در این نوشتار کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری را از منظر کاربردی و مرحلهبهمرحله معرفی میکنم؛ نهادی که مرجع رسیدگی به اختلافات میان مؤدی و شهرداری در زمینه مطالبه عوارض و بدهیهای شهرداری است. آنچه خواهید آموخت، از مبانی و صلاحیت کمیسیون تا مسیر طرح اعتراض، مدارک لازم، نحوه تشکیل جلسه و شیوه دفاع موثر را در بر میگیرد؛ همچنین با نتایج رأی، راههای پیگیری پس از صدور رأی و ظرفیت مراجعه به دیوان عدالت اداری آشنا میشوید.
فایده مطالعه این مطلب در این است که با شناخت دقیق ضوابط و تشریفات رسیدگی، از تضییع حقوق خود پیشگیری میکنید، هزینههای اضافی ناشی از جرایم و خسارات تاخیر را کاهش میدهید و شانس خود را برای تقسیط بدهی یا تعدیل مطالبه افزایش میدهید. ناآگاهی از مهلتها و جزئیات شکلی میتواند به صدور رأی به زیان شما، انباشتهشدن بدهی، و ایجاد محدودیت در فرایندهای اداری مانند صدور پایانکار یا تمدید پروانه کسب بینجامد؛ اموری که بعضا اصلاح آنها زمانبر و پرهزینه میشود.
اگر در آستانه دریافت برگ مطالبه، در میانه اختلاف با واحد درآمد شهرداری، یا حتی پس از صدور رأی کمیسیون هستید، دعوت میکنم این راهنمای گامبهگام را با دقت بخوانید. تلاش کردهام صفر تا صد مسیر از آغاز مطالبه تا اجرای رأی و شیوههای اعتراض موثر را با تکیه بر تجربه عملی، نکتههای کلیدی دفاع، خطاهای رایج و توصیههای کاربردی توضیح دهم تا بتوانید تصمیمی حسابشده و مبتنی بر حقوق خود اتخاذ کنید.
آشنایی مقدماتی با کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
در این بخش میخواهم تصویری روشن از کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری به دست دهم؛ از چیستی و کارکرد آن تا جایگاه حقوقی و مبنای قانونیاش.
کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری چیست؟
وقتی شهرداری بابت عوارض، بهای خدمات یا سایر مطالبات قانونی خود علیه شهروند یا بنگاه اقتصادی مطالبهای را طرح میکند و مؤدی به ماهیت، میزان یا مبنای آن ایراد دارد، اختلاف به مرجعی ارجاع میشود که در ادبیات حقوق شهری به کمیسیون ماده ۷۷ شناخته میشود.
این کمیسیون ماهیتی شبهقضایی دارد؛ به این معنا که گرچه دادگاه نیست، اما با تشریفات و اصولی نزدیک به دادرسی عمل میکند: پرونده تشکیل میشود، اسناد و لوایح طرفین بررسی میگردد، جلسه استماع برگزار میشود و در پایان رأی صادر میشود.
از منظر مشاوره حقوقی، همین ساختار شبهقضایی است که فرصت میدهد دفاع موثر، ارائه دلایل حسابداری، استعلامات فنی و تحلیل مبانی محاسبه عوارض در بستر منظمتری طرح شود.
در تجربه عملی، ورودیهای این کمیسیون متنوّع است. اختلاف بر سر عوارض نوسازی و عمران شهری، عوارض کسب و پیشه یا بهای خدمات مدیریت پسماند، عوارض تابلو و تبلیغات محیطی، بهای خدمات قطع و وصل انشعابات در حیطه اختیارات شهرداری، عوارض تغییر کاربری و مازاد تراکم ساختمانی، و حتی اختلافات مربوط به عوارض ارزش افزوده محلی که به موجب قوانین خاص برای شهرداریها محل درآمد ایجاد میکند، از جمله موضوعاتی است که به ماده ۷۷ گره میخورد.
آنچه اهمیت دارد این است که منشأ اختلاف، مطالبات شهرداری از حیث عوارض و بهای خدمات باشد و اختلاف، جنبه مالی داشته باشد. در چنین چارچوبی، کمیسیون به عنوان داور قانونیِ طرفین، تعارض را فیصله میدهد.
به لحاظ سازمانی، کمیسیون ماده ۷۷ در هر شهرداری به طور مستقل از واحد درآمد و بدون وابستگی تصمیمگیرانه به شهردار تشکیل میشود.
همین استقلال نسبی سبب میشود تصمیمات آن در حکم آرای مراجع اداریِ شبهقضایی تلقی گردد و قابلیت اجرای مستقل پیدا کند. ترکیب اعضا از افراد دارای صلاحیت حقوقی و اداری تشکیل میشود تا رأی مبتنی بر مقررات و واقعیات پرونده باشد.
در عمل، دبیرخانه کمیسیون در شهرداری مستقر است، ابلاغها از طریق همان دبیرخانه انجام میشود و جلسات بنا به دعوت رسمی برگزار میگردد.
من همواره به موکلانم توصیه میکنم ابلاغها را جدّی بگیرند؛ زیرا غیبت بیدلیل در جلسه، فرصت دفاع را میسوزاند و دست کمیسیون را برای رسیدگی غیابی باز میگذارد.
نکته قابلتوجه این است که آراء کمیسیون، صرفا درباره اختلاف مالی میان مؤدی و شهرداری صادر میشود و به تخلفات ساختمانی، تغییرات فنی بنا یا موضوعاتی از جنس کمیسیون ماده ۱۰۰ ارتباطی ندارد.
خلط این دو حوزه در بسیاری از پروندهها، سبب اتلاف وقت و طرح دفاعهای نامرتبط میشود. در ماده ۱۰۰، صحبت از نقض ضوابط شهرسازی و جریمه یا قلع و قمع است؛ در ماده ۷۷، سخن از شناسایی و تشخیص دین مالی بابت عوارض یا بهای خدمات. همین تفکیک، راهبرد دفاعیِ شما را از بنیاد دگرگون میکند.
اهمیت کمیسیونهای شهرداری در حل اختلافات میان مردم و شهرداری
اگر شهرداریها را دستگاههای خط مقدم اداره شهر بدانیم، طبیعی است که بیشترین تعداد تماسهای حقوقی شهروندان با این نهاد شکل میگیرد؛ از صدور پروانه تا خدمات شهری، از نگهداشت معابر تا مدیریت پسماند.
هر جا پول و تکلیف مالی در میان است، امکان اختلاف هم هست. کمیسیونهای شهرداری چه در ماده ۷۷ و چه در سایر مواد برای این طراحی شدهاند که مسیر حل اختلاف کوتاهتر، تخصصیتر و کمهزینهتر از دادگاههای عمومی باشد و در عین حال، حقوق شهروندان حفظ گردد.
از دید من، اهمیت کمیسیون ماده ۷۷ دو وجه ترازو دارد. یک کفه، حفظ منافع عمومی شهر است؛ عوارض و بهای خدمات، شاهرگ مالی مدیریت شهری محسوب میشود و با آن آسفالت معابر، روشنایی، فضای سبز و خدمات اجتماعی تامین میگردد.
کفه دیگر، صیانت از حق مالکیت و آزادی قراردادها و جلوگیری از مطالبههای بیمبنا یا محاسبات نادرست است. کمیسیون باید در میانه این دو کفه بایستد و مراقبت کند که نه شهرداری از حق قانونی وصول مطالبات بازبماند و نه شهروند ذیل عنوان کلی عوارض متحمل هزینههای خارج از قانون شود.
کمیسیون همچنین کارکرد استانداردسازی دارد. در بسیاری از پروندهها، اختلاف به دلیل تفسیرهای متفاوت از مصوبات شورا، شیوه محاسبه، یا تلقیهای غلط از کاربری و پروانه رخ میدهد.
رسیدگی در کمیسیون، با اخذ نظرهای فنی، استعلام از واحدهای شهرسازی و درآمد، و بررسی اسناد مالکیت و پروانهها، به ایجاد رویههای نسبتا یکنواخت کمک میکند. این یکدستی، پیشبینیپذیری را برای فعالان اقتصادی و شهروندان افزایش میدهد و از دعاوی پراکنده و متناقض میکاهد.
اثر دیگرِ اهمیت این کمیسیون، سرعت و هزینه است. مسیر طرح دعوا در دادگاه عمومی، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی، طی تشریفات طولانی و عبور از تقویمهای فشرده شعب حقوقی است. کمیسیون ماده ۷۷ در مقایسه، سریعتر به نتیجه میرسد و به همین دلیل، هم برای شهرداری و هم برای شهروند مزیت زمانی دارد.
البته این سرعت، نباید به قیمت فدا کردن دقت باشد؛ ازاینرو من در هر پرونده، پیش از جلسه، پرونده فنی را شخم میزنم، ایرادات شکلی ابلاغ و محاسبه را یادداشت میکنم و اگر لازم باشد، درخواست کارشناسی حسابداری یا شهرسازی را مطرح مینمایم تا کمیسیون در معرض تصویر دقیقتری از ماجرا قرار گیرد.
نهایتا باید توجه داشت که تصمیمات این کمیسیون، بهمحض قطعیت، ابزار اجرایی قدرتمندی در اختیار شهرداری میگذارد: امکان صدور اجراییه بر مبنای مقررات اسناد لازمالاجرا و پیگیری از طریق واحد اجرای ثبت. این ویژگی، اهمیت حضور فعال و دفاع حرفهای را دوچندان میکند؛ زیرا بعد از صدور رأی و ابلاغ، اگر در مهلتهای قانونی واکنش نشان ندهید، در عمل در برابر ماشینی قرار میگیرید که با پشتوانه قانون، وصول طلب را پی میگیرد.
جایگاه کمیسیون ماده ۷۷ در نظام حقوقی ایران
برای درک جایگاه کمیسیون ماده ۷۷، باید نقشه بزرگتر نظام حلوفصل اختلافات اداری و مالی در حقوق ایران را ببینیم. در یک سر طیف، دادگاههای عمومی حقوقی قرار دارند که مرجع عام رسیدگی به دعاوی مالی و غیرمالیاند.
در سر دیگر، مراجع تخصصی و شبهقضایی قرار گرفتهاند که به طور خاص برای رسیدگی به بخشهایی از اختلافات میان مردم و دستگاههای عمومی ایجاد شدهاند؛ از هیأتهای حل اختلاف مالیاتی تا کمیسیونهای ماده ۱۰۰ و ۷۷ در شهرداریها.
قانونگذار با ایجاد این مراجع، میکوشد بارِ دعاوی تخصصی را از دوش دادگاههای عمومی بردارد و رسیدگیها را در چارچوبهایی سریعتر و تخصصیتر پیش ببرد.
کمیسیون ماده ۷۷ به عنوان یکی از این مراجع، جایگاهی بینابینی دارد. از یک سو، صلاحیت آن محدود به اختلافات مالی بین مؤدی و شهرداری در خصوص عوارض و بهای خدمات است؛ بنابراین نه میتواند وارد ماهیت تخلفات ساختمانی شود و نه به دعاوی قراردادی یا مسئولیت مدنی بپردازد.
از سوی دیگر، رأی آن اثر الزامآور دارد و بر مبنای قانون، در حکم سند لازمالاجرا تلقی میشود. این اثر، جایگاه کمیسیون را از یک مرجع صرفِ اداری بالاتر میبرد و به آن وزن حقوقی قابلاعتنایی میدهد.
در معماری حقوق عمومی ایران، هر نهادی که تصمیمات الزامآور صادر میکند، باید امکان نظارت قضایی بر آن تصمیمات وجود داشته باشد. به همین دلیل، آراء قطعی کمیسیون ماده ۷۷ از حیث مشروعیت، انطباق با قانون و رعایت تشریفات، در قلمرو صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار میگیرد.
این بدان معناست که شهروند یا بنگاه اقتصادی که رأی کمیسیون را خلاف قانون یا خارج از حدود اختیارات میداند، میتواند در مهلتهای مقرر، دادخواست ابطال یا اصلاح رأی را به دیوان عدالت اداری تقدیم کند. وجود این امکان نظارتی، توازن لازم میان اقتدار اجرایی شهرداری و حقوق دفاعی شهروند را برقرار میسازد.
من در عمل برای موکلانم این چارچوب را چنین ترسیم میکنم: کمیسیون ماده ۷۷ مرجع بدوی و تخصصیِ حل اختلاف مالی با شهرداری است؛ دیوان عدالت اداری مرجع عالی نظارت بر قانونیت رأی است؛ و دادگاه عمومی حقوقی تنها در موارد خاص و خارج از قلمرو صلاحیت کمیسیون، میتواند مستقیما به اختلاف ورود کند. این هندسه اگر درست فهم شود، هم از موازیکاریها میکاهد و هم از طرح دعاوی بیثمر جلوگیری میکند.
مبنای قانونی کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
پایه حقوقی این کمیسیون در قانون شهرداری نهاده شده است. قانونگذار در ماده ۷۷، ساز و کار حل اختلاف مؤدی و شهرداری را در حوزه عوارض و بهای خدمات پیشبینی کرده و برای رأی کمیسیون اثر اجرایی قائل شده است.
برای آن که به سند قانونی این بحث دسترسی روشن داشته باشید، متن ماده را عینا میآورم و سپس توضیح میدهم که این چند سطر کوتاه، چگونه به یک رژیم حقوقی کامل برای رسیدگی تبدیل میشود.
متن ماده ۷۷ قانون شهرداری: رفع هرگونه اختلاف بین مؤدی و شهرداری در مورد عوارض و بهای خدمات، در کمیسیونی که در شهرداری محل تشکیل میشود و مرکب از نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری و نماینده شورای اسلامی شهر میباشد رسیدگی و رأی کمیسیون به اکثریت آراء قطعی است و از طریق اجرای ثبت طبق مقررات مربوط به اسناد لازمالاجراء به موقع اجرا گذاشته خواهد شد.
این متن، چهار پیام اصلی دارد که در هر پرونده باید به آن توجه کنیم.
- نخست، دامنه صلاحیت را مشخص میکند: اختلاف باید ناظر به عوارض و بهای خدمات شهرداری باشد؛ بنابراین اگر اختلاف شما درباره تخلف ساختمانی یا اختلاف قراردادی با شهرداری است، مرجع شما این کمیسیون نیست.
- دوم، ترکیب کمیسیون را بیان میکند تا تضمینی برای بیطرفی و تخصص فراهم شود.
- سوم، قطعیت رأی را مطرح میکند؛ یعنی رأی کمیسیون پس از صدور، در نظام اداری همان مرجع، تجدیدنظر داخلی ندارد. چهارم، قابلیت اجرای رأی را به رسمیت میشناسد و مسیر اجرای ثبت را برای وصول مطالبات پیشبینی میکند.
البته باید توجه داشت که قطعیت در متن ماده، به معنای مصونیت از نظارت قضایی نیست. به حکم اصول عام حقوق اداری و بهویژه به استناد قانون دیوان عدالت اداری، تصمیمات و آراء قطعی مراجع شبهقضایی در معرض نظارت دیوان قرار دارند.
به زبان ساده، اگر رأی کمیسیون را مخالف قانون، خارج از حدود اختیارات یا مبتنی بر تشریفات معیوب بدانیم، میتوانیم به دیوان عدالت اداری مراجعه کنیم و ابطال یا اصلاح آن را بخواهیم.
بهکارگیری این ابزار، نیازمند شناخت دقیق از معیارهای ابطال در دیوان، مهلتهای شکایت و نحوه تنظیم دادخواست است که در بخشهای بعدی به تفصیل شرح میدهم.
من در پروندههای متعدد دیدهام که فهم دقیق مبنای قانونی چگونه راهبرد دفاعی را شکل میدهد. برای مثال، وقتی شهرداری مطالبهای را بر پایه مصوبهای محلی طرح میکند، نخست باید بررسی کنیم آن مصوبه با قوانین بالادستی سازگار است یا نه؛ آیا در چارچوب اختیارات شورا تصویب شده است؟ آیا عطف به ماسبق نشده؟ آیا مبنای محاسبه روشن و قابل سنجش است؟ کمیسیون ماده ۷۷، جای طرح این ایرادات است و اگر ایرادات از جنس عدم مشروعیت مصوبه باشد، بازوی تکمیلیِ آن در دیوان عدالت اداری فعال میشود.
در همین راستا، قانون دیوان عدالت اداری نیز ستون دوم این بناست. به موجب این قانون، رسیدگی به شکایات و اعتراضات اشخاص علیه تصمیمات و آراء قطعی مراجع شبهقضایی در صلاحیت دیوان است.
این حکم، چتر نظارتی را بر فراز کمیسیون ماده ۷۷ میگستراند و تضمین میکند که اگر رأیی بر مبنای تفسیر غلط از قانون، نقض اصول دادرسی اداری یا خطای فاحش در محاسبه صادر شد، راه اصلاح قضایی بسته نباشد. من در عمل، هنگام طرح دعوا در دیوان، هم به ایرادات شکلی (مانند ابلاغ معیوب، عدم رعایت حق دفاع، تشکیل ناموجه جلسه) تمسک میجویم و هم ایرادات ماهوی (مثل عدم انطباق مصوبه با قانون، نبود مبنای محاسبه، یا اخذ عوارض مضاعف).
عنصر مهم دیگری که در مبنای قانونی باید به آن اشاره کنم، نسبت میان مصوبات شوراهای اسلامی شهر و قوانین بالادستی است.
عوارض و بهای خدمات در عمل بر پایه مصوبات شورا اخذ میشود. این مصوبات باید در چارچوب اختیارات قانونی شورا تدوین شوند، به حقوق اشخاص احترام بگذارند و با قوانین عام و خاص در تعارض قرار نگیرند.
اگر مصوبهای از این چارچوب فراتر رود مثلا عوارضی بدون مبنای قانونی وضع کند یا به گذشته تسری دهد کمیسیون ماده ۷۷ نمیتواند صرفا به استناد مصوبه، مطالبه را تایید کند.
در چنین مواردی، طرح ایراد عدم مشروعیت مصوبه و پیگیری ابطال آن در دیوان عدالت اداری، جزئی از استراتژی هوشمندانه دفاعی است.
بخش دیگر مبنا، به اجرای رأی مربوط است. وقتی رأی به زیان مؤدی صادر میشود و قطعیت مییابد، شهرداری برای وصول طلب، از ساز و کار اجرای ثبت استفاده میکند. این ویژگی، رأی کمیسیون را در جایگاه سند لازمالاجرا مینشاند؛ مشابه چک یا اسناد رسمی. آثار این امر مهم است: توقیف اموال، برداشت از حسابها و سایر اقدامات اجرایی میتواند در دستور کار قرار گیرد.
از این رو، اگر قصد اعتراض به رأی را دارید، باید همزمان به دو جبهه توجه کنید: از یک سو دادخواست به دیوان عدالت اداری برای نقض رأی، و از سوی دیگر، تمهیدات لازم برای تعلیق اجرا (در قالب اخذ دستور موقت، ارائه تامین یا مذاکره برای تقسیط تا روشن شدن تکلیف اعتراض). این هماهنگی زمانی، بارها در عمل، تفاوت میان یک نتیجه قابلتحمل و یک شکست پرهزینه را رقم زده است.
از زاویهای دیگر، ماده ۷۷ به ما میگوید مرجع حل اختلاف مؤدی و شهرداری، در بدو امر، همین کمیسیون است.
به زبان روشن، اگر مؤدی در برابر برگ مطالبه، مستقیما به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کند و بخواهد اصل بدهی را نفی کند، معمولا با ایراد عدم صلاحیت محلی یا ذاتی مواجه میشود؛ زیرا قانون مسیر ویژهای برای این اختلاف ترسیم کرده است. این قاعده، هم از سردرگمی مراجع میکاهد و هم تمرکز تخصصی را در یک نهاد حفظ میکند.
در نهایت، باید تاکید کنم که مبنای قانونی کمیسیون ماده ۷۷، صرفا یک متن نیست؛ یک منظومه است. متن ماده ۷۷ قانون شهرداری، مصوبات شوراهای اسلامی شهر، اصول عام حقوق اداری، و قواعد نظارت قضایی دیوان عدالت اداری، همگی با هم شبکهای میسازند که اختلاف مالی میان مردم و شهرداری را در آن باید فهم و حل کرد.
هرگاه یکی از این اضلاع را نادیده بگیریم برای مثال، فقط به مصوبه محلی بچسبیم و اصول برابری و منع تبعیض در حقوق عمومی را فراموش کنیم خطر لغزش جدّی است. در مقام وکالت، هنر ما همین است که این منظومه را یکپارچه ببینیم، ایرادات را در جای درست مطرح کنیم و دفاع را بهموقع و مستند سامان بدهیم.
وظایف و صلاحیتهای کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
در این بخش، دامنه اختیارات و حدود مداخله کمیسیون ماده ۷۷ را از منظر عملی و حقوقی میگشایم؛ اینکه کمیسیون دقیقا به چه اختلافاتی رسیدگی میکند، چگونه رقم بدهی را تعیین مینماید و در برابر اعتراضات مؤدی نسبت به شیوه محاسبه عوارض چه مسیری را میپیماید.
رسیدگی به اختلافات مربوط به عوارض شهرداری
به عنوان وکیلی که بارها در جلسات این کمیسیون حاضر شدهام، نخستین نکتهای که برای موکلانم روشن میکنم موضوع اختلاف است.
ماده ۷۷ قانون شهرداری، محور صلاحیت را عوارض و بهای خدمات شهرداری قرار داده است؛ یعنی هر جا شهرداری بر مبنای مصوبات شورای اسلامی شهر و قوانین بالادستی، مطالبه مالی از شهروند یا بنگاه اقتصادی مطرح میکند و طرف مقابل به اصل، ماهیت یا میزان آن معترض است، اختلاف در صلاحیت کمیسیون قرار میگیرد.
این شامل طیفی از عوارض میشود: عوارض نوسازی و عمران شهری، عوارض کسب و پیشه و تابلو، بهای خدمات مدیریت پسماند، عوارض تغییر کاربری و مازاد تراکم در حدودی که قانون و مصوبات معتبر اجازه دادهاند، و سایر عوارض محلی که مبنای قانونی دارند.
در مقابل، موضوعات غیرمالی یا تخلفی، خارج از دایره این کمیسیوناند. اگر اختلاف شما درباره تخلفات ساختمانی، عدم رعایت مفاد پروانه، یا موضوعاتی نظیر قلع و قمع بناست، مرجع صالح کمیسیون ماده ۱۰۰ است؛ اگر نزاع، ماهیت قراردادی دارد مثلا اختلاف بر سر اجرای پیمان با شهرداری اصولا باید به مراجع عمومی حقوقی مراجعه کرد.
این تفکیک، ساده اما سرنوشتساز است؛ زیرا طرح دعوا در مرجع ناصحیح، فقط زمان و هزینه شما را میسوزاند و راه دفاع را دشوار میکند.
در مقام رسیدگی، کمیسیون پرونده را بر پایه سه ستون میسنجد: نخست، مبنای حقوقی مطالبه که عموما مصوبه شورا و قوانین عام است؛ دوم، مستندات فنی و اداری نظیر پروانه ساختمانی، پایانکار، گزارشهای بازدید، مفاصاحسابهای پیشین و سوابق پرداخت؛ سوم، روش محاسبه که باید شفاف، قابل بازبینی و منطبق با نص مصوبه باشد. شهرداری مکلف است نشان دهد مطالبه مبتنی بر مصوبه معتبر و مطابق با وضعیت ملک یا فعالیت شماست؛ مؤدی نیز حق دارد با ارائه اسناد ناقض، به چالش بکشد که اساسا عوارض قابلوصول نیست یا در محاسبه خطا رخ داده است.
حق دسترسی به پرونده، حق استماع و حق ارائه لایحه دفاعیه، از اقتضائات دادرسی اداری منصفانه است که در رویه کمیسیونها رعایت میشود. من معمولا پیش از جلسه، خواستار ملاحظه پرونده محاسباتی میشوم: جدولهای محاسبه، ضرایب به کار رفته، زمانبندی تعلق عوارض و هر آنچه مبنای رقمگذاری بوده است.
اگر شهرداری نتواند مبنای محاسبه را شفاف ارائه کند، دفاع موثر شکل میگیرد؛ زیرا کمیسیون نیز بدون مبنای روشن، نمیتواند رأیی استوار صادر کند. اینجا همان نقطهای است که اصول کلی حقوق اداری مانند اصل شفافیت، منع تبعیض و پاسخگویی به یاری مؤدی میآید.
نکتهای که گاه مورد غفلت قرار میگیرد، زمان تعلق عوارض است. بسیاری از مصوبات، زمان مشخصی برای تعلق و قطعیت عوارض پیشبینی میکنند و تسری آنها به گذشته امکانپذیر نیست.
اگر مطالبه بر مبنای مصوبهای جدید انجام شده ولی به رویداد یا وضعیتی پیشینی عطف شده است، ایراد عطف بماسبق را باید بهصراحت طرح کرد. کمیسیونها نسبت به این ایراد حساساند؛ زیرا مشروعیت مطالبه را نشانه میگیرد. همچنین، در برخی عناوین عوارض، تحقق سبب، شرط است برای مثال، تحقق تغییر کاربری یا بهرهبرداری از تراکم مازاد و بدون تحقق آن، مبنای وصول فراهم نیست.
از سوی دیگر، اگر اختلاف صرفا بر سر تاخیر در پرداخت و جرایم ناشی از آن باشد، کمیسیون معمولا به اصل بدهی و مبانی جریمه میپردازد و درباره تقسیط یا بخشش جریمه، مرجع تصمیمگیر واحد درآمد شهرداری در چارچوب اختیارات ناشی از مصوبات است.
به همین خاطر، راهبرد درست این است که در متن دفاعیه، هم به اصالت محاسبه بتازید و هم به موازات، در واحد درآمد برای تخفیف یا تقسیط مذاکره کنید؛ کمیسیون، محل تعیین رقم قانونی است و واحد درآمد، محل تنظیم ساز و کار پرداخت.
تعیین میزان بدهی شهروندان به شهرداری
وظیفه اصلی کمیسیون ماده ۷۷، تبدیل اختلاف کلی به عدد مشخص و مستند است؛ عددی که بتوان بر اساس آن تصمیم گرفت، پرداخت کرد یا در مرجع بالادستی شکایت برد. من در جلسات، همیشه از دبیرخانه میخواهم صورتجلسه محاسبه دقیق تنظیم شود و در رأی، به تفکیک، ردیفهای محاسبه، ضرایب، مساحت موثر، نوع کاربری و بازه زمانی تعلق عوارض درج گردد.
رأیی که فقط یک جمع کل ارائه میدهد، هم برای اجرا مشکلساز است و هم در دیوان عدالت اداری در معرض ایراد ابهام و فقدان مبنای محاسبه قرار میگیرد.
برای تعیین میزان بدهی، کمیسیون ابتدا اصالت مصوبه و قابلیت اعمال آن بر مورد خاص را احراز میکند. سپس به سراغ دادههای واقعی میرود: آیا پروانه ساختمانی، همان است که شهرداری بدان استناد کرده؟ آیا پایانکار صادر و مساحت مفید و ناخالص درست اعمال شده؟ آیا کاربری ملک مطابق با سند یا پروانه است یا آنچه در سامانه ثبت شده با واقعیت تعارض دارد؟ در پروندههای تجاری، دادههای ثبتی مانند کد فعالیت صنفی و تاریخ شروع به فعالیت نیز مهم است. هر عدمانطباق دادهای، رقم بدهی را تغییر میدهد.
در ادامه، روش محاسبه بررسی میشود. اینجا دقت در ضرایب حیاتی است: ضریب معبر، ضریب طبقات مازاد، ضریب کاربری خاص، ضریب منطقهای، و ضرایب زمانمند که در برخی مصوبات دیده میشود. اشتباه در هر یک، نتیجه را دگرگون میکند.
گاهی نیز یک عنوان عوارض به اشتباه دو بار اعمال شده است؛ برای مثال، هم ذیل عنوان ارزش افزوده محلی و هم ذیل عنوان دیگری از همان جنس. در چنین مواردی، استناد به اصل منع اخذ عوارض مضاعف کارگر میافتد و کمیسیون مکلف است تداخل عناوین را برطرف کند.
اگر اختلاف صرفا حسابداری است مثلا ادعای پرداختهای پیشین که در محاسبه جدید منظور نشده کمیسیون با بررسی مفاصاحسابها، رسیدها و گردشهای ثبتشده در سامانه، تهاتر و کسر مبالغ پرداختی را اعمال میکند. من برای جلوگیری از هر اختلافی، فهرست پرداختها را با شناسه و تاریخ و بابت دقیق آماده میکنم و به دبیرخانه میسپارم تا در گردش کار بماند.
در رأی نهایی، درج صریح کسر مبالغ پرداختی و مانده بدهی به شفافیت کمک میکند و محل مناقشه بعدی را میبندد.
گاهی کمیسیون برای دستیابی به رقم صحیح، از نظر کارشناسی استفاده میکند؛ به ویژه زمانی که محاسبه وابسته به دادههای فنی شهرسازی باشد برای نمونه، تشخیص مساحت موثر تبلیغات، احراز تحقق تغییر کاربری، یا انطباق نقشه با وضعیت موجود.
ارجاع به واحد شهرسازی یا حتی کارشناس رسمی دادگستری، در عمل امری متداول است. در مقام دفاع، باید پرسش کارشناسی را دقیق صورتبندی کرد تا پاسخ، ابهام را برطرف کند و رقم را به واقعیت نزدیک کند؛ پرسشهای کلی، معمولا به پاسخهای کلی و بیفایده میانجامد.
ذکر این نکته ضروری است که کمیسیون اختیار وضع عوارض یا ایجاد عنوان جدید ندارد؛ تنها در چارچوب مصوبات معتبر و قوانین عمل میکند. اگر شهرداری بر پایه بخشنامه داخلی یا رویهای که پایگاه قانونی ندارد طلبی مطرح کند، کمیسیون نمیتواند با رأی خود خلا قانونی را پر کند. این محدودیت، مرز میان تعیین میزان بدهی و خلق تکلیف جدید است و رعایت آن، سلامت رسیدگی را تضمین میکند.
بررسی اعتراضات مؤدیان نسبت به محاسبه عوارض
اعتراض مؤدی، قلب تپنده رسیدگی در کمیسیون است. بدون اعتراض مستند و دقیق، کمیسیون ناگزیر به دادههای ارائهشده از سوی شهرداری متکی میماند. من همیشه به مؤدیان میگویم اعتراض خوب، سه ویژگی دارد: زمانشناسی، مستندسازی و تمرکز.
از حیث زمانشناسی، به محض دریافت برگ مطالبه یا اخطار، باید ظرف مهلتی که در ابلاغ قید شده یا به فوریت و پیش از ارجاع پرونده به اجرا اعتراض خود را ثبت و پیگیری کنید. تعلل، شما را در موقعیت تدافعی ضعیف قرار میدهد؛ زیرا با قطعیت مطالبه و آغاز فرآیند اجرا، هر اقدامی دشوارتر میشود.
در بسیاری از شهرداریها، دبیرخانه کمیسیون برای ثبت اعتراض، فرم و سامانه مشخص دارد؛ ثبت دقیق خواسته و دلایل در همان ابتدا، نقشه راه دفاعی را میچیند.
از حیث مستندسازی، اعتراض باید بر دو پایه بایستد: نقد مبنای حقوقی و نقد دادهها و محاسبه. در نقد مبنای حقوقی، میپرسیم آیا مصوبه شورا واجد اعتبار است؟ آیا شمول آن نسبت به مورد ما صحیح است؟ آیا عطف به ماسبق نشده؟ آیا عنوان عوارض، با عنوان دیگری تداخل ندارد؟ در نقد دادهها، به اسناد میپردازیم: پروانهها، پایانکار، اسناد مالکیت، گزارشهای بازدید، عکسهای هوایی، سوابق پرداخت، و حتی اسناد صنفی یا تجاری. هر ادعا بدون سند، در کمیسیون وزن ندارد؛ برعکس، سند روشن و مرتبط، حتی اگر کوچک باشد، میتواند کفه ترازو را تغییر دهد.
از حیث تمرکز، باید از پراکندهگویی پرهیز کرد. اعتراض موثر، به چند محور اصلی محدود میشود و هر محور با استدلال و سند پشتیبانی میشود.
برای مثال، اگر ایراد شما خطای مساحت مفید است، تمام تیرهای استدلالی را روی همان نقطه متمرکز کنید: نقشه مصوب، صورتجلسه پایانکار، گزارش کارشناس و تطبیق با وضعیت موجود. اگر ایراد تداخل عناوین عوارض است، مصوبات مربوطه را کنار هم بگذارید و نشان دهید که اخذ هر دو، عملی یک تکلیف را دو بار مطالبه کرده است.
در جلسه کمیسیون، اصل تناظر باید رعایت شود: طرفین لوایح و مستندات یکدیگر را ببینند و فرصت پاسخ داشته باشند. اگر شهرداری در جلسه سند جدیدی ارائه کرد، درخواست میکنم فرصت برای ملاحظه و پاسخ مقرر شود.
همچنین، اگر ضرورت کارشناسی میبینم، بهجای اعتراض کلی، دقیقا موضوع کارشناسی را پیشنهاد میدهم: تعیین مساحت موثر تابلوهای نصبشده در جبهه جنوبی در تاریخ معین، نه صرفا ارجاع به کارشناس. چنین دقتی، مسیر رسیدگی را روشن میکند.
یکی از محورهای پرتکرار اعتراض، عدم انطباق کاربری است. گاه شهرداری بر مبنای کاربری تجاری مطالبه میکند، حال آن که ملک کاربری مسکونی دارد یا بالعکس. اینجا سند رسمی و پروانهها تعیینکننده است. در صورتی که کاربری عملا تغییر کرده اما تشریفات قانونی طی نشده، باید آگاه باشید که دفاع شما در برابر اصل مطالبه دشوار میشود؛ اما همچنان میتوان بر سر زمان تحقق تغییر و دامنه بهرهبرداری چانه زد و رقم را تعدیل کرد.
محور دیگر، زمان تعلق و مرور زمان اداری است. اگرچه در قوانین خاص عوارض، مرور زمان مدنی بهمعنای مصطلح وجود ندارد، اما اصل اعتماد مشروع و رویههای اجرایی شهرداریها اقتضا میکند مطالبههای بسیار قدیمی بدون توجیه، دوباره احیا نشود.
در این موارد، رویه قبلی شهرداری در صدور مفاصاحساب، صدور پایانکار یا سکوت طولانیمدت، ابزار دفاعی مهمی است و باید با مدارک مستند شود. کمیسیونها در برابر احیای یکباره مطالبات فراموششده، حساساند و در صورت نبود توجیه، به تعدیل یا رد بخشی از مطالبه رأی میدهند.
فرآیند، رأی کمیسیون باید متکی بر استدلال باشد: مبنای حقوقی اعمال شده، دادههای پذیرفتهشده، محاسبات و نتیجه. رأی مستدل، دو حسن دارد: نخست، شفافیت برای اجرا؛ دوم، امکان کنترل قضایی در دیوان عدالت اداری. اگر رأی فاقد استدلال باشد یا صرفا به کلیات اکتفا کند، دست شما برای طرح شکایت موثر در دیوان بازتر است؛ زیرا یکی از معیارهای نقض آراء اداری، فقدان استدلال کافی و عدم تبیین مبنای تصمیم است.
ترکیب اعضای کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
در این بخش، به جای بازخوانی متن قانون، ساختار انسانیِ کمیسیون ماده ۷۷ را به صورت کاربردی توضیح میدهم؛ این که چه کسانی در مقام عضو رأیدهنده پشت میز مینشینند، چه کسی صرفا در مقام طرف مطالبه حضور مییابد، نقش هر عضو در چینش استدلالها چیست، و چگونه میتوان از اصل بیطرفی کمیسیون صیانت کرد.
معرفی اعضای کمیسیون
به حکم ماده ۷۷ قانون شهرداری، هسته رأیدهنده کمیسیون متشکل از سه نفر است: نماینده وزارت کشور، نماینده قوه قضاییه که در عمل معمولا قاضی شاغل یا بازنشسته معرفی میشود، و نماینده شورای اسلامی شهر. این سه نفر اعضا محسوب میشوند و حق رأی دارند و رأی به اکثریت اتخاذ میشود. دبیرخانه در ساختمان شهرداری مستقر است، اما شهرداری به عنوان موسسه طرف مطالبه، عضوِ کمیسیون نیست.
نماینده یا کارشناس شهرداری عمدتا از واحد درآمد یا امور حقوقی برای تشریح مبنای محاسبه و پاسخ به پرسشها در جلسه حاضر میشود، اسناد ارائه میکند، و پس از پایان دفاع طرفین، از اتاق خارج میگردد یا در جایگاه طرف دعوا مینشیند؛ اما به هیچ وجه در جمع رأیدهندگان قرار نمیگیرد.
این تفکیک در عمل اهمیت حیاتی دارد. بارها دیدهام در برخی شهرها بهاشتباه تصور میشود مدیر درآمد یا نماینده شهردار عضو کمیسیون است.
چنین تلقی، نه با نص قانون سازگار است و نه با اصل بیطرفی؛ و هر رأیی که با مشارکت رأیدهندهای خارج از ترکیب مقرر صادر شود، در دیوان عدالت اداری با ایراد عدم رعایت تشریفات تشکیل مرجع در معرض ابطال قرار میگیرد. بنابراین، حضور نماینده شهرداری صرفا به عنوان ارائهدهنده دلایل و پاسخگو قابلقبول است و نه بیشتر.
در کنار این سه عضو رأیدهنده، معمولا یک دبیر یا کارشناس دبیرخانه، پرونده را اداره میکند: دعوت به جلسه، تنظیم صورتجلسه، جمعآوری لوایح، و ابلاغ رأی. دبیرخانه نیز عضو رأیدهنده نیست و نقش اداری دارد.
شناخت مرزهای نقشها، به من اجازه میدهد هنگام بروز شبهه در بیطرفی یا ایراد به تشریفات، دقیق و بموقع تذکر دهم و در صورت لزوم، این ایرادها را به عنوان دفاع شکلی برای مرحله نظارت قضایی ذخیره کنم.
جایگاه و نقش هر یک از اعضا
نقش نماینده وزارت کشور، در نگاه من، ایفای نقش ناظر سیاستهای اجرایی و انتظام اداری است. او باید مطمئن شود مطالبه شهرداری در چارچوب صلاحیتهای محلی، آیینهای ابلاغ، و رویههای مصوب وزارت پیش میرود. نگاهش اغلب بر همخوانی اقدام شهرداری با قواعد عمومی اداره، از جمله پاسخگویی، شفافیت در محاسبه و پرهیز از تبعیض متمرکز است.
وقتی به عنوان وکیل، ایراد ابهام در مبنای محاسبه یا تعرض به حقوق دفاعی را طرح میکنم، مخاطب طبیعی این ایراد، پیش از همه نماینده وزارت کشور است که مسئولیت دیدهبانی انتظام اداری را احساس میکند.
نماینده قوه قضاییه، ستون حقوقی و دادرسی کمیسیون است. او گرچه در چارچوب کمیسیون اداری مینشیند، اما با ذهنیت قضایی به دلایل مینگرد: انطباق مطالبه با قانون، قابلیت اعمال مصوبه بر مورد خاص، رعایت حقوق دفاعی، و استدلالپذیریِ رقم نهایی.
در جلسات متعدد شاهد بودهام که این عضو، در مواجهه با ادعاهای بدون سند یا محاسبات غیرشفاف، سختگیر است و درخواست میکند جدول محاسبه، ضرایب و اسناد مستند ارائه شود.
اگر بنا بر ارجاع به کارشناس باشد برای نمونه، در احراز مساحت موثر تبلیغات یا تطبیق کاربری معمولا این عضو است که دامنه پرسش کارشناسی را صورتبندی میکند تا پاسخ مبهم بهدست نیايد.
نماینده شورای اسلامی شهر، حلقه اتصال کمیسیون به قانونگذاری محلی است. چون بسیاری از عوارض و بهای خدمات بر پایه مصوبات شورا مطالبه میشود، این عضو نسبت به فلسفه وضع عوارض، دامنه شمول و تعادل میان منافع عمومی و حقوق مالکانه حساس است. در عمل بارها پیش آمده که در پرتو پرسشهای نماینده شورا، مشخص شده شمول مصوبه بر مورد خاص یا تفسیر بهکاررفته از یک تبصره، صحیح نبوده است.
من در لایحه دفاعیه، اگر محور استدلالم تداخل عناوین عوارض یا عدم قابلیت تسری مصوبه به گذشته باشد، جملات خود را چنان میچینم که چشم نماینده شورا را به تناقضهای درونی مصوبه یا هدفگذاری ناصحیح آن حساستر کنم.
نماینده شهرداری به عنوان طرفِ مطالبه نقش اقامه دلیل دارد، نه نقش قضاوت. او باید نشان دهد محاسبه عوارض یا بهای خدمات، بر اساس مصوبه معتبر، دادههای واقعی درست، و روش محاسبه شفاف انجام شده است. هر جا این سه ضلع سست باشد، دفاع او لغزش پیدا میکند.
من عادت دارم پیش از جلسه، رسما از دبیرخانه بخواهم پرونده محاسباتی شهرداری را کامل ببینم: برگهای محاسبه، استعلامهای شهرسازی، گزارش بازدید، و سوابق پرداخت.
اگر شهرداری در جلسه سند جدید ارائه کند، از کمیسیون میخواهم فرصت تناظر بدهد تا بتوانم پاسخ مستدل بنویسم. این درخواست معمولا با درک نماینده قوه قضاییه از حقوق دادرسی همراهی میشود.
درباره ریاست جلسه، قانونگذار صراحتی در تعیین رئیس ندارد و در عمل بر اساس توافق داخلی یا آییننامههای اجرایی، یکی از سه عضو رأیدهنده جلسه را اداره میکند.
من همواره توجه میدهم که فارغ از اینکه چه کسی مدیریت جلسه را بر عهده دارد، روند رسیدگی باید بر پایه تناظر، استماع دفاعیات و ثبت دقیق صورتجلسه پیش رود؛ زیرا هر خلل در این روند، در مرحله نظارت قضایی به عنوان ایراد شکلی اثرگذار خواهد شد.
بررسی استقلال و بیطرفی کمیسیون
بیطرفی، سرمایه اصلی کمیسیون است. اینکه دبیرخانه در ساختمان شهرداری مستقر است و نماینده شهرداری در جلسه شرکت میکند، به خودی خود خدشهای به بیطرفی وارد نمیکند؛ به شرط آن که مرز میان عضو رأیدهنده و طرف دعوا روشن و محترم بماند. هرگاه مرزها مخدوش شود برای مثال، کارشناس واحد درآمد در مقام عضو بنشیند یا در مرحله تصمیمگیری پشت درهای بسته حاضر بماند اصل بیطرفی آلوده میشود و رأی در معرض ابطال قرار میگیرد.
من در مواجهه با چنین مواردی، همزمان دو مسیر را فعال میکنم: اعتراض در همان جلسه با درخواست درج در صورتجلسه، و طرح ایراد در دیوان عدالت اداری با استناد به عدم رعایت تشریفات و اصل تناظر.
استقلال اعضا نیز معنایی فراتر از عنوان سازمانی دارد. نماینده شورای شهر نباید خود را وامدار شهردار بداند؛ شورا نهاد ناظر و قانونگذار محلی است و تصمیم کمیسیون، تصمیم یک مرجع مستقل است نه شعبهای از شهرداری.
نماینده قوه قضاییه باید با همان حساسیت یک قاضی به ادله و تشریفات بنگرد و تحت تاثیر ضرورتهای درآمدی شهر قرار نگیرد.
نماینده وزارت کشور نیز باید یادآور باشد که استانداردهای اداره عمومی شفافیت، پاسخگویی، تناسب و منع تبعیض بر هر تصمیم کمیسیون سایه دارد.
وقتی در لایحه دفاعیه، به عدم تناسب بین عنوان خدمت و رقم مطالبه یا به تبعیض ناروا در اعمال ضرایب مشابه بر املاک نامتجانس اشاره میکنم، دقیقا بر همین اصول عمومی حقوق اداری انگشت میگذارم که در ذهن اعضا بهویژه نماینده وزارت کشور جای محکمی دارد.
موضوع تعارض منافع را نیز باید جدی گرفت. اگر یکی از اعضا در پرونده ذینفع باشد برای نمونه، نسبت نزدیک با مؤدی داشته باشد، در همان پرونده پیشتر سمتی داشته باشد، یا منافع مستقیم مالی/شغلیاش تحتتاثیر رأی قرار گیرد اصل بیطرفی اقتضا میکند از رسیدگی کناره بگیرد و عضو علیالبدل در صورت پیشبینی در آیین داخلی جایگزین شود یا جلسه به تاریخ دیگری با ترکیب سالم تجدید گردد.
هرچند قانون شهرداری به صراحت آیین ردّ عضو را در کمیسیون ۷۷ تنظیم نکرده، اما اصول دادرسی منصفانه و رویه دیوان عدالت اداری، چنین کنارهگیری را برای صیانت از اعتبار رأی توصیه و در صورت عدم رعایت، موجبی برای نقض میشمارد.
من در چنین مواردی، درخواست کنارهگیری را مستند مینویسم و اگر پذیرفته نشود، در مرحله شکایت قضایی آن را به عنوان ایراد مستقل مطرح میکنم.
از دیگر لایههای بیطرفی، شفافیت فرایند است. تشکیل بهموقع جلسه با ابلاغ قانونی، امکان دسترسی به پرونده، ثبت کامل مذاکرات مهم در صورتجلسه، و صدور رأی مستدل، ابزارهاییاند که از شائبه گرایش بیجا میکاهند. رأیی که مبنای محاسبه را روشن میگوید، اسناد موثر را ذکر میکند و به ایرادات اصلی مؤدی پاسخ میدهد، حتی اگر به زیان موکل من باشد، در برابر نظارت قضایی مقاومتر است و احساس بیطرفی را تقویت میکند.
برعکس، رأی مبهم یا کلیگویی که صرفا مطالبه بر اساس مصوبه را تکرار کند، در دیوان عدالت اداری شانس کمتری برای بقا دارد.
استقلال نهادی کمیسیون نیز با نظارت پسینی دیوان عدالت اداری پشتیبانی میشود. این نظارت به اعضا یادآور است که تصمیمشان نه تنها باید درست باشد، بلکه باید درست دیده شود. به همین دلیل، من همواره پیشنهاد میکنم در پایان هر جلسه، صورتجلسهای خوانا و دقیق تهیه شود و طرفین تا حد امکان اظهارات مهم و ایرادات کلیدیشان را بهاختصار در آن درج کنند. این متن، بعدتر در دیوان عدالت اداری به عنوان سند روند رسیدگی، نقشی تعیینکننده مییابد.
روند رسیدگی در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
در این بخش، مسیر عملی ورود به کمیسیون ماده ۷۷ را از لحظه طرح اعتراض تا تشکیل جلسه و صدور رأی، به زبان تجربه و با تکیه بر ضوابط حقوق عمومی توضیح میدهم.
نحوه طرح شکایت یا اعتراض توسط مؤدی
آغاز رسیدگی در کمیسیون ماده ۷۷، بهطور معمول با اعتراض مؤدی به برگ مطالبه یا صورتحساب صادره از سوی شهرداری شکل میگیرد.
نخستین توصیه حرفهای من همیشه زمانشناسی است. بهمحض دریافت ابلاغ، پیش از آنکه مهلت درجشده در برگ یا اخطار منقضی شود، متن اعتراض را تنظیم و در دبیرخانه کمیسیون ثبت کنید.
بسیاری از شهرداریها علاوه بر پذیرش کاغذی، سامانه الکترونیک نیز دارند؛ اما حتی در ثبت الکترونیکی نیز خوب است نسخه مکتوب ممهور به شماره و تاریخ دبیرخانه نزد شما بماند تا در آینده به عنوان سندِ رعایت مهلت ارائه شود. تاخیر در اعتراض، شما را در موقعیت انفعالی قرار میدهد و شهرداری را برای تعقیب اجرا دستباز میکند.
متن اعتراض باید روشن، مستند و هدفمند باشد. در آغاز، مشخصات شما و ملک یا فعالیت مورد اختلاف را دقیق قید کنید؛ شماره پرونده درآمدی، کد نوسازی یا شناسه ملک، نشانی ثبتی، و اگر پرونده بابت فعالیت صنفی است، شماره پروانه کسب یا شناسه صنفی را بیاورید.
سپس خواسته را شفاف بنویسید: آیا ابطال کامل مطالبه را میخواهید، یا کاهش و اصلاح مبلغ، یا صرفا حذف جرایم دیرکرد؟ در ادامه، جهات اعتراض را به صورت پاراگرافهای کوتاه و مستدل تنظیم کنید؛ برای نمونه اینکه مصوبه مورد استناد قابلیت تسری به دوره مورد مطالبه را ندارد، یا کاربری ملک به درستی احراز نشده، یا محاسبه بر مبنای مساحت نادرست صورت گرفته، یا پرداختهای قبلی در محاسبات منظور نشده است. هر ادعا باید پشتوانهای از سند یا قرینه روشن داشته باشد.
پس از تنظیم اعتراض، آن را همراه با پیوستها تحویل دبیرخانه بدهید و رسید دریافت کنید. در همین مقطع، اگر میدانید بررسی پرونده به کارشناسی فنی یا حسابداری نیاز دارد، پیشنهاد کارشناسی را با صورتبندی دقیق موضوع مطرح کنید تا کمیسیون از ابتدا بداند پرسشِ تخصصی چیست.
تجربه نشان داده هرچه سوال کارشناسی مشخصتر باشد برای مثال تعیین مساحت موثر تابلوهای نصبشده در جبهه جنوبی بر اساس بازدید میدانی در تاریخ مشخص پاسخ، کارآمدتر و اختلاف، سریعتر روشن میشود.
همچنین اگر نگران اجرای فوری مطالبه هستید، ضمن پیگیری اداری برای تقسیط یا تعلیق در واحد درآمد، در صورت طرح شکایت در مرجع قضایی نظارتی، زمینه درخواست دستور موقت را نیز فراهم کنید تا اجرا تا زمان رسیدگی قضایی متوقف بماند.
در مرحله پس از ثبت، دبیرخانه کمیسیون پرونده را تشکیل و وقت رسیدگی تعیین میکند. ابلاغ دعوت به جلسه باید به نشانی ثبتی مؤدی یا از طریق سامانههای رسمی شهرداری انجام شود.
اگر ابلاغ بهدرستی نرسیده یا با فاصلهای نامتعارف از تاریخ جلسه به دست شما میرسد، همین نخستین نقطه دفاع شکلی است: درخواست تجدید وقت با استناد به عدم امکان تدارک دفاع و ضرورت رعایت اصل تناظر. حق شماست که با آگاهی کافی و فرصت متعارف در جلسه حاضر شوید و موضوع را بهصورت مستند طرح کنید.
مدارک و مستندات لازم برای ارائه به کمیسیون
ستون فقرات هر دفاع موثر، مدارک درست و مرتبط است. در پروندههای ملکی، سند مالکیت، پایانکار، گواهی عدم خلاف، پروانه ساختمانی و نقشههای مصوب، نخستین شواهد هویتی ملکاند و به کمیسیون نشان میدهند مبنای واقعی محاسبه چیست.
اگر اختلاف ناظر به کاربری یا مساحت است، تصویر برابر با اصلِ صفحه مشخصات سند، برگ پایانکار با جزئیات مساحت مفید و ناخالص و جداول سطح اشغال را آماده کنید.
هرجا تغییرات بعدی رخ داده مانند اضافهبنای مجاز یا اصلاح کاربری مستندات آن را نیز ضمیمه نمایید تا تصویر بهروز از وضعیت ملک ارائه شود.
در دعاوی مرتبط با فعالیت صنفی یا تجاری، پروانه کسب، شناسه صنفی، اجارهنامه رسمی محل کسب، گواهیهای بهداشت یا مجوزهای تخصصیِ مرتبط، نقش تعیینکننده دارد. گاهی شهرداری بر پایه اطلاعات ناقصِ سامانههای خود، نوع فعالیت را تجاری خاص تلقی کرده و ضریب عوارض بالاتری بهکار بسته است؛ در حالیکه اسناد صنفی شما فعالیتی متفاوت یا تاریخ شروعی دیرتر را نشان میدهد. ارائه مستندات صحیح، محاسبه را به ریل درست بازمیگرداند و رقم بدهی را دگرگون میکند.
رسیدهای پرداخت پیشین و مفاصاحسابهای گذشته، اغلب ناجی پروندهاند. بارها دیدهام که واحد محاسبات، برخی پرداختها را به دلیل تغییر شناسه یا انتقال پرونده به ناحیه دیگر، در جمعبندیِ جدید لحاظ نکرده است. فهرست پرداختها را با تاریخ، شناسه قبض، مبلغ و شرح دقیق آماده و ضمیمه کنید.
اگر به صورت تهاتری یا در قالب تسویهحسابهای پروانه ساختمانی وجهی پرداختهاید، آن اسناد را نیز ارائه دهید؛ کمیسیون باید اطمینان یابد مطالبه دو بار بابت یک عنوان انجام نشده و اصل منع اخذ عوارض مضاعف رعایت شده است.
در پروندههای تبلیغات محیطی، عکسهای تاریخدار، قرارداد نصب تابلو با شرکتهای مجاز، گزارش بازدید کارشناسان و حتی برداشتهای هوایی شهری، به رفع اختلاف بر سر مساحت موثر و مدت نصب کمک میکند.
در موضوعات وابسته به شهرسازی مانند تشخیص تحقق تغییر کاربری یا استفاده از تراکم مازاد استعلامهای کتبی از واحد شهرسازی، گزارشهای بازدید مورخ و تصاویر وضع موجود، ارزش ویژه دارد. اگر شهرداری به گزارشی استناد میکند که شما آن را مخدوش میدانید، نسخه کامل گزارش را مطالبه و با سند و تصویر پاسخ دهید؛ اعتراض صرف بدون سند، بر ترازوی کمیسیون وزن نمیاندازد.
صورتجلسههای بازدید ماموران، اگر بهدرستی و با امضای ذینفع تنظیم شده باشند، میتوانند علیه یا له شما باشند. اگر امضایی از جانب شما در آنها درج شده، دقت کنید آیا تاریخ و مفاد آن با واقعیت منطبق است یا خیر.
در صورت مشاهده مغایرت، دلایل و قرائن نقض را به طور مستند ارائه کنید؛ برای مثال، حضور شما در شهر دیگر در همان تاریخ، یا عدم تطابق زمان درجشده با ساعات قانونیِ فعالیت محل. گاه یک مغایرت ساده، کل مبنای مطالبه را فرو میریزد.
در نهایت، اگر میدانید رسیدگی به متخصص نیاز دارد، از همان ابتدا موضوع کارشناسی را دقیق تعریف و پیشنهاد کنید. در موضوعات مالی، کارشناسی حسابداریِ بدهی و بستانکاری، و در موضوعات فنی، کارشناس رسمی رشته راهوساختمان یا نقشهبرداری میتواند راهگشا باشد. معمولا هزینه کارشناسی از سوی متقاضی تودیع میشود یا کمیسیون حسب مورد تقسیم میکند. پرداخت بهموقع این هزینه، از اطاله دادرسی جلوگیری میکند و پرونده را در مسیر اثباتیِ شفاف قرار میدهد.
فرآیند تشکیل جلسات و صدور رأی
وقتی پرونده آماده و وقت رسیدگی تعیین شد، جلسه کمیسیون با حضور سه عضو رأیدهنده تشکیل میشود و نماینده شهرداری در جایگاه طرف مطالبه حاضر خواهد بود.
اداره جلسه حسب آیین داخلی بر عهده یکی از اعضاست؛ اما جوهره روند باید بر سه اصل استوار باشد: تناظرِ کامل میان طرفین، فرصت کافی برای استماع دفاع، و ثبت دقیق مذاکرات در صورتجلسه. من معمولا پیش از ورود به ماهیت، اگر ایراد شکلی دارم برای نمونه، ابلاغ ناقص، نقص پرونده محاسباتی، یا ارائه سند جدید توسط شهرداری بدون امکان پاسخ همان آغاز جلسه مطرح میکنم و میخواهم بهصراحت در صورتجلسه ثبت شود. ثبت این موارد، بعدا در نظارت قضایی اهمیت مییابد.
در جریان استماع، نخست شهرداری مبنای مطالبه را شرح میدهد: مصوبه مورد استناد، روش محاسبه، دادههای ملک یا فعالیت و جمعبندی رقم. سپس نوبت مؤدی است که ایرادات را طرح کند و اسناد خود را ارائه دهد.
اگر اختلاف ناظر به دادههای فنی باشد، کمیسیون میتواند جلسه را تجدید و پرونده را به کارشناس ارجاع دهد. سفارش من همیشه این است که دامنه ارجاع کارشناسی، روشن و محدود به نقاط اختلاف تعریف شود تا پاسخ گویا و قابل اجرا باشد.
در صورت وصول نظریه کارشناس، طرفین حق دارند نسبت به آن اظهارنظر کنند؛ اگر نظریه مجمل یا متعارض است، درخواست تکمیل یا توضیح نظریه یا ارجاع به هیات کارشناسی راهحلهای عملیاند که بارها به روشن شدن حقیقت کمک کردهاند.
اگر اختلاف فقط حسابداری باشد مانند احتساب دو باره یک عنوان یا عدم کسر پرداخت قبلی در همان جلسه یا جلسه بعد، با حضور کارشناس درآمد میتوان جدول اصلاحی را پیشِ روی اعضا گذاشت. من از دبیرخانه میخواهم هر تغییر در ارقام، با ذکر ردیف و مبنای حقوقی آن، در صورتجلسه بیاید تا رأی نهایی بر شانههای دادههای روشن بنشیند. رأیی که صرفا جمع کل مینویسد، هم برای اجرا مشکل میسازد و هم در معرض ایراد ابهام در مبنای محاسبه قرار میگیرد.
پس از تکمیل رسیدگی، اعضا وارد شور میشوند و رأی به اکثریت اتخاذ میگردد. رأی باید مستدل باشد؛ یعنی مبنای حقوقی اعمالشده، اسنادِ موثر و روش محاسبه را بیان کند و به ایرادهای اصلیِ مؤدی پاسخ دهد. من همواره از کمیسیون میخواهم در متن رأی، ردیفهای محاسبه، ضرایب بهکاررفته، مساحت موثر، نوع کاربری و بازههای زمانی تعلق عوارض را صریح درج کند.
این شفافیت دو فایده دارد: اجرای رأی بدون اختلاف پیش میرود و اگر قصد نظارت قضایی وجود داشته باشد، مرجع ناظر میتواند بر پایه متن، قانونیت رأی را بیواسطه ارزیابی کند.
ابلاغ رأی باید بهطور صحیح انجام شود؛ یا از طریق نشانی ثبتی مؤدی یا سامانههای رسمی ابلاغ شهرداری. از تاریخ ابلاغ، رأی در نظام اداریِ کمیسیون قطعی است و شهرداری میتواند برای وصول، از مسیر اجرای ثبت اقدام کند. این نقطه، جایی است که باید به موازاتِ مسیر اداری، به ابزارهای حقوقی پسینی نیز بیندیشید. اگر رأی را خلاف قانون یا مبتنی بر تشریفات معیوب میدانید، شکایت به مرجع قضایی نظارتی و درخواست دستور موقت برای توقف اجرا، راهکارهای عملیاند.
در عمل، بنا بر ضوابط رسیدگی در مرجع نظارتی، زمانی که فوریت و ورود خسارت غیرقابل جبران احراز شود، دستور توقف میتواند تا تعیین تکلیف شکایت صادر گردد. طرح این تقاضا باید مستند و دقیق باشد: نشان دهید اجرای رأی چه زیانی میآفریند و چرا بازگشتپذیر نیست.
همزمان، مذاکره با واحد درآمد شهرداری برای تقسیط یا تعلیقِ اجرا تا حصول نتیجه نهایی نیز بیفایده نیست. کمیسیون محل تعیین رقم قانونی است؛ اما چگونگی وصول در چارچوب اختیارات مصوبات در واحد درآمد قابل تنظیم است. بسیاری از پروندهها با ترکیبِ دفاع موثر در کمیسیون و توافق پرداخت معقول در درآمد به نتیجهای میرسند که هم حق عمومی شهر محفوظ میماند و هم بار مالیِ مؤدی مدیریت میشود.
در حاشیه همین روند، به دو ظرافت شکلی اشاره میکنم که در عمل بسیار اثرگذار است. نخست، رعایت حق همراهی با وکیل.
شما حق دارید وکیل دادگستری را در همه مراحل رسیدگی همراه داشته باشید؛ ردّ بیدلیل وکیل یا محدود کردن او در ملاحظه پرونده، با اصول دادرسی منصفانه ناسازگار است و بعدها میتواند مبنایی برای طرح ایراد در مرجع نظارتی باشد. دوم، مدیریت تعارض منافع.
اگر یکی از اعضا در پرونده ذینفع است برای مثال، پیشتر در مقام شهرداری در همان پرونده اظهار نظر کرده درخواست کنارهگیری او را مستند طرح کنید تا ترکیب سالم بماند و رأی در آینده به این دلیل مخدوش نشود.
در نهایت، آنچه روند رسیدگیِ موفق را از مسیر دشوار جدا میکند، ترکیبی از دقت شکلی و قدرت استدلالی است. اعتراض بهموقع، اسناد درست، تعریف دقیق موضوعات کارشناسی، مطالبه رأی مستدل و پیگیری هوشمندانه پس از ابلاغ، اجزایی هستند که اگر کنار هم بنشینند، حتی در پروندههایی که به ظاهر محاسبه شهرداری قطعی مینماید، فضا را برای تعدیل یا اصلاح رقم باز میکنند.
من در مقام وکیل، همیشه به موکل یادآور میشوم که کمیسیون ماده ۷۷، اگرچه مرجع اداری است، اما روح دادرسی در آن جاری است؛ هر جا دادرسی منصفانه رعایت شود، امکان رسیدن به نتیجهای متوازن میان حق شهر و حق شهروند فراهم میگردد.
ماهیت آرای کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
در این بخش به پرسشی میپردازم که در بسیاری از پروندهها تعیینکننده راهبرد دفاعی است: رأی کمیسیون ماده ۷۷ از نگاه حقوقی چه ماهیتی دارد و آثار این ماهیت بر اجرای رأی و شیوههای اعتراض چیست؟ ابتدا توضیح میدهم رأی کمیسیون در تراز حکم دادگاه قرار نمیگیرد و چرا آن را تصمیم اداری شبهقضایی مینامیم؛ سپس به شیوههای اجرایی شدن رأی و امکان صدور اجرائیه از مسیر شهرداری و ثبت اسناد میپردازم تا بدانید در عمل چه اتفاقی میافتد و چه حقوقی برای شما محفوظ است.
بررسی اینکه رأی کمیسیون حکم قضایی است یا تصمیم اداری
از منظر ساختار حقوق عمومی، کمیسیون ماده ۷۷ مرجع اداریِ تخصصی با کارکرد شبهقضایی است، نه دادگاه.
حضور یک قاضی دادگستری در ترکیب اعضا، به رأیِ کمیسیون وصف قضایی به معنای خاص کلمه نمیبخشد؛ زیرا کمیسیون زیر چتر قوه قضاییه تشکیل نشده و تابع آیین دادرسی مدنی نیست، بلکه نهادی است که قانونگذار برای حل اختلافات مالی میان مؤدی و شهرداری پیشبینی کرده است.
این تمایز آثار مهمی دارد: رأی کمیسیون در درون نظام اداری مربوط قطعی تلقی میشود، اما به اعتبار اصول حاکم بر حقوق اداری و بهویژه به موجب قانون دیوان عدالت اداری، همواره در معرض نظارت قضایی بر قانونیت و مشروعیت قرار دارد.
به بیان روشنتر، رأی کمیسیون حکم دادگاه عمومی نیست تا تنها از مجاری تجدیدنظر یا فرجام در همان دستگاه قضایی پیگیری شود؛ بلکه تصمیم اداری است که قابلیت رسیدگی شکلی و ماهوی در مرجع نظارتی صلاحیتدار (دیوان عدالت اداری) را دارد.
همین ماهیت، نسبت رأی کمیسیون با اعتبار امر مختوم را نیز روشن میکند. اعتبار امر مختومه در احکام دادگاهها، در چهارچوب شرایط خاص، مانع از طرح مجدد همان دعوا میان همان اشخاص میشود؛ اما تصمیم اداری حتی اگر قطعی نامیده شود از این حیث در تراز حکم قضایی نیست و میتواند در دیوان عدالت اداری به دلیل مخالفت با قانون، خروج از حدود اختیار، یا نقض تشریفات اساسیِ دادرسی اداری نقض یا اصلاح شود. بنابراین قطعیت رأی کمیسیون قطعیت در نظام اداری است، نه مصونیت از نظارت قضایی. من در راهبرد دفاعی، همواره این تمایز را به موکلانم یادآور میشوم؛ زیرا انتخاب مسیر درستِ اعتراض، تابعِ شناخت همین ماهیت است.
نکته دیگری که از ماهیت اداریِ رأی ناشی میشود، ضرورت استدلال در متن رأی است. تصمیم اداری، برای عبور از فیلتر نظارت قضایی، باید متکی بر مبنای حقوقی روشن، بیان صریح دادههای موثر و تبیین روش محاسبه باشد.
رأیی که صرفا به کلیات بسنده کند برای مثال، فقط بنویسد به استناد مصوبه شورا مطالبه وارد است در برابر نظارت دیوان عدالت اداری آسیبپذیر خواهد بود. از همین رو من در جلسات، بر لزوم درج ردیفهای محاسبه، ضرایب اعمالشده، نوع و مساحت موثر و پاسخ به ایرادات اصلی مؤدی تاکید میکنم تا رأی، هم قابلیت اجرا داشته باشد و هم در صورت اعتراض، قابل دفاع و قابل ارزیابی باشد.
قابلیت اجرایی آراء کمیسیون
ویژگی ممتاز رأی کمیسیون ماده ۷۷ این است که قانونگذار برای آن قدرت اجرایی ویژه پیشبینی کرده است. مطابق حکم قانونی، رأی پس از قطعیت از طریق اجرای ثبت طبق مقررات مربوط به اسناد لازمالاجراء به موقع اجرا گذاشته خواهد شد.
این عبارت کوتاه، آثار عملی فراوانی دارد. نخست آنکه اجرای رأی، محتاج تبدیل به دادنامه قضایی یا صدور اجرائیه از دادگاه عمومی نیست؛ مسیر اجرای آن همان مسیری است که برای اسناد رسمی لازمالاجرا و سایر اسنادی که قانونا در حکم لازمالاجرا هستند، پیشبینی شده است. دوم آنکه نهاد مجری، اداره اجرای اسناد رسمی در سازمان ثبت اسناد و املاک است؛ نهادی با اختیارات وسیع در توقیف و فروش اموال بدهکار، مشابه و گاه سریعتر از اجرای احکام مدنی.
در عمل، پس از ابلاغ رأی قطعی به مؤدی، شهرداری به عنوان داین، پرونده را به واحد اجرای ثبت میفرستد. اداره اجرا پس از بررسی شکلی رأی و مدارک هویتی طرفین و احراز قطعیت، اخطار اجرائیه صادر و به مؤدی ابلاغ میکند.
از تاریخ ابلاغ اجرائیه، بدهکار مهلت قانونی کوتاهی معمولا ده روز برای انجام مفاد اجرائیه یا معرفی مالی جهت پرداخت دارد.
اگر در این مهلت، بدهی پرداخته یا ترتیب پرداخت (مانند تقسیط مورد توافق شهرداری) ارائه نشود، اقدامات اجرایی آغاز میشود: توقیف حسابهای بانکی، بازداشت اموال منقول و غیرمنقول، برداشت از مطالبات نزد اشخاص ثالث، ارزیابی و مزایده. این ساز و کار، بهواسطه غیرقضایی بودن، سرعت عمل بالایی دارد و از این جهت، مدیریت زمان از سوی مؤدی حیاتی است.
در کنار این قدرت، ضمانتهای حقوق دفاعی نیز برقرار است. شکایت از عملیات اجرایی به عنوان مثال، ایراد به نحوه توقیف، ارزیابی، مزایده یا رعایت نشدن تشریفات ابلاغ اجرائیه در صلاحیت مرجع اجرای ثبت است و میتواند حسب مورد به تعلیق یا اصلاح عملیات منتهی شود. البته این شکایت، ناظر به فرآیند اجرا است، نه ماهیت رأی کمیسیون.
اگر اعتراض شما متوجه نفس رأی و مبنای حقوقی یا محاسباتی آن است، مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی، دیوان عدالت اداری خواهد بود و برای جلوگیری از ورود خسارت، باید توأمان به فکر تقاضای دستور موقت از آن مرجع باشید تا عملیات اجرایی تا تعیین تکلیف دعوا متوقف گردد.
من معمولا در پروندههای حساس، سه اقدام همزمان را توصیه میکنم: پیگیری اداری برای تقسیط یا تعلیق با شهرداری، شکایت شکلی از عملیات اجرایی در اداره ثبت در صورت وجود ایراد، و طرح دعوای نظارتی نزد دیوان عدالت اداری همراه با استدلال دقیق بر فوریت و ضرر غیرقابل جبران برای اخذ دستور موقت.
از حیث دامنه اجرا، باید دانست که رأی کمیسیون صرفا تا حد طلب مالیِ تعیینشده قابلیت اجرا دارد. بنابراین، اگر شهرداری بر پایه همان پرونده، بخواهد محدودیتهای فراتر از وصول طلب مانند ممانعتهای اداری خارج از چارچوب قانون اعمال کند، میتوان با استناد به تجاوز از حدود رأی، در همان مراجع اداری یا قضایی، جلوی توسعه غیرقانونی آثار رأی را گرفت.
همچنین هرگونه تهاتر با مطالبات احتمالیِ مؤدی از شهرداری، باید در چهارچوب قواعد عمومی تهاتر و با ارائه مستندات روشن انجام شود؛ اداره اجرا رأسا حق ورود ماهوی به تهاتر مورد اختلاف را ندارد و در صورت اختلاف واقعی، موضوع باید به مرجع صالح دیگری احاله شود.
امکان صدور اجرائیه از طریق شهرداری
پرسش رایج مؤدیان این است که آیا خودِ شهرداری اجرائیه صادر میکند؟ پاسخ حقوقی این است که شهرداری مرجع صدور اجرائیه نیست؛ بلکه متقاضی اجراست.
ساز و کار چنین است: پس از قطعیت رأی کمیسیون و ابلاغ آن به مؤدی، شهرداری به استناد رأی، از اداره اجرای ثبت اسناد درخواست صدور اجرائیه میکند. اداره ثبت پس از کنترل مدارک و احراز شرایط، اجرائیه را صادر و ابلاغ میکند و از همانجا چرخه اجرا آغاز میشود.
بنابراین، عنوان درست صدور اجرائیه به درخواست شهرداری است، نه اجرائیه شهرداری. این ظرافت اصطلاحی در عمل اهمیت دارد؛ زیرا هر ایراد شکلی به ابلاغ اجرائیه، تشریفات اجرا یا نحوه توقیف باید به مرجع اجرای ثبت هدایت شود، نه به واحدهای داخلی شهرداری.
از زاویه مدیریتی، شهرداری میتواند تا پیش از ارجاع به اجرا، با مؤدی برای تقسیط یا تسهیل پرداخت بر اساس مصوبات معتبر خود مذاکره و توافق کند.
حتی پس از صدور اجرائیه نیز، هرگاه شهرداری به عنوان بستانکار اعلام کند که با تقسیط یا تعلیق اجرا موافق است، اداره اجرا بنابر ضوابط، میتواند عملیات را متناسب با توافق تنظیم یا متوقف کند.
من در بسیاری از پروندهها توصیه میکنم همزمان با دفاع ماهوی و شکلی، مسیر گفتوگو با واحد درآمد را نیز باز نگه دارید؛ زیرا گاهی تفاهم بر سر تقسیط معقول، آثار مخرب اجرای فوری مانند مسدود شدن حسابهای عملیاتی یا توقیف ابزار کار را منتفی یا قابلتحمل میکند.
در برابر صدور اجرائیه، دو راهِ حقوقیِ مکمل نیز باید در نظر باشد. نخست، اگر ایراد شما به فرآیند اجراست برای نمونه، ابلاغ ناقص اجرائیه، توقیف مالِ غیر، یا ارزیابی نابهجا با شکایت از عملیات اجرایی در اداره ثبت، میتوان به اصلاح مسیر رسید.
دوم، اگر ایراد شما به خودِ رأی است، تنها مسیر موثر، طرح شکایت نزد دیوان عدالت اداری و در صورت اجتماع شرایط، درخواست دستور موقت برای توقف عملیات اجرایی است. تکیه صرف بر مکاتبات اداریِ غیرموثر، در برابر ماشینی که قانون به آن قدرت اجرا داده، معمولا نتیجهای جز اتلاف وقت ندارد.
در یک نگاه جمعبندیشده، رأی کمیسیون ماده ۷۷ تصمیم اداری شبهقضایی است که به موجب قانون، از قدرت اجرایی معادل اسناد رسمی لازمالاجرا برخوردار شده است.
شهرداری به عنوان بستانکار، متقاضی صدور اجرائیه از اداره ثبت میشود؛ بدهکار پس از ابلاغ، مهلت کوتاهی برای پرداخت یا ترتیب آن دارد و در صورت استنکاف، اقدامات اجرایی با سرعت آغاز میشود.
در برابر این ساز و کار سریع، حقوق دفاعی مؤدی نیز برقرار است: از مطالبه رأی مستدل و شفاف، تا شکایت از عملیات اجرایی و نهایتا نظارت قضایی دیوان عدالت اداری بر قانونیت رأی. هنر وکالت در این مرحله، چیدن درست این ابزارها در کنار هم و مدیریت زمان است؛ به گونهای که هم حق عمومی شهر تامین شود و هم حقوق مؤدی، بیآنکه زیر چرخهای اجرا له شود، بهدرستی استیفا گردد.
اعتراض و تجدیدنظرخواهی نسبت به آرای کمیسیون
در این بخش مسیر درست اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۷۷ را گامبهگام توضیح میدهم؛ از اینکه کجا و چگونه باید شکایت کنید تا اینکه چه زمانی باید اقدام شود و آیا شکایت، اجرای رأی را متوقف میکند یا نه. اگر اکنون با رأی قطعی کمیسیون روبهرو هستید، دانستن مرجع صالح، مهلتها و ابزارهایی مثل دستور موقت، تفاوتی واقعی در نتیجه ایجاد میکند.
مرجع صالح برای اعتراض به رأی
در چارچوب حقوق اداری ایران، آرای کمیسیون ماده ۷۷ تصمیم اداریِ شبهقضایی محسوب میشود و مسیر نظارت قضایی آن از دیوان عدالت اداری میگذرد.
صلاحیت دیوان بهصراحت شامل رسیدگی به شکایات اشخاص از تصمیمات و آراء قطعی مراجع اداری و شبهقضایی است؛ بنابراین اگر رأی کمیسیون را خلاف قانون، خارج از حدود اختیار یا مبتنی بر تشریفات معیوب میدانید، باید دادخواست خود را در شعب دیوان طرح کنید، نه در دادگاههای عمومی. این قاعده صلاحیت، نص قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری است و راه را برای کنترل قانونیِ رأی باز میگذارد.
در مقام عمل، تقدیم دادخواست در دیوان تشریفات مشخصی دارد: دادخواست باید به زبان فارسی و روی برگه یا در سامانه مخصوص دیوان تنظیم شود و خواسته، جهات نقض و دلایل به روشنی بیان گردد. این الزام شکلی نیز عینا در قانون آمده و رعایت آن، شرط ورود دیوان به ماهیت شکایت شماست.
من همیشه متن دادخواست را چنان سامان میدهم که سه محورِ مبنای قانونی رأی، دادههای موثر در محاسبه و رعایت یا عدم رعایت تشریفات بهطور مجزا و مستند بررسی شود تا مسیر رسیدگی برای شعبه روشن باشد.
نکتهای حیاتی که بسیاری از مؤدیان از آن غفلت میکنند این است که صرفِ طرح شکایت در دیوان، اجرای رأی کمیسیون را متوقف نمیکند.
اگر بیم ورود خسارت غیرقابلجبران دارید (مثلا توقیف حسابهای عملیاتی یا مزایده ملک)، باید همزمان با شکایت اصلی یا بلافاصله پس از آن، درخواست دستور موقت بدهید و فوریت و غیرقابلجبران بودن خسارت را مستند کنید.
مبنای این ابزار، مادهای از همان قانون دیوان است که دقیقا برای همین وضعیت پیشبینی شده و شعبه مکلف است درباره آن فورا تصمیم بگیرد.
شرایط و مهلت اعتراض
پایه زمانبندی در دیوان روشن است: مهلت طرح شکایت علیه آرای قطعی مراجع اداری و شبهقضایی، برای اشخاص مقیم داخل کشور سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی یا تصمیم است و برای اشخاص مقیم خارج از کشور شش ماه. این قاعده صریحا در قانون تصریح شده و رویه دیوان نیز همان را اعمال میکند.
اگر ابلاغ بهصورت واقعی صورت نگرفته باشد و شما ادعای بیاطلاعی دارید، شعبه ابتدا به صحت ابلاغ رسیدگی میکند و سپس وارد ماهیت میشود؛ اما تعلل بیدلیل یا اتکا به مکاتبات اداریِ غیررسمی، بهسادگی شما را از مهلت میاندازد.
من همیشه به موکل تاکید میکنم همان روزی که رأی را دریافت کردید، تقویم سهماهه را فعال کنید و تدوین دادخواست را آغاز کنید.
از حیث شکلی، دادخواست باید مشتمل بر مشخصات طرفین، مشخصات رأی مورد اعتراض، خواسته (مثلا ابطال رأی یا اصلاح آن)، جهات نقض و دلایل باشد و پیوستها از جمله تصویر ابلاغ رأی، صورتجلسات کمیسیون، جداول محاسبه و مدارک مالکیت یا فعالیت به دقت بارگذاری یا ضمیمه شود. این الزامات شکلی در ماده مربوط به تقدیم دادخواست تصریح شده و عدمرعایتشان میتواند به صدور قرار ردّ شکلی بینجامد؛ چیزی که حتی در پروندههای با بنیان ماهویِ قوی، عملا فرصت شما را میسوزاند.
درباره توقف اجرا نیز باید هوشیار بود: همانطور که گفتم، شکایت اصلی اجرای رأی را متوقف نمیکند و برای توقف، باید دستور موقت بگیرید.
معیارهای صدور دستور موقت در قانون روشن است احراز فوریت و ورود خسارت غیرقابلجبران و درخواست آن نیازمند پرداخت هزینه دادرسی نیست. اگر دستور موقت صادر شود، شعبه موظف است به اصل دعوا خارج از نوبت رسیدگی کند؛ اگر هم شکایت اصلی رد شود، دستور موقت خودبهخود بیاثر خواهد شد.
در طراحی استراتژی، من همواره ادله فوریت (مثل خطر مزایده قریبالوقوع) و ادله غیرقابلجبران بودن خسارت (مثل قطع جریان کسب و کار) را مستند ارائه میکنم تا شعبه در همان نگاه نخست قانع شود.
در کنار اینها، به تجربه دیدهام که طرح بهموقع شکایت در دیوان، منافاتی با مذاکره برای تقسیط یا تعلیق اجرای اداری در واحد درآمد شهرداری ندارد. اگرچه ابزار قضاییِ توقف، در دست دیوان است، اما اعلام موافقت شهرداری با تقسیط یا تعلیق وصول تا تعیین تکلیف شکایت، میتواند سرعت و شدت عملیات اجرای ثبت را تعدیل کند؛ با اینهمه، اتکای صرف به توافق اداری بدون پشتوانه قضایی، در پروندههای پرریسک خطرناک است و حتما باید در کنار آن، تقاضای دستور موقت را نیز پی گرفت.
مبنای توان اجرایی شهرداری در مسیر ثبت، همان وصف لازمالاجرا بودن رأی است؛ پس مدیریت زمان در سه جبهه دیوان، اجرای ثبت و واحد درآمد کلید کنترل ریسک است.
در مجموع، اگر رأی کمیسیون ماده ۷۷ را ناعادلانه یا خلاف قانون میدانید، راه درست این است: ظرف مهلت قانونی، دادخواست مستدل به دیوان تقدیم کنید، همزمان مستندات فوریت را برای دستور موقت آماده کنید، و پیوسته مراقب ابلاغها و ضربالاجلها بمانید.
در این مسیر، نقش من به عنوان وکیل آن است که متن دادخواست را چنان بنا کنم که هم در آزمون شکلی (صلاحیت، مهلت، تشریفات) پذیرفته شود و هم در سنجش ماهوی (قانونیت مصوبه، درستی دادهها و محاسبه، رعایت اصول دادرسی اداری) دست بالا را داشته باشد.
نکات تکمیلی کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
در این بخش میخواهم حلقههای اتصال کمیسیون ماده ۷۷ با سایر نهادها و فرآیندهای حقوقی را روشن کنم، اثرات عملیِ تصمیمات این کمیسیون را بر حقوق و تکالیف شهروند و نیز بر ساز و کارهای شهرداری توضیح دهم، نقدهای رایج را از منظر تجربه حرفهای دستهبندی کنم و در پایان، راهکارهایی کاربردی برای ارتقای کارکرد این مرجع ارائه نمایم.
ارتباط کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری با سایر مراجع
نقطه عزیمت درک روابط نهادی، توجه به این حقیقت است که کمیسیون ماده ۷۷ تنها مرجع حلوفصل اختلافات مالی میان مؤدی و شهرداری است و به محض صدور رأی، پرونده از بستر اداری شهرداری خارج نمیشود؛ بلکه در تعامل با دو محور مهم ادامه مسیر میدهد.
نخست محور نظارت قضایی پسینی است که از طریق دیوان عدالت اداری اعمال میشود و امکان کنترل قانونیت و مشروعیت رأی را فراهم میآورد. دوم محور اجراست که با اتکاء به وصف لازمالاجرایی رأی، از دریچه اداره اجرای اسناد رسمی در سازمان ثبت اسناد و املاک به حرکت درمیآید.
همین دوگانه، چگونگی چیدن استراتژی موثر را تعیین میکند؛ زیرا دفاع ماهوی و شکلی در دیوان، بدون مدیریت زمان در اجرای ثبت، غالبا به نتیجه ملموس نمیرسد و بالعکس، تمرکز صرف بر تعلیق اجرا بدون پیگیری ماهیت در دیوان، تنها خریدن زمان است.
در مدار نزدیکتر به شهرداری، پیوند کمیسیون با واحدهای درونسازمانی اهمیت دارد. رأی کمیسیون اگرچه توسط سه عضو مستقل اتخاذ میشود، اما مواد خام آن از جمله محاسبات، استعلامهای شهرسازی، گزارشهای بازدید و سوابق پرداخت در اختیار واحد درآمد، شهرسازی و حقوقی شهرداری است. به همین دلیل، کیفیت و شفافیت کار این واحدها مستقیما بر دقت و اقناعآوری رأی اثر میگذارد.
من وقتی پروندهای را میپذیرم، علاوه بر لایحهنویسی برای کمیسیون، مسیر گفتوگو با واحد درآمد را نیز باز میگذارم تا اگر محاسبه نیاز به اصلاح دارد، قبل از ورود به شور نهایی، دادهها همراستا و روشن شوند. این هماهنگی، از تعارضهای بعدی در اجرا جلوگیری میکند و حتی در صورت طرح شکایت در دیوان عدالت اداری، متن رأیِ مستدلتری تولید میکند.
در کنار اینها، باید نسبت کمیسیون ماده ۷۷ با سایر مراجع تخصصی شهرداری را درست فهمید. کمیسیون ماده ۱۰۰، مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی است و قلمرو آن، اعمال ضمانتاجراهای شهرسازی مانند جریمه یا قلع و قمع است؛ در مقابل، کمیسیون ماده ۷۷، فقط به اختلافات مالی ناشی از عوارض و بهای خدمات میپردازد.
خلط این دو ساحت، یکی از سرچشمههای خطا در دفاعهاست؛ برای نمونه، دفاع از ماهیت تخلف ساختمانی در کمیسیون ۷۷ یا اصرار بر نفی اصل بدهی عوارض در کمیسیون ۱۰۰، نه تنها بیثمر است بلکه زمان مؤدی را میسوزاند.
رابطه این دو کمیسیون، رابطه عموم و خصوص منوجه نیست؛ صرفا مجاورند و هر یک به حوزهای مستقل رسیدگی میکند، هرچند خروجی کمیسیون ۱۰۰ مثلا احراز اضافهبنا میتواند اثر غیرمستقیم بر مبنای محاسبه عوارض در کمیسیون ۷۷ داشته باشد و باید به عنوان داده فنی در نظر گرفته شود.
نکته دیگر، پیوند کمیسیون با شوراهای اسلامی شهر است. عوارض و بهای خدمات، عموما بر پایه مصوبات شورا اخذ میشود و کمیسیون، مشروعیت مطالبه را با رجوع به همین مصوبات و قوانین بالادستی میسنجد.
اگر در دفاع از مؤدی، ایراد به عدم تناسب مصوبه یا تعارض آن با قوانین بالادست مطرح شود، کمیسیون نمیتواند از چارچوب قانونی خود خارج و خود رأسا مصوبه را کنار بگذارد؛ اما میتواند در تحلیل شمول آن بر مورد خاص دقت کند و در صورت تعارض آشکار، مسیر طرح شکایت در دیوان را هموار کند. در واقع، رابطه کمیسیون و شورا رابطه کاربست و تفسیر است، نه رابطه سلسلهمراتبی اداری.
در سطح نظارتی، سازمان بازرسی کل کشور و استانداریها بهطور عام بر حسن اجرای قوانین و مقررات در دستگاههای عمومی نظارت میکنند. اگرچه این مراجع مستقیما رأی کمیسیون ۷۷ را نقض یا اصلاح نمیکنند، اما گزارشهای آنان درباره رعایت تشریفات، شفافیت محاسبات و تناسب مصوبات، میتواند در اصلاح رویهها و حتی در تحلیلهای شعب دیوان عدالت اداری اثرگذار باشد. از چشم مشاوره حقوقی شهرداری، این نظارتها پشتوانهای نرم برای مطالبه دادرسی منصفانه و استدلالمحور در کمیسیون است.
آثار و پیامدهای تصمیمات کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
نخستین اثر هر رأی، تعیین تکلیف عددیِ اختلاف است. عددی که کمیسیون در قالب رأی مستدل به آن میرسد، تبدیل به محور تمام اقدامات بعدی میشود؛ از صدور اجرائیه و توقیف اموال تا مذاکره برای تقسیط یا تعلیق.
هرچه رأی در بیان مبنای محاسبه دقیقتر باشد برای نمونه ذکر ردیفهای عوارض، ضرایب اعمالشده، مساحت موثر و بازه زمانی هم اجرای آن کمحاشیهتر پیش میرود و هم اگر قصد نظارت قضایی وجود داشته باشد، ارزیابی قانونیت رأی برای شعبه رسیدگیکننده روشنتر خواهد بود.
رأی مبهم، برعکس، هم دست مجریان را در برداشتهای متفاوت باز میگذارد و هم مسیر اعتراض را پرپیچوخم میکند.
پیامد دیگر، اثر رأی بر فرایندهای اداریِ مرتبط با ملک یا فعالیت مؤدی است. در عمل، وجود بدهی قطعیِ ناشی از رأی کمیسیون میتواند بر صدور یا تمدید برخی مجوزها مانند پایانکار ساختمانی یا پروانه کسب سایه بیندازد و دستگاه اداری را در چارچوب مصوبات الزام کند که قبل از ارائه خدمت، تکلیف بدهی روشن شود. این اثر، باید در چارچوب قانون و مصوبات معتبر اعمال شود و بهانهای برای اعمال محدودیتهای نامرتبط یا فراقانونی قرار نگیرد.
من در مواقعی که واحدهای اجرایی، فراتر از دایره رأی کمیسیون، محدودیت ایجاد میکنند، با استناد به اصل تناسب و ممنوعیت توسعه آثار رأی، مسیر اصلاح اداری یا طرح شکایت در دیوان را فعال میکنم.
سومین پیامد، ورود رأی به چرخه اجرای ثبت است. رأی کمیسیون بهمحض قطعیت، در حکم سند لازمالاجرا تلقی میشود و شهرداری میتواند از اداره اجرای اسناد رسمی درخواست صدور اجرائیه کند. از این نقطه، زمان بهصورت فشرده عمل میکند.
اخطار اجرائیه، فرصت کوتاهی برای پرداخت یا ترتیب آن باقی میگذارد و در صورت استنکاف، توقیف حسابها، بازداشت اموال و مزایده در دسترس قرار میگیرد. این پیامد، بهویژه برای بنگاههای اقتصادی که جریان نقدی و اعتبار عملیاتی برایشان حیاتی است، باید جدی گرفته شود.
هنر مدیریت دعوا در همینجا معنا پیدا میکند؛ یعنی همزمان که دادخواست نظارتی در دیوان و درخواست دستور موقت برای تعلیق اجرا را پی میگیریم، در واحد درآمد نیز بر تقسیط معقول یا تعلیق وصول تا تعیین تکلیف شکایت مذاکره میکنیم تا تبعات اجرای فوری، کسبوکار را از نفس نیندازد.
چهارمین اثر، شکلگیری نوعی رویه در سطح محلی است. هرچند آرای کمیسیون الزاما منتشر نمیشوند و نظام سابقه به معنای آکادمیک ندارند، اما در عمل، تکرار استدلالها و روشهای محاسبه، ذهنیت مشترکی میان اعضا و واحدهای محاسباتی میسازد.
اگر رأیی مستدل و متوازن باشد، احتمالا در پروندههای مشابه، همان مسیر تکرار میشود و پیشبینیپذیری را افزایش میدهد. به همین دلیل، وکیل آگاه میکوشد در هر پرونده، فراتر از حل دعوای خاص، استانداردی از استدلال و محاسبه را در ذهن کمیسیون نهادینه کند تا اثر مثبت آن به دیگران نیز برسد.
چالشها و انتقادات وارد بر کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
پررنگترین نقدی که در میدان عمل میشنوم، دغدغه استقلال ادراکی کمیسیون از اقتضائات درآمدی شهرداری است. هرچند ترکیب سهگانه اعضا با حضور نماینده قوه قضاییه و وزارت کشور، برای صیانت از بیطرفی طراحی شده، اما دبیرخانه در ساختمان شهرداری استقرار دارد و دادههای اصلی توسط واحد درآمد فراهم میشود.
اگر مرز میان عضو رأیدهنده و طرف دعوا در عمل بهخوبی پاس داشته نشود، شائبه جانبداری ایجاد میشود و اعتماد عمومی آسیب میبیند. من در جلسات، هرجا احساس کنم کارشناس واحد درآمد پا به حریمی فراتر از ارائه دلیل گذاشته، بیدرنگ تذکر میدهم و ثبت آن در صورتجلسه را میخواهم تا شفافیت فرآیند حفظ شود.
دومین چالش، ناهمگونی رویههاست. نبود دستورالعملهای اجراییِ واحد در سطح کشور و اتکای جدی بر مصوبات محلی، باعث میشود نحوه محاسبه، دامنه ضرایب و حتی کیفیت صورتجلسهها از شهری به شهر دیگر متفاوت باشد. این ناهمگونی، پیشبینیپذیری را کاهش میدهد و گاه به مطالبههای مضاعف یا تداخل عناوین عوارض میانجامد.
در پروندههای متعددی دیدهام که یک عنوان عوارض، با دو نام متفاوت اخذ شده یا ضریب منطقهای بدون تکیه بر دادههای عینی اعمال گردیده است. اصلاح این وضعیت، بدون تدوین الگوهای سراسریِ محاسبه و الزام به جدولهای شفاف، دشوار خواهد بود.
سومین محور انتقاد، ضعف در استدلالنویسی برخی آراء است. رأیی که فقط به نام مصوبه شورا اشاره میکند و از توضیح مبنای محاسبه، دادههای پذیرفتهشده و پاسخ به ایرادات طرف خودداری میورزد، هم در اجرا محل مناقشه میشود و هم در دیوان عدالت اداری آسیبپذیر است. این ضعف، بیش از آنکه ناشی از کمبود قانون باشد، نتیجه کمتوجهی به فن نگارش رأی و ضرورت پاسخگویی است. من به تجربه میدانم وقتی کمیسیون بداند رأیِ بدون استدلال در مرحله نظارت قضایی در معرض نقض است، انگیزه بیشتری برای مستدلنویسی پیدا میکند.
چهارمین انتقاد، دسترسی ناکافی مؤدی به پرونده و دادههای محاسباتی است. دادرسی منصفانه اقتضا میکند پیش از جلسه، طرف اختلاف بتواند جدولهای محاسبه، ضرایب، استعلامها و گزارشهای بازدید را ببیند تا دفاع موثری تدارک کند.
محدود کردن دسترسی یا ارائه ناقص دادهها، هم اصل تناظر را مخدوش میکند و هم احتمال خطا را بالا میبرد. هرگاه در پروندهای با این وضعیت روبهرو شدهام، با درخواست رسمیِ مکتوب و استناد به حق دفاع، مسیر دسترسی را باز کردهام و در صورت استنکاف، این ایراد را در دیوان عدالت اداری برجسته کردهام.
پنجمین موضوع، زمانبندی رسیدگی و اجرای رأی است. سرعت اجرای ثبت یک مزیت برای حاکمیت قانون است، اما اگر با فرایند رسیدگیای همراه نشود که فرصت واقعی دفاع بدهد، به احساس بیعدالتی دامن میزند. فاصله اندک میان ابلاغ رأی و آغاز عملیات اجرا، در کنار نبود دستور موقت، میتواند خساراتی به کسبوکارها وارد کند که جبرانپذیر نیست.
اینجا نقش شعب دیوان عدالت اداری در رسیدگی فوری به درخواست دستور موقت تعیینکننده میشود و از همین رو، استدلال دقیق بر فوریت و غیرقابلجبران بودن خسارت، باید بخشی از مهارت وکلا باشد.
راهکارهای بهبود کارکرد کمیسیون
اصلاحات موثر، از پذیرش این پیشفرض آغاز میشود که کمیسیون ماده ۷۷ باید هم حافظ منافع عمومی شهر باشد و هم پاسدار حقوق مالکانه و اقتصادی شهروند. برای نزدیک شدن به این تعادل، تقویت استقلال ادراکی و شکلیِ کمیسیون ضروری است.
جداسازی محسوس دبیرخانه از واحد درآمد در سطح ساز و کاری، تعیین پروتکلهای شفاف برای حضور و اظهارنظر نماینده شهرداری در حد ارائه دلیل و ثبت دقیق مرز نقشها، میتواند شائبه جانبداری را کاهش دهد و به اعتبار رأی بیفزاید.
استانداردسازی محاسبات و مستندسازی نیز راهگشا است. تدوین الگوهای واحد برای جداول محاسبه، تعریف روشن ضرایب، الزام به ذکر ردیفهای محاسبه در متن رأی و استفاده از سامانههای الکترونیک پرونده با دسترسی کنترلشده برای مؤدی و وکیل، خطای انسانی را کم میکند و تناظر را واقعی میسازد. اگر مؤدی پیش از جلسه بتواند صورتحساب تحلیلی و مبنای هر ردیف را ببیند، جلسه بهجای مناقشه بر سر کلیات، به حل اختلافهای واقعی بر محور دادهها تبدیل میشود.
ارتقای مهارت استدلالنویسیِ آراء، حلقه سوم اصلاح است. برگزاری کارگاههای مشترک برای اعضا درباره نگارش رأی مستدل، پاسخ به ایرادات طرفین، و اشاره دقیق به مبانی قانونی و دادههای پذیرفتهشده، کیفیت خروجی کمیسیون را چند پله بالا میبرد.
رأی مستدل، احترام به مخاطب و سرمایهای برای بقا در نظارت قضایی است. من در تعامل با کمیسیونها، هرگاه رأیی خوشساخت دریافت کردهام حتی اگر نتیجه آن مطابق خواست موکل نبود بهصراحت از دقت نگارشی قدردانی کردهام؛ چراکه این بازخورد حرفهای به جا افتادن هنجار استدلال کمک میکند.
شفافیت و دسترسی، رکن چهارم است. پیشبینی امکان مشاهده پرونده بهصورت زمانمند برای مؤدی و وکیل، انتشار عمومی دستورالعملهای محاسبه و تا حد رعایت حریم خصوصی انتشار نمونه آراء شاخصِ مستدل بهصورت ناشناس، اعتماد و پیشبینیپذیری را افزایش میدهد.
وقتی فعال اقتصادی بداند در شهرش، عوارض تابلو چگونه محاسبه میشود و در پروندههای مشابه چه منطقی اعمال شده، هم برنامهریزیاش واقعگرا میشود و هم احتمال مناقشه کاهش مییابد.
و نهایتاً، تعبیه زمانبندیهای معقول برای رسیدگی و ابلاغ، و نیز هماهنگی میان کمیسیون، واحد درآمد و اجرای ثبت، از بروز خسارات غیرضروری جلوگیری میکند. پیشبینی مهلت حداقلی میان ابلاغ رأی و اقدام برای اجرا، به مؤدی امکان میدهد یا تکلیف پرداخت را روشن کند یا از مسیر قضایی دستور موقت بگیرد. این فاصله کوتاه اما معنیدار، به عدالت اداری جان میدهد بدون آنکه قدرت اجرا را تضعیف کند.
من در مقام وکیل شهرداری، تجربه کردهام که همین اصلاحات عملی حتی اگر بهصورت تدریجی و در سطح یک شهرداری آغاز شود فضا را از تقابل پرتنش، به گفتگو بر سر دادهها و قانون تبدیل میکند. کمیسیون ماده ۷۷ هرچه شفافتر، مستدلتر و مستقلتر عمل کند، هم وصول عادلانه منابع شهر تضمین میشود و هم امنیت حقوقی کسبوکارها و شهروندان تقویت خواهد شد؛ و این همان تعادلی است که حقوق عمومیِ مدرن در پی آن است.
