پیش فروش ساختمان یکی از رایج‌ترین روش‌های تامین مالی در بازار ساخت و ساز است که به موجب آن، خریدار بخشی یا تمام بهای واحد ساختمانی را پیش از تکمیل پروژه می‌پردازد و مالک یا سازنده متعهد می‌شود در موعد مقرر، ملک را تحویل دهد و سند رسمی تنظیم کند. آشنایی با مراحل قانونی این فرآیند، از شناسایی سازنده معتبر و بررسی مجوزهای ساخت گرفته تا تنظیم قرارداد شفاف و منطبق با قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، اهمیت ویژه‌ای دارد.
نادیده گرفتن جزئیات حقوقی و مراحل قانونی در پیش فروش، می‌تواند زمینه‌ساز مشکلاتی همچون تاخیر در تحویل، عدم انطباق مشخصات واحد با قرارداد، یا حتی از دست دادن سرمایه شود. بی‌اطلاعی خریدار یا حتی سازنده از الزامات قانونی، به خصوص مواد و شرایطی که در قانون پیش‌بینی شده، خطر بروز دعاوی سنگین و طولانی‌مدت را افزایش می‌دهد.
اگر قصد دارید در این مسیر قدم بگذارید یا به عنوان وکیل، مشاور یا سرمایه‌گذار با آن سر و کار پیدا کنید، مطالعه این مقاله می‌تواند دیدی جامع و کاربردی به شما بدهد. در ادامه، به صورت گام‌به‌گام از صفر تا صد مراحل پیش فروش ساختمان را بررسی می‌کنم و سپس به نکات مهم در تنظیم قرارداد رسمی و مطمئن می‌پردازم.
آشنایی با مفاهیم مقدماتی پیش فروش ساختمان
در این بخش می‌خواهم شالوده مفهومی پیش فروش ساختمان را روشن کنم؛ از معنای لغوی و اصطلاحی و تعریف قانونی، تا سیر تحول مقررات در ایران و تمایز پیش فروش از سایر شیوه‌های واگذاری ملک. خواننده پس از مطالعه این قسمت، چارچوب حقوقی و جایگاه واقعی پیش فروش را در نظام حقوقی ایران می‌شناسد و می‌تواند درک دقیقی از مزایا و ملاحظات ریسک آن به دست آورد.
پیش فروش ساختمان چیست؟
در زبان عرف، پیش فروش یعنی فروختن چیزی پیش از آماده شدن کامل آن برای تحویل؛ سازنده واحدی را که هنوز در حال احداث است به خریدار واگذار می‌کند و خریدار نیز بهای آن را معمولا به صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت کار می‌پردازد. اما در حقوق، تعریف صرفِ عرفی کافی نیست؛ قرارداد پیش فروش، در نظام حقوقی ایران، عنوانی قانونی با آثار و تشریفات ویژه است و نمی‌توان آن را صرفا همان بیعِ مالی که هنوز موجود نشده پنداشت.
نقطه عزیمت من در تعریف حقوقی، ماده یک قانون پیش فروش ساختمان است که پس از اصلاحات، دامنه شمول خود را روشن‌تر و گسترده‌تر کرده است.
متن کامل این ماده به صراحت می‌گوید: ماده ۱ (اصلاحی ۱۴۰۱/۰۹/۰۶) ـ هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.
این تعریفِ موسّع چند نکته بنیادین دارد که در مشاوره حقوقی خود همواره بر آن‌ها تاکید می‌کنم. نخست اینکه عنوان قرارداد تعیین‌کننده نیست؛ یعنی حتی اگر طرفین بر روی کاغذ نامی غیر از پیش فروش بگذارند، هرجا تعهد به ساخت و تحویل واحدِ مشخص در میان باشد، قانون آن را پیش فروش می‌شناسد.
دوم اینکه حتی انتقال حقوق و تعهدات ناشی از چنین قراردادهایی هم زیر چتر همین قانون قرار می‌گیرد. بنابراین، وقتی در مقام تنظیم یا بررسی قرارداد هستم، معیارم محتوا و آثار حقوقی است نه صرفِ نام درج‌شده بر سربرگ.
در کنار تعریفِ ماده یک، باید به اصل آزادی قراردادها هم اشاره کنم که ستون فقرات تحلیل‌های قراردادی ماست: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. این متن کامل ماده ۱۰ قانون مدنی است و معنایش برای پیش فروش آن است که آزادی اراده تا جایی پذیرفته می‌شود که با قواعد آمره قانون پیش فروش تعارض پیدا نکند. به بیان ساده‌تر، هر شرط و مدلی که با الزامات صریح قانون پیش فروش ناسازگار باشد، زیر تیغ همین ماده ۱۰ می‌شکند و اعتبار خود را از دست می‌دهد.
از حیث تشریفات، قانون‌گذار در ماده ۳ تکلیف را روشن کرده است: ماده ۳ ـ قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
آوردن این متن کامل مهم است، چون به منِ وکیل یادآوری می‌کند که پیش فروش از جنس قراردادهایی نیست که بتوان آن را به‌سادگی در یک بنگاه عادی یا روی سربرگ دست‌نوشته منعقد کرد؛ رسمیت و ثبت جزء ماهیت اجرایی آن است.
در عمل، بسیاری از اختلافاتِ سال‌های اخیر از همین‌جا آغاز می‌شود: طرفین به‌اشتباه تصور می‌کنند چون بر سر قیمت، زمان تحویل و اوصاف فنی گفتگو کرده‌اند، هر نوشته‌ای اعتبار کامل دارد؛ در حالی‌که قانون، علاوه بر محتوا، ساز و کار رسمی تنظیم و ثبت را نیز شرط کرده است.
من در جلسات مشاوره حقوقی قراردادهای خرید و فروش، قبل از هر چیز، مسیر صحیح تنظیم سند رسمی در دفترخانه و مدارک لازم را مرور می‌کنم تا ریسک حقوقی معامله از ابتدا کنترل شود.
تاریخچه و تحول مقررات پیش فروش در ایران
در دوره‌ای پیش از تصویب قانون خاص پیش فروش (۱۳۸۹)، عرف بازار ساخت و ساز بر توافقات خصوصی بنا شده بود و تحلیل حقوقیِ آن‌ها عمدتا با اتکاء به قواعد عمومی قراردادها انجام می‌گرفت؛ یعنی همان ماده ۱۰ قانون مدنی که اجازه می‌دهد قراردادهای خصوصی، مادام که با قانون مخالفت صریح ندارند، معتبر تلقی شوند.
این وضعیت اگرچه انعطاف‌پذیری زیادی به بازیگران می‌داد، اما در حوزه پیش فروش، خلأهای مهمی به جا گذاشت: اختلاف در اوصاف فنی، زمان‌بندی تحویل، ضمانتِ کیفیت، و از همه مهم‌تر، چگونگی تضمین حقوق خریدار در برابر ریسک‌های ساخت.
همین خلأها زمینه تصمیم قانون‌گذار برای تصویب قانون مستقلِ پیش فروش در سال ۱۳۸۹ را فراهم کرد. متن این قانون در پایگاه مرکز پژوهش‌های مجلس موجود است و چارچوبی نسبتا کامل برای تعریف، تشریفات و ضمانت اجرا ارائه می‌دهد.
پس از تصویب قانون، آیین‌نامه اجرایی آن در ۷ خرداد ۱۳۹۳ به تصویب هیأت وزیران رسید و در ۲۵ خرداد ۱۳۹۳ منتشر شد. آیین‌نامه، مفاهیم عملیاتی همچون تعریف پیش فروشنده، مالک رسمی، و نحوه تعامل با شهرداری و سازمان ثبت را صورت‌بندی کرد و مسیر اداری صدور شناسنامه فنی، پیوست‌های لازم، و نقش مهندس ناظر را شفاف‌تر ساخت.
به بیان دیگر، اگر قانون، نقشه راه را ترسیم کرده بود، آیین‌نامه، تابلوهای راهنما و علائم اجرایی مسیر را نصب کرد.
تحولات بعدی در دهه ۱۴۰۰، تصویری دقیق‌تر از سیاست تقنینی کشور در این حوزه به دست می‌دهد. مهم‌ترین نقطه عطف، اصلاح ماده ۱ در تاریخ ۶ آذر ۱۴۰۱ است که دامنه پیش فروش را از صرفِ تعهد مالک رسمی به ساخت و تکمیل فراتر برد و قراردادهای مشارکت در ساخت و انتقال حقوق و تعهداتِ ناشی از آن‌ها را نیز صراحتا در زمره پیش فروش آورد.
نتیجه عملی این اصلاح، انسجام بیشتر در رویه‌ها و حذفِ بازی با عناوین قراردادی بود. من در کار روزمره‌ام این تغییر را به فال نیک می‌گیرم، چون تکلیف ما و موکلین در انتخاب چارچوب حقوقی روشن‌تر شده است.
در ادامه این مسیر، برخی مواد قانون نیز به‌روز شدند؛ برای نمونه، در منابع رسمی و تخصصیِ حقوقی، به اصلاح بند ۳ ماده ۲ اشاره شده است که قید متن پروانه ساختمانی صادره در صورت صدور، به عنوان پیوست قرارداد را به روشنی در زمره قیود ضروری برمی‌شمارد؛ این اصلاح در عمل به من کمک می‌کند هنگام تنظیم، وضعیت پروانه را یا به صورت پیوست قطعی و یا با تصریح در صورت صدور دقیقا صورت‌بندی کنم تا اختلاف بعدی به حداقل برسد. همچنین در گزارش‌های حقوقی به به‌روزرسانی‌هایی در ضمانت‌اجراها، از جمله ماده ۲۳، اشاره شده است.
هر چند جزییاتِ تقنینی را باید همواره در آخرین متن تجمیعی بررسی کرد، قدر مسلم آن است که روند تقنین به سمتِ شفاف‌سازی تعهدات و تسهیلِ مسیر رسمی‌سازی قراردادها حرکت کرده است.
این تحولات نشان می‌دهد قانون‌گذار در حال بالانس‌کردنِ دو هدف است: از یک‌سو، حمایت موثر از پیش‌خریدار به عنوان طرفِ ضعیف‌تر در برابر ریسک‌های ساخت؛ و از سوی دیگر، فراهم‌کردن امکان تامین مالی برای پروژه‌ها از طریق پیش فروش.
جمع این دو هدف، به‌ویژه در بازارهای نوسانی، کار ساده‌ای نیست، و به همین دلیل است که مطالعه نسخه‌های به‌روز قانون و آیین‌نامه برای هر تنظیم قرارداد ضروری است. من هیچ‌گاه بدون مراجعه به آخرین متنِ رسمی و نیز بخشنامه‌های ثبتی و شهرسازی، سند پیش فروش را نهایی نمی‌کنم.
تمایز پیش فروش از سایر شیوه‌های فروش املاک
در مشاوره‌های عملی، نخستین سؤال موکلان این است که پیش فروش چه تفاوتی با فروش عادی آپارتمان یا مشارکت در ساخت دارد؟ از منظر حقوقی، سه نکته کلیدی را باید مدنظر داشت.
نخست، پیش فروش با بیعِ قطعیِ ملک موجود و آماده انتقال تفاوت ماهوی دارد. در قرارداد بیع عادی، موضوع معامله عینِ موجود است و فروشنده مکلف به انتقال مالکیتِ فعلی و تنظیم سند قطعی در موعدی کوتاه است. اما در پیش فروش، موضوع تعهد، ساخت و تحویلِ واحدِ مشخص در آینده است و انتقال رسمی نهایی با تکمیل پروژه و احراز ایفای تعهدات پیوند خورده است.
از این رو، ضمانت اجراهای خاصی مانند ضرورت درجِ زمان‌بندی تحویل، اوصاف فنی، شناسنامه فنی مستقل، و ساز و کار داوری و خسارت تاخیر در قرارداد پیش فروش جایگاهی اساسی می‌یابند. در این الگو، امکان ریسک‌هایی مانند تغییر نقشه، تغییر مصالح یا افزایش مساحت و کاهش آن پیش‌بینی می‌شود و قانون حتی برای اختلاف مساحت، قاعده خاص وضع کرده است.
متن قانون در این باره صریح است و از جمله در ماده ۷ برای اختلاف مساحت، آثار دقیق پیش‌بینی کرده است؛ همین قواعد خاص، پیش فروش را از بیع عادی جدا می‌کند.
دوم، پیش فروش با مشارکت در ساخت نیز خلط نمی‌شود، هرچند امروز، بنا بر اصلاح ماده ۱، مشارکت در ساخت می‌تواند ذیل عنوان پیش فروش قرار گیرد اگر خروجی آن تعهد به ساخت و تحویل واحد مشخص به طرف دیگر باشد.
در مشارکتِ کلاسیک، معمولا آورده‌ها ترکیبی از زمین، سرمایه و خدمات فنی است و نسبت‌های سهم‌الشرکه بر مبنای آورده تعیین می‌شود. اما هر جا که در متنِ مشارکت، تعهد به ساخت و تحویلِ واحد مشخص به طرف مقابل به عنوان خروجی قرارداد درج می‌گردد، قواعد آمره پیش فروش بر آن حاکم می‌شود و تشریفات تنظیم سند رسمی، درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت، الزامی خواهد بود. بدیهی است که عناوین قراردادی نمی‌توانند این تشریفات را دور بزنند.
سوم، پیش فروش با قول‌نامه‌های عادی یا تفاهم‌نامه‌های غیررسمی هم تفاوت جدی دارد. من بارها دیده‌ام که طرفین برای تسریع در کار، برگه توافق تنظیم می‌کنند و گمان دارند بعدا در دفترخانه رسمی‌اش می‌کنیم؛ اما باید دانست که قانون‌گذار، در ماده ۳، تنظیم رسمی را عینِ الزام دانسته و حتی برای ترک آن، ضمانت اجرای کیفری پیش‌بینی کرده است. بنابراین، مسیر درست از همان آغاز، عبور از درگاه رسمیِ دفترخانه و رعایت افزونه‌های ثبتی و فنی است، نه اتکاء به نوشته‌های مقدماتی که نه شفافیت کافی دارند و نه حمایت قانونی کافی.
افزون بر این تمایزها، نقش شهرداری و سازمان ثبت در پیش فروش به‌مراتب پررنگ‌تر از معاملات عادی است. آیین‌نامه اجرایی، پیوند میان پروانه ساختمانی، شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و فرآیند تنظیم قرارداد را صورت‌بندی کرده و از این حیث، پیش فروش را در شبکه‌ای از کنترل‌های فنی و اداری قرار داده است. این تفاوت ساختاری، فلسفه حمایت‌گرانه قانون‌گذار را نشان می‌دهد: حمایت از خریدار از طریق الزام به شفافیت فنی و رصد ثبتی.
مزایا و معایب پیش فروش ساختمان
پیش فروش به عنوان ابزار تامین مالی و تسهیم ریسک، در اقتصاد ساخت و ساز نقشی انکارناپذیر دارد؛ اما مانند هر ابزار حقوقی-اقتصادیِ دیگر، رویه‌ای دو لبه است و باید با شناخت دقیق مزایا و ریسک‌ها به سراغ آن رفت.
از منظر سازنده، مزیت اصلی پیش فروش، تامین نقدینگی متناسب با پیشرفت پروژه است. سازنده می‌تواند بدون توسل گسترده به تسهیلات بانکی، هزینه‌های ساخت را از محل اقساطِ پیش‌خریداران پوشش دهد. این مدل، به ویژه در شرایطی که دسترسی به اعتبار بانکی دشوار یا پرهزینه است، چابکی پروژه را بالا میبرد و امکان برنامه‌ریزی مرحله‌ای را فراهم می‌کند.
افزون بر آن، پیش فروش باعث توزیع ریسک بازار (ریسک فروش در زمان تحویل) در طول دوره ساخت می‌شود و فشار فروش یک‌باره را کاهش می‌دهد. اگر قرارداد به درستی تنظیم شود، حتی می‌توان بخشی از ریسک نوسان قیمت نهاده‌های ساختمانی را از طریق ساز و کارهای تعدیل، مدیریت کرد.
من در تنظیم، معمولا ساز و کارهای گزارش پیشرفت بر مبنای تایید مهندس ناظر را با ماده ۱۲ قانون گره می‌زنم تا پرداخت‌ها دقیقا همگام با پیشرفت واقعی باشد.
از منظر خریدار، مزیت شاخص، دسترسی به واحد با قیمتِ عموما کمتر از قیمت روزِ تحویل و امکان پرداخت اقساطی است.
خریدار به‌جای پرداخت یک‌جای ثمن، در طول دوره ساخت، متناسب با پیشرفت کار، می‌پردازد و در مواردی، امکان شخصی‌سازی‌هایی مانند انتخاب کفپوش یا بخشی از تاسیسات را به دست می‌آورد.
این مزیت‌ها، پیش فروش را برای خانوارها جذاب می‌کند؛ به ویژه اگر با ابزارهای حمایتی مانند تسهیلات بانکی موضوع ماده ۱۰ قانون پیش فروش همراه شود که امکان وثیقه‌گذاریِ حقوقِ پیش‌خریدار را نزد بانک تسهیل کرده است. در عمل، این چیدمان می‌تواند توان خرید را افزایش دهد و دسترسی به مسکن را بهبود بخشد.
اما ریسک‌ها کجا هستند؟ نخستین ریسک، تاخیر در تحویل یا عدم ایفای تعهدات فنی از سوی سازنده است. قانون برای این وضعیت، ساز و کار خسارت تاخیر و همچنین قواعدِ اختلافِ مساحت را پیش‌بینی کرده است؛ بااین‌حال، تجربه من نشان می‌دهد که درجِ دقیقِ شاخص‌های فنی، تصاویر نقشه‌های مصوب، مشخصات مصالح و سامانه داوریِ کارآمد، قبل از بروز اختلاف، اهمیت دارد.
هرچه قرارداد روشن‌تر، اختلاف کمتر. ماده ۶ قانون پیش فروش، چارچوبی برای خسارت تاخیر ارائه کرده است، اما تحقق عملی خسارت، نیازمند مستندسازی دقیق مراحل کار و اخطارهای رسمی به موقع است؛ موضوعی که من در مدیریت دعوا، از ابتدای قرارداد به موکل گوشزد می‌کنم.
ریسک دوم، تنظیمِ غیررسمیِ قرارداد است. برخی تصور می‌کنند با استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی می‌توان قواعد آمره پیش فروش را نادیده گرفت. این برداشت، خطرناک است.
همان‌طور که متن کامل ماده ۳ تصریح دارد، قرارداد پیش فروش باید نزد دفترخانه و به‌صورت سند رسمی تنظیم شود و حتی برای تبلیغ پیش فروش، اخذ مجوز نیز الزامی است.
قانون‌گذار برای تخلف از این مسیر رسمی، ضمانت اجرای کیفری پیش‌بینی کرده و اقدام به پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی را مستوجب حبس یا جزای نقدی دانسته است. این سیاست کیفری نشان می‌دهد که آمره بودن تشریفات، شوخی‌بردار نیست و تکیه بر نوشته‌های عادی، خریدار را در معرض ریسک جبران‌ناپذیر قرار می‌دهد. به عنوان وکیل، از پذیرش پرونده‌هایی که می‌توانستند با یک مراجعه به دفترخانه از اساس دعوایی نشوند، همیشه حسرت می‌خورم.
ریسک سوم، ابهام در وضعیت پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی مستقلِ هر واحد است. آیین‌نامه اجرایی و به‌روزرسانی‌های قانونی، اهمیت پیوست‌کردن اطلاعات پروانه و شناسنامه فنی را برجسته کرده‌اند تا خریدار بداند دقیقا چه واحدی با چه اوصافی تحویل می‌گیرد.
در عمل، هرجا پروانه در مرحله صدور است، باید این وضعیت به صراحت در قرارداد منعکس و آثار آن بر زمان‌بندی و قیمت‌گذاری مشخص شود؛ و هرجا پروانه صادر است، متن آن باید به عنوان پیوست رسمی همراه سند بیاید. این سطح از شفافیت، اختلافات بعدی را به‌شدت کاهش می‌دهد و از نظر من، قابل مذاکره نیست.
در کنار این‌ها، باید به این نکته توجه کرد که پیش فروش اگرچه ریسک‌هایی دارد، اما ابزارهای حمایتی‌ای هم در متن قانون تعبیه شده است: از امکان تعلیق پرداخت اقساط در صورت عدم پیشرفت متناسب با قرارداد، تا حقِ درخواستِ تنظیم سند رسمی به قدرالسهم در فرضی که بخش اندکی از کار باقی مانده باشد.
استفاده حرفه‌ای از این ابزارها، سطح ریسک معامله را به طور چشمگیری پایین می‌آورد؛ مشروط بر آنکه قرارداد، دقیق و منطبق با قانون تنظیم شود و مسیر رسمی ثبت، از ابتدا رعایت گردد.
این‌ها همان جزئیاتی است که در مقام وکیل، در جلسات تدوین قرارداد، بند به بند آن‌ها را با موکل مرور می‌کنم تا پیش از شروع پروژه، تکلیف همه چیز روشن باشد.
مبانی قانونی پیش فروش در ایران
در این بخش، شاکله حقوقی پیش فروش ساختمان را می‌گشایم؛ از معرفی قانون ویژه پیش فروش و آیین‌نامه اجرایی آن، تا پیوندهای ناگسستنی این نهاد با مقررات شهرداری، نظام مهندسی و قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی.
هدفم این است که مسیر قانونی درست انجام دادن پیش فروش را روشن کنم؛ مسیری که اگر دقیق شناخته نشود، کوچک‌ترین لغزش در اسناد و تشریفات، بعدها به اختلافات سنگین منتهی خواهد شد. پس با ذهنی دقیق، گام‌به‌گام به سراغ منابع و نهادهای اثرگذار می‌رویم.
معرفی قانون پیش فروش ساختمان و آیین‌نامه اجرایی آن
قانون پیش فروش ساختمان، ستون اصلی تنظیم روابط میان پیش فروشنده و پیش‌خریدار است. قانون‌گذار با تصویب این قانون، پیش فروش را از قلمرو مبهم توافقات صرفا خصوصی خارج کرد و آن را در قالبی آمره با تشریفات مشخص نشاند.
به زبان ساده، دیگر نمی‌توان هر نوشته‌ای را هرچند با بهترین نیت به عنوان قرارداد معتبر پیش فروش پذیرفت.
قانون مسیر را تعریف کرده است: قرارداد باید رسمی باشد، اسناد فنی باید پیوست شود، و آنچه وعده داده می‌شود باید با پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی مستقل هر واحد هم‌نوا باشد.
در مقام عمل، من هرگاه برای موکلم قراردادی در این حوزه می‌نویسم، نخست به موضوع و ماهیت قرارداد نگاه می‌کنم. هرجا که تعهد به ساخت و تحویل واحد مشخص در آینده مطرح است، قانون پیش فروش بر آن حاکم خواهد بود، حتی اگر طرفین نام دیگری بر سند نهاده باشند. این نگاه ماهوی، مهم‌ترین سپر در برابر بازی با عناوین است؛ بازی‌ای که گاه به امید دور زدن تشریفات رسمی رخ می‌دهد، اما در عمل طرفین را بی‌پناه می‌گذارد. قانون پیش فروش، در عین حمایت از پیش‌خریدار، مسیر تامین مالی سالم پروژه را نیز باز می‌گذارد؛ مشروط بر آنکه مدارک فنی، زمان‌بندی، اوصاف واحد، بها و شیوه‌های پرداخت و تضمین‌ها با دقت درج شوند.
در کنار متن قانون، آیین‌نامه اجرایی پیش فروش، نقش کتابچه راهنما را بازی می‌کند. آیین‌نامه، مفاهیمی مانند شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، حدود و ثغور نقش مهندس ناظر، مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی، و ارتباط دفترخانه با اداره ثبت و شهرداری را عملیاتی کرده است.
برای نمونه، وقتی در دفترخانه حاضر می‌شویم، سردفتر صرفا یک شاهد بی‌طرف نیست؛ او باید کنترل کند که آنچه در قرارداد می‌نویسیم با مدارک پیوست و وضعیت ثبتی و فنی ملک سازگار است. این هماهنگی، از دل قانون بیرون می‌آید، اما آیین‌نامه است که آن را به فرآیند اجرایی قابل ارزیابی تبدیل می‌کند.
نکته‌ای که در سال‌های اخیر اهمیت مضاعف یافته، توجه به به‌روزرسانی‌های قانونی است. قلمرو پیش فروش در برخی موارد توسعه مفهومی پیدا کرده تا قراردادهایی را که در عمل همان کارکرد پیش فروش را دارند، در بر بگیرد.
این رویکرد، به عنوان یک سیاست تنظیم‌گرانه، با هدف بستن راه فرار از قواعد آمره و جلوگیری از تضییع حقوق پیش‌خریداران اتخاذ شده است.
من در تنظیم اسناد، همواره آخرین صورت‌بندیِ مفاهیم را ملاک می‌گیرم و هرگونه تعهد به ساخت و تحویل در آینده را، حتی ذیل قالب‌های مشارکت، در چارچوب پیش فروش تحلیل می‌کنم تا تشریفات رسمی از قلم نیفتد.
ارتباط قانون پیش فروش با مقررات شهرداری، نظام مهندسی و قانون مدنی
پیش فروش در خلأ اتفاق نمی‌افتد. این نهاد حقوقی بر شانه‌های سه مجموعه قواعد سوار است: مقررات شهرداری و شهرسازی، نظامات فنی و حرفه‌ایِ نظام مهندسی ساختمان، و قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی. اگر یکی از این ستون‌ها نادیده گرفته شود، قرارداد حتی اگر در دفترخانه تنظیم شده باشد در معرض فرسایش حقوقی قرار می‌گیرد.
در پیکره مقررات شهری، پروانه ساختمانی، نقشه‌های مصوب، سطح و سطوح مجاز ساخت، کاربری، پارکینگ و تراکم مفاهیمی هستند که قرارداد پیش فروش باید با آن‌ها هم‌نوا باشد.
وقتی سازنده وعده واحدی با متراژ مشخص و تعداد اتاق معین می‌دهد، این وعده باید ریشه در پروانه و نقشه‌های مصوب داشته باشد.
تغییر نقشه، الحاق یا حذف فضاها، یا هرگونه تعدیل فنی، بدون طی تشریفات قانونی در شهرداری و بدون تایید مهندس ناظر، اثر مستقیم بر تعهدات قراردادی می‌گذارد. به همین دلیل است که من در متن قرارداد، پیوندی صریح میان اوصاف و مساحت مورد تعهد و اسناد شهرسازی برقرار می‌کنم و هرگونه تغییر را منوط به اخذ مجوزهای لازم و جلب رضایت پیش‌خریدار می‌سازم. این پیوند، نه یک وسواس شکلی، بلکه ضامن اجرایی بودنِ وعده‌هاست.
نظام مهندسی ساختمان، بازوی فنی این ماجراست. شناسنامه فنی مستقل هر واحد دستاورد مهمی است که به ما اجازه می‌دهد واحد را به‌مثابه یک موجودیت فنیِ قابل‌شناخت توصیف کنیم. وقتی در قرارداد می‌نویسم کفپوش از نوع خاص، تاسیسات مکانیکی با ظرفیت مشخص، یا نمای ساختمان طبق جزئیات معین اجرا شود، باید تکیه‌گاه فنی و قابل اندازه‌گیری داشته باشم.
اینجاست که نقش مهندس ناظر و گزارش‌های پیشرفت کار، به‌ویژه در پرداخت‌های مرحله‌ای، تعیین‌کننده می‌شود. من هرگز پرداخت اقساط را صرفا به زمان منوط نمی‌کنم؛ ملاک باید پیشرفت واقعی باشد و مرجع تشخیص آن، گزارش رسمی ناظر. این ساز و کار، هم منافع پیش‌خریدار را در برابر تاخیرهای بی‌دلیل حفظ می‌کند و هم جریان مالی پروژه را عادلانه نگه می‌دارد.
در سطح قواعد عمومی قراردادها، قانون مدنی ایران قطب‌نمای ماست. اصل حاکمیت اراده، به ویژه در ماده ۱۰ قانون مدنی، اجازه می‌دهد تا آنجا که مخالف صریح قانون نیست، طرفین شرایط اختصاصی خود را بیافرینند. من در عمل، برای پوشش ریسک‌های نوسان قیمت مصالح، تاخیر در تامین انشعابات، یا حوادث خارج از اختیار، شروطی دقیق طراحی می‌کنم؛ اما هرگز این شروط را طوری تنظیم نمی‌کنم که روح آمره قانون پیش فروش یعنی شفافیت، رسمیت، و پیوستگی با اسناد فنی مخدوش شود. به تجربه آموخته‌ام هرگاه شرطی به ظاهر جذاب، با قواعد آمره تعارض پیدا کند، همان شرط در اولین اختلاف، یا بی‌اثر می‌شود یا علیه طرفِ مدعی به کار می‌افتد.
از منظر هم‌افزایی نهادی، ارتباط سه‌گانه شهرداری نظام مهندسی اداره ثبت و دفترخانه باید در متن قرارداد بازتاب بیابد. هرجا پای افزایش یا کاهش مساحت به میان می‌آید، باید ساز و کار تعدیل ثمن، منطبق با قواعد شهرسازی و با ملاک گزارش‌های رسمی، پیش‌بینی شود.
هرجا سخن از تغییر مصالح است، باید مرجع فنیِ تشخیص کیفیت و درجه‌بندی مشخص شود. هرجا تحویل موقت و قطعی مطرح است، باید پایان‌کار و گواهی‌های تایید عملکرد تاسیسات و ایمنی به عنوان پیش‌شرط‌ها ذکر گردد. این‌ها مفاهیمی بیرون از قانون پیش فروش نیستند، اما عدم انعکاسشان در قرارداد، شکاف‌های پرهزینه می‌آفریند.
برای اینکه پیوند پیش فروش با قانون مدنی را یک گام ملموس‌تر نشان بدهم، متن کامل ماده ۱۰ قانون مدنی را می‌آورم؛ ماده‌ای که همواره در حاشیه ذهن من هنگام تدوین شروط قراردادی حاضر است:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
این قید پایانی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، چراغ قرمز ما در برابر هر شرطی است که بخواهد رسمیت سند، پیوست‌های فنی، یا الزامات آمره پیش فروش را دور بزند. به زبان ساده، خلاقیت قراردادی مجاز است، اما فقط تا مرزهایی که قانون کشیده است.
نقش و اختیارات مراجع نظارتی
اگر بخواهم با تجربه میدانی سخن بگویم، موفقیت یک قرارداد پیش فروش بیش از آنکه به متن زیبا وابسته باشد، به زنجیره نظارت و اجرا متکی است. در این زنجیره، چند مرجع کلیدی نقش ایفا می‌کنند و شناخت اختیارات هرکدام، به منِ وکیل کمک می‌کند قرارداد را واقع‌بینانه ببندم و در صورت اختلاف، سریع‌تر به نتیجه برسم.
دفترخانه اسناد رسمی، نخستین حلقه نظارت شکلی است. سردفتر باید مطمئن شود که هویت و اهلیت طرفین روشن است، مالکیت یا سمت پیش فروشنده احراز شده، مدارک فنی ضروری پیوست است، و مفاد قرارداد با وضعیت ثبتی و شهرسازی تعارض ندارد.
دفترخانه همچنین وظیفه دارد خلاصه معامله را به اداره ثبت ارسال کند تا در سوابق ثبتی منعکس شود. این انعکاس، اهمیت راهبردی دارد: حقوق پیش‌خریدار از حالت توافق خصوصی پنهان خارج می‌شود و به یک واقعیت ثبتی تبدیل می‌گردد؛ واقعیتی که در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد است. در پرونده‌های اجرا، همین انعکاس ثبتی، عملا سپر اول دفاعی پیش‌خریدار محسوب می‌شود.
اداره ثبت اسناد و املاک، حلقه دوم است. ثبت، با دریافت خلاصه معامله، نقش حافظ آثار بیرونی قرارداد را ایفا می‌کند. اگر به هر دلیل، سازنده بخواهد ملک را در تعهدات دیگری درگیر کند، سابقه پیش فروش در سوابق ثبتی به‌مثابه هشدار عمل می‌کند.
افزون بر این، در انتهای مسیر و هنگام تنظیم سند رسمی انتقالِ قطعی، همین پیوستگی با سوابق قبلی است که کار را بی‌دردسر پیش میبرد و از تعارض اسناد جلوگیری می‌کند.
شهرداری و واحدهای تابعه، حلقه سوم نظارت‌اند. صدور پروانه، کنترل انطباق ساخت با نقشه‌های مصوب، اعمال جریمه‌ها و دستورهای اصلاحی، و نهایتا صدور پایان‌کار، همگی در ید اختیار شهرداری است.
به همین دلیل، من در قرارداد، تحویل موقت را از تحویل قطعی جدا می‌کنم و تحویل قطعی را منوط به اخذ پایان‌کار می‌دانم. هرگونه تحویل بدون پایان‌کار، ریسک‌های پنهان فراوان دارد: از عدم ایمنی و مسائل فنی تا دشواری در اخذ انشعابات و سپس انتقال رسمی.
شهرداری البته مرجع حل اختلافات خصوصی نیست، اما تصمیمات آن درباره مشروعیت ساخت و انطباق با ضوابط، آثار مستقیم بر امکان اجرای تعهدات قراردادی دارد.
سازمان نظام مهندسی ساختمان و مهندس ناظر، حلقه چهارم نظارت فنی‌اند. گزارش‌های ناظر، معیار عینی پیشرفت کار است. من پرداخت‌های مرحله‌ای را به بندهای مشخص گزارش‌های ناظر گره می‌زنم: مثلا اتمام اسکلت، تکمیل سفت‌کاری، اجرای تاسیسات تا مرحله تست، پایان نازک‌کاری، و تحویل آزمایشی تاسیسات.
این گره‌زدن، اختلافات ناشی از برداشت‌های سلیقه‌ای از پیشرفت را می‌خشکاند. علاوه بر آن، در مقام اختلاف، گزارش‌های ناظر و بازرس‌های فنی به‌راحتی به کار کارشناس رسمی دادگستری می‌آید و روند اثبات را کوتاه می‌کند.
مراجع حمایتی و قضایی، حلقه پنجم‌اند. قانون برای تخلف از مسیر رسمی پیش فروش، ضمانت اجرا حتی کیفری قرار داده است. این ضمانت‌ها، صرفا تهدید نیستند؛ وقتی پرونده‌ای به من ارجاع می‌شود که در آن پیش‌خریدار با نوشته‌های عادیِ فاقد پشتوانه رسمی روبه‌روست، فعال‌سازی ابزارهای حمایتی قانون بسیار دشوارتر می‌شود. اما اگر قرارداد رسمی است و پیوست‌های فنی و گزارش‌های ناظر مرتب است، مسیر اخطارهای قانونی، مطالبه خسارت تاخیر، الزام به انجام تعهدات فنی، و در صورت لزوم فسخ و استرداد وجوه، به مراتب کوتاه‌تر و مطمئن‌تر خواهد بود.
در برخی پرونده‌ها، دادستانی نیز به‌دلیل جنبه عمومیِ برخی تخلفات سازمان‌یافته در پیش فروش‌های بدون مجوز، ورود کرده است؛ نشانه‌ای از حساسیت نظام حقوقی نسبت به صیانت از سرمایه‌های مردم.
نکته‌ای که همیشه به موکلان می‌گویم این است که نظارت، یک‌باره نیست؛ پیوسته است. قرارداد باید ساز و کاری برای اطلاع‌رسانی منظمِ پیشرفت کار داشته باشد: گزارش‌های دوره‌ای، بازدیدهای حضوری با هماهنگی، و امکان طرح ایرادات فنی در مهلت‌های کوتاه. این نظارت پیوسته، نه مزاحمت برای سازنده است و نه وسواس بی‌دلیلِ خریدار؛ بلکه ضرورتی است که قانون با طراحی ابزارهایش به رسمیت شناخته است. هرگاه این نظارت منقطع شود، اختلاف‌ها ناگهان نه از جایی که فکرش را می‌کنیم، بلکه از جزیی‌ترین بی‌دقتی‌ها سر بر می‌آورند.
در نهایت، باید اذعان کنم که مبانی قانونی پیش فروش تنها زمانی به نفع طرفین عمل می‌کند که در متن قرارداد زنده شوند. قانون و آیین‌نامه، شهرسازی و مهندسی، ثبت و دفترخانه، همه قرار است در سندی که می‌نویسیم تنیده شوند.
اگر این تنیدگی رخ دهد، پیش فروش از یک قول آینده‌نگر به فرآیندی قابل نظارت و قابل اجرا تبدیل می‌شود؛ فرآیندی که هم سرمایه سازنده را در مسیر درست به حرکت درمی‌آورد و هم امنیت پیش‌خریدار را تضمین می‌کند. من وظیفه خود می‌دانم که در هر پرونده، این تنیدگی را بند به بند بسازم؛ زیرا ارزش واقعی یک قرارداد، در قابلیت اجرای آن است، نه در زیباشناسی الفاظ.
مراحل قانونی و اداری پیش فروش
در این بخش گام‌های ضروری پیش فروش را به‌صورت منظم و عملیاتی توضیح می‌دهم؛ از نقطه آغاز که همان اخذ پروانه ساخت و تهیه شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است، تا مرحله دریافت مجوز قانونی برای انتشار آگهی و نهایتا مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی پیش فروش.
هدف من این است که مسیر صحیح و کم‌ریسک را پیش چشم شما بگذارم؛ مسیری که اگر درست طی شود، هم منافع پیش‌خریدار حفظ می‌شود و هم جریان مالی پروژه برای سازنده به‌صورت قانونمند و قابل پیش‌بینی شکل می‌گیرد.
صدور پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل
شروع هر پیش فروشی با یک واقعیت فنی-حقوقی گره خورده است: پروژه باید هویت شهرسازی روشن داشته باشد. پروانه ساخت این هویت را ایجاد می‌کند و به ما می‌گوید که در آن پلاک ثبتی، چه چیزی، در چند طبقه، با چه زیربنا و چه مشخصات عمومی مجاز است ساخته شود.
من به موکلان سازنده‌ام همیشه تاکید می‌کنم که قبل از هر مذاکره‌ای در خصوص پیش فروش، تکلیف پروانه را روشن کنند؛ زیرا همه وعده‌های قراردادی از متراژ واحد و تعداد اتاق تا جانمایی پارکینگ و انباری باید در متن پروانه و نقشه‌های مصوب ریشه داشته باشد. هر وعده‌ای که پشتوانه‌اش در پروانه نیست، در عمل یا قابل اجرا نخواهد بود یا هزینه‌های سنگین تغییرات را بر دوش طرفین می‌اندازد.
پس از پروانه، نوبت به شناسنامه فنی مستقل هر واحد می‌رسد؛ سندی که واحد را از دل کل ساختمان بیرون می‌کشد و به عنوان یک موجودیت مستقل، قابل توصیف و سنجش می‌کند. شناسنامه فنی اضطرابِ ابهام را از قرارداد می‌گیرد.
وقتی در قرارداد می‌نویسیم واحد شماره فلان در طبقه مشخص با متراژ مفید و غیرمفید معلوم و با قدرالسهم مشخص از عرصه و مشاعات به پیش‌خریدار تحویل می‌شود، باید بتوانیم این اوصاف را در یک مرجع رسمی عینیت ببخشیم؛ شناسنامه فنی همین کار را می‌کند.
از حیث عمل، هماهنگی میان شهرداری، مهندس ناظر و کارفرما باعث می‌شود اطلاعاتی مانند اسکلت، مصالح اصلی، سیستم‌های سازه‌ای و تاسیساتی، و استانداردهای ایمنی در یک بسته مدون گردآوری شود و بعدا ملاک کنترل تحویل قرار گیرد.
به عنوان وکیل قراردادهای خرید و فروش، قبل از آنکه پایم را به دفترخانه بگذارم، این دو بال پروانه و شناسنامه فنی را از حیث انطباق بازبینی می‌کنم. اگر پروژه در مرحله‌ای است که بخشی از اطلاعات هنوز نهایی نشده، می‌توان با دقت حقوقی آن را در متن قرارداد به صورت مشروط و شفاف منعکس کرد؛ اما هرگز اجازه نمی‌دهم ابهام جای شفافیت را بگیرد.
کنید نقشه‌ها در آستانه اصلاح است. من این وضعیت را دقیقا ذکر می‌کنم، آثار آن بر متراژ و اوصاف و زمان‌بندی را روشن می‌سازم، و مکانیسم تعدیل ثمن یا حق فسخ را برای شرایط خاص طراحی می‌کنم تا بعدها هیچ طرفی غافلگیر نشود.
تجربه نشان می‌دهد هرجا قرارداد از شناسنامه فنی مستقل فاصله بگیرد، اختلاف‌ها نه در انتهای کار، بلکه از همان اولین قسط‌ها آغاز می‌شود.
بخش دیگری از این گام، پایش وضعیت حقوقی ملک است. پروانه ساخت، به شما می‌گوید چه بسازید؛ اما سوابق ثبتی به شما می‌گوید روی چه زمین و با کدام محدودیت‌ها می‌سازید. اگر پلاک ثبتی بازداشت، در رهن یا درگیر حقوق ارتفاقی خاص باشد، همه این‌ها باید قبل از پیش فروش تعیین‌تکلیف شود. من معمولا استعلام‌های لازم را تا مرحله‌ای جلو می‌برم که دفترخانه در زمان تنظیم سند رسمی، با اطمینان از قابلیت ثبت روبه‌رو باشد. این استحکام ابتدایی، در عمل هزینه‌های دادرسی و تعقیب‌های فرساینده را به‌طور محسوسی کاهش می‌دهد.
در نهایت متذکر می‌شوم که زمان‌بندی پرداخت‌ها نیز باید با پیشرفت واقعی که در گزارش‌های مهندس ناظر منعکس می‌شود هماهنگ گردد. پس از صدور پروانه و تهیه شناسنامه فنی، می‌توانیم اقساط را بر مبنای نقاط عطف فنی (اتمام اسکلت، پایان سفت‌کاری، تکمیل تاسیسات تا مرحله تست، اتمام نازک‌کاری و اخذ پایان‌کار) تعریف کنیم. این الگو، به‌جای تکیه بر تاریخ‌های ثابت، بر استانداردهای فنی تکیه دارد و منافع هر دو طرف را بهتر تامین می‌کند.
اخذ مجوز انتشار آگهی و تبلیغات پیش فروش
یکی از اشتباهات پرهزینه در بازار، عجله در تبلیغ پیش فروش پیش از تکمیل الزامات قانونی است. قانون‌گذار انتشار آگهی و هر نوع تبلیغ پیش فروش را مشروط به طی یک سلسله تشریفات دانسته است تا از وعده‌های غیرواقعی و جمع‌آوری منابع مالی بدون پشتوانه فنی جلوگیری شود.
به زبان ساده، تبلیغات نه یک عمل مقدماتی بی‌خطر، که یک رفتار حقوقیِ اثرگذار است و باید پشتوانه قانونی داشته باشد.
من رویه‌ای ثابت دارم: تا زمانی که پروانه ساخت صادر نشده و چارچوب شناسنامه فنی واحدها روشن نیست، به موکلان اجازه انتشار هیچ‌گونه آگهی نمی‌دهم. پس از آن، پرونده پروژه با مدارک لازم نزد مرجع ذی‌صلاح ارائه می‌شود تا مجوز انتشار آگهی اخذ شود.
این مجوز، برگه عبور تبلیغاتی شما در فضای عمومی است و بدون آن، هر وعده‌ای که در آگهی بدهید حتی اگر نیت خیر داشته باشید می‌تواند برایتان مسئولیت ایجاد کند. فلسفه این محدودیت‌ها روشن است: قانون می‌خواهد آنچه مردم می‌شنوند با آنچه بعدا در دفترخانه امضا می‌کنند هم‌خوان باشد، نه اینکه تبلیغ، تصویری رؤیایی بسازد و قرارداد، چیز دیگری بگوید.
محتوای آگهی نیز باید با اسناد فنی و ثبتی هماهنگ باشد. اگر در آگهی می‌نویسید واحدها دارای انباری و پارکینگ مستقل‌اند، باید معلوم باشد که این الحاقات در نقشه‌های مصوب و در شناسنامه فنی برای هر واحد پیش‌بینی شده است.
اگر قسط‌بندی را اعلام می‌کنید، باید این الگو با ترتیبات قراردادی که بعدا در دفترخانه درج خواهد شد، یکسان باشد. در غیر این صورت، آگهی نه‌تنها کارکرد بازاریابی ندارد، بلکه به دلیل علیه شما تبدیل می‌شود. به موکلان یادآور می‌شوم که هر سطر آگهی، اگر با تکیه بر مدارک رسمی نوشته نشده باشد، در روز اختلاف می‌تواند مبنای مطالبه خسارت یا استناد به تدلیس تلقی شود.
از حیث دریافت مبالغ، قاعده‌ام روشن است: در دوره تبلیغات و پیش از تنظیم سند رسمی، هرگونه دریافت وجه باید به‌صورت محدود و صرفا در چارچوب ودیعه‌های قابل استرداد و با تصریح به ماهیت غیر قطعی آن صورت گیرد؛ آن هم تنها در صورتی که از حیث قانونی مجاز باشد و مرجع نظارتی اجازه داده باشد.
مسیر سالم این است که آگهی، مخاطب را به سوی دفترخانه هدایت کند و انعقاد قرارداد در چارچوب رسمیِ قانون انجام شود. هر مسیر دیگری، حتی اگر در کوتاه‌مدت جذاب به نظر برسد، در بلندمدت ریسک حقوقی سنگینی می‌آفریند.
در مواردی که پروژه‌های بزرگ با چند فاز تبلیغاتی مواجه‌اند، من برای هر فاز، به‌روزرسانی مجوز و انطباق محتوا با وضعیت واقعی پروژه را الزامی می‌دانم. اگر بناست در فاز دوم برخی اوصاف تغییر کند، تبلیغات هم باید این تغییر را منعکس کند.
مهم این است که هیچ فاصله‌ای میان وعده عمومی و تعهد قراردادی ایجاد نشود؛ چون فاصله‌ها در حقوق، به‌سرعت به اختلاف‌ها تبدیل می‌شوند.
مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم قرارداد
قلب حقوقی پیش فروش، دفتر اسناد رسمی است. قانون‌گذار به‌صراحت مقرر کرده که قرارداد پیش فروش باید به‌صورت سند رسمی تنظیم شود و خلاصه آن در سوابق ثبتی منعکس گردد. این بدان معناست که قول‌نامه‌های عادی، مبایعه‌نامه‌های دستی یا برگه‌های توافق اولیه هرچقدر هم مفصل باشند، نمی‌توانند جایگزین سند رسمی پیش فروش شوند.
من در عمل، همه مسیر را به سمت دفترخانه هدایت می‌کنم؛ زیرا فقط در آنجاست که هویت طرفین، مالکیت یا سمت پیش فروشنده، وضعیت ثبتی و انطباق اوصاف واحد با مدارک فنی، یکجا کنترل می‌شود و قرارداد در سینه نظام ثبت می‌نشیند.
در دفترخانه، متن سند باید با دقتی وسواس‌گونه تنظیم شود. مشخصات طرفین و نشانی‌های اقامتگاه، هویت و کد ملی، مشخصات دقیق پلاک ثبتی، شماره و تاریخ پروانه ساخت، و شناسه‌های مربوط به شناسنامه فنی هر واحد، پایه‌های سند هستند.
سپس نوبت به اوصاف واحد می‌رسد: متراژ مفید و غیرمفید، طبقه و شماره واحد، قدرالسهم از عرصه و مشاعات، وضعیت پارکینگ و انباری و سایر ملحقات. من در این قسمت به هیچ عبارت کلی و مبهمی رضایت نمی‌دهم؛ هرچه قابل اندازه‌گیری است، باید اندازه‌گیری شود؛ هرچه قابل توصیف است، باید توصیف گردد.
بخش مالی سند، علاوه بر ثمن کل، باید ساز و کار پرداخت‌های مرحله‌ای و نقاط عطف فنی را روشن کند. پیوند اقساط با گزارش‌های مهندس ناظر روشی است که عملا اختلافات را کاهش می‌دهد.
در عین حال، حساب بانکی مقصد پرداخت‌ها و ممنوعیت دریافت وجه خارج از قرارداد باید ذکر شود. گاهی لازم است حساب امانی یا ترتیبات بانکی خاص پیش‌بینی شود تا وجوه پرداختی، صرف پیشبرد پروژه گردد و انحراف منابع اتفاق نیفتد. در پروژه‌های بزرگ، درج ساز و کار حسابرسی یا گزارش‌دهی دوره‌ای نیز به شفافیت کمک می‌کند.
زمان‌بندی تحویل، یکی از حساس‌ترین بندهاست. من تحویل را به تحویل موقت و تحویل قطعی تفکیک می‌کنم. تحویل موقت، زمانی است که واحد از حیث اجرا تکمیل شده اما برخی تشریفات اداری هنوز در جریان است؛ در این مرحله، صورتجلسه تحویل موقت با احصاء نواقص احتمالی تنظیم می‌شود و مهلتی معین برای رفع آن‌ها در نظر گرفته می‌شود. تحویل قطعی، منوط به اخذ پایان‌کار و تاییدهای فنی لازم است. هر تحویلی غیر از این، مخاطره‌آمیز است و می‌تواند بعدها مانع انتقال قطعی سند شود.
در سند رسمی، ضمانت اجراها باید دقیق و متوازن باشند. خسارت تاخیر در تحویل، روش محاسبه آن، سقف‌ها و قیود منطقی، و نیز ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات فنی، همه باید روشن شود. در عین حال، پیش‌بینی شرایط فورس‌ماژور و آثار آن بر زمان‌بندی و تعهدات طرفین، از اختلاف‌زایی جلوگیری می‌کند.
در پرونده‌های متعددی که دیده‌ام، نبودِ تعریف دقیق فورس‌ماژور یا اطلاق بی‌حد و مرز آن، بهانه‌ای برای تاخیرهای ناموجه شده است. پس نه زیاده‌روی و نه تساهل؛ تعادل حقوقی مهم است.
برای کاهش اصطکاک‌های احتمالی، درج شرط داوری با تعیین مرجع تخصصی می‌تواند راهبردی باشد. داوری در اختلافات فنی-قراردادی پیش فروش، اگر با قواعد روشن و زمان‌بندی محدود همراه شود، سرعت و دقت را ارتقاء می‌دهد.
البته شرط داوری باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که دسترسی به دادگاه در موارد ضروری (مثلا دستور موقت برای جلوگیری از نقل و انتقال یا توقیف وجوه) مسدود نشود. من معمولا داوری را برای اختلافات ماهوی و کارشناسی مناسب می‌دانم و برای اقدامات فوری، مسیر قضایی را باز می‌گذارم.
نکته مهم دیگر، انتقال حقوق و تعهدات است. در بازار، پیش‌خریدار گاهی نیاز دارد حقوق قراردادی خود را به شخص ثالث واگذار کند. من از ابتدا ساز و کار این انتقال را شفاف می‌کنم: اخذ رضایت پیش فروشنده، حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی واگذاری حقوق، و اطلاع‌رسانی به اداره ثبت برای انعکاس تغییر در خلاصه ثبت. این شفافیت، هم جلوی نقل و انتقال‌های پنهان را می‌گیرد و هم زنجیره حقوقی واحد را سالم نگه می‌دارد.
از حیث بیمه و تضمین، پیش‌بینی بیمه مسئولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی و تضمین کیفیت برای اجزای حساس (مانند تاسیسات مکانیکی و برقی) اهمیت دارد. درج تعهدات مرتبط با دریافت انشعابات و فراهم کردن امکان بهره‌برداری از گاز و برق و آب تا مخابرات باید صریح باشد.
همچنین اگر ثمن به‌طور کامل پرداخت شده و تنها تشریفات اداری باقی مانده است، می‌توان مسیر تنظیم سند به‌قدرالسهم را طراحی کرد تا حقوق پیش‌خریدار معطل نماند.
برای اینکه نقش دفترخانه و رسمیت قرارداد در یاد بماند، متن کامل ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان را می‌آورم؛ ماده‌ای که به‌مثابه ستون فقرات تشریفات این نهاد عمل می‌کند: ماده ۳ـ قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
و برای تاکید بر حدود خلاقیت قراردادی، بار دیگر متن ماده ۱۰ قانون مدنی را که قطب‌نمای ما در طراحی شروط است، درج می‌کنم: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
ترکیب این دو متن به ما می‌گوید که پیش فروش یک قرارداد آزادِ بی‌ضابطه نیست؛ بلکه قراردادی است که باید در ریل‌های آمره قانون حرکت کند. هر شرطی که بخواهد از این ریل خارج شود، در بهترین حالت بی‌اثر و در بدترین حالت زیان‌بار خواهد بود.
من در مقام وکیل، وظیفه دارم این ریل‌ها را به دقت بشناسم و قرارداد را بر همان اساس طراحی کنم تا مسیر اجرا هموار شود؛ زیرا ارزش واقعی قرارداد، در قابلیت اجرای آن متجلی می‌شود، نه در ظواهر پرطمطراق.
ارکان و مفاد ضروری قرارداد پیش فروش ساختمان
در این بخش، قرارداد پیش فروش را از درون می‌کاوم و اجزای حیاتی آن را آنچه نبودش اختلاف می‌آفریند و حضورش مسیر اجرا را هموار می‌کند به صورت عملی توضیح می‌دهم.
مشخصات کامل طرفین و واحد ساختمانی
سنگِ بنای هر قرارداد پیش فروش، شناسنامه دقیق طرفین و هویت قطعیِ موضوع معامله است. من هرگز وارد مذاکره دفترخانه نمی‌شوم مگر آنکه تکلیف هویت‌ها و سمت‌ها روشن باشد.
اگر پیش فروشنده شخص حقیقی است، نام و نام خانوادگی، کد ملی، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، محل صدور، و اقامتگاه قانونی باید دقیق درج شود. اگر شخص حقوقی است، شماره ثبت و شناسه ملی، نوع شرکت، اقامتگاه ثبتی، و سمت امضاکننده با مستندات نمایندگی (صورتجلسه، آگهی آخرین تغییرات، یا وکالتنامه رسمی) باید به پرونده ملحق گردد.
من در عمل، اقامتگاه انتخابی برای ابلاغ را نیز به‌صراحت تعیین می‌کنم تا بعدا هیچ اخطاریه و ابلاغی در هوا معلق نماند.
در نقطه مقابل، واحد مورد پیش فروش باید آن‌قدر روشن توصیف شود که هر کارشناس بی‌طرفی بتواند بدون رجوع به ذهنیات طرفین، آن را شناسایی کند.
ذکر پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش و ناحیه، آدرس کامل ملک، شماره و تاریخ پروانه ساخت و مرجع صادرکننده، و ارجاع دقیق به شناسنامه فنی مستقل واحد جزء ملزومات است. من مشخصات واحد را به‌صورت توصیفیِ قابل اندازه‌گیری می‌آورم: طبقه و شماره واحد، مساحت مفید و غیرمفید بر مبنای استاندارد اندازه‌گیریِ مورد توافق، جهت جغرافیایی، وضعیت نورگیری، تعداد خواب‌ها و سرویس‌ها بر اساس نقشه مصوب، و مهم‌تر از همه قدرالسهم از عرصه و مشاعات.
پارکینگ و انباری اگر به صورت اختصاصی پیش‌بینی شده‌اند، باید با شناسه و جانمایی مطابق نقشه‌های مصوب توصیف شوند؛ اگر هم به صورت مزایده‌ای یا گردشی تحویل می‌شوند، قید ساز و کار تخصیص ضرورت دارد تا بعدا درگیر دعاوی تعارض منافع در مشاعات نشویم.
از تجربه می‌گویم: هرجا موضوع قرارداد با عنوان کلی مثل یک واحد مسکونی حدودا ۹۰ متری توصیف شده، اختلاف‌ها از همان‌جا جوانه زده است. قرارداد پیش فروش جای حدودا و حداکثر نیست؛ جای اندازه‌گیری دقیق و قابلیت تطبیق است.
پیوند متن قرارداد با اسناد بالادستی (پروانه، نقشه‌های مصوب و شناسنامه فنی) باید روشن و صریح باشد، و هرگونه تغییر احتمالی در نقشه‌ها باید با مسیر اخذ مجوزهای لازم و رضایت کتبی پیش‌خریدار گره بخورد.
ویژگی‌های فنی و کیفی ساختمان
قرارداد پیش فروش اگر فهرست اوصاف فنی قابل سنجش نداشته باشد، به‌محض ورود به اجرا فرسوده می‌شود. من اوصاف فنی را نه با واژه‌های زیباشناسانه، بلکه با شاخص‌های قابل کنترل می‌نویسم.
اسکلت سازه (بتنی یا فلزی)، سیستم باربر جانبی، کلاس مقاومت بتن یا مشخصات مقاطع فولادی، نوع دیوارهای پیرامونی و جداکننده، عایق‌های حرارتی و صوتی و رطوبتی، جنس قاب‌ها و نوع شیشه (دو‌جداره، لمینیت، Low-E یا معمولی)، مشخصات درهای ضدحریق در مشاعات، و استانداردهای مربوط به آسانسور و سیستم‌های نجات باید کاملا شفاف باشد.
در حوزه تاسیسات مکانیکی، تعریف ظرفیت و برند یا رده کیفی چیلر/پکیج/دیگ، نوع سیستم توزیع (رادیاتور، فن‌کوئل، گرمایش از کف)، استانداردهای لوله‌کشی آب و فاضلاب، مشخصات عایق‌بندی، فشارسنجی سیستم و الزام به تست هیدروستاتیک قبل از تحویل، همه را بند به بند می‌آورم.
در تاسیسات برقی، توان قراردادی هر واحد، نوع تابلوهای برق، استاندارد کابل‌کشی، سیستم ارت و هم‌بندی و الزام ارائه گواهی تست ارت معتبر، تشخیص حریق آدرس‌پذیر یا متعارف و جانمایی دتکتورها و آژیرها طبق نقشه از نکاتی است که بعدا جلوی هزینه‌های پنهان را می‌گیرد.
انتخاب مصالح داخلی از کفپوش و کاشی تا کابینت و یراق‌آلات اگر قرار است حق انتخاب با پیش‌خریدار باشد، باید ساز و کار شفاف داشته باشد: سقف قیمتی بر واحد سطح، فهرست برندهای پایه و امکان ارتقاء با پرداخت مابه‌التفاوت، و مهلت اعلام انتخاب‌ها. عدم تعیین این ساز و کار در عمل یا پروژه را معطل می‌کند یا به اختلاف در کیفیت و بها دامن می‌زند.
من معمولا ضابطه برابری بین واحدها را نیز قید می‌کنم تا سازنده نتواند کیفیت نازک‌کاری را در واحدهای تحویلی به پیش‌خریداران، نسبت به واحدهای در مالکیت خودش، بدون رضایت ذی‌نفع کاهش دهد.
موضوع مهم دیگر، استانداردهای پذیرش و تست‌های قبل از تحویل است. قرارداد باید تصریح کند که تحویل موقت منوط به قبولی مجموعه‌ای از تست‌هاست: نشتی‌سنجی لوله‌کشی‌ها، تست کارکرد تاسیسات، تراز و حرکت آسانسور، عملکرد سیستم اعلام حریق، و صحت عملکرد درِ ضدحریق و پله فرار. این‌ها واژه‌های توصیفی نیستند؛ صورت‌جلسه‌های آزمون دارند و باید به قرارداد پیوست شوند تا هر تحویلی قابل دفاع باشد.
برای آنکه درک روشن‌تری از جایگاه قانون داشته باشیم، بار دیگر یادآور می‌شوم که قانون پیش فروش، پیوند قرارداد با پروانه و شناسنامه فنی را پیش‌فرض گرفته است.
نتیجه حقوقی این پیوند ساده است: هر ویژگی فنی که در قرارداد می‌نویسید، باید در اسناد فنی نیز پشتوانه داشته باشد یا اگر تغییری لازم است، مسیر اصلاحات رسمی و رضایت‌گیری را پیش‌بینی کنید. اینجاست که قرارداد زنده می‌ماند و در اجرا فرسوده نمی‌شود.
زمان‌بندی اجرای پروژه و تحویل
هیچ متن قراردادی، بدون تقویم اجرایی معنا ندارد. من برنامه زمان‌بندی را نه به صورت یک تاریخ تحویل نهایی، بلکه به‌صورت نقاط عطف فنی می‌نویسم تا امکان کنترل پیشرفت فراهم شود.
آغاز عملیات، اتمام اسکلت، پایان سفت‌کاری، تکمیل تاسیسات تا مرحله تست، پایان نازک‌کاری، اخذ پایان‌کار، و نهایتا تحویل موقت و سپس تحویل قطعی، سرفصل‌هایی است که هر کدام باید تاریخ هدف و دامنه کار تعریف‌شده داشته باشند. این تعریف، بعدا پایه شرط تعدیل زمان و نیز محاسبه خسارت تاخیر خواهد شد.
من تحویل را همیشه در دو مرحله می‌بینم. تحویل موقت زمانی است که واحد از حیث اجرا به نقطه بهره‌برداری رسیده، اما ممکن است برخی نواقص جزئی باقی مانده باشد.
در این لحظه باید صورت‌جلسه‌ای تنظیم شود که نواقص را احصاء کند، مهلت رفع آن‌ها را واقع‌بینانه تعیین نماید، و حقوق پیش‌خریدار برای کسر مبلغی به عنوان وثیقه حسن انجام تا رفع نواقص را تصریح کند.
تحویل قطعی منوط به اخذ پایان‌کار و گواهی‌های عملکردیِ تاسیسات و ایمنی است؛ و از این تاریخ است که دوره تضمین کیفیت برخی اقلام (برای مثال کمپرسور چیلر یا پمپ‌ها) آغاز می‌شود.
تعریف عذر موجه و فورس‌ماژور در زمان‌بندی از لغزشگاه‌های رایج است. من این بند را با وسواس می‌نویسم: رویدادهای غیرقابل پیش‌بینی و خارج از کنترل طرفین که مانع اجرای تعهد می‌شوند مانند زلزله بزرگ، سیل غیرمعمول، یا تغییرات اضطراری مقررات که مستقیما پروژه را متوقف کرده باشد می‌توانند مهلت را تمدید کنند، مشروط بر اینکه طرف متعذر در مهلتی کوتاه وقوع حادثه را اعلام کرده، اثر آن بر برنامه را مستند نموده و برنامه جبرانی ارائه کند. هر تعریف مبهم از فورس‌ماژور، ناخواسته به سپر تاخیرهای ناموجه تبدیل می‌شود.
برای تقویت قابلیت اجرا، من حق بازدید دوره‌ای پیش‌خریدار را با هماهنگی قبلی و در چارچوب دستورالعمل ایمنی در قرارداد می‌گنجانم. گزارش‌های مهندس ناظر باید در تاریخ‌های معین به‌روزرسانی و در اختیار طرفین قرار گیرد. این چرخه نظارت، هم سازنده را از سوءتفاهم‌های بعدی مصون می‌کند و هم به پیش‌خریدار اطمینان می‌دهد که پرداخت‌هایش دقیقا پشتوانه پیشرفت واقعی است.
شرایط پرداخت
ساز و کار مالی، قلب تپنده قرارداد است و اگر به‌درستی تنظیم نشود، بهترین تعهدات فنی نیز روی کاغذ می‌مانند. من از پیش‌پرداخت تنها به عنوان قفل آغازین استفاده می‌کنم: مبلغی که با امضای سند رسمی پرداخت می‌شود تا پروژه قفل مالی اولیه‌اش باز شود.
پس از آن، اقساط را به نقاط عطف فنی می‌دوزم، نه به تاریخ‌های ثابت. این پیوند، اختلاف را کاهش می‌دهد، زیرا معیار پرداخت به گزارش رسمی ناظر گره می‌خورد و برداشت‌های سلیقه‌ای مجال کمتری پیدا می‌کند.
حساب مقصد پرداخت‌ها باید شفاف باشد. دریافت هرگونه وجه خارج از مسیر پیش‌بینی‌شده در سند رسمی را ممنوع می‌کنم. در پروژه‌های حساس یا چندمالکی، حساب امانی یا ترتیباتی که بانک، وجوه را فقط با ارائه مدارک پیشرفت آزاد کند، ابزار موثری است. این مدل، منابع را به ریل پروژه می‌چسباند و از انحراف مصارف جلوگیری می‌کند.
در کنار آن، اگر احتمال تغییر در بهای نهاده‌های ساختمانی نگران‌کننده است، شرط تعدیل را با شاخصی روشن، دامنه مشخص و سقف اثرگذاری طراحی می‌کنم تا نه سازنده بی‌پناه بماند و نه پیش‌خریدار با ریسک نامعلوم مواجه شود.
موضوع اختلاف مساحت از حساس‌ترین نقاط اصطکاک است. قرارداد باید قاعده روشن داشته باشد: اگر مساحت مفید نهایی بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی از حد توافق‌شده کم یا زیاد شد، تا چه دامنه‌ای قابل مسامحه است و از چه حدی به بعد، تعدیلِ ثمن یا حق فسخ شکل می‌گیرد.
بی‌قاعدگی در این بند، در عمل یا به اختلافات ساعتی در دفترخانه ختم می‌شود یا به دعاوی طولانیِ پس از اخذ پایان‌کار. من دامنه قابل‌قبول و فرمول تسویه را دقیق می‌نویسم تا تکلیف هر دو طرف از روز اول روشن باشد.
برای پیشگیری از چالش‌های وصول، درج شرط پرداخت در موعد با تعیین خسارت تاخیر تادیه اقساط نیز ضروری است.
همان‌طور که سازنده باید مسئولیت تاخیر در تحویل را بپذیرد، پیش‌خریدار هم باید بداند که پرداخت‌های پله‌ای، ستون‌های مالی پروژه‌اند و تاخیر در هر پله پیامد دارد.
با این حال، من معمولا حق تعلیق پرداخت را برای پیش‌خریدار در صورتی که گزارش ناظر، عدم تحقق نقطه عطف را نشان دهد، پیش‌بینی می‌کنم؛ تعادلی که در عمل، پروژه را منظم و اعتماد را پایدار نگه می‌دارد.
مبلغ نهایی معامله نیز باید شفاف باشد: ثمن پایه، اقساط، مابه‌التفاوت‌های ناشی از انتخاب‌های ارتقاییِ اختیاری پیش‌خریدار (اگر چنین حقی پیش‌بینی شده است)، و نحوه تسویه در زمان تحویل قطعی. همچنین اگر بناست بخشی از ثمن از طریق تسهیلات بانکی تامین شود، درج تعهدات طرفین در قبال بانک (ارائه مدارک، ترهین، زمان مراجعه به دفترخانه) و آثار عدم تحقق تسهیلات بر رابطه طرفین، از همان ابتدا باید روشن گردد.
تضمین‌ها و وثایق قراردادی
قراردادی که تضمینِ اجرا ندارد، به‌سختی در میدان عمل دوام می‌آورد. من برای هر دو طرف، سبدی از تضمین‌ها را طراحی می‌کنم که متناسب با ریسک‌های واقعی پروژه باشد.
از سوی پیش فروشنده، ضمانت‌نامه بانکی حسن انجام تعهد یا وثیقه ملکی آزاد و قابل ترهین می‌تواند تضمین‌های اصلی باشد؛ تضمین‌هایی که آزادسازی آن‌ها به نقاط عطفِ اجرا گره می‌خورد. چک و سفته به‌تنهایی معمولا کاراییِ تضمینیِ مطمئنی ندارند مگر آنکه با ترتیبات حقوقیِ مکمل (اقرار به دین، اسناد لازم‌الاجرا یا قبوض اقساطی با قابلیت اجرا از طریق ثبت) پشتیبانی شوند.
برای تضمین کیفیت، قرارداد باید دوره‌های تضمین برای اقلام حیاتی را تعریف کند: سازه، نما، عایق‌ها، آسانسور، تاسیسات مکانیکی و برقی هرکدام ماهیت متفاوتی دارند و دوره‌های تضمین‌شان نیز باید متفاوت باشد. تعیین مرجع تشخیص عیب و رویه رفع آن از اعلام کتبی تا مهلت تعمیر و جایگزینی اختلافات آتی را می‌خشکاند.
من اضافه می‌کنم که نواقص غیرموثر بر بهره‌برداری ایمن نباید مانع تحویل موقت شود، اما نواقص موثر بر ایمنی و سلامت تا زمان رفع، تحویل را متوقف می‌کند. این تفکیک، هم واقع‌بینانه است و هم منافع طرفین را عادلانه می‌سنجد.
از سوی پیش‌خریدار، تضمین اصلی پرداخت اقساط در موعد است. اگر بخشی از ثمن در قالب تسهیلات بانکی تامین می‌شود، تعهد به پیگیری و فراهم‌کردن مقدمات اخذ تسهیلات باید شکل تضمینی بگیرد؛ مثلا با پیش‌بینی جریمه‌ای برای تاخیر در ارائه مدارک به بانک.
در عین حال، حق استفاده از حق حبس برای پیش‌خریدار در قبال اقساطی که به نقطه عطفِ مربوطه نرسیده، باید صریحا به رسمیت شناخته شود؛ حقی که با گزارش ناظر فعال و با اعلام رفع مانع، غیرفعال می‌شود.
در پروژه‌های چندمالکی یا مشارکتی، ترتیبات تضامنی و دسترسی به وثایق اهمیت مضاعف دارد. من در این نوع پروژه‌ها وثیقه مشترک را با حق تقدم برابر پیش‌خریداران طراحی می‌کنم تا هیچ پیش‌خریدارِ زودتر یا دیرتر واردشده‌ای، به ناحق در موقعیتی بهتر یا بدتر قرار نگیرد. همچنین ممنوعیت انتقال حقوق پروژه بدون جلب رضایت پیش‌خریداران تا حد معقول و الزام به انتقال رسمی حقوق و تعهدات در دفترخانه، بندهایی است که زنجیره حقوقی را سالم نگه می‌دارد.
بُعد بیمه‌ای تضمین‌ها را نیز نباید فراموش کرد: بیمه مسئولیت مدنی ناشی از عملیات ساختمانی در دوره اجرا و پیش‌بینی بیمه‌های تکمیلی برای بخش‌های حساس (مانند آسانسور یا سیستم اعلام و اطفای حریق) خیال طرفین را آسوده‌تر می‌کند.
من الزام به ارائه گواهی‌های معتبرِ سرویس اولیه و تحویل فنی از سوی پیمانکاران تخصصی (آسانسور، تاسیسات، اعلام حریق) را نیز در زمره تضمین‌ها می‌نشانم؛ زیرا بسیاری از اختلافات، نه از بدقولی، که از نبودِ اسناد تحویل فنیِ استاندارد ناشی می‌شود.
در نهایت، ضمانت اجراهای نقض تعهد باید دقیق و متناسب باشد. خسارت تاخیر در تحویل، فرمول محاسبه روشن و بی‌ابهام می‌خواهد؛ برای مثال بر مبنای درصدی از ثمن در ماه یا مبلغ ثابت روزانه، با سقف منطقی و جدا از خسارات اثباتی.
امکان فسخ در صورت نقض اساسی مثل توقف طولانی‌مدت غیرموجه پروژه یا عدم امکان اخذ پایان‌کار به‌علت تخلفات سازه‌ای باید با تشریفات عادلانه (اعلام اخطار، مهلت رفع، و سپس اعمال حق) پیش‌بینی شود تا از تندروی‌های زیان‌بار جلوگیری گردد.
برای آنکه این سبد تضمین‌ها با ریل‌های قانونی همسو بماند، بار دیگر تاکید می‌کنم که رسمیت قرارداد و پیوستگی به اسناد فنی بر اساس ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان شرطِ اثرگذاری همه این تدابیر است. در کنار آن، ماده ۱۰ قانون مدنی به ما اجازه می‌دهد خلاقیت به خرج دهیم، اما تا جایی که با قواعد آمره قانون پیش فروش در تعارض نیفتد. آنچه من در عمل می‌بینم این است که قراردادِ خوب، قراردادی است که هم در روز امضا شفاف و عادلانه به نظر برسد و هم در روز اختلاف قابل اجرا بماند؛ و این، فقط با نوشتن دقیقِ ارکان و مفاد ضروری ممکن است.
ضمانت‌ها و تعهدات قانونی طرفین
در این بخش به ساختار تعهدات و ضمانت‌اجراهای پیش فروش می‌پردازم؛ اینکه پیش فروشنده دقیقا به چه چیزهایی ملتزم است و در صورت نقض چه پیامدهایی در انتظار اوست، پیش‌خریدار چه مسئولیت‌هایی در قبال پرداخت‌ها و همکاری‌های اداری دارد، و نقش بیمه‌ها از بیمه کیفیت ساختمان تا بیمه‌های الزامی در دوره ساخت در کاستن از ریسک‌های عملی چگونه تعریف می‌شود.
تعهدات پیش فروشنده در تکمیل و تحویل
به عنوان وکیل، همیشه نقطه شروعم این است که تعهدات پیش فروشنده را از حالت کلی‌گویی خارج کنم و در قالب نتایج ملموس قابل کنترل بنویسم.
پیش فروشنده اعم از مالک رسمی یا شریک واجد سمت قانونی در قرارداد پیش فروش متعهد می‌شود واحد موضوع قرارداد را مطابق پروانه ساختمانی، نقشه‌های مصوب و شناسنامه فنی مستقل هر واحد بسازد، در مهلت‌های مقرر به پیشرفت‌های معین برسد، پایان‌کار را اخذ کند و سپس تحویل دهد. اگر حتی یکی از این حلقه‌ها مبهم بماند، در اجرا بهانه‌های بی‌پایان تولید می‌شود.
- تعهد نخست، اجرای کار طبق اسناد فنی است. من مشخص می‌کنم که معیار انطباق، نقشه‌های مصوب شهرداری و پیوست‌های فنیِ قرارداد است. هر تغییری از جابه‌جایی پله اضطراری تا تغییر جنس نما باید یا قبلا در پروانه اصلاح شده باشد یا مسیر اخذ مجوز و اخذ رضایت کتبی پیش‌خریدار در متن دیده شود. این درجِ روشن، روزی که کارشناسی برای تطبیق دعوت می‌شود، معیار ارزیابی را از سلیقه‌ها جدا می‌کند و اختلاف را به اندازه‌گیری و کنترل می‌کشاند.
- تعهد دوم، زمان‌بندیِ اجرای پروژه است. من تنها یک تاریخ تحویل در انتهای قرارداد نمی‌گذارم؛ بلکه مسیر را به چند نقطه عطف فنی تقسیم می‌کنم: اتمام اسکلت، پایان سفت‌کاری، تکمیل تاسیسات تا مرحله تست، اتمام نازک‌کاری، اخذ پایان‌کار، تحویل موقت و سپس تحویل قطعی. برای هر نقطه عطف، تاریخ هدف، دامنه کار و معیار سنجش تعیین می‌کنم و مسیر ابلاغ تاخیر و ارائه برنامه جبرانی را می‌نویسم. این معنا دارد که پیش فروشنده اگر در هر مرحله دچار تاخیر شد، ملزم است ظرف مهلتی کوتاه برنامه اصلاحی بدهد و اثر آن بر موعد نهایی را توجیه کند؛ وگرنه خسارت تاخیر فعال می‌شود.
- تعهد سوم، تحویل موقت و قطعی است. تحویل موقت زمانی است که واحد از حیث بهره‌برداری آماده است اما ممکن است نواقص غیرموثر باقی باشد. من صورتجلسه تحویل موقت را با احصای نواقص، تعیین مهلت رفع و پیش‌بینی وثیقه حسن انجام می‌نویسم تا پیش‌خریدار بتواند بخشی از ثمن را تا رفع عیوب نزد خود نگه دارد. تحویل قطعی را منوط به اخذ پایان‌کار، تایید عملکرد سیستم‌های ایمنی و تاسیسات و ارائه گارانتی‌های لازم می‌کنم. هر تحویلی خارج از این چارچوب، بعدها می‌تواند مانع انتقال رسمی و بهره‌برداری ایمن شود.
در متن قرارداد، تعهدات تسهیلی نیز فراموش نمی‌شود: همکاری برای اخذ انشعابات (آب، برق، گاز، مخابرات)، تامین مدارک لازم برای بانک در صورت تامین بخشی از ثمن از طریق تسهیلات، و حضور در دفترخانه در تاریخ‌های مقرر برای تنظیم اسناد میانی یا نهایی.
هر جا پیش فروشنده به‌موقع مدارک ندهد یا از مراجعه به دفترخانه امتناع کند، باید ضمانت اجرا مشخص باشد؛ از خسارت دیرکرد تا الزام به حضور با حکم دادگاه.
در مقام تقویت تعهدات، من معمولا یک یا چند تضمین اجرا از پیش فروشنده می‌گیرم: ضمانت‌نامه بانکی حسن انجام تعهد یا وثیقه ملکیِ آزاد و قابل ترهین. آزادسازی این تضمین‌ها را به نقاط عطف فنی و تحویل قطعی گره می‌زنم. به علاوه، قرارداد باید تکلیف انتقال حقوق و تعهدات پیش فروشنده به ثالث را روشن کند: این انتقال فقط با رضایت پیش‌خریداران و تنظیم سند رسمی قابل استناد خواهد بود و انتقال حقوق بدون انتقالِ تعهدات، ممنوع است تا زنجیره اجرا از هم نگسلد.
برای آن که چارچوب آمره قانون نیز روشن باشد، متن کامل ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان را که من در همه این مذاکرات محور قرار می‌دهم، در اینجا می‌آورم: ماده ۳ ـ قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
و برای تعیین مرز خلاقیت قراردادی، بار دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی را که عملا قطب‌نمای من در تنظیم شروط است، درج می‌کنم: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
این دو متن، به من یادآوری می‌کنند که هر ساز و کار هوشمندانه‌ای برای تحویل به‌موقع و باکیفیت، باید در ریل‌های رسمی و آمره حرکت کند؛ وگرنه در نخستین ایستگاه اختلاف از خط خارج می‌شود.
مسئولیت‌های ناشی از عیوب و نواقص ساختمان
عیوب و نواقص، اگر درست تعریف و مدیریت نشوند، به کانون فرساینده‌ترین اختلافات تبدیل می‌شوند. من در قرارداد پیش فروش، از همان ابتدا نظام عیب‌یابی و رفع عیب را طراحی می‌کنم تا اختلاف به‌جای قضاوت‌های کلی، بر آزمون‌ها و صورت‌جلسه‌های فنی سوار شود.
نخست باید میان عیوب اساسی و موثر بر ایمنی و قابلیت بهره‌برداری و نواقص جزئی و قابل رفع تفکیک کنیم. دومی نباید مانع تحویل موقت شود اما اولی، تا زمان رفع، تحویل را متوقف می‌کند.
برای پیشگیری از ابهام، دامنه‌ای از آزمون‌ها را جزء الزامات پیش از تحویل می‌گذارم: تست هیدروستاتیک لوله‌کشی‌ها، فشارسنجی شبکه گاز، تست عملکرد پمپ‌ها و چیلر یا پکیج، آزمون حرکت آسانسور و گواهی‌های استاندارد مربوط، تست پیوستگی سیستم ارت و گزارش صحت عملکرد سیستم اعلام حریق.
این آزمون‌ها باید توسط مجری ذی‌صلاح یا ناظر پروژه انجام و گزارش رسمی آن‌ها به قرارداد پیوست شود. اگر در هر آزمون عدم انطباق مشاهده شد، پیش فروشنده مکلف است در مهلتی معین آن را رفع کند و آزمون مجدد بگیرد.
قواعد عمومی مسئولیت نیز به کمک ما می‌آید. در حقوق ایران، متعهد در صورت تخلف از اجرای تعهد یا ایراد خسارت ناشی از اجرای ناقص، در برابر متعهدله مسئول است، مگر آنکه ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از حادثه خارجی بوده که دفع آن خارج از اختیار اوست.
به زبان ساده، پیش فروشنده نمی‌تواند با تکیه بر عوامل عادی بازار (کمبود مصالح، نوسان قیمت‌ها، اختلاف با پیمانکار جزء) از زیر بار رفع عیوب شانه خالی کند؛ این‌ها ریسک‌های متعارف اجرای پروژه‌اند و باید با مدیریت حرفه‌ای پوشش داده شوند.
در باب اختلاف مساحت، قانون پیش فروش قاعده روشنی پیش‌بینی کرده است که به‌طور معمول اگر اختلاف در محدوده‌ای اندک باشد، تعدیلِ ثمن راه‌حل است و اگر از حد معینی فراتر رود، ممکن است برای پیش‌خریدار حق فسخ یا دیگر آثار معین بشناسد.
من این قاعده را با دقت در متن قرارداد منعکس می‌کنم: محاسبه بر مبنای مساحت مفید نهایی مندرج در صورت‌مجلس تفکیکی، دامنه قابل‌قبول اختلاف، روش و زمان تسویه مابه‌التفاوت، و آثار تجاوز از دامنه. این بند، جلوی بسیاری از پرونده‌های فرساینده را می‌گیرد.
برای عیوب کیفی، دوره‌های تضمین را موضوعی کلیدی می‌دانم. معمولا برای سازه و اجزای حیاتی، دوره‌ای طولانی‌تر و برای نازک‌کاری‌ها دوره‌ای محدودتر تعریف می‌کنم. مرجع تشخیص عیب و فرآیند اعلام آن باید روشن باشد: اعلام کتبی با ذکر مستندات و عکس‌ها، مهلت معقول برای بازدید و تشخیص، و سپس مهلت اجرایی برای رفع. اگر پیش فروشنده از رفع عیب امتناع کرد یا تعلل ورزید، پیش‌خریدار باید بتواند با اطلاع قبلی و مستندسازی، رفع عیب را به هزینه پیش فروشنده انجام دهد و از محل تضمین‌ها یا از محل مطالبات با حکم مرجع صالح برداشت کند. این مکانیزم خود اجرا بودن قرارداد را تقویت می‌کند.
گاهی پیش فروشنده می‌کوشد با درج عباراتی مانند تحویل به‌صورت موجود یا عدم مسئولیت نسبت به نواقص جزئی، دامنه مسئولیت خود را محدود کند. من به شدت با کلی‌گویی مخالفت می‌کنم.
هر محدودیتی باید با تعریف دقیق و منطبق بر استانداردهای فنی همراه باشد و از همه مهم‌تر، نباید با قواعد آمره حمایت از پیش‌خریدار تعارض پیدا کند. اگر محدودیت به‌گونه‌ای باشد که عملا تعهد به کیفیت را تهی کند، در معرض بی‌اعتباری است. یادمان نرود که فلسفه پیش فروش، تسهیم ریسک است نه انتقال یک‌سویه آن به خریدار.
از نظر اجرای ضمانت‌اجراها، شرط وجه‌التزام برای تاخیر در رفع عیوب یا برای تحویل دیرهنگام، ابزاری کارآمد است. با این شرط، میزان خسارت از پیش تعیین می‌شود و نیازی به اثبات ورود زیان و میزانیابی پیچیده وجود ندارد. اما باید منطقی و قابل دفاع باشد تا در مرجع رسیدگی، با ایراد غیرمنصفانه بودن روبه‌رو نشود. من معمولا سقف‌هایی برای جمع خسارات در نظر می‌گیرم و راه را برای مطالبه خسارات اثباتیِ مازاد در موارد خاص باز می‌گذارم تا تعادل حفظ شود.
تعهدات پیش‌خریدار در پرداخت به موقع اقساط
قرارداد پیش فروش، دوطرفه است؛ همان‌گونه که پیش فروشنده باید پروژه را به‌موقع و با کیفیت پیش ببرد، پیش‌خریدار نیز مکلف است اقساط را طبق برنامه و بر مبنای پیشرفت واقعی بپردازد. من همواره تاکید می‌کنم که زمان‌بندی پرداخت باید به نقاط عطف فنی گره بخورد، نه به تاریخ‌های ثابت؛ اما وقتی گزارش مهندس ناظر رسید و محرز شد که نقطه عطف محقق شده، دیگر پرداخت باید بی‌درنگ انجام شود تا جریان نقدی پروژه دچار سکته نشود.
در متن قرارداد، چند نکته ظریف را برای پرداخت‌ها می‌نویسم. نخست، مشخصات حساب مقصد و ممنوعیت دریافت وجه خارج از قرارداد. این کار شفافیت مالی می‌آورد و جلوی اختلافات مرتبط با وصول وجه توسط اشخاص غیرمجاز را می‌گیرد.
دوم، مهلت پرداخت پس از اعلام تحقق نقطه عطف برای مثال پنج یا هفت روز کاری و پیامد تاخیر: از خسارت تاخیر تادیه تا حق تعلیق عملیات در محدوده‌ای معقول. من تعلیق را بدون قاعده نمی‌گذارم؛ پیش فروشنده باید مراتب را اخطار کند، راه‌حل جایگزین (مثلا مهلت تنفسی یا تقسیط مجدد محدود) پیشنهاد دهد و تنها در صورت استمرار نکول، بتواند بخشی از عملیاتِ مرتبط با همان واحد را متوقف سازد.
تعهد دیگر پیش‌خریدار، همکاری در امور بانکی و اداری است. اگر بخشی از ثمن از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شود، پیش‌خریدار مکلف است مدارک لازم را در مهلت‌های مقرر ارائه دهد، در جلسات کارشناسی بانک حاضر شود و در زمان دعوت دفترخانه برای ترهینِ حقوق قراردادی یا تنظیم اسناد تضمینی بانک حضور یابد.
هر تاخیری در این فرایندها، علاوه بر خسارت تاخیر، باید آثار مشخصی داشته باشد؛ مانند انتقال موعد تحویل متناسب با میزان تعلل یا الزام به تامین جایگزین نقدی اگر بانک به دلیل قصورِ پیش‌خریدار از پرداخت تسهیلات امتناع کند.
گاه پیش‌خریدار به استناد مشاهده نقص در واحد می‌کوشد از پرداخت قسط مرتبط با نقطه عطف قبلی خودداری کند.
من در قرارداد، راه اعتراض مستند اما غیرمانع را باز می‌گذارم: پیش‌خریدار می‌تواند اعتراض خود را به‌طور کتبی با مستندات مطرح کند، اما اگر ناظر تحقق نقطه عطف را تایید کرده، اصل پرداخت باید انجام شود و اختلاف، از مسیر کارشناسی مشترک یا داوری پیگیری گردد.
این الگو، پروژه را گروگان اختلاف‌های جزئی نمی‌کند و در عین حال حق پیش‌خریدار برای پیگیری عیوب را محفوظ نگه می‌دارد.
برای نظم‌بخشی به پرداخت‌ها، شرط تسریع را نیز می‌گنجانم: اگر پیش‌خریدار چند قسط متوالی را نپردازد، اقساط آتی حال می‌شود یا پیش فروشنده می‌تواند قرارداد را با تشریفات معین فسخ و خسارات خود را از تضمین‌های پیش‌خریدار وصول کند.
با این حال، به انصاف نیز توجه می‌کنم: راه ترمیم نکول با پرداخت معوقات و خسارات در مهلتی کوتاه باز می‌ماند تا اگر پیش‌خریدار به‌واقع تعذر موقت داشته، بتواند به قرارداد بازگردد.
نکته مهم، حق حبس پیش‌خریدار است. این حق به او اجازه می‌دهد در برابر عدم انجام تعهد توسط طرف مقابل، از انجام تعهد خودداری کند. من این حق را به صورت هدفمند و محدود می‌نویسم: اگر گزارش ناظر محقق نشدن نقطه عطف را نشان دهد، پیش‌خریدار حق دارد پرداخت قسط متناظر را تا تحقق واقعی به تاخیر بیندازد؛ اما به‌محض تایید تحقق، تعلل دیگر مجاز نیست. این توازن، هم ابزار فشار مشروع به پیش فروشنده می‌دهد و هم جلوی سوء‌استفاده از حق حبس را می‌گیرد.
بیمه کیفیت ساختمان و سایر بیمه‌های الزامی
بیمه، آخرین حلقه‌ای است که زنجیره تعهدات را در برابر ریسک‌های غیرقابل پیش‌بینی مقاوم می‌کند. من در قرارداد پیش فروش، ترکیبی از بیمه‌های در دوره ساخت و پس از تحویل را پیش‌بینی می‌کنم تا اگر حادثه‌ای رخ داد یا عیبی پنهان سربرآورد، طرفین به‌جای ورود مستقیم به نزاع، ابتدا از چتر بیمه بهره ببرند. این هم از منظر حمایت از پیش‌خریدار ضروری است و هم از منظر حرفه‌ای‌گری سازنده.
در دوره ساخت، بیمه تمام‌خطر پیمانکاران (CAR) یکی از ابزارهای کارآمد است. این بیمه، با پوشش خسارات فیزیکی ناگهانی و غیرمنتظره به کارگاه، مصالح و تجهیزات و گاه مسئولیت در برابر اشخاص ثالث، خیال پروژه را از ریسک‌های ذاتی عملیات ساختمانی آسوده‌تر می‌کند.
من در قرارداد قید می‌کنم که پیش فروشنده موظف است بیمه‌نامه معتبر CAR را تا پایان کار حفظ کند و هرگونه تغییر اساسی در کار، موضوع الحاقیه بیمه قرار گیرد.
همچنین بیمه مسئولیت مدنی ناشی از عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث از رهگذران تا املاک مجاور باید برقرار باشد تا اگر حادثه‌ای رخ داد، خسارت از مسیر بیمه جبران شود و پروژه متوقف نماند.
بیمه حوادث و مسئولیت کارگران نیز از واجبات است. عملیات ساختمانی بدون نیروی انسانی معنا ندارد و قانون‌گذار برای صیانت از نیروی کار، تکالیفی را مقرر کرده است. من در قرارداد تصریح می‌کنم که پیش فروشنده (یا مجری ذی‌صلاح) مکلف است پوشش‌های بیمه‌ای مرتبط با نیروی انسانی را از ابتدای پروژه برقرار نگه دارد؛ عدم رعایت این موضوع، علاوه بر تبعات قانونی، می‌تواند در صورت وقوع حادثه، بار مالی سنگینی بر دوش پروژه بگذارد و جریان نقدی را مختل کند.
اما مهم‌تر از همه، بیمه کیفیت ساختمان یا آنچه در ادبیات فنی به تضمین عیوب اساسی و پنهان شناخته می‌شود، برای دوره پس از تحویل است. فلسفه این بیمه ساده است: اگر پس از تحویل، عیب اساسی در سازه، تاسیسات اصلی یا بخش‌های حیاتی که ایمنی و کارایی بنا را تضمین می‌کنند ظاهر شد عیبی که ناشی از طراحی، مصالح یا اجراست شرکت بیمه وارد می‌شود و هزینه‌های تعمیر یا جایگزینی را در چارچوب بیمه‌نامه می‌پردازد.
من این بیمه را الزام قراردادی می‌کنم و مشخص می‌سازم دامنه پوشش، استثنائات (مثلا صدمات ناشی از بهره‌برداری ناصحیح)، مدت پوشش برای هر بخش (برای نمونه، دوره طولانی‌تر برای سازه و کوتاه‌تر برای نازک‌کاری)، و فرآیند اعلام خسارت چگونه است.
همچنین می‌نویسم که گواهی اعتبار بیمه‌نامه باید هم‌زمان با تحویل قطعی ارائه شود و انتقال مالکیت واحد به پیش‌خریدار یا منتقل‌الیه، پوشش بیمه را از بین نمی‌برد.
در کنار این‌ها، بیمه آتش‌سوزی و خطرات تبعی برای ساختمان پس از تحویل، باید به‌گونه‌ای طراحی شود که مشاعات را هم پوشش دهد. من معمولا پیشنهاد می‌کنم مدیر ساختمان به‌محض تشکیل، بیمه‌ای واحد برای کل ساختمان اخذ کند تا پراکندگی بیمه‌ها باعث شکاف پوششی نشود.
این بیمه، اگر با پیوست مدیریت ریسک همراه باشد مانند الزام سرویس دوره‌ای سیستم اعلام و اطفای حریق، بازرسی دستگاه‌های گازسوز و برق نه‌تنها احتمال حادثه را کاهش می‌دهد، بلکه در زمان خسارت نیز مانع از ایراد شرکت بیمه به قصور در نگهداری می‌شود.
نکته مهم دیگر، هم‌خوانی بیمه با تعهدات قراردادی است. اگر قرارداد، دوره تضمین کیفیت برای بخشی از تاسیسات را سه سال تعیین کرده اما بیمه‌نامه تنها یک سال پوشش می‌دهد، این شکاف به‌سرعت به اختلاف می‌انجامد.
من اصرار دارم که دوره‌های تضمین با دوره‌های بیمه منطبق یا حداقل هم‌پوشان باشند و در صورت امکان، بیمه‌نامه‌های پروژه‌محور تنظیم شود که ذی‌نفع مستقیم آن پیش‌خریداران یا هیأت‌مدیره آتی ساختمان باشند. این طراحی، در روز حادثه، مسیر جبران را کوتاه و شفاف می‌کند.
از حیث اجرای تعهدات بیمه‌ای، پیش فروشنده باید متعهد شود که هرگونه تغییر در مشخصات فنی یا برنامه زمان‌بندی را به شرکت بیمه اعلام کند تا پوشش بیمه خدشه‌دار نشود.
همچنین من در قرارداد الزام به تسلیم اصل بیمه‌نامه‌ها و الحاقیه‌ها به پیش‌خریدار یا مدیر ساختمان را می‌نویسم؛ نسخه‌های کپی یا رسیدهای پرداخت حق‌بیمه کافی نیستند. در صورت امتناع از تسلیم، ضمانت اجرا باید فعال شود؛ از تعلیق بخشی از ثمن تا حق مراجعه به مرجع قضایی برای الزام به ارائه مدارک.
مرجع حل اختلاف و داوری
در این بخش روشن می‌کنم که اگر در جریان پیش فروش اختلافی پدید آمد، کدام مسیر حقوقی سریع‌تر، کم‌هزینه‌تر و مطمئن‌تر است؛ از طراحی دقیق شرط داوری و انتخاب داور یا هیأت داوریِ متخصص گرفته تا حدود و ثغور مراجعه مستقیم به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف.
پیش‌بینی هیأت داوری یا داور مرضی‌الطرفین
به عنوان وکیلی که هر روز با قراردادهای پیش فروش سر و کار دارم، داوری را وقتی توصیه می‌کنم که دو شرط اساسی فراهم باشد: نخست، متن شرط داوری به‌صورت حرفه‌ای و جامع تنظیم شود؛ دوم، داور یا هیأت داوری از ترکیبی از مهارت‌های حقوقی و فنیِ ساختمان برخوردار باشد.
داوری در حوزه پیش فروش، اگر درست طراحی شود، دعوا را از راهروهای شلوغ دادگستری به اتاقی تخصصی و زمان‌بندی‌شده منتقل می‌کند؛ جایی که اختلاف، به‌جای حرکت بر محور شکلیات طولانی، بر محور اندازه‌گیری فنی، گزارش‌های ناظران، و اسناد رسمی پروژه حل‌وفصل می‌شود.
من شرط داوری را با یک نگاه مرحله‌به‌مرحله می‌نویسم. در گام نخست، درباره دامنه داوری تصمیم می‌گیرم: آیا همه اختلافاتِ ناشی از قرارداد از کیفیت اجرا تا زمان‌بندی و پرداخت‌ها به داوری سپرده می‌شود یا برخی موضوعات مانند دعاوی کیفری مرتبط با کلاهبرداری احتمالی یا تبلیغات غیرقانونی عمدا خارج می‌ماند؟ تجربه نشان داده است هرچه دامنه روشن‌تر باشد، شانس پذیرش مرجع از سوی طرف مقابل و نیز سهولت اجرای رأی بالاتر است.
من معمولا تمامی اختلافات حقوقی و فنی ناشی از قرارداد را مشمول داوری می‌کنم اما دعاوی کیفری و نیز اقدامات تامینی مانند دستور موقت را از شمول آن بیرون می‌گذارم تا حق دسترسی به مرجع عمومی برای اقدامات اضطراری محفوظ بماند.
در گام دوم، ترکیب مرجع داوری را تعیین می‌کنم. در پروژه‌های کوچک‌تر، داور واحدِ مرضی‌الطرفین کفایت می‌کند، مشروط بر آنکه هم سواد حقوقی لازم را داشته باشد و هم با استانداردهای فنی ساختمان بیگانه نباشد.
در پروژه‌های متوسط و بزرگ، هیأت سه‌نفره کارآمدتر است: یک حقوق‌دانِ آشنا با آیین دادرسی و قراردادهای ساخت، یک مهندس عمران یا معمار با سابقه نظارت یا اجرا، و یک کارشناس تاسیسات یا کسی که تجربه مستقیم در سیستم‌های مکانیکی و برقی دارد.
این ترکیب کارکردی، اجازه می‌دهد اختلاف، از روز اول مهندسی مدیریت شود و رأیِ نهایی، زبان اجرایی داشته باشد نه صرفا زبان حقوقی.
شیوه انتخاب داور یا داوران نیز باید از پیش شفاف باشد. من می‌نویسم که هر طرف ظرف مهلتی کوتاه داور اختصاصی خود را معرفی می‌کند و اگر معرفی نکرد، طرف دیگر می‌تواند از دادگاه صالح بخواهد داور را به‌جای او تعیین کند.
برای داور سوم، یا بر سر نام مشخصی در متن توافق می‌کنیم یا مرجعِ جایگزین را تعیین می‌کنیم؛ مثلا رئیس فلان کانون حرفه‌ای یا مرکز داوریِ مشخص که در صورت اختلاف، فرد سوم را معرفی کند. این راه فرار از بن‌بست در پرونده‌های واقعی بسیار نجات‌بخش بوده است؛ زیرا بسیاری از داوری‌ها نه از اختلاف بر سر اصل موضوع، بلکه از همان نقطه نخستِ عدم توافق بر داور می‌مانند.
پس از تعیین مرجع، نوبت به قواعد شکلی داوری می‌رسد. من زمان‌بندی رسیدگی را کوتاه، روشن و الزام‌آور می‌نویسم: ثبت دعوا ظرف چند روز از تبادل اظهارنامه، ارائه لوایح مستدل با پیوست‌های فنی، تشکیل جلسه کارشناسی در محل پروژه با حضور ناظر و طرفین، و صدور رأی ظرف مدت معینی پس از آخرین دفاع.
قاعده محدودیت تغییر خواسته و تمرکز ادله نیز اختلاف را جمع‌وجور نگه می‌دارد و از سرریزِ ادعاهای فرعی به متن رسیدگی جلوگیری می‌کند.
در عین حال، برای داور حق می‌گذارم که اگر احراز کند برای روشن‌شدن حقیقت به گزارش‌گیری یا آزمایش فنیِ مضاعف نیاز است، مهلت کوتاهی به خودش بدهد تا رسیدگی ناقص نماند.
مکان و زبان داوری را نیز تعیین می‌کنم. در پرونده‌های داخلی، زبان فارسی و محل رسیدگی در شهرِ محلِ وقوع پروژه یا شهر محل دفتر داور ارشد تعیین می‌شود. اگر طرفین از شهرهای مختلف‌اند، تعیین شهرِ پروژه به نظر من منطقی‌تر است، زیرا دسترسی به اسناد فنی و امکان بازدید میدانی آسان‌تر خواهد بود.
در باب قابل اجرا بودن رأی، می‌نویسم که رأی داوری لازم‌الاتباع است و پس از ابلاغ، در صورت عدم طرح دعوای ابطال در مهلت قانونی، از طریق دادگاه صالح دستور اجرا می‌گیرد. این بند ساده، مسیر اجرای رأی را از همان ابتدا برای طرفین ملموس می‌کند و انگیزه همکاری پس از رأی را بالا میبرد.
تعارض منافع و بی‌طرفی داوران از مهم‌ترین دغدغه‌هاست. من الزام به اظهارنامه تعارض منافع را برای هر داور پیش‌بینی می‌کنم: داور باید پیش از پذیرش، هرگونه رابطه مالی، خویشاوندی یا حرفه‌ای با طرفین یا پیمانکاران اصلی پروژه را افشا کند.
اگر تعارضی کشف شد، به‌صورت مکانیزمی روشن، داور جایگزین تعیین می‌شود. همچنین حق جلب داورِ علی‌البدل را برای مواقع بیماری یا امتناع داور پیش‌بینی می‌کنم تا رسیدگی معطل نماند. داور باید بداند که سکوت یا تاخیر بی‌دلیل در صدور رأی می‌تواند موجب سلب صلاحیت و جایگزینی شود؛ این فشارِ نرم، پرونده را در ریل زمان نگه می‌دارد.
هزینه‌های داوری همیشه محل سؤال است. در قرارداد یا پیوست داوری، بودجه‌ای واقع‌بینانه برای دستمزد داور یا هیأت و نیز هزینه‌های کارشناسی تعیین می‌کنم و قاعده تقسیم هزینه‌ها را روشن می‌سازم: اصل بر تقسیم مساوی است، اما مرجع داوری می‌تواند در رأی نهایی، با توجه به نتیجه دعوا و رفتار طرفین در فرایند، هزینه‌ها را بازتوزیع کند. این قاعده، به‌ویژه در برابر بازی‌های تاخیری، نقش بازدارنده دارد و به طرفین می‌گوید که رفتار بد در رسیدگی هزینه دارد.
در داوری‌های پیش فروش، دستور موقت مسئله‌ای حیاتی است؛ برای نمونه، جلوگیری از انتقال حقوق پروژه به ثالث یا توقف عملیات تغییری خلاف نقشه که آثار جبران‌ناپذیر دارد. من حق درخواست دستور موقت از دادگاه صالح را، علی‌رغم وجود شرط داوری، محفوظ می‌گذارم و می‌نویسم که این اقدام اضطراری منافاتی با ارجاع اصل اختلاف به داوری ندارد.
تجربه نشان داده است که اگر به امید تصمیم داور در امور فوریتی بنشینیم، گاه کار از کار می‌گذرد؛ دادگاه، با ابزار اجراییِ گسترده‌تر، در این نقطه کارآمدتر است.
در کنار همه این طراحی‌ها، تکیه‌گاه قانونیِ ارجاع اختلاف به داوری باید عینا در متن قرارداد بیاید. من همیشه متن کامل مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی را به عنوان پشتوانه در کنار شرط داوری می‌آورم تا هم مرجع رسمی و هم طرفین بدانند که اراده ایشان، روی ریل قانون حرکت می‌کند:
ماده ۴۵۴ـ کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوی دارند می‌توانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را اعمّ از اینکه در دادگاه‌ها طرح شده یا نشده باشد و در صورت طرح در هر مرحله‌ای که باشد به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند.
ماده ۴۵۵ـ طرفین دعوی می‌توانند ضمن معامله یا به موجب قرارداد جداگانه ملتزم شوند که در صورت بروز اختلاف بین آنان، به داوری مراجعه نمایند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از بروز اختلاف انتخاب کنند.
این دو ماده، ستون‌های داوریِ داخلی‌اند. به اتکای آن‌ها، هرگاه شرط داوری به‌درستی نوشته و داورِ متخصص انتخاب شود، داوری برای دعاوی پیش فروش معمولا سریع‌تر، تخصصی‌تر و کم‌هزینه‌تر از دادرسی عمومی پیش می‌رود. در عین حال، من هرگز درِ دادگاه را برای اقدامات اضطراری یا حمایت‌های قضایی نمی‌بندم؛ داوری و دادگاه در پرونده‌های حرفه‌ای، مکمل هم‌اند نه رقیب یکدیگر.
امکان مراجعه مستقیم به دادگاه یا شورای حل اختلاف
این پرسش را زیاد می‌شنوم: اگر در قرارداد شرط داوری گذاشته‌ایم، آیا دیگر راه دادگاه بسته است؟ و اگر شرطی نگذاشته‌ایم، کجا باید طرح دعوا کنیم؟ پاسخ من مبتنی بر یک اصل بنیادین و چند قاعده اجرایی است.
اصل بنیادین این است که در نظام حقوقی ایران، مرجع رسمیِ رسیدگی به تظلمات و شکایات، دادگستری است و خروج از این مسیر، فقط با توافق معتبر یا حکم قانون ممکن می‌شود. متن کامل اصل ۱۵۹ قانون اساسی را همیشه در این بخش می‌آورم تا یادمان بماند که داوری استثنا بر اصل است نه بالعکس:
اصل ۱۵۹ـ مرجع رسمی تظلمات و شکایات، دادگستری است. تشکیل دادگاه‌ها و تعیین صلاحیت آن‌ها منوط به حکم قانون است.
از این اصل، چند نتیجه عملی می‌گیرم. اگر در قراردادِ پیش فروش شرط داوری نداریم، اختلافات چه راجع به کیفیت و تحویل و چه نسبت به پرداخت‌ها و خسارات در چارچوب صلاحیت‌های عامِ دادگاه عمومی حقوقی مطرح می‌شود.
در دعاوی راجع به عینِ غیرمنقول یا تعهداتِ مرتبط با انتقال رسمی واحد، دادگاه محل وقوع ملک، به‌طور معمول دادگاه صالح است؛ و در دعاوی صرفا مالی ناشی از قرارداد، بسته به اوصاف دعوا و توافق‌های معتبر طرفین در بابِ اقامتگاه قراردادی، ممکن است دادگاه اقامتگاه خوانده مرجع صالح باشد. من در متن قرارداد، اقامتگاه قراردادیِ معتبر برای ابلاغ‌ها را دقیق تعیین می‌کنم تا در روز دعوا، روند تبادل اوراق دچار تعلل‌های پرهزینه نشود.
اگر شرط داوری داریم، باز هم درب دادگاه به‌طور مطلق بسته نمی‌شود. نخست، مراجعه به دادگاه برای اقدامات تامینی و فوری همچون دستور موقت یا تامین خواسته کاملا قابل توجیه و معمول است؛ زیرا داور، ابزارهای اجرایی فوریِ دادگاه را ندارد و زمان در این دست موارد جوهره حق است.
دوم، اگر یکی از طرفین به‌هنگام طرح دعوا در دادگاه به وجود شرط داوری اعتراض نکند و وارد ماهیت شود، در عمل شناخته شده است که حق استناد به شرط داوری را در همان دعوا وا نهاده است؛ به بیان دیگر، شرط داوری نوعی دفع است که باید به موقع و پیش از ورود در ماهیت مطرح شود.
من در عمل به موکل یادآور می‌شوم که اگر قصد دارد به داوری تمسک کند، باید در اولین دفاع در دادگاه به شرط داوری استناد کند و از دادگاه بخواهد رسیدگی را متوقف و طرف مقابل را به داوری هدایت کند.
گاهی هم شرط داوری نوشته شده، اما به بن‌بست اجرایی می‌خوریم: طرف مقابل داور معرفی نمی‌کند، مرجعِ معرفی داورِ سوم تعیین نشده، یا داور پذیرا نیست و جایگزینی برای او پیش‌بینی نشده است. در چنین وضعی، راه دادگاه نه تنها باز است، بلکه گاهی تنها راه است: از دادگاه صالح می‌خواهیم داور را به‌جای طرف ممتنع تعیین کند یا اگر شرط داوری از اساس غیرقابل اجرا باشد دادگاه رسیدگی را در صلاحیت خود بپذیرد. اینجا همان نقطه‌ای است که در مرحله تنظیم قرارداد باید با راه‌حل‌های جایگزین از وقوعش پیشگیری کنیم.
در انتخاب دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف، معیار قانونی نوع دعوا و نصاب مالی است. شورای حل اختلاف برای برخی دعاوی مالی تا سقف معینی و برای تلاش در سازش صلاحیت دارد، اما پرونده‌های پیش فروش معمولا پیچیدگی‌های فنی و مالی فراتر از نصاب شورا دارند و به‌صورت طبیعی در دادگاه عمومی حقوقی طرح می‌شوند.
با این حال، اگر اختلاف در سطحی محدود و کم‌هزینه باقی‌مانده و اراده به سازش قوی است، شروع از شورا می‌تواند میان‌بُری برای سازش باشد. من در عمل، وقتی می‌بینم پیش فروشنده و پیش‌خریدار هنوز زبان مشترکی برای تفاهم دارند، به جای شروع نبرد تمام‌عیار در دادگاه، صورتجلسه مذاکره با حضور مشاور فنی و سپس ثبت سازش در شورا را پیشنهاد می‌کنم؛ راهی که بارها زمان و هزینه را نجات داده است.
از حیث مرجع صالح مکانی، دعاوی مربوط به انتقال رسمی و الزام به تنظیم سند یا رفع موانع ثبتیِ واحد پیش فروش‌شده، به طور متعارف با محل وقوع ملک پیوند خورده است؛ این پیوند، هم به لحاظ دسترسی به دلایل محلی مانند پرونده شهرسازی و گزارش‌های ناظر منطقی است، و هم از منظر آیین دادرسی که دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را به دادگاه محل وقوع مال هدایت می‌کند.
دعاوی صرفا مالی، مانند مطالبه خسارت تاخیر یا وجه‌التزام، بسته به اقامتگاه خوانده یا اقامتگاه قراردادی و نیز توافق معتبر طرفین در تعیین دادگاه صالح، قابل طرح است. من از به‌کارگیری شرط اختصاص صلاحیت مکانی به نفع شهرِ دفتر سازنده پرهیز می‌دهم؛ چنین شرطی اگر طرف مقابل را به زحمت نامتعارف بیندازد، در عمل بهانه‌ای برای تعلل و اطاله می‌شود.
نکته‌ای که همیشه به آن توجه می‌دهم، هماهنگیِ مرجع اختلاف با چارچوب رسمی قرارداد پیش فروش است. چون قرارداد باید به صورت سند رسمی در دفترخانه تنظیم شود و خلاصه آن در اداره ثبت منعکس گردد، هر رأیِ داوری یا حکم دادگاه که در نهایت صادر می‌شود، باید قابلیت انطباق با نظام ثبت را داشته باشد.
به همین دلیل، در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمیِ واحدهای پیش فروش‌شده، من از همان ابتدا از دادگاه می‌خواهم تکلیف پیوست‌های ثبتی، شناسنامه فنی مستقل و پایان‌کار را نیز در متن حکم روشن کند تا اجرای حکم در دفترخانه بدون تفسیرهای ثانوی ممکن باشد.
در داوری نیز همین دغدغه را دارم: رأی باید قابل ثبت نوشته شود؛ یعنی مفاهیم ثبتی و شهرسازی در آن انعکاس بیابد تا در مرحله اجرا با مانع تفسیر مواجه نشویم.
در کنار مسیرهای اصلی، دو نکته تکمیلی را همیشه خاطرنشان می‌کنم. نخست، وجود شرط داوری مانع شکایت کیفری در مواردی مانند تبلیغات پیش فروش بدون مجوز، فروش یک واحد به چند نفر، یا تحصیل مال از طریق نامشروع نیست؛ ابعاد کیفری، تابع قواعد خود است و دادسرا مرجع رسیدگی به آن خواهد بود.
دوم، اگر اختلاف به تعهدات بانکی یا وثایق مربوط می‌شود مثلا بانک به عنوان ذی‌نفعِ وثایق وارد ماجراست باید از همان آغاز بررسی کنیم که آیا مرجعِ تخصصی بانکی یا شعبه حقوقی خاصی بر اساس عرف و بخشنامه‌ها درگیر می‌شود یا خیر؛ این سنجشِ اولیه، ما را از طرح ناصحیح دعوا و دوباره‌کاری نجات می‌دهد.
همه این‌ها در پرتو همان اصل بنیادین معنا پیدا می‌کند: دادگستری مرجع رسمی تظلمات است و داوری، ابزارِ قراردادیِ تسریع و تخصص‌بخشی به حل اختلاف.
من در عمل، نه شیفته انحصاریِ داوری‌ام و نه طرفدار شرط حذفِ داوری؛ هر پرونده نسخه خود را می‌طلبد. اگر پروژه بزرگ است، مدارک فنی کامل و طرفین حرفه‌ای‌اند، داوری با طراحی درست می‌تواند اختلاف را در چند ماه به سرانجام برساند.
اگر طرف مقابل از آغاز همکاری نمی‌کند یا بیمِ کارشکنی در تعیین داور می‌رود، شروع از دادگاه و گرفتن دستور موقت یا تامین خواسته، هوشمندانه‌تر است. مهم این است که از روز امضای قرارداد، مسیرِ اختلاف نیز همان‌قدر شفاف و اجرایی طراحی شود که مسیر اجرا؛ چون قراردادِ خوب، حتی برای روزهای ناخوش نیز برنامه دارد.
فسخ قرارداد و خیارات قانونی
در این بخش ساز و کار برهم‌زدن قرارداد پیش فروش را از منظر حقوق ایران می‌گشایم؛ از تمایز فسخ، انفساخ و اقاله، تا مواردی که هر یک از طرفین پیش فروشنده یا پیش‌خریدار می‌تواند به استناد تخلف یا به اتکای یکی از خیارات قانونی معامله را برهم بزند. سپس به آثار فسخ بر عوضین و شیوه استرداد وجوه می‌پردازم و در پایان، محدودیت‌ها و قیود قانونی اعمال فسخ را توضیح می‌دهم تا روشن شود که حق فسخ چگونه و در چه چارچوبی باید اعمال شود تا هم معتبر باشد و هم قابل اجرا.
شرایط فسخ توسط پیش‌خریدار یا پیش فروشنده
به عنوان وکیلی که به طور روزمره با قراردادهای پیش فروش سر و کار دارم، نخستین اصل عملی من این است که فسخ را همواره در ریل قانون و متن قرارداد حرکت دهم. در حقوق ایران اصل بر لزوم قراردادهاست و امکان برهم‌زدن، استثناست؛ بنابراین یا باید تراضی طرفین (اقاله) در میان باشد یا سبب قانونی برای فسخ. این معنا را ماده ۲۱۹ قانون مدنی با صراحت بیان کرده است و من همیشه متن کامل آن را در چنین بحثی می‌آورم:
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
بر پایه همین قاعده، سه مسیر اصلی برای برهم‌زدن قرارداد پیش فروش قابل تصور است. مسیر نخست اقاله است؛ یعنی برهم‌زدن به رضای طرفین. قانون مدنی این امکان را در ماده ۲۸۳ به این نحو پیش‌بینی کرده است:
بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ نمایند.
اقاله در پیش فروش زمانی واقع‌بینانه است که طرفین به راه‌حل جایگزینی برای تسویه حساب‌ها و هزینه‌های انجام‌شده رسیده باشند؛ در غیر این صورت، معمولا یکی از طرفین ناچار است به مسیر دوم یعنی فسخ به استناد سبب قانونی متوسل شود. سبب‌های قانونی فسخ در نظام عمومی قراردادها عمدتا ذیل عنوان خیارات شناخته می‌شوند. قانون مدنی فهرست خیارات را در ماده ۳۹۶ چنین برمی‌شمارد:
خیارات از قرار ذیل است: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط، خیار غبن.
البته همه این خیارات در پیش فروش ساختمان به یک اندازه کارکرد ندارند. در عمل، خیار تخلف شرط، خیار تدلیس، خیار عیب و در مواردی خیار رویت و تخلف وصف بیش از دیگران محل ابتلا هستند؛ زیرا موضوع قرارداد پیش فروش، واحدی است که در آینده ساخته می‌شود و اوصاف و کیفیت آن، بر محور شرط و توصیف شکل می‌گیرد.
اگر سازنده (پیش فروشنده) از تعهدات فنی یا زمانی تخلف کند و این تخلف را نتوان با خسارت تاخیر یا اجرای عین تعهد جبران کرد، راه فسخ به استناد تخلف شرط برای پیش‌خریدار باز می‌شود.
همچنین اگر مشخص شود که اوصاف وعده‌داده‌شده بر خلاف واقع جلوه داده شده است، تدلیس به معنایی که در قانون آمده مصداق می‌یابد. ماده ۴۳۸ قانون مدنی در تعریف تدلیس می‌گوید: تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.
و به دنبال آن، ماده ۴۳۹ اثر تدلیس را چنین بیان می‌کند: اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری خیار فسخ دارد و همچنین است هرگاه مشتری تدلیس نموده باشد بایع خیار فسخ دارد.
در پیش فروش، بایع به طور عرفی همان پیش فروشنده است و مشتری همان پیش‌خریدار. بنابراین اگر تبلیغات یا اظهارهای قراردادی، به‌نحوی فریبنده اوصاف واحد را بهتر از واقع جلوه داده باشد و این امر در تصمیم‌گیری پیش‌خریدار موثر بوده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند به استناد خیار تدلیس فسخ کند.
خیار عیب نیز در پیش فروش جایگاه جدی دارد؛ هرچند ارزیابی عیب در واحدی که تازه ساخته می‌شود، باید به معیارهای فنیِ قابل سنجش متکی باشد. ماده ۴۲۲ قانون مدنی اختیار مشتری را چنین تصویر می‌کند:
در صورت عیب، مشتری مخیر است بین فسخ بیع یا قبول مبیع با اخذ ارش.
من در تنظیم قرارداد، استانداردهای ارزیابی عیب و نظام تست و تحویل را آن‌چنان دقیق می‌نویسم که اگر اختلافی رخ داد، داور یا دادگاه بتواند به روشنی تشخیص دهد آیا نقیصه‌ای که دیده شده، عیب در معنای حقوقی است یا صرفا نقصی جزئی که با تعمیر قابل جبران است و ارش کافی است.
از سوی دیگر، تاخیر در پرداخت اقساط از ناحیه پیش‌خریدار نیز می‌تواند اسباب فسخ را برای پیش فروشنده فراهم آورد؛ با این تفاوت که در پیش فروش به دلیل ماهیت پروژه‌ای و تدریجی بودن تعهدات بهتر است منشأ فسخ، تخلف شرط پرداخت در مواعد مقرر باشد تا توسل مستقیم به قواعد عامی مانند خیار تاخیر ثمن.
خیار تاخیر ثمن در حقوق ایران با قیودی همراه است و در ماده ۴۰۲ به شکلی کلاسیک ناظر به بیعی است که موضوعش عین خارجی است: هرگاه مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع موعدی مقرر نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله خواهد بود.
در پیش فروش معمولی، موضوع قرارداد عین آینده است و برای پرداخت‌ها به‌طور دقیق موعد مقرر می‌شود؛ بنابراین تکیه‌گاه درست‌تر، همان خیار تخلف شرط است که با رعایت تشریفات اعذار (اخطار رسمی و تعیین مهلت رفع تخلف) و در صورت استمرار نکول، راه فسخ را برای پیش فروشنده باز می‌گذارد.
نکته‌ای که همواره در مشاوره‌ها گوشزد می‌کنم، فوریت در اعمال برخی خیارات است؛ هرجا خیار ماهیتی فوری دارد، صاحب خیار پس از اطلاع، نباید آن‌قدر در اظهار اراده فسخ تعلل کند که عرفا اسقاط ضمنی تلقی شود.
به علاوه، هرجا که امکان اجرای عین تعهد یا تضمین خسارت وجود دارد، داور یا دادگاه در مقام سنجش تناسب، ممکن است فسخ را علاج نهایی بداند نه اولین راه‌حل؛ از این‌روست که من همواره قبل از توصیه به فسخ، مسیرهای اجرایی کم‌هزینه‌تر را می‌سنجم.
در کنار اسباب فسخ، باید به انفساخ نیز اشاره کنم؛ یعنی برهم‌خوردن خودبه‌خودی عقد بدون نیاز به اعلام اراده. نمونه کلاسیک آن، تلف مبیع قبل از قبض است که در بیع موجب انفساخ می‌شود. در پروژه‌های ساختمانی، اگر حادثه‌ای قهری به‌گونه‌ای رخ دهد که اجرای قرارداد ناممکن شود، قاعده عمومی عدم مسئولیتِ متعهد در فرض حوادث خارجی (فورس‌ماژور) بر پایه ماده ۲۲۹ قانون مدنی جلوه می‌کند:
اگر متعهد به واسطه حادثه خارجی که رفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.
در چنین وضعی ممکن است به‌جای فسخ به اراده یکی از طرفین، رابطه قراردادی به حکم قانون منحل شود و سپس آثار مالیِ آن بر پایه قواعد استرداد عوضین و تقسیم ریسک تحلیل گردد.
برای نظم‌بخشی به خسارات ناشی از تخلف و نیز پرهیز از منازعات طولانی درباره میزان زیان، من معمولا شرط وجه‌التزام را دقیق و منصفانه می‌نویسم. ماده ۲۳۰ قانون مدنی در این‌باره مقرر می‌کند: اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به کمتر یا بیشتر از آنچه شرط شده محکوم کند.
این قاعده اگر با دقت و تناسب اجرا شود، در عمل جای بسیاری از داوری‌ها درباره میزان خسارت را می‌گیرد و تکلیف طرف متخلف را روشن می‌سازد.
آثار فسخ و استرداد وجوه
وقتی قرارداد پیش فروش به‌طور معتبر فسخ شد، قاعده، بازگشت طرفین به وضع پیش از عقد است؛ یعنی هرکس آنچه را به‌موجب قرارداد گرفته است، باید مسترد کند و اگر استرداد عین ممکن نیست، بدل آن را بپردازد.
تفاوتی که در پیش فروش با بیعِ متعارفِ مال موجود داریم این است که عوضین معمولا وجوه پرداختی تدریجی از سوی پیش‌خریدار و کارهای انجام‌شده و پیشرفت فیزیکی از سوی پیش فروشنده است.
بنابراین آثار فسخ باید با دقتی بیشتر صورت‌بندی شود تا مرز بین استرداد وجوه، جبران منافع مشروع و کسرهای قانونی روشن بماند.
من در قرارداد پیش‌بینی می‌کنم که در صورت فسخ معتبر به استناد یکی از خیارات قانونی یا به‌سبب تخلف اساسی طرف مقابل، اصل وجوه پرداختی توسط پیش‌خریدار با قید مهلت معقولِ استرداد بازگردانده شود و در صورت وجود وجه‌التزامِ از پیش تعیین‌شده، طبق همان قاعده عمل شود.
اگر فسخ ناشی از تخلف پیش فروشنده باشد برای مثال تاخیر طولانی در تحویل یا عدم انطباق اساسی با اوصاف مورد توافق پیش‌خریدار علاوه بر استرداد اصل وجوه، می‌تواند به وجه‌التزام یا در صورت نبود آن، به خسارات اثباتی ناشی از تاخیر و هزینه‌های مترتب بر قرارداد استناد کند؛ دامنه این خسارات باید با قواعد مواد ۲۲۱ تا ۲۲۶ قانون مدنی سنجیده شود تا نه زیاده‌روی شود و نه حق تضییع گردد.
اگر فسخ ناشی از تخلف پیش‌خریدار در پرداخت باشد، پیش فروشنده حق دارد مطابق شرط وجه‌التزام یا خسارت تاخیر در پرداخت، کسرهای قراردادی را اعمال کند و سپس مانده وجوه را مسترد سازد.
در باب منافع و انتفاعات، قاعده عرفی و حقوقی این است که منافع منفصل در فرضی که تحویلی رخ داده و سپس فسخ اعمال شده بر حسب دوره‌ای که ملک در ید هر طرف بوده، تقسیم می‌شود. اما در پیش فروش، غالبا فسخ پیش از تحویل رخ می‌دهد؛ بنابراین موضوع منافع استفاده‌ای کمتر مبتلاست و تمرکز بر استرداد وجوه و تعیین تکلیف هزینه‌های مستقیم انجام‌شده خواهد بود.
اگر قرارداد به‌گونه‌ای طراحی شده باشد که بخشی از وجوه پرداختی عنوان هزینه‌های غیرقابل استردادِ اختصاصی پیدا کرده برای مثال ارتقای داوطلبانه مصالح داخلیِ واحد به درخواست پیش‌خریدار این بخش باید با اسناد مثبته احراز و در چارچوب انصاف حقوقی از اصل وجوه کسر شود.
آثار فسخ در اسناد رسمی نیز نباید مغفول بماند. چون قرارداد پیش فروش به‌صورت سند رسمی تنظیم می‌شود و خلاصه آن در دفتر املاک ثبت می‌گردد، اعمال فسخ باید صورتجلسه رسمی پیدا کند و نتیجه آن به اداره ثبت اعلام شود تا آثار ثبتیِ تعهدات قبلی پاکسازی یا اصلاح گردد.
من در عمل، هم‌زمان با اظهار اراده فسخ، اظهارنامه رسمی را به طرف مقابل ارسال می‌کنم و پس از انقضای مهلت‌های لازم، برای تنظیم صورتجلسه فسخ به دفترخانه مرجع می‌روم تا حلقه ثبتی نیز کامل شود؛ این دقت، در پرونده‌های بعدی جلوی بسیاری از ابهام‌ها را می‌گیرد.
گاهی پرسش می‌شود که آیا فسخ اثر قهقرایی دارد؟ پاسخ واقع‌بینانه این است که در نظام ما، آثار فسخ به بازگشت عوضین و جبران خسارات تعبیر می‌شود و تا جایی که امکان دارد، وضعیت پیش از عقد بازآفرینی می‌گردد؛ اما هرجا که عوضین شکل داده یا تغییر کرده‌اند مثلا بخشی از ساختمان ساخته شده دادرس یا داور با ترکیبی از قواعد استرداد، خسارت و عدل و انصاف، نتیجه عملی متوازنی را رقم می‌زند.
به همین دلیل است که من همیشه توصیه می‌کنم آثار فسخ در خود قرارداد روشن و قابل اجرا نوشته شود: مهلت استرداد، مرجع محاسبه خسارات، تکلیف ارتقاهای سفارشی و نحوه پاکسازی آثار ثبتی.
تاکید می‌کنم که اگر وجه‌التزامی برای تاخیر در استرداد وجوه پس از فسخ تعیین نشده باشد، پیش‌خریدار یا پیش فروشنده ناچار است خسارت تاخیر را به‌طور اثباتی مطالبه کند و این مسیر، زمان و هزینه بیشتری می‌طلبد. بنابراین پیش‌بینی عدد و فرمول روشن در متن قرارداد به‌نحوی که با ماده ۲۳۰ قانون مدنی هم‌خوان باشد هم به اجرا سرعت می‌دهد و هم اختلاف را فرو می‌کاهد.
محدودیت‌های قانونی اعمال فسخ
فسخ، هرچند حق است، اما حقی نامحدود نیست. در پیش فروش ساختمان، سه نوع محدودیت را همیشه جدی می‌گیرم: محدودیت‌های شکلی و تشریفاتی، محدودیت‌های ماهوی و حمایتی، و محدودیت‌های ناشی از رفتار و زمان.
از حیث تشریفات، چون قرارداد پیش فروش سند رسمی است و آثار ثبتی دارد، اعمال فسخ نیز باید در چارچوبی که قابلیت انطباق با نظام ثبت داشته باشد انجام شود. اظهار اراده فسخ صرفا در یک پیام غیررسمی یا مکاتبه عادی کفایت نمی‌کند؛ باید با اخطار رسمی (اظهارنامه) آغاز شود، در آن سبب فسخ به طور مضبوط و مستند ذکر شود، مهلت عادلانه برای رفع تخلف داده شود (اگر سبب از جنس تخلف قابل رفع است)، و در صورت عدم رفع، تصمیم به فسخ به‌روشنی اعلام گردد. سپس برای بی‌اثر کردن آثار ثبتی، مراجعه به دفترخانه و تنظیم صورتجلسه فسخ ضرورت دارد.
از حیث ماهیت، برخی خیارات فوریت دارند و در صورت تاخیر در اعمال، اسقاط ضمنی می‌شوند. برخی دیگر نیازمند اعذار قبلی هستند؛ یعنی باید به طرف متخلف اخطار داد تا اگر امکان جبران هست، در مهلت معقول اقدام کند.
به علاوه، هرجا که سبب فسخ تخلف شرط است، باید روشن کنیم که شرط از نوع اساسی و موثر بوده است، نه شرطی فرعی که بتوان آن را با ارش یا خسارتِ محدود جبران کرد.
دادرس یا داور در مقام سنجش تناسب، اگر ببیند طرفِ ذی‌نفع، به کوچک‌ترین نقص، بهانه فسخ کرده، احتمالا او را به جبران از طریق خسارت هدایت می‌کند تا به‌اصطلاح فسخِ مازاد بر نیاز رخ ندهد.
رفتار طرف صاحب خیار نیز محدوده حق او را ترسیم می‌کند. اگر دارنده خیار پس از اطلاع از سبب فسخ، رفتاری کند که عرفا دلالت بر رضای به ادامه قرارداد داشته باشد برای مثال دریافت تحویل قطعی بدون تحفظ، یا پرداخت اقساط بعدی با تصریح به رضایت نسبت به وضعیت موجود ممکن است اسقاط ضمنی خیار تلقی شود. بنابراین من در عمل، هرگاه تصمیم به فسخ قطعی نشده، به موکل توصیه می‌کنم هر پرداخت یا هر امضایی را با حفظ حقوق و بدون اسقاط خیار انجام دهد تا از تفسیرهای زیان‌بار جلوگیری شود.
قید مهم دیگر، تناقض‌ناپذیری اعمال فسخ است. نمی‌توان هم‌زمان هم قرارداد را فسخ‌شده انگاشت و هم حقوق ناشی از آن را به عنوان قراردادِ جاری مطالبه کرد.
انتخاب راهبرد از روز نخست باید روشن باشد: یا مسیر اجبار به انجام تعهد و خسارت را می‌رویم، یا اگر تخلف را اساسی و غیرقابل جبران می‌دانیم، به سوی فسخ می‌رویم و سپس آثار آن را اجرا می‌کنیم. این انسجام در رفتار، در نگاه داور یا دادگاه نشان می‌دهد که اعمال حق از سر سوءنیت یا فشار ناموجه نبوده است.
به محدودیت‌های حمایتی نیز باید توجه کرد. در پیش فروش، قانون‌گذار با هدف حمایت از پیش‌خریداران، تشریفات آمره‌ای مانند رسمی بودن قرارداد و پیوستگی به اسناد فنی را مقرر کرده است. هر شرطی که بخواهد این تشریفات را دور بزند یا اعمال فسخ را به‌گونه‌ای طراحی کند که عملا حقوق طرف ضعیف‌تر بی‌حاصل شود، در معرض بی‌اعتباری است. اینجا بار دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی مرز خلاقیت‌های قراردادی را نشان می‌دهد:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
راه درست این است که شرط فسخ را شفاف، متناسب و قابل نظارت بنویسیم: ذکر اسباب مشخص، تعیین مرجع تشخیص (برای مثال گزارش مهندس ناظر در خصوص پیشرفت کار یا کیفیت اجرا)، اعطای مهلت‌های معقول برای رفع، و سپس اعلام اراده فسخ و اجرای آثار آن. چنین شرطی هم با روح حمایت‌گرانه قانون سازگار است و هم در اجرا کارآمد.
در نهایت، یادآور می‌شوم که فسخ، اگر درست اعمال شود، ابزاری برای بازگرداندن عدالت قراردادی است نه مجازاتی برای طرف مقابل. من در مقام وکیل، پیش از توصیه به فسخ، همیشه سه پرسش را می‌سنجم: آیا سببِ معتبر و مستند داریم؟ آیا راه‌حل‌های کم‌هزینه‌تر مانند اجرای عین تعهد یا جبران خسارت، کفایت نمی‌کند؟ و آیا می‌توانیم آثار مالی و ثبتیِ فسخ را به سرعت و بی‌ابهام اجرا کنیم؟ اگر پاسخ‌ها روشن و مثبت باشد، آنگاه فسخ نه تنها حق، که بهترین راه صیانت از منافع موکل است.
روند رسیدگی قضایی به اختلافات پیش فروش
در این بخش مسیر دادرسی را از لحظه‌ای که اختلاف میان پیش‌خریدار و پیش فروشنده به نقطه غیرقابل مصالحه می‌رسد، قدم‌به‌قدم باز می‌کنم؛ از انتخاب مرجع صالح و ثبت دادخواست یا شکوائیه حقوقی، تا گردآوری مستندات فنی و ارجاع به کارشناس رسمی، صدور حکم و شیوه اجرای آن، و در نهایت راه‌های اعتراض مانند تجدیدنظر و در موارد استثنایی فرجام.
ثبت شکایت و شروع رسیدگی در مراجع صالح
سنگ بنای رسیدگیِ معتبر، انتخاب مرجع صالح و طرح دعوا در چارچوب قانون است. قانون اساسی صراحت دارد که در جمهوری اسلامی ایران تنها مرجع رسمی تظلمات و شکایات، دادگستری است و تشکیل دادگاه‌ها و تعیین صلاحیت آن‌ها به موجب قانون خواهد بود. من همیشه برای تثبیت این اصل، متن کامل اصل ۱۵۹ قانون اساسی را در ابتدای بحث می‌آورم:
اصل ۱۵۹ـ مرجع رسمی تظلمات و شکایات، دادگستری است. تشکیل دادگاه‌ها و تعیین صلاحیت آن‌ها منوط به حکم قانون است.
در دعاوی پیش فروش، اگر قرارداد رسمی پیش فروش تنظیم شده و اختلاف ناظر بر انجام تعهد (مانند تحویل به‌موقع، کیفیت اجرا، اخذ پایان‌کار، تنظیم سند قطعی) یا پرداخت‌ها و خسارات باشد، مرجع طبیعی رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی است. از حیث صلاحیت محلی، دعاوی مربوط به املاک غیرمنقول و تعهدات مرتبط با آن‌ها باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است؛ قاعده‌ای که قانون آیین دادرسی مدنی به‌صراحت بیان کرده است. برای پرهیز از هر تردیدی در این نقطه، متن کامل ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی را می‌آورم:
ماده ۱۱ـ دعوی راجع به غیرمنقول در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است گرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
این قاعده در پیش فروش بسیار راهگشاست؛ زیرا پرونده ناگزیر با پرونده شهرسازی، شناسنامه فنی، گزارش‌های ناظر و معاینه محل گره می‌خورد و دسترسی مرجع رسیدگی به دلایل محلی اهمیت دارد.
اگر اختلاف صرفا مالی باشد، مانند مطالبه وجه‌التزام یا خسارت تاخیرِ اقساط، اصل بر اقامه دعوا در محل اقامت خوانده است، مگر آنکه در قرارداد اقامتگاه قراردادی معتبری تعیین شده باشد.
طرح دعوا، در عمل با ثبت الکترونیکی دادخواست، پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای بهای خواسته و الصاق مستندات شروع می‌شود. در همین ایستگاه نخست، دو ابزار حمایتی را معمولا فعال می‌کنم تا از اتلاف حق در زمان جلوگیری شود.
- نخست تامین دلیل برای ثبت وضعیت فنی پروژه، نواقص، درصد پیشرفت و اوصاف واحد موضوع قرارداد؛ این اقدام غالبا از مسیر شوراهای حل اختلاف (واحد تامین دلیل) ممکن است و نتیجه آن، گزارش کارشناسی یا صورت‌جلسه‌ای است که در ادامه دادرسی به عنوان قرینه‌ای استوار به کار می‌آید.
- دوم تامین خواسته یا دستور موقت در موارد فوریت: برای نمونه، جلوگیری از انتقال حقوق قراردادی به ثالث، توقف تغییرات خلاف نقشه که آثار جبران‌ناپذیر دارد، یا ممنوع‌الخروج کردن موقتِ متخلف در محدوده ضوابط. دستور موقت، به طور اصولی ناظر به مواردی است که تعیین تکلیف فوری ضرورت دارد؛ من در تقاضا، فوریت، خطر ضرر غیرقابل جبران و ارتباط اقدام موقت با اصل دعوا را مستند می‌کنم تا قاضی به سرعت قانع شود.
دادخواستِ کامل در دعاوی پیش فروش باید خواسته‌ای شفاف و سنجش‌پذیر داشته باشد؛ برای مثال الزام خوانده به انجام تعهدات قراردادی شامل اخذ پایان‌کار و تحویل واحد منطبق با شناسنامه فنی و سپس تنظیم سند رسمی قطعی یا مطالبه وجه‌التزامِ تاخیر در تحویل از تاریخ … تا تاریخ … یا فسخ قرارداد به سبب تخلف اساسی و محکومیت خوانده به استرداد وجوه پرداختی به‌همراه خسارات. تجربه من نشان داده است هرچه خواسته روشن‌تر و مستندتر باشد، مسیر رسیدگی کوتاه‌تر و احتمال ارجاع‌های اضافی کمتر می‌شود.
جمع‌آوری مستندات و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری
در اختلافات ساختمانی، کُنشِ اصلی پس از شروع رسیدگی، اثبات است و ابزار اصلی اثبات، مستندات فنی و ارزیابی کارشناسی.
من پرونده را از همان ابتدا با چهار دسته سند می‌بندم: نخست، اسناد رسمی شامل قرارداد پیش فروش، پیوست‌های فنی، صورت‌جلسات تحویل موقت یا بازدیدها، خلاصه معامله ثبت‌شده و هر الحاقیه؛ دوم، اسناد شهرسازی شامل پروانه، نقشه‌های مصوب، مکاتبات با شهرداری و گزارش‌های مهندس ناظر؛ سوم، ادله مالی شامل رسیدهای پرداخت اقساط، حواله‌های بانکی، قبوض سپرده و هر سندی که جریان وجوه را نشان دهد؛ چهارم، مکاتبات و اخطارها شامل اظهارنامه‌های رسمی، ایمیل‌های تبادلی و صورت‌جلسات مذاکرات.
در اکثریت قریب به اتفاق پرونده‌ها، دادگاه برای روشن شدن موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. انتخاب رشته تخصصی کارشناس (عمران، معماری، تاسیسات مکانیکی یا برقی) به ماهیت اختلاف بستگی دارد و گاه لازم است هیأتی مرکب از چند تخصص موضوع را بررسی کند.
کارشناس پس از ابلاغ، دستمزد را مطالبه می‌کند؛ پرداخت به موقع دستمزد، از سوی خواهان یا گاهی مشترک، شرط شروع بررسی است. سپس بازدید میدانی در محل پروژه و بررسی اسناد، و نهایتا تنظیم گزارش کارشناسی انجام می‌شود.
گزارش کارشناسی باید به سوالات دادگاه پاسخ روشن بدهد: درصد پیشرفت واقعی نسبت به برنامه زمان‌بندی، انطباق اجرا با نقشه‌های مصوب و شناسنامه فنی، فهرست عیوب موثر و نواقص جزیی، برآورد هزینه رفع نقایص، ارزش روز کارهای انجام‌شده در فرض فسخ، و میزان خسارت تاخیر بر مبنای فرمول قراردادی یا عرفی.
من به موکلم توصیه می‌کنم در روز بازدید کارشناس، با حفظ ادب و بدون ایجاد تداخل در روند، همه مستندات را فراهم کند و نکات مورد اعتراض را مستدل و آرام مطرح نماید؛ چرا که کیفیت مواجهه در همان جلسه بازدید، اثر مستقیمی بر شفافیت گزارش دارد.
پس از ابلاغ نظریه کارشناس، هر طرف حق دارد در مهلت قانونی اعتراض موجه کند. اعتراض موثر، اعتراض مبتنی بر دلیل است نه بیان نارضایتی.
اگر ایرادها چنان باشد که قاضی موجه بداند، پرونده به هیأت سه‌نفره و در صورت استمرار اختلافِ اساسی به هیأت پنج‌نفره ارجاع می‌شود. این فرایند زمان‌بر است؛ بنابراین من در تنظیم دادخواست اولیه، خواسته‌های فوری مانند دستور موقت یا تامین خواسته را مستقل از فرایند کارشناسی پیش می‌برم تا اصلِ حق در گذر زمان آسیب نبیند.
صدور حکم و شیوه اجرای آن
با تکمیل مبادله لوایح و وصول نظر کارشناسی، نوبت به صدور حکم می‌رسد. نوع حکم تابع خواسته است: گاهی الزام به انجام تعهد محور است برای مثال الزام سازنده به اخذ پایان‌کار، تکمیل اوصاف فنی مندرج در قرارداد، تحویل موقت و سپس قطعی و نهایتا تنظیم سند رسمی و گاهی محکومیت مالی به پرداخت وجه‌التزام یا خسارت تاخیر.
در برخی پرونده‌ها که تخلف اساسی یا تدلیس اثبات می‌شود، حکم به فسخ قرارداد و استرداد وجوه پرداختی به‌همراه خسارات صادر می‌گردد.
در احکام الزام به انجام تعهد، هنرِ وکیل این است که از دادگاه بخواهد نحوه اجرا را با دقت صورت‌بندی کند؛ مثلا در حکم الزام به تنظیم سند، تکلیف پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی و مدارک هویتی و مالیاتی را روشن سازد تا دفترخانه در مقام اجرا با ابهام روبه‌رو نشود.
در احکام مالی مبتنی بر وجه‌التزام یا خسارات، تعیین مبدأ محاسبه، فرمول دقیق و تکلیف مبالغ پرداخت‌شده اختلافات مرحله اجرا را کاهش می‌دهد.
پس از قطعیت یا در مواردی با صدور قرار اجرای موقت، پرونده وارد مرحله اجرای احکام حقوقی می‌شود. شعبه اجرای احکام با درخواست محکوم‌له، برگ اجرایی صادر می‌کند و به محکوم‌علیه اخطار می‌دهد ظرف مهلت مقرر حکم را اجرا کند. در احکام مالی، در صورت استنکاف، توقیف اموال، انسداد حساب‌ها، مزایده اموال و برداشت از محل تضامین انجام می‌شود.
در احکام الزام به تنظیم سند، در صورت امتناع، دادگاه می‌تواند امضای سند را قائم‌مقامی کند؛ یعنی نماینده اجرای احکام به‌جای متخلف سند را امضا کند تا جریان حقوقی مالکیت معطلِ بدقولی نشود.
نکته‌ای که در پیش فروش باید به آن توجه داشت، امکان استفاده از ظرفیت اسناد رسمی لازم‌الاجرا است. اگر در کنار سند رسمی پیش فروش، اسناد لازم‌الاجرایی مانند قبوض اقساطی رسمی یا ضمانت‌نامه‌های بانکی اخذ شده باشد، گاه می‌توان بدون طرح دعوای تازه، از مسیر اجرای ثبت برای وصول بخشی از مطالبات استفاده کرد. با این حال، برای الزام به انجام تعهدات غیرمالیِ سازنده مانند اخذ پایان‌کار یا تحویل مسیر قضایی راه اصلی است.
تجدیدنظرخواهی و فرجام‌خواهی
اصل بر این است که احکام دادگاه بدوی قابل تجدیدنظر است، مگر آنچه قانون استثناء کرده باشد. در دعاوی پیش فروش، به دلیل ماهیت مالی یا غیرمالیِ پرتکرارِ خواسته‌ها، معمولا امکان تجدیدنظر وجود دارد و طرف ناراضی می‌تواند ظرف مهلت قانونی از تاریخ ابلاغ رأی، به دادگاه تجدیدنظر استان شکایت کند. برای اشخاص مقیم ایران، مهلت تجدیدنظرخواهی بیست روز از تاریخ ابلاغ است؛ برای مقیمان خارج، دو ماه. من در عمل، حتی اگر رأی به‌ظاهر مطلوب است، به موکل توصیه می‌کنم تا پایان مهلت طرف مقابل، مراقب نقل و انتقالات یا اقدامات غیرقابل جبران باشد و در صورت لزوم، برای تثبیت وضعیت، تقاضای قرار تامین کند.
دادگاه تجدیدنظر به جنبه‌های شکلی و ماهوی رسیدگی می‌کند؛ اما رسیدگی عموما نوشتاری است و بر مبنای اوراق پرونده، لوایح و گاه تکمیل تحقیقات (از جمله ارجاع مجدد به کارشناس در صورت ضرورت) انجام می‌شود. رأی تجدیدنظر، اصولا قطعی است.
فرجام‌خواهی در نظام کنونی آیین دادرسی مدنی، استثنایی و محدود به موضوعات مصرح است. در اغلب دعاوی پیش فروش، فرجام‌پذیری موضوعیت ندارد؛ مگر در موارد خاصی که قانون‌گذار اجازه داده است. بنابراین راهبرد عملی این است که همه تلاش برای اصلاح رأی، در مرحله تجدیدنظر متمرکز شود: تکمیل ادله، رفع نواقص شکلی، پاسخ مستدل به نظریه کارشناس و پیشنهاد راه‌حل‌های اجرایی واقع‌بینانه.
یک نکته کاربردی دیگر، اجرای موقت در فاصله بدوی تا تجدیدنظر است. اصل بر تعلیق اجرا تا قطعیت است؛ با این حال، قانون در مواردی به دادگاه اجازه می‌دهد با احراز ضرورت و اخذ تامین مناسب، اجرای موقت حکم را صادر کند.
من در پرونده‌هایی که تاخیر در اجرا زیان غیرقابل جبران می‌آورد برای مثال بازگشایی کارگاه برای رفع نقص ایمنی از این ظرفیت به صورت هدفمند استفاده می‌کنم.
مسئولیت کیفری در پیش فروش غیرقانونی
در این بخش به وجه کیفری بازار پیش فروش می‌پردازم؛ جایی که سازنده یا واسطه، بدون رعایت تشریفات آمره قانون، اقدام به پیش فروش می‌کند یا با تبلیغات فریبنده و معاملات چندباره، سرمایه خریداران را در معرض مخاطره قرار می‌دهد.
می‌خواهم روشن کنم چه رفتارهایی از حوزه اختلافات صرفا حقوقی خارج و وارد قلمرو جرم می‌شود، عناصر این جرایم چیست، و مجازات‌های پیش‌بینی‌شده چگونه عمل می‌کنند. همچنین به این نکته می‌پردازم که توسل به ضمانت اجراهای کیفری، نه جایگزینِ نظم قراردادی، بلکه ابزار مکمل صیانت از سرمایه‌های مردم است.
پیش فروش بدون مجوز و تبلیغات فریبنده
قانون‌گذار با تصویب قانون پیش فروش ساختمان، مسیر رسمیِ این نوع معاملات را مشخص کرده و تنظیم سند رسمی نزد دفتر اسناد رسمی، الصاق پیوست‌های فنی، و انعکاس خلاصه معامله در سوابق ثبتی را آمره کرده است.
فلسفه این تشریفات، صیانت از پیش‌خریدار و شفاف‌سازی اطلاعات پروژه است. در همین چارچوب، تبلیغ و آگهی پیش فروش نیز تابع ضوابطی است و پیش از انتشارِ هرگونه آگهی، باید مجوز لازم اخذ شود و محتوای تبلیغ با پروانه و شناسنامه فنی هم‌خوان باشد.
وقتی شخصی بدون طی این تشریفات آمره، پیش فروش می‌کند یا تبلیغاتِ فریبنده منتشر می‌سازد، موضوع از سطح یک تخلف قراردادی فراتر می‌رود. تجربه عملی نشان می‌دهد دو سنخ رفتار، زمینه تعقیب کیفری دارند: نخست، اقدام به پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی و بدون مجوز تبلیغ، به‌ویژه اگر توام با اخذ وجوه از مردم باشد؛ دوم، انتشار آگهی‌هایی که عمدا اوصاف غیرواقعی برای واحدها القا می‌کنند، مانند وعده امکانات یا مساحت و کاربری‌ای که در پروانه و نقشه‌های مصوب جایگاهی ندارد.
در چنین مواردی، دادسرا با شکایت ذی‌نفع یا گزارش مرجع نظارتی وارد می‌شود و ضمن بررسی مدارک، از جمله تبلیغات منتشره، قراردادهای عادی، رسیدها و مستندات فنی، درباره تعقیب کیفری تصمیم می‌گیرد.
این نکته را باید منصفانه افزود که هر ادعای فریبندگی تبلیغ، به‌خودی‌خود جرم نمی‌سازد؛ عنصر معنوی جرم باید احراز شود. تفاوت است میان خطای فنیِ غیرعمدی با توسل به وسایل متقلبانه برای جلب وجوه. من در تنظیم شکایت کیفری، مرز این دو را با ادله روشن می‌کنم: مکاتباتی که علمِ مرتکب به غیرواقعی بودن ادعا را نشان می‌دهد، مستنداتی که مغایرت تبلیغ با پروانه و شناسنامه فنی را ثابت می‌کند، و سلسله دریافت‌های مالی که پیوند میان تبلیغ و بردن مال را آشکار می‌سازد.
پایه حقوقیِ رویکرد کیفری را دو قاعده بنیادین روشن می‌کند. نخست، اصل قانونی بودن جرم و مجازات که در ماده ۲ قانون مجازات اسلامی چنین آمده است: ماده ۲ـ هر رفتاری اعم از فعل یا ترک فعل که در قانون برای آن مجازات تعیین شده باشد، جرم محسوب می‌شود.
دوم، اصل قانونی بودن حکم و اجرای مجازات که قانون اساسی در اصل ۳۶ آن را چنین بیان می‌کند: اصل ۳۶ـ حکم به مجازات و اجرای آن باید تنها از طریق دادگاه صالح و به موجب قانون باشد.
بر پایه این دو اصل، هرگاه رفتارِ ارتکابی با تعریف قانونی جرم انطباق داشته باشد، تعقیب ممکن است وگرنه اختلاف، در قلمرو حقوق خصوصی باقی می‌ماند.
فروش مال غیر و کلاهبرداری
پیش فروش یک واحد به چند نفر یا انتقال حقوق قراردادیِ متعلق به دیگری بدون مجوز و رضایت در عمل به‌سرعت به حوزه جرایم کلاسیکِ مالی قدم می‌گذارد.
اگر شخصی مال یا حقی را که متعلق به دیگری است یا دست‌کم نسبت به آن حقِ انتقال ندارد به عنوان مال خود به دیگری منتقل کند، مصداق انتقال مال غیر شکل می‌گیرد؛ جرمی با سابقه تقنینی قدیمی که مقوّم اصلی‌اش انتقال بدون مجوزِ مال یا حقِ غیر است.
در بازار پیش فروش، این وضعیت وقتی رخ می‌دهد که پیش فروشنده بیش از ظرفیتِ واقعی پروژه یا بدون دارا بودنِ سمت و اختیار، به اخذ وجوه و تنظیم قراردادهای عادی متعدد اقدام می‌کند یا حقوق ناشی از یک قرارداد پیش فروش را به اشخاص متعدد می‌فروشد.
کلاهبرداری نیز در همین زیست‌بوم رخ می‌دهد، اما عنصر ویژه‌ای دارد: توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر. اگر مرتکب با ارائه ظواهرِ فریبنده شرکت‌نامه‌های ساختگی، مجوزهای تقلبی، ماکت‌های غیرواقعی، یا ادعاهای خلاف حقیقت درباره پیشرفت فیزیکی اعتماد عمومی را جلب و وجوهی تحصیل کند، با تحقق سایر ارکان، کلاهبرداری شکل می‌گیرد.
در شکایت‌های موفقی که تنظیم کرده‌ام، نقطه ثقل، اثبات تقلب بوده است: برای نمونه، آگهی‌هایی که نمونکِ پایان‌کار جعلی را نمایش داده‌اند، یا قراردادهایی که مُهرِ دفترخانه بر صفحه نخست کپی شده، گویی سند رسمی است.
تفاوتِ ظریف اما مهم اینجاست که تخلّف قراردادیِ صرف مثلا تاخیر قابل توجیه در تکمیل پروژه جرم نیست و نباید با برچسب کیفری تعقیب شود.
ورود به قلمرو کیفری باید با دقت انجام شود؛ زیرا هم اصل قانونی بودن را پاس می‌دارد و هم در عمل مسیر پیگیری را کوتاه‌تر می‌کند.
وقتی عناصر جرم درست احصاء و مستندات دقیق ارائه شود، مقام تعقیب با سرعت بیشتری دستورهای لازم مانند ممنوع‌الخروجی، توقیف حساب‌ها و انسداد تبلیغات را صادر می‌کند.
مجازات‌های پیش‌بینی‌شده در قوانین کیفری
در قبال رفتارهای مجرمانه در پیش فروش، دو دسته ضمانت‌اجرا را باید از هم بازشناخت: ضمانت‌اجراهای خاص ناشی از قوانین مرتبط با پیش فروش و تبلیغات، و ضمانت‌اجراهای عام ناشی از جرایم کلاسیک مانند کلاهبرداری یا انتقال مال غیر.
دسته نخست، قانون‌گذار برای پیش فروش بدون رعایت تشریفات رسمی یا تبلیغ پیش فروش بدون مجوز، ضمانت‌اجراهایی مانند حبس و جزای نقدی و گاه محرومیت‌های حرفه‌ای پیش‌بینی کرده است. شدت واکنش کیفری، معمولا با میزان خسارت اجتماعی و تکرار تخلف نسبت مستقیم دارد؛ در پرونده‌های سازمان‌یافته، برخورد شدیدتر است.
در دسته دوم، اگر رفتارِ مرتکب منطبق با ارکان کلاهبرداری احراز شود، مجازات‌های قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری اعمال می‌شود که به‌طور خلاصه شامل حبس، جزای نقدی معادل مال برده‌شده و رد مال به صاحب آن است.
افزون بر آن، انتقال مال غیر نیز به موجب قوانین خاص خود تعقیب می‌شود و حسب مورد، مرتکب با حبس و رد مال و جبران خسارات مواجه است. من برای موکلان توضیح می‌دهم که در پرونده‌های کلاهبرداری، ماهیت کیفری و خصوصی در هم تنیده است: تعقیب کیفری، علاوه بر مجازات، امکان صدور قرارهای تامینی سریع و الزام به رد مال را به همراه دارد؛ اما هم‌زمان، برای وصول کامل خسارات و اجرای تعهدات خاص، طرح دعوای حقوقی تکمیلی نیز ضرورت می‌یابد.
در رویه عملی، دادگاه کیفری در صورت محکومیت، حکم به رد مال صادر می‌کند؛ به این معنا که وجوه دریافتی باید به زیان‌دیده بازگردد. اگر تعداد زیان‌دیدگان زیاد باشد، دادگاه ترتیباتی برای تقسیم عادلانه مبالغِ مکشوفه پیش‌بینی می‌کند.
جزای نقدی، معادل مال برده‌شده یا بیش از آن، بر دوش محکوم‌علیه قرار می‌گیرد و حبس متناسب با شدت جرم تعیین می‌شود. گاه دادگاه، محرومیت از حقوق اجتماعی یا ممنوعیت‌های حرفه‌ای موقت را برای جلوگیری از تکرار نیز می‌افزاید.
نقش وکیل در این مرحله، اطمینان از انعکاس دقیق ضرر و زیان خصوصی در دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم و پیگیری وصول آن در کنار روند کیفری است.
در کنار این مجازات‌ها، باید به امکان توقیف اموال در مرحله تحقیقات نیز اشاره کرد. وقتی قرائن جدی بر وقوع جرم وجود دارد، بازپرس می‌تواند برای تضمین حقوق زیان‌دیدگان دستور توقیف حساب‌ها و اموال را صادر کند. این اقدام به شرط ارائه دلایل کافی و نسبت معقول میان ادعا و میزان توقیف ممکن است. من معمولا با ارائه فهرست اموال شناخته‌شده، تقاضای توقیف هدفمند می‌کنم تا از پراکندگی و اطاله جلوگیری شود.
در همه این موارد، دو اصل بنیادین همچون چراغ راه ما را هدایت می‌کند: اصل قانونی بودن جرم و مجازات (ماده ۲ قانون مجازات اسلامی که متن آن پیش‌تر آمد) و اصل حکم و اجرای مجازات به موجب قانون و توسط دادگاه صالح (اصل ۳۶ قانون اساسی که متن آن را نیز آوردیم).
تمسک به این اصول در عمل یعنی اینکه هر شکایت کیفری باید دقیق، مستند و منطبق با تعریف قانونیِ جرم تنظیم شود. تعقیب بی‌مبنا، تنها زمان و هزینه را می‌سوزاند و حتی می‌تواند موجبات مسئولیت‌های متقابل را فراهم آورد.
در نهایت، مسئولیت کیفری در پیش فروش غیرقانونی، زمانی کارآمد و عادلانه است که با نظم قراردادی و پیگیری حقوقی هماهنگ شود. من در پرونده‌های سنگین جایی که ده‌ها پیش‌خریدار درگیر شده‌اند پرونده را دوپاره نمی‌کنم؛ یک پرونده کیفریِ ستاد برای برخورد با رفتار مجرمانه سازمان‌یافته و صیانت عمومی، و هم‌زمان پرونده‌های حقوقی هدفمند برای الزام به انجام تعهدات، استرداد وجوه و تثبیت حقوق ثبتی. این هم‌افزایی است که هم از سرمایه مردم حراست می‌کند و هم به پروژه‌ها اگر هنوز قابلیت نجات دارند فرصت سامان‌دهی می‌دهد.
نکات تکمیلی در پیش فروش ساختمان
در این بخش، چند محور کاربردی را که معمولا در متن‌های کلاسیکِ پیش فروش کمتر به آن‌ها پرداخته می‌شود، به صورت عمیق و عملی بررسی می‌کنم؛ از نسبت پیش فروش با قراردادهای مشارکت در ساخت، تا الزامات مالیاتی و هزینه‌های جانبی که اغلب در محاسبات اولیه نادیده می‌مانند، و در پایان مجموعه‌ای از توصیه‌های اجرایی برای پیش فروشندگان و پیش‌خریداران تا مسیر قرارداد هموارتر شود و ریسک‌ها قابل‌کنترل باقی بماند.
پیش فروش در پروژه‌های مشارکت در ساخت
در پروژه‌های مشارکت در ساخت، معمولا یک طرف مالکِ زمین و طرف دیگر سازنده/سرمایه‌گذار است و خروجیِ همکاری، تقسیمِ واحدهای احداثی یا سهمی از منافع نقدی است.
هرگاه در چنین پروژه‌ای، طرفِ دارای حقِ فروش، پیش از اتمام کار، تعهد کند واحد مشخصی را در آینده بسازد و به شخص ثالث تحویل دهد، بلافاصله منطق حقوقی پیش فروش فعال می‌شود؛ یعنی حتی اگر عنوان قرارداد را واگذاری سهم‌الشرکه یا تعهد به انتقال منافع آتی بگذارند، مادامی که تعهد به ساخت و تحویلِ واحد مشخص در آینده موضوعِ معامله است، قواعد آمره پیش فروش بر آن حاکم خواهد بود. من در مقام تنظیم، هرگز اجازه نمی‌دهم بازی با عناوین، تشریفات را دور بزند؛ چون در روز اختلاف، مراجع رسیدگی به ماهیت می‌نگرند نه به عنوان.
گام نخست، شفاف‌کردن سمت و اختیار فروش است. در مشارکت، حق پیش فروش معمولا مشروط به شروطی است: پیشرفت فیزیکی معین، اخذ پروانه و شروع عملیات، یا موافقت کتبی طرف دیگر.
من این شروط را دقیق در متنِ مشارکت می‌نویسم و سپس در قرارداد پیش فروش با ثالث، به آن‌ها ارجاع صریح می‌دهم تا تعارض اسناد رخ ندهد. اگر مشارکت دو یا چند شریک دارد، ضروری است نماینده فروش با اختیارنامه رسمی معرفی شود و حدود اختیار او شفاف باشد؛ مبهم‌گویی در این نقطه، ریشه بسیاری از پیش فروش‌های چندباره و شبهات انتقال مال غیر است.
گام دوم، هم‌ترازیِ اسناد فنیِ پروژه با تعهدات پیش فروش است. در مشارکت، تغییرات نقشه و ارزش‌گذاریِ واحدها حساسیتِ مضاعف دارد، زیرا هر تغییر، نسبتِ سهم هر شریک را جابه‌جا می‌کند.
من از ابتدا روی شناسنامه فنی مستقلِ واحدهای قابل پیش فروش تاکید می‌کنم و اگر پروژه هنوز در مراحل میانی است، وضعیتِ در حال اصلاح بودن نقشه را با تمام آثارش (بر متراژ، زمان‌بندی و تعدیل بها) در متن می‌آورم تا بعدا هیچ‌کس ادعا نکند از پیامدهای تغییرات بی‌خبر بوده است.
گام سوم، حفاظت از حقوق پیش‌خریداران در برابر تعهدات بین‌الشریکی است. سازنده در مشارکت، تعهدات مالی و اجرایی نسبت به مالک دارد؛ اگر این تعهدات دچار اختلال شود، پروژه می‌تواند متوقف شود و پیش‌خریدار بی‌دفاع بماند.
به همین دلیل، من در قرارداد پیش فروش، علاوه بر تضمین‌های معمول، پیوست تعهد بین‌الشریکی را مطالبه می‌کنم که نشان دهد پیش فروش با اطلاع و موافقت شریک دیگر انجام شده و حقوق پیش‌خریدار در سهم مورد پیش فروش، بر هر نقل و انتقال بعدی مقدم است. همچنین در پروژه‌های چندفازی، حساب امانی پروژه و نقشه راه آزادسازی وجوه را طوری طراحی می‌کنم که هزینه‌ها فقط در مسیر ساختِ همان فاز هزینه شود.
در مسیر رسمی‌سازی، یادآوری تعریف سند رسمی و آثار آن ضروری است. متن کامل ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، قطب‌نمای من در این بخش است:
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنان و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است.
این متن، هم برای قرارداد مشارکت و هم برای پیش فروش با ثالث کاربرد دارد؛ هر دو باید در ریل رسمی تنظیم شوند تا در برابر اشخاص ثالث قابلیت استناد داشته باشند. برای حفظ تناسب میان آزادی قراردادی و قواعد آمره نیز همیشه ماده ۱۰ قانون مدنی را در حاشیه ذهن نگه می‌دارم:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
هرگاه مشارکت و پیش فروش بر این دو ریل حرکت کنند، هم سازنده مسیر تامین مالی سالم خواهد داشت و هم پیش‌خریدار سپر حقوقی مطمئن‌تری پیدا می‌کند.
الزامات مالیاتی و هزینه‌های جانبی پیش فروش
بخش پرچالشی که اغلب تا روز دفترخانه به تعویق می‌افتد، محاسبات مالیاتی و هزینه‌های جانبی است. من از تجربه می‌گویم: شفاف‌سازی این هزینه‌ها در ابتدای مذاکره، اختلافات پایانی را به طور محسوسی کاهش می‌دهد و جریان نقدی پروژه را قابل پیش‌بینی می‌سازد.
در سطح مالیات‌ها، باید میان چند سرفصل تفکیک کرد. انتقال قطعی واحدِ تکمیل‌شده، تابع قواعد نقل و انتقال رسمی املاک است و مالیات و عوارض خاص خود را دارد؛ در حالی که پیش فروش، به‌خودی‌خود انتقال قطعیِ مالکیت نیست و تا پیش از تنظیم سند قطعی، اثر مالیاتیِ نقل و انتقال ملک را به بار نمی‌آورد.
با این حال، دریافت وجوه در طول دوره ساخت، آثار حسابداری و بعضا مالیاتی برای پیش فروشنده دارد و بهتر است از ابتدا مسیر ثبت و اظهارِ صحیحِ این دریافت‌ها با مشاور مالیاتیِ پروژه هماهنگ شود.
در پروژه‌های مشارکت، نحوه تقسیم هزینه‌های مالیاتیِ نهایی میان شریکِ مالک و شریکِ سازنده نیز باید روشن باشد؛ در غیر این صورت، هر طرف می‌کوشد سهم مالیاتی خود را به دیگری حواله دهد و زمینه تنش فراهم می‌شود.
در کنار مالیات، هزینه‌های ثبتی و دفترخانه جای بحث دقیق دارد. هزینه‌های تنظیم سند رسمی پیش فروش، حق‌التحریر دفترخانه، هزینه ارسال خلاصه معامله به ثبت و در گام‌های پایانی هزینه‌های تنظیم سند قطعی، همگی باید از ابتدا با قاعده‌ای روشن میان طرفین تقسیم شوند. من هیچ‌گاه این قاعده را به عرف روز حواله نمی‌کنم؛ عرف، متغیر و محل مناقشه است.
باید نوشت که چه هزینه‌هایی با پیش فروشنده است (مثلا فراهم‌کردن مقدمات ثبتی و پایان‌کار) و چه هزینه‌هایی با پیش‌خریدار (مثلا بخشی از حق‌الثبت در سند قطعی)، و اگر تسهیلات بانکی در کار است، عوارض و هزینه‌های ارزیابی و ترهین بر عهده کیست.
عوارض شهرداری و انشعابات نیز از آن دسته هزینه‌هایی است که اگر محل آن معلوم نشود، به‌سرعت به اختلاف بدل می‌شود.
دریافت پایان‌کار، پرداخت عوارض متعلقه و خرید یا نقل و انتقال انشعابات آب، برق، گاز و تلفن، هرکدام قاعده و زمان‌بندی خاص دارند. من در متن قرارداد تصریح می‌کنم که تحویل قطعی منوط به ارائه اسناد انشعابات دایر و قابل بهره‌برداری است، مگر اینکه طرفین صریحا توافق کنند بخشی از انشعابات به‌عهده پیش‌خریدار برقرار شود؛ در این صورت، ساز و کار کسر از ثمن یا پرداخت جداگانه باید شفاف باشد.
در پروژه‌هایی که ارتقاهای اختیاری برای واحدها پیش‌بینی می‌شود مثل انتخاب کفپوشی گران‌تر، تغییر در کابینت‌ها یا افزودن تجهیزات خانگی حتما دفترچه ارتقا با سقف قیمتی و برندهای پایه تنظیم می‌کنم تا از تبدیل سلیقه به نزاع جلوگیری شود.
هزینه‌های ارتقا، در قالب پیوست مالی مستقل، به‌صورت شفاف در اقساط می‌نشیند و زمان‌بندی پرداخت آن‌ها با نقاط عطف فنی هم‌تراز می‌شود تا پروژه به‌خاطر یک انتخاب سلیقه‌ای قفل نشود.
در حاشیه این مباحث، دو متن قانونی را همیشه به عنوان تکیه‌گاه یادآور می‌شوم تا ارزش رسمیت و شفافیت قراردادی فراموش نشود. نخست، ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی که پیش‌تر آورد‌ه‌ام و رسمیت اسناد را تعریف می‌کند. دوم، ماده ۲۱۹ قانون مدنی که ستون لزوم قراردادهاست:
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
این یادآوری، نه برای کثرت استناد، بلکه برای تثبیت این باور است که محاسبات مالی و تقسیم هزینه‌ها، باید در سند رسمی بنشیند تا روز اجرا به اختلاف بدل نشود.
توصیه‌های کاربردی به پیش‌خریداران و پیش فروشندگان
اگر بخواهم عصاره سال‌ها کار میدانی با پرونده‌های پیش فروش را در چند اصل عملی بریزم، به این نکات وفادار می‌مانم و آن‌ها را در هر جلسه مشاوره، بند به بند تکرار می‌کنم.
نخست، هرچه می‌گویید، بنویسید و هرچه می‌نویسید، قابل اندازه‌گیری کنید. وعده‌های شفاهی حتی اگر با نیت خیر داده شوند در روز اختلاف یا منکر دارند یا مبهم‌اند. من همه اوصاف و زمان‌بندی‌ها را با معیارهای قابل سنجش می‌نویسم: متراژ مفید بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، ظرفیت تاسیسات بر اساس برگه‌های محاسباتی، زمان‌بندی بر اساس نقاط عطف فنی، و پرداخت‌ها بر اساس گزارش‌های ناظر. این کار، اختلاف را از قلمرو حدس به قلمرو اندازه‌گیری منتقل می‌کند.
دوم، به شناسنامه فنی مستقل تکیه کنید، نه به بروشور. بروشورها ابزار بازاریابی‌اند، نه سند فنی. شناسنامه فنی مستقل، یگانه مرجع عینی برای شناخت واحد است. اگر بروشور چیزی افزون بر شناسنامه می‌گوید، یا باید شناسنامه اصلاح شود یا باید بروشور به سطح واقعیت تنزل کند. این هم‌ترازی، جان قرارداد را حفظ می‌کند.
سوم، از آغاز برای روز اختلاف طراحی کنید. شرط داوریِ حرفه‌ای با حضور متخصصان فنی در کنار حقوق‌دان، امکان دستور موقت در دادگاه برای ممانعت از تغییرات خلاف نقشه یا انتقال غیرقانونی حقوق، و تعیین مرجع کارشناسی مورد قبول طرفین، همه ابزارهایی هستند که اگر از روز اول در متن بنشینند، روز اختلاف به کمک شما می‌آیند. من هرگز شرط داوری را بدون طراحیِ دقیقِ انتخاب داور و زمان‌بندی رسیدگی نمی‌گذارم.
چهارم، جریان پول را به ریل پروژه قفل کنید. حساب امانیِ پروژه، آزادی وجوه را به تحقق نقاط عطف گره می‌زند و از انحراف منابع جلوگیری می‌کند. پیش‌خریدار با این ساز و کار احساس امنیت می‌کند و سازنده نیز می‌داند هرگاه کار جلو رفت، پول آزاد می‌شود. اگر بانک در میان است، ترتیبات سه‌جانبه بین بانک، سازنده و پیش‌خریدار را در قالب تعهدات شفاف بنویسید.
پنجم، با مالیات و هزینه‌های جانبی شفاف باشید. هزینه‌های دفترخانه، عوارض شهرداری، انشعابات، بیمه‌ها و مالیات‌های نهایی را از ابتدا فهرست کنید و تکلیف تقسیم آن‌ها را روشن سازید. هر قیدِ طبق عرف، در عمل به نزاع تعبیر می‌شود؛ عرف را به عدد تبدیل کنید.
ششم، به‌هنگام بنویسید و به‌هنگام اخطار دهید. اگر تاخیری رخ داد یا نقصی دیده شد، اخطار رسمی بدهید، مهلتِ رفع تعیین کنید و مستندات را نگه دارید. تعلل در اخطار، در بسیاری موارد به اسقاط ضمنیِ حقوق تعبیر می‌شود. اگر روی فسخ حساب باز کرده‌اید، با معیارهای قانونیِ فوریت و اعذار حرکت کنید تا اراده شما معتبر و قابل اجرا بماند.
هفتم، بین کیفیت و تحویل موقت تفکیک بگذارید. نواقص جزئی را در صورتجلسه تحویل موقت احصاء کنید و وثیقه حسن انجام برای رفع آن‌ها بگذارید، اما تحویل قطعی را به پایان‌کار و گواهی‌های ایمنی پیوند بزنید. این تفکیک، هم بهره‌برداری را زودتر ممکن می‌کند و هم کیفیت را قربانی عجله نمی‌سازد.
در همه این توصیه‌ها، دو اصل مادر، کار را هدایت می‌کند: رسمیت و شفافیت. رسمیت، قرارداد را قابل استناد می‌کند و شفافیت، آن را قابل اجرا. برای همین است که من همواره متن ماده ۱۰ قانون مدنی را به عنوان پرچم حاکمیت اراده در مرزهای قانون در انتهای این بخش یادآور می‌شوم تا بدانیم هر ابتکار قراردادی مادامی معتبر است که از مرز قواعد آمره عبور نکند:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
با این رویکرد، پیش فروش دیگر صحنه تجربه و خطا نیست؛ فرآیندی است مهندسی‌شده که حقوق و تعهدات را از روز نخست تا روز تحویل، قابل نظارت و قابل اجرا می‌کند.
