معاملات ملکی برای طرفین سود زیادی به همراه دارد به همین دلیل ممکن است یکی از آن ها را ترغیب به فریب دیگری جهت کسب سود بیشتر نماید. از آنجا که بخشی از قراردادها از لغات عربی استفاده می کند که ریشه در قوانین فقهی ما دارد و هضم آن برای همگان اسان نیست توصیه می شود جهت استفاده و انعقاد قراردادهای مهم بویژه در معاملات ملکی به یک وکیل ملکی مراجعه کنید. جهت درک اهمیت موضوع در متن زیر به یکی از این موارد پرداخته شده است.
تدلیس چیست؟
از نظر وکیل ملکی و بر اساس قوانین اگر یکی از طرفین معامله برای فریب دیگری وصفی را به ملک خود نسبت دهد که در آن موجود نمیباشد یا عیوب ملک را پنهان کند تدلیس کرده است. به عنوان مثال اگر دیوار ملک رطوبت داشته باشد و خرابی ایجاد کرده اما با اثاث منزل آن را پنهان کرده باشد مرتکب تدلیس شده است.
ویژگی های تدلیس:
- عملیات تدلیس باید فریبکارانه باشد. در این خصوص وکیل ملکی قادر است فریبکارانه بودن یا نبودن عملیات را اثبات کند.
- تدلیس به نحوی باشد که موجب رغبت فرد فریب خورده به انجام معامله شود و ضرر قابل توجهی به او وارد کند.
اثر تدلیس بر معاملات ملکی:
- اگر در اثر تدلیس فرد معامله را انجام دهد و متضرر گردد میتواند به کمک وکیل ملکی خود و با استناد به خیار تدلیس معامله را فسخ کند.
- اگر طرفین بر سلامت ملک توافق کنند اما ملک دارای عیوب باشد ولی عامدانه نسبت به ان سکوت شود ممکن است تدلیس محسوب گردد.
- اگر فریب به نحوی باشد که منجر به ایجاد اشتباه موثر در عقد شود قرارداد باطل است و نوبت به فسخ نمیرسد.
طرفین دعوی:
- اگر تدلیس از جانب فروشنده باشند خوانده دعوی تلقی شده و مشتری حق فسخ خواهد داشت.
- اگر خریدار نسبت به ثمن معامله تدلیس نموده باشد فروشنده در اینجا خواهان محسوب میگردد و حق فسخ برای او ثابت میشود. اما اگر تدلیس از جانب شخص ثالث واقع شود و این اقدام بدون تبانی با فروشنده انجام شده باشد، اختیار فسخ برای خریدار ایجاد نمیکند. چرا که موجب ورود زیان به فروشنده بی گناه میشود. به عنوان مثال دلال معاملات ملکی با بیان اوصاف غیر واقعی درباره یک ملک منجر به ترغیب خریدار برای معامله ملک شود. در این صورت خریدار نمیتواند از حق فسخ استفاده کند. اما اگر فروشنده و دلال با یکدیگر تبانی کرده باشند خیار فسخ برای خریدار ثابت است.
دادخواست تایید فسخ قرارداد
برای تقدیم دادخواست ابتدا باید قرارداد بر اساس خیار تدلیس فسخ شود و سپس ذینفع با مراجعه به وکیل ملکی خود دادخواست تایید فسخ قرارداد را در دادگاه طرح کند. اگر تایید فسخ به عنوان دفاع طرح شود نیازی به طرح دعوای تقابل نیست. لازم است بدانید حق فسخ در تدلیس فوری است و تاخیر در اعلام منجر به اسقاط حق فسخ است.
