«پیش فروش آپارتمان‌ها» پدیده‌ای که با رشد شهرنشینی و به‌خصوص در کلان شهرها در ادبیات آپارتمان‌سازی ورود پیدا کرد.
با توجه رکود اقتصادی و نبود قدرت مالی برای خرید مسکن گروه عمده‌ای از مردم امکان تهیه و پرداخت تمام‌بهای یک واحد مسکونی را نداشتند.
لذا مجبور به خرید و فروش آپارتمان‌هایی که هنوز ساخته نشده بود و باید در آینده ساخته می‌شد (به اصطلاح پیش فروش) رو‌ی آوردند.
بازار تقاضا و اعتماد به مالکان و فروشندگان و نبود قوانین حمایتی منجر به این شد که کلاهبرداری‌های زیادی صورت گرفت.
برخی به اصطلاح سازندگان یک واحد را به چندین نفر می‌فروختند و گروهی نیز با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت یا نوسانات بازار مسکن حاضر به تحویل آپارتمان مبنای قرارداد نبودند و نتیجه آن می‌شد که در نبود قوانین حمایتی، افراد درگیر با چنین معامله‌هایی پس اندازهای یک عمر خود را به همراه ضرر و زیان و قرض و بدهی از دست دادند و گاها توان ایستادن دوباره سر پای زندگی را نداشتند.
تعداد زیادی از پرونده‌های مطروحه در دادسرا و دادگاه کیفری راجع به بزه و انتقال مال غیر است.
از این رو قانونگذار به جهت جلوگیری از جرم کلاهبرداری و فروش مال غیر و کاهش پرونده‌های محاکم قضایی در مورخ دوازدهم دی ماه ۸۹ در مجلس شورای اسلامی قانونی را به نام قانون پیشفروش آپارتمان تصویب کرد.
این قانون مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره می‌باشد و هدف و فلسفه وضع این قانون جلوگیری از فروش یک واحد آپارتمان به بیش از یک نفر و ایجاد موقعیت مطمئن برای افرادی بوده است که اقدام به پیش خرید واحدهای مسکونی کرده‌اند.
در ذیل به برخی از مواد این قانون که در کاهش این جرم نقش به سزایی داشته و قراردادهای پیش فروش را معتبر و قابل اعتماد کرده است اشاره خواهیم کرد.
املاک توقیفی یا موروثی در قانون پیش فروش آپارتمان ها مشخص است
یکی از مزایای قانون پیشفروش آپارتمان‌ها این است که افراد پیش از آنکه پول را بپردازند از صحت قراردادشان مطمئن می‌شوند، زیرا گاهی املاک بازداشت است و یا موروثی است یا اینکه به چند نفر فروخته شده و یا فروشنده ممنوع‌المعامله است و این موضوع باعث ایجاد اختلاف و ورود پرونده‌های مختلف به مراجع قضایی می‌شود که این مشکلات در صورت اجرای قانون و به استناد مواد ۲ و ۴ قانون و مواد ۳ و ۴ و ۹ آئین نامه مرتفع خواهد شد.
کارشناسان رسمی دادگستری، مهندسین ناظر و هیات داوران ابزار رفع اختلاف
همواره در قراردادها مرجع مهم رسیدگی به اختلافات نزد طرفین قرار داد اهمیت زیادی دارد.
با وضع این قانون خریداران با اطمینان بیشتری می‌توانند به انعقاد قرار داد بپردازند، چرا که در صورت بروز اختلاف ماده ۲۰ این قانون تکلیف کلیه اختلافات را مشخص کرده است، در صورتی که سند‌‌‌ی در د‌‌‌فترخانه ثبت شود اگر مشکلی میان پیشخریدار و پیش‌فروشند‌‌‌ه ایجاد شود، قانون ضمانت اجرایی را موکول کرده به د‌‌‌اوری که از طرفین (د‌‌‌و د‌‌‌اور از طرف پیش‌فروشند‌‌‌ه و پیشخریدار و یک د‌‌‌اور مرضی الطرفین از طرف هرد‌‌‌و) تعیین می‌کنند.
همچنین در صورت عدم انجام تعهدات هریک از طرفین این قانون ابزارهای مختلفی را از قبیل استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری، مهندسین ناظر و هیات داوران در مواد ۸ و ۱۲ و ۱۳ و ۱۴ و ۲۰ قانون و ۱۱ و ۱۵ آئین‌نامه برای رفع اختلاف پیش‌بینی کرده است.
دفاتر اسناد رسمی ملزم به ثبت سند رسمی مالکیت
یکی دیگر از مشکلاتی و ایرادات اساسی به قولنامه‌ها عدم رعایت ماده ۲۲ قانون ثبت بوده است و دیگر اینکه همواره در پیش فروش املاک خریداران هیچ ابزاری برای اطلاع دقیق در دست نداشته‌اند و از فروش آن ملک همواره به اشخاص دیگر توسط بنگاه‌های معاملات ملکی مطلع نبوده‌اند، با وضع این قانون افراد و دفاتر اسناد رسمی ملزم به ثبت سند رسمی مالکیت به مانند نقل و انتقالات املاک شده‌اند تا بدین صورت افراد را از جلوگیری از انجام تعهدات طرفین مصون دارند.
مشاوران املاک ملزم به پاسخ‌گویی هستند
ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، به صراحت مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش منع کرده است.
اگر فرد‌‌‌ی به‌واسطه تنظیم قرارداد در مشاوران املاک متضرر شود می‌تواند به د‌‌‌ستگاه قضایی شکایت کند، مشاوران املاک ملزم به پاسخ‌گویی می‌باشند.
این قرارداد که بر اساس مبانی حقوقی و به نحو رسمی صورت می گیرد، از سوی طرفین لازم الاجرا و الزام آور است.
یکی از دغدغه‌های خریداران داشتن نقدینگی به جهت پرداخت اقساط پیش خرید می‌باشد که برابر ماده ۱۰ این قانون وجود شرایط لازم برای کسب تسهیلات برای ملک مزبور این نگرانی را تا حدی مرتفع گردانده است و بانک در قبال تسهیلاتی که به پیش خریدار یا پیش فروشنده می‌دهد، ساختمان را به عنوان رهن تا پایان پرداخت تسهیلات به عنوان تضمین وثیقه قرار می‌دهد.
خریدار می‌تواند با پذیرش انجام ۱۰ درصد ملک را به نام خود منتقل کند
همچنین با توجه به اهمیت سند برای خریداران و رفع دلواپسی‌های مالکیت یا عدم مالکیت قانون پیشفروش این امکان را به افراد داده است که اگر قصد پیشفروش ساختمان را داشته باشند، می‌توانند براساس قانون پیشفروش ساختمان با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، پیش‌سند رسمی ملک مورد نظر را برای پیشخریدار صادر کنند که با این اقدام زنجیره فرآیند صدور پیش‌سند و اجرای قانون پیشفروش ساختمان تکمیل شد.
با توجه به اهمیت سند رسمی در معاملات، واگذرای املاک همواره با به نام زدن سند ملک صورت می‌گیرد، پیش از وضع این قانون اگر ملکی خریده می‌شد و فروشنده برای واگذاری آن نمی‌آمد خریدار باید به دادگاه مراجعه کرده و با رای دادگاه و با امضای نماینده دادگاه می‌توانست ملک را بخرد.
اما الان به موجب ماده ۱۴ نیازی به حضور نماینده دادگاه نیست و اگر ۹۰درصد پروژه پیشرفت کرده باشد، خریدار می‌تواند با پذیرش انجام ۱۰ درصد باقی کار توسط خودش، در دفتر اسناد ملک را به نام خود منتقل کند.
یکی دیگر از مواردی که در این قانون به آن اشاره شده است، مطابق تبصره ماده ۱۵ این آئین‌نامه هزینه تفکیک فقط برای واحد خریداری شده پرداخت می‌شود و خریدار ملزم نیست که هزینه تفکیک کل ساختمان را بپردازد که از نظر رعایت منافع مردم و تسهیل انجام کار بسیار مفید است.
قانون و آئین‌نامه جدید با توجه به معایب و ایراداتی که دارد و نگاه سختگیرانه‌‌ای که به نفع پیش خریدار داشته است، نقش به‌سزایی در جلوگیری از بزه انتقال مال غیرنیز خواهد داشت و همچنین اجرای دقیق این قانون به صلح اجتماعی کمک خواهد کرد و از سوی دیگر دست اندرکاران عرصه ساخت مسکن با توجه به مجازات‌های مقرر در این قانون مسیر احتیاط را در پیش خواهند گرفت.
اگر پس از خواندن این مقاله هنوز هم ابهاماتی درمورد این موضوع حقوقی دارید، میتوانید با وکلا و مشاورین در زمینه ملکی به صورت تلفنی ارتباط بگیرید.
