لطفا اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
وبلاگ بنیاد وکلا
۳۹ بازدید ۰ دیدگاه

آیا تا به حال به "اسقاط کافیه خیارات" در قراردادها و عقود برخورد کرده اید؟

آیا تا به حال به "اسقاط کافیه خیارات" در قراردادها و عقود برخورد کرده اید؟

آیا تا به حال در شروط ضمن عقد به " اسقاط کافیه خیارات" برخورد کرده اید؟ آیا میدانید این بند در بردارنده چه عواقبی است؟

خیار در لغت به معنای اختیار است و در اصطلاح حقوقی به معنای اختیار فسخ یک جانبه ی عقود لازم در قانون مدنی است.

شاید این نهاد حقوقی تا به حال همانند سایر نهادها قابل توجه عامه مردم نبوده است لیکن در عقود معینی مانند اجاره و بیع که در میان سایر عقود متداول تر است.

این اختیار برای طرفین مفید و از وقوع خسارات متعاقب و وقوع آثار  دور از انتظار طرفین جلوگیری میکند.

اگر در ضمن شروط عقد به این جمله مرسوم رسیدید این به این معنا است که شما با امضاء عقد – اختیار فسخ و از بین بردن عقد مزبور را تحت هیچ شرایطی ولو عیب و نقض درمورد معامله با ... نخواهید داشت.

یعنی با اراده خود تمام خیاراتی که در آینده ممکن است به کار شما بیاید و از ضرر و زیان شما بکاهد از خود ساقط میکنید.

در این مقاله سعی داریم با بیانی ساده وقابل درک انواع و ویژگی های هریک از این خیارات را بیان کنیم تا با درج این خیارات با خیالی آسوده معاملات وقرارداد های خود را منعقد کنید.

خیار مجلس

بنا بر ماده ۳۹۷ ق.م هریک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادامیکه متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند .

با عنایت به ماده فوق باید گفت عقد بیع در مجلس عقد و همچنین اگر بعد از امضای عقد نیز از هم متفرق نشده و تا مسیری را نیز با هم باشند مادامیکه از هم جدا نشده اند، میتوانند با استفاده از خیار مجلس بیع را فسخ نمایند.

این خیار فقط و فقط منوط به عقود حضوری است و در عقود مکاتبه ای جایی ندارند.

همچنین در صورتی که عقد به وکالت یا به نمایندگی منعقد شود نیز قابل اجرا نیست، مگر خود موکل یا منوب عنه در مجلس عقد حضور داشته باشد.

البته این امر منوط به آن است که ضمن مبایعه نامه خیار مجلس ساقط نشده باشد؛ یعنی (اسقاط کافه خیارات) را امضا نکرده باشید.

نکات مهم:

  • خیار مجلس جزوه خیارات مختص عقد بیع است.

مبیع و یا ثمن خواه عین معین مانند این موبایلی که هم اکنون در جلوی چشمانتان میبینید یا این خونه ای که هم اکنون دیدید یا این گونی برنجی که در مغازه انتخاب کردید – کلی در معین یکی از کولر ها از میان ده ها کولر دیگر که مشابه هم هستند و هیچ تفاوتی میان آن ها وجود ندارد یا یکی از پرینتر های یکسان کانن موجود در مغازه – کلی فی الذمه مانند صد کیلو برنج دم سیاه کشت سال آینده یا یکی از پراید های صفر کیلومتری که سایپا در حال ساخت آن است.

در آن خیار مجلس وجود دارد؛ بنابراین در اینکه مورد معامله شما به چه صورت و در چه موقعیتی قرار دارد تاثیری ندارد و همواره در بیع این اموال خیار مجلس راه دارد.

  • خیار مجلس هم برای بایع است هم برای مشتری؛ یعنی در اعمال خیار فسخ تقاوتی میان خریدار یا فروشنده نیست.

در معاملات فضولی ( بیع فضولی منظور است) خیار مجلس برای مالک ایجاد میشود البته در صورتیکه در مجلس حاضرباشد؛ پس فضول خیار مجلس ندارد.

  • در عقود مکاتبه ای – تلفنی – اینترنتی خیار مجلس راه ندارد.

در معامله با خود نظر اقوی این است که خیار مجلس راه ندارد.

برای مثال وکیلی به وکالت از شما و اصالتا از جانب خودش کالایی را که برای فروش گذاشته اید و وکیل را نماینده خود برای فروش آن نموده اید خود کالا را خریداری کند.

  • اگر بیع توسط وکیل بایع یا مشتری واقع شده باشد اصولا وکیل خیار مجلس ندارد؛ مگر آنکه در وکالت نامه به او حق خیار داده شده باشد.
  • در صورتیکه یکی از بایع یا مشتری در مجلس بمیرد، حق خیار ساقط میشود و وراث متوفی نمی توانند اعمال خیار نمایند؛ مگر آنکه تمام وراث متوفی در مجلس حاضر باشند.

خیار حیوان

در این مورد ماده ۳۹۸ ق.م  مقرر میدارد اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

این نوع خیار فقط و فقط برای خرید حیوانات کاربرد دارد یعنی مورد معامله حتما باید حیوان باشد.

نکات مهم:

  • خیار حیوان جزوه خیارات مختص عقد بیع است و در سایر عقود و همچنین صلح در مقام بیع راه ندارد.
  • بنا بر ظاهر قانون مدنی در ماده ۳۹۸ خیار حیوان مختص به مشتری است؛ یعنی این خیار زمانی ایجاد میشود که مبیع حیوان باشد.

از نظر مرحوم کاتوزیان و مرحوم امامی اگر ثمن حیوان باشد خیار حیوان برای بایع نیز ایجاد میشود؛ پس از نظر قانون مدنی خیار حیوان مختص مشتری است.

  • خیار حیوان از جمله خیاراتی است که مدت معین دارد و مدت این خیار سه روز بعد از عقد بیع است.

نظر اقوی این است که خیار حیوان مختص مبیع عین معین است؛ لذا در مبیع کلی یا  فی الذمه خیار حیوان راه ندارد.

خیار شرط

خیار شرط در ماده ۳۹۹ مقرر میدارد در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدتی معین بایع یا مشتری یا هردو طرف یا شخص خارجی (ثالث) اختیار فسخ معامله را دارد.

این خیار به صورت شرط ضمن عقد درج میشود و در صورت تصریح در عقد نامه اعمال میگردد.

نکات مهم:

  • خیار شرط ویژه عقد بیع نیست و در سایر عقود لازم راه دارد مگر در نکاح – وقف – ضمان نقل ضمه.
  • خیار شرط تنها خیاری است که می تواند برای شخص ثالث شخصی غیر از طرفین معامله ایجاد شود.

پس اگر (الف) و (ب) معامله ای منعقد سازند و اگر ضمن آن برای ثالث ۶ ماه حق فسخ بدهند این امر صحیح و نافذ است.

  • ثالثی که حق خیار شرط برای او برقرار شود در حکم داور است نه نماینده طرفین.

در صورتیکه ثالث در مدت خیار بمیرد این حق فسخ به وراث ثالث به ارث نمیرسد.

  • خیار شرط تنها خیاری است که مبنای آن قراردادی و حکومت اراده است؛ یعنی طرفین تا آن را در عقد تصریح ننمایند این خیار ایجاد نمیشود اما بقیه خیارات ناشی از حکم قانون است و اگر در قرارداد اشاره ای هم به آن نشود جزو مفاد عقد آند.
  • خیار شرط در صورتی که برای طرفین باشد با فوت صاحب خیار به وراث وی میرسد مگر اینکه مباشرت وی در اعمال حق خیار شرط شده باشد.
  • خیار شرط ممکن است متصل باشد؛ یعنی این که زمان شروع آن از زمان انعقاد عقد باشد.
  • در خیار شرط  مبیع ممکن است خواه عین معین – کلی در معین – کلی فی الذمه باشد.

مثلا در صلح نامه ای آورده شود متصالح سه ماه بعد از انعقاد عقد صلح تا ۶ ماه حق فسخ دارد در خیار شرط مدت باید معین باشد و اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.

پس اگر در مبایعه نامه ای آورده شود که مشتری مدتی حق فسخ دارد؛ چون مدت خیار مشخص نیست، هم شرط و هم بیع باطل میشود.

  • اگر در ضمن معامله ای شرط خیار دائمی بشود؛ مثلا در مبایعه نامه ای آورده شود بایع همیشه می تواند معامله را فسخ کند.

نظر اقوی این است که این شرط باطل بوده و بیع را نیز باطل میکند.

  • در صورتیکه بر اثر قوه قاهره صاحب خیار نتواند در مدت مقرر اعمال خیار کند، این مهلت تا رفع مانع و برطرف شدن حادثه قاهره ادامه پیدا میکند.

خیار تاخیر تادیه ثمن

  • برای ایجاد این خیار شرایط ذیل باید جمع باشد.
  • مبیع عین معین یا کلی در معین باشد.
  • بیع نقد و حال باشد یعنی برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع اجل و مدتی تعیین نشده باشد.
  • سه روز از تاریخ انعقاد بیع گذشته باشد.

البته بنا بر ماده ۴۰۹ ق.م اگر مبیع چیزی باشد که در سه روز فاسد یا کم قیمت شود، ابتدای خیار از مدتی است که مبیع شروع به فساد یا کسر قیمت میکند.

در مدت سه روز نه مبیع و نه ثمن تادیه شده باشد.

منظور تمام ثمن است، پس اگر قسمتی از ثمن پرداخت شده باشد خیار تاخیر تادیه ثمن را ساقط نمیکند.

برای مثال اگر شخص (ب)اتومبیلی را بصورت نقد و حال به مبلغ یک صد میلیون تومان خریداری کرده باشد وی فی المجلس ۷۰ میلیون تومان آنرا پرداخت کند و مقرر شود تا پایان وقت اداری روز معامله  باقی مانده ثمن را پرداخت نماید و اتومبیل را تحویل بگیرد اما تا سه روز بعد از انعقاد بیع بگذرد و وی باقی مانده ثمن را پرداخت ننماید بایع پس از سه روز می تواند با خیار تاخیر در تادیه ثمن  بیع را فسخ نماید .

خیار تاخیر تادیه ثمن مختص بایع است و برای مشتری در صورتیکه بایع تاخیر در تسلیم مبیع نماید ایجاد نمیشود .

خیار تاخیر تادیه ثمن سه روز بعد از انعقاد عقد ایجاد میشود و این خیار نه فوری است و نه برای آن مدتی معین وجود دارد و در صورتیکه از تاریخ بیع بایع تمام مبیع را تسلیم مشتری نماید، خیار تاخیر تادیه ثمن ایجاد میشود و هم چنین اگر مشتری تا سه روز تمام ثمن را تادیه نماید.

در صورتیکه برای ثمن حواله صادر شود و مشتری حواله را صادر کند و محال علیه و بایع آن را قبول نماید، چون حواله وسیله ای برای  وفای به عهد محسوب میشود خیار تاخیر تادیه ثمن ساقط میشود، حتی اگر محال علیه ثمن را در موعد مقرر پرداخت ننماید.

پس در مورد فوق الذکر اگر مشتری برای ۳۰ تومان ثمن باقی مانده مبیع آن را به شخص (ج) حواله دهد یا شخص (ج) ضامن خریدار بشود، حواله و ضمان در حکم وصول ثمن است و خیار تاخیر تادیه ثمن ساقط میشود.

در صورتیکه خیار تاخیر تادیه ثمن بواسطه  عدم تادیه ثمن بعد از سه روز از حین عقد ایجاد شود، در صورتیکه قبل از اعمال خیار مشتری ثمن را تادیه کند در اینکه پرداخت ثمن پس از روز سوم یعنی بعد از ایجاد خیار تاخیر ثمن آیا ساقط کننده خیار است یا خیر؟

میان حقوق دانان اختلاف است.

نظر اقوی این است که چون با پرداخت ثمن مبنای خیار یعنی ضرر و زیان بایع از بین رفته است خیار تاخیر تادیه ثمن ساقط میشود.

خیار تخلف از وصف و رویت

موارد اعمال خیار تخلف از وصف و رویت به شرح ذیل است:

  • اگر کسی مالی را ندیده و آن را فقط بنا بر اوصافی که از آن شنیده بخرد و بعد از دیدن آن مشخص شود مورد معامله اوصاف مذکور را نداشته است خریدار می تواند با خیار تخلف از وصف و رویت معامله را فسخ نماید.
  • اگر شخصی مالی را  ندیده و آنرا فقط بنا بر اوصافی که از آن شنیده بخرد و بعد از دیدن آن مشخص شود مورد معامله اوصاف بهتری داشته معامل یا انتقال دهنده می تواند با خیار تخلف از وصف و رویت آن معامله را فسخ نماید.
  • اگر هریک از طرفین معامله سابقا مالی را دیده باشند و به اعتماد رویت سابق معامله کنند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور فاقد اوصاف سابق است زیان دیده حق فسخ معامله را خواهد داشت.

نکات مهم:

  • خیار تخلف از وصف و رویت برای هر دو طرف معامله می باشد؛ فلذا اگر بایع نیز ثمن معین را ندیده باشد و صرفا بر اساس  اوصاف شنیده شده از آن معامله را واقع سازد، در صورتیکه اوصاف مذکور در معامله وجود نداشته باشد، بایع نیز حق فسخ دارد.
  • خیار تخلف از وصف و رویت مختص بیع نبوده و در سایر عقود لازم نیز راه دارد.
  • هرگاه مشتری قسمتی از مبیع را دیده باشد و قسمت دیگر را به وصف بخرد یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض یا قسمت مطابق وصف و نمونه نباشد، مشتری نمی تواند در معامله تبعیض کند و قسمتی از آن را که مطابق نمونه و وصف نبوده را با خیار تخلف از وصف و رویت فسخ کند و باقی را نگه دارد، بلکه وی می تواند یا کل معامله را فسخ کند یا اینکه تمام معامله را همان طوری که هست قبول کند.
  • خیار تخلف از وصف و رویت بعد از رویت فوری است .
  • خیار تخلف از وصف و رویت فقط در عین معین و کلی در معین راه دارد و در صورتیکه مبیع کلی فی الذمه باشد خیار تخلف از وصف و رویت راه ندارد.

در بیع کلی در صورت تخلف می توان بایع را به تسلیم مورد معامله مطابق اوصاف مقرر در عقد الزام نمود.

پس اگر شخصی ۲ تن سیب گلاب دماوند را بخرد و بعد از تسلیم مشخص شود ۲۰۰ کیلوی آن سیب گلاب دماوند نبوده است، خیار تخلف از وصف ایجاد نمیشود بلکه مشتری می تواند بایع را الزام کند که این ۲۰۰ کیلو  را نیز مطابق وصف از سیب دماوند تسلیم کند.

خیار غبن

اگر یکی از طرفین معامله بدلیل عدم تعادل بین عوضین ضرر نماید زیان دیده به موجب این ضرر وارده به خود می تواند با خیار غبن عقد را فسخ نماید.

در این باره  ماده ۴۱۶ق. م مقرر میدارد هریک از طرفین متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد؛ بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ نماید.

برای مثال اگر شخصی از خارج از کشور بازمیگردد و بی آنکه از قیمت واقعی و بازاری اتومبیل پراید مطلع باشد به محض ورود به اولین نمایشگاه خودرو را با قیمت ۲۰۰ میلیون تومان خریداری میکند و مدتی بعد مطلع میشود قیمت پراید ۱۰۰ میلیون تومان است.

در این حال اگر در ضمن مبایعه نامه این جمله درج نشده باشد " اسقاط کافیه خیارات ولو افحش " میتواند عقد را بدون هیچ دردسری فسخ کند و اگر این شرط در عقد مندرج باشد، به هیچ عنوان حتی با مراجعه به دادگاه نمیتواند مازاد را از فروشنده مسترد کند.

نکات مهم:

  • غبن در صورتی فاحش است و موجب ایجاد خیار غبن میشود که عرفا قابل مسامحه نباشد؛ یعنی عرف این میزان ضرر و زیان را یا تفاوت ارزش و قیمت را نا متعارف بداند.
  • زمانی برای زیان دیده یا مغبون خیار غبن ایجاد میشود که وی در هنگام معامله به قیمت عادله و ارزش واقعی جاهل باشد؛ لذا اگر کسی با علم به ارزش واقعی مبیع  آن را گرآنتر بخرد برای خریدار خیار غبن ایجاد نمیشود.
  • در تعیین مقدار غبن شرایط معامله باید لحاظ گردد.

عرفا اشخاص کالایی را که به نسیه میخرند قیمت آن از قیمت نقدی بیشتر است؛ لذا در این معاملات باید شرایط معامله یعنی نسیه بودن لحاظ گردد.

  • غبن و ضرری موجب ایجاد خیار غبن میشود که در زمان انعقاد موجود باشد.

غبن و ضرری که بعد از انعقاد عقد ایجاد میشود؛ یعنی غبن حادث نمی تواند سبب فسخ گردد.

  • خیار غبن ویژه معاملات معوض است و در عقود رایگان حتی اگر با شرط عوض باشد خیار غبن راه ندارد.

همچنین در صلح مبتی بر مسامحه مثل صلح بلا عوض و صلح مهاباتی و صلح به منظور رفع تنازع یعنی صلح دعوی راه ندارد.

در عقد ضمان و حواله نیز خیار غبن راه ندارد.

  • اگر یکی از طرفین معامله بدلیل اشتباه در وصف اساسی مورد معامله یعنی اشتباه در خود موضوع معامله مغبون شده باشد، در این صورت معامله باطل بوده و دیگر نوبت به خیار غبن نمیرسد.
  • خیار غبن بعد از علم به آن فوریت دارد.

اگر کسی که  طرف دیگر عقد را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط میشود، مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی نگردد.

پس اگر شخصی اتومبیلی را که ۱۰۰ میلیون تومان  می ارزد را ۱۵۰ میلیون تومان بخرد، برای خریدار خیار غبن ایجاد میگردد.

حال اگر قبل از اعمال خیار غبن بایع ۵۰ میلیون تومان تفاوت قیمت را به مشتری پرداخت کند، حق خیار غبن ساقط نمیشود.

اصل بر آنست که مغبون به قیمت واقعی جاهل است و دلیل علم مغبون به قیمت عادله را طرف دیگر باید اثبات کند.

دوستان حال با این توضیحات؛ از اهمیت خیارات مطلع  شده اید و دیگر نسبت به این شرط اهمال نخواهید کرد.

فارق از تمام این هشدارها و مطالعه قوانین و مقررات در صورتی که قصد خرید یا فروش اموال خود را دارید یا قصد تهیه یک پیش قرارداد کامل و بی نقص برای معاملات خود هستید بهتر است قبل از آن با مشاوران وکارشناسان ما در ارتیاط باشید و حتی در صورت بروز هر مشکل با ما در میان بگذارید تا ضمن بهره مندی از خدمات تخصصی و کم هزینه، از بروز اختلافات و ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری و نتایج دور از انتظار خود را در قراردادها از میان ببرید.

ثبت دیدگاه

جهت ثبت دیدگاه خود ابتدا باید وارد حساب کاربری خود شوید:

ورود ثبت‌نام
دیدگاه‌ها

هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.