسته دوم املاکی که ثبت نشده‌اند.
آن دسته که به ثبت نرسیده‌اند، از آنجایی که ثبت املاک اجباری است، برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره، جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی، قابل انتقال نیستند بنابراین نمی‌توان گفت که حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساکت است، بلکه بالعکس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت‌گرفته به وسیله اسناد عادی جهت انتقال مالکیت است.
البته در موارد استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته است، مورد قبول قانون قرار گیرد.
مواردی همچون اجاره محل‌های مسکونی، اداری و حق کسب، پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ با درج این جمله «اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است» سند عادی را موجه کرده است.
همچنین در ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ عینا همان جمله را مورد لحاظ قرار داده که با استناد به آن می‌توان گفت اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک خارج است.
مورد دیگر مربوط به وصیت‌نامه است که چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود، معتبر است.
مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است که دربرگیرنده ابنیه‌ای است که بر روی زمین‌هایی احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آنها میسر نیست.
در بررسی اجمالی این ماده مشخص می‌شود معاملاتی که تا تاریخ ۲۱ تیر سال ۱۳۶۵ در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته است، در صورت تایید هیاتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می‌شود و طی تشریفاتی، به اداره ثبت فرستاده شود تا سند مالکیت صادر شود.
سه نوع مختلف از قولنامه را بررسی مینماییم:
- قولنامه‌ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده و طرف مقابل امضا نکرده و تعهدی نداده باشد. این قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نیست.
- ممکن است در قولنامه فقط مساله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانونا باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حکایت از وقوع بیع یا صلح کند و دارای امضای طرفین باشد؛ چنین سند عادی یا قولنامه‌ای، مصداق بارز اسناد مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.
- ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک طرف متعهد می‌شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود، انتقال دهد و طرف دیگر هم می‌پذیرد و هر دو امضا می‌کنند.
چنین قولنامه‌ای چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی‌نفع می‌تواند الزام طرف دیگر به انجام معامله را وفق قانون از دادگاه بخواهد و چنانچه وجه التزامی تعیین شده باشد، دادگاه فقط می‌تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشای پرداخت وجه التزام مشخص‌‌شده و نه کمتر یا بیشتر کند.
